가장 사업처럼 하는 투자 주주행동주의

가장 사업처럼 하는 투자 주주행동주의 - 그레이엄과 버핏부터 칼 아이칸까지 주주가치 극대화 투자 전략
제프 그램 지음, 이건 외 옮김, 심혜섭 감수 / 에프엔미디어 / 2023년 5월

주주 행동주의라고 하면 뭔가 거창하게 느껴진다. 주주란 주식회사의 주인이다. 주식회사의 주인이지만 실질적으로 대주주만 주인이다. 그 외에 주주는 주인이라는 개념은 솔직히 없다. 투자를 한 사람도 주가의 등락에 따른 것만 취할 뿐이다. 그것 자체가 나쁘진 않다고 본다. 몇 주 갖고 있다고 할 수 있는 건 거의 없다. 가끔 주주 대결을 할 때 1표가 아쉽다고 하지만 정작 표 대결에서 1표 차이가 나는 경우는 없다. 몇 만 표 정도는 차이가 나기 마련이다.

한국에서 주주행동주의는 투기꾼이라는 이미지가 강했다. IMF금융위기 때 아이칸이 들어와 은행 등을 인수하려 하거나 대기업의 지분을 많이 매수했다. 이를 근거로 알짜 기업을 먹으려 한다는 곱지 않은 시선이 있었다. 그게 분명히 꼭 나쁜 건 아니라고 보는데 어느 정도 국수주의 등과 결부되면서 부정적이 시선이 강했다. 여전히 그런 시선은 사라지지 않았다. 그나마 외국 회사가 아닌 국내 회사가 그럴 때는 시선이 조금 달라졌다고 할 정도로 뭔가 꿈틀거림은 있다.

작년부터 주주행동주의와 함께 뉴스가 자주 나왔다. 대부분 사람들에게는 별로 관심은 없다. 그나마 작년에 크게 뉴스가 나왔던 남양유업 정도가 뭔가 달라졌다는 느낌을 갖게 했다. 그러던 것이 내 생각에는 올 해에 SM으로 인해 크게 부각되었다. 일반 기업과 달리 SM은 아이돌이 속했기에 관심자체가 좀 달랐다. 일반 뉴스뿐만 아니라 연예면애서도 활발했다. 경제 뉴스는 잘 안 봐도 연예뉴스는 본다. 덕분에 어떤 일이 벌어졌는지 잘 몰라도 관심을 갖게 만든 계기가 되었다.

그 후로 벌어진 일과 관련없이 주주행동주의가 점차적으로 강력한 압박이 되고 있다. 지금까지 한국은 주주를 대접한 적이 없다. 금융 시장의 역사가 짧은 것도 없지 않아 있다. 여기에 법적인 제도가 미미했다. 뭔가를 하고 싶어도 좀 더 자본이 많고 법적으로 문제없으니 기업은 일반 주주는 신경도 쓰지 않았다. 지금도 그런 상황은 마찬가지다. 대신에 소액 주주라도 힘을 모아 뭔가를 한다면 이제는 좀 달라졌다. 기업도 신경을 쓸 수밖에 없는 환경으로 변했다.

한국이 이렇게 변하는데 있어 미리 한 곳을 알아두는 것도 도움이 된다. <가장 사업처럼 하는 투자 주주행동주의>는 미국의 주주행동주의에 대해 알려주는 책이다. 우리는 대부분 벤자민 그레이엄이나 워런 버핏은 단순히 가치투자를 했다는 것만 알고 있다. 저평가된 기업을 매수한 후에 제대로 된 평가를 받을 때까지 기다린다. 이책을 읽어보면 그렇지 않다는 걸 알게 된다. 직접적으로 행동에 나설 때도 많았다. 워런 버핏을 보더라도 여러 회사의 이사회에 참여한다.

