따박따박 상가월세

따박따박 상가월세 - 매달 통장에 돈이 쌓이는 상가투자 월급에서 월세로 넘어가는 5단계 시크릿 공식
차원희 지음 / 성공서재 / 2024년 2월

많은 사람들에게 꿈 중 하나가 상가 월세다. 상가 월세를 받으면 뭔가 경제적 자유에 한 발 더 간 듯한 느낌이 강하다. 이러다보니 상가에 대해 많이 알아보고 투자도 한다. 안타깝게도 가장 손쉽다고 했던 방법 중 하나가 분양 받는 것이었다. 신축 아파트나 건물에 분양받는다. 가장 손쉽게 상가를 구입하는 방법이다. 아직까지 아무 것도 형성되어 있지 않지만 꿈을 갖고 매수한다. 신축이라 완전히 깨끗하게 어떤 상가라도 입점해서 영업을 잘 할 것같은 분위기다.

분양을 위해 설명하는 영업하는 사람들 이야기에 덜컥 매수한다. 이렇게해서 성공한 경우가 과거에는 꽤 있었다. 현재는 극히 드물다. 그나마 1층 전면부는 어느 정도 될 지 모르지만 이마저도 힘든 상황이다. 워낙 상가가 많이 생기다보니 나눠먹기처럼 충분한 매출이 나오지 않는다면 입점하지 않는다. 특히나 노후에 안전하게 월세나 받으며 살겠다고 한 은퇴자들이 많이 생겼다. 이분들이 이런 상가 투자를 한 후 임차인은 들이지도 못하고 관리비를 내며 어려운 상황에 처한 경우가 많다.

처분도 안 되어 5년 넘게 보유하며 속만 썩이는 경우도 많다. 부동산 투자에서 가장 어려운 분야가 상가라고 한다. 아파트는 특별한 일이 없다면 누군가 들어와 살게된다. 손해를 다소 볼 수 있어도 욕심만 버리면 매도가 가능하다. 더구나 괜찮은 입지에 있는 아파트라면 보유하고 있다면 조금이라도 상승한게 지금까지 레코드다. 상가는 결코 그렇지 않다. 부동산 투자를 시작해서 아파트로 번 돈을 전부 잃어버리는 경우도 많다. 상가가 그만큼 어려우니 준비를 해야 한다.

아무런 준비도 없이 무조건 할 때 실수와 실패가 존재한다. 그렇지 않으려면 좋은 걸 사면 된다. 임차인이 프랜차이즈면 더욱 좋다. 중심지에 있는 상가라면 더욱 좋다. 이런 곳은 누가봐도 나쁠게 없다. 누구나 탐내는 곳은 내가 돈이 없다. 그러니 보유한 돈으로 찾다보니 엉뚱한 걸 매수해서 실패를 한다. 상가투자 전문가는 상대적으로 많지 않다. 상가를 가르쳐주는 강의나 책도 별로 없다. 심지어 자신이 상가 투자로 그다지 돈 벌지 않고 강의하는 경우도 많다.

<따박따박 상가월세> 저자는 특이한 경력을 갖고 있다. 유도를 실업팀까지 했었다 운동선수였는데 지금은 부동산 투자자로 변신했다. 저자를 만난지 10년 정도 된  듯하다. 당시에 서울에 올라와서 본격적으로 투자를 할 때였다. 이미 어느 정도 투자로 성과를 내고 있었을 때였다. 그 후에 가끔 SNS같은 곳을 통해 소식을 간접적으로 알았다. 상가투자를 본격적으로 해서 빌딩 투자도 한 걸로 안다. 족장TV라는 유튜브를 통해 본인이 하는 투자도 꾸준히 공개한다.

