부동산경매 황금열쇠 - 기초 서적

부동산 경매 황금열쇠 - 인생의 보물상자를 여는 최고의 마스터 키
박계욱.우형달 지음 / 매일경제신문사 / 2014년 4월

워낙 많은 경매책을 펴 냈지만 지속적으로 경매책이 나오고 있다는 것은 꾸준히 경매책을 구입하는 사람들이 있다는 뜻이다. 출판사 입장에서도 팔리지 않는 책을 펴 낼 이유는 없으니 말이다. 우형달씨는 최근에는 NPL분야만 지속적으로 저술했기에 당연히 이번 책도 그럴 것이라 예상하고 읽게 되었다. 거의 1년에 1~2권은 계속 관련 책이 나오고 있어 당연히 그렇게 생각을 했다.

본인 혼자서 지은 책도 있고 이번 책처럼 공동저자로 함께 지은 책도 있는데 혼자 지은 책은 이론보다는 실 사례위주의 책이고 공동저자가 있는 경우에는 본인이 실 사례를 맡고 공동저자가 이론부분을 맡아 책이 나오는 듯 하다. 이번 공동저자는 경매 유료 사이트에서 유명한 굿옥션의 대표이사다. 개인이 유명한지는 모르겠지만 회사가 유명하니 이럴때는 저절로 함께 유명하다고 생각하게 된다.

'부동산 경매 황금열쇠'는 부동산 경매의 기초에 대해 설명하는 이론서적에 가깝다. 약간의 실 사례가 있지만 거의 양념에 가까운 정도의 분량이 있다. 우형달씨 특유의 내용 스타일의 실 사례가 있고 이론적인 부분에 대해 부동산 경매의 A부터 Z까지 알려주고 있다. 솔직히, 황금열쇠라는 표현이 있어 NPL과 관련되어 있는 새로운 내용을 선사하는 것으로 착각하며 읽었는데 부동산 경매 전반적이 내용에 대해 이론서적으로 알려주는 것과 특수물건들의 팁정도를 알려주는 면이 황금열쇠라고 할 수 있다.

그래도, 이론 서적같은 경우에 제일 어려운 부분은 흥미위주의 글이 아니라 설명 위주에 딱딱한 법률 용어가 함께 곁들여지다보니 재미가 없다는 측면인데 반해 그래도 이 책은 이론적인 부분에 있어 재미까지는 아니라도 쉽게 설명이 되어있고 이론적인 부부을 알려주다 실 사례에 대한 언급을 읽으며 '오~~ 그렇단 말이야!'하며 읽을 수 있게 편집이 되어 있어 지루하지는 않다는 장점이 있다.

2014년도에 출판된 책 답게 올 해 들어 새롭게 변화된 경매와 관련된 변경된 부분을 설명하고 있다. 유치권, 공유자우선매수청구제, 법인 직원용 임차주택, 경매 입찰가격의 1차 가격의 변화, 최우선 변제금액의 조정, 기입일찰에서 전자입찰등. 아직까지 시행되지 않고 있는 것들도 있지만 현재 이미 시행되고 있는 것들도 있다. 이런 변화에 대해 설명은 이제 시작하는 사람이라면 꼭 알아야 할 부분이다.

오랜 시간동안 부동산 경매를 한 사람들답게 무엇이 중요하지를 알고 그에 대해 꼭집어 설명하는 것은 초보자들에게는 도움이 될 것으로 보이는데 우형달씨의 실 사례중에 명도부분은 설명을 하다 만 느낌이 들게 되어 있다. 강제집행을 통해 명도했다라고 하면서 - 그 전 단계에 대한 설명은 꽤 길다 - 자세하고 구체적인 내용은 강의로 설명하겠다고 하는 것은 책을 보는 사람 입장에서는 기분이 나쁠 수 있다. 그냥, 기초서적이니 강제집행으로 명도하고 수익본 것으로 알려주는 것이 좋았을 듯 하다.

책에서 말하는 보물상자와 황금열쇠는 보물상자는 자본내지 부자라는 개념이고 황금열쇠는 부동산 경매라고 생각하면 될 듯 하다. 구체적으로 황금열쇠와 보물상자에 대한 정확하고도 확실한 정의는 내리지 않았지만 읽다보면 자연스럽게 그걸 이야기한다는 것으로 알게 된다. 실제로, 부동산 경매라는 황금열쇠를 통해 경제적 자유라는 - 최소한 경제적 여유 - 보물상자를 얻은 사람들이 있다. 책에서도 그런 사람들이 언급되어 있고.

실용서적을 읽는 이유는 무엇인가를 배우기 위해서다. 실용서적을 읽고서 배운 것이 없다면 책이 문제이든지 내가 문제이든지 둘 중에 하나이다. 이런 경우에는 거의 대부분 내가 문제인 경우가 대다수다. 아무리 하찮은 책으로 느껴지는 책일지라도 그 책에는 분명히 읽고 배울 것이 있게 마련이다. 그걸 놓친 자신을 탓할 일이지 책을 탓하는 것은 본인의 무능이나 자만을 드러내는 꼴이다. 

