돌파매매 전략

돌파매매 전략 - 전미투자대회 우승자들의 핵심 매매 기법
systrader79(이우근).김대현 지음 / 이레미디어 / 2024년 1월

최근에 차트 투자 관련 책이 꽤 많이 나왔다. 기업의 본질에 집중한다고 할 수 있는 가치투자 책도 많다. 어떤 것이 맞는지는 별로 중요하지 않다. 어떤 걸 해도 결국에 돈을 벌면 된다. 더구나 갈수록 서로 융합하는 것도 많이 보인다. 가치투자를 한다는 사람도 차트를 본다. 차트 투자를 하는 사람도 재무제표 등을 본다. 서로가 상대방 장점을 어느 정도 받아들이며 하는 경우도 많다. 일체 안 보는 사람도 물론 많다. 차트는 일체 보지 않고 투자하는 사람도 있고.

오로지 차트만 보고 투자하는 사람도 있다. 이 책 <돌파매매 전략>은 순수하게 차트 투자만 이야기하는 책이다. 재무제표 등도 별로 보지 않는다. 대신에 해당 산업 분야에 대해서는 본다. 섹터별로 가격이 상승할 때가 있기에 그렇다. 솔직히 차트 투자 관련 책을 많이 읽지는 않았다. 읽었던 책이 그렇다고 차트를 구체적으로 알려주지도 않았다. 차트 투자관련되어 기초를 알려주는 책은 온갖 차트 방법을 다 알려준다. 그러니 그 중에서 뭘 해야 할지 막막하다.

그렇지 않고 차트를 이용해서 성공한 사람이 쓴 책은 그림이 거의 없다. 주로 마인드와 몇 가지 원칙을 알려준다. 그게 핵심이라는 건 알겠지만 그걸 어떻게 접목해야 할 지는 또다시 막막하다. 그나마 한국에 들어온 차트 투자 책 몇 권을 읽었을 때 미국 기업이다. 여기에 진짜 차트를 보여주고 있어 다른 세상같은 느낌이 들었다. 한국 기업에 접목하려면 기본적으로 HTS에 어떻게 해야 하는지 모른다. 물론, 차트가 움직이는 걸 보는 것이니 셋팅이 중요하지 않을 수 있다.

그래도 이걸 직접 해보려고 하는 사람 입장에서는 모른다. 솔직히 HTS를 제대로 다룰지 몰라 그럴 수도 있다. 어떻게 보면 모든 답은 이미 HTS에 다 있겠지만 그걸 아는 사람은 극히 드물다. 너무 많은 게 포함되어있으니까. 미국에서 대부분 차트 책을 알려주고 있으니 한국 적용이 힘들다. 한국에서 차트로 수익을 냈다는 사람 책도 읽으면 쉽지 않다. 워낙 다양한 사례가 많다. 내가 게을러 그렇겠지만 그 많은 차트를 전부 머릿속에 넣고 적용하는 게 난제다.

그런 의미에서 <돌파매매 전략>은 한국에서 차트를 어떤 식으로 활용할 것인지 친절히 설명하는 책이다. 무엇보다 가장 마음에 들었던 건 HTS를 어떻게 조작하는지 알려준다. 차트 책을 봐도 이런 게 어떤 방법이라고 알려줄 뿐이다. 그걸 찾아내려면 HTS에서 적용을 해야 하는데 힘들다. 그런 의미에서 친절히 설명하고 있어 좋았다. 대신에 책에서 보여주는 차트와 그림과 숫자가 너무 작았다. 그러다보니 이걸 보는 게 힘들었다. 하여 찾아보니 역시나 있었다.

책의 저자가 친절히 책에 설명한 걸 인터넷으로 올린 걸 보고 나도 셋팅을 했다. 셋팅을 하고 따라하간 했다. 그 이후로 책에서 알려준 방법에서 핵심은 컵모양이다. 예전에도 이걸 윌리엄 오닐 책을 읽으며 알긴 했다. 나는 솔직히 아무리 봐도 왜 그걸 컵이라고 하는지 이해가 안 되어 포기하긴 했다. 이번에도 보면서 손잡이 달린 컵이라는 게 상황에 따라 넓게도 좁게도 적용하는 듯해서 완벽히 이해되진 않았다. 중요한 건 전 고점을 돌파하는 게 핵심이라는 것만 기억해놨다.

