큰 돈 없이 부자되는 NPL투자 - 부동산 경매

큰 돈 없이 부자되는 NPL 투자 - 경매 속의 돈 맥脈
이상준 지음 / 미래문화사 / 2017년 6월

부동산 경매에 대해서는 부동산 투자를 하는 사람도 호불호가 있다. 부동산 투자도 호불호가 있는데 그 보다 더 특수한 상황인 부동산 경매 투자에 대한 호불호가 있는 것은 당연한다. 늘 이야기하듯이 그렇다고 외면할 필요는 없다. 알면서 안 하는 것과 몰라서 못하는 것은 천지차이다. 난 하지 않더라도 알자는 입장이다. 구체적으로 잘 알지 못해도 대략적인 내용을 알고 있으면 나중에 분명히 도움이 될 것이라 본다.

이런 상황에서 NPL투자는 부동산 경매에서도 더욱 한 발 들어간 투자다. 금융으로 외국을 따라가기 바뻤던 한국에서 외국 펀드가 국내에 저당을 할인된 가격으로 매입한 후 몇 년이 지나 더 비싼 가격에 매도하는 건 충격이었다. 저런 방법으로 돈을 벌 수 있다는 사실을 전혀 알지 못했다. 그만큼 해당 저당 물건에 대한 조사가 확실해야 한다. 무조건 부실채권으로 쓸데없는 물건이라 생각했던 착각과 달리 얼마든지 우량물건으로 탈바꿈한다.

가장 대표가 바로 강남 파이낸스 빌딩이다. 이걸 엄청난 저가에 매입후 나중에 상상도 할 수 없는 금액으로 매도했다. 그 이후 한국에서도 부실채권에 대해 재조명했다. 부실채권이라도 어떤 물건이냐에 따라 기회가 될 수 있다는 사실을 깨달았다. 이런 깨달음으로 은행등을 부실채권만 전담으로 취급하는 페이퍼 컴퍼니를 만들어 운용했다. 또한 일반인들도 부실채권을 매수해서 꽤 큰 돈이 된다는 사실을 알게 되었다.

초장기에는 주로 아는 사람만 알음알음 투자를 했던 그들만의 리그가 되었다. 소문이 나자 NPL투자가 돈이 된다는 사례와 기존 방법과는 무엇인가 다른 방법이 사람들의 관심을 끌었다. 부동산 경매만 하는 것이 아닌 부동산 경매의 다양한 투자 방법 중 하나로 부각되었다. 부동산 경매는 대체적으로 낙찰과 함께 수익이 결정되는 경우가 많다. 그만큼 조사를 한 후에 매수를 했을 때 나올 수 있는 이익인데 NPL투자는 더욱 확실한 확정 수익을 볼 수 있다.

단순히 물건의 가치를 불 줄 알뿐만 아니라 해당 채권의 배당계산까지 해 낸 후에 실제 수익이 어느 정도 추측해서 매수한 금액이 돈이 되었다. 할인 된 금액으로 매입한 채권이 제대로 처분되면 그로써 돈을 벌고, 나도 직접 입찰해서 방어입찰이라 볼 수 있지만 추가 수익을 볼 수 있는 투자 방법이다. 내가 해당 물건을 갖든, 아니든 돈이 된다는 사실이다. 이런 사실은 부동산 경매뿐만 아니라 부동산 투자를 하는 사람들에게 회자되며 많은 사람들이 공부했다.

관련 책도 상당히 많이 나왔다. 투자자가 쓴 NPL투자 방법이 대다수였는데 <큰 돈 없이 부자되는 NPL투자>는 이 투장 싸이클의 또 다른 중요 축인 은행입장도 알려주는 책이다. 대부분 어떻게 해야 저가에 매입해서 돈을 벌거나, 어떤 식으로 접근해서 수익을 올릴 것인지 알려주는 책과 그 점에서 다르다. 단순히 수익만 알려주는 것이 아닌 은행 시스템을 통해 NPL투자에 접근하는 방법을 책에서 설명한다.

책에서 알려주는 다양한 방법 중 핵심은 아마도 MRP산정이다. 최저매각가격을 산정하는 방법이다. 해당 부실채권이 나왔을 때 채권의 금액과 비용을 계산하고 어느 정도에 사람들이 입찰할 지 추측한 후 내가 예상하는 수익률을 산정해서 어느 정도 할인된 금액에 채권을 매입할 지 계산하는 방법이다. NPL투자 책은 꽤 많은데 그 책들은 대부분 사례위주로 보여준다. 약간의 이론도 알려주고 있다. 거기에 조금 더 보여주면 배당계산하는 방법이다.