이사회에 참여한다는 건 그 회사의 어떤 결정에 영향을 미칠 수 있다는 뜻이다. 회사가 운영하는데 있어 이상하거나 제대로 가지 않을 때 적극적으로 의견을 개진할 수 있다. 많은 지분을 갖고 있는 주주기도 하니 무시하기도 힘들다. 이런 식으로 적극적으로 자신이 투자한 회사가 더 잘 나가도록 영향을 행사했다. 벤저민 그레이엄도 마찬가지였다. 담배꽁초 투자로 널리 알려져 그저 숫자로 투자하고 기다린 줄만 알지만 결코 그렇지 않다. 적극적으로 투자 회사에 뛰어들었다.

지금처럼 교통수단이 발달하지도 않았을 때에 직접 대도시도 아닌 곳까지 가서 자신의 소중한 주주로 권리를 행사했다. 미국도 당시에는 주주에 대한 대접이 없어서 푸대접받는다. 자신의 제안은 먹히지도 않는다. 이런 식으로 미국도 천천히 주주에 대한 인식이 변하고 제도도 바뀌면서 지금처럼 되었다. 80년대는 인수합병이 활발했다. 그것도 적대적 인수합병이었다. 기업을 적대적으로 인수해서 알짜까지 팔아버리면서 자신의 이득을 챙기는 시대였다.

그 후에는 차곡차곡 금융이 발전하며 지금처럼 이사회에 참여한 사람이 잘못된 결정에 동참하면 법적인 문제까지 생긴다. 이러니 대주주라고 마음대로 할 수 없게 되었다. 책에서 나온 인물들은 전부 적극적으로 자신이 투자한 기업에 대해 영향력을 행사했다. 그만큼 많은 주식을 보유했기에 가능했다. 이 책을 읽는 사람 대부분 그렇게 하긴 힘든게 현실이다. 그럼에도 최근에 곳곳에서 소액주주들이 모여 기업을 변화시킨 사례가 하나씩 나오는 걸 보면 다르긴하다.

자신이 투자한 회사가 분명히 좋은 데 잘못된 길로 간다면 팔고 나가는 것이 아닌 행동한다는 점이다. 책 말미에 심혜섭변호사가 자신의 최근 회사 사례를 알려준다. 따끈따끈하게 그 후에 현재 그때의 주식 표 대결이 역전이 되었다는 사실이 밝혀졌다. 어떤 식으로 진행될지 흥미있게 보는 중이다. 한국 기업이 이런 것만 제대로 되어도 많은 사람이 주가가 지금보다 올라갈 것이라고 말한다. 제대로 된 주식 투자 문화가 이뤄지기 위해서도 주주행동주의가 더 적극적이 되어야 한다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 역시나 미국 사례라서.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 실제 이야기니 흥미진지하게.

미국 부동산을 알면 투자가 보인다를 읽으니 투자하고 싶다

미국 부동산을 알면 투자가 보인다
다이애나 킴 외 지음 / 중앙경제평론사 / 2023년 4월

최근 외국 부동산에 대한 관심이 많아졌다. 투자자에 한해서라고 할 수 있어도 말이다. 한국 부동산이 많이 올라 그 금액으로 외국 부동산에 투자하는 부분에 대한 관심이기도 했다. 최근에 워낙 규제가 많아 외국 부동산으로 눈을 돌린 측면도 있다. 예전에 부동산 강의를 할 때 수강생 중 한 분이 강의하는데 캐리어를 끌고 왔다. 물어보니 강의 후 베트남에 가는데 부동산 투자목적으로 간다고 했다. 속으로 대단하다고 생각했는데 그게 6~7년 전이었다.

10년 전에는 미국 부동산 임대사업자에 관한 책을 읽은 적이 있다. 한국과 다른 체계에 무척이나 신기해했다. 미국은 한국과 달리 월세로 구성된다는 점도 당시에는 흥미로웠다. 아쉽게도 당시에 그렇게 임대사업에 대한 부분만 정보와 지식을 얻고 끝냈다. 내가 미국 부동산을 투자할 것이라는 건 1도 생각하지 못했다. <미국 부동산을 알면 투자가 보인다>를 읽었더니 당시에 과감히 미국 부동산 투자할 생각을 했으면 어떠했을까하는 생각이 들었다.

