부동산 권리분석의 바다에 빠져라 - 심화학습

부동산 권리분석의 바다에 빠져라 - 10,000건의 경매분석, 1,000건의 경매진행 특급 노하우 공개 ㅣ 경제공부는 경제저축이다 11
김재범 지음 / 스마트북스 / 2014년 12월

어지간해서 1편을 보지 않고 2편을 보는 경우는 없다. <부동산 권리분석의 바다에 빠져라>는 전작인 <경매공부의 바다에 빠져라>를 읽지 않은 상태에서 읽게 되었다. 전작을 서점에서 얼핏 보았을 때 내용이 괜찮다는 인상을 받았다. 역시나 이번 <부동산 권리분석의 바다에 빠져라>를 읽어보니 내용이 좋다. 책 제목답게 권리분석 바다에 푹 빠질 수 있게 내용이 구성되어 있다. 

실제 경매 투자를 알려주며 경매에 접근하고 시작할 수 있는 동기를 부여하는 책도 좋지만 부동산 경매에서 권리분석을 피할 수는 없다. 초보자가 쉽게 시작할 때 너무 많은 것을 알 필요는 없지만 어느 단계가 되면 그때부터는 다시 권리분석을 시작하게 된다. 그럴 때 이런 책은 큰 도움이 된다. 실전 사례를 통해 어떤 식으로 물건분석과 권리분석으로 팁을 얻고 해결하는 가에 대한 힌트로 공부하는 것도 좋지만 아예 그 부분만 집중적으로 알려주는 책을 읽는 것도 큰 도움이 된다.

죽어라 권리분석만 주구장창 나오다보니 다소 어렵기도 하고 지루한 점도 없지 않아 있지만 막연히 이론적인 부분만 알려주는 것이 아니라 실제 경매물건 사건번호와 함께 저자가 알려주고 싶은 내용을 전달하고 있어 좋다. 저자의 이름이 내 이름과 성만 틀리고 같아 약간 친근감도 느낀다. 유료 경매 사이트인 지지옥션의 전담 강사라고 하니 최소한 이론적인 부분에 있어 실수는 덜 하지 않을까 했다.

책은 전체적으로 민법과 만사집행법을 근거로 설명한다. 단순히 사례를 들고 이에 따른 법적으로 이렇게 된다며 일방적인 서술을 하지 않고 차분히 조목조목 이해를 할수있도록 설명한다. 책을 읽다 보니 어느 순간 내가 지금 읽고 있는 책이 민법책인지 일반 부동산 경매 책인지 혼동이 되기도 했다. 그럴수밖에 없는 것이 부동산 경매의 큰 축이 민법이고 그 다음으로 민사집행법이고 끝으로 임대차보호법이다. 그외에 소송을 할 때면 다른 것도 있겠고 실무제요라는 것도 참고하겠지만.

책에서 가장 중요하게 여기는 점이 있다. 권리분석을 할 때 이 점을 기억하고 분석하면 대체적으로 문제 되지 않는다고 한다. 첫째 원칙은 경매 부동산에서 돈이 목적인 권리나 처분은 매각 후 소멸되고, 그밖의 것은 인수된다. 이 후 두번째 원칙은 권리분석의 제 1원칙을 적용할 때, 선의의 제3자가 피해를 입으면 안 된다. 이 두가지를 항상 권리분석시에 유념해서 적용하면 된다고 하며 책 내내 설명하고 이해시킬 때 두 가지 원칙으로 풀어낸다.

책 내용이 상당히 방대하다. 다만 개인적인 편견이라고 하면 초보자가 보기에는 다소 어렵다. 첫번째 책을 읽어보지 않아 정확한 판단을 내릴 수 없는데 첫번째 책을 읽은 후에 이 책을 읽어야 하지 않을까 한다. 기초부터 풀어내고 있고 저자 자신도 기초부터 하나씩 이야기한다고 언급을 했지만 초보자인 사람이 이 책을 읽고 제대로 따라 간다면 그 사람은 이미 어느정도 법쪽으로 공부를 했거나 관련 일을 했다고 본다.

또 한편으로는 권리분석에서 중요하게 보는 말소기준권리(등기)나 다른 분석에 있어 저자 자신만의 이야기를 주장하기 위해 색다른 언급을 해 주는데 결국에는 같은 말을 비슷하게 하는 것이 아닌가 했다. 그렇게 말한 이유는 단순하게 말소기준이나 권리분석을 하는데 있어 무조건적으로 이해하지도 않고 외우려고 하면 정작 필요한 순간에 잘못된 판단을 내린다. 그도 아니면 외우기만 할 결과로 응용 문제를 풀지 못하게 된다. 

이를 해결하고 헤쳐내기 위해서 이해를 해야만 한다. 그때문에 저자가 그런 식으로 표현한 것이라 생각된다. 최근에 권리분석을 비롯한 기초에 대해 다시 공부하고 있다. 고치가 탄탄해야 하는데 두루뭉실하면 잘못 적용해서 손해볼 수 있는 경우가 생기기 때문에 - 지금까지 그런 이유로 조금이라도 모르면 안 했다 - 다시 시작했다. 또한 배당부분에 있어 다시 꼼꼼히 공부를 하고 있는데 아쉽게도 이 책은 배당부분이 여타의 책에 비해 자세하지만 내 갈증을 충족하기는 부족했다.