무엇보다 대단한 건 매일같이 하루도 빼놓지 않고 경매와 공매 물건을 검색한다는 점이다. 그렇게 하는 이유는 매일 0시에 신건이 등재되기 때문이다. 이 작업을 30분 정도 매일한다. 많이 쏟아지는 물건을 그렇게 하면 빠른 시간에 검색하고 추려서 투자여부를 결정한다. 그 외에도 지금까지 저자가 어떤 식으로 투자했는지 몇 몇 사례도 보여준다. 몇 억부터 시작해서 몇 십억까지 골고루 보여준다. 책에는 주로 근린상가 위주 사례다. 그러다보니 금액이 어느 정도 한정되어 있다.

보통 30억을 맥시멈으로 본 듯하다. 그 정도 금액이면 투자자는 근린상가가 아닌 빌딩을 매수하려 한다. 책에서는 그런 상황에서 30억짜리를 2개로 나눠 15억 정도로 매도하려 한다. 그래야 매수하는 입장에서도 부담없고 좀 더 많은 사람들이 광심을 갖고 달려든다. 이런 부분은 직접 여러 투자를 해 봤기에 알 수 있는 팁이라고 할 수 있다. 저자가 나름 공들여 '인생공략집'이라는 단어를 만들어 그에 맞게 상가 투자에 대해 하나씩 알려준다. 첫 장부터 쫓아가면 된다.

조금 아쉬운 건 너무 많은 걸 알려주려고 지면이 꽤 길다. 내 생각에는 3분의 2정도로 줄였으면 더 좋지 않았을까한다. 저자가 알려주는 상가 투자의 핵심은 수익률이다. 매수금액에서 보증금과 월세를 파악해서 내게 들어오는 걸 계산한다. 기준이 6%라고 할 수 있다. 수익률을 계산해서 연환산 6%가 되지 않으면 철저하게 제외한다. 이정도 수익률이 중개사에서는 힘들다고 하지만 경공매 물건이든 시장에 나온 물건이든 찾아 투자한다. 사실 가장 보편적인 방법이다.

어쩌면 상가투자를 하려는 사람이라면 누구나 아는 방법이다. 중요한 건 늘 기본을 중시하고 실천하는 사람은 기회가 온다는 점이다. 상가는 대출이80~90% 나오니 이를 활용한다. 처음에는 월 100만원을 목표로 한다. 그 이후는 일정 기간이 되면 임차인이 1년 이상 기간이 남았을 때 매도한다. 그래야 매수자가 좋아한다. 월세를 낮추면 수익률이 떨어지니 그에 맞춰 매도한다. 그 후에 차근차근 더 높은 월세 받는 걸로 도전한다. 책에는 최종적으로 50억까지 나온다. 상가 투자에 관심 있으면 도움이 될 듯하다.

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까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책이 좀 길다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 상가투자하려는데 읽지도 않는다고?

잭파시의 부동산 톱다운 투자법

잭파시의 부동산 톱다운 투자법 - '부동산 선행지수'로 매수 타이밍을 낚아채는 확신의 투자법
잭파시(최경천) 지음 / 다산북스 / 2024년 2월

전작인 <나는 대출없이  0원으로 소형 아파트를 산다>에 이어 이번에는 <잭파시의 부동산 톱다운 투자법>으로 찾아왔다. 이번에는 제목처럼 큰 그림부터 작은 그림으로 투자할 아파트를 찾는 방법을 알려준다. 책 서두에 돈의 흐름부터 파고드는 부동산 책이나 강의는 거의 없다라고 표현한다. 부동산 책을 200권 읽었다고 하는데 아쉬웠다. 내가 쓴 <부동산 투자 사이클>에 아주 친절하게 금융과 부동산의 관계에 대해 썼다. 돈의 큰 흐름부터 하나씩 설명한 책이다.