핵심은 배당계산하는 방법이라 할 수도 있지만 이 모든 것을 어떤 방법으로 적용해서 계산 후 매입할지를 책에서 알려준다. 이 방법은 금융기관이 부실채권을 매수할 때 쓰는 방법이다. 이 방법으로 부실채권 인수 여부를 결정한다면 괜찮다. 책에는 다양한 사례가 나오는데 최근 대부업법이 개정되며 일반인이 부실채권을 구입하는 것이 어렵다는 이야기가 나왔지만 그건 론 세일 방식이고 채무를 인수하는 방법 등은 여전히 유효하다.

말이 어려운 데 그냥 부실채권을 산다고 생각하면 된다. 다만 NPL투자 방법이 널리 알려지며 경쟁이 좀 치열해졌고 금융기관도 예전에는 그 수익을 그다지 신경쓰지 않았지만 이제는 충분히 채권을 전부 회수할 수 있으면 할인 판매를 하지 않는다. 특히나 주택같은 경우는 더더욱 매수하기 쉽지 않다. 이런 이유로 대부분 상가나 특수물건이 결합된 부실채권을 할인된 가격에 매수하는 경우가 많다. 이도 대단한 비결보다는 이미 공개된 것만으로도 노력하면 충분히 수익이 된다는 걸 보여준다.

아무래도 일반적인 투자 방법은 아니라 책이 쉽게 읽히진 않는다. 부동산 경매에서 최근 높게 낙찰받아 가는 것 중에는 이렇게 NPL투자로 가져가는 경우도 많다. 자신이 구입한 채권금액만큼 쓸 수 있다. 자신은 할인된 금액으로 매수했기에 그만큼 더 저렴하지만 비싸게 낙찰가를 쓸 수 있다. 남들보다 유리한 조건이다. 거기에 해당 물건의 다양한 서류도 이해관계인으로 열람할 수 있다. NPL투자에 대해 은행 직원이 알려주는 - 정확히는 부지점장 - 책이라 균형감도 독보인다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 내용이 중복은 좀 있다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : NPL투자 계속 고민만 하고 있넹.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/194994839

NPL이 도대체 뭐에요? - 기본 서적

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NPL 부자들 - NPL로 성공한 사람들

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경매틈새 NPL & 공매틈새 대부공매 - 경공매

월세 로봇 만들기 - 현금흐름

평생 돈 걱정 없이 사는 월세 로봇 만들기 - <월급쟁이 부자는 없다> 실전편
김수영 지음 / 보랏빛소 / 2017년 7월

그닥 선호하는 구호는 아니지만 모든 사람의 꿈은 건물주라고 한다. 건물주가 되면 천국에 살아가는 것과 마찬가지라는 판단을 사람들이 하는 것이 아닌가 한다. 무엇보다 연예인들이 건물을 매입해서 리모델링을 해서 가치를 올리고 큰 돈을 벌었다고 한다. 심지어 매월마다 따박따박 월세까지 받으며 행복한 삶을 살았다는 거의 동화같은 마무리로 뉴스가 나온다. 최근에 어떤 건물주의 하루를 보여주며 골프치며 하는 일도 없이 돈을 번다는 식이었다.

그런 건물주가 분명히 상대적인 편함과 자유로움은 있을 지언정 생각만큼 쉽지 않다. 다 인간이 하는 일인데 어떻게 따박따박 돈이 들어오겠는가. 미치 이야기하지 않아 그렇지 다양한 사건, 사고가 생긴다. 생각지도 못한 임차인과의 트러블도 생기고, 공실은 물론이고 당사자가 아니면 절대로 알지 못하는 일들이 생긴다. 정말로 아무 걱정 없이 건물만 소유하며 돈을 버는 사람은 없다고 본다. 그나마 관리인을 두면 좀 더 여유로울 수 있지만 이마저도 관리인을 관리하는 어려움도 있다.

