셀프 소송의 기술 - 한 권으로 끝내는

한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술 - 내용증명, 점유이전금지가처분, 인도명령, 명도소송, 부동산 경.공매 관련한 모든 서식과 유치권, 법정지상권, 지분, 대지권미등기 등 각종 특수물건을 처리할 수 있는 실전 서식 수록
송희창.이시훈 지음 / 지혜로 / 2018년 1월

법이라는 걸 단 한 번도 고려하며 살아본 적이 없다. 흔히 말하는 법 없이 살 수 있었다. 이런 이야기를 하는 사람이 있다면 무조건 거짓말이다. 그렇게 믿는 사람이 있다면 완전히 잘못된 생각이다. 내가 미처 깨닫지 못할 뿐 법은 늘 우리곁에서 함께 호흡하고 있다. 현대처럼 복합다단한 사회는 법이라는 테두리 안에서 모든 것이 이뤄진다. 자신이 그 사실을 모르고 있을 뿐이다. 순진하게 믿으면 안 된다. 또는 그래서 무엇인가 잘 안 풀리는 거다.

유독 한국이 그런 측면이 강해보이기도 하는데 사회 지도층을 보면 거의 법조계출신이 많다. 법을 알게 되면 사회가 어떤 식으로 구성되어 있고, 시스템이 돌아가는지 알게 된다. 우리가 하는 모든 행동들이 법 테두리 안에서 이뤄지고 있고 이를 벗어나면 어느 순간 무엇인가 내 의지와 상관없이 제재를 받기도 한다. 법을 알수록 그 교묘한 경계선을 잘 다스리며 승승장구하기도 한다. 이런 사실을 전혀 모르고 살았지만 우연히 경매를 접하고 법을 아주 조금 공부하며 깨달았다.

흔히 법이라고 하면 소송만 생각하지만 그렇지 않다. 식당을 차리는 것도 법이다. 어지간한 것은 거의 대부분 해당 분야 법을 알아야 내가 피해를 보지 않기도 한다. 최근에는 게을리 했지만 한 때는 법 해석본도 열심히 읽고 판례도 읽으며 공부했다. 이게 단순히 경매투자가 아닌 사회를 살아가며 알아야 할 필수요소라는 걸 배웠다. 사실 크게 나눌 때 형사사건과 민사사건으로 나누게 되는데 민사사건의 대부분은 부동산이기도 하다.

엄청나게 복잡한 걸 알지 못해도 어떤 프로세스로 진행된다는 정도만 알고 있어도 최소한 피해를 줄일 수 있다. 미리 미리 준비하고 대비만 해도 많은 부분에 있어 문제가 되지 않는 경우가 많다. 이런 걸 소홀히하니 나중에 문제가 커져 쓸데없는 지출을 하거나 감정적 소모가 된다. 이번에 <셀프 소송의 기술>책을 송희창이 냈다. 이름보다는 송사무장이라는 닉네임으로 더 유명하다. 경매 실력으로 줄을 세운다면 - 그런게 가당치도 않지만 - 이름 알려진 분 중에는 탑이라 할 수 있다.

이미 펴 낸 책은 전부 베스트셀러가 되었다. 단순히 베스트셀러가 된 것이 아닌 경매라는 분야에서는 시대를 이끌었다는 평가를 받는다. 이전까지 알려지지 않거나 음성적으로 하던 여러 방법을 대중적으로 널리 알렸다. 우리끼리만 알고 있던 방법이나 어떻게 법적으로 접근해야 하는지 등을 책으로 썼다. 단순히 이론을 알려준 것이 아니고 프로세스를 거의 대부분 소개했다. 직접 투자사례를 근거로 보여주니 다들 그걸 근거로 응용할 수 있게 만들어줬다.

이번 책은 그 집대성이라 할 수 있다. 많은 사람들이 소송에 대한 두려움이 있다. 일반인이 할 수 있는 영역이 아닌 변호인과 같은 특수인만이 할 수 있는 분야로 알고 있다. 의외로 스스로 직접 소송을 준비하고 변론하며 승소하는 경우도 많다. 이런 부분에 있어 가장 활발하고 셀프 소송을 하는 영역이 경매다. 그러기 위해선 판례를 뒤지고 해당 서면을 준비하고 완전히 맨 땅에 헤딩하는 경우가 많다. 그나마 누군가 열린 마음으로 해당 프로세스 등을 공개하면 그걸 참고했다.