책 한 권 전체가 돈의 흐름을 미국부터 시작해서 한국까지 알려준 책이다. 안타깝게도 읽지 않은 듯하다. 돈의 흐름을 알려준다는 건 결국에는 유동성에 대해 설명하겠다는 뜻이다. 유동성은 돈이 얼마나 시중에 넘치고 줄어드느냐를 파악해야 한다. 이와 관련되어 한국은 그다지 중요하지 않다. 전 세계 돈이 넘치고 줄어드는 건 결국 미국이다. 미국이 어떤 식으로 돈을 풀고 죄느냐에 따라 전 세계 유동성이 변동한다. 한국은 그 안에서 그다지 큰 힘을 쏟지도 못한다.

아무리 노력해도 방법이 없다. 돈의 규모가 절대적으로 비교 불가다. 한국보다 더 GDP가 높은 국가들도 미국이 펼치는 유동성에 속수무책이다. 한국이 이런 상황에서는 별 의미가 없다. 책에서는 M2를 근거로 유동성에 대해 설명한다. 유동성이 풀리면 시중에 돈이 돌게 되고 줄어들면 돈이 줄어든다. 이에 따라 자산 시장도 함께 움직인다. 자산 시장이라는 표현처럼 부동산만 생기는 일이 아니다. 가까운 예가 코로낙 때이다. 전 세계적으로 위기 상황이 되자 돈을 풀었다.

돈은 생계가 힘든 사람들이 먹고 살 수 있도록 한 조치였다. 분명히 그렇게 시장에 돈을 풀었더니 전부 자산시장으로 가버렸다. 생계가 힘든 분들은 먹고 사는데 돈을 썼지만 중산층 이상은 그 돈이 없다고 먹고 사는데 지장이 있는 건 아니다. 돈이 뭉쳐서 전부 자산시장으로 달려갔다. 그로 인해 아파트도 전국적으로 전부 엄청나게 상승했다. 그 여파로 다음 해에 꽤 큰 폭으로 하락했다. 유동성이 넘치자 인플레이션까지 자극해서 금리를 급격히 올리며 견디지 못한 약한 고리부터 하락했다.

대체적으로 이런 식으로 유동성은 움직인다. 책에서는 이에 대한 설명을 거의 대부분 수치와 그래프로 설명한다. 친절하게 어떤 식으로 해당 수치와 숫자를 볼 수 있는 설명한다. 추가로 직접 엑셀을 갖고 만들 수 있는 방법을 알려준다. 아마도 가장 좋은 점 아닐까한다. 이 책에서는 수많은 데이터를 선보인다. 솔직히 많은 그래프를 봐도 책 저자가 설명할 때는 이해가 된다. 문제는 부동산이 이 책에 나온 걸로 끝이 아니다. 심지어 이 책에 나온 설명은 이미 과거다.

현재에 적용하기 힘들 정도로 지난 일이 될 수 있다. 중요한 건 지금 현 상황이 어떤 지 내가 파악해야 한다. 책을 읽고나서 항상 그 부분이 고민이 된다. 그런 면에서 이 책은 바로 그 데이터를 어떤 식으로 가공할 수 있는지 알려준다. KB부동산은 물론이고 다양한 어플 등을 이용하는 법도 알려준다. 크게 두 축으로 나눈다. 서울/경기도와 그 외 지역으로 나눈다. 서울/경기는 함께 움직이면서 동조화되어 있다. 그 후에 그 외 지역이 움직인다는 사실을 보여준다.

그 외 지역도 광역시와 도지역으로 나누고 최종적으로 시단위까지 간다. 시 단위는 광역시 급이 아니라 일단 인구가 100만 이하다. 많은 편에 속한 곳이 청주나 전주 같은 곳이다. 이런 곳은 해당 도시에서 인구가 제일 많은 곳이라 도지역을 파악하면 저절로 동행한다는 걸 알게 된다. 이런 식으로 차례대로 톱다운 식으로 하나씩 투자할 아파트를 찾는다. 이를 위해 설명하는 데이터가 엄청나게 많다. 직접 자신도 체크하고 있다는 걸 컴퓨터에 있는 엑셀 파일을 보여주기도 한다.