사람들은 그렇게 눈에 보이는 것만 쉽게 생각한다. 처음부터 그런 건물을 갖게 된 인물은 극히 드물다. 다들 작은 것에서부터 출발한다. 그 시작은 바로 주택에서 월세를 받는 것 부터다. 주택을 하나 갖고 있으면서 월세를 받는 것도 나름 로망이긴 하다. 막상 주택 하나를 보유해서 월세를 놓으면 그리 만만한 것만은 아니라는 것을 배운다. 한 마디로 타인이 내 맘같지 않다는 것을 아주 절실히 깨닫게 된다.

이렇게 작은 것에서부터 임대에 대한 관리를 배워야 한다. 처음부터 건물로 시작하면 제대로 된 관리는 물론이고 건물의 가치도 파악하지 못해 실수하는 경우도 많다. 연예인 중에서도 막상 강남의 건물을 구입한 후에 오히려 실패한 케이스도 많다. 이런 사례는 사람들이 그다지 관심있게 보지 않아 잘 모를 뿐이다. 대체로 그 차이는 이전부터 노력하며 그런 상황을 경험한 사람과 차이로 보이기도 했다. 작은 것부터 조금씩 늘려가며 큰 물건으로 해야한다.

누구나 다 멋있는 월세를 받는 주인을 꿈꾸지만 처음부터 가능한 것은 아니다. 아주 작지만 조금한 물건부터 시작해야 한다. 바로 그 과정을 알려주는 책이 <월세 로봇 만들기>다. 솔직히 책을 읽었을 때 무척 다행이었다. 저자인 유비를 알기는 하지만 다소 뜬구름잡는 내용의 부동산 책이면 어쩌나 했다. 평소 그가 쓴 글을 읽었기에 그럴리는 없다고 해도 책은 그렇지 않을 수 있기 때문이다. 책은 아주 현실적이다.

무조건 너도 할 수 있다고 밀어부치지 않는다. 개인적으로 무척 싫어하는 종류 책이다. 저자 자신이 그렇게 했는지 여부도 살짝 의심이 들지만 해 보라며 무책임한 사례를 들먹이면 꺼름직하다. 남들보다 더 젊은 나이에 시작한 저자라서 충분히 그럴 수 있다. 젊음이란 한편으로 그런 매력도 있다. 충분히 그럴 수 있음에도 저자는 겸손히 자신의 투자 사례를 보여주고 대박인 물건을 알려주지도 않는다.

특히나 최근처럼 갭투자가 유행하며 아파트를 매입해서 몇 천만원을 쉽게 벌었다고 하는 상황에서 빌라에 대해 이야기한다. 빌라로 큰 돈을 벌었다는 사람은 드물다. 아주 소소한 금액을 벌게 된다. 그 소소한 금액마저 상대적인 개념이다. 아파트 갭 투자로 몇 천만원을 버는 상황에서 한 달에 이자 제하고 몇 만 원이나 몇 십 만원은 성이 차지 않는 투자다. 굳이 이야기할 때 전자는 공격적이고 후자는 보수적이다.

때에 따라 다른 방법으로 투자할 필요도 있기는 하지만 투자에서 가장 중요한 것은 누가 뭐라고 해도 현금흐름이다. 아무리 잘 나가도 현금흐름이 막히면 속절없이 망할 수 있다. 전작인 <월급쟁이 부자는 없다>부터 시종일관 저자는 큰 돈보다는 월세와 같은 투자방법으로 끊임없이 현금 창출되는 방법을 이야기한다. 그런 점에서 내가 추구하는 투자 방법과도 일치해서 책을 읽으며 많은 부분에서 격하게 고개를 끄덕이며 읽었다. 최근처럼 시세 차익 책만 쏟아지는 상황에서는 더더욱.

반드시 유일한 방법은 아니지만 월세는 최소한 흔들리지 않은 방어막은 되어준다. 자산이란 상승과 하락을 반복한다. 그 과정에서 일시적으로 돈을 벌고 잃는 사람이 나타난다. 그나마 월세는 다소 적은 금액이라 생각할 수도 있지만 나를 급한 마음으로 내몰리지 않을 수 있게 해준다. 그런 점에서 이 책에서는 실제로 저자와 저자가 도움을 줬던 분의 사례를 통해 차곡 차곡 월세를 쌓는 과정을 보여준다. 

