너는 월급쟁이 나는 경매부자 - 대단한

너는 월급쟁이 나는 경매부자 - 쫄지 말고 경매하라
온짱 박재석 지음 / 더난출판사 / 2014년 10월

3,000만원으로 시작해서 2년 반 만에 52채에 82억! 하루에 2시간을 잠을 잤다. 게다가 월세 3,000만 원에 종합 부동산세 400만 원을 낸다고 한다. '너는 월급쟁이 나는 경매부자'의 저자가 자신의 프로필에서 언급한 내용이다. 경매 시장에서 꽤 많은 사람을 만났고 성공한 사람과 이야기도 하고 안부도 주고 받는 분들도 제법 있다. 1년 만에 10채 넘게 낙찰 받은 사람도 알고 3년 만에 1,000만원의 월세를 만는 분도 알고 있다.

어느 누구나 쉽게 할 수 있는 것은 아니라고 본다. 누구나 다 가능하면 모든 사람이 전부 경매 부자가 되었을 것이다. 흔하지 않은 일이니 책까지 펴 냈을 것이라 본다. 지금까지 만나 본 사람이나 읽은 경매 책 중에 '너는 월급쟁이 나는 경매부자'만큼 최단기간에 이토록 엄청난 자산을 모은 사람을 본 적이 없다. 내 인간관계가 짧고 읽은 책이 적어 아직까지 그런 사람을 만난 적이 없었을 뿐이라 생각한다.

책의 저자인 온짱은 다른 카페에서 올린 글을 얼핏 읽은 기억이 있고 이 책에서도 그때 읽었던 내용이 나오기도 한다. 지금은 오로지 자신의 카페에서만 활동을 하고 있는 듯 하다. 책에 나온 내용이 흥미롭고 재미있다. 다만, 좀 짜증이 나는 건 이렇다. 열심히 읽고 있는데 갑자기 보다 자세한 내용은 강의를 통해 알려주겠다고 한다. 더 자세한 내용을 쓰면 몇 권의 책으로도 부족하다며 끝낸다. 다음 기회에 이야기할 것이라 한다.

개인적으로 이런 식으로 쓴 글을 읽으면 짜증이 난다. 처음부터 강의에서 이야기하면 되지 뭐하라 책으로 펴 냈는지 의아하고, 자세하게 알려주지 않았으면 그것으로 끝이지 뭐하러 그런 걸 책에서 언급하는지 말이다. 책을 읽는 사람의 입장에서는 소중한 돈을 내고 책을 읽는데 - 난 출판사에서 선물받았지만 - 그건 책을 읽는 사람에 대한 예의가 아니라고 본다. 신기하게도 이런 식의 글은 유독 주식과 경매관련 책에서 많은 것도 유행이라면 유행일까?

책을 읽으면 대단하다는 감탄을 금치 못한다. 자세한 내용은 정확히 알 수 없지만 회사를 관두고 경매를 시작하게 된 저자가 초기에는 한 군데의 경매 학원이 아닌 몇 군데 학원에서 수강을 한 듯 하다. 그러면서 보통 권리분석이 어렵지 않은 쉬운 물건을 입찰하고 낙찰받아 명도하고 임대내지 매매를 하며 서서히 워밍업(?)을 한 후에 본격적으로 경매 투자를 전투적으로 하게 마련인데 처음부터 곧장 전투이다.

첫 낙찰 물건이 룸살롱이라고 한다. 종로에 있는 룸살롱을 낙찰받아 최종적으로 639만 원의 월세를 받고 있는 와중에 서울에 있는 더블 역세권 단독주택의 지분에도 들어가 함께 진행을 한다. 책에서는 따로 따로 챕터를 구분해서 소개하고 있지만 읽어보면 시간상 동시에 진행한 것으로 본인다. 룸살롱을 진행하며 지분 경매를 했던 듯 하다. 이건 뭐 대단하다고 밖에 설명이 불가능하다. 난 도저히 꿈도 꾸지 못할 정도이다.