매수우위지수부터 시작해서 매매가격증감률, 거래량과 공급량은 물론이고 5분위에 PIR까지 설명한다. 너무 많은 데이터를 보여주고 있어 이걸 전부 보면서 투자하려면 참 힘들겠다라는 생각도 들긴 했다. 투자를 잘 하기 위해서는 어쩔 수 없이 해야 하는 과정이겠지만. 어떻게 보면 어지간한 부동산 책에서 중요하다고 이야기하는 모든 내용은 전부 넣은 듯도 하다. 모든 걸 전부 알면 알수록 도움이 되는 건 맞겠지만. 시도지역별로 큰 그림을 볼 수 있게 장기 데이터를 보여주고 있어 도움이 된다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 봐야 할 데이터가 너무 많다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 순서대로 하나씩 체크하면 된다.

2024 결국은 부동산

2024 결국은 부동산 - 23인의 멘토가 알려주는 부동산 인사이트
올라잇 칼럼니스트 23인 지음 / 원앤원북스 / 2023년 12월

부동산은 지난 몇 년 동안 상당히 많은 관심을 받았다. 관심을 받았다는 뜻은 가격이 상승했기 때문이다. 가격이 상승하지 않으면 별로 관심을 갖지 않는다. 23년만 놓고 볼 때 확실히 관심은 줄었다. 여름까지만 해도 하락이 가장 뉴스에 많이 나왔고 하반기 들어 상승에 대한 이야기가 다시 나왔다. 그러던 것이 11월을 넘어 다시 하락에 대한 뉴스가 많이 나오는 중이다. 이렇게 볼 때 책 제목인 <2024 결국은 부동산>이 관심 가지려면 역시나 가격 상승이 핵심이다.

사실 나같은 경우도 23년 부터는 어떤 예측한다는 게 다소 무의미하게 느껴졌다. 어떤 자산이든 지속적으로 상승하거나 하락하는 건 쉽지 않다고 본다. 한국 부동산은 지난 몇 년을 볼 때 상당히 많이 상승했다. 어지간한 부동산은 2~3배 정도 올랐다. 이런 상황에서 더 상승할 것인지에 대해서 나는 회의적이지만 이건 각자 판단이니 정답은 아니다. 백가쟁명이라는 표현처럼 같은 현상을 두고도 다들 각자 자신이 말하고 싶은 주장을 한다. 여기에 정답은 없다.

각자 자신이 보는 데이터나 현장을 통해 느끼거나 판단한 몫이다. 책은 무려 23명이나 되는 투자자 또는 전문가가 썼다. 각자 자신 분야에 대한 부동산을 알려준다. 부동산도 좀 더 들어가면 상당히 다양한 분야가 있다. 가장 대표적인 아파트부터 시작해서 토지투자까지 많다. 여기에 세금문제가 대출까지 본다면 엄청나게 다양하다. 책 제목에 있는 2024년 24년에 대한 전망을 한다는 점이다. 책을 읽어보면 꼭 24년에 대해 설명하는 건 아니다. 상관없는 내용을 알려주는 필진도 있다.

먼저 워낙 많은 필진이 참여하다보니 내가 읽을 때 살짝 차이는 느껴졌다. 어떤 필진은 꼭 무슨 블로그에 글 쓰는 것처럼 썼다. 어떤 필진은 내가 알고 있는 것과 다른 내용을 말하기도 했다. 대니얼 카너먼이 돈과 행복은 상관없다고 책에서 알려준다. 내가 아는 건 일정 수준까지 돈과 행복은 연관성이 있다. 대니얼 카너먼도 그렇게 말한 걸로 알고 찾아보니 내  생각이 맞았다. 아마도 그 이상 돈이 있어도 행복이 증가하지 않는다는 (가로 열고 가로 닫고)는 안 했나 싶기도 하다.