책에서 소개한 것처럼 중요한 것은 절박함과 용기다. 이 둘은 핵심이다. 절박함이 있으면 용기는 저절로 생긴다. 절박함이 없어도 용기가 있다면 실행하게 된다. 전체적으로 월세를 받기 위한 다양한 방법을 소개하고 있어 궁금한 사람에게는 큰 도움이 될 것으로 보인다. 아쉽게도 추천 블로그에 내가 없지만 그 점을 제외하면 나처럼 현금흐름을 중시하는 투자를 목표로 하는 사람이 읽고 방법을 실천하면 좋다. 월세 투자 방법은 전형적인 '천천히 꾸준히'아니겠는가.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 아파트는 없어 좀 아쉽다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 현금흐름이 짱.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220660809171

우리는 부동산으로 월급받는다 - 미래

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월급쟁이 부자는 없다 - 월급주는 부자가 있을 뿐

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월세혁명 2 - 꿈장사

3536 직장인 경매 - 평생월급 3년 내에 가능한

3536 직장인 경매 - 평생월급 3년 내에 가능한
원범석 지음 / 일상이상 / 2017년 3월

시중에 부동산 책이 참 많이 나오지만 상대적으로 부동산경매책은 드물다. 예전에는 거의 대다수가 부동산 경매 책이었는데 이제는 부동산 경매 책이 오히려 드물다. 솔직히 고백하자면 내가 부동산 경매 책을 보지 않기에 그렇긴 하다. 부동산 경매 책도 제법 많이 나왔다. 내가 읽지 않았을 뿐이다. 이 책은 출판사에 보내줘 읽게 되었다. 그나마 거부감이 들지 않아 읽기로 했다. 솔직히 부동산 경매 책은 너무 화려한 이야기가 많아 거부감이 존경심보다 더 든다.

나보다 전부 대단한 사람인 것은 맞지만 입이 떡 벌어지는 소설같은 내용에 감탄을 금치 못하기도 하지만 살짝 의구심이 들때도 있다. 괜히 읽고 욕하기보다는 차라리 읽지 않는 편을 택했다. 과거에는 배우기 위해 읽었지만 지금은 욕하지 않으려고 읽지 않는다. 몇 몇 부동산 책 역시도 읽으면 100% 리뷰가 욕으로 점철될 듯 하여 시도조차 하지 않는다. 그런 책일수록 인기도 많은데 괜히 그 책의 팬들에게 테러받고 싶지 않다. 

내가 굳이 선한 의도로 널리 알려줘야 할 필요는 없다. 내 의심일 뿐 실제로 그런지 정확히 모르니 말이다. 그렇다해도 경험상 느낌이 그런 사람은 거의 틀림없다. 이런 저런 루트로 들리는 소문도 있기도 하고 말이다. 그러다보니 출판사에서 보내 준다고 하는데 응답하지 않는 경우도 있다. 뭐랄까. 아무도 신경쓰지 않을지라도 괜히 나혼자 사명감이나 소명감을 갖고 리뷰 올린다고 할까. 최소한 좋다는 이야긴 하지 않더라도 나쁘다고 이야기는 한다. 읽었다면.

간만에 읽은 경매책인데 처음에 다소 망설였다. 경매 책이 하도 기본에 충실하지 못하고 사람의 마음을 뒤흔드는 이야기만 있다보니 괜히 읽고 분란을 읽으키느니 읽지 않는편이 낫다고 여긴다. 다행히 이 책을 얼핏 보니 그런 책은 아닌 듯한 느낌이 들어 일단 읽게 되었다. 책은 저자의 경험과 이론을 함께 보여준다. 자신이 어떻게 경매를 시작했는지와 어려운 시절을 경매 덕분에 슬기롭게 헤쳐나갈 수 있었으며 지금 전업투자로 행복하게 살고 있는지.

저자가 딱히 욕심없이 살았지만 장모님이 아프셔서 돈이 없자 돈에 대한 생각이 달라졌다고 한다. 이때부터 경매를 배우기로 하는데 여기서 과감히 마이너스 통장을 만들었다. 보통 대출을 받아 투자하는 건 쉽지 않다. 찬성하는 사람도 있고, 절대로 반대하는 사람도 있다. 정답은 없다. 지나고 보면 그 결정이 결론난다. 성공했으면 잘 한 것이고, 실패했으면 멍청했던 것이고. 다행히도 저자는 그 선택 덕분에 새로운 인생을 살게 되었다.