이런 면에서 이 책은 책에서도 자신있게 언급한 것처럼 똑같이 따라하면 된다. 프로세스마저 책에 실려있다. 민사소송과 관련되어 있는 부분은 프로세스 등은 비슷하다. 아주 특수한 경우가 아니라면 일반적인 진행 방식이 있다. 그걸 알아도 어떻게 서면을 써야 하는지 난감할 때가 많다. 관련 판례라든가 뭐라고 서면에 써야 효과적일지 무척이나 궁금할 때가 많다. 바로 그럴 때 도움이 되는 책이다. 훔쳐볼 필요도 없이 아예 대놓고 보고 단어만 변경해서 쓰라고 한다.

싫어하는 표현이 있다. "남들에게 보여주지 않고 나만 보고 싶다." 솔직히 이 표현을 정말로 싫어한다. 얼마나 대단하다고 그런 표현을 하는지. 어지간한 것은 다 공개되어있고 꼭 그게 아니더라도 구할 수 있는 데 말이다. 아마도 처음일 듯한데 이 책에는 그 표현을 쓸수 있다. 이 책 한 권만 있으면 두고 두고 써 먹을 수 있다. 물론, 소송 등을 평생 한 번도 안 하고 살 수도 있다. 다만, 비슷한 일은 반드시 겪게 마련이다. 왜냐고. 당신이 금전적인 활동을 하고 더 자산을 불리거나 모으게 된다면 말이다.

그럴 때 닥칠 법적인 문제를 미리 사전에 예방하는 데 있어 이 책은 참고할 수 있다. 굳이 꼭 소송을 하지 않더라도 이 책 한 권은 구입해서 소장하는 것이 좋다. 물론, 책에선 주로 법 용어와 함께 글이 구성되어 복잡하고 어려울 수 있지만 막상 해 보면 할 만 한다. 나도 해보긴 했는데 할 때는 막막하게 엄두가 나지 않았지만 직접 해 보면 할 만 한다. 다만 무엇부터, 어디서부터, 어떻게 해야 할 지 답답하다. 여기저기 다양한 걸 뒤지며 겨우 해냈다.

이제부터 그럴 필요가 없다. 관련된 비슷한 사건이 있다면 이 책 목록을 뒤져 찾은 후 꼼꼼하게 읽으면 된다. 그 후에 책에는 내용증명 보내는 서식과 내용까지 함께 기술되어 있으니 참고해서 작성하면 된다. 나름 꼼꼼하게 읽느라고 무척 오래걸렸다. 내가 법적인 지식의 무지로 남은 것은 많지 않지만 비슷한 일이 나에게 생기면 그 즉시 이 책을 펼쳐놓고 찾아 볼 수 있다. 읽다보니 나도 모르게 소송으로 경매 물건 해결하고 싶다는 욕망을 불러일으켰다. 그러면 안 되는데.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 넘 두꺼워

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 한 권은 갖고 있어야 함.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/186352314

송사무장의 실전경매(개정증보판) - 새롭다

https://blog.naver.com/ljb1202/158538382

송사무장의 부동산 공매의 기술 - 왕의 귀환

https://blog.naver.com/ljb1202/156341920

송사무장의 실전 경매의 기술 - 여전한

부동산 경매로 365일 월세 꿈꾸는 사람들 - 더리치

부동산 경매로 365일 월세를 꿈꾸는 사람들 - 경제적 자유를 위한 경매 투자의 모든 것
김종성 지음 / 한국경제신문i / 2017년 10월

부동산 경매를 통한 주택 구입은 여전히 유효한 것인가. 최근 몇 년 동안 주택 가격이 상승하며 경매를 통한 주택 구입에 대한 이야기는 많이 들어갔다. 현재 유행하는 것은 대부분 일반 매매다. 선입견이 무서운 것이 경매는 여전히 부정적인 이미지가 강하다. 아무래도 기존에 거주하는 사람을 강제로 내 보내야 한다는 부담감이 가장 크지 않을까하다. 이유여하를 떠나 그 사실은 분명하다. 달리 생각하면 강제가 맞는가다.

어차피, 일반 매매에서도 기존에 거주하는 사람은 재계약으로 거주하거나 이사를 간다. 부동산 경매로 취득한 주택도 마찬가지다. 기존에 거주하는 사람이 재계약하거나 이사한다. 확률상 재계약보다는 이사가 좀 더 많다. 그렇게 생각하면 차이가 없다. 자기 마음대로 내부를 보지 못하는 것 등의 어려움은 있다. 그 부분에 있어 일반 계약에서도 그런 일은 비일비재하다. 오히려 국가에서 무엇인가 이상한 것은 책임지고 다 알려주는 장점도 있다.

