2025 결국은 부동산

2025 결국은 부동산 - 20인의 멘토가 알려주는 부동산 인사이트 ㅣ 결국은 부동산
올라잇 칼럼니스트 20인 지음 / 원앤원북스 / 2024년 12월

아마도 한국에서 나온 부동산 책 중에 유일한 책이 아닐까한다. 경제와 트랜드에 관한 책 중에 전망을 하는 책은 많다. 거의 매년마다 책이 나오고 있다. 한 명이 쓴 책도 있지만 여러 명이 쓴 책도 있다. 아무래도 1명 보다는 여러 명이 쓴 책이 좀 더 호기심이 생긴다. 다양한 전문가의 이야기를 들을 수 있기 때문이다. 책에서 선정한 정도면 나름 검증되었다고 볼 수 있다. 유튜브나 블로그와 달리 책은 좀 더 전문성을 검증한다. 그런 의미에서 책을 펴낸다는 건 쉬운 일이 아니다.

부동산 관련해서 작년부터 나오던 책이 결국은 부동산이다. 2025로 이번에 새롭게 나왔다. 언제나 전망은 어렵다. 미래에 어떤 일이 벌어질지는 누구도 모른다. 특히나 경제와 관련된 건 더욱 그렇다. 현재 상황이 그렇다. 어떤 예측을 했어도 모든 게 생각지도 못한 방향으로 흘러가고 있다. 대외적으로는 트럼프 대통령 당선과 함께 미국 우선주의를 표방했다. 대내적으로는 생각지도 못한 탄핵 정국으로 인해 모든 게 한치 앞을 예상할 수 없을 정도로 흘러가고 있다.

그런 점을 감안할 때 책에서 한 전망 중 많은 부분이 예측대로 되지 않을 가능성이 무척이나 크다. 어느 정도는 감안해야 한다. 그나마 대부분 전망 책이 해당 년도를 예측하면서 가을에 나온다. 가을에 나온다는 건 여름에 썼다는 뜻이다. 그러니 다소 엉뚱한 소리를 할 때도 많다. 이 책은 그나마 최근에 나온 책이다. 꼭 전망이 아닌 부동산 투자에 대해 알려주는 부분이 많아 그 점을 참고하면 된다. 전체적으로 책의 전개는 전망을 하고 그를 통해 어떤 곳을 투자할 지 알려준다.

그 후에 정책과 상관없이 올 해에 벌어질 부동산 관련 청약 등을 알려준다. 끝으로 정책과 상관없이 투자할 수 있는 방법을 알려준다. 마지막에는 세금 관련을 두파트나 소개한다. 현재 부동산 관련해서 세금이 얼마나 중요한지 알 수 있다. 한편으로는 이 책을 읽는 사람 중에 세금 관련되어 신경을 써야 할 사람이 얼마나 되는지도 궁금하다. 대체적으로 그런 분은 책보다는 직접 강의나 상담을 받지 않을까 예상은 된다. 솔직히 마지막 장은 좀 생뚱맞게 느껴지긴 했다.

독서감상툰이건 큰 상관이 없는데 부동산에 대해 알려주다 갑자기 사피엔스였다. 부동산 관련된 툰이 맞지 않았을까한다. 큰 의미로 볼 때 사피엔스가 부동산 하는 거지만. 전망 등은 통과하기로 하고 책에서 알려준 정보 중 몇 개만 본다면 역시나 지역 선정이다. 20명이나 되는 전문가가 정보와 지식을 전달한다. 아마도 가장 관심이 가는 투자 지역은 GTX관련이 아닐까한다. 새롭게 GTX가 될 지역은 누구나 관심갖는다. 최근에 파주가 GTX가 개통되었다.

그로 인해 해당 지역이 들썩거리고 가겨도 많이 뛰었다. 개통되기 전까지 상당히 많은 시간이 걸렸지만 다른 곳도 아닌 수도권에서 교통의 중요성은 말해도 말해도 지나치지 않는다. 그런 점에서 해당 지역이 어떤 곳이고 무엇을 중요하게 볼 것인지에 대해 설명하는 파트는 도움이 될 듯하다. 아울러 개발 계획에 따라 변화가 예상되는 지역도 소개한다. 개발이 되는 곳은 역시나 토지를 봐야 한다. 단순히 토지 보상만으로도 이익이 될 수 있다는 걸 보여준다.