최근 배당만 전문으로 한 책을 한 권 읽었는데 너무 오류투성이라 150페이지 정도까지 읽고 말았다. 내 분석이 잘못되었는지 전부 찾아가며 해야했기에 역설적으로 도움이 되었고 내 판단이 틀리지 않았다는 안도감을 내쉬었지만. 이 책에서도 한 가지 '응?'한 부분이 있었는데 찾아보지는 않았다. 큰 점에서 차이는 없다고 여겼기에. 워낙 책이 탄탄하게 다양한 사례에 대한 이론적인 분석을 하고 있어 이틀이면 읽을 것이라 생각했던 책이 무려 4일정도 걸렸다. 

책에서 언급한 첫번째와 두번째 원칙을 명심하고 권리분석하는 방법은 상당히 좋은 방법이다. 이해한다고 분석이 척척 되는 것은 아니겠지만. 그 사실을 바탕으로 어려운 권리분석을 접근하면 단순히 외울 때보다 훨씬 더 응용 폭이 넓어지고 다양해 질 수 있다. 선의의 제 3자가 생기지 않도록 하는 것이 옳은 분석이고 맞다. 이것만 명심하고 분석한다면 권리분석을 깊게 들어가도 다소 혼돈을 피할 수 있을 듯 하다. 나중에 시간내서 1편도 읽어봐야겠다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 배당 부분이 좀 더 길었으면.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 권리분석을 심화학습하기 위한 사람이라면

부동산 경매 권리분석을 위한 책

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경매야 놀자 2 - 특수 권리분석 기본서적

경매야 놀자 2/완결 작가 강은현 출판 매일경제신문사 발매 2009.10.23 리뷰보기 대한민국에서...

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나는 아내보다 권리분석이 좋다 - 권리분석 공부하기

나는 아내보다 권리분석이 좋다 작가 이승주 출판 다산북스 발매 2010.08.16 리뷰보기 이 책의 부제가 변호사 부부의 이야기...

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부동산 경매 백과 - 교재

부동산 경매 백과 작가 김창식 출판 가디언 발매 2012.01.27 리뷰보기 시험을 보기 위해서...

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행복한 경매투자 첫걸음 - 소설로 읽는 경매

경매전문 변호사의 행복한 경매투자 첫걸음
정충진 변호사 지음 / 행꿈사 / 2015년 4월

고민을 했다. 독서를 하는 방법은 각자 마다 다르겠지만 내 경우에 한 번 읽은 책을 또 읽는 경우는 드물다. 워낙 시간이 오래되다보니 읽은지 10년이 된 책도 있다보니 다시 읽게 되는 경우도 있고, 책이 재개정되며 다시 읽게 되는 경우도 있다. 재개정되는 책중에는 다시 읽게 되는 경우도 있다. 하지만 솔직히 <행복한 경매투자 첫걸음>은 다시 읽는 것에 대해 좀 주저했다. 

경매 투자에 대한 기본적인 이야기를 알려주는 책이고 내가 완전히 모르는 분야도 아니고 이미 익히 알고 있는데 굳이 읽은 책을 또 읽어야 할 필요가 있을까에 대한 고민이었다. 해서 내린 결론은 정독하지말고 중요한 부분만 읽으면서 넘기자는 판단이었다. 모르는 내용이 나올 것도 아니고 처음 읽는 것도 아니라 그렇게 읽어도 충분할 것이라 생각되었다. 더구나, 소설형식이니 경매와 관련되어 있는 중요부분만 읽으면 된다고 봤다.

책을 읽으면서 얼마 되지 않아 나도 모르게 정독하고 있었다. 분명히 읽었던 책이었는데 도저히 읽었던 책으로 기억되지 않았다. 꽤 오래전에 읽어 그럴 수 있겠지만 그 보다는 재개정이라는 타이틀이 결코 거짓이 아니었다. 전체적인 줄거리는 똑같았다. 봉대리가 우연히 경매투자를 시작하게 되었고 회사 부장이 경매를 잘 알고 있어 개인 교습을 받는 내용이다. 그 안에 경매에 대한 공부 부분이 보다 강화되고 보강되었다.

아마도 책을 펴 낸 후에 저자가 좀 더 경매 분야에 집중하며 보다 깊숙하면서도 넓고 알게 된 측면도 있어 그만큼 보강을 많이 하지 않았을까 싶다. 예전에 읽을 때는 별 부담없이 봉대리가 하는 이야기를 쉽게 쫓아가며 내용이 전개된다면 이번에 출연한 봉대리는 보다 심층적이고 심화학습으로 경매에 대해 논하고 책읽는 사람들에게 알려준다. 그 부분만 잘 읽어도 기초를 닦고 쌓는데 큰 도움이 될 듯 하다.