'부동산 경매 황금열쇠'같은 경우에도 최소한 기초적인 부분에서 어느 정도 - 책에서 말한 언급으로 표현하면 병아리를 지난  - 단계인 사람은 알고 있는 내용이 다소 포함되어 있을지라도 얻을 것을 얻겠다는 생각으로 책을 읽어야 한다. 분명히 얻을 것이 있다. 엄청난 실력자가 이 책을 읽으면 얻을 것이 없다. 그런데, 이 책의 목적은 그런 사람을 위한 것이 아니다. 그래서, 나는 얻을 것을 얻으며 책을 읽었다.

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즉시 팔고 바로 버는 부동산경매 단기투자 - 경매에 집중

즉시 팔고 바로 버는 부동산경매 단기투자 - 임대업 따라하는 경매는 이제 그만! ㅣ 부동산경매 단기투자 1
전용은 지음 / 퍼플카우콘텐츠그룹 / 2014년 5월

상당히 많은 경매 책이 쏟아져 나오고 있다. 많은 경매 책들이 나오고 있으나 대부분 책들은 경매 초보자나 관심있는 사람들을 대상으로 한 책들이다. 강의를 듣거나 낙찰을 한 두건 받은 부동산 경매 투자자들은 기존 경매책들은 무료하다는 반응을 보인다. 더이상 새로울 것은 없다고 한다. 이제는 특수물건이라 하는 것들은 더이상 비급이나 그들만의 전유물이 아니라 누구나 할 수 있는 투자 물건이 되어 버린지 오래다.

아무리 경매가 대중화 되어 있다고 해도 여전히 경매책은 경매를 모르는 사람들을 대상으로 나올 수 밖에 없다. 흔히 말하는 중급 이상의 투자자를 위한 경매 책은 극히 희박하다. 그들에게는 정확한 투자 방법을 알려줘도 욕을 먹는 경우가 다반사이고 물건 번호까지 알리지 않으면 믿지 않으려도 한다. 상대방이 있는 부동산 투자에서 무조건 물건 번호를 오픈한다는 것이 쉽지도 않은데 그들은 쉽게 편취하려고 한다.

어쩔 수 없이 기초자들을 위한 경매 책을 펴 낼 수 밖에 없는데 초보자들은 읽고서 각자의 판단에 따라 경매를 접하기도 포기하기도 하는데 쓸데없이 조금 아는 척 하는 인간들이 대부분 욕을 한다. 책 내용이 별 것 없다는. 그런 말을 하는 사람들은 정작 부동산 경매를 제대로 하지도 않고 변죽만 울리는 경우가 대다수다. 실제로 부동산 경매 투자로 돈을 벌지도 못하면서 뭘 좀 안다고 별 내용 없다는 폄하를 하기에 바쁘다. 그래야 본인이 스스로 쪽팔리지 않다고 생각하는지도 모르겠지만.

초보자들을 위한 책을 펴 냈다는 뜻은 부동산 경매를 좀 하는 사람들에게는 별 내용이 없다고 느껴질지 몰라도 아무나 책을 펴 낼 수는 없다. 최소한 경매투자라는 바닥에서 살아남아 지금까지 투자를 하고 있고 버티고 있다는 뜻이 된다. 쉬운 내용이든 어려운 내용이든 그정도의 존중은 해 줘야 한다. 어중이 떠중이 다 경매 책을 펴 낸다고 하지만 - 나도 경매 책을 펴 낸 것을 보면 차마 부정하지는 못하겠다만 - 하나라도 얻을 것은 분명히 있다.

어중이 떠중이 아닌 부동산 경매 실력을 갖고 있는 사람이 부동산 경매책을 펴 내는 경우가 의외로 드물다고 할 수 있는데 - 그 사람이 실력을 갖고 있느냐의 공정한 평가 기준은 없다. 그저 내 판단이다 - 이 책의 저자는 분명하게 실력을 갖고 있다. 단 한 번도 그가 직접 한 투자를 목격하거나 들어 본 적은 없다. 그가 쓴 글을 통한 느낌만으로 알 뿐이지만 검증할 수 있는 방법중에 하나가 오랜 시간동안 경매판을 떠나지 않고 꾸준히 경매를 하고 있다는 단 하나의 사실만으로도 그는 실력자라고 할 수 있다. 단지, 그것 하나만으로도 실력자라고 말한다는 것은 어불성설이라고 이야기 할 지라도 결코 그렇지 않다는 것은 이 책에서도 저자가 언급했듯이 확실한 방법이다.