처음 받은 경매 물건이 일반 주택도 아닌 룸살롱이라고 하고 그 다음은 지분경매라고 하니 입이 떡 벌어질 정도이다. 초기 자본이 3,00만원이라고 분명히 말했는데 이게 가능한지 의구심이 들었다. 뒤에서 설명하기를 지인들에게 브리핑을 통해 1억넘게 투자를 받아 했다고 하여 그 의문은 해소되었다. 삼척 아파트 사례는 나도 알고 있는 물건이라 재미있게 읽었다. 끝으로 포항 다가구 경매로 자신의 투자 사례는 끝이 난다.

3부에 들어가서 자신이 아닌 자신이 운영하고 있는 카페 회원들의 낙찰사례를 알려주고 있는데 입찰에서 낙찰은 물론이고 명도까지 전부 온짱이 직접 해결해 준 물건이라 책에서 소개를 하고 있는 듯 하고 한편으로는 자신이 운영하는 카페 회원들은 이렇게 좋은 일이 많이 생긴다는 것을 알려주기 위한 목적도 있는 듯 하다. 이런 점은 장단점은 있을 듯 하다. 나도 경매 강의를 하지만 이렇게 직접 해 주지는 않는다. 그저 조언 정도로 끝낸다. 투자라는 것을 계속 해야 하기에 자신이 직접 경험해야 한다고 본다. 

책의 저자인 온짱도 그 어려운 물건들을 자신이 모든 것을 직접 다 찾아가며 하나씩 하나씩 해결해서 이런 실력을 키웠다고 하니 똑같이 해야 하는 것이 아닐까하는게 내 교육법(?)이지만 각자의 자신의 방법이 있으니 뭐. 그래도 기본적으로 가르치는 사람의 목적은 청출어람이라 본다. 생각해보니 그래서 내 강의는 많은 사람이 신청을 하지 않나 보다. 떠다 먹여주길 원하는데 그러지 않으니.

대단한 사람이라 느낌이 들었다. 강의료를 보니 전부 100만 원이 넘어 그 자신감이 정말 대단하다는 것을 다시 느꼈다. 밑바닥에서부터 짧은 시간 안에 종합부동산세를 낼 정도의 실력과 자산을 갖게 된 이유로 자신있게 그렇게 할 수 있었으리라 본다. 난 죽었다 깨어나도 이토록 짧은 시간 안에 그토록 많은 업적을 이뤄내지는 못한다는 것을 깨달았다. 그런데, 저자는 그걸 해냈다고 한다. 그러니, 대단한다.

최근, 경매 책들이 대부분 누구나 할 수 있다는 격려와 도전할 수 있는 것을 보여주는데 반해 간만에 이 책은 엄청난 실력과 자산을 보여준다. 엄청나다는 것은 경매를 배우자말자 어려운 물건에 도전하고 법적인 문제를 풀어냈다는 것이 말이다. 내 주변에서 경매하는 사람중에 (알고 있는 사람중에) 이 정도 급이 없다. 경매 세계는 참으로 넓고 넓다.

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아무도 가르쳐주지 않는 실전경매 - 상가경매

아무도 가르쳐주지 않는 실전경매
다노 이재균 지음 / 파르마(도서출판) / 2014년 5월

책이 상당히 얇아 마음만 먹으면 금방 읽을 수 있는 책이 '아무도 가르쳐주지 않는 실전 경매'이다. 책의 내용마저도 쉽게 읽을 수 있다는 뜻은 아니다. 책의 제목을 부동산 경매가 아니라 실전 경매라고 한 이유가 있다. 책에는 부동산 경매만 나온 것이 아니라 부동산이 아닌 동산 경매에 대해서도 나온다. 부동산 경매는 꽤 많은 돈이 들어간다. 잘 찾아보면 몇 백만원이나 몇 십 만원으로도 가능한 것도 있지만 돈을 벌기 위해 하는 것이 경매라고 할 때면 땡기지 않는 것이 사실이다.