미국 부동산 뿐만 아니라 일본 부동산에 대해서도 5~6년 전에 정보와 지식을 얻으면 괜찮다는 생각을 했다. 최근에 미국뿐만 아니라 일본 부동산에 대한 관심도 꽤 커졌다. 한국에서 부동산에 투자할 돈이면 일본에서 빌딩을 사고 안정적으로 월세도 받을 수 있다는 개념이다. 그렇다해도 이 책을 읽어보니 미국 부동산만큼 확실한 것도 없다는 생각이 들었다. 무엇보다 읽어보니 내가 굳이 꼭 미국을 갈 필요도 없다. 모든 건 전부 대리인을 통해 진행이 전부 가능하다.

이걸 믿을 수 있겠냐는 여부가 달려있다. 근데, 미국은 거의 모든 걸 변호사가 진행한다. 변호사가 아니더라도 전문적인 중개인이 진행을 한다. 여러 서류 등을 볼 때 주마다 다르긴 해도 대부분 변호사가 거의 필요하다. 그러니 믿을 수 있는 변호사에게 의뢰하는 식으로 한다면 얼마든지 현장을 가지 않고도 가능하다. 중개인이 해당 부동산의 사진이나 영상을 찍어준다. 더구나 부동산 매매에서 하자를 전부 검사한다. 이런 부분은 내가 하는 것이 아닌 전문가가 따로 있다.

이들이 하는 검사를 통과해야만 구매가 가능하다. 더구나 내가 현금을 직접 매도자에게 주는 것도 아니다. 에스크로라는 계좌에 돈을 넣는다. 이건 제3자가 운영하는 계좌다. 변호사에게 줄 때도 있다고 하지만 특별한 일 없으면 전부 에스크로 계좌에 불입한다. 이곳에 넣은 돈은 모든 절차가 다 끝나야만 매도자에게 돈이 넘어간다. 그렇기에 내가 직접 가지 않는다고 하여 최근 한국에서 벌어지는 것과 같은 사기가 생기긴 힘들다. 물론 당할려면 결국에 당하겠지만.

미국에 투자하기 외국인이 투자하는 건 쉬운게 아닌 건 사실이다. 그렇다해도 실거주가 아닌 입대사업 목적이라면 오히려 손 쉬운 듯도 하다. 미국은 임대사업을 하는 사람에게는 딱히 따지는 건 없는 듯했다. 외국인이든, 내국인이든 신경쓰지 않는다. 한국에서 투자를 하니 관련 서류를 제출하면 된다. 책을 읽어보면 미국 부동산 투자가 너무 매력적으로 보였다. 책을 쓴 사람은 미국에서 활동하는 변호사나 회계사, 에이전트다. 여기에 한국에도 이들이 진출한 회사가 있다.

그렇기에 책을 다소 고깝게 보면 고깝게 볼 수도 있다. 심지어 여러 명의 저자가 전부 책 말미에는 자신의 홈페이지 등을 썼다. 이럴 때 보통 나는 그다지 좋게 보지 않았는데 이번에는 오히려 도움이 된다는 느낌이 들었다. 내가 미국 부동산에 대한 정보도 없고, 아무 것도 모르니 누군가의 도움을 반드시 받아야 할 텐데 연락처가 있으니 말이다. 직접투자를 하거나 법인 설립으로 투자를 하는 부분에 있어 정답은 없다고 알려준다. 미국은 세금을 이연하는 제도가 있다.

1031익스체인지라는 제도인데 자신이 양도한 금액과 같거나 더 비싼 주택을 6개월 안에 매수하면 세금을 당장 내지 않는다. 1031 익스체인지를 활용하려면 법인이 좀 더 좋은 듯했다. 개인으로 할 때면 월세를 받으려면 법인보다 다소 좋은 듯도 했다. 법인으로 해서 1031 익스체인지를 활용해서 양도세를 안 내고 최종적으로 해당 법인을 상속받게 되면 상속받은 자산이 0으로 다시 시작한다. 그런 이유로 결국에는 세금을 하나도 내지 않고 자녀에게 자산을 물려준다.