청약같은 경우에 상당히 자세하게 서울 유망 단지에 대해 알려준다. 직접 이걸 정리해서 갖고 있는 것도 좋지만 종이로 갖고 있으면 한 눈에 볼 수 있다. 체크했다 해당 월에 맞춰 본다면 참고가 되지 않을까 한다. 해당 지역과 아파트에 대해 하나씩 설명하고 있어 도움이 될 듯하다. 그 외에 경매로 접근하는 방법도 알려준다. 대신에 경매는 기초 지식은 있어야 설명이 눈에 들오지 않을까하는 생각은 들었다. 대신에 경매로 이런 접근을 통해 좀 더 저렴하게 매수할 수 있을까를 알면 될 듯하다.

워낙 다양한 분야의 전문가가 설명하고 있어 관심가는 부분만 읽어도 되지 않을까도 한다. 솔직히 편차는 좀 있어 보였다. 투자 기술과 정보와 방법을 알려주는 전문가도 있다. 어떤 전문가는 너무 이론적인 이야기만 한다는 생각도 들었다. 짧은 지면에 핵심만 딱 소개하는 건 이런 책의 가장 큰 장점이다. 길게 설명한 지면이 없으니 핵심만 소개한다. 책에 나온 전문가는 전무 올라잇 칼럼니스트라고 한다. 거기서 검증이 된 후에 책으로 나왔을테니 믿고 보면 되지 않을까 한다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 전문가가 많다보니.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 많은 분야에 대해 배울 수 있다.

시장을 이기는 부동산 투자 원칙

시장을 이기는 부동산 투자 원칙 - 폭등 시그널 속에서 포착한 상급지 매수 타이밍
김제경 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2024년 12월

부동산 관련해서 언론에 자주 노출되는 전문가가 있다. 그 중에 한 명이 <시장을 이기는 부동산 투자 원칙> 저자인 김제경이다. 주로 재개발 전문가 포지션으로 알고 있다. 다른 전문가에 비해 나이도 어려 보인다. 실제 나이를 모르나 얼굴은 그렇게 보인다. 본격적으로 시작한 지 10년 되었다고 한다. 10년 만에 이런 자리까지 되었다는 점은 무척 대단해 보인다. 본인의 실력을 갈고 닦기 위해 학문 배우는 것도 게을리하지 않은 걸로 책을 읽어보니 알았다.

책 제목은 부동산 원칙인데 솔직히 읽어보니 그건 아니었다. 좀 더 정확히 말하면 아파트 투자에 가까웠다. 더 디테일하게 들어가면 서울아파트다. 마지막까지 들어가면 신축 서울아파트가 아닐까 싶었다. 책에서 알려주는 다양한 데이터와 원칙과 주장을 들여다보면 최종적으로 남는 건 신축 서울 아파트다. 신축 아파트는 대략 10년 이내까지 범위가 한정된다. 신축이 될 아파트까지 포함한다. 그렇다고 저자가 재개발을 무조건 권하는 건 절대로 아니다.

이제 막 부동산에 입문하는 사람은 재개발을 추천하진 않는다. 아파트 매수를 권유한다. 재개발이나 재건축은 워낙 시간이 오래 걸리고 변수가 많기 때문이다. 특히나 시간에 투자하는 투자인데 이를 위해서 좀 더 확실하게는 조합설립은 최소한 된 곳에 투자한다. 차라리 호재를 바라보고 투자하는 것보다 훨씬 좋다고 한다. 호재는 연기되는 것도 많고 취소도 된다. 그에 반해 재개발과 재건축은 조헙설립이 되면 시간이 걸리긴 해도 신축 아파트가 되는 건의 거의 확실하다.