경매는 해 보고 싶은데 갖고 있는 돈은 얼마 되지도 않고 경매라는 것을 한 번 체험해 보고 싶은데 꽤 큰 돈이 들어 주저하는 사람을 위해 책에서는 해결책을 제시한다. 적은 돈으로도 얼마든지 할 수 있는 경매를 해 보라고 한다. 정확하게는 경매가 아닌 공매를 알려준다. 공매로 별의별 것들이 다 나온다. 이 중에 얼마든지 우리가 부담없이 할 수 있는 자전거 공매를 알려준다. 자전거라면 부담도 없고 잘 못 되어도 조금의 손해를 보는 것이고 타고 다니면 된다. 이도 아니면 중고나라 같은 곳에 다시 팔면 된다.

고철도 할 수 있다고 알려준다. 이와 같이 한 번의 싸이클을 경험해 보면 어떻게 돌아가는지 알 수 있으니 이를 통해 사전 연습을 하라고 알려준다. 입찰하고 낙찰받아 잔급납부하고 물건을 사용하거나 다시 파는 경험을 비록 작은 금액으로 해도 충분히 모든 경험을 할 수 있다. 이런 점은 책에서 알려주는 가장 좋은 방법으로 보였다. 혹, 돈을 벌어도 용돈정도이고 잃어도 아무런 부담이 없는 한도내에서 할 수 있는 투자 방법이다. 본격적인 투자에 앞서서.

책은 정확하게 두 가지로 구성되어 있다. 부담없이 할 수 있는 경매를 제외하면 상가 투자에 대한 방법과 명도에 대한 방법을 알려준다. 흔히 상가투자라고 하면 대부분의 책에서 알려주는 것은 상가 분석하는 방법이다. 어떻게 상가를 파악해야 하고 상가가 잘 되는지 여부를 알려주는데 많은 부분을 할애한다. 유동인구의 흐름을 파악하고 어떤 업종이 좋은지, 인구가 흘러가는지 모이는지 여부를 파악하는 방법을 알려준다.

'아무도 알려주지 않는 실전경매'에서도 이런 점을 알려준다. 현장에 가기 전에 컴퓨터를 갖고 알아낼 수 있는 최대한의 방법을 설명한다. 인터넷 지도로 대략적인 동선이나 전체적인 윤곽을 파악하고 거리뷰의 사진을 통해 간접적으로 여러가지 유추하는 방법을 알려준다. 이를 통해 직접 현장에 가지 않고도 사전에 가야 할 물건이지 가지 않아도 될 물건이지를 미리 파악할 수 있게 해 준다.

가장 많은 지면을 할애하는 부분은 수익률을 계산하는 방법이다. 경매로 나온 상가를 어떻게 입찰할 것인지 여부를 떠나 얼마에 입찰해야 수익률을 낼 수 있는 것인지를 파악하는 것이 가장 핵심인데 이 부분에 있어 길고 자세하게 설명을 해 준다. 환산법이라는 용어를 통해 그 방법을 알려준다. 완전히 새롭고 참신한 방법이라고 할 수는 없지만 임대수익률을 계산하기 위해 간결하고 쉽게 파악할 수 있게 만들어주는 장점은 있다.

실제로 임대수익률의 핵심은 상가 임차인이 보증금 얼마에 임차료를 얼마에 내느냐가 핵심이다. 그 금액에 따라 수익률이 결정된다. 내가 원하는 수익률을 얻기 위해서는 조건에 맞는 금액에 낙찰 받아야 한다. 대체적으로 그러기 위해서는 약간의 계산이 들어 갈 수 밖에 없다. 현재의 이자율을 근거로 해서 내 돈 투자가 얼마인지에 대해 그 이상 몇 프로의 수익률을 볼 것인지를 감안해야 한다. 보통 상가 수익률은 대출은 감안하지 않고 6~8%로 보고 들어간다고 하는데 경매하는 사람들은 이 정도 수익률로 들어가지는 않는다. 물론, 돈이 있는 사람들은 저 정도 수익률로 들어간다. 그 이유가 다 있다는 것은 이 책과 상관없어 패스!!

