월세 혁명 2 - 꿈장사

월세 혁명 2 - 무피 투자부터 소액 투자까지 경매를 활용한 임대사업의 모든 것 ㅣ 월세 혁명 2
조영환 지음 / 매일경제신문사 / 2017년 1월

최근 수없이 많은 부동산 책이 쏟아지는데 조금은 불편하다. 다양한 부동산 책이 나와 여러 방법을 알려주는 것은 참 좋다. 각자 자신이 어떤 방법으로 부동산 투자를 했는지 알려주는 것도 참 좋다. 최근 추세에 따라 각종 데이터를 근거로 과거와 현재는 물론이고 미래도 예측하는 것도 괜찮다. 내가 이렇게 성공했다는 책도 많이 나오고 있는 실정이다. 이런 책을 읽을 때마다 느끼는 것은 정작 대다수 부동산 투자를 하려는 사람들에게 실질적인 도움이 되지 않는다.

이제 막 부동산 투자를 하려는 사람들에게 잘못하면 다리 찢어질 수 있는 방법을 알려준다. 자신들이 처음에 했던 방법은 안 알려준다. 누구나 처음이 있었고 적은 자본으로 겨우 겨우 했을 때가 분명히 있을 텐데도 그런 것은 거의 알려주지 않는다. 어떨 때는 대다수 사람들이 감히 투자하지 못할 투자처를 알려주기도 한다. 그런 것을 통해 간접적으로 비교대상으로 삼아 경험하는 것은 좋다. 문제는 '와~~ 대단하다!'까지는 감탄하는데 정작 실천하려니 현실적인 괴리감이 크다.

한편으로는 부동산 투자마저도 사람들의 얄팍한 감정에 호소한다. 우리 인생은 결코 쉽지 않다. 편하게 살고 싶은 것은 누구나 꿈꾸지만 누구도 쉽게 편하게 살지 못한다. 당장 편하게 사는 것처럼 보이는 사람들마저도 오랜 기간동안 노력한 결과였다. 이런 실정인데 투자에 대해 너무 쉽게 설명하고 수익이 날 것처럼 알려준다. 투자가 그리 쉬우면 이 세상에 투자로 돈 번 사람이 바닷가에 모래처럼 흔해야 하는데 그 반대로 모래에서 바늘 찾는 것처럼 어렵다.

사람들이 너무 투자를 쉽게 생각하고 수익을 낼 수 있을 것이라는 착각하는 우를 범할 가능성이 커 보인다. 한편으로는 불안한 마음에 흔들리고 한 편으론 큰 수익을 내고 싶은 욕심에 눈이 멀기도 한다. 현실적인 투자 세계의 실상과 그리 쉽게 돈을 벌 수 없는 걸 보여주는 책이 <월세혁명2>다. 한 번 투자로 몇 천만을 쉽게 버는 이야기가 아니라 좀 스럽게 느낄 수 있어도 하나 투자하면 겨우 10만 원 정도의 월세 수익을 이자 제외하고 본다.

이런 투자를 사람들은 별로 좋아하지 않는다. 오로지 하나 투자해서 천 만원 정도 벌어야 한다고 믿는다. 믿는다는 표현처럼 그렇게 될 것이라 믿는다. 기본적으로 투자란 상승할 것이라 배팅한다. 하락에 배팅하는 것도 있지만 그것은 어디까지나 일반투자자가 아닌 전문 투자자들의 영역이라 배제한다. 내가 아파트를 거주목적이 아닌데 매수한다면 상승에 배팅하는 것이다. 그걸 제외하고는 매수하는 아무런 이유가 없다. 어디까지나 부동산 투자를 배척하거나 공격하는 것이 아니라 그렇다는 의미다.

부동산 투자가 그리 쉬운 것은 분명히 아니다. 모든 투자가 다 그렇다. 지금까지 내가 했던 직접적인 투자는 <소액부동산경매 따라잡기>뿐이 없었다. 나 자신이 그다지 뛰어난 투자자라 생각하지도 않고 남들이 볼 때 대단한 투자를 하거나 엄청난 수익을 내지도 않았기에 차마 내가 했던 투자를 공개하진 않는다. 그저 내가 하는 강의에서 가끔 언급하는 정도다. 실제로 내가 썼던 <소액부동산경매 따라잡기>를 읽더라도 상당히 찌질하게 느껴질 것이다.