무엇보다 다니던 회사가 어려워져 힘들 때 본격적으로 부동산 경매를 했다. 그 이후 이직하며 회사를 다니며 직급이 올라갔지만 스스로 더이상 회사의 비전을 보기 힘들어 과감히 박차고 나올 수 있었던 것은 전적으로 부동산 경매를 통해 수익을 늘릴 수 있었기 때문이라 한다. 혼자가 아닌 아내와 함께 다녔다고 한다. 그토록 쉽게 보기 힘든 주택을 아내와 함께 갔더니 너무 쉽게 다 볼 수 있었기에 좋았다는 이야기도 한다.

게다가 아내가 대신해서 대리 입찰도 했다. 그렇게 열심히 노력한 끝에 지금은 전업 투자자로 활동한다고 한다. 이를 위해 본인이 만든 법칙이 있다. 책 제목이기도 한 <3536 직장인 경매>다. 3초 내 물건을 선별하고, 5초 내 권리분석을 하고, 30초 내 지역 분석을 한 다음에 60초 내 시세분석을 한다. 직장인들이 투자를 위해 오랜 시간을 내기는 힘들다. 이를 위해 저자는 3536방식으로 짧고 굵게 파악하며 투자를 했다고 한다.

다른 것은 몰라도 5초 권리분석은 사실 나도 저 제목으로 강의도 했었다. 지금은 그냥 하지만. 그만큼 초보자들에게 권리분석은 그렇게 어려운 것이 아니다. 모르는 것을 하지 않으면 된다고 난 말한다. 초보이니 말이다. 책에서는 이를 위해 어떻게 해야 하는지 구체적인 설명을 해 준다. 물건 선별과 권리분석은 넘어가고 지역 분석은 지번을 갖고 네이버에 검색해서 찾는다. 지도로 교통을 파악하고 버스가 운행하는 것을 확인한다.

그 외에 그 주변 제반시설이 무엇이 있는지 지도만으로 다 파악할 수 있다. 거기에 학구도 안내 서비스 사이트로 교육을 파악한다. 이렇게 지역 분석하는 방법은 저자 표현처럼 30초는 무리지만 충분히 짧은 시간에 가능하다. 세세 분석은 국토교통부 실거래가, 서울, 경기도, 인천 부동산 포털로 파악하라고 알려준다. 이런 식으로 하라고 알려준다. 이 팁은 꽤 괜찮은 방법이다. 아쉬운 것은 충분히 경매나 공매로 될 수 있다고 하지만 책에 나온 주택은 거의 2013년 물건이다.

그 때와 지금의 대출제도나 가격 등이 달라졌고 입찰해서 낙찰 받는 금액도 꽤 높다. 저자가 입찰 할 때는 실질적으로 부동산 경매로 저렴하게 낙찰 받을 수 있었을 때이다. 지금까지 상당히 많은 낙찰을 받았다고 하니 최근 것을 더 많이 보여줬으면 좋았을텐데 저자 자신의 초창기를 보여주는데 주안점을 둔 것 같다. 마지막에 직접 셀프인테리어 한 걸 도구와 사진으로 보여주고 있다. 심지어 자격증까지 땄다고 하니. 경매에 대해 관심있는 사람이이라면 읽어볼 만 하다. 물론 내가 쓴 <소액부동산경매 따라잡기>도 함께.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 좀 더 최근 사례가 많았다면.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 경매에 대해 쉽게 접근할 수 있다.

함께 읽을 책

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부동산으로 연금받는 직장인의 25가지 방법 - 경매

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월세혁명 2 - 꿈장사

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나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다 - 쉽지 않았지만

직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다 - 북극성

직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다 - 직장인에서 주부까지, 소액 부동산 투자로 평생수입 만드는 12명의 실전사례 및 노하우
북극성주 외 12인 지음 / 다다리더스 / 2017년 1월

이 책 <직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다>는 북극성 부동산 투자 카페 출신들의 이야기다. 북극성이라는 카페는 꽤 오래된 투자카페로 상당히 많은 사람들이 이곳 출신이다. 어디 출신이라는 표현을 참 싫어한다. 어느 곳에서 강의를 들었다는 것이지 그것이 네편, 내편을 가르는 것은 아니다. 이상하게 유독 부동산 투자 카페는 우린 편, 남의 편으로 편가르기를 하는 경우를 많이 본다. '너는 우리 편이 아니네.'하는 시선마저 느낄 때가 있다.