환산법이라는 명칭을 통해 임대수익률을 계산하는 간단한 방법을 알려주는 점은 상가 투자에 대해 고려하고 있는 사람에게는 큰 도움이 될 듯 하다. 그 방법은 꽤 시간이 걸려 직접 책을 읽으라고 말 할 수 밖에 없다. 물론, 쓰기에 오래 걸리는 것이지 암산만으로도 계산할 수 있다. 명도에 대한 이야기는 이 책에서만 나오는 독특한 내용은 아니지만 그래도 착한, 나쁜, 버티는, 나가는 식으로 구분한 것은 설명하기에는 편해 보인다.

책은 얇고 책의 표지도 조금은 아쉽지만 책의 내용은 좋다. 쓸데없이 이것 저것 알려주기보다는 핵심만 정확하게 알려주는 책이다. 완전히 초보가 읽기에는 다소 힘들수는 있다. 용어에 대한 설명등이 없어. 그래도 상가에 대해 경매로 낙찰받고 싶어하는 사람에게는 도움이 될 책이다.

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경매에 빠진 사람들 - 설마와 함께

설마와 함께 경매에 빠진 사람들 - 5% 비법 ★ 말하다
안정일.김민주 지음 / 지상사 / 2014년 10월

대한민국 부동산 경매 역사에서 - 이런 표현이 너무 거창하다는 거부감은 들겠지만 - 중요한 두 군데 카페가 있다. 2002년 민사 집행법과 더불어 본격적인 대중화의 길을 걷게 된 부동산 경매에서 '선한부자'와 '지신'이라는 두 카페는 수 많은 부동산 경매 투자자를 만들어 낸 산실이다. 다른 부동산 경매 카페도 분명히 있겠지만 내가 알고 있는 한도내에서 보자면 두 군데 카페를 통해 수 없이 많은 부동산 경매 투자자가 탄생했다.

그 당시에 지신은 논현역 근처에서 강의를 많이 했었고 선한부자도 강의를 했었다. 이 두 곳에서 강의를 듣지 않아도 이 곳에 글을 올리고 활발히 의견을 나누고 오프 라인으로 만나 친분을 유지한 사람들중에 아직까지 부동산경매를 하는 투자자들은 당연히 다른 사람들이 고수라고 불리게 되었다. 불행히도 여러 부동산 경매 투자자를 배출한 '선한부자'와 '지신'은 현재 카페가 살아있기만 하다.

두 군데 카페 모두다 수 많은 경매 투자자를 배출했지만 - 이 두 군데를 통해 투자를 한 사람들중에 현재 책까지 펴 낸 사람은 손가락, 발가락으로 다 꼽아도 모잘라 정도이다 - 지금은 투자와 관련된 글도 올라오지 않고 투자자들도 전부 다 각자의 카페를 만들어 독립하거나 다른 곳에서 활동하고 있다. 그 당시에 '선한부자' 카페에서 글을 올렸던 인기를 끌었던 투자자중에 한 명이 '설마'라는 닉네임을 갖고 있는 안정일씨다.

선한부자에 글을 올릴 때는 그의 글만 읽었고 나중에 ''3000만 원으로 22채 만든 생생 경매 성공기'를 출판하고 '3000만 원으로 시작하는 내 집 마련 카페'를 만든 후에 카페에 가입하여 글만 눈팅하다가 우연히 서로 연락이 되어 직접 만나게 되었다. 직접 만난 설마는 큰 키에 - 워낙 커서 덩치마저 좋으면 부동산 경매 명도할 때 엄청난 장점이 되었겠다는 뜬금없는 상상이 - 서글서글한 인상이었다.

금방 서로가 공통 분모를 갖고 즐겁게 이야기를 했었고 그 후에도 몇 번을 만나 즐거운 시간을 가졌다. 당시 설마님의 카페에서 활동하는 투자자들을 대상으로 인터뷰를 한 후에 사진과 함께 경매를 하게 된 계기와 활약상을 올렸는데 물어보니 인터뷰를 다 작성한 후에 책으로 펴 낼것이라는 이야기를 들었는데 그 작업이 이번에 '경매에 빠진 사람들'이라는 책으로 출판하게 되었다.