저자의 전작이 경매 책임에도 전혀 경매책 답지 않아 불행히도 많은 사람들에게 알려지지 않아 철치부심 끝에 이번 '즉시 팔고 바로 버는 부동산 경매 단기투자'를 펴 냈는데 그만큼 책의 내용이나 편집과 디자인이 산뜩하게 잘 나왔다. 굳이 이야기하자면 최근 트렌드에 잘 부합한 경매 책이라고 할 수 있다. 그 보다 더 중요한 것은 책의 본연의 핵심인 내용도 좋다.

부동산 경매에서 대부분의 사람들은 부동산에 치중을 한다. 나 역시도 능력의 부족으로 부동산에 좀 더 집중한 투자를 한다. 부동산 투자는 경매를 통하든 일반 매매를 통하든 원리는 똑같다. 다만, 부동산 경매를 통해 일반 매매 물건에 비해 좀 더 싸게 취득한다는 차이만 있을 뿐이다. 일반 매매가격이 있고 급매가 있고 부동산 경매를 통해 도매 정도의 가격으로 사는 경우가 있다고 보면 된다.

도매가격으로 산다고 할 수 있는 부동산 경매임에도 가끔은 급매를 넘어 일반 매매 가격에 사기도 한다. 각자의 이유가 있겠지만 실력이 딸려 그런지 아직까지는 급매를 넘어서는 가격으로 부동산을 구입하는 것은 이해가 안 된다. 이런, 부동산은 대부분의 투자자들이 취급하는 주택(상가)의 경우에는 취득하고 임대를 놓거나 매매를 한다. 그 와중에 여러가지 뒷치다꺼리들을 함께 해결해야 한다는 귀찮음이 분명히 존재하지만 가장 평범하고 쉽게 투자할 수 있는 방법이라 많은 사람들이 예전에도 지금도 앞으로도 계속 할 방법이다.

부동산 경매에서는 부동산이 아니라 경매에 보다 포커스를 맞춘 투자가 있다. 부동산은 기본적으로 중요한 베이스로 깔아 놓았지만 그보다는 경매에 방점이 찍혀 있는 것이다. 부동산이 비록 비중이 조금은 떨어진다고 해도 경매에서만 가능한 방법이 있다. 바로, 경매에서만 벌어지는 여러 물건이다. 일반 매매에서는 취급할 수 없는 투자 방법이 오로지 경매를 통해서만 이익을 낼 수 있는 것이다.

이러한 물건의 특징은 바로 분명하 상대방이 있는 투자라는 것이다. 부동산 경매를 통해 매입한 후에 점유자를 내 보낸후에는 불특정 다수에게 임대하거나 매매를 해야 한다. 그러나, 경매에 집중하는 투자는 불특정 다수가 아니라 오로지 딱 한 사람하고만 모든 것이 이뤄지는 투자다. 낙찰을 받을 때부터 매도를 할 때까지 이미 상대방이 정해져 있다. 상대방과이 정해진 투자라서 오히려 편하다고하면 편할 수 있다. 모든 것이 상대방을 어떻게 하느냐가 중요한 것이다. 부동산이 어쩌구 저쩌구는 신경쓰지 않아도 된다.

상대방이 정확히 정해진 투자에서 지금까지 많은 부동산 경매 책에서는 한결같이 큰 수익을 거두는 대신에 오랜 시간동안 상대방과 협상을 하고 소송하는 방법에 대해 나온다. 1~2년이 걸려 모든 과정이 끝나고 큰 이익을 자랑하는 경우도 많은데 문제는 오랜 시간동안 질질 끌면서 신경이 많이 쓰여 대부분 사람들이 결국에는 다시 하고 싶어하지 않는다는 단점이 있다.

이에 비해 '즉시 팔고 바로 버는 부동산 경매 단기투자'는 책 제목처럼 상대방을 분명히 정해 놓고 - 매매할 상대방이 있다는 것은 엄청난 축복이라는 것을 부동산 경매 하는 사람이라면 누구나 알 것이다. 그걸 모른다면 좀 더 부동산 경매를 해야 할 것이고 - 부동산 경매를 한다. 그것도 단기 - 사람마다 단기의 개념이 다를 수 있는데 책을 근거로 보자면 최대한 6개월 미만 - 로 투자의 모든 싸이클이 완벽하게 끝난다면 엄청난 것임에는 틀림없다. 그걸 알려주는 책이다.

보다 자세한 내용은 책에 언급되어 있어 굳이 리뷰를 통해 밝힐 필요는 없을 듯 한데 문제는 책의 내용은 초보자들이 소화하기에는 다소 힘들 듯 하다. 어느정도 기본적인 경매 투자를 해 본 사람들이 읽었을 때 응용할 수 있을 것이다. 그나마, 초보자라도 책의 내용은 용어에 대한 이야기는 없고 개념에 대한 설명과 방법에 대해 실 사례를 통해 알려주고 있어 읽으면 이런 투자 방법도 있다는 것을 깨달을 수 있을 것 같다.