다 큰 성인이 각자 때와 기회가 되어 서로 만나고 헤어지고를 반복하는 것인데 이걸 무슨 내 나와바리 식으로 생각하는 경우도 있다. 이러다보니 상당히 그런 걸 싫어하지만 현실은. 북극성이라는 카페는 최근에 부동산 책을 펴 낸 사람 중 꽤 많은 사람이 이곳 출신인 경우가 많다. 게다가 단순히 출신을 넘어 엄청난 능력을 보이는 사람들이 많다. 처음 부동산 투자 공부를 그곳에서 한 경우다. 워낙 오래된 투자 카페라 그런 것이 아닐까싶다.

자연스럽게 이곳에서 기초를 닦고 투자하는 사람이 많고 그 분들 중에 몇 몇 사례를 책으로 펴내게 되었다. 굳이 이야기하자면 대단한 투자자도 아니고 이제 막 투자를 시작한 초보자도 아니다. 초보자 입장에서는 자신보다 대략 한 두발 정도 앞서 걸어간 사람의 이야기다. 이런 내용이 더 현실적이고 피부로 와 닿는다. 흡사 무협지를 읽는 것과 같은 무용담이 담겨있는 부동산 책은 볼 때는 흥미진지하고 박진감 넘치며 재미있고 가슴이 뜨거워지지만 책을 덮는 순간 가슴이 급격히 식는다.

과연 책에 나와 있는 사람처럼 할 수 있을까라는 의문이 든다. 할 수 있다. 해 보지 않고 어떻게 아느냐. 이렇게 스스로 각오를 다지며 용기를 가져도 다시 한 번 움추려 들게 된다. 역시나 난 부족하고 안 되는구나. 이렇게 자책하게 되는 나를 만나게 된다. 반면에 <직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다>같은 책은 상대적으로 참 담백하다. 대단한 무용담은 없다. 읽다보면 충분히 나도 할 수 있다고 생각되면서 오히려 만만하게도 보인다.

책에 나와 있는 사례가 그렇다고 만만하진 않다. 다들 초보자로 현장에서 뛰며 고민하고 좌충우돌하는 이야기가 담겨있지만 막상 하려면 또 어렵다. 그건 솔직히 나도 그렇다. 책에는 다양한 사례가 나와있다. 부동산 경매만 담겨있지 않다. 부동산 경매를 한 건도 하지 않은 사람도 있다. 책에 나온 모든 인물이 전부 부동산 경매 강의를 통해 만났고 공부했지만 정작 급매만 한 사람도 있다. 늘 이야기하는 것처럼 부동산 경매는 하나의 툴로 배워도 충분한다.

꼭 부동산 경매를 하지 않아도 배워두는 것이 좋다. 하나의 툴로 배우는 것도 있지만 부동산을 접근하는 방법을 배운다. 다양하게 부동산에 접근하는 방법이 있지만 부동산경매만큼 부동산 공부를 체계적으로 할 수 있는 것도 드물다. 기본부터 철저하게 다지며 위험을 제거하는 방법을 배우고 어떤 식으로 부동산 투자에 접근하고 수익을 계산해야 하는지 전략을 짜야 하는지 배운다. 그런 면에서 이 책에 나온 인물들은 부동산 경매라는 매개로 시작했지만 다들 다른 방법으로 다양하게 수익을 냈다.

책에 나온 인물 대다수가 짧은 2~3년 동안 무려 두 자리 숫자의 주택을 보유하고 있다는 사실도 놀라웠다. 솔직히 이 정도면 초보라 내가 표현하는 것은 말도 안 된다. 또한 얼마나 그 짧은 시간동안 노력했는지 굳이 이야기하지 않아도 눈에 선하다. 부동산 투자는 불로소득을 노리지만 그 과정은 결코 쉽지 않다. 막노동에 가까운 행동을 해야만 가능하다. 부동산이라는 투자 속성상 무조건 현장을 돌아다녀야 한다. 이 자체가 게으름에 반대라 할 수 있다.