어떻게 보면 이미 카페에 올라 온 글로 접한 내용이었지만 읽어보니 또 색달랐다. 몇 몇 분들의 글은 당시에는 '이런 사람이 이런 내용으로 시작했고 투자를 하고 있구나'하고 읽고 넘어갔는데 이번에 다시 읽다 보니 책에 소개된 사람들 중 몇 몇 사람은 지금도 꾸준히 글을 올리고 있어 그 변천사를 알게 되다보니 어떻게 보면 기껏해야 1년 정도의 시간이 지났을 뿐인데 그 이후 얼마나 변화했는지를 알게 되었다.

책에 소개된 사람들은 한결같이 평범한 사람들이다. 특출나거나 엄청난 능력을 갖고 있는 인물이 아니라 언제든지 길거리에서 만나는 아저씨, 아줌마다. 그럼에도 이들은 경매를 알게 되었고 아는 바를 실천했다. 한결같은 공통점은 경매를 알게 된 후에 혼자는 힘들어 설마에게 강의를 듣고 함께 실전반에서 움직이며 부동산 경매를 기초부터 차례 차례 단계별로 배우고 현장에서 실천했다는 거다.

그런 면에서 보자면 평범한 사람이 아니다. 평범한 사람은 실천하지 않는다. 아는 상태에서 끝내는 경우가 대다수다. 평범하지 않은 사람의 공통점은 아는 바를 실천하는데 있다. 책에 소개된 사람들은 전부 아는 바를 실천했다는 면에서 다들 대단한 사람이다. 본인들은 아니라고 손사례를 치겠지만. 전반부가 열전이라는 섹션을 통해 인터뷰 한 내용을 한 명씩 소개하며 끝으로 설마로 마무리를 한다.

후반부는 '3000만원으로 시작하는 내 집 마련 카페'에 올라온 글 중에 아마도 카페 주인인 '설마'와 인터뷰어인 레이디김 김민주씨가 공들여 선정한 글이 아닐까한다. 전체적인 내용인 현장조사에 대한 글, 입찰에 대한 글, 낙찰에 대한 글, 명도에 대한 글, 임대 또는 매매에 대한 글로 나눠져 있어 차례 차례 순서대로 나온다. 다만, 한 명의 글이 순차가 아니라 여러 사람의 글이 올라와 있어 글의 일관성이 없다는 아쉬움은 있다.

덧글도 함께 소개하고 있는데 그 부분은 굳이 할 필요가 있었을까에 대한 생각은 든다. 아울러, 책이 전부 카페에 올렸던 글만 있다보니 용어부분에 있어 모르는 사람들에게는 다소 어렵게 느껴질 수도 있겠다싶다. 몇 몇 부분에서는 따로 박스로 용어나 팁을 '설마'님이 직접 설명하는 부분을 넣었으면 책을 읽는 사람 입장에서 보다 재미있게 읽을 수 있었을 것인데 그 부분은 아쉬웠다.

책의 구성은 기존에 있는 부동산 경매 책과는 다소 다르다. 여러 사람들의 다양한 사례가 함께 실려있어 부동산 경매가 특출난 사람이 하는 투자가 아니라는 것을 느끼게 한다. 

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제가 쓴 경매투자자들의 이야기(구매클릭)

울보멘토 야생화의 경매이야기 - 배려와 섬김

울보멘토 야생화의 경매 이야기
배중렬(야생화) 지음 / 매일경제신문사 / 2014년 9월

부동산 경매 시장에는 무척이나 다양한 투자자들이 존재한다. 수면 위로 노출된 투자자도 있고 수면 밑에서 조용히 이익만 취하는 투자자도 있다. 대부분 수면위로 노출되는 투자자들은 책을 펴내거나 인터넷에서 여러 글을 올려 유명해지는 경우다. 책이나 글에서 표현된 투자 방법과 수익이 사실인가의 여부는 논외로 치고 그렇게 유명해지면서 사람들의 주목을 받으며 인기를 얻게된다.