저자가 권한 방법은 내가 봐도 맞다고 본다. 재개발이나 재건축은 몸빵이라는 표현까지 한다. 그럴 마음 가짐이 없다면 굳이 할 필요는 없다. 좀 더 높은 수익을 위해 무조건 하는건 위험할 수 있다. 책은 원칙이라는 단어가 들어간만큼 다양한 설명을 한다. 그저 부동산에 대한 투자 방법을 알려주진 않는다. 오히려 부동산보다는 거시적인 방법을 더 많이 설명한다. 그런 부분에 대해서 잘못된 인식을 바로잡겠다는 생각을 쓴 듯한다. 다만 그런 부분은 이제 너무 흔하긴 하다.

책에서 설명한 많은 부분이 이제는 여러 책에서 검증하고 주장했다. 그 부분이 각자 하락이냐 상승이냐에 따라 살짝 다른 시선으로 설명하긴 한다. 왜냐하면 대부분 책이 똑같은 데이터를 갖고 상승과 하락을 설명한다. 투자자는 상승으로 설명한다. 하락을 외치는 사람은 근거로 설명한다. 저자는 당연히 시장 플레이어이자 전문가로 하락에 대해 단 1도 생각하지 않는 듯하다. 상승이라는 관점에서 모든 걸 설명한다. 투자를 한다는 의미는 상승을 내 돈을 넣는 것이다.

당연히 상승할 것이라는 판단 아래 투자한다. 책에서는 부동산이라고 설명하면서 상승이 확실한 건 결국에는 서울 요지의 아파트가 아닌가하는 생각이 들었다. 책에 나온 내용 90%가 서울 아파트다. 경기도 아파트도 살짝 언급을 하긴 하지만 기승전 서울아파트였다. 서울에서도 빌라에 대허서는 여러 이유로 권하지 않는다. 개인적으로 아파트도 정확히는 단지라고 생각한다. 아파트가 단지로 중소도시만큼 인구가 살아가니 커뮤니티까지 구축하며 발전했다.

현실적으로 힘들긴 해도 빌라도 단지로 개발된다면 얼마든지 아파트 못지 않을까 생각한다. 사실 한남 더 원같은 경우 아파트가 아니다. 그럼에도 그곳은 단지로 개발되면서 동일한 규격으로 관리를 하고 있다. 그렇게 볼 때 꼭 아파트가 무조건 답이라고 생각은 안 한다. 여기에 한국은 모든 걸 전부 정부가 아닌 민간에 맡겨버린다. 이러니 같은 공간 내에서도 부익부 빈인부가 심해진다고 본다. 이제와서 그건 불가능하니 아파트가 현실적인 대안이라 어쩔 수 없다고 본다.

책에서 정책에 대해서는 칭찬하는 건 없다. 전부 부정하고 안 좋다고 주장한다. 실제로 정책에서 중요한 건 일관성인데 한국에서 어떤 정부가 들어서느냐에 따라 달라지는게 가장 큰 문제긴 하다. 심지어 이전 정책을 부정하니 어떤 국민이 믿고 할 것인지 의심스럽다. 대신에 책에서 아쉬웠던 건 조목조목 잘못된 점을 지적하는 건 좋은데 이에 대한 대안은 거의 없었다. 그건 정책 입안자들이 할 것이라고 하지만 저자는 언론에도 등장하는 전문가니 이에 대한 대안도 제시했으면 더 좋았을 듯하다.

아무래도 첫 책이다보니 너무 힘을 줬다는 생각이 들만큼 엄청나게 많은 정보를 담았다. 살짝 과하다는 생각도 들었다. 마지막 부분에 투자 방법과 투자처 찾는 법 등에 대한 설명이 어떻게 보면 진짜 투자와 관련된 파트였다. 저자가 설명한 방법에 대해 나도 거의 동의한다. 특히나 아파트는 공산품에 가깝게 되었다. 현장을 가지 않고 지도만으로도 대략적인 파악이 그래서 가능하다. 시점이 중요하다는 점도 동의한다. 정보와 지식을 꽉꽉 담아 400페이지나 된다. 완전 초보보다는 몇 권은 읽은 사람에게 더 도움이 될 듯하다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 투자만 생각하면 정보가 많다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 거시부터 미시까지 부동산 배우고 싶다면.