이런 경매가 최근에는 워낙 물건도 잘 안 나오기도 하고, 일반 매매 시장이 좋다보니 과거처럼 관심 정도가 많지는 않다. 이런 생각과 달리 부동산 경매 낙찰가를 보면 결코 저렴하진 않다. 감정가라는 것이 현 시세에 비해 상승기에는 저렴한 편이니 낙찰가격은 상대적으로 비쌀 수밖에 없다. 현재 거래되고 있는 시세와 비교할 때 가끔 근접할 때도 있지만 여전히 낮은 가격에 취득할 수 있다. 주택을 취득하는 다양한 방법 중 하나가 경매다.

경매를 배우고 상승장에 일반 매매로 돌아선 사람들이 많지만 여전히 경매로 주택 취득을 하는 사람이 많다. 그렇다고 경매만 집중하는 것은 아니고 일반 매매도 함께 한다. 상황을 보며 경매나 일반 매매 중 하나를 선택해서 취득한다. 내가 다양한 무기를 갖고 있는 것과 마찬가지다. 이 책인 <부동산 경매로 365일 월세를 꿈꾸는 사람들>은 그렇게 경매로 주택을 취득해서 투자하는 사람들의 이야기다. 사람들이라는 표현처럼 다양한 인물이 나온다.

최근 부동산 책으로 유행 중 하나가 특정 카페 회원들의 실사례를 본인이 직접 집필해서 모아 내는 것이다. 그만큼 현실감이 높다. 투자라는 것을 시작한지 대부분 1~2년 정도 경험을 갖고 있어 초보 입장에서는 더 도움이 된다. 아무래도 시간이 지나면 자신의 초기 투자에 대해 잘 기억하지 못한다. 그런 면에서 이정도 기간은 충분히 자신의 시작할 때의 마음과 어려움을 아주 잘 기억해서 이야기할 수 있는 시기다.

책은 그다지 큰 금액을 갖고 투자한 사람들의 이야기가 아니다. 적은 자본으로 시작한 사람들이다. 적은 자본이라는 것 자체가 상대적이긴 하지만 대체로 3,000만 원 정도를 보면 무방하지 않을까. 그 정도 자본으로 짧은 기간동안 꽤 많은 주택을 매입한 사람들 이야기다. 현재 서울 어지간한 아파트를 매수하려면 갭투자로 해도 5,000만 원은 들어간다. 혹시나 대출을 받는다고 해도 그 정도 자본은 무조건 들어가야만 한다.

이 부분은 현재가 아닌 1~2년 전에도 그런 경우가 대다수다. 이런 상황에서 소규모 자본으로 어떻게 그리 많이 주택을 매수했을까. 그 답은 첫번째로 소형아파트에 있다. 상대적으로 소형아파트가 가격이 낮아 투입 자본이 적다. 두번째는 서울, 수도권이 아닌 지역에 있는 아파트다. 분명히 어느 지역이든 비싼 아파트는 있다. 서울에서 제일 비싼 곳과 비교하기는 힘들지만 서울에서 저렴한 지역의 아파트보다 더 비싼 경우도 많다.

그런 경우를 제외하면 대체적으로 서울의 빌라 가격에 못 미치는 아파트 가격으로 거래되는 경우가 많다. 이건 내가 운영하는 후천적부자에서도 알려준다. 아예 어떤 아파트가 있는지 엑셀을 갖고 보여주기까지 한다. 그만큼 저렴하게 취득할 수 있는 주택이 있다. 책에 나온 인물들은 서울, 수도권보다는 타 지역으로 갔다. 그곳에 있는 아파트를 부동산 경매로 매수하기도 하고, 급매로 잡기도 했다. 그 방법에 있어 갭투자보다는 수익형 주택으로 투자했다.

책 제목인 365일 월세를 받는 것은 사실 31개의 주택이 있으면 가능하다. 그 정도 갯수면 매일같이 월세가 들어오니 365일이 된다. 책을 읽어보면 전라도와 경상도에도 간다. 심지어 KTX 차표가 없어 비행기를 타고 가는 것도 있다. 아무래도 부동산 경매가 진행되는 법원에 입찰하러 가야하니 어쩔 수 없는 판단이다. 이런 노력에 다들 보답받은 것이 아닐까한다. 열심히 움직인 결과 책에서 글을 쓴 분들은 전부 짧은 시간 내에 꽤 갯수가 많다.