그 외에도 몇 가지 패턴을 설명하긴 한다. 그래도 핵심은 그걸로 보였다. 어떤 패턴이든 바닥이 아니고 상승하는 기업을 찾아 투자하는 게 핵심이다. 이를 위해 매일같이 상승하는 기업을 셋팅한다. 이걸 또 다시 분야별로 분리한다. 보통 같은 업종이 상승하면 해당 업종에 속한 기업이 같이 상승하는 경우가 많다. 이를 위해서 매일 정리하고 주말에 다시 한 번 보면서 차트를 확인해 찾는다. 먼저 주간차트로 특징을 잡아낸다. 그 후에 일간 차트로 최종 선택을 한다.

책에서 추천사가 제일 마음에 들지 않았다. 이 책은 신이 내린 책이라는 찬사였다. 보자마자 난 인상이 찌푸려졌다. 오히려 이 책에 대한 신뢰도를 떨어뜨리는 역할을 했다. 만약 서점에서 이 책을 봤다면 추천사 보자마자 조용히 내려났을 듯하다. 마지막에 연습하는 걸 HTS를 통해 하는 방법을 알려준다. 보통 차트로 설명한 건 대부분 과거라 힘들다. 그럴 때 책에서 알려준 것처럼 과거로 돌아가 이걸 연습하며 내가 내린 판단이 맞는 지 확인할 수 있다는 장점이 있다.

이를 테면 지금 그런 기업을 찾아도 정말로 어떻게 될지는 모른다. 만약 이걸 2020년에 어떤 기업을 찾아 패턴을 찾았다면 그걸 근거로 매수한다. 그 이후 내 판단이 맞았는지 여부를 확인할 수 있다. 어쩌면 이 책이 주는 가장 큰 장점이 그거 였는지도 모르겠다. 수많은 실전을 과거로 돌아가서 해 볼 수 있는 방법을 알려준 거. 책에서 알려준 방법을 전부 내가 할 수는 없겠지만 일부는 해 볼 생각은 갖고 있다. 사실 상승하는 기업을 투자하는 건 내가 해 본적은 별로 없어서.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 차트 그림이 작아 보기 힘들다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 투자는 다양한 방법으로 수익을 내면 된다.

기술주 투자 절대 원칙

기술주 투자 절대 원칙 - 월가의 전설적 테크 애널리스트 마크 마하니의 투자 수업
마크 S. F. 마하니 지음, 이주영 옮김 / 리더스북 / 2024년 3월

기술주 투자는 언제나 매력적이다. 기술주 기업 주가가 상승하는 건 어지롭다는 표현이 맞을 정도로 상승한다. 이걸 왜 미리 몰랐을까하는 자책을 할 정도다. 자책할 필요가 없긴 하다. 그런 기업을 파악할 능력이 없으니 매수하지 못했을 뿐이다. 매수했더라도 주가 상승한 모든 수익을 전부 온전히 내 것으로 만드는 것도 힘들다. 지나고 보니 1000%도 넘는 수익을 안겨주기도 한다. 이런 걸 인증하고 자랑하는 사람을 보며 배가 아프기도 하지만 말이다.

기술주는 대체적으로 버블이라는 생각을 하는 사람도 있다. 흔히 이야기하는 전통 가치투자한다는 사람 입장에서는 너무 고평가처럼 보인다. 주가 상승한 것에 비하면 PER이 너무 높다보니 선뜻 손이 가질 않는다. 무엇보다 이익에 비해서는 주가가 너무 높다보니 지속가능할까라는 물음이 생긴다. 아주 조금이라도 삐긋하면 주가가 하락을 넘어 폭락까지 하는 것이 아닐까. 이런 의문을 갖고 기술주 투자를 망설인 게 사실이다. 그보다는 근본적인 이유가 있다.

기술주 기업에 대해 잘 모른다. 기술주 기업은 대부분 전통적인 제조업이 아니다. 기존에 없는 기술을 무기로 고객에게 무엇인가 판매하는 기업이 대부분이다. 기업을 대상으로하는 판매하는 것이 아니라 사람을 대상으로 판매한다. 그렇게 볼 때 내가 직접 해당 제품을 써봐도 되긴 한다. 바보같이 나는 그런 기술을 잘 활용하지 못한다. 보통 뒤늦게 쓰는 경우가 많다. 중요한 건 뒤늦게 써도 충분하다는 점이다. 이미 꽤 올랐다고 지레짐작으로 매수하지 않았던 것이다.