어차피 읽어봤자 뻔한 내용이라 굳이 읽을 필요는 없다고 생각한 내 판단이 완전히 오판이었다. 책에서 언급한 내용은 결코 기초는 아니라는 아쉬움은 있다. 개인적으로는 예전 책이 좀 더 기초가 없는 사람들에게 도움이 될 듯 하다. 이번 책은 그런 면에서 조금 더 어렵다. 덕분에 나는 읽을 때 훨씬 더 재미있고 새롭게 읽을 수 있었다. 개정전은 수준이 완전 초보를 대상으로 하고 있어 내가 읽기에는 많이 쉬웠다.

이번 재개정된 <행복한 경매 투자 첫걸음>은 그 부분에 있어서 기초가 완전히 없는 사람들에게는 다소 딱딱할 수 있다. 기본적인 내용은 이론서를 소설형식으로 쉽게 써져 있는 것은 맞지만 용어등이 다소 많이 나와 집중해야 한다. 소설형식으로 되어 있어 다소 어려운 용어를 읽어도 스토리가 전개되며 넘기면서 읽을 수 있었다. 그런 부분은 이 책을 딱 한 번만 읽지말고 몇 번에 걸쳐 소설을 읽는다며 보면 된다.

물론 뒷 부분으로 갈수록 예전 내용은 그대로 겹친다. 특히 대항력임차인을 밝혀내고 그 와중에 만난 여인과 썸을 타는 것까지. 그 부분을 제외하면 내용을 보다 구체적으로 보강했고 새롭게 팁부분을 한 듯 하다. 기억력이 나빠 얼마나 새롭게 편집되었는지 정확하지 않지만 그게 중요한 것은 아니고 내용이 중요하다. 봉대리가 처음부터 이론적으로 부분을 공부할 때 함께 따라가며 학습한다고 생각하면 훨씬 도움이 되지 않을까 한다.

특정 카페가 다소 많이 언급되는 부분이 좀 거슬리는 것을 제외하면 - 그야 저자 맘이지만 - 어려운 경매 용어를 익히는데 있어 소설 본다고 생각하며 읽으면 좋다. 특히 수박 겉핧기식으로 언급만 하는 것이 아니라 각 용어들에 대한 이해를 돕고 의미를 알려주고 있어 그 부분은 큰 도움이 될 듯 하다. 막연히 용어를 알아봤자 뜻을 모르면 금방 까먹고 외운다고 될 문제는 아니다. 그 뜻을 알게 되면 훨씬 더 경매라는 분야의 전체 그림을 볼 수 있게 된다. 읽어보면 경매기본과 기초를 배울 수 있지 않을까 한다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 특정 카페 언급이 넘 많다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 소설로 기본과 기초를 닦을 수 있다.

기본 경매 서적

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나는 돈이 없어도 경매를 한다 - 나는 돈이 없어 경매를 했다

나는 돈이 없어도 경매를 한다 작가 이현정 출판 길벗 발매 2013.08.05 리뷰보기 한동안 부동산 시장이 안 좋아 시세차익...

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저는 부동산 경매가 처음인데요 - 제목에 어울리는 책

저는 부동산경매가 처음인데요 작가 신정헌 출판 한빛비즈 발매 2012.05.08 리뷰보기 27세 경매의 달인이라는 책으로 자신의 ...

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http://www.yes24.com/24/goods/8664555 (핑크팬더가 쓴 책)

소액 부동산 경매 따라잡기

부동산 경매 대중화 시대, 남는 시간에 월세 수입을 만들어라!부동산 경매 대중화로 실제 입찰을 해 낙찰 받고자 하는 경매 실전 초보자들을 위한 ...

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서른 살 청년백수 부동산경매로 50억 벌다 - 박수치고 응원한다

서른 살 청년백수 부동산경매로 50억 벌다
차원희 지음 / 지혜로 / 2015년 4월

너무 자극적이다. 너무 강하다. 책 제목을 봤을 때 느꼈던 감정이다. 이런 제목을 볼 때는 일단 의심부터 하고 본다. 실제인가에 대해서. 책으로 확인해 볼 방법뿐이 없다. 여기서 크게 두 가지로 나뉜다. 팔이 안으로 굽는다고. 내가 전혀 모르는 사람과 조금이라도 알고 있는 사람으로. 전혀 모르는 사람은 책을 읽으며 냉정한 눈으로 바라보고 조금이라도 알고 있는 사람은 어떻게 가능했는지 여부를 본다.

<서른 살 청년백수 부동산경매로 50억 벌다> 저자는 모 카페에서 올린 글로 처음 접했다. 그 당시에는 나이를 가늠할 수 없었지만 상당히 공격적이고 도전적으로 부동산 경매를 한다는 느낌이었다. 나이를 가늠할 수 없다는 것은 무척이나 젊은 데 라는 뜻이다. 올리는 글을 볼 때 거짓은 아니라고 느껴졌다. 투자 카페에 올리는 글 중에는 특정 이익을 노리고 올리는 글이 있다. 이런 글은 대체적으로 읽으면서 이성보다 감성이 더 커진다. 그런 글을 몇 편 올린 후 반응 보인 사람에게 연락을 해서 이익을 취한다. 