경기도 부동산의 힘

경기도 부동산의 힘 - 서울을 넘어설 잠재력, 기회의 땅에 주목하라
김학렬(빠숑) 지음 / 에프엔미디어 / 2025년 1월

경기도는 독특한 위치에 있다. 보통 수도권이라 표현한다. 서울과 경기도, 인천까지 포함한다. 서울은 특별시로 한국의 수도다. 경기도는 분명히 서울의 보완 역할을 하는 곳은 아니다. 서울이라는 도시가 워낙 특별시로 큰 위치를 차지해서 그런지 경기도는 서울을 보좌하는 위치처럼 되었다. 시간이 지나며 서울에서 모든 걸 할 수 없으니 경기도가 나눠가졌다. 이제는 경기도 자체만으로 자립할 수 있는 많은 것이 생겼다. 여전히 서울과 경기도는 불가분의 관계다.

부동산에서도 이런 관계는 동일하다. 서울은 비싸다. 이런 사람들에게 경기도는 대안이 되었다. 경기도는 서울에 비해 지역도 넓다. 서울에는 더이상 지을 땅이 없는 것이나 마찬가지다. 이를 위해 경기도에 지속적으로 새로운 거주 공간이 생겼다. 그럴 때마다 많은 사람들이 입주했다. 입주한 사람들 중 서울에서 간 사람도 많다. 경기도가 넓은 편이라 단순히 도시 기능 뿐만 아니라 산업적인 측면에서도 자립 기능을 갖게 되었다. 이런 점이 결부되며 경기도는 인구도 더욱 늘었다.

현실적으로 서울로 입성하기 힘든 사람들이 경기도를 택한다. 경기도에서도 서울 어지간한 지역보다 비싼 도시도 많다. 특히나 신도시는 사람들의 소득 수준이 엇비슷해서 오히려 더 좋다고도 한다. 경기도에서 어떤 곳에 거주할 지 막막할 수 있다. 보통은 자신이 거주하는 곳 근처에서 택하는 경우가 대다수다. 이와 달리 거주만 보는 것이 아닌 투자까지 생각한다면 좀 더 복잡하다. 누구나 거주를 생각할 때 투자관점도 고려한다. 투자란 결국에는 가격 상승을 의미한다.

가격 상승 중에서도 이왕이면 내가 선택한 지역이 좀 더 상승하기를 원한다. 이럴 때 무엇을 중요하게 봐야 할 지 궁금하다면 여러 방법이 있다. 그 중에서 한 방법이 책으로 배우는 거다. <경기도 부동산의 힘>은 경기도에 대해 설명하는 책이다. 경기도에 있는 중요도시를 소개한다. 각 도시마다 특징을 알려주고 향후 전망에 대해서도 소개한다. 솔직히 여러 지역을 전부 알기는 힘들다. 이 책을 읽는다고 알 수 있는 것도 아니다. 가볍게 한 번 읽고 필요할 때 해당 지역을 보는 게 좋다.

책에서 중요하게 여기는 건 위치, 교통, 산업단지, 첨단연구단지 등이다. 이런 것들은 단순히 거주만 의미하는 것이 아니다. 사람은 살면서 돈을 벌어야 한다. 그렇기 때문에 중요하다. 여러 경기도 도시를 설명할 때마다 서울 접근성에 대해 설명한다. 자주 언급하는 표현이 서울에서 20~30분이 걸린다. 그만큼 경기도에 있는 도시는 서울과 접근성이 무척이나 중요하다. 자연스럽게 교통이 중요한 이유다. 학군도 중요하겠지만 이런 지역은 몇 몇에 한정되어 있다.