그만큼 부동산 투자를 위해 돌아다니고 현장을 누비고 사람들을 만나고 대화하고 거의 밑바닥에서 뒹글었다. 그렇게해도 큰 수익을 내는 것이 힘들다. 내 주변에 어느 정도 수익을 낸다는 투자자를 보더라도 어느 누구도 멋지게 투자하는 사람은 드물다. 대다수가 완전히 반대되는 이미지로 돌아다닌다. 가끔 너무 멋도 안 내는 사람들이라 안스러울 정도로. 투자가 그렇다. <월세혁명2>를 <월세혁명>에 이어 좋아하는 이유다.

다른 부동산 투자책은 너무 이상적이다. 너무 쉽게 쉽게 수익을 내는 것 같다. 내가 부동산 투자를 하지 않았으면 모르겠는데 직접 해 봤고 여러 임대차도 관리하기 때문에 얼마나 3D직업인지 잘 안다. 물론 이 책을 읽어보면 겁날 수도 있다. 주로 경매위주 이야기라서 상대방을 직접 만나 협상하는 장면을 읽다보면 '나는 도저히 못하겠다'라며 피할 수도 있다. 더구나 소송까지 하며 상대방과 협상하는 걸 읽어보면 '과연 해야할까'라는 생각마저 든다.

모든 부동산경매 투자가 반드시 소송하는 것은 아니다. 소송까지 가는 경우는 극히 드물고 일부다. 나한테 경매를 배운 분들도 다들 잘만 소송이나 법집행없이 대화로 잘 풀어 투자하고 있다. 이 책은 몇 백건의 투자 중 가장 기억에 남고 수익이 제법 솔찮은 투자건 위쥐로 뽑아 그럴것이다. 주식투자를 하려면 재무제표는 어느 정도 봐야만 하는 것이 필수이듯이 부동산투자를 하려면 어느 정도 법은 알아야 하는 것이 필수다. 그런 면에서 이 책에서 알려주는 것만 잘 이해해도 퍼펙트하다.

무엇보다 이 책이 지향하는 적은 수익이라도 내며 차곡차곡 쌓는 방법은 바로 내가 늘 이야기하는 방법이다. 꾸준히 지속적으로 내가 언급하고 알리는 투자방법이라 더욱 이 책에서 알려주는 방법은 반갑다. <월세혁명2>를 쓴 조영환 저자는 나보다 훨씬 투자도 잘하고 수익도 크고 자산도 많은 분이라 감히 내가 이런 표현하는 것은 어불성설이지만. 충분히 공감하기에 추천사 제안이 왔을 때 기꺼이 하겠다고 수락했다. 다른 추천자들이 나보다 다 뛰어나 살짝 초라해졌지만 현실을 알려주는 책으로 권한다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이 방법 쓰는 사람 너무 많아지면 싫어!

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 소자본인 사람이 할 수 있는 가장 확실한 방법

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220311412358

월세 혁명 - 임대 사업의 바이블

http://blog.naver.com/ljb1202/220858290510

10억짜리 경매비법 2 - 모든 것

http://blog.naver.com/ljb1202/220702140900

나도 월세 부자가 되고 싶다 - 하면 된다

경매 NPL 투자 비법 - 왕초보 당신만을 위한

경매 NPL 투자 비법 - 왕초보자 당신만을 위한
우형달 지음 / 채움과사람들 / 2016년 11월

책에 대해 언급하기 전 조금 이상한 점이 분명히 내가 읽은 책은 <경매 NPL 투자>인데 검색이 되지 않는다. 검색하니 <경매 NPL 투자 비법>이 있다. 발행 날짜를 보니 맞다. 혹시나 해서 책을 보니 분명히 투자 비법이 아닌 투자다. 나름 상당히 신기하고 이상하다. 어떻게 이런 일이 생겼는지 놀라울 따름이다. 그렇다고 책 내용이 달라질 것도 아니고 다시 또 다른 책을 읽을 필요도 없을테니 여기까지 언급하자.

올 해 들어 NPL 투자가 개인에게 한 물 갔다고 이야기한다. 이번에 대부업법 개정으로 일반 개인이 투자할 수 없게 되었다는 점 때문에 인기마저 급격히 식었다. 실제로 지난 7월 정도에 마지막이라며 상당히 활발한 마지막 땡처리 영업이 곳곳에서 성행했던 걸로도 안다. 이번 기회가 지나면 이 좋은 투자처가 사라진다며 말이다. 나에게도 스팸 메일 비슷하게 관련 메일이 오기도 했을 정도였다. 대부업법이 변경되며 생긴 변화다.