이런 방법은 한국에서는 절대로 불가능하다. 대출을 받아도 최대 500만 달러까지 받을 수도 있고 실거주 목적이면 75만 달러까지는 대출 이자에 대한 세금을 돌려받는 듯하다. 또한 임대사업을 하게 되어도 대출이자에 대해 거의 대부분 세금을 돌려 받기에 책에서는 이자를 전혀 걱정할 필요가 없다고 한다. 그러기 위해서는 월세가 이자보다 높아야 하겠지만 미국은 워낙 월세가 비싸기 때문이다. 더구나 주마다 다르긴 해도 세금을 거의 내지 않는 곳도 있다.

대출도 과연 그렇게 나올지 궁금한데 70%는 나올 수 있다고 알려준다. 국내 자산이 있으면 이를 근거로 신용이 나온다. 또한 이렇게 임대사업을 하게 되면 그에 따른 보증이 되어 미국에서 꽤 신용이 쌓이고 한다. 또한 여기서 알려준 DST는 리츠는 아닌데 혼자 또는 여러 명이 부동산에 투자하는데 이를 회사가 전부 관리한다. 나는 신경 쓸 일이 거의 없다. 직접 부동산을 취득하는 것보다 훨씬 효율적으로 느껴졌다. 책을 쓴 사람들이 변호사들이기도 하고 직접 관련 종사자라 그 어떤 미국 부동산 책보다 훨씬 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 정보와 지식을 더 달라고!!
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 미국 부동산 투자하고 싶다.

챗 GPT : GPT 노마드의 탄생

챗GPT : GPT 노마드의 탄생
반병현 지음 / 생능북스 / 2023년 4월

엄청난 유행이라고 하면 유행이다. 챗GPT와 관련된 책이 쏟아지고 있다. 챗GPT가 널리 알려진게 이제 겨우 6개월 정도 되었을 듯하다. 알려진 시간에 비하면 관련된 책이 엄청나게 많이 나왔다. 피로감이 쌓일 정도로 많다. 곳곳에서 나올 정도라 나에게도 여러 출판사에서 리뷰 문의를 했다. 솔직히 가장 첫번째로 나온 책이라고 할 수 있는 <챗 GPT 마침내 찾아온 특이점>으로 끝냈다. 더이상 새로운 책을 읽을 필요를 느끼지 못했다. 비슷한 이야기를 할 듯했기 때문이다.

이미 인터넷을 통해서도 여러 정보를 접하기도 했다. 너무 빠른 속도로 책이 나와 다소 놀라기도 했다. 심지어는 챗 GPT를 이용해서 쓴 책도 나왔다. 그만큼 챗 GPT와 관련된 정보가 쏟아졌다. 나는 몇 번 하긴 했지만 그다지 흥미가 나진 않아 아주 가끔만 했다. SNS을 통해 챗 GPT로 업무를 하고 있고 유료로 활용한다는 소식을 접할 때는 대단하다고 생각했다. 내가 제대로 챗 GPT를 이용하지 못했기 때문에 그럴 수 있다는 생각도 했지만 당장 필요성을 크게 느낀 것도 아니다.

이런 상황에서 <챗 GPT : GPT 노마드의 탄생>을 또 읽게 되었다. 전작을 읽었기 때문에 이 책도 읽은 건 절대로 아니다. 책에서 알려주는 내용에 저절로 흥미가 생겨기 때문이다. 이미 인터넷 등에서는 챗 GPT를 이용해서 블로그를 쓴다고 알려지고 있다. 나는 사람이 쓰는 것과는 다르다고 생각하고 내가 직접 쓰는 글에 자부심(??)이 있기에 별 관심이 없었다. 그렇다해도 유튜브 같은 곳에서 알려주는 것이 아닌 책으로 알려준다고 하니 읽어보고 싶다는 생각이 들었다.

도대체 챗 GPT를 통해 어떤 식으로 만들어 내는지 궁금했다. 오로지 챗 GPT만으로 만들어내는지도 궁금했다. 결론부터 이야기하면 챗 GPT만으로 만드는 건 아니었다. 다른 툴도 이용했다. 다른 툴도 결국에는 AI라는 것이 핵심이다. 모든 걸 AI를 통해 만들어 낸다. 만들어 내는 걸 그림이나 영상도 가능하다. 여기에 어떤 내용을 만들어 내는 것도 가능하다. 그러기 위해서는 먼저 챗 GPT를 교육시켜야 한다. 난 그걸 몰랐다. 무조건 질문하면 답변하는지 알았다.