최소한 저자는 그런 케이스는 분명히 아니었다. 자연스럽게 이런 글을 올린 사람은 눈여겨 보게 된다. 글을 올리면 다른 글보다 더 주의깊게 읽게 마련이다. 글을 올릴 때마다 그가 투자하는 사례가 점점 강해진다는 느낌이 있었다. 우연히 만난 적이 있었는데 '족장'이라는 닉네임으로 활동하는 사람이라고 해서 봤더니 무척이나 젊었다. 정확한 표현은 부동산 투자를 하는 사람치고는 어렸다고 해야 한다. 그렇게 만나고 이번에 책이 나오게 되어 호기심과 질투가 섞여 읽게 되었다.

나는 그동안 무엇을 했단 말인가. 이 감정이 책을 다 읽은 후에 솔직한 심정이다. 대단하다. 놀랍다. 이렇게 열심히 노력해서 자신의 하려고 했던 길을 갔다고 하니 그 점이 참 놀랍지만 그보다는 나와 비교해서 도대체 이렇게 열심히 자신의 길을 간 사람도 있는데 그동안 난 어디서 무엇을 하고 있었는지에 대한 부끄러움이 생겼다고 할까. 책 제목인 50억은 그다지 중요하지 않다. 대부분 부동산 경매 하는 사람들이 이야기하는 자산은 중요하지만 중요하지 않다. 부채가 포함된 것이라.

자산이 얼마를 갖고 있느냐가 중요한 것이 아니라 얼마나 열심히 자신의 길을 묵묵히 걸어갔느냐가 핵심이다. 극과 극은 통한다고 한다. 하나를 보면 열을 안다는 말도 있다. 무엇인가 열심히 하는 사람은 어떤 일을 해도 열심히 한다. 적성에 맞지 않고 지루한 일이라고 대충 일하는 사람은 어떤 일을 해도 똑같다. 인간은 쉽게 변하지 않는다. 저자는 유도선수였다. 그것도 전국 대회에서 우승도 하고 국가대표 선발에서 3위까지 했을 정도이다. 운동선수라도 해도 자기 분야에서 전국에서 손가락 안에 들었던 실력을 갖추기 위해 노력하고 노력한 밑바탕이 있었다는 뜻이다. 이런 사람은 대체적으로 무엇을 해도 잘하게 마련이다.

실업팀에서 유도선수로 실력도 있는 그에게는 딱히 특별한 일이 없다면 이제 코치와 감독이 되는 자연스러운 과정이 남아 있었을 것이다. 대부분 사람은 자신의 인식 범위를 벗어난 사고와 행동을 하지 않는다. 이미 편한 루트가 보였는데 다른 길을 택한다는 것은 쉽지 않았을 텐데 일정 부분 독서의 역할이 있었다고 하고 과감히 자신의 인생 목표와 계획을 새롭게 설정해서 시작한다. 그것도 모든 것을 버리고 홀로 서울로 상경한다. 스스로 벼락으로 몰아 자신에게 날개가 있는지 확인했다. 벼락에서 떨어진 후 저자는 날개를 펼쳤다. 살기 위해 자신도 모르게 날개가 나왔을 것이다. 

단순하면 무식하다고 했다. 저자가 그런 스타일인지도 모른다. 남들처럼 해서는 성공할 수 없다는 것을 본능적으로 느꼈던 듯 하다. 처음부터 쉬운 부동산 경매 물건을 낙찰 받기 보다는 남들이 기피하고 싫어하는 물건을 조사하고 입찰한다. 철저하게 현장조사를 가고 관련 판례등을 숙지해서 낙찰받고 상대방과 협상하고 명도를 한 후에 매매나 임대를 한다. 그것도 거의 처음부터 투자를 시작한다. 결코 쉽지 않은 결단이었고 노력이었을 것이다.

책에 나온 사례들은 부동산 경매에서 특수물건이라고 하는 유치권, 선순위 임차인 등이다. 오늘 당장 부동산 경매로 나온 물건들에서 가장 사람들이 많이 몰리는 20~30평 아파트가 아니다. 누구나 선호하는 1층 상가도 아니다. 리스크를 줄일 수 있는 작은 평도 아니다. 남들이 소형 평 아파트에 들어갈 때 대형 평형 아파트를 낙찰 받아 매매나 임대를 한 사례가 나온다. 남들은 몇 십평 상가를 낙찰받아 처리하기에도 급급한데 과감히 몇 백평 상가를 낙찰 받는다.

가장 인상적인 것은 적극적이라는 거다. 대부분 부동산 경매 책 저자들의 이야기를 들으면 한결같은 공통점이 적극적이다. 남들은 주저하며 과감히 실행에 옮기지 못하는데 남들이 관심을 갖기 전에 먼저 움직인다. 차마 발걸음이 떨어지지 않고 초인종 누르기가 두려운데 이겨내고 초인종을 눌러 사전 정보를 얻는다. 한 푼이 아쉬운 상황에 어설프게 움직이고 알아보고 투자를 하는 것만큼 무모하고 바보 같은 행동도 없다. 그렇기에 내 돈을 지키기 위해 철저하게 모든 노력을 기울인다. 확신이 생긴 후 입찰을 한다. 