수면 밑에 있는 투자자까지 거론하기는 힘들지만 노출된 투자자중에는 오래도록 그 자리에 머물며 투자를 하는 사람은 의외로 적다. 경매로 일정 수익을 본 후에 자신의 갈 길을 가는 경우도 있고 명성과 인기와 달리 경매로 돈을 벌지 못해 낙오되는 경우도 있다. 이런 저런 이야기를 다 떠나 오랜 시간동안 꾸준히 경매를 업으로 삼아 여전히 투자하고 있다면 그 사람의 실력여부를 떠나 - 특수물건을 하든 말든 - 대단한 사람이라고 인정해야 한다.

투자는 직장생활과 달리 누군가 월급을 주는 것이 아니다. 오로지 자신의 밥벌이는 스스로 해야 한다. 추가적으로 오랜 시간동안 경매 강의를 하고 있는데도 불구하고 아직까지 아무런 탈이 없었다면 그것도 역시 높이 쳐줘야 한다. 부동산 경매 강의를 미끼로 공동투자 비슷하게 이익을 갈취하는 경우도 있다. 이런 점에서 '울보 멘토 야생화의 경매 이야기'의 저자인 배중렬씨는 경매를 한 기간이나 강의를 한 기간을 볼때 믿을 수 있는 투자자다.

현재, 부동산 경매 투자판에서 투자를 하고 있는 인물들중에서 수면 위에서 활동하는 사람중에는 가장 오래된 사람이라 이야기해도 결코 틀린 말이 아니다. '울보 멘토 야생화의 경매 이야기'의 저자인 배중렬씨의 가장 큰 장점이자 매력은 바로 본인 스스로 이야기하는 배려와 섬김이다. 그토록 오랫동안 본인의 직접 투자뿐만 아니라 컨설팅으로 의뢰를 받은 사건에서도 지금까지 단 한 번도 강제집행을 하지 않았다고 한다. 강제집행을 명도를 하기 위한 하나의 수단으로 압박을 했을 정도로 끝냈다.

기간도 훨씬 짧고 경력도 비교가 되지 않지만 나도 아직까지 강제집행은 수단으로 이용하고 집행한 적은 없는데 얼마나 어려운 일인지 아주 잘 안다. 책을 읽다보면 나도 모르게 '아니 저렇게까지 끌려다닐 필요가 있을까?'라는 생각이 든다. 인간적으로 못할 짓이라고 해도 말이 통하지 않는 사람과는 경매 낙찰자가 실행할 수 있는 가장 효율적인 방법인 강제집행을 - 솔직히 나는 귀찮아서 안 했다만 - 끝까지 생각하지 않는다는 것은 저자의 표현대로 배려와 섬김이 아닌 다음에야 힘들다.

저자 자신이 자신이 살던 집이 부동산 경매로 넘어가서 낙찰자에게 강제집행을 당한 경험때문에 일종의 트라우마가 생겨 강제집행을 하지 않으려 한다. 명도할 때 상대방에게 자신이 쓴 책을 전달한 경우도 있다고 하니 어떻게보면 자신의 모든 패를 전부 상대방에게 알려준 후 협상을 하는 경우이니 대단하다고 할 수 있다. 히든 카드를 하지 않겠다고 선언했으니 말이다. 그럼에도 지금까지 명도를 다 이뤄낸 것은 전적으로 저자의 진심이 상대방에게 통한 결과로 보인다.

대부분 악착같이 한 푼의 돈이라도 더 받아내려고 노력하는 상황에서 무릎을 꿇고 진심어린 협상을 하는 저자의 모습에 상대방은 아마도 더이상은 모질지 못한 것이 아닐까 한다. 게다가 이사비가 책정되면 아예 이사비의 반 정도를 협상이 끝난 다음 날에 준다는 것은 놀라웠다. 대부분 이사비를 준다고 해도 이사하는 당일에 모든 이사를 끝마친후에 주는 것이 정설아닌 정설임에도 그런 행동은 분명히 주택 점유인들의 마음을 움직인 커다란 긍정적인 효과를 불러온 것이다.