책에서는 각 지역별로 어떤 식으로 접근해서 투자해야 할 지 설명한다. 이럴 때 단기, 중기 장기로 나눈다. 각 기간에 따라 목표와 주목해야 할 지역, 주목해야 상품, 가격 전략 순으로 눈여겨 볼 것을 알린다. 목적에 따라서는 실거주는 교육, 교통, 생활 인프라, 자연환경과 주거 쾌적성을 보라고 한다. 투자 목적으로는 향후 개발 호재가 어떤 것이 있는지 말한다. 그 중에서 재건축과 재개발을 따져보고 임대 수익 가능성까지 파악하라고 알려준다. 여기에 평형대별로도 설명한다.

도시별로는 서울 접근성이 어느 정도인지 알려준다. 다음으로 해당 도시의 재건축 상황을 설명하고 학군과 생활 인프라 등을 알려준다. 이런 설명에서 도시별로 다르게 접근해야 한다. 1기 신도시와 2기와 3기는 각각 다르다. 이미 도시로 기능을 시작한지 몇 십년 된 곳과 얼마 되지 않은 곳은 접근이 달라야 한다. 또한 해당 도시에 전철이 있는지 여부도 중요하다. 서울 접근성을 그래서 중요하다. 현실적으로 서울로 빨리 가는 전철이 생기면 가격이 뛰는 건 누구나 인정한다.

시간이 지나면서 한국 인구가 줄어드는 건 팩트다. 부정할 수 없는 사실이다. 이를 위해서 1인 가구나 젊은 직장인을 위한 투자도 도시 별로 소개한다. 현실적으로 이들이 처음부터 3~4인 가구나 어느 정도 자산이 있는 가구처럼 움직이거나 아파트를 소유할 수는 없다. 현실적인 방법으로 하나씩 해야 할지 않을까한다. 운 좋게 부모를 잘 만나면 다를 수 있겠지만. 책 마지막에는 실패사례와 성공사례를 담고 있다. 호재를 너무 빨리 접근하거나 늦게 접근하는 가.

이런 점이 실패와 성공을 가른 지점처럼 보이기도 한다. 사례는 저자가 운영하는 스마트튜브 회원 상담을 소개한 듯하다. 책을 읽다보니 저자에 스마트튜브가 있어 의아했는데 마지막을 읽고나서 이해했다. 대체적으로 너무 큰 기대감으로 투자할 때 실패한 경우가 많다. 현실을 인정하고 부담 가능한 선에서 투자하라고 내가 말하는 이유기도 하다. 책에는 소개되지 않는 경기도 도시도 있다. 책에서 소개한 도시만 살펴보고 주목해도 된다는 뜻이라고 생각이 된다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 꼭 다 읽어야 할 필요가 없기도 하다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 필요할 때마다 꺼내 읽으면 된다.

상급지 입성 마지막 기회가 온다

상급지 입성 마지막 기회가 온다 - 빅데이터로 짚어낸 다시 오지 않을 부의 타이밍
삼토시(강승우) 지음 / 위즈덤하우스 / 2024년 11월

상급지라는 표현이 이제는 흔하다. 상급지는 명확하게 여기다라고 하기에는 좀 애매하긴 하다. 누구나 상급지의 끝판왕이 어디라는 건 알고 있다. 국내로 한정한다면 그렇다. 상급지라는 게 여러 조건이 많지만 그 중에서도 가장 비싼 주택을 말한다. 한국에서는 대부분 아파트긴 하다. 아파트보다 비싼 주상복합 등이 있지만 아파트로 보는 게 맞을 듯하다. 최근에는 보통 이사한다고 할 때 상급지로 간다는 표현을 한다. 이런 표현에는 자신이 사는 곳을 낮게 본다는 의미가 있다.

그런 이유로 상급지라는 표현을 그다지 좋아하진 않는다. 신분을 뜻하는 의미로 쓰기 때문이다. 제목이 <상급지 입성 마지막 기회가 온다>이다. 그 자체로 좀 더 좋은 곳으로 이사할 기회를 뜻한다. 내가 좀 특이한 것인지 몰라도 왜 상급지로 이사가야하는지 모르겠다. 여러모로 상급지로 가면 좀 더 삶이 좋아진다고 생각하기 때문인 듯은 하다. 책을 쓴 저자는 부동산에 대해 데이터로 설명하는 전문가다. 정확히 투자자인지는 모르겠다. 자가로 실거주는 할 듯하다.