입찰 가격은 무조건 싸게가 아니라 감정가가 얼마든지 자신이 철저하게 조사한 바를 바탕으로 가격을 쓴다. 감정가보다 대부분 낮게 쓰지만 과감히 더 쓸 때도 있다. 그래도 충분히 수익이 난다는 것을 확신하기 때문이다. 이런 과정이 책에서는 언급된다. 조금은 흥미진지한 소설 읽는 느낌도 나지만 부동산 경매와 관련되어 있는 다양한 팁도 알려준다. 자신의 낙찰사례로 알려주기도 하지만 아예 각 장마다 따로 섹션을 만들어 각 물건에 어떻게 접근해서 들어가면 좋은지에 대한 팁을 알려준다.

1층 상가가 아닌 고층 상가일 경우에 프랜차이즈 상가가 있다면 시너지 효과를 낼 수 있기에 들어 갈 수 있고 단독 주택을 매수 한 후에 다시 잘 만들어 매매하는 방법, 대규모 상가를 낙찰 받은 후에 그에 맞는 임차인이나 구분해서 임차인을 들인다. 터미날 바로 앞에 있는 짓다 만 유치권 걸린 물건에 3명이 공동투자로 깔끔히 처리한 사례도 재미(?)와 정보를 전달한다. NPL을 저렴하게 매입한 후에 최고가로 낙찰받고 2등 입찰자에게 연락해서 매도한다.

책은 함축되어 설명하고 있지만 사례들을 읽을 때 꽤 불면의 밤을 보냈을 것이라 본다. 겨우 3년이라는 시간내에 이 정도의 자산을 부동산 경매로 달성한다는 것은 정말로 정말로 쉽지 않다. 열심히 살았다는 증거가 자산으로 돌아왔을 때 얼마나 뿌듯했을지도 머릿속에 그려진다. 이 정도가 되면 좀 건방지고 잘난체 할 수도 있는데 그런 모습이 거의 보이지 않는 것도 매력적이다. 이제 겨우 만 30살이라고 하니 향후 저자가 걸어가는 모습을 지켜 볼 필요가 있겠다. 얼마나 더 멋진 사람이 될지 말이다. 

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 팔이 약간 안으로 굽었다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 다양한 부동산 경매 사례를 접할 수 있다.

함께 읽을 부동산 경매 책

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월세 혁명 - 임대 사업의 바이블

월세 혁명 - 무피 경매투자를 통한 임대사업하기 ㅣ 월세 혁명 1
조영환 지음 / 매일경제신문사 / 2015년 2월

추천 도서가 변경되었다. 지금까지 임대와 관련되어 국내에 출판된 책 중에는 조던이란 닉네임으로 활동하는 김장섭의 <실전 임대사업 투자기법>을 최고로 쳤다. 국내 저자, 외국에서 번역된 책을 포함해서 가장 현실적이고 실제 임대 사업을 하는 사람의 진짜 이야기가 드물었다. 대체로 실제 임대 사업을 하지도 않으면서 외국 사례를 소개하는데 그치거나 주변 임대 사업자들의 이야기를 엮어 책을 출판한 경우가 많았다. 조금이라도 도움은 되었지만 읽고 실망한 경우가 많았다.

이번 <월세혁명>은 그런 점에서 사람들에게 새롭게 추천할 수 있는 책이다. 임대 사업은 수익형 부동산으로 최근 트렌드와 맞아 떨어지면 사람들의 관심이 점점 늘어가고 있는 실정이다. 그럼에도 제대로 된 임대 사업 관련 책은 없었다. 경매 책이나 부동산 책에서 임대 사업에 대한 맛만 살짝 보여주는데 그치는 경우가 대부분이다. 임대 사업을 할 때 발생할 수 있는 여러 상황이나 임대 사업을 하기 위해 어떤 부동산을 취득하는 것이 좋은지에 대해 구체적인 내용이 빠져 있었다.

재미있는 것은 임대 사업에 대해 알려주는 기사나 책이 대부분 일반 사람이 쉽게 접근 할 수 있는 투자 방법이 아니다. 대출을 끼지 않고 순수 자본으로 최소 5억 정도는 갖고 투자해서 월세가 들어오는 임대 사업을 주로 알려주니 그림의 떡인 경우가 많다. 그런 투자는 굳이 기사나 책으로 출판되지 않아도 그 정도의 돈을 갖고 있는 사람은 알아서 잘 한다. 누가 말려도 본인들이 적극적으로 지인이나 투자 모임이나 여러 이해관계인을 통해 먼저 이야기를 듣는다.

정작 정보도 부족하고 돈도 상대적으로 적은 사람은 수익형 부동산이라고 하면 자신과는 완전히 상관없는 남의 일이라 여긴다. 그런 글에서 나오는 금액이 도저히 도전할 수 있는 금액이 아니라 좌절만 한다. 부동산은 비싸기만 하고 아무나 접근할 수 없고 그들만의 리그라는 인식이 강한것이 사실이다. 부동산 투자에 대해 언급하고 이야기하는 것 자체가 투기로 읽히고 남들 앞에 대 놓고 말하는 것이 꺼려지는 현실도 있다. 그러다보니 오히려 적은 자본으로 가능한 투자 방법이 있음에도 정말로 그들만의 리그가 된다.