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싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 - 절박과 열정

싱글맘 부동산 경매로 홀로서기
이선미 지음 / 지혜로 / 2014년 5월

이 세상에서는 무조건 성공하는 사람들이 있다. 절박한 심정으로 열정적으로 살아가는 사람들이다. 이런 사람들은 어떤 분야에 속해있든 성공할 수 밖에 없는 환경과 마음가짐과 행동을 보여준다. 내가 제일 약한 부분이다. 이상하게 아무리 어려워도 절박하다는 감정이 안 생기고 ( 정말로 절박한 적이 없거나 태생이 그렇게 생겨먹었거나) 열정은 말 할 것도 없다. 

가끔, 이렇게 절박과 열정이 함께 어울러 행동하는 사람을 보게 될 때마다 느끼는 감정은 그저 경외이다. 어떻게 저런 인생을 살아갈 수 있는지에 대해 경탄을 금치 못한다. 절박할 수 밖에 없는 환경이라고 해도 누구나 다 절박한 심정을 갖고 열정적으로 하지는 않는다. 체념을 하는 경우가 대다수이다. 아주 가끔 절박한 환경도 아닌데 스스로 절박한 마음으로 열정적으로 움직이는 사람을 볼때면 개인적으로 인간이 아니라 괴물이 아닐까 한다.

어느 카페 모임에서 한 명씩 자기 소개를 할 때 처음 알게 되었다. 암을 앓았고 현재 열심히 부동산 경매를 하고 있다는 소개를 들었다. 그 후로 인터넷 카페에 올린 글을 읽으면서 참 대단하다는 말 밖에 나오지 않았다. 직접 본 것은 한 번이고 직접 이야기를 나눈 적은 없지만 처음 만났을 때 암이 완치된 것이 아니라 머리를 두건으로 싸고 - 항암치료로 인해 - 그런 자리에 온다는 사실 자체가 나같은 사람과는 비교도 안 되는 사람이라 여겼다.

글을 읽을 때 대전이야기가 나와 대전에서 살고 있는 것으로 알아 인천까지 온다는 사실도 대단하게 느껴졌는데 책을 읽으니 사는 곳은 인천이였다. 하지만, 2년 만에 무려 30채나 되는 물건을 낙찰 받았다고 한다. 물론, 만나 본 사람중에는 2년 만에 100채인 사람의 이야기도 들었지만 이처럼 암 투병중에도 무려 30채라면 한 달에 한 건은 입찰하고 낙찰 받아 명도하고 임대 내지 매매를 했다는 뜻이니 저절로 고개가 숙여진다.

인터넷에 올린 글을 읽을 때도 느낀 점이지만 엄청나게 정력적인 사람이라는 것이다. 무엇을 알면 일단 저질러야 된다. 나같이 소심한 사람은 감히 생각하지도 못할 물건을 척척 해 낸다. 어느 정도 알고 익히고 심호흡을 하고 나서야 겨우 할까말까를 고민하는데 비해 저자는 그런 거 없다. 알았으면 하는 거다. 이것 저것 따지지 않고 고민하지 않고 해결할 수 있다는 생각이 들면 낙찰받아 해결하는 것이다.

무대뽀 정신이라고 할 수 있는데 이런 점이 바로 지금의 저자를 움직이고 성공하게 만든 원동력이다. 이것 저것 재고 따지고 하다 언제 투자하고 언제 경험을 할까싶을 정도로 답답한 사람들이 있다. 돌다리도 두드리면 된다는 정신은 좋지만 돌다리의 성분까지 파악해서 연구하니 돌다리를 건너지도 못하고 있는데 반해 책의 저자는 돌다리가 보이면 건너는 것이다. 건너다 문제가 생기면 잽싸게 뛰어 넘으면 되고.

열심히 움직이는 것이 늘 정답이라는 이야기를 한다. 하늘도 감복한다는 표현처럼 읽다보면 운이 좋았다고 할 수 있는 것들도 있지만 그만큼 열심히 움직이고 노력하고 개선하려 끊임없이 발품과 손품을 판 결과라는 것을 알게된다. 남들이 어려움이 눈 앞에 닥쳤을 때 좌절하고 포기하는 데 반해 그럴 때마다 어떻게 하든 다른 방법을 시도하려고 노력해서 지금의 전업투자자의 길을 걸을 수 있게 된 것이라 보인다.

과연, 내가 저자의 입장이 되었을 때 저자처럼 움직일 수 있었을까? 닥쳐봐야 알겠지만 아마도 그러지 않았을 듯 하다. 암이라는 병에 버거워하고 움직이기는 커녕 '왜 나에게?'라는 한탄과 포기했을 것 같다. 그럼에도 저자는 그러지 않았다. 아니, 오히려 더욱 적극적으로 자신이 갖고 있는 모든 것을 걸었다. 갖고 있는 돈이 없다보니 자신의 집을 내 놓고 월세로 들어가 남은 자금으로 본격적인 부동산 경매를 한다. 누구도 쉽게 결정할 수 있는 부분이 아니다. 그런데, 그걸 해 냈다. 그런데도 성공하지 않으면 불공평하다는 느낌마저 든다.