책 초반에는 일자리 중요성에 대해 알려준다. 결국에 일자리가 생겨야 부동산도 중요하다. 그 중에서도 최첨단 일자리가 생기면 그에 따라 고급 인력이 유입된다. 높은 연봉을 받게 되니 주택 가격도 올라갈 가능성이 커진다. 갭투자에 대한 이야기도 무조건 갭이 작은 걸 찾는 우를 범하지 말라고 알려준다. 갭이 작은 걸 투자자가 찾지만 실제 좋은 아파트는 대부분 갭이 꽤 난다. 다음으로 아파트 가격이 상승할 수밖에 없는 이유에 대해 설명하는 내용이다.

이 점에 대해 단순히 물가상승률이 아닌 유동성을 근거로 설명한다. 이 외에도 청약과 재개발, 재건축과 상가에 대한 이야기도 한다. 최근에 가장 핫했지만 현재는 많이 주춤해진 지식산업센터를 알려준다. 주로 서울에 위치한 지식산업센터에 대한 전망을 설명한다. 경매나 빌딩에 대해서도 알려주고 노후된 집 리모델링도 알려준다. 대출까지도 알려주고 있으니 부동산과 관련되어 모든 걸 다 책으로 통해 배울 수 있다. 다만 어떤 필진은 단순히 나열한 느낌도 들었다.

각자 자신 분야에 대한 투자 관점을 혜안까지는 아니더라도 전망이나 현 상황을 알고 싶었다. 그보다는 필진 자신의 생각은 거의 없고 단순히 정보만 나열한 느낌이 들었다. 책으로 그런 정보를 접하는 것도 좋지만 조금만 노력하면 알 수 있는 정보보다는 필진이 알려주는 관점을 알고 싶었다. 아무래도 워낙 많은 필진이 참여하다보니 그런 듯했다. 그럼에도 최근 부동산 책은 거의 팔리지 않는다. 워낙 부동산 시장이 좋지 못하다보니 사람들이 관심이 식어 그렇다.

이런 상황에서 좋은 부동산 책을 읽는 건 쉽지 않다. 다다익선이라고 책이 많이 나오면 그 중에서 좋은 책이 나오기 마련이다. 적은 책이 나오면 상대적으로 적을 수밖에 없다. 그렇게 볼 때 <2024 결국은 부동산>은 무려 23명이나 되는 필진이 참여해서 각자 자신 분야에 대해 설명한다. 따로 직접 찾아 정보를 구하지 않으면 얻기 힘든 내용으로 채워져 있다. 각자 관심 없는 분야도 분명히 있을 것이다. 전반적으로 부동산이 현재 어떤 위치에 있는지 읽으면 느끼게 된다.

현재 위치보다 더 중요한 건 아마도 향후 전망이지 않을까한다. 특히나 제목에 2024가 있으니 24년 전망이 더욱 그렇다. 이 외에도 전망은 아니고 다양한 부동산 투자에 대해 알려준다. 보상 투자나 토지 투자, 영종도를 비롯해서 꼭 임장해야 할 곳도 설명한다. 워낙 많은 내용을 소개하고 있어 무려 500페이지나 된다. 책에 나온 모든 분야를 다 관심있게 보긴 힘들것이라고 본다. 그걸 다 하는 투자자도 없을 것이고. 관심있는 분야만 선택해서 읽어 얻을 걸 얻으면 충분하지 않을까한다.

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까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 필진들 차이는 느껴진다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 늘 얻는게 하나라도 있으면 충분하다.

부동산 투자의 관점

부동산 투자의 관점 - 남들이 보지 못하는 가치를 찾아내는
오윤석 지음 / 페이지2(page2) / 2023년 11월

책 제목이 <부동산 투자의 관점>이다. 부동산 투자를 한다고 하면 대부분 그 즉시 떠올리는 건 역시나 아파트 투자다. 그것도 갭투자라고 불리는 전세를 끼고 투자하는 방법이 대세다. 그 외에 상가 투자를 하거나 토지투자를 하기도 한다. 어떤 부동산 투자를 하거나 관점이 중요하다. 자신만의 관점을 갖고 투자하는 게 핵심이다. 이게 쉽게 되는 건 아니다. 오랜 시간동안 공부하고 현장을 돌아다녀도 될까말까한다. 어떤 방법으로 해야 할 지도 막막하기도 하다.