꼭 큰 돈이 있지 않아도 얼마든지 부동산 임대 사업이 가능하다는 것을 <월세 혁명>은 보여준다. 별의별 방법으로 돈을 버는 사업이 많다. 부동산 임대 사업이라고 다를 것 없다. 부정적으로 볼 것이 아니라 좋은 집을 좋은 가격에 시장에 공급하는 사람이다. 이들이 없으면 좋은 집이 아닌 썩은 집만 유통된다. 임대 사업자들은 오히려 사업이기에 집 상태를 청결하게 유지하고 리모델링이라는 서비스로 고객을 맞이한다. 그들에게는 사업을 위한 고객에게 최선을 다해야 하니 말이다.

내용을 처음으로 접한 것은 아니다. 이미 인터넷을 책의 저자인 옷장사 이야기를 꾸준히 몇 년 동안 읽었다. 책이 나왔을 때 얼핏보니 인터넷에 올린 글을 참고하여 새롭게 엮었다는 것을 알게 되었다. 처음에 글을 접했을 때도 아주 재미있고 흥미롭게 읽었다. 임대 사업에 대해 이토록 확신을 갖고 토로하고 열정적으로 이야기하는 사람이 없었다. 이 방법이 옳으냐 틀리냐는 논외로 친다. 누구에게나 100% 맞아 떨어지는 투자 방법이란 세상에 없으니.

임대 사업을 하기 위해서 큰 돈이 없다고 아무리 떠들어도 소용이 없다. 직접 가능하지를 설명하고 직접 보여주는 것 이외에는. 세상은 믿음의 영역에 대해 각자 다르다. 듣기만 해도 믿는 사람이 있고 봐야 믿는 사람이 있고 직접 경험해야 믿는 사람이 있다. 믿음은 설명 불가능한 영역이다. 워렌 버핏이 "1달러 짜리를 40센트에 살 수 있다는 개념"이라고 가치 투자에 대해 설명했을 때 듣자마자 깨닫지 못하면 평생을 가도 깨닫지 못한다고 말했다.

마찬가지로 소액으로 임대 사업이 가능하다는 것을 아무리 떠들어도 믿지 않는 사람에게 이 책을 읽어보면 서서히 변화되고 있는 자신을 발견하게 된다. 극단적으로 이야기해서 영화 매트릭스에서 빨간약과 파란약을 선택하는 것에 따라 세상이 달라 보이는 것과 같다. 가능하다. 가능한 방법이 책에 자세하게 설명한다. 단순히 설명으로 그치는 것이 아니라 직접 책의 저자인 옷장사와 함께 수업을 받으며 투자했던 실전 사례를 보여준다.

크게는 경매와 급매로 나눠진다. <월세 혁명>은 주로 경매에 포커스를 맞춘다. 그 중에서도 적은 자본으로 임대 사업이 가능한 특정 지역을 주로 소개하고 투자한 사례를 보여준다. 게다가 투자를 피해야 하는 지역도 직접 그림과 함께 보여준다. 나도 그 쪽 지역 투자를 할 때 책에서 언급한 지역은 보지도 않는다. 몇 번 가보고는 도저히 안 되겠다는 판단을 했다. 경험을 통해 알게 된 사실을 책에서는 직접 설명한다. 물론 그럼에도 나는 직접 돌아다니며 본인이 겪어 보는 것이 더 좋다고 본다.

부동산 투자의 가장 핵심인 - 소액으로 가능한 이유 - 대출에 대해서도 자세하게 소개한다. 시세차익을 노리지 않고 임대 수익만 노리는 이유도 알려준다. 나도 강의를 할 때 이런 이야기를 한다. "지금까지 투자로 큰 돈을 벌지 못했어도 최소한 잃어 본적이 없다. 나는 미래를 보는 투자를 하지 못한다. 그저 현재만 보는 투자를 한다. 나중에 큰 돈이 되는 투자가 가장 훌륭한 투자겠지만 아둔하고 똑똑하지 못해 오로지 갖고 있으면서도 돈이 되는 투자만 한다. 그런 투자는 소외감을 느낄 수는 있어도 최소한 잃지 않는다."

임대 사업을 할 때면 발생하는 다양한 문제가 있다. 이를 테면 월세가 제대로 들어오지 않는다거나 리모델링을 해야 한다거나 임차인을 들이거나 지역을 돌아다니며 현장조사하는 등. <월세 혁명>에서는 이 부분이 자세하게 나와 있다. 단순히 이렇게 하라고 설명하는데 그치는 것이 아니라 직접 어떻게 해결했는지를 자세하게 관련 자료까지 다 공개를 했다. 인도명령이나 명도소송을 했던 기록과 내용까지 공개하니 그대로 본인이 적용하면 된다. 그 외에도 리모델링한 금액까지 전부 가감없이 알려준다. 