역시나 사람은 배워야 한다는 걸 알았다. 또한 챗 GPT에서 새로운 NEW를 이용해서 다른 대화를 시작하면 거기서는 또 다시 새롭게 모든 걸 기초로 다시 가르쳐야 한다. 그런 점을 이 책을 통해 알았다. 별거 아닌것 같아도 꽤 대단한 습득이었다. 챗 GPT를 이렇게 이용하고 활용한다는 걸 이 책을 통해 제대로 배웠다. 무조건 어떤 걸 질문하고 답하라고 하면 답해주지 못한다. 챗 GPT가 답할 수 있는 배경 지식을 내가 주면 학습을 통해 관련된 지식을 습득한다.

그 후에 내가 질문하면 관련된 답변을 준다. 그렇다고 엄청나게 많은 지식을 주는 건 아니다. 기본적으로 지식을 갖고 있지만 어떤 내용에 특화되지 못했을 뿐이다. 이를 위해 내가 원하는 답변을 얻기 위해 관련된 지식을 마구 넣는다. 질문이 아니라 관련된 지식을 친다. 그렇게 계속 하면 챗 GPT가 습득한 후에 내가 질문했을 때 드디어 원하는 답변을 해 준다. 그렇기에 챗 GPT와 대화를 하면서 가르쳐야 한다. 최근에 관련된 사람을 뽑는다는 것이 바로 이런 부분이었다.

변호사가 해야 할 점도 무조건 질문한다고 답을 주는 게 아니었다. 관련된 법령 등을 학습시켜야 한다. 그런 후에 법 관련 질문을 했을 때 이를 통대로 챗 GPT가 법에 근거한 답을 해준다. 그렇기에 내가 만들어 놓은 대화창을 삭제하면 모든 데이터는 날라가고 만다. 모든 걸 다시 해야 한다는 뜻이다. 하나의 대화 창에 계속 할 수 있을 듯도 하다. 여러 창을 만들어 각 대화 창마다 분야를 만드는 것도 괜찮을 듯싶었다. 그런 식으로 챗 GPT를 활용할 수 있다는 건 몰랐다.

여기에 챗 GPT를 결합해서 그림은 미드저니로 그린다. 세계 미술 대회에서 1등을 했던 AI다. 무조건 그림을 그려달라고 하는 것이 아니라 디테일할수록 더욱 원하는 그림이 나온다. 이것도 역시나 챗 GPT에게 의뢰를 해서 나온 내용을 미드저니에게 명령하면 된다. 유튜브도 현재 유행하는 내용을 입력을 한다. 그 후에 입력한 걸 토대로 챗 GPT에게 지시한다. 이걸 바탕으로 인공 음성을 이용하고 무료 동영상을 혼합해서 엄청나게 많은 영상을 만들 수도 있다.

이런 식으로 챗 GPT를 이용해서 다양한 수익구조를 만들 수 있다. 책에서 알려준 것처럼 잘 될 것인지 여부는 해봐야 정확히 알 수 있다. 더구나 챗 GPT가 알려준 내용을 내가 다시 손을 좀 봐야 하지 않을까한다. 그럼에도 이렇게 할 때 시간단축이 가능하다. 여기에 엑셀을 하는 방법도 알려준다. 명령어 등을 물어보면 자세히 알려준다. 그걸 근거로 원하는 엑셀 산식을 답변한다. 알려준 대로 엑셀에 기입하면 원하는 걸 만들 수 있다. 챗 GPT를 이용해서 다양한 걸 만들 수 있다는 걸 배웠다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책 분량의 반이 챗 GPT가 쓴 글
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 뭐라도 알면 달라진다.

왕초보, 부동산 어떻게 투자할까요?