이 책의 저자인 우형달은 반드시 그렇지 않다는 걸 이 책에서 알린다. 대부업보다 상위법인 자산 유동화법이 있기에 아직도 여전히 개인이 매수하고 투자할 방법이 있다고 알려준다. 나도 법이 변경되어 개인이 하지 못한다는 것만 들었는데 얼마전에 만났던 분이 오히려 NPL을 위한 법인을 만들어 더 활발하게 한다는 이야기를 들었다. 뿐만 아니라 여전히 개인도 투자할 수 있는 방법을 그때 나에게 알려주긴 했다. 기존에 했던 방법이었다.

투자 방법은 론세일 매입 방식과 채무인수방식이 있다. 론세일은 저당권 완전 매각 방식으로 이번 대부업법 개정에 따라 대부업체만이 가능한 투자 방식이다. 이 것 때문에 일반인은 이제 NPL투자가 어려워졌다는 이야기가 돈다. 이 방식말고 채무인수방식으로는 여전히 개인도 투자할 수 있다. 이 방법은 저당권을 인수하는 것이 아니라 개정된 법에 저촉되지 않는다. 저당권 권리를 계약한다. 론세일과 달리 등기부에 명의 변경이 발생하지 않는다.

다만 이 방법은 반드시 채무인수 한 사람이 해당 경매 물건에 입찰해야만 한다. 그렇기에 채무인수방식으로 매수할 때는 계약서에 얼마에 입찰 할 것인지도 기입한다. 만약 낙찰 받으면 최초 채권매각대금의 10%만 계약금으로 지급하고 중도금은 입찰보증금으로 한다. 나머지 잔금은경락자금으로 납부한 금액으로 한 후 배당기일에 받을 배당금을 저당갖고 있는 유동화회사가 받는다. 배당 받은 금액을 유동화회사가 차액이 생기면 계약자에게 돌려준다.

혹시나 입찰한 금액보다 더 비싸게 낙찰받은 사람이 있으면 계약은 취소되고 계약금을 돌려준다. 이 방법을 쓰면 채권 최고액만큼 해당 경매물건을 매입할 수 있다. 실제 이 방법으로 경매물건을 낙찰받아 수익을 내는 방법이다. 이 방법 이외는 법인이 소유한 NPL물건에 지분투자를 하는 경우도 있다. 어떤 방법을 쓰든지 여전히 아직도 NPL 투자가 개인이 가능하다. 이제 물건넌 간 투자가 아니라 가능한 투자 방법이다.

NPL투자를 위해서는 여러 가지 조건을 함께 알아야 한다. 해당 경매물건의 가치를 제대로 판단할 수 있는 능력이 첫번째다. 그래야 해당 저당을 구입하는 유리한 조건에 설 수 있다. 잘 못하면 손해가 날 수 있다. 그 외에도 배당을 어느 정도 계산할 줄 알아야 한다. 일반 경매물건에서 배당은 반드시 꼭 중요하지 않다. 몰라도 투자하는 데 지장은 없다. 그저 위험한지 여부를 파악하고 배당을 점유자가 제대로 받을 수 있는 지 정도만 말아도 충분하다.

NPL은 배당을 정확히 계산할 줄 모르면 불측의 손해를 볼 수 있다. 그렇기에 쉽지 않은 투자기도 하다. 보통 평범한 물건을 NPL로 매수하면 큰 메리트가 없다. 메리트는 커녕 구입하기도 쉽지 않다. 어차리 그런 물건은 대다수 유동화 회사에서 전액 다 채권을 이자까지 전액 회수할 가능성이 대다수라 직접 배당에 참가하면 된다. 굳이 매도해야 할 이유도 없고 매도하라는 투자자에게 반응할 필요도 없다. 오히려 절대로 판매하지 않는다.