과거와 달리 대부분 부동산에 대해 이야기할 때 데이터를 근거로 설명한다. 데이터없는 설명은 뭔가 부족하다고 느낀다고 할까. 내가 볼 때 현재 데이트를 근거로 부동산에 대해 설명하는 전문가 중에는 이 책 저자가 가장 확실한 듯하다. 매주마다 본인 블로그나 여러 부동산 카페 등에 데이터를 근거로 설명한다. 어떤 부분에 있어서는 기존에 있는 데이터를 본인이 가공한다. 또는 자신이 갖고 있는 아이디어를 근거로 데이터를 설명하며 부동산시장을 검증한다.

이런 부분에 있어서 참신한 것도 있었다. 어떤 부분은 굳이 그렇게까지 해야 하나라는 생각도 하긴 했지만. 그럼에도 내가 볼 때는 한국에서 가장 확실하지 않나한다. 거의 매년 부동산 관련 책을 펴낸다. 또한 해마다 부동산 시장이 어떤 식으로 흘러갈 지와 상승과 하락에 대해서도 예측한다. 예측이 틀리다와 맞다는 별로 중요하지 않다고 본다. 중요한건 그렇게 예측한 근거가 중요하다. 어떤 데이트와 아이디어를 근거로 그런 예측을 했는지가 핵심이라고 본다.

책에서 주장하는 핵심은 공급량이다. 현재 공급이 부족하다는 게 핵심이다. 공급이 부족하다고 당장 가격이 상승하는 건 아니다. 어느 정도 누적되었을 때 에너지가 축적된 후 상승하게 된다. 그런 점을 설명한다. 특히나 서울은 공급량이 더욱 부족하다. 저자가 주로 설명하는 것이 경기도다. 서울보다 경기도 공급물량에 따라 서울도 영향을 받는다. 이건 단순히 매매가격보다는 전세가격을 의미한다. 경기도에 공급물량이 많으면 빠져나가는 수요가 생긴다.

서울에서 전세가가 자연스럽게 안정화된다. 여기서 또 중요하게 여기는 곳은 바로 강남이다. 강남은 상급지에서 끝판왕이다. 강남으로 이사간 후에는 상급지로 간다는 표현을 하지 않는다. 대부분 상급지 표현할 때 마음 속에는 강남3구를 의미한다. 강남에 공급물량이 많으면 서울 전체에 영향을 미친다. 강남 자체에 공급물량이 많기는 쉽지 않다. 그럼에도 강남에 공급물량이 많으면 그에 따라 연쇄효과가 작용한다. 강남으로 들어가는 수요가 생기게 된다.

빠져나간 수요를 누군가 채우게 되고 경기도에서도 서울로 오며 채운다. 이런 식으로 강남은 중요한 의미를 지닌다. 최근 강남은 공급물량이 꽤 있었다. 여기에 단군 최대라고 불리던 둔춘주공 아파트가 입주를 시작한다. 이 외에도 25년에 강남권에는 제법 공급물량이 많다. 이 기간동안 아파트 가격은 안정적으로 유지될 듯하다. 또는 어느 정도는 하락도 할 듯하다. 이 시기가 지나면 공급물량이 당분간 급격히 줄어들게 된다. 그때부터 본격적으로 가격이 상승한다.

이렇게 예상하는 게 바로 책에서 주장하는 내용이다. 이를 위해서 그 전에 준비하고 매수해야한다. 책은 이런 주장을 하기 위해 다양한 데이터를 보여준다. 대체적으로 데이터를 근거로 주장하면 신뢰도가 올라간다. 맞는지 여부는 나중이라도 그렇게 된다. 데이터 자체는 거짓말을 하지 않기 때문이다. 조금 아쉬운 건 저자가 갈수록 좀 주장이 강해지는 듯하다. 예전에는 어느 정도는 중립적인 포지션으로 주장했다고 생각한다. 지금은 꽤 강하게 주장한다.