단순히 자신의 경험담만 써 놓은 것이 아니라 매 챕터마다 '알쏭달쏭 노하우 공개'라고 하여 경매를 진행하며 겪게 될 대출, 리모델링, 명도 잘하는 법, 임대내지 매매 잘하는 법에 대해 저자가 갖고 있는 핵심을 공개하고 있어 그 부분만 참고해도 엄청난 이익이라 보인다. 전단지는 어떻게 만들어 부동산 중개업소에 뿌리고 리모델링을 할 때 어떤 점에 주안점을 보고 관련 사이트를 찾아가 참고하는 지를 알려준다.

엄청나게 어려운 특수물건이 아닌 누구나 할 수 있는 물건을 제대로 처리해서 수익내는 사람의 진솔한 내용을 읽고 있으면 나도 모르게 이러고 있을 때가 아니라는 충동을 느끼게 된다. 책에서 알려준 노하우를 빨리 접목해서 투자를 해야겠다는 강렬한 충동이 생긴다. 더구나, 알려줄 것을 다 알려줬으니 책의 저자도 책 한권 읽고 본격적으로 부동산 경매를 시작했다고 하니 말이다.

사람들은 무시하거나 믿지 못할지 몰라도 부동산 경매라는 투자를 통해 새로운 인생을 살게 된 사람들이 많다. 누구나 다 경매를 한다고 그렇게 되는 것은 아닐것이지만 중요한 것은 끊임없이 멈추지 않게 이 책의 저자인 이선미씨처럼 움직이는 사람은 결국 원하는 바를 얻는다는 것이다. 권리분석이나 돈이 중요한 것이 아니라 하겠다는 의지를 바탕으로 실행하는 것이 바로 핵심이다. 자신의 처지와 환경이 아니라.

현재, 싱글맘으로 아이들을 제대로 돌보지 못했다는 미안함에 아이들과 더 많은 시간을 보내고 어려운 사람들을 도우려고 한다는 저자가 이제는 보다 재미있고 즐거운 삶을 살기 기원한다. 물론, 책에 나온 목표와 계획을 볼 때 결코 얌전히 제 자리에 있을 저자가 아니다. 1년에 10건 이상을 받는 것으로 되어 있는 것을 볼 때 잠시도 쉬지 않고 움직여야 삶의 활력소를 얻고 행복한 성격이라 보인다. 

'싱글맘 부동산 경매로 홀로서기'는 실제로 부동산 경매를 만나 경제적으로 어려울 때 힘이 되었고 이제는 경제적으로 어느정도 안전궤도에 올라 찬찬히 원하는 삶을 밟아나가는 저자에게 다시 한 번 감탄과 나는 할 수 없는 일을 해내는 것에 대해 경외를 나타나며 '꾸벅~'인사한다.

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지지않는 권리분석 VS 이기는 명도 - 실전 경매

지지 않는 권리분석 vs 이기는 명도 ㅣ 경매전문가 이영진의 삶을 통한 진한 경매이야기 2
이영진 지음 / 매일경제신문사 / 2014년 3월

예전에 이영진의 '경매성공 다이어리'를 읽고서는 대단하다고 느꼈던 것이 일반적인 경매이야기라기보다는 상당히 창의력있는 접근을 통해 물건을 해결하고 수익을 낸다는 것이였다. 누구나, 다 쉬운 물건이나 특수물건을 통해 돈 버는 방법은 부동산 경매를 조금만 공부하면 알 수 있고 접근할 수 있지만 경매에서 중요한 것은 그보다는 입찰들어가는 물건을 어떻게 새롭게 탄생시킬 것인가가 핵심이다.

이미, 권리분석상 어려운 물건이나 특수물건이나 딱히 커다란 변별성은 사라진 부동산 경매 투자에서 권리분석으로 돈을 벌기보다는 같은 물건을 보더라도 얼마나 다른 관점으로 접근해서 물건의 가치를 변경하느냐에 따라 오히려 고수라는 명칭을 받을 수 있는데 '경매성공 다이어리'를 읽었을 때 그런 느낌을 받았다. 그다지, 큰 돈이 아니라도 충분히 창의적인 방법으로 얼마든지 수익을 낼 수 있다는 점에서 이영진이라는 사람의 책이 아주 색달렀다.