단순히 NPL로 들어가기보다는 특수물건이라 하여 약간 하자가 있는 물건에 NPL이 결합되었을 때 이중, 삼중으로 수익을 볼 수 있다. 몇 가지 문제를 다 해결했을 때 일반 경매투자 방법보다 수익이 커진다. 세금 절세 측면도 함께 있어 그것때문에도 꽤 많은 각광을 받았다. 배우기만 하고 투자하진 않았기에 정확한 프로세스만 안다. 아무리 알아도 투자하지 않으면 의미는 없지만. 이 책에서 알려주는 대부업법 개정 후 장점은 다음과 같다.

대부업법 개정으로 병아리 투자자 대거 철수. NPL 투자 시장 참여자 급감. NPL 투자 시장 급냉각. NPL 채권 소매가격 하락. NPL 투자자 투자수익 증가. 유동환 전문회사인 NPL 유통업자 NPL POOL 매입 시 저가 입찰. 응찰가격 하락에 따른 NPL 생산 공급자 수익감소. NPL 유통업자는 저가 입찰로 물건 확보 후 최종소비자인 일반 투자자에게 저가 매각. 최종소비자인 일반 투자자, 저가 매입 수익 증가. 

한 마디로 사람이 몰리지 않아 더 싸게 NPL을 매입할 수 있는 시장이 열렸으니 오히려 투자를 하는 사람은 더 큰 수익을 예전보다 볼 수 있다는 이야기다. 남들이야 어떠하든 내가 수익을 낼 가능성이 높아졌다는 이야기는 희소식이다. 투자가 애매하고 상황이 혼동스러울수록 제대로 투자한 사람은 이익이 난다. 단지 그것 뿐이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책 제목이 어떻게 된거야.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : NPL투자는 아직도.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/194994839

NPL이 도대체 뭐에요? - 기본 서적

http://blog.naver.com/ljb1202/186451692

NPL 부자들 - NPL로 성공한 사람들

http://blog.naver.com/ljb1202/203749399

경매와 NPL愛 흠뻑 빠지다 - 기본부터 고급까지

10억짜리 경매비법 2 - 모든 것

10억짜리 경매비법 2 - 실패하지 않는 실전 부동산경매
제이원 지음 / 좋은연필 / 2016년 10월

나름 심혈을 기울여 인터뷰 당사자를 선정해 썼던 책이 <부동산 경매 시장의 마법사들>이었다. 단순히 실력이 아닌 향후에도 이 사람이 투자세계에서 사라지지 않을 뿐만 아니라 일반인을 배신하지 않을 사람인가 여부도 따졌다. 그렇게 선정된 인물 중 한 명이 이번에 새롭게 <10억짜리 경매비법2>를 쓴 제이원이다. 이미 전작을 통해 단순히 부동산경매뿐만 아니라 마인드에 대한 훌륭한 이야기를 많이 해준 저자답게 이번에도 같은 책이 나왔다.

최근 워낙 주택시장 가격 상승이 눈 앞에 펼쳐지다보니 다양한 부동산 관련 책이 나온다. 토지부터 부동산 향후 전망까지 다양하다. 내 경우 부동산 경매로 출발한 측면이 강하고 다른 부동산 투자와 달리 부동산 경매는 최소한 잃지 않고 피해야 할 것을 정확히 인지하는 것이 중요시한다. 워낙 주택시장이 핫해서 부동산경매 시장은 상대적으로 비중이 작아졌다. 관련 책도 적게 나오고 있다. 최근 읽은 책 중에 부동산 경매 책은 드문 이유다.

과거에는 부동산경매로 돈을 벌었다는 류의 책이 많았다. 최근에는 갭투자가 유행하고 워낙 다양한 데이터가 나와 이를 근거로 돈 벌었다는 책이 많다. 크게 이론과 실전을 보면 아무래도 이론은 다소 지루하고 실전은 넘사벽이다. 둘 다 놓칠 수 없는 것이 투자라 어쩔 수 없이 둘 다 끊임없이 볼 수밖에 없다. 부동산경매 이론 책은 그래도 꽤 많이 봤지만 쉬운 책이든 어려운 책이든 될 수 있는 한 정독으로 읽는다. 안다는 것이 중요한 것이 아니라 반복하며 잊어먹지 않기 위해서다.

어떻게 보면 간만에 보는 부동산 경매 이론에 대해 알려주고 실전 팁을 소개하는 책이라 더 집중하며 읽었다. 책은 초반에 마인드부터 알려준다. 투자를 하기에 앞서 갖춰야 할 부분과 투자를 하며 생기는 다양한 상황에서 어떻게 대처해야 할지 알려준다. 마인드는 단순히 이러하다고 언급하는 것이 아닌 저자가 직접 경험한 다양한 사례를 통해 소개한다. 훨씬 더 현실적이고 직접적으로 읽으면서 깨닫게 만들어 준 책이다.