시세차익 투자와 월세 세팅 투자 중 무엇이 더 좋은지에 대한 정답은 없다. 최근처럼 상승장에는 시세 차익 투자가 좀 더 각광을 받고 있다. 좋을 때도 지난다. 이럴 때를 위해 월세 세팅 투자도 해 놓는 것이 중요하다. 살아남은 대부분 부동산 투자자는 균형있게 잘 세팅되어 있다. 이건 나중에 그 진가가 발휘되게 마련이다. 다양한 부동산 투자를 위해 어느 하나에 집중하기보다 골고루 배우고 익히고 실천하는 것이 좋지 않을까한다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 굳이 개인 가정사까지 알고 싶지 않다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 소액 부동산 경매 투자 방법

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220743623528

부동산 공매 가이드 북 - 실전

http://blog.naver.com/ljb1202/221098314597

돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유 - 초보자용

http://blog.naver.com/ljb1202/221043982457

월세 로봇 만들기 - 수익형

이제, 돈 되는 경매다 - 성장

이제, 돈 되는 경매다 - 돈 없는 당신도 집주인, 상가주인, 땅주인이 될 수 있다!
이현정 지음 / 길벗 / 2017년 10월

지금까지 나온 경매 책 중에 가장 많이 판매 된 책이 <나는 돈이 없어도 경매를 한다>로 알고 있다. 여러 권을 합쳐 그런 경우가 아닌 단행권으로 말이다. 그만큼 책이 위력이 대단해서 수많은 아류 제목이 많이 나왔다. 하긴, 부족한 내 책 제목과 유사한 책도 있으니 말 다했지. 그 책이 나온지 꽤 시간이 되었다. 그 이후 저자는 꽤 많은 일을 하고 있었다. 개인적인 친분이 있어 비록 책을 내진 않았지만 그 변천과정은 뜨문뜨문 알게 되었다.

어차피 저자라는 타이틀보다는 투자자에게 책보다는 투자 수익을 내는 것이 더 중요하다. 이미 엄청난 인기 저자가 되어 수많은 강의장과 매체와 인터뷰를 하고 바쁘기도 했을 것이다. 계속 책을 쓴다는 이야기를 듣고 있었지만 워낙 공사다망하니 정신도 없고, 시간도 없었을 것이다. 그런 저자가 드디어 책이 나왔다고 연락이 왔다. 오랜 기간동안 뜸들였던 책이다. 책도 그렇고 사람도 그렇고 시간이 지나며 성장을 하게 마련이다.

가끔 책은 많이 나오는데 저자는 물론이고 책 내용에 대한 성장이 없는 경우가 있다. 그럴 때 더이상 그 저자의 책은 관심이 가지 않는다. 깨끗하게 관심목록에서 지운다. 여전히 인기를 끌고 있을 지라도 난 그렇게 한다. 동어반복적인 자기 복제는 자기 소모만 될 뿐이다. 인기를 근거로 지속적인 출간을 하지만 뻔한 내용의 향연이다. 이번에 <이제, 돈 되는 경매다>라는 책을 냈다고 하기에 어떤 내용으로 구성되어있을지 궁금했다.

무엇보다 그동안 투자했던 내용은 얼마나 포함되었을지도 궁금했다. 저자는 여기서 한 단계 성장한 모습을 보여준다. 단순히 자신이 이런 투자를 했다는 걸 공개하기보다는 오히려 경매의 본질에 대해 알려준다. 정확하게는 경매보다는 부동산 투자의 본질이라고 해도 무방하다. 이전 책에서 자신의 투자 사례로 사람들의 큰 관심을 얻었다면 이제는 거꾸로 다시 기본으로 돌아가 잊지 말아야 할 것을 알려주는 책이다.

사실 역설적으로 <나는 돈이 없어도 경매를 한다>책이 나온 이후 경매는 오히려 인기가 줄었다. 그때보다 경매라는 투자분야에 대해 관심있어하고 공부하는 사람은 줄었다. 지금은 굳이 경매를 하지 않아도 일반 매매로 충분히 좋은 수익을 얻을 수 있는 시기였다. 그럼에도 저자는 여전히 경매가 왜 좋은지, 경매로 수익을 내는 방법이 어떤 것이 있는지 설명한다. 이런 부분에 있어 굳이 자신의 투자 사례보다는 기본을 다시 언급한다.