이 책은 일반적인 부동산 투자에 대해 알려주는 책은 아니다. 좀 더 큰 그림을 보여주는 책이다. 솔직히 대부분 부동산 투자자가 이 책에서 알려주는 걸 얼마나 받아들이고 할 지는 모르겠다. 누가 뭐래도 결국에는 부동산 투자를 갭투자기 때문이다. 좀 더 돈이 생긴 후에 다른 부동산 투자를 한다고 해도 말이다. 부동산 투자를 하는 90% 이상은 아파트 투자를 한다. 그 이상은 결코 쉽지 않다. 투자가 맞지만 그렇게 될 때는 좀 더 창의적인 영역으로 넘어가게 되기 때문이다.

저자는 주로 빨간 벽돌 부동산을 좋아한다고 말한다. 이는 결국에는 개발을 직접 한다는 뜻이 된다. 구축 주택을 매수해서 멸실 후 신축 주택을 만든다. 단순히 신축 주택을 만드는 게 아닌 새로운 건축물을 만드는 데 좀 더 포커스를 맞추고 있다. 이를 위해서는 해당 주택을 어떤 식으로 활용할 것인지를 중요하게 본다. 자연스럽게 해당 지역이 어떤 도시 계획이 있는지 알아야한다. 도시 계획에 따라 활용도가 완전히 달라진다. 그러니 국토개발 계획부터 살펴봐야 한다.

저자가 그런 면에서 국가와 해당 지자체의 개발 발표를 늘 주목하고 팔로우해야 한다고 알려준다. 결국 어떤 지역이든 큰 그림이 그려진 후에 하위 설계가 제시된다. 이걸 알아야 내 부동산도 어떤 식으로 활용할 지 계획을 세울 수 있다. 또한 주변을 살펴보면서 향후 발전 과정을 보면서 결정하라고 권유한다. 다만, 좀 더 구체적으로 제시했으면 하는 점도 있었다. 이를 테면 22년 목동 지구단위계획구역이 결정되었다. 이에 따라 목동이 미니 신도시처럼된다고 한다.

이러면서 목동이 가지는 미래 가치는 무엇일지 묻는다. 미래가치를 스스로 그려보라고 한다. 이왕이면 이런 걸 통해서 자자 스스로 미래를 어떻게 보고 있는지 알려주면 더 좋지 않았을까. 그래야 책을 읽은 독자가 저저가 한 방법으로 다른 지역을 생각할 수 있지 않았을까한다. 한군데를 특정해서 방법과 솔루션을 제시한 후 다른 지역을 그렇게 하라면 더 좋았을 듯했다. 책에서 부동산 투자를 하는데 있어 가장 중요하게 강조하는 툴이 4가지 종합 무시세트라고 있다.

경제적 관점, 기술적 관점, 법률적 관점, 사회 문화적 관점. 이렇게 부동산을 바라보라고 알려준다. 이를 근거로 바라보면 시행착오를 줄일 수 있다고 한다. 이후 숨어 있는 리스크를 해소하라고 알려준다. 가장 중요하게 여기는 것 중에 하나가 리스크 관리다. 최근 금융 시장을 보더라도 단순히 접근했다 낭패를 본 사람이 많다. 저자는 그런 측면에서 리스크 관리가 되지 않으면 투자하지 않는다고 한다. 투자를 고려했어도 포기한다. 실제로 사례 중 그런 것도 있었다.