꽤 많은 사람들이 최근 주택 가격 상승에 도취되어 꿈을 꾼다. 비루한 현실보다 투자를 통해 멋진 인생을 동경하며 이룰 수 있다고 믿는다. 막상 투자하면 쉽지 않다는 걸 깨닫기도 한다. 그래도 여전히 갭투자에 이어 분양권투자까지 선호하며 투자가 상대적으로 안전하며 쉬운 것은 착각하는 경우도 많다. 다양한 데이터를 수집하고 연구해서 분석하고 발품파는 것은 기본이라 노력하지 않는다는 표현은 다소 민망하지만 말이다.

이 책에도 소개하지만 부동산경매만큼 부동산 투자와 관련된 모든 것을 경험하고 직접 처리해야하는 투자도 없다. 권리분석에서부터 점유자를 이사 내 보내고 인테리어 업체를 섭외해서 물건의 가치를 올리고 시장에 내 놓는것까지 말이다. 다른 주택 투자에서는 이렇게 종합적으로 분석하고 파악하는 투자가 없다. 반드시 부동산경매가 최고라는 것은 아니라도 최소한 부동산 투자를 하는 사람이라면 어느 정도는 알아 둬야 어떤 상황이 와도 대처할 수 있는 기본 무기 중 하나를 갖게 된다.

책이 상당히 부피가 두껍다. 부동산 투자 책이 이렇게 두꺼운 경우는 최근에 거의 없었다. 무려 470페이지 정도 될 정도로 부동산 경매와 관련되어 모든 것을 다 알려준다. 단순히 부동산 경매뿐만 아니라 주택 투자와 관련되어 꼭 알아야 할 팁이 많다. 시세 파악하는 법. 투자수익률을 정하는 법. 대출받는 요령. 인테리어 할 때 무엇을 중요하게 봐야 할 지. 임대를 놓을 때 강조할 점은 무엇인지. 이렇게 주택 투자와 관련되어 소소하지만 중요한 내용을 조목조목 알려준다.

무엇보다 저자는 공인중개소를 운영한 경험이 있어 다른 책과 차별성을 보여준다. 대다수 투자가 투자자 입장에서 설명한다. 가끔 임차인 입장에서 설명하는 경우는 자신의 권리를 지키기 위한 방법을 알려주는 정도에 그친다. 저자가 중개업소를 운영한 입장에서 투자자를 어떻게 중개업소 사람들이 생각하고 상대하는지 알려준다. 좋은 중개업소를 파악하는 방법도 알려준다. 정확하게는 중개를 잘하는 곳이다. 이런 팁은 아마도 다른 책과 가장 변별성을 보여주는 지점이 아닐까한다.

이 책에서 마인드와 관련되어 핵심적으로 이야기하는 것은 시간, 지식, 자본이다. 아마도 지속적으로 이 세가지를 저자는 반복해서 이야기하는 것으로 보인다. 기억을 더듬어보면 예전 나와 인터뷰할 때도 이 세가지를 계속 강조했다. 사람들은 이 세가지가 어떻게 중요한지 투자에서 왜 핵심이 되는지 별로 신경쓰지 않는다. 자본이 있어도 지식이 없으면 소용없다. 이 중에서 지식을 가장 중요하게 강조한다. 자본이 없으면 지식으로 마련한다. 대부분 지식을 쌓아야 이를 활용할 수 있다.

책은 상당히 방대하고 부동산 투자 중 주택과 관련되 거의 전반적인 모든 것을 다루고 있다. 글이 살짝 늘어지는 측면도 가끔 있지만 충분히 도움이 되고 살이 되는 내용이다. 예전에는 부동산 경매 책을 추천해달라고 하면 <10억짜리 경매비법>을 추천했는데 한동안 구입할 수 있어 이번 <부자가 되는 책읽기>에서도 포함시키지 못했는데 이제 다시 <10억짜리 경매비법 2>를 추천할 수 있게 되었다. 간만에 부동산경매 책을 읽으며 기본과 투자를 생각했다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책이 좀 두껍다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 경매 책으로 추천.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/131164270