자신의 투자 사례도 슬쩍 끼워넣기도 하지만 그보다는 누구나 볼 수 있고 찾을 수 있는 물건을 소개하며 이걸 어떻게 접근하고 해결해야 하는지 설명한다. 자연스럽게 경매라는 투자 방법의 기본적이고 이론적인 기초로 돌아간다. 경매란 어렵지만 위험하지 않다. 잘 모르는 사람에게는 피해야 할 투자 방법일지 몰라도 알아야 할 것만 아는 사람에게는 좋은 투자 방법 중 하나다. 분명히 최근 몇 년 동안 경매를 하지 않아도 충분히 수익을 낼 수 있었다.

그 와중에도 여전히 경매로 수익을 꾸준히 내는 사람들은 있었다. 아마도 저자가 그 사람 중 한 명일 것이다. 거기에 저자는 이제 단순히 주택만 한 것이 아닌 상가와 토지까지 했다. 이걸 전부 경매로 했다. 사람들에게 그 방법을 알려준다. 자신이 어떻게 경매로 접근했고 낙찰받아 명도하고 수익을 내고 있는지 말이다. 결코 어렵거나 힘들지 않고 기본에 충실한 방법을 알려준다. 어쩌면 어려운데도 저자가 워낙 쉽고 잘 설명해서 그런지도 모른다.

경매책은 잘못하면 자기 자랑으로 흐르기 쉽다. 쉽게 믿기 힘든 수익을 보여주며 뛰어난 실력에 감탄하고 좌절하기도 한다. 그런 면에서 저자의 가장 큰 장점은 어렵지만 '얼마든지 너도 나처럼 할 수 있어!'다. 그 과정을 아주 쉽게 설명한다. 그것도 이번에는 탄탄한 이론을 갖고 어떻게 접근해야 할지 친절히 알려준다. 덕분에 책을 읽으며 나도 빨리 물건검색을 해야 하는 것은 아닌지 마음이 조급해지기도 했다. 게다가 이론서로도 충실하다.

전작에서 소개했던 주택보다는 그때 다루지 않았던 내용 위주다. 거기에 권리분석에 상당히 많은 할애를 했다. 저자 자신이 성장했음을 책으로 보여주고 있다. 투자에 대한 이야기뿐만 아니라 살짝 놀란 부분은 상관없지만 글쓰기부분도 그랬다. 글이 훨씬 더 맛깔스러워졌고 구성이 탄탄하다. 도입부 등에서 충분히 독자의 관심을 유도할 수 있게 만들어 스토리텔링을 보여준다. 그만큼 숙고하고 고민해서 고치고 고치며 만들었기에 그런 것이 아닐까한다.

솔직히 신간을 못 내는 것이 아닐까도 했다. 쓴다고 한 지가 몇 년이 되어서. 막상 책을 읽어보니 잘 구성했고 집필했다. 최근에 워낙 부동산 책이 많이 나오지만 부동산 경매와 관련된 탄탄한 책은 상대적으로 적었다. 지금은 경매가 각광을 받는 시기가 아니라서 말이다. 마침 시절도 하수상하니 이렇게 부동산 경매에 대한 기본을 다시 다잡는 책이 좋을 듯하다. 읽다 혹시 이해가 안 되는 부분이 있으면 - 초보자에게 뒷 부분은 그럴 수 있다 - 다시 되풀이하며 읽을 수있는 경매 기본서로 좋을 듯하다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 일반 투자 물건도 소개하면 좋았을텐데.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 현재 이 시점에서 추천할 경매 (이론)기본서

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/192981552

나는 돈이 없어도 경매를 한다 - 나는 돈이 없어 경매를 했다

http://blog.naver.com/ljb1202/221098314597

돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유 - 초보자용

http://blog.naver.com/ljb1202/220858290510

10억짜리 경매비법 2 - 모든 것

돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유 - 초보자용

돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유
안신영 지음 / 다다리더스 / 2017년 9월

사람들이 착각하는 것 하나가 있다. 돈이 있어야 투자를 한다는 것이다. 이 말은 반은 맞고 반은 틀렸다. 반드시 돈이 있어야 투자를 하는 것은 아니다. 더구나 큰 돈이 있어야 하는 것도 아니다. 반론이 곳곳에서 나온다. 장난하냐. 돈이 없는데 투자를 할 수 있느냐. 할 수 있다. 능력이 있다면 돈이 없어도 충분히 타인의 자본을 갖고 할 수 있다. 무척이나 위험이 따르지만 가능하다는 점에서 말이다. 역설적으로 초보가 할 수 있는 방법은 아니다.