이번에 새롭게 펴 낸 책이 있어 이번에는 어떤 내용을 담고 있는지 상당히 궁금했고 기대가 되었다. 창의력은 돈과 비례하는지는 모르겠지만 책에 소개된 사례들은 꽤 큰 물건들이다. 창의력을 통해 해결하기 보다는 흔히 말하는 진검승부를 통해 일합에 승부를 내는 부동산 경매 투자가 대부분이다. 물론, 워낙 많은 관련 지식과 경험을 갖고 있어 다양한 방법으로 접근하는 이야기를 들려준다.

책은 크게 두가지로 나눌 수 있다. 허위 대항력 임차인을 해결해서 수익을 내는 방법과 유치권 걸린 물건을 해결하는 방법. 초반에는 가볍게 실전연습하듯이 상대적으로 작은 물건의 사례를 알려주며 어떤 식으로 물건을 찾고 해결하는 지 알려준다. 대부분의 사람들이 금융기관에 전화로 끝날 때에 직접 담당자를 찾아내 찾아가서 현장에서만 이뤄질 수 있는 은밀한(??) 대화를 통해 문제를 해결하는 방법은 투자가 이론이 아니라 실전이라는 것을 보여준다.

모든 답은 현장에 있다는 것인 부동산 투자를 하는 사람들의 공통적인 답이다. 아무리, 책상에 앉아 권리분석을 하고 물건에 대해 알아본다고 한 들 현장에 나가 보고 듣고 느끼는 체험을 절대로 이길 수 없다는 것이다. 책에 나온 사례는 잘 풀어낸 사례만 알려준다고 할 수 있어도 문제를 해결하기 위해 현장에 가서 사람들을 만나고 그들에게 이야기를 듣고 대화속에서 발견되는 작은 팁도 놓치지 않고 자신에게 유리한 상황으로 만들려는 노력은 아무나 할 수 있는 것은 아니다.

어지간한 막장 드라마나 추리소설보다 더 재미있는 것인 부동산 경매의 명도부분이다. 부동산 경매로 나온 물건중에 사연이 없는 물건은 단 하나도 없다. 이유가 있어 경매로 나온 것이고 그 와중에 여러 이해관계인들을 통해 물건을 해결하는 실마리를 찾는 것이 수익의 핵심이다. 초보들이 가장 어려워 하는 것이 이 부분이다. 무조건, 사람을 만나고 이야기를 한다고 해결되는 것은 결코 아니다.

정확하게 상대방에게서 듣고 싶은 이야기를 들어야 하고 내가 전달하고자 하는 의도를 명확하게 알려야 한다. 최대한 상대방과의 다툼은 최소화하면서 내 영역으로 끌어들이고 원만하게 협의를 하고 여의치 않을때가서 법이라는 제도를 통해 유리한 방향으로 이끌어가는 것이 명도이다. 특히, 특수물건은 이미 상대방이 엄청난 애정을 갖고 있는 물건에 침입자가 되는 못된 역할을 하는 사람이 낙찰자이다.

또한, 내가 원하는 의도대로 만들기 위해 다양한 장치를 만들어 놓고 거미줄에 걸리기만 바라는 상황에서 낙찰자가 아무런 준비도 대비도 없이 싸다고 덜컥 입찰을 해서 낙찰 받게 되면 승자의 저주가 된다. 도저히, 상대방이 제출한 문제를 풀 능력이 없으면 유일한 방법은 돈으로 해결하는 것인데 그럴려고 부동산 경매 투자를 하는 것이 아닌데도 그럴려고 하는 사람들도 있다. 이영진씨 정도 되는 사람은 충분히 알아보고 낙찰을 받는다.

책의 반정도가 전부 유치권에 대한 내용으로 점철되어 있는데 거의 대부분 입찰을 하기 전에 해당 물건에 가서 사람들을 만나고 관련 사람들을 만나고 내가 풀 수 있는지를 파악한 후에 입찰에 들어간다. 심지어, 아직 부동산 경매로 나오기도 전에 해당 물건의 사람들을 만나 이야기를 하니 남들보다 앞 선 정보와 자연스러운 접근을 통해 더 큰 수익을 볼 수 있게 된다. 보통 경매책들이 이런 부분에 있어 상당히 긴장감넘치게 극적인 효과를 주는데 반해 이영진씨는 쉽게 쉽게 편하게 하나씩 풀어나가는 모습을 보여준다.

그렇다고, 과정이 결코 웃으면서 가볍게 몇 마디 이야기로 합의에 이르는 것이 아니라 소송도 가고 고성도 오가는 과정이 그려져 있는데 읽은 나는 그렇게 느껴졌다. 아무나, 그렇게 할 수 있는 것은 분명히 아닐것이다. 수 많은 명도와 관련 지식을 습득해서 얻은 경험이 자연스럽게 여유있게 물건의 문제점을 하나씩 풀어내며 관련 사람들을 만나 협상할 수 있는 것이라 보인다.