그만큼 저자가 자신이 보던 데이트를 근거로 자신감을 가졌을 수도 있다. 또는 데이터를 계속 보면서 자신만의 확신을 가졌을 수도 있다. 책에서는 상급지로 곧장 가기 힘든 사람을 위한 징검다리를 추천한다. 저자가 말한 상급지는 15억 이상을 말하는 듯도 하다. 소개할 때마다 15억 이상은 제외한다는 표현을 한다. 가장 중요한 건 직주근접 기준으로 선정한 아파트다. 그 외에도 여러 조건으로 서울수도권 아파트를 소개한다. 그 외에 다른 지역도 소개하니 참고하면 좋을 듯하다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 데이터는 과거만 확실히 보여준다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 데이터를 근거로 한 인사이트를 보여준다.

그래도 부동산

그래도 부동산 - 2번의 역전세와 2년의 하락장으로 깨달은 투자자의 확신
최은주 지음 / 한빛비즈 / 2024년 9월

부동산 상승기에 엄청나게 많은 부동산 책이 나왔다. 다양한 방법으로 투자를 해서 돈을 벌었다는 이야기로 가득했다. 시중에 나온 책 중에 돈을 못 벌었다는 책은 없었다. 수도권 아파트에 투자해서 돈을 벌었다. 광역시에 가서 돈을 벌었다. 지방 소도시로 남들이 오지 않을 때 자신은 먼저 들어가서 돈을 벌었다. 1억 이하 아파트를 매수해서 돈을 벌었다. 갭투자로 수십채를 투자해서 현재 얼마다. 재건축과 재개발에 들어가서 엄청난 돈을 벌었다는 책 내용이었다.

책 제목에도 10억 부자는 명함에도 끼지 못했다. 100억 정도는 써 있어야 성공한 사람으로 인정되었다. 당시에 책을 쓴 수많은 투자자가 현재 활발히 활동하는 경우도 있지만 지금은 조용하다. 또는 여전히 활발히 활동하지만 예전처럼 적극적으로 대외 활동을 안 한다. 누구도 예상하지 못했던 급등이 왔었던 것처럼 더욱 몰랐던 하락이 있었다. 21년에 급등은 누구도 예상하지 못했다. 부동산 가격이 이미 상당히 상승한 상태에서 그렇게 많이 오를 것이라고는 몰랐다.

당시에 정말로 열심히 뛰어 다니며 부동산 투자를 한 사람이 많다. 투자와 함께 가격이 상승하며 곧 경제적 자유를 손에 넣을 것으로 희망에 찼다. 언제나 문제는 뜻밖의 상황이다. 문제가 아닐 때는 문제가 안 되지만 문제가 될 때는 문제가 된다. 갭투자에서 가장 큰 리스크는 역전세다. 갭투자할 때는 누구도 역전세를 꿈도 꾸지 못했다. 원래 투자한다는 건 하락이 아닌 상승을 기대한다. 상승하지 않을 자산을 취득하는 사람은 없다. 부동산은 특히나 오로지 상승에만 베팅하는 투자다.

당연히 상승을 기대하며 아파트를 매수했다. 실제로 매수 후 얼마되지 않아 가격이 상승했다. 투자란 이런 것이다. 내가 용기가 없어 이런 걸 몰랐구나. 용기만 내고 매수하면 이렇게 쉽게 돈을 벌 수 있구나. 이런 걸 왜 나는 지금까지 몰랐을까. 더 열심히 했어야 한다며 후회한다. 후회에 멈추지 않고 더 열심히 노력한다. 성공하기 위해서 노력하는 건 아름답다. 할 수 있는 최대한 돈을 다 끌어들여 영끌이라는 표현처럼 투자를 했다. 투자할 때마다 가격 상승에 더욱 신난다.