능력도 없는 사람에게 누구도 돈을 투자하거나 빌려주지 않는다. 자신이 실력을 입증하거나 믿게 만들 때 비로소 가능한 방법이다. 다음으로 돈이 많이 있어야 한다는 것도 실제로 부동산 투자 한 사람을 보면 처음부터 큰 돈을 갖고 시작한 사람도 있겠지만 대다수는 아니다. 솔직히 부동산 투자 책을 펴 내는 분들의 절대 다수가 돈이 없는 상태에서 시작했다. 꽤 큰 돈을 갖고 시작한 사람은 오히려 책을 내지 않는다. 

아마도 자신이 한 투자방법이 일반화하기 힘든 이유가 가장 크지 않을까한다. 여기서 말하는 작은 돈의 개념은 대체로 최소 1,000만원은 넘어야 할 듯하고 최대 4,000~5,000만 원을 넘지는 않는다. 이 정도 금액으로 부동산 투자를 얼마든지 시작할 수 있다. 일반적인 생각과 달리 그다지 큰 돈을 갖고 부동산 투자한 사람이 극히 드물다. 적은 돈을 갖고 나름 노력하며 조금씩 자산을 늘려 일정 규모 이상으로 키운 경우가 많다.

역설적으로 이런 성공(?) 스토리를 쓴 저자들이 큰 인기를 얻는다. 아마도 감정이입이 더 잘 되기때문이 아닐가한다. 나랑 별 차이가 없다고 생각되는 사람이 나보다 더 열심히 살았고 먼저 깨닫고 무엇인가를 해 냈다는 사실에 자신을 돌아보게 만든다. 거기에 여자라면 - 성 차별적인 의미가 아닌 - 더더욱 관심을 갖게 만든다. 내 편견인지 몰라도 부동산 투자를 하는 수많은 사람 중에 굳이 일률적으로 나눈다면 남자와 여자는 반반이다.

막상 부동산 관련 책을 펴 내는 사람의 대다수는 남성이다. 여기서 박자가 어긋난다. 내가 볼 때 남자보다 여자가 훨씬 더 부동산 투자를 많이 한다. 내 편견인지도 모르겠고 내가 주로 하는 투자 강의에 참여하는 사람이 그래서 그런지도 모르겠다. 부동산이라는 범위가 넓어 그렇긴 한데 주택으로 한정하자면 여성이 훨씬 많다. 대체로 주택은 남성보다 여성이 더 관심이 많고 이해도가 빠르다. 이런 실정인데도 막상 관련 책은 드물다.

최근에 부동산이 활황이 되며 다양한 분야에서 활동하고 투자를 한 사람들이 책을 펴내고 있다. 걔중에는 꽤 큰 돈으로 한 경우도 있지만 상대적으로 적은 돈으로 시작한 사람도 많다. 오히려 이런 분들이 더 난 친근하고 익숙하다. 나 자신이 그랬기에 그런지도 모르겠다. 특히나 최근에 나오는 대부분 부동산 책은 오로지 아파트에 대해서만 다룬다. 아파트가 가장 인기 좋고 수익도 큰 주택유형이기에 합당하지만 누구나 다 투자하는 것은 아니다.

현실적으로 서울, 수도권에서 아파트 투자를 하는 사람 중에 월세 세팅을 한 사람은 극히 드물다. 워낙 큰 금액이 투입되는 투자 방법이기에 현실적으로 힘들다. 솔직히 그 보다는 자산시장의 상승기에 나타나는 전형적인 투자 방법이 갭투자긴 하다. 하락시장에는 누구도 하려고 하지 않는 투자 방법이다. 막상 시간이 지나 주변을 살펴보면 월세 세팅을 한 사람들이 상대적으로 잘 버티며 시장에서 살아남는 것을 보게 된다. 수익 측면에서는 다소 미진할지라도 말이다.

서울, 수도권에서 월세 세팅을 하려면 어쩔 수 없이 빌라쪽으로 방향을 틀 수밖에 없다. 자신이 처한 상황을 받아들이는 사람도 있지만 싫다며 아파트만 하는 사람도 있다. 무엇이 옳다의 가치판단 영역은 아니지만 난 자신이 처한 환경에서 할 수 있는 걸 하는 것이 좋다는 입장이다. <돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유> 저자는 남편의 실직후 치킨 집을 하다 이마저도 잘 안되어 선택한 부동산 투자였다. 처음에는 그저 월세만 들어와도 된다는 입장에서 빌라 월세투자를 했다.