'울보 멘토 야생화의 경매이야기'에 나온 여러 내용중에 처음 부동산경매를 접하고 현장 조사를 나가는 사람에게 가장 살이 되고 피가 되는 내용은 아마도 야생화가 알려주는 임장 TIP가 아닐까한다. 어느 책이서든 그 책에서 딱 하나라도 얻을 것이 크게 있다면 그 책을 읽은 보람이 있다고 볼 때 임장에 대한 자잘한 멘토링은 커다란 도움이 될 것이다. 아파트가 아닌 빌라에 대한 현장조사시에 필요한 부분을 알려주는 팁은 여러모로 초보자들에게는 신주단지 같은 내용이 될 것이다.

책은 여러 사례들이 나오는데 대부분 저자의 강의를 받은 제자들을 도와준 이야기나 주위에 어려운 형편에 있는 사람을 도와주는 이야기다. 도와준다고 전적으로 공짜로 도와주는 것은 아니다. 경매를 전업으로 하는 사람에게 그건 실례다. 정당하게 도움을 요청하고 이에 따른 정당한 수수료를 받는 것은 너무 당연하다. 더구나, 슬기롭고 현명하게 손을 벌린 사람들이 원하는 결과를 안겨준다면 그것으로 모두가 족하다고 본다.

울보멘토라 그런지 책의 첫 장은 전부 우는 이야기다. 억울해서 우는 것이 아니라 좋게 끝나서 운다. 부동산 경매에서 가장 중요한 것은 발품이라는 이야기도 알려준다. 발품으로 수익을 낸 사례도 보여준다. 진상 점유인이 나타나도 배려와 섬김으로 명도한 사례가 나온다. 마지막에는 부동산 경매를 하는데 있어 유념하고 행동해야 할 부분에 대해 알려준다. 책은 어렵지 않고 술술 읽을 수 있게 써 있어 편하게 읽을 수 있다.

부동산 경매 시장은 투자를 하는 곳이다. 진실되게 하는 사람들도 많지만 오로지 자신의 이익만을 추구하는 사람들도 있다. 문제는 당하기전에는 진실한 사람인지 여부를 모른다는 것이다. 그런 면에서 부동산 경매판에서 진실되게 꾸준히 경매를 하고 있는 얼마 안되는 존경받는 투자자가 바로 이 책의 저자인 배중렬씨이다. 

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경매틈새 NPL & 공매틈새 대부공매

경매틈새 NPL & 공매틈새 대부공매
김동부 지음 / 매일경제신문사 / 2014년 6월

경매와 공매는 비슷하면서도 다른 분야다. 하지만, 투자를 하는 사람의 입장에서는 큰 차이는 없다. 똑같이 권리분석하고 물건분석하고 수익분석을 한 후에 입찰들어가서 낙찰받은 후에 임대내지 매매를 하면 된다. 법원에서 진행하느냐 온비스에서 진행하느냐의 차이와 인도명령이 있느냐의 차이등등이 있는데 이 부분은 굳이 따로 공부를 해야 할 정도는 아니고 경매만 조금 알고 있으면 공매는 참고만 하면 그 즉시 실행할 수 있다.

경매는 대중화로 인해 점점 먹을 것이 없다는 표현을 많이 한다. 고수라 불리는 사람들은 그래서 경매를 잘 하지 않는다는 말도 하는데 사실 그런 말을 하는 고수는 고수가 아니다. 남들이 보지 못하는 점을 발견하고 파악해서 입찰하는 것이 돈을 버는 방법인데 남들이 하는 물건과 똑같은 것을 하면서 그런 말을 한다는 것은 자신의 능력이 없다는 말을 에둘러 표현한 것으로 보인다. 

우연이 가능한 유일한 투자가 경매라고 한다. 직접 법원에 가야만 입찰할 수 있고 물건에 입찰해야만 낙찰받을 수 있기 때문이다. 그 점을 제외하면 자신의 능력과 실력과 발품만큼 보이는 것이 투자 분야 중에 하나인 경매다. 실제로, 내가 운영했던 실전반에서 단 한번도 특수물건을 들어가지도 않았고 지극히 평범한 물건 - 그 중에서도 빌라 - 에 입찰해서 수익을 낸 사람들이 많다. 이런 것을 보면 경매 투자는 영원히 사라지지 않을 투자방법이다. 