더이상 특수물건은 없다는 이야기를 한다. 누구나, 다 특수물건을 어떻게 접근해서 풀어내야 하는지는 알고 있을 정도로 알려질만큼 알려졌다는 뜻이다. 하지만, 법적인 부분은 충분히 알려졌을지 몰라도 그 물건을 어떤 방법으로 접근해서 풀어낼 것인지는 각자 고유의 영역으로 남아 있다. 이 책을 통해 이론적인 해결책이 아닌 현장에서 부딪치며 알아내는 모습을 보며 실제 부동산 경매는 현장이 답이라는 진리를 다시 한 번 깨닫게 해준다. 아울러, 실전고수라는 책의 타이틀처럼 실전이야기가 많이 담겨있는 책이다.

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경매와 NPL愛 흠뻑 빠지다 - 기본부터 고급까지

경매와 NPL 愛 흠뻑 빠지다 - 시대의 흐름도 융합! 투자의 흐름도 융합!
우형달.김성숙.이영준 지음 / 매일경제신문사 / 2014년 1월

어느 날 경매 법정에 가서 지인을 만났다. 그 지인은 아파트에 입찰을 하러 들어 왔다는 것이다. 좋은 결과를 기대하는 덕담과 함께 격려를 했다. 나보다 사건 번호도 빨라 함께 기다리면서 열심히 떠들고 있다가 드디어 개찰 순간이 되어 사건 번호를 불러 앞으로 나갔는데 꽤 많은 사람들이 나갔다. 기억으로는 4억 정도 하는 물건이 30% 유찰되어 2.8억 정도 되던 것으로 기억한다. 

알려준 바에 의하면 시세가 3.2억 정도한다고 했다. 사람들이 제법 많이 나가서 떨어졌구나하면서 앞으로 나가기는 했지만 최고가 매수인이 무려 3.8억이나 쓴 것이였다. 봉투를 돌려 받으면서 함께 욕을 했다. 도대체, 왜 그가격으로 들어 왔느냐는 것이였다. 나도 맞장구를 치면서 그 가격으로 왜 경매를 하려고 하는지 이해할 수 없다고 이야기했다.

집에 와 그 물건을 다시 한 번 보면서 그제서야 그 사람이 쓴 가격을 이해할 수 있었다. 그것은 바로 NPL로 입찰을 한 것이다. 최선순위 저당권의 가격이 3.8억이였다. 그러니, 투자자가 쓸 수 있는 최대 가격인 3.8억을 쓴 것이였다. 나중에 다시 만날 기회가 있어 서로가 웃으면서 그 물건은 NPL로 들어 온 것이라 이야기하면서 NPL로 들어 올 것이면 처음부터 이야기했으면 들어가지 않았을텐데 괜히 들러리만 섰다고 하며 안주삼아 씹었다. 

한 때는 그들만의 리그라고 불리웠던 NPL물건은 이제 유료 경매 사이트에서 NPL물건이라고 설명하면서 담당자의 회사와 전화번호까지 공고하고 있다. 그 물건에 관심있는 사람들은 직접 전화해서 협상을 하던지 알아서 직접 저당권을 살 수 있는 시대가 되었다. 실제로, 가끔 터무니 없는 금액으로 낙찰받는 물건을 볼 때면 NPL을 이용해서 고가낙찰을 받는 경우가 많다.

NPL로 들어 오는 사람들과 일반 경매투자자가 같은 물건에 입찰해서는 이길 수 없다는 것은 자명하다. 역으로 보자면 그만큼 NPL물건이 알려져 있어 쉽게 접근할 수는 있어도 예전처럼 싸게 저당권을 구입할 수 없다는 단점이 존재한다고 할 수도 있다. 그럼에도 여전히 NPL은 이제 서서히 대중화의 길을 걷는다고 할 수 있다.

솔직히, 내가 이런 말을 할 수 있는 입장은 아니다. 지금까지 NPL을 단 한번도 투자 해 본 적이 없으니 말이다. 이론적으로만 열심히 머리속에 있을 뿐 아직까지 실전에서 활용하거나 투자해 본 적은 없다. 또한, 내가 알고 있는 NPL의 모든 것은 고백하자면 우형달씨를 통해 배웠다고 할 수 있다. 정확하게 이야기하자면 우형달씨가 출판한 책을 통해서 말이다.

NPL을 익히 알고는 있었고 어떤 식으로 진행되는지도 대략적으로 알고 있었지만 구체적으로 자세한 부분까지는 미처 캐치하지 못했는데 우형달씨가 처음으로 출판한 NPL책을 통해 감을 잡기는 했지만 사실 그다지 새롭게 얻은 정보는 많지 않다고 할 수 있을 정도로 실전부분보다는 이론적인 부분이 많이 들어간 책이였던 것으로 기억한다.