본인이 제시한 가격을 상대방이 계속 올려 결국에 포기했다. 수익이 나지 않는다고 생각해서 결정했다. 그 이후 매도인은 팔리지 않자 원래 가격정도로 요청이 왔지만 거절했다고 한다. 그런 매도인은 또 어떻게 마음이 변심할 지 모르니 원천 차단을 했다. 책에서 예시로 보여주는 사례가 대부분 기존에 사람들이 관심 없는 곳이다. 이런 곳을 탈바꿈시켜 사람들이 오게 만든다. 그로 인해 지역사회까지도 좋아진다. 단순히 부동산 투자보다는 부동산 가치 자체를 변경시킨다.

대표적으로 문경에 있는 화수헌이다. 폐가를 카페와 게스트하우스로 만들어 사람들이 찾아오게 만들었다. 그러니 저자가 알려주는 방법은 좀 고차원적인 투자다. 단순히 얼마에 사고 얼마에 팔면 돈이 된다를 알려주는 건 아니다. 어떤 식으로 부동산 가치를 발굴해서 개발하고 올릴 것인가를 알려주는 책이다. 그렇게 볼 때 단순히 이 책 한 권 읽는다고 얻을 수 있는 건 아니다. 그래도 리스크 관리를 위해 등기부등본 등을 보는 걸 마지막에 알려준다. 누가 뭐래도 투자는 수익도 중요하지만 잃지 않는게 더 중요하기 때문일 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 일반인이 접근하기 쉽지 않을 듯.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 진짜 부동산 투자자가 되려면.

아파트 매도의 기술

아파트 매도의 기술 - 매수는 기술이고 매도는 예술이다
라비에르(이승률) 지음 / 새로운제안 / 2023년 10월

아파트를 사고 파는 건 참 쉽다. 돈이 있면 가서 달라고 하면 된다. 상대방이 얼마를 원하든 그 금액을 지불하면 된다. 사실 이미 상대방이 얼마에 팔겠다고 내놓은 것이니 그다지 어렵지 않다. 매도하는 것도 쉽다. 내가 얼마에 팔겠다고 내놓으면 된다. 누군가 와서 산다고 하면 거래하면 된다. 간혹 내놨는데 전혀 안 팔리는 경우가 있다. 그럴 때는 가격을 낮추면 팔린다. 지금까지 내가 쓴 내용대로 하면 거래는 아무런 불편이나 힘듬없이 순식간에 할 수 있다.

문제는 이렇게 할 수 있을까? 이렇게 거래가 쉽게 될까? 그렇지 않다는 점이다. 이론과 현실이 다르다는 표현처럼 말이다. 특히나 매도가 어렵다. 맷는 진짜 돈이 있으면 어느 정도 가능하다. 가서 물건보도 상대방이 제시한 금액을 주면 된다. 약간 협상이 들어갈 때도 있지만 그것때문에 거래가 깨지는 경우가 많지 않다. 매도는 좀 다르다. 당시 부동산 상황도 중요하다. 내 마음이 내게 속삭이는 유혹이나 공포도 이겨내야한다. 거래 상대방이 내게 제안하는 것도 고민해야 하고.

특히나 매수할 때는 전혀 생각하지 못한다. 막연히 매도할 것이라고 생각했다. 막상 매도하려니 내 생각과는 다르다는 걸 많이 느낀다. 특히나 최근 1년 사이에 서울은 가격이 하락 한 후 다시 상승했다. 이럴 때 더욱 고민이 되고 망설여진다. 매수도 그렇지만. 매수는 내가 사지 않으면 된다. 산 다음에 벌어지는 상황을 감내하면 된다. 매도는 나름 타이밍이 있어 놓치면 두고두고 후회한다. 매수는 다른 물건을 구입하면 된다. 매도는 내가 보유한 물건이라 대안이 없다.