왕초보, 부동산 어떻게 투자할까요? - 전세부터 청약, 재개발·재건축, 경매까지 한 권으로 끝내는 아파트 투자사전
부찾남 지음 / 다산북스 / 2023년 4월

이제 대세는 유튜브다. 부동산 관련해서도 블로그나 카페 보다는 유튜브로 유명한 사람이 인기를 얻고 있다. 워낙 덩치가 큰 부동산카페가 아닌 다음에 개인 파워로는 유튜브가 훨씬 더 크다. 유튜브에서 알려주는 내용에 사람들이 반응하고 공부하며 움직인다. <왕초보, 부동산 어떻게 투자할까요?>저자도 유튜브로 유명하다. 솔직히 난 이 책을 통해 처음 접하긴 했다. 구독자가 무려 20만 명이 넘으니 충분히 많은 영향력을 보여준 것이 아닐까하는 생각이 든다.

무엇보다 이 책은 두께에 기가 질렸다. 부동산 책 중에 이렇게까지 두껍게 낸 책은 거의 없다. 책 제목처럼 왕초보에게 알려주고 싶은 모든 내용을 전부 이 한권에 담은 것이 아닌가한다. 정확하게 주택과 관련된 건 전부 나온 듯하다. 매 챕터마다 꼭 알아야 할 프롭테크도 함께 보여준다. 해당 프롭테크를 통해 알려주는 내용을 어떤 식으로 찾을 것인지 소개한다. 전부 알고 있는 프롭테크였는데 초반에 잠시 보고 안 봤던 리치고는 이 책을 통해 다시 들여다 봐야겠다는 생각은 들었다.

21년에 채널 개설하고 4개월 만에 10만 명을 구독자로 모집했다고 한다. 아마도 당시에 사람들이 부동산에 대해 궁금한 점을 가장 잘 설명하고 트랜드있게 소개한 것이 아닐까한다. 부동산으로 그렇게 짧은 시간에 구독자를 모으는 것이 쉽지 않을텐데 말이다. 저자는 주로 신축 아파트나 분양권에 투자를 한다. 그렇지 않다면 25년이 넘은 재건축 예상 아파트를 투자한다고 알려준다. 신축은 그만큼 신경쓸 일이 없기 때문이다. 구축은 다소 신경써도 신축이 될 예정이고.

책에서 가장 많이 소개하는 건 호갱노노같다. 다음으로 아실이나 네이버 부동산 정도인 듯하다. 이런 걸 잘 활용해서 자신이 찾고 싶은 걸 조사하고 검색하면 된다. 주로 비교를 통해 자신만의 원칙을 정한다. 그 중에서 선택할 아파트의 적정가격을 정한다. 이를 위해서 먼저 해당 지역의 랜드마크 아파트를 선정한다. 특별한 일이 없다면 지역에서 제일 비싼 아파트다. 해당 아파트의 평당 가격을 조사한다. 이걸 기준으로 다른 아파트의 평당 가격을 비교한다.

이를 위해서 제일 비싼 아파트가 아닌 다른 아파트의 평당가도 알아야 한다. 그래야 다른 아파트를 선정한 후에 두 아파트 사이에 관심가는 아파트의 적정가격을 파악한다. 비싼 아파트가 평당 5000만 원이다. 그 지역의 다른 아파트의 평당 가격은 4300만 원이다. 이를 근거로 내가 찾은 아파트의 평당가격을 감안한다. 관심있는 아파트가 랜드마크에 가까운지 비교 아파트에 가까운지를 파악한다. 분명히 관심아파트는 두 가격 중 어딘가에 속할 것이다.

그렇게 하나씩 아파트에 대해 스스로 평가를 한다. 내가 한 평가가 분명히 정확한 것은 아니다. 그 후에 실제 가격을 비교하면 된다. 생각과 차이가 나는 아파트가 있을테다. 그 지점이 관심 아파트가 저평가인지, 고평가인지를 파악하는 기준이 된다. 이런 식으로 재건축 아파트도 대략적으로 감정가를 스스로 선정한다. 여기에 건축비 등이 있을테니 부담금 등을 추가해서 적정 가격을 정한다. 그 후에 재건축 될 아파트의 현재 가격의 고평가 여부도 파악하고 투자한다.