경매만으로는 돈이 되지 않는다 생각해서 많은 사람들이 뛰어드는 분야가 NPL이다. 가끔, 터무니 없는 낙찰가를 써 내는 사람이 있는데 세상물정 모르는 사람이라 쯧쯧했지만 정작 그 사람은 저당권을 구입해서 저당금액만큼 써서 높은 가격을 쓴 것처럼 보이지만 저당권을 싸게 구입했기에 눈에 보이는 낙찰가격이 진실이 아니라는 것을 사람들이 알게 되었다. 이런 투자 방법이 과거에는 몇몇 사람들이 이용했지만 이제는 상당히 많은 사람들이 알고 투자하려 노력중이다.

 이런 NPL 투자 방법에 대해 알려주는 책이다. 가장 좋은 점은 실제 사건번호를 갖고 알려준다는 것이다. 저자나 저자의 코칭을 통해 책에 언급된 사건을 직접 투자한 것인지 사례로만 알려주는 것인지 모르지만 사건번호와 저당금액, 저당 구입금액, 낙찰가격등을 알려주면서 수익을 낸 사례는 여타의 책에 비해서는 보다 현실성이 있어 참고하는데 도움이 될 것으로 보인다.

공매도 많이 알려져 있는데 그중에서도 매점과 주차장을 운영하는 분야는 널리 알려져 있지는 않다. 하지만, 많은 사람들이 관심을 갖고 알아보고 이를 알려주는 글들도 꽤 있는데 좋은 점은 독점이라 할 수 있다. 학교 매점은 오로지 학교 학생들만을 상대로 학교에서 운영을 한다. 안정적으로 수익을 낼 수 있다는 장점이 있지만 수익이 일정 이상으로 올라갈 수 없다는 한계도 분명히 존재한다.

주차장도 지역선정을 잘 해야 하고 무엇보다 안정적으로 수익을 올릴 수 있는지 여부에 대해 계산을 잘 해야만 한다. 매점도 그렇고 주차장도 이부분이 핵심인데 수익계산을 잘 못 하면 완전히 돈은 돈대로 시간은 시간대로 묶이고 만다. 한 마디로 무조건 임대를 하는 것이니 말이다. 과도한 낙찰은 승자의 저주에 빠져 버린다. 이런 점을 잘 피해나가면 솔솔한 수익을 볼 수 있지만 수익이 대부분 한계가 있어 이 부분에 대한 분석없이 좋다고 하는 것은 말려야 한다.

책은 경매의 NPL와 공매의 대부 공매에 대해 알려주는 책인데 솔직히 그다지 참신하거나 이 책을 통해서만 얻을 수 있는 것은 모르겠다. 다른 책에서 NPL에 더 자세하고 친절히 알려주고 있어 이 책을 통해 얻을 수 있는 것은 딱히 더 없어 보인다. 그나마, 대부공매같은 경우에는 전체적인 방법을 알지만 세부적인 내용은 계약서등과 함께 본 적이 없어 이 책을 통해 얻을 수 있는 정보라 그 점은 플러스를 줄 수 있지만 곰곰히 생각할 때 그걸 몰라도 입찰하는데 지장이 있는 것은 아니다.

책의 두께가 200페이지가 안 되고 마지막에는 NPL에 대한 뉴스를 수록했는데 가격에 비해서 내용이 충실하지 못하다는 느낌이 들었다. 물론, 내가 책을 읽는데 있어 책 내용에서 단지 5%만 얻을 것이 있으면 된다는 목적으로 읽기에 책을 통해 기존 책과는 달리 5% 정도의 지식은 얻었다고 위안을 하지만 그래도 가격에 비해 내용의 충실도가 아쉽다는 것은 사라지지 않는다.

그나마 경매와 공매에서 투자하는 사람들이 틈새로 할 수 있는 분야에 대해 알려주는 점은 플러스다. 이 점이 궁금한 사람들은 이 책을 읽는다면 도움이 될 것이라 본다.

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