왜냐하면 그 이후로 대부분 기업을 엄청나게 상승을 했기 때문이다. <기술주 투자 절대 원칙>은 바로 그 기술주에 대한 투자를 알려주는 책이다. 저자는 기술주 애널이다. 미국에서 오랜 시간동안 기술주 기업에 대해 애널로 분석하고 가치에 대해 보고서를 발표했다. 책에는 저자가 지난 세월동안 이런 기업에 대해 어떤 식으로 바라보고 무엇이 중요한지를 설명한다. 가징 많이 언급되는 회사는 넷플릭스다. 그 외에도 아마존이나 우버, 구글 등도 포함한다.

이런 기업의 특징은 이익이 별로 없었다는 점이다. 이익을 중요시하는 입장에서는 투자하기가 망설여진다. 돈을 못 번다는 뜻이니 해당 기업이 지속가능하게 성장할 수 있을까. 한순간 꼬꾸라지는 건 아닌가하는 의구심말이다. 이를 위해 저자가 말하는 핵심은 매출이다. 매출을 봐야 한다고 알려준다. 사실 매출을 중요시여기는 투자자도 많다. 대표적으로 캔 피셔가 있다. 매출 관점에서 투자로 큰 성공까지 거뒀다. 저자가 설명한 매출은 얼마나 증가하느냐다.

매출만 유지된다면 상관없다는 것이다. 지속적으로 매출이 증가한다면 이익이 다소 없어도 충분하다. 매출이 증가하기 때문에 얼마든지 돈은 조달할 수 있다. 어차피 성장하는 기업은 돈이 많이 들어간다. 매출로 번 돈을 지속적으로 투자할 수밖에 없다. 그러니 이익은 중요하지 않다. 책에서는 해매다 20% 이상 매출이 증가해야 한다. 매출이 증가하면 모든 것을 덮고도 남는다. 제일 좋은 건 분기당 연속적으로 매출이 증가해야한다. 이런 기업은 주가가 동반 상승한다.

기술주 기업이 초반에 엄청난 투자를 통해 매출을 늘리면서 해당 분야에서 점차적으로 점유율도 늘린다. 결국에는 1위 기업이 되면서 해당 분야에서 돈을 거둬들인다. 그때부터 매출이 다소 주춤하더라도 이제는 이익이 쌓이기 시작한다. 이런 단계를 거칠 때까지 매출에 동반해서 주가도 함께 오른다. 이 과정을 이겨낸 기업은 엄청난 주가 상승을 동반한다. 책에서 소개한 기업이 넷플릭스, 아마존, 애플, 알파벳인 구글이다. 이들 기업이 그렇게 주가상승을 했다.

이런 기업이라고 무조건 주가가 계속 상승한 건 아니다. 매출이 증가하고 있는데 혹시나 주가가 20~30% 이상 하락한다면 그때가 기회라고 알려준다. 기회라는 건 알겠지만 지나고보니 기회다. 당시에는 장마빛 이야기는 전부 사라지고 온갖 부정적인 소식이 쏟아진다. 매출 성장은 끝났고 더이상 미래는 없다는 뉴스로 가득하다. 그러니 나같은 일반인이 그럴 때 투자하는 것도 쉽지는 않다. 해당 기업이 속한 분야가 거대하게 성장 할 수 있느냐가 그래서 핵심이다.

아주 작은 파이를 갖고 있다면 매출은 금방 멈추게 된다. 책에서 그런 사례도 보여준다. 결국에 성장주 기업을 투자할 때는 펀더멘탈을 무시해야 한다고 알려준다. 실제로 기술주 기업 투자를 못하는 사람은 대부분 펀더멘탈때문에 못한다. 그보다는 추세를 보라고 저자는 강조한다. 최근에 AI 관련 기업이 엄청 상승하고 있다. 누군가는 버블이라고 말한다. 저자가 말한 것에 의하면 매출이 계속 늘어난다면 사야한다. 라고 말하는데 나는 살 수 있을까? 모르겠다. 최소한 알려준 방법을 살펴봐야겠다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 생존 편향이긴 하다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 매출만 보자.