그렇기에 아까 이야기한 저자의 기준은 다음과 같다. 4년 이내 신축 혹은 분양권을 싸게 산다. 25년 이상 구축으로 재개발, 재건축, 리모델링 아파트를 노린다. 4~25년 된 아파트는 경매로 싸게 낙찰받는다. 꽤 괜찮고 확실한 방법이다. 이런 원칙을 세운 후 개발 아파트에 대해서는 보다 구체적인 방법을 근거로 파악하면 된다. 매도하는데 있어서도 저자가 알려준 방법이 꽤나 괜찮았다. 자신이 보유한 아파트 근처 중개업소에 전부 의뢰하는 건 당연하다.

여기에 보유 아파트보다 근처의 비싼 지역에도 중개한다. 그렇게 되면 해당 지역의 중개업소에서는 좀 더 저렴한 아파트를 소개할 가능성이 있다. 그렇게 보러온 사람이 가격에 메리트를 느끼고 매수할 수 있다. 여기에 교통망에 따른 투자는 물론이고 세금까지도 소개한다. 청약과 분양권 투자하는 방법, 갭투자와 재건축, 재개발에 경매까지도 알려준다. 보니 저자가 직접 투자를 했던 방법을 알려준 듯하다. 460페이지나 되어 정보와 지식을 꽉꽉 눌러 담아 알려준 책이다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이토록 방대할 필요까지는.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 주택 투자에 대한 거의 모든 것.

NEW 대한민국 청약지도로 다시 왔다

NEW 대한민국 청약지도 - 한 권으로 끝내는 청약 당첨 전략의 모든 것
정지영 지음 / 다산북스 / 2023년 4월

아마도 부동산 투자를 해서 돈을 좀 벌었다는 사람 중에 가장 많은 비중을 차지하는 것이 청약이 아닐까한다. 갭투자가 가장 대중화되었지만 청약이 가장 확실한 방법이었다. 청약은 허들이 있어 아무나 할 수 없다는 편견이 있다. 짬짬이라는 표현처럼 뽑기로 운이 좋다는 생각이 강했다. 알고보면 그게 아니었다. 작전과 전략을 잘 세워 청약한다면 당첨 확률이 올라간다. 그런 걸 몰랐는데 그렇게 했을 때 당첨되는 사람이 하나 둘씩 나타나며 비법이라면 비법이 알려졌다.

그 비법은 <NEW 대한민국 청약지도>책을 쓴 저자 정지영 같은 사람이 알려준 덕분이다. 가점이 중요하지만 그게 전부가 아니다. 자신의 상황도 중요하지만 어떤 면적과 타입을 선택하느냐에 따라 달라진다. 또한 무조건 일반 청약만 생각하고 있던 사람이 알고 보니 특별공급에 신청할 수 있다는 사실도 깨닫게 된다. 본인이 몰랐던 걸 알려주고 전략을 짜서 청약을 했더니 당첨이 된다. 이런 것들이 많이 알려지면서 사람들은 청약도 무조건 하는 것이 아니라는 걸 깨달았다.

하지만, 지난 1년 정도만 놓고 본다면 청약 시장은 좋지 못했다. 부동산 시장 자체가 안 좋았다. 가격이 하락하면서 저절로 아파트 매수헤 대한 의지가 많이 꺾였다. 여기에 각종 규제까지 겹치면서 상황이 안 좋게 변했다. 좋게 보면 진짜 실수요자만 청약을 하라는 의미다. 청약할 사람만 하면 된다. 가수요는 필요없다. 분명히 선한 의도로 시작했다고 본다. 안타깝게도 선한 의도가 언제나 선한 결과가 나오지 않는다. 여러가지가 겹치면서 청약 시장은 꽁꽁 얼어붙었다.

가장 힘들게 한 점은 대출이 아닐까한다. 청약에 당첨되어도 대출이 나오질 않으니 포기한 사람도 많았다. 이런 점 때문에 청약완판이 아닌 미달까지 나왔다. 지방 시장은 이미 그런지 오래 되었고 서울도 그런 아파트가 나오기 시작했다. 그래도 틈새시장을 찾아 청약한 사람들이 있었다. 미분양은 물론이고 미계약까지 나왔는데도 인기가 확 죽었다. 올해들어 다시 규제가 풀렸다. 여전히 규제 지역은 살아있다. 규제지역은 서울에서도 워낙 가격이 비싼 곳이다.