아마도 임대 사업과 관련되어 있는 모든 궁금증이 전부 책에 나왔다고 보면 된다. 심지어 불법 건축물과 같은 특수한 사항도 어떻게 풀어내야 할지도 공개한다. 이렇게 다 공개하면 본인도 투자해야 하는데 경쟁률이 치열해질 것을 예상할텐데 불구하고 알려준다. 그래도 할 사람만 하는게 투자니 딱히 문제 될 것은 없을지도 모르겠다. 아쉬운 점은 경매투자했던 모든 사건기록까지 다 공개했는데 기록지가 너무 흐릿해서 읽기가 힘들었다. 칼러로 하거나 보정을 고쳐 했으면 했다. 혹시 일부로 그랬으면 어쩔 수 없고.

평소에 내가 부동산 투자와 관련되어 사람들에게 하는 이야기가 책에 다 들어있다. 임대 사업만큼 현금 흐름이 확실한 투자는 없다. 모든 사업의 핵심은 유동 현금이다. 아무리 사업이 좋아도 현금이 돌지 않으면 몸 속에 피가 터지거나 중단되면 사망하는 것과 같다. 반면에 임대 사업은 - 여기서 핵심은 월세 - 계속 현금이 돌 수 있게 셋팅만 잘 된다면 흔히 말하는 파이프 라인이 완성된다. 책에 대한 리뷰를 읽고 사람들이 <월세 혁명>을 더 많이 읽는 것이 좋은가에 대한 우려가 갑자기 생긴다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책이 너무 크고 사진이 흐리다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 이 책을 많은 사람이 보는게 좋을까.

임대 사업에 대한 책

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실전 임대사업 투자기법 - 수익형 부동산의 접근방법

실전 임대사업 투자기법 작가 김장섭 출판 플러스마인드 발매 2012.05.23 리뷰보기 부동산 투자책들이 거의 대부분 큰 도움이 ...

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뭘 해도 돈버는 부동산 투자 습관 - 잡는 법

부동산투자습관 작가 김장섭 출판 살림LIFE 발매 2008.10.09 리뷰보기 부동산 투자와 관련된 책들은 상당...

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부동산 임대사업 - 임대 수입

부동산 임대사업 작가 Matthew A. Martinez 출판 부연사 발매 2008.06.12 리뷰보기 매월 어딘가에서 돈이 들어온다는 것만큼 ...

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나는 부동산경매로 슈퍼직장이 되었다 - 쉽지는 않았지만

나는 부동산 경매로 슈퍼 직장인이 되었다
김태훈 지음 / 베리북 / 2015년 1월

시간이 꽤 지났다. 직접적으로 안면이 있는 사람도 있고 그저 닉네임만 친숙한 사람도 있다. 몇 해동안 여러 경매 카페를 돌아다니면서 상대방은 나라는 존재를 알련지 모르겠지만 나는 상대방을 알고 있다. 그들이 올린 글을 읽으면서 부러워하기도 하고 감탄하기도 했다. 몇 년이 지나도 여전히 글을 올리며 자신이 살아있음을 알리는 사람도 있고 이제는 조용히 음지에서 양지를 지향하는 사람도 있다. 그 중에서는 개인적으로 친분을 쌓은 사람도 있다.

친분이라고 해 봐야 상대방의 연락처를 알고 가끔 안부나 묻는 정도이다. 언제든지 부담없이 전화해서 만나자고 할 사람은 많지 않다. 서로 연락처를 알고 안부라도 물을 수 있는 사이라면 사실 대단한거다. 상대방은 투자분야에서 꽤 성공하여 어느정도 인지도와 입지를 다졌고 경제적으로도 윤택해졌다는 것이 느껴진다. 확인할 방법은 없지만 속이는 것이 아니면 분명히 과거보다는 훨씬 더 좋은 상황이라는 것이 느껴진다.

그렇게 알고 지낸 사람들이 한 명 두 명 어느덧 책을 펴 내기 시작했다. 괜히 뿌듯하고 내 일처럼 기쁘다. 투자라는 세계에서 살아남아 성공했다는 사실에 세부적인 스토리는 자세하게 몰라도 - 뜨문 뜨문 들은 정도다 - 이리저리 들은 이야기로는 탄탄한 실력을 갖고 자신의 길을 간다는 소문이 진실이라는 반증이다. 그런 지인중에 한 명이 <나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다>의 저자인 김태훈이다. 

솔직하게 고백하자면 책의 저자인 닉네임 새벽하늘님과는 엄청나게 친하지 않다. 가끔 안부인사를 하는 정도이고 길 거리에서 만나면 아는체 하는 정도이고 서로 어색해하며 긴 시간동안 이야기할 수 있는 정도이다. 이 정도면 객관적으로 이 책에 대해 언급하는 것은 100% 불가능하다는 것을 먼저 고백한다. 그럼에도 이 책에 대해 나는 책을 읽지도 않고 추천사를 써주었다. 읽지도 않은 책을 추천사 부탁을 받았을 때 순간 망설였다. 원고를 보내주고 읽은 후에 추천사를 부탁할지 알았는데 그렇지 않았기 때문에.