50이면 육아가 끝날 줄 알았다

50이면 육아가 끝날 줄 알았다 - 부모와 성인 자녀의 성숙한 인간관계를 위해 알아야 할 것들
로렌스 스타인버그 지음, 김경일.이은경 옮김 / 저녁달 / 2024년 2월

육아라는 표현 자체가 어린 아이에게 쓰는 표현이다. 초등학생 되어도 육아라고 하지 않는다. 중고등학생만 되어도 절대로 쓸 수 없다. 부모 나이가 50이면 자녀 나이는 대체적으로 20대다. 최근에 워낙 늦게 결혼하는 부부가 많아 60대가 되어야 자녀가 20대 되는 경우도 있긴 하지만 드문 사례다. 50에도 여전히 육아를 해야 한다? 이런 표현을 한국도 아닌 서양에서 쓴다는 것이 너무 낯설다. 한국은 과거와 많이 달라지긴 했지만 결혼 전까지는 부모와 함께 산다.

서양은 보통 20대가 되면 독립해서 사는 걸로 안다. 최근 코로나와 함께 다시 부모와 함께 가는 경우가 많아졌다고는 해도. 그렇게 볼 때 책 제목에서 조금 혼란스럽기도 했다. <50이면 육아가 끝날 줄 알았다>니 말이다. 자녀 교육도 아닌 육아라는 표현을 썼기 때문이다. 조금 이상해서 원제목을 찾아보니 'you and your adult child'다. 영어에 비해서 한글 제목을 좀 더 자극적으로 단 듯하다. 육아라는 표현은 좀 많이 나간 듯하다는 게 책을 읽은 후에도 그렇다.

그럼에도 육아라는 표혀을 할 만큼 과거와 최근은 좀 달라졌다. 현대는 동시대성이라는 표현이 시대정신이라고 할 정도다. 대체적으로 어느 국가와 사회나 비슷한 현상이 많이 벌어진다. 미스미디어 발달로 더욱 그런 듯하다. 국가 시스템에 따라 다른 듯하지만 큰 틀에서 보면 그렇다. 어느 정도 시스템이 발전한 대도시에 한정한다면 그렇다. 잘 사는 국가든 다소 경제적으로 어려운 국가든 대도시에 살아가는 사람은 대동소이하다. 그런 점이 바로 자녀 육아에서도 나타난다.

그런 바로 자녀가 성인이 되어서도 독립을 하지 못한다는 점이다. 이걸 자녀 잘못이라고 해야할까. 부모 잘못은 아닐까. 자녀가 독립할 수 있게 해주지 못한 것이 아닐까한다. 과거에 비해서 부모들은 더욱 많은 걸 신경쓴다. 이런 점이 한국에서 유독 심하다고 생각했는데 아니었다. 서양도 똑같다는 걸 알 수 있었다. 독립적인 자녀로 키우고 성인이 된 후에 크게 신경쓰지 않는다고 생각했다. 드라마나 영화를 봐도 그런 케이스가 더 많다고 생각했으니 말이다.

대부분 부모에게서 독립해서 만나는 것도 1년에 몇 번 안 된다. 이렇게 막연히 생각했는데 그게 아니었다. 지금은 과거와 달리 핸드폰이 있다. 예전에는 서로 연락을 하고 싶어도 전화 말고는 없었다. 전화로 연락하려면 어쩔 수 없이 수시로 할 수 없다. 자녁까지 기다린 다음에 해야했다. 그것도 상대방이 있을 때에나 가능했다. 지금은 핸드폰이 있어 완전히 달라졌다. 심지어 꼭 통화를 할 필요도 없다. 문자나 DM을 보내 연락을 하는데 수시로 하는 부모도 있나보다.