이토록 매도가 힘들지 누가 알았을까. 매수는 기술이고, 매도는 예술이라고 표현한 이유다. 상당히 많은 책이 좋은 부동산을 고르고 매수하는 방법을 알려준다. 매도하는 방법에 대해 알려주는 책은 없다. 그건 각자 알아서 하는 영역이기도 하다. 알려주다고 할 수 있는 영역이 아니라고 생각되기 때문이다. <아파트 매도의 기술>은 제목에도 나온 것처럼 아파트 매도에 대해 알려주는 책이다. 다양한 매도 방법을 알려주는 책이라 생각하고 읽었는데 다양하게 알려준다.

매도를 하기 위한 전제조건이 있다. 그건 바로 보유하고 있어야 한다. 갖고 있어야 팔 수 잇다. 팔고 싶어도 없으면 못 판다. 그렇기에 매도하기 이전에 매수는 데깔코마니처럼 서로 붙어있다. 매수를 잘 했어야 매도를 잘 할 가능성이 크다. 이를 위해 어떤 시기에 매수해야 할 지 부동산 사이클에 대해 책은 설명한다. 부동산 사이클은 분명히 있다. 워낙 장기라 쉽다고 생각하면서도 어렵다. 한 번 상승 추세가 이어지면 오래도록 상승한다. 상승이 영원한 건 아니다.

상승할 때도 직선으로 오르는 건 아니다. 그러다 의심하다 매수 기회를 놓친다. 뒤늦게 매수해서 고점에 물리기도 한다. 하락이 왔을 때도 마찬가지다. 하락은 상승이 있어야 온다. 상승이 없는데 하락이라는 표현이 올리가 없다. 상승 말미에는 더욱 매수하고 싶다. 그 때가 고점인 경우가 많지만 인간 심리는 어쩔 수 없다. 과거 추세가 머릿속에 들어오지 지금이 위험하다는 인식은 사라진다. 하락했을 때 팔면 된다고 말하긴 쉬워도 막상 그 때가 오면 안 팔린다.

이건 내가 부동산 강의할 때도 수없이 말했다. 하락하면 더 싸게 팔면 되지 않겠냐고 마음 먹지만 아니다. 일단 현재 가격에 내 놓는다. 매도가 안 되니 가격을 내려 놓는다. 이미 시장은 얼어 붙었기에 누구도 물건을 보러 오지 않는다. 현재 주택이 공실이면 상관없겠지만 누군가 살고 있다. 대체적으로 전세로 살고 있다. 전세 만기에 맞춰 매도가 안 되면 어쩔 수 없이 한 바퀴를 돌려야한다. 내 의지와 상관없이 저절로 매도를 못하고 몇 년 더 보유하게 되는 상황이 된다.

이렇게 부동산 매도는 여러 조건이 맞아 떨어져야 가능하다. 이런 부동산 사이클을 파악하기 위해 책에서는 여러 지표 보는 법을 알려준다. 매수 우위지수부터 거래량, 미분양 분석, 전세가율 분석 같은 것들이다. 그 중에서 안전마진 분석이 가장 도움 될 수도 있을 듯하다. 주식에서 쓰는 안전마진을 확보하는 방법은 세가지다. 차액 안전마진, 비율 안전마진, 고점 안전마진이다. 두 아파트를 비교해서 상승한 금액만큼 과거 데이터를 볼 때 아직 안 오른 아파트가 오른다.

두 아파트를 비교해서 상승률 만큼 다른 아파트도 오른다. 이전 상승기 때 오른 금액만큼 상승한다. 이런 식으로 안전마진을 확보해서 아파트를 매수하면 매도할 때 도움이 된다. 매도할 때는 당연히 세금이 중요하다. 세금이란 이익이 나야 내는 것이지만 신경쓰지 않으면 내지 않아도 될 세금을 낸다. 또한 인테리어는 적은 비용으로 좀 더 높은 가격에 매도할 수 있는 기술이다. 이런 점을 잘 파악해서 매도하면 즐거운 마음으로 거래하고 수익을 낼 수 있지 않을까한다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 글이 잘 안 읽히게 썼다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 좋은 매도를 위해 읽자