10억짜리 경매비법 - 알짜배기

http://blog.naver.com/ljb1202/220253159713

나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다 - 쉽지 않았지만

http://blog.naver.com/ljb1202/220311412358

월세 혁명 - 임대 사업의 바이블

즉시 팔고 바로 버는 부동산경매 단기투자 2 - 전략적

즉시 팔고 바로 버는 부동산경매 단기투자 2 ㅣ 부동산경매 단기투자 2
전용은 지음 / 보랏빛소 / 2016년 7월

장기와 단기 개념이 사람마다 다를 수 있다. 대체적으로 부동산에서 1년 내로 사고 파는 걸 단기, 그 이상이면 장기로 본다. 가장 큰 이유는 양도소득세 차이다. 1년 내로 사고 팔면 주택 경우에 양도소득세가 40%다. 수익의 40%나 세금으로 내야하니 결코 쉽지 않다. 그 정도 세금을 내고도 수익이 난다고 하니 정작 내 손에 들어오는 수익이 크진 않다. 대체적으로 부동산 경매하는 사람들이 단기투자를 많이 한다.

1년에 2~3번 거래로 연봉 정도 버는 사람들이 꽤 있다. 일반 주택이나 특수물건을 낙찰받아 수익을 낸다. <즉시 팔고 바로 버는 부동산 경매 단기투자2>는 2~3개월 안에 취득하고 매도하는 방법을 알려주는 책이다. 이미 가능하다는 걸 1편에서 알려줬다. 어떻게보면 신세계라 할 수 있다. 대부분 주택 투자를 못해도 1년 이상은 보유하다 매도하는 경우가 대부분인데 이런 방법이 있다는 사실에 깜짝 놀란 사람도 많다.

무엇보다 저자는 다음과 같이 말한다.

부동산 경매를 하기 전에는 꿈을 가지는 것, 그리고 그 꿈을 이루기 위한 도전을 하는 것 자체가 사치라고 생각한 적도 있었습니다. 하지만 부동산 경매가 제 인생과 사고를 변화시켰습니다. 지금 저는 행복함을 느끼며 살고 있습니다. 또 완벽하게 그런 것은 아니지만, 대체로 저는 하고 싶은 것을 하고, 하고 싶지 않은 것은 하지 않는 삶을 살고 있습니다.

부동산 경매로 한정했지만 이 부분은 투자라는 것을 대입해도 된다. 저자는 경제적 자유를 이룩했다고 말하지 않는다. 처음부터 가능한 방법은 아니여도 투자는 사회를 바라보고 세상을 관찰하는 내 시선을 변화시킨다. 단기투자에 대해 저자는 다음과 같이 정의한다

부동산경매 단기투자는 부동산경매 물건을 낙찰 받은 뒤 협상부터 재 매도에 이르는 과정을 최대한 빠른 시간 내에 마무리하는 투자 유형입니다. 여기서 말하는 빠른 시간이란 3개월 이내의 기간을 의미합니다. 투자기간이 3개월 이내이므로 물건에 따라서는 낙찰 받은 뒤 1개월밖에 안 걸리는 경우도 있습니다. 그러니까 3개월이란 기간은 투자한 물건 중 가장 오래 걸리는 경우를 의미하는 것입니다.

이 방법이 어떻게 가능한지 저자는 다음과 같이 알려준다.

부동산경매에 나온 부동산 중에는 그 자체로는 아무 쓸모없지만 주변 다른 부동산에는 큰 영향을 미치는 물건이 있습니다. 일견 쓸모없이 보이기에 일반 투자자들의 눈에는 투자가치가 없어 보입니다. 하지만 이런 부동산을 잘 찾아서 매수한 뒤 주변 부동산 소유자에게 팔면 괜찮은 투자수익을 얻을 수 있습니다.

내 눈에 쓸모없지만 필요한 사람이 반드시 존재한다. 그 사람에게 다시 매도하는 전략이 단기투자다. 단기에 팔 수 있는 가장 큰 이유도 여기에 있다. 어느 누구도 아닌 꼭 필요한 사람 입장에서 구입해야만 한다. 그만큼 필요한 사람인지 파악해야 하고 구입할 능력도 파악하며 다양한 전략을 활용한다. 그렇다면 도대체 어느 정도의 자금이 필요할까?