투자하다보니 어느새 다주택자가 되었다. 생각지도 못한 상황이 펼쳐졌다. 역전세가 시작되었다. 여기에 상승만 하던 아파트 가격이 하락하기 시작했다. 한마디로 이중고가 시작되었다. 갭투자는 원래 아파트 가격이 아닌 전세 가격만 하락하지 않으면 버틸 수 있다. 문제는 전세가격과 매매가격이 다 하락했다. 전세입자를 구하려면 내 돈을 지출해야만 가능했다. 매도하면 그나마 된다. 문제는 이렇게 하락할 때는 내 마음처럼 팔리지 않는다는 것이 문제다.

주식처럼 환급성이 좋은 건 손해를 보면서 즉시 팔 수 있다. 아파트와 같은 부동산은 내가 팔고 싶어도 거래가 되지 않는다. 이러다보니 역전세는 당장 해결해야 하는데 쉽지 않다. 그나마 이게 1~2채 정도로 감당 가능하다면 피를 토하는 어려움은 있어도 하면 된다. 그 이상 보유하고 있으면 이를 해결하는 건 자신이 생각해도 앞이 깜깜해진다. 바로 이런 상황에 대해 알려주는 책이 <그래도 부동산>이다. 이 책 저자는 열심히 노력하다보니 무려 70채나 보유하게 되었다.

당장 경제적 자유를 얻고 희망찬 미래가 펼쳐질 것이라고 봤다. 세상 사가 뜻대로 되지 않았다. 역전세가 시작되면서 불면의 밤이 펼쳐졌다. 하나를 막으면 끝이 아니었다. 계속 펼쳐지는 역전세로 인해 흔한 말로 피똥을 쌀 정도였다. 그래도 이겨낼 수 있었던 건 그나마 수입이 있었기 때문이다. 또한 본인이 욕심을 버리고 손해를 보고라도 팔았다. 하나가 해결해도 또 이어지는 상황에서 저자가 택한 건 수익화였다. 초반에 빌라투자하며 월세 세팅을 했었다.

그 후에 갭투자로 시세차익을 노리는 게 훨씬 더 좋다는 걸 알게 되었다. 그런 후 다시 현금 흐름에 집중하는 투자를 하게 되었다. 돌고 돌아 처음으로 돌아온 듯하다. 결코 그렇지 않다. 처음 월세 투자와 달리 지금 현금화를 위한 투자는 결이 다르다. 단순히 아파트 투자는 아니다. 정확하게는 사업이라고 해야 한다. 기본적으로 중개업소를 하며 월 1억을 벌 정도로 잘 나가고 잘했다고 한다. 그 덕분에 부동산 투자를 더 잘했다고 하는데 그게 오히려 화를 불러일으켰다고도 할 수 있다.

지금은 끊임없이 돌아오는 역전세를 이겨내기 위해 현금흐름이 생기는 투자를 하고 있다. 고시원, 무인 아이스크림, 호프 등. 여전히 중개업소도 하고 있다. 이런 것들이 전부 살기 위해시작했다. 현재는 경험을 해가면서 더욱 잘 살 수 있는 토대를 마련한 듯하다. 책을 읽어보면 얼마나 치열하게 살았는지 알 수 있다. 치열하게 산만큼 경제적 자유를 이룩하지 못했다. 그래도 경제적 여유는 생겼다고 말한다. 솔직히 이게 현실이다. 대부분 투자자에게 솔직한 현실.

수많은 부동산 책과 강의를 하는 투자자가 내세우는 건 허상까지는 아니지만 과장이 많다. 그들 중 진짜 경제적 자유를 이룩한 사람은 극히 드물다. 나도 10년도 훨씬 넘게 부동산 바닥에 있으면서 봤다. 부동산 투자로 경제적 자유를 이룩했다며 그토록 열심히 강의하는게 제일 이해가 안 된다. 내가 알고 있는 찐부자는 그렇지 않았다. 책에서 저자는 솔직힉 자신의 흥망성쇠를 알리고 있다. 시중에 이런 부동산 책은 거의 없다. 진짜 현실을 알고 있다면 이런 책을 읽으면서 투자하는 게 정답이라고 본다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 같은 내용 반복이 좀 많다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 투자하려면 읽는 게 좋다.