남들이 다소 꺼려하는 부동산 경매까지 접목해 하나씩 늘려가며 들어온 수입을 다시 적립해서 다시 재투자하는 방법으로 보유주택을 하나씩 늘렸다. 상황이 변화된 걸 스스로 깨닫고 시세차익형 아파트 ( 일면 갭투자!!)로도 투자를 했다. 현재는 월세 세팅과 시세차익 세팅을 골고루 하며 자기 시간도 없이 일했던 치킨집은 접고 전업투자자로 활동하고 있다. 자영업을 하면 따로 시간내기 힘든데도 자투리 시간을 활용해서 현장조사하고 법원입찰하고 명도까지 해냈다.

이런 의미에서 내가 볼 때 직장 다니는 사람이 훨씬 더 유리한 조건이 아닐까. 최소한 주말이라도 시간이 좀 더 여유있었을테니 말이다. 보유한 현금도 처음 시작할 때 3,000~4,000이라 1~1.2억 사이에 15평 정도의 빌라로 조건을 설정하고 월세세팅을 주력했다. 그 조건에 부합하는 지역만 찾아다녔고 매수하는데 노력했다. 책에서는 여기에 부동산 경매에 대한 기초도 다루고 있다. 빌라 위주이고 아파트도 보여주고 부동산경매도 알려주는 책이다.

내 생각에 돈이 없는 부동산 투자에 관심있는 사람에게 도움이 될 책이다. 실제로 대부분 부동산 투자자에 입문한 사람들은 돈이 그다지 많지 많다. 어디서 억단위의 수익을 이야기하지만 그건 극히 일부이고 - 투자를 하는 사람에 비해 - 소소한 수익이라도 내며 조금씩 경험을 쌓고 늘려가는 것이 맞다. 단 500만 원에서 1,000만 원 정도의 수익만 보는 걸로 월세세팅을 한 저자가 오히려 남들보다 더 많이 투자한 아이러니한 결과가 아닐까한다. 소제목처럼 소자본의 초보에게 도움이 될 책이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 경매 이론을 차라리 앞에서 설명했다면.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 적은 금액부터 차근차근 쌓아가는 이야기.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/192981552

나는 돈이 없어도 경매를 한다 - 나는 돈이 없어 경매를 했다

http://blog.naver.com/ljb1202/220001182565

싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 - 절박과 열정의 결합

http://blog.naver.com/ljb1202/220849117798

나는 마트 대신 부동산에 간다 - 복부인

월급으로 당신의 부동산을 가져라 - 씨 뿌리기

월급으로 당신의 부동산을 가져라 - 300만원으로 시작하는 마법의 소액 투자법
시루 지음 / 다온북스 / 2017년 7월

오랫만에 듣는 단어가 이 책 <월급으로 당신의 부동산을 가져라>에 많이 나온다. 지분 투자, 법정지상권, 선순위 임차인. 이런 것들은 예전에 부동산 경매 책이 한참 유행(?)일 때 많이 나왔다. 최근에는 부동산 시장이 일반 주택 시장 위주로 투자가 되고 있어 부동산 경매에 대한 이야기는 상대적으로 쏙 들어갔다. 한 때는 이런 특수물건으로 입찰해서 낙찰받아 큰 수익을 낸 체험담이 많았는데 요즈음은 거의 드물다.

워낙 대중화되어 그런 것은 아니다. 지금도 이런 방법은 쉽지 않다. 부동산 투자 자체가 상대방과 협상을 해야 한다. 이런 어려움을 일반 매매물건에서는 중간에 부동산 중개업소에서 대리로 해 준다. 내가 직접 하는 경우도 있지만 대부분 중개업소에서 완충작용을 하며 중개를 한다. 부동산 경매는 이런 과정을 내가 직접 해야한다. 부동산 경매 자체가 특수상황이라 어쩔 수 없다. 여기서 특수물건 투자는 이런 과정이 더욱 특수하다.

상대방과 협상하는 과정이 쉽게 일어나지 않을 상황이다. 아무래도 이 점이 일반인들이 하기에 가장 어려운 지점이다. 이런 물건만 전문으로 하시는 분들도 안다. 그들은 꾸준이 이런 물건으로 수익을 내고 있다. 관련 책도 꽤 많이 나왔다. 그 중에 가장 먼저 책으로 펴 내고 널리 알린 장본인은 이 책에도 소개한 조재팔이라는 분이다. 그 이후 개념이 많이 퍼지고 투자하는 사람들도 많다. 어렵게 특수물건을 들어가는 것이 아니다.