심지어 많은 사람을 만나야 하니 인간 관계도 끊임없이 개선하며 노력해야한다. 게다가 매도자가 되든 매수자가 되든 다양한 상황에 적응해서 협상을 해야 하니 지금까지 살아 온 것과는 다른 인생이다. 부동산 경매는 심지어 명도라는 과정이 있어 상대방의  심리 등도 파악해야 하니 종합예술이라고 할까. 이건 단순히 주택을 사고 파는 것에 그치지 않는다. 더구나 최근에는 그저 주택 하나를 매수하고 매도하는 것이 아닌 종합적으로 수요와 공급 등 까지 따져야 하는 복잡한 방법이다.

책에 나온 여러 인물들이 다양한 투자 사례를 읽으며 참고할 것도 꽤 많았다. 예를 들어 자본금 증식과 임대수익, 자본금 증식과 시세차익, 주택 수 증식과 임대수익, 주택 수 증식과 시세차익 등의 개념으로 주택을 접근하라는 것이다. 오답노트를 작성하며 투자를 하는 과정에서 끊임없이 발전하는 내용. 어떤 일이 있어도 무조건 임장보고서를 작성하며 점점 자신의 실력이 늘어난 사례. 자세한 과정은 나오지 않지만 빌딩을 보유하게 된 마지막 사례.

여러 인물이 등장하지만 다들 각자 다른 방법을 소개하고 있다. 아마도 기획하신 분이 선별하지 않았을까하는 생각이 든다. 매 사례 마지막에는 북극성 카페의 운영자인 북극성주가 멘토링을 하며 전체적인 아웃라인을 알려준다. 책에 나온 모든 분들이 대단하지만 평범하다. 우리 주변에 볼 수 있는 친근한 이웃이지만 열심히 노력한 대단한 분들이다. 노력했기에 그만한 결과가 나왔고 이처럼 책까지 자신의 사례를 알릴 수 있었다. 실패사례도 소개한 책이라 도움이 될 듯하다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 집중할만 하면 끝남

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 2~3년 만에 두자리 숫자.

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이성용 지음 / 보랏빛소 / 2016년 10월

그다지 붙힘성이 좋지도 못하고 인간관계가 넓지도 않다. 아는 사람이 딱히 많지도 않다. 활발하게 사람을 만나는 것보다는 차라리 집에서 TV를 보거나 책 읽는 걸 더 좋아하는 편이다. 사람들을 떠들썩한 곳에서 만나진 않아도 알음알음 소규모로 만나는 것은 자주 하지만 다른 사람에 비해서 좀 부족하다 스스로 판단한다. 내 생각과 달리 나는 상당히 많은 사람을 알고 있다. 그것도 부동산 책을 펴 낸 사람을 이렇게 많이 알고 있다는 사실이 그저 신기하다.

책을 펴 내기 전부터 알았던 사람이 거의 대다수다. 더구나 그들이 부동산 업계에서 어느 정도 인지도를 갖기 전부터 알고 있었다. 나에게 도대체 어떤 일이 일어난 것일까. 내가 생각할 수 있는 것은 단 하나다. 난 예전부터 지금까지 포기하지 살아남았다. 아쉽게도 성공하진 못했다. 그저 살아남았다는 말을 할 수 있는 정도다. 올 해 부동산 책을 펴 내 베스트셀러가 된 사람들을 거의 대부분 안다고 할 정도로 스스로도 신기할 따름이다.

그렇게 만난  사람 중에 한 명이 이 책의 저자인 이성용이다. 과거 지방에 투자하는 모임에 참여를 했다. 그 당시 돌아다녔던 곳이 충청도와 강원도였다. 그때 시간 약속을 정하고 전철역에서 만나 한 명이 차를 갖고 오면 돈을 모아 운전자에게 차비로 만 원을 주고 하루종일 돌아다녔다. 당시에 충청도를 갔을 때 만난 사람 중 한 명이 저자다. 다들 서울에서 만나 출발했고 몇몇 분은 거주지가 충청도라 그쪽에서 합류하는 것이었는데 충청도에서 만났다.

당시에 회사를 다니며 경매와 관련하여 주택을 보러 다닌다고 했다. 나이가 많지도 않고 젊은 축에 속했는데 - 가장 어렸던 것으로 기억한다 - 무척 적극적이었고 갖고 온 차는 상당히 오래되었던 걸로 기억한다. 그렇게 만나고 쪽지나 문자 등을 몇 번 하고 잊고 있었다. 각자 자신의 길을 가고 있었고 가끔 특정 카페에 올린 글을 읽으며 저자의 근황을 어렴풋이 알았다. 오랫만에 연락이 와 책을 펴 냈다고 한다. 사실 깜짝놀랐다. 연락이 끊겼으니 잊고 있었는데 책이 나왔다고 하니 말이다.