이건 결국에 자녀가 성인이 되어도 여전히 어리게 보고 있다는 뜻이다. 이런 점이 바로 과거와 달라진 점이다. 이건 또 자녀가 아닌 부모의 문제 아닐까한다. 보통 부모가 되면 자녀가 성장하는만큼 성장한다는 표현을 한다. 자녀가 영육아에서 자라면서 사춘기를 겪고 성인이 될 때 함께 성장한다. 그런만큼 자녀를 내 곁에서 떠나보내야 한다. 자녀는 독립된 객채다. 내 분신이 아니다. 이런 점만 어느 정도 인식한다면 자녀를 대하는 태도가 달라지지 않을까한다.

무엇보다 책에서 소개한 내용은 부모와 자녀의 특수관계다. 일반적인 관계와는 완전히 다르다. 서로 끊을래야 끊을 수 없다. 평생 특별한 일이 없다면 함께 해야 할 사이다. 그렇게 볼 때 책에서 소개하는 게 좀 다를까하지만 그렇지도 않다. 대부분 심리학에서 다루고 있는 내용이다. 보통 옆 집 자녀처럼 내 자녀를 다루면 좋다고 한다. 매일 종일 봐야 하는 사이라 힘들겠지만. 그처럼 책에서 나온 다양한 솔루션이 인간관계에서 다루는 내용과 거의 비슷하다고 느꼈다.

책을 읽으며 사람 사는 곳으 다 똑같다는 생각이 가장 많이 들었다. 서양은 한국과 완전히 다르다고 알았는데. 이제는 서양도 부모에게 의존하는 자녀가 많아졌다. 부모도 과거와 달리 자녀에게 더 많은 간섭을 한다는 걸 알게 되었다. 언제나 부모는 그걸 사랑이라고 생각하지만. 쓰고보니 자녀 입장이 아닌 부모 입장에서 잘못되었다. 이렇게 썼지만 책에는 자녀 잘못도 써있긴 하다. 그래도 이 책은 자녀가 아닌 부모가 읽는 책이니 내 입장에서는 그렇게 읽혔다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 20대 자녀면 내가 아니다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부모 되기도 참 어렵다.

따박따박 상가월세

따박따박 상가월세 - 매달 통장에 돈이 쌓이는 상가투자 월급에서 월세로 넘어가는 5단계 시크릿 공식
차원희 지음 / 성공서재 / 2024년 2월

많은 사람들에게 꿈 중 하나가 상가 월세다. 상가 월세를 받으면 뭔가 경제적 자유에 한 발 더 간 듯한 느낌이 강하다. 이러다보니 상가에 대해 많이 알아보고 투자도 한다. 안타깝게도 가장 손쉽다고 했던 방법 중 하나가 분양 받는 것이었다. 신축 아파트나 건물에 분양받는다. 가장 손쉽게 상가를 구입하는 방법이다. 아직까지 아무 것도 형성되어 있지 않지만 꿈을 갖고 매수한다. 신축이라 완전히 깨끗하게 어떤 상가라도 입점해서 영업을 잘 할 것같은 분위기다.

분양을 위해 설명하는 영업하는 사람들 이야기에 덜컥 매수한다. 이렇게해서 성공한 경우가 과거에는 꽤 있었다. 현재는 극히 드물다. 그나마 1층 전면부는 어느 정도 될 지 모르지만 이마저도 힘든 상황이다. 워낙 상가가 많이 생기다보니 나눠먹기처럼 충분한 매출이 나오지 않는다면 입점하지 않는다. 특히나 노후에 안전하게 월세나 받으며 살겠다고 한 은퇴자들이 많이 생겼다. 이분들이 이런 상가 투자를 한 후 임차인은 들이지도 못하고 관리비를 내며 어려운 상황에 처한 경우가 많다.

처분도 안 되어 5년 넘게 보유하며 속만 썩이는 경우도 많다. 부동산 투자에서 가장 어려운 분야가 상가라고 한다. 아파트는 특별한 일이 없다면 누군가 들어와 살게된다. 손해를 다소 볼 수 있어도 욕심만 버리면 매도가 가능하다. 더구나 괜찮은 입지에 있는 아파트라면 보유하고 있다면 조금이라도 상승한게 지금까지 레코드다. 상가는 결코 그렇지 않다. 부동산 투자를 시작해서 아파트로 번 돈을 전부 잃어버리는 경우도 많다. 상가가 그만큼 어려우니 준비를 해야 한다.