비싸지 않은 소액을 갖고 하는 투자방법이다. 그 과정에서 협상 등의 일련의 과정이 낯설고 어려운 건 사실이다. 내가 해 보지 않은 것은 모든 지 다 어려우니. 이 과정에서 대해 책에서는 설명했다. 다만, 의문은 매뉴얼대로 하면 된다고 한다. 아무리 찾아도 딱히 메뉴얼을 정확히 알려주진 않는다. 어떤 식으로 진행되는지 이미 알고는 있지만 이에 대해 직관적으로 알려주지 않는다. 대략 썰로 풀어놓은 정도였다.

그걸 계속 메뉴얼대로 하면 된다고 하니 어리둥절은 했다. 책은 상당히 많은 투자 방법을 소개하고 있다. 아파트 투자부터 빌라는 물론이고 토지를 비롯해서 상가까지 포함하니 어지간한 부동산 투자는 거의 알려준다. 책을 읽다보니 몇몇 사람이 나에게 '시루'를 아느냐고 물어본 적이 있다는 기억이 떠올랐다. 소액 토지 투자에 대한 이야기가 많아 그렇지 않았나한다. 내가 워낙 다른 블로그를 많이 다니는 편은 아니라서 몰랐다.

이번 책을 통해 처음 접했다. 그만큼 다양한 투자를 한 방법에 대해 재미있게 읽었다. 체험담 위주는 물론이고 부동산 정보도 함께 알려주며 투자 방법도 설명하고 있다. 의외로 저자가 스스로 이야기한 것처럼 쓸데없는 농담 식의 글도 꽤 많다. 10년 동안 저자가 했던 다양한 투자 사례를 보여준다. 아파트투자부터 토지 투자까지. 솔직히 최근 워낙 많은 부동산 책이 나오고 있어 몇몇 이야기는 충분히 알려진 이야기다.

일반 아파트 투자만 해도 과거와 달리 데이터를 갖고 매매와 전세를 이용한 투자방법은 부동산 투자를 하겠다는 사람에게는 널리 알려졌고 관련 프로그램도 많다. 이 책 저자인 시루도 '고집'이라는 프로그램을 만들어 무료 배포한다고 했으니 이용하면 도움이 될 것이다. 다만 약간 생각이 다른 점도 있었다. 과거에는 전세가율 60%에서 70%로 넘어가는 걸 중요하게 여겼지만 이제는 아니다. 과거와는 다른 관점으로 바라봐야 한다고 난 본다.

가장 관심이 가고 흥미로운 내용은 역시나 소액으로 하는 토지 투자다. 우리가 토지 투자라고 하면 아주 큰 돈이 필요하다고 생각한다. 엄청나게 큰 땅을 구입하니 말이다. 여기서 말하는 토지 투자는 그렇지 않다. 주로 지분투자를 권한다. 전체 토지 중 일부만 토지로 나왔을 때 이를 매수한다. 부동산 경매로 나온 경우만 가능한 방법이다. 지분만 나오는 토지라 전체 1000평 중 100평만 나올 수 있다. 이런 걸 낙찰받는다.

100평이 1,000만 원이라면 지분이라 금방 낙찰되지 않는다. 50% 미만까지 떨어진 후에 낙찰 받은 후 남은 지분권자에게 매도한다. 즉시 사고 팔면 가장 좋겠지만 그렇지 않아도 저렴한 금액에 부담되지 않는 자본이 들어갔으니 흔히 말하는 잊고 지낸다. 그러다보면 누군가 찾아온다. 토지 보상일 수도 있고, 개발이 되어 연락 온 건설사일 수도 있고, 남은 지분권자의 연락일 수도 있다. 그렇게 소액으로 전국에 뿌린다. 시간이 지나면 큰 돈은 아니라도 큰 수익률을 볼 수 있다.

지분 투자는 오랫만에 만나게 되어 반가웠다. 그 외에도 농지연금이나 주택연금에 대해서도 나온다. 이를 위해 부동산 경매로 싸게 낮찰 받은 후 나중에 가격 상승했을 때 연금신청을 한다. 이 방법은 당장 활용할 수 있는 것은 아니지만 부모님을 위해 지금 준비해서 낙찰받으라고 한다. 책 마지막에 '고집'이라는 프로그램 활용방법도 알려주고 있으니 함께 이용하면 나쁘지 않을 듯하다. 뭐든 해봐서 나쁠 것은 없으니 말이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이것 저것 다 다룸

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 지분투자 알려줌.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220533718581

나는 3개월 안에 부동산 경매로 돈을 번다 - 단기투자

http://blog.naver.com/ljb1202/209167919

지지않는 권리분석 VS 이기는 명도 - 실전 경매

http://blog.naver.com/ljb1202/220890797867

부동산으로 연금받는 직장인의 25가지 방법 - 경매