부동산경매 단기투자를 하는데 필요한 자금은 물건 별로 많은 차이가 있습니다. 작게는 500만 원 ~ 1,000만 원으로도 단기투자를 할 수 있습니다. 지산이 가진 자금에 맞춰서 물건을 찾고, 투자를 할 수 있는 것입니다. 특히 처음 단기투자를 할 때는 소액물건으로 투자를 경험해 보는 것이 좋습니다. 1,000만 원 미만의 소액물건으로도 단기에 300만 원 이상의 수익을 얻을 수 있습니다. 경험을 쌓아서 투자금액이 커지며 그에 비례해서 수익도 커지게 됩니다.

생각보다 큰 돈이 필요하지 않다. 단기라는 표현처럼 상대적으로 적은 돈으로 치고 빠지는 전략을 쓴다고 할까. 나도 가끔 찾아보면 보이긴 한다. 투자 세계는 넓고 방법은 많다. 어떤 사고를 갖고 활용하느냐가 더 중요한 세계다. 비록 2편이라 되었지만 1편을 읽지 않아도 전혀 상관없다. 책도 어려운 용어없이 사례가 다수 있어 부담없이 편하게 읽을 수 있다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 제목이 넘 길어.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 투자 방법은 단기.

저자의 다른 책

저자의 다른 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220702140900

나도 월세 부자가 되고 싶다 - 하면 된다

http://blog.naver.com/ljb1202/220533718581

나는 3개월 안에 부동산 경매로 돈을 번다 - 단기투자

http://blog.naver.com/ljb1202/220016366178

즉시 팔고 바로 버는 부동산 경매 단기투자 - 경매에 집중

부동산 공매 가이드북 - 실전

부동산 공매 가이드북 실전편 - 직장인들도 쉽게 따라할 수 있는
김종성 지음 / 매일경제신문사 / 2016년 6월

부동산 투자 방법은 꽤 많다. 크게 주택과 토지로 구분 된다. 주택을 투자하는 다양한 방법과 토지를 투자하는 다양한 방법이 있다. 크게 일반 매매와 경매가 있다. 급매도 있다. 재건축,재개발 투자도 있다. 분양권 투자도 있다. 예전부터 있었지만 새롭게 네이밍하고 나타난 갭투자도 있다. 경매도 엄청나게 많은 영역으로 다시 나눠진다. 경매와 비슷한 공매도 있다. 경매와 달리 공매는 상대적으로 덜 알려졌지만 어지간한 사람들은 공매도 이용한다.

부동산 경매는 민사집형법에 근거해서 진행되고 공매는 국세 징수법에 근거해서 진행된다. 경매가 대출을 갚지 못해 진행되는 경우가 대다수고, 공매는 세금을 내지 않아 진행되는 경우가 대다수다. 자본주의 사회답게 둘 다 결국 돈과 연결되어 있다. 집을 소유한 자가 어떤 이유든 돈과 관련된 일이 생겼을 때 진행된다. 경매가 직접 법원을 가서 입찰해야 하지만 공매는 자산관리공사에서 운영하는 온비드에 접속해서 입찰한다.

경매는 입찰 후 점유자를 내 보낼 때 인도명령을 이용할 수 있지만 공매는 없다. 인도명령은 민사집행법에 근거하기 때문이다. 공매는 이런 이유때문에 명도가 어렵다는 선입견이 있다. 주로 활용하는 방법이 점유이전금지가처분이다. 실질적인 효과를 노린다. 인도명령과 달리 점유이전금지가처분으로 내 보낼 방법은 없지만 법원을 통한 법집행하겠다는 액션을 보여줄 수 있어 효과가 있다. 이런 차이때문에 경매보다 공매는 낙찰가가 다소 낮다.

공매의 장점 중 하나가 친절하다. 법원 공무원이 아니라 보다 자세하게 물건에 대해 알려준다. 세금과 관련된 물건이 아닐 때 직접 물건 내부를 볼 수 있다. 집주인이 1가구 2주택이 되어 세금문제가 대두될 때 온비드를 통하면 비과세요건을 유지할 수 있다. 그 외에도 여러 기관이 보유하고 있는 물건을 처분할 때 공매를 이용한다. 이런 경우에는 특정 날에 모든 주택을 공개하고 볼 수 있다. 요모저모 살펴보고 직원에게 질문도 한 다음에 입찰할 수 있다.