아무런 준비도 없이 무조건 할 때 실수와 실패가 존재한다. 그렇지 않으려면 좋은 걸 사면 된다. 임차인이 프랜차이즈면 더욱 좋다. 중심지에 있는 상가라면 더욱 좋다. 이런 곳은 누가봐도 나쁠게 없다. 누구나 탐내는 곳은 내가 돈이 없다. 그러니 보유한 돈으로 찾다보니 엉뚱한 걸 매수해서 실패를 한다. 상가투자 전문가는 상대적으로 많지 않다. 상가를 가르쳐주는 강의나 책도 별로 없다. 심지어 자신이 상가 투자로 그다지 돈 벌지 않고 강의하는 경우도 많다.

<따박따박 상가월세> 저자는 특이한 경력을 갖고 있다. 유도를 실업팀까지 했었다 운동선수였는데 지금은 부동산 투자자로 변신했다. 저자를 만난지 10년 정도 된  듯하다. 당시에 서울에 올라와서 본격적으로 투자를 할 때였다. 이미 어느 정도 투자로 성과를 내고 있었을 때였다. 그 후에 가끔 SNS같은 곳을 통해 소식을 간접적으로 알았다. 상가투자를 본격적으로 해서 빌딩 투자도 한 걸로 안다. 족장TV라는 유튜브를 통해 본인이 하는 투자도 꾸준히 공개한다.

무엇보다 대단한 건 매일같이 하루도 빼놓지 않고 경매와 공매 물건을 검색한다는 점이다. 그렇게 하는 이유는 매일 0시에 신건이 등재되기 때문이다. 이 작업을 30분 정도 매일한다. 많이 쏟아지는 물건을 그렇게 하면 빠른 시간에 검색하고 추려서 투자여부를 결정한다. 그 외에도 지금까지 저자가 어떤 식으로 투자했는지 몇 몇 사례도 보여준다. 몇 억부터 시작해서 몇 십억까지 골고루 보여준다. 책에는 주로 근린상가 위주 사례다. 그러다보니 금액이 어느 정도 한정되어 있다.

보통 30억을 맥시멈으로 본 듯하다. 그 정도 금액이면 투자자는 근린상가가 아닌 빌딩을 매수하려 한다. 책에서는 그런 상황에서 30억짜리를 2개로 나눠 15억 정도로 매도하려 한다. 그래야 매수하는 입장에서도 부담없고 좀 더 많은 사람들이 광심을 갖고 달려든다. 이런 부분은 직접 여러 투자를 해 봤기에 알 수 있는 팁이라고 할 수 있다. 저자가 나름 공들여 '인생공략집'이라는 단어를 만들어 그에 맞게 상가 투자에 대해 하나씩 알려준다. 첫 장부터 쫓아가면 된다.

조금 아쉬운 건 너무 많은 걸 알려주려고 지면이 꽤 길다. 내 생각에는 3분의 2정도로 줄였으면 더 좋지 않았을까한다. 저자가 알려주는 상가 투자의 핵심은 수익률이다. 매수금액에서 보증금과 월세를 파악해서 내게 들어오는 걸 계산한다. 기준이 6%라고 할 수 있다. 수익률을 계산해서 연환산 6%가 되지 않으면 철저하게 제외한다. 이정도 수익률이 중개사에서는 힘들다고 하지만 경공매 물건이든 시장에 나온 물건이든 찾아 투자한다. 사실 가장 보편적인 방법이다.

어쩌면 상가투자를 하려는 사람이라면 누구나 아는 방법이다. 중요한 건 늘 기본을 중시하고 실천하는 사람은 기회가 온다는 점이다. 상가는 대출이80~90% 나오니 이를 활용한다. 처음에는 월 100만원을 목표로 한다. 그 이후는 일정 기간이 되면 임차인이 1년 이상 기간이 남았을 때 매도한다. 그래야 매수자가 좋아한다. 월세를 낮추면 수익률이 떨어지니 그에 맞춰 매도한다. 그 후에 차근차근 더 높은 월세 받는 걸로 도전한다. 책에는 최종적으로 50억까지 나온다. 상가 투자에 관심 있으면 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책이 좀 길다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 상가투자하려는데 읽지도 않는다고?