원래 책이 나오자마자 거의 일주일내로 저자가 보내 줄 때는 노력한다. 내 리뷰가 대단할 것은 없어도 나름 장문의 리뷰가 각 인터넷 서점에 올라가면 그래도 도움이 좀 되지 않을까 하는 마음에서다. 이 책 <부동산으로 연금받는 직장인의 25가지 방법>은 연락이 와 블로그에서 서평 이벤트도 했다. 정작 내가 받지 못하고 있었다. 나온지 거의 한 달이 다되어 이제서야 받게 되어 읽었다. 어떤 투자를 주로 했는지 대략적으로 알고 있어 그걸 확인했다.

저자는 500만 원을 시작했다고 한다. 맞다. 그것도 직장을 다니며 모으고 모아 시작한 돈이다. 정확하게는 딱 500만 원만 들어간 것은 아니고 갖고 있는 돈이 500만 원이고 부족한 돈은 어머니에게 빌려 - 큰 돈도 아니고 몇 백만 원이다 - 잔금을 치뤘다. 마이너스 통장까지 만들어 시작했다. 더 중요한 것은 대부분 투자를 시작한 사람들이 금방 무엇인가 매수하지 않으면 지쳐 나가 떨어진다. 재미도 없으니 말이다.

저자는 그러지 않았다. 공부를 시작한 후 3년 정도 시간이 지나 첫 낙찰을 받았다고 한다. 3년이나 포기하지 않고 공부하고 검색하고 입찰하며 멈추지 않았다. 첫 낙찰을 받은후부터 오히려 더 탄력을 받고 자신이 그동안 노력한 모든 걸 폭발시켰다. 흔히 말하는 바닥부터 시작해서 계속 발품을 팔며 현장조사를 게을리하지 않았다. 남들이 좋아하고 멋있는 주택을 투자한 것이 아니다. 아파트만 투자한 것은 맞지만 갖고 있는 종자돈이 적으니 아주 저렴한 아파트만 투자했다.

현재 시점과 과거 시점이라는 차이 때문에 착시현상이 나올 수 있지만 저자가 처음 시도하고 낙찰받은 아파트는 5,000만 원도 되지 않았다. 비록 2010년 전 일이고 지방 아파트라고 해도 그 정도 가격이면 엄청나게 싼 아파트였다. 아마도 남들은 피했을 것이다. 게다가 대단지 아파트를 투자하고 싶었지만 경쟁률도 치열하고 가격도 비싸 하고 싶어도 할 수 없었다. 어쩔 수 없이 남들이 기피하는 1동 있는 아파트를 투자하는 식으로 했다.

무조건 1동 있는 물건은 아니고 나름 열심히 조사했다. 근처에 산업단지가 있는 곳인지, 인구는 늘어나는 곳인지, 1동뿐이 없지만 주변에 다른 단지 아파트가 있어 실제로 함께 묻어갈 수 있는 아파트인지 등. 인테리어도 돈이 많이 들어가니 직접 셀프인테리어도 한다. 어느 정도 돈을 갖고 있는 사람이 노력해서 자산을 모은 것보다 이렇게 시작한 사람의 이야기가 더 피부에 와 닿는다. 사실 덜 익사이팅하고 심심하다. 전세보다 월세쪽으로 세팅도 한 저자다. 

현재도 보유한 아파트는 그다지 비싼 아파트는 아닌 듯하다. 그 아파트들이 모여 남들과는 다른 삶을 살아갈 수 있는 힘을 저자에게 준다. 그렇게 바닥에서부터 시작한 사람 이야기가 더 좋다. 다만 책을 맛깔스럽게 쓰는 능력은 다소 부족하다보니 제대로 그걸 풀지는 못했다. 그런 이유로 상대적으로 다른 부동산책에 비해 인기는 덜하다. 이럴 때 안타깝다. 정말로 돈없고 초보자라면 이런 책을 읽는 것이 훨씬 큰 도움이 된다. 말만 그렇게 하고 이렇게 하라고 하면 잘 못하는 것이 문제일뿐.

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