그렇지만 나는 추천사를 흔쾌히 받아들였다. 생전 처음으로 쓴 추천사였는데 중요한 것은 나에게 추천사를 부탁한 사람이 내가 추천사를 쓸만한 분인가라는 부분에서 기꺼이 그럴만한 분이라 판단했다. 왜냐하면 중요한 것은 현재가 아니라 과거다. 추천사를 쓰는 것은 현재지만 추천사를 쓰게 만든 인연은 과거이고 새벽하늘님의 과거를 내가 추천할 수 있다는 뜻이 된다. 그렇기에 별 망설임없이 그날 추천사를 써서 곧장 보냈다.

그리하여 위와 같은 추천사를 내 인생 처음으로 썼다. 내가 지금까지 겪어본 바에 의하면 이놈의 투자세계에서도 워낙 많은 스타들이 수없이 떴다 사라진다. 그들이 당장에는 스타였는지 모르겠지만 시간이 지나 민낯이 공개되면 생얼을 차마 볼 수 없어 사람들의 외면을 받게 되는 경우가 많다. 

그동안 틈틈히 저자의 무용담은 들었다. 이런 사례도 있다면서 내가 사람들에게 이야기를 하기도 했다. 특히, 무당을 명도한 사례는 무당을 임차인과 임대차이야기를 했던 내 사례와 함께 덧붙여서 재미삼아 이야기를 하기도 했는데 이 책에서는 그 사례가 아주 자세하게 소개된다. 그 덕분에 책을 읽으면서 더욱 생생하게 빠져들며 읽었다. 책의 제목인 <나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다>처럼 직장인이 부동산 경매로 어떻게 자산을 늘였는지 하나씩 알려준다.

책의 제목을 보고 곰곰히 생각해보니 여러 부동산경매책중에서 직장인을 상대로 한 부동산 경매 책은 많았는데 실제로 직장 생활을 하면서 부동산 경매로 경제적 자유의 동아줄을 잡았다고 한 책은 기억이 나지 않는다. 직장을 다니며 부동산 경매를 배우고 수익을 낸 결과로 직장을 때려치우고 현재는 전업으로 부동산 경매를 한다고 하며 직장을 다닐때의 사례보다 전업할 때의 사례를 더 많이 소개한다. 저자는 여전히 법무법인의 사무장으로 월급을 받으며 자신의 순 월세만 300만 원을 받고 있다고 하니 책 제목처럼 슈퍼 직장인이라는 표현에 적합한 인물이다.

의외로 부동산경매로 성공한 분들중에는 자신이 부동산경매를 당하여 그 절박함으로 시작한 경우가 많다. 인생에 있어 부동산경매라는 바닥으로 냉동댕이치는 악마를 스스로의 힘으로 천사로 만들어 낸 것이다. 부동산경매를 해 보면 부동산경매를 당하는 사람이 많다. 이들 모두가 부동산경매에 관심을 갖고 하는 것은 아니다. 그럼에도 누군가는 이를 전화위복의 기회로 삼고 더이상 떨어질 곳 없는 나락에서 박차고 헤쳐나간 것이다. 이 책의 그림처럼 자신안에 숨어있는 슈퍼맨을 발견하게 되었다.

직장을 다니면서 부동산경매를 했다는 말처럼 초반에는 계속 저자가 살던 의정부근처의 물건에만 입찰해서 낙찰받는 사례를 보여준다. 서서히 하나둘씩 특수물건에 들어가 사건을 처리하는 과정을 알려준다. 대부분 대항력있는 임차인과 유치권이 있는 물건을 들어가 법률적지식으로 접근하여 상대방과 협상을 유리하게 이끌어내서 성공적인 수익을 낸다. 책을 읽으면 여러 물건이 동시에 나왔을 때 혼자가 아니라 지인과 함께 들어가서 각자 물건을 낙찰받았지만 저자가 직접 함께 처리를 했다는 언급을 한다. 그걸 읽으면서 너무 아쉬웠다. 진작에 좀 근처에서 배회하며 물건에 함께 투자했으면 알아서 슈퍼맨이 해결해 주었을텐데하고 말이다.

각 물건에 대해 사건번호는 지웠지만 솔직하게 전부 공개하고 처리한 과정을 알려주고 이에 대한 팁까지 따로 섹션으로 법적으로 어떻게 접근했는지까지 알려준다. 책에서 알려준 것들을 비슷한 물건에 적용해서 책에 나온 내용증명과 소소한 팁까지 적용하면 된다. 저자는 <나는 부동상경매로 슈퍼직장인이 되었다>를 오래도록 간직하기를 바라는 마음에서 썼다고 하는데 그런 팁 덕분에 구입한 사람들은 눈에 잘 보이는 곳에 놓고 수시로 참고하지 않을까 한다.

부동산경매 투자분야에서 또 한 명의 저자가 탄생했다. 무조건 성공했다고 의심이 가는 투자사례를 들이미는 저자는 믿지 못하겠지만 <나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다>의 저자는 믿을만한다. 최소한 나는 그가 바닥은 아니라도 중간정도부터 성장(??)한 과정을 지켜봤다. 나와는 언감생심 비교도 하지 못할만큼 역량을 갖춘 저자를 시기하고 질투하기보다는 박수치며 악수를 청하고 싶다. 쓰고보니 다시 추천사가 되어버린 느낌이 드는데 읽어보면 추천한 이유를 알게 되지 않을까한다.

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