<부동산 공매 가이드북>은 저자가 팟빵을 운영하고 있어 그런지 대화형식이다. 저자가 공매투자 방법을 알려주는 형식이다. 첫 장은 공매가 무엇인지 알려주고 어떻게 접근할지 설명한다. 현재 부동산 경매 카페를 운영하고 강의도 하고 물건 소개도 해주고 있어 책 내용이 대부분 저자가 직접 한 사례도 있고 소개한 물건을 카페 회원들과 함께 투자한 사례도 있다. 경매 쪽 책 유행 중 하나가 카페 회원들이 투자한 사례를 엮는 것인데 이 책은 대화형식이라 비슷하지만 다르다.

3분의 1까지 공매에 대한 이론적인 설명으로 공매를 친절하게 알려 준 후 본격적으로 투자사례가 나온다. 첫 사례는 공매는 다소 어렵다는 편견을 깨기 위해 너무 쉽게 명도까지 끝난 걸 보여준다. 점유인은 긴 설명도 필요없이 전화 한 통만으로 이사갔다. 이미 근처 아파트를 구입해서 긴 이야기 할 것 없이 점유자는 이사를 갔다. 셀프로 수리를 하고 임대를 놓았다. 적은 금액으로 별다른 어려움없이 수익낸 사례를 보여준다.

다른 사례들로 카페 회원들이 함께 들어간 물건을 소개한다. 여기서 상당히 괜찮은 방법을 소개한다. 대부분 경매 카페에서 여러 물건이 나올 때 서로 우선순위를 정해 하나씩 물건을 들어가지만 아무래도 나중에 호불호가 생긴다. 이럴 때 대비해서 <부동산 공매 가이드 북>에서 알려준 방법은 좋았다. 서로 가위 바위 보를 하든 제비 뽑기를 하든 순서대로 원하는 물건을 선택한다. 진행되는 과정에서 각자 명도기간과 임대 기간으로 인해 각자 수익률이 달라 질 수 있다.

함께 투자를 했지만 순간의 선택에 따라 누구는 수리를 해야 해서 투자금이 더 많이 들어간다. 불복불이라 여기며 넘어 갈 수 있지만 당사자는 불만이 생길 수 있다. 그렇기에 어떤 물건을 선택했든 무조건 비용을 똑같이 낸다. 어떤 주택은 수리도 없고 이사비용도 없지만 어떤 주택은 수리도 해야하고 관리비도 내고 돈을 더 많이 내서 수익률이 달라진다. 낙찰받고 매입가격은 각자 다르지만 그 이후 발생하는 모든 비용은 함께 돈을 모아 그곳에서 지출한다.

이렇게 되면 내가 낙찰받은 물건이 수리가 들어가고 임대가 좀 늦게 되어도 억울하지 않다. 함께 공동으로 비용을 걷어 모든 물건의 임대나 매매가 끝날 때까지 갹출한 돈에서 지출하고 모든 것이 끝났을 때 남은 돈을 돌려준다. 이 방법은 합리적으로 보이지 않아도 함께 물건에 들어가 투자한 사람들에게는 괜찮은 방법으로 보였다. 나도 가끔 실전반 같은 투자 모임에서 함께 들어가는 걸 생각만 했는데 이런 문제가 대두되어 꺼렸는데 이 방법을 쓰면 괜찮겠다는 판단이 들어 고려할 만 하다.

한 번에 33건의 물건에 카페 회원이 들어간 이야기나 수탁재산을 공매로 낙찰받은 방법까지 다양한 공매투자에 대해 알려준다. 적은 자본으로 하는 사람들이라 대부분 지방 물건으로 공매를 했다. 그래도 다들 적은 금액만 투자해서 수익률도 좋고 시세차익도 볼 수 있다. 마지막에 학교매점에 대한 이야기는 다소 길다. 내용을 반으로 줄여도 충분했을 듯한 아쉬움은 있다. 공매와 관련해서 이론과 실제 투자 사례를 알고 싶은 사람들에게는 꽤 도움이 될 책이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책 두께 압박이..

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 공매 알아야죠.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220476037902

부동산 경매 필살기 - 임대수익

http://blog.naver.com/ljb1202/220253159713

나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다 - 쉽지 않았지만

http://blog.naver.com/ljb1202/220311412358

월세 혁명 - 임대 사업의 바이블