이를 제외하면 얼마든지 전매도 가능하다. 대출도 풀어줘서 특별한 일이 없다면 중도금 대략 60%정도까지 가능하다. 상황이 이렇게 되자 사람들은 다시 보게 되었다. 작년부터 부동산 시장이 다소 얼어붙었지만 여전히 당첨되었을 때 어떤 일이 벌어졌는지 기억에 생생하게 살아있다. 여전히 서울 핵심 지역의 아파트가 청약을 하니 사람들이 했다. 한동안 청약에 대해 소홀히 했던 사람도 또 다시 관심을 가져야 할 일이 생겼다. 한동안 청약 시장이 안 좋으니 내게도 묻는 사람이 있었다. 청약통장을 없애는 것이 낫지 않겠냐고. 이 책에서도 강조하지만 무조건 청약 통장은 쓰지 않아도 계속 유지를 해야 한다.

청약 통장을 써서 당첨 되면 그 즉시 또다시 청약 통장을 만들어 불입해야 한다. 무엇보다 청약 통장은 기회를 준다. 줍줍이라고 청약통장이 없어도 가능한 것도 있지만 최소한 갖고 있어야 한다. 그래야 내가 청약 통장을 쓸 기회를 이용할 수 있다. 내가 1주택자나 다주택라고 해도 청약통장이 있어야 최소한 신청할 수 있다. 솔직히 내가 청약하려는 아파트에 대해 궁금한 점이나 의문점은 대부분 모집자 공고 사항에 다 있다. 깨알같은 글씨지만 자세히 보면 알 수 있다.

그걸 읽고 고민해서 전략을 세워 청약하면 된다. 라고 쉽게 말하지만 부동산에 대해 잘 모르는 사람 입장에서는 그게 막상 쉽지 않다. 내가 읽고 있는 한글이 머리에 전혀 들어오지 않는다. 좀 더 쉽게 이해할 수 있게 누군가 알려줘야 한다. 그럴 때를 대비해서 책을 읽어놓으면 좋다. 또한 청약이 당장 멈추거나 끝나는 것도 아니다. 현재 대기하고 있는 청약이 많다. 또한 대도시 곳곳에 노후 아파트가 엄청나게 많다. 이런 곳은 현재 신축아파트로 변신하기 위한 노력 중이다.

이런 아파트가 시장에 나왔을 때 청약을 하려면 내가 알아야 한다. 아는 만큼 보이고 수익을 낼 수 있다는 사실이 다른 분야도 그렇지만 청약만큼 확실한 것도 없을 듯하다. 솔직히 이 책을 처음 받았을 때 꼭 읽어야 하나라는 생각도 했다. 이미 전작을 읽었고 개정판이라서 그랬다. 막상 책을 읽으니 많은 내용을 새롭게 변경했다. 현재의 청약과 관련되 제도와 대출에 맞게 전부 업그레이드를 했다. 뿐만 아니라 사례도 과거가 아닌 최근 사례로 교체한 듯했다.

직접 하는 게 맞겠지만 하려면 다소 귀찮기도 한 서울과 경기도 분양 예정 단지에 대해서도 소개한다. 더 중요하다고 하면 중요할 수 있는 서울에 분양권 전매가 가능한 단지도 알려준다. 많은 사람들이 신축아파트를 선호한다. 자신에게 기회가 없다고 하지만 이 책을 읽어보면 꼭 그렇지 않다. 기회는 없는 게 아니라 내가 몰랐던거다. 누군가는 그 기회를 잘 이용해서 찾아 먹는다. 그것도 다주택인데도 불구하고 말이다. 얼마든지 찾으면 보인다. 그 기회를 이 책을 통해 찾아보면 되지 않을까.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 미분양과 미계약 전국까지 알려주면 더 좋은데.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 청약은 가장 확실한 방법.

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