그러던 NPL책들이 점점 우후죽순으로 많이 나왔지만 여전히 가장 독보적인 내용을 전달하는 책은 역시나 우형달씨였다. 운이 좋게도 우형달씨가 출판한 NPL에 관한 모든 책을 읽게 되었는데 갈수록 내용이 풍성해지고 이론과 실전이 잘 접목되어 전달되고 있다. 기존에는 너무 이론적인 내용을 담고 있고 부동산 경매라는 부분과 금융이라는 부분의 이론적인 내용이 있어 다소 지겹고 실전투자하는데 있어서는 큰 도움이 되지 않는 내용들이 있었는데 - 거의 대부분의 책들이 그런 경우가 많다 - 우형달씨는 갈수록 그 점을 확실히 극복했다.

이론과 실전이라는 부분이 잘 배치되어 읽으면서 자연스럽게 NPL에서 필요한 이론적인 내용을 취득하면서 그 부분을 실전에서 어떻게 적용해야 하는지까지 알려주고 있어 경매투자를 하고 있으나 NPL은 감이 잘 잡히지 않는 사람들에게 실전적인 도움을 주고 있다. 이번 NPL책은 상당히 두껍게 공저자가 3명이나 되어 이론적인 부분이 다소 많이 포함되어 있으리라고 예상을 했다. 

예상과 달리 이론적인 부분은 극히 최소화하고 실전적인 부분에서 궁금해 할 내용을 알려주고 있는 점이 이 책의 가장 큰 장점이다. 아예, 이론적인 용어설명과 같은 부분은 별책부록식으로 끝에 알려준다. 또한, 기존 책들이 기본적인 설명에 치중하고 있는데 반해 이번 책은 기본적인 설명뿐만 아니라 보다 고급 정보까지 알려준다.

이제 막 NPL을 궁금해 하는 사람들에게 기본적인 내용을 알려주는데 큰 역할을 했던 책들이 전작들이였다면 이번 책은 기본내용은 기본 내용대로 다루고 그 보다 한 단계 윗 단계인 특수물건과 NPL의 결합을 통한 투자사례를 소개한다. 단순히 이렇게 할 수 있다는 식의 나열이 아니라 구체적으로 어떤 식으로 풀어낼 것인지 여부와 배당을 통해 접근하는 방법을 알려줘서 부동산 경매를 이미 해 봤고 알고 있는 사람들에게 부동산 경매와 NPL의 접목을 어떻게 할 것인지 부분에 대한 궁금증을 해소해 준다.

특히, 배당과 관련되어 직접 하나씩 설명하고 배당금까지 알려주고 그 이유에 대해 친절하게 책에 숫자로 알려주고 있어 단순히 NPL을 공부하기 위한 사람들뿐만 아니라 배당공부를 하기 위한 사람들에게도 도움이 될 부분이 있다. 조만간, NPL과 관련된 배당 책도 펴낸다고 하니 보다 깊숙히 NPL을 공부하기 위한 사람들뿐만 아니라 부동산 경매 공부의 진수를 알기 위한 사람들에게는 도움이 될 듯 하다.

배당부분에 대해 특수물건과 함께 연결해서 알려주는 것은 참으로 좋았는데 친절하게 설명한 후에 똑같은 형식으로 문제를 낸 부분은 아쉬웠다. 앞 형식과 똑같이 문제를 풀면 상관이 없겠지만 그래도 공부를 하는 사람의 입장에서는 이에 대한 답이 없으니 답답한 심정이 들 것이라 보인다. 자신이 쓴 답이 맞는지 여부를 확인할 방법이 없다. 책 말미에 따로 알려주던가 저자 자신의 카페에 이에 대한 답을 공개하던가 했으면 책을 읽은 사람들이 자신이 제대로 풀었다는 안도와 확신내지 더 공부해야겠다는 각오를 다질 수 있을텐데 그 부분이 빠져 버리니 답을 푸는 사람들 입장에서는 다소 곤란할 듯 하다.

비슷한 내용으로 책이 계속 나와 어느 정도는 반복된다는 느낌이 드는 것도 사실이지만 갈수록 책의 내용이 좋아지고 NPL에 대한 기본뿐만 아니라 심화학습까지 할 수 있게 내용전달을 해 주다 보니 저자의 표현대로 대한민국에서 NPL은 우형달이라는 공식이 성립될 수 있을 듯 하다. 실제로, 우형달씨만큼 NPL로 대중에게 많이 알려진 사람은 없을 듯 하다. 현재 현업에서 하고 있는 사람들은 많이 있을 수 있지만 말이다.

여타의 NPL책과 달리 이번 NPL책은 기본부터 고급까지 책에 다 다루고 있어 책의 부피도 두껍고 내용도 훨씬 알차게 느껴진다. 다시 또 기본만 반복했다면 매번 NPL책을 본 사람들에게는 지겹다는 느낌도 줄 수 있을텐데 그런 부분을 해소해주는 책이다. 기존의 NPL책들이 쉽게 느껴지는 분들이라면 이 책을 통해 아쉬운 부분이 해결될 것으로 보인다.

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