잭파시의 부동산 톱다운 투자법

잭파시의 부동산 톱다운 투자법 - '부동산 선행지수'로 매수 타이밍을 낚아채는 확신의 투자법
잭파시(최경천) 지음 / 다산북스 / 2024년 2월

전작인 <나는 대출없이  0원으로 소형 아파트를 산다>에 이어 이번에는 <잭파시의 부동산 톱다운 투자법>으로 찾아왔다. 이번에는 제목처럼 큰 그림부터 작은 그림으로 투자할 아파트를 찾는 방법을 알려준다. 책 서두에 돈의 흐름부터 파고드는 부동산 책이나 강의는 거의 없다라고 표현한다. 부동산 책을 200권 읽었다고 하는데 아쉬웠다. 내가 쓴 <부동산 투자 사이클>에 아주 친절하게 금융과 부동산의 관계에 대해 썼다. 돈의 큰 흐름부터 하나씩 설명한 책이다.

책 한 권 전체가 돈의 흐름을 미국부터 시작해서 한국까지 알려준 책이다. 안타깝게도 읽지 않은 듯하다. 돈의 흐름을 알려준다는 건 결국에는 유동성에 대해 설명하겠다는 뜻이다. 유동성은 돈이 얼마나 시중에 넘치고 줄어드느냐를 파악해야 한다. 이와 관련되어 한국은 그다지 중요하지 않다. 전 세계 돈이 넘치고 줄어드는 건 결국 미국이다. 미국이 어떤 식으로 돈을 풀고 죄느냐에 따라 전 세계 유동성이 변동한다. 한국은 그 안에서 그다지 큰 힘을 쏟지도 못한다.

아무리 노력해도 방법이 없다. 돈의 규모가 절대적으로 비교 불가다. 한국보다 더 GDP가 높은 국가들도 미국이 펼치는 유동성에 속수무책이다. 한국이 이런 상황에서는 별 의미가 없다. 책에서는 M2를 근거로 유동성에 대해 설명한다. 유동성이 풀리면 시중에 돈이 돌게 되고 줄어들면 돈이 줄어든다. 이에 따라 자산 시장도 함께 움직인다. 자산 시장이라는 표현처럼 부동산만 생기는 일이 아니다. 가까운 예가 코로낙 때이다. 전 세계적으로 위기 상황이 되자 돈을 풀었다.

돈은 생계가 힘든 사람들이 먹고 살 수 있도록 한 조치였다. 분명히 그렇게 시장에 돈을 풀었더니 전부 자산시장으로 가버렸다. 생계가 힘든 분들은 먹고 사는데 돈을 썼지만 중산층 이상은 그 돈이 없다고 먹고 사는데 지장이 있는 건 아니다. 돈이 뭉쳐서 전부 자산시장으로 달려갔다. 그로 인해 아파트도 전국적으로 전부 엄청나게 상승했다. 그 여파로 다음 해에 꽤 큰 폭으로 하락했다. 유동성이 넘치자 인플레이션까지 자극해서 금리를 급격히 올리며 견디지 못한 약한 고리부터 하락했다.

대체적으로 이런 식으로 유동성은 움직인다. 책에서는 이에 대한 설명을 거의 대부분 수치와 그래프로 설명한다. 친절하게 어떤 식으로 해당 수치와 숫자를 볼 수 있는 설명한다. 추가로 직접 엑셀을 갖고 만들 수 있는 방법을 알려준다. 아마도 가장 좋은 점 아닐까한다. 이 책에서는 수많은 데이터를 선보인다. 솔직히 많은 그래프를 봐도 책 저자가 설명할 때는 이해가 된다. 문제는 부동산이 이 책에 나온 걸로 끝이 아니다. 심지어 이 책에 나온 설명은 이미 과거다.

현재에 적용하기 힘들 정도로 지난 일이 될 수 있다. 중요한 건 지금 현 상황이 어떤 지 내가 파악해야 한다. 책을 읽고나서 항상 그 부분이 고민이 된다. 그런 면에서 이 책은 바로 그 데이터를 어떤 식으로 가공할 수 있는지 알려준다. KB부동산은 물론이고 다양한 어플 등을 이용하는 법도 알려준다. 크게 두 축으로 나눈다. 서울/경기도와 그 외 지역으로 나눈다. 서울/경기는 함께 움직이면서 동조화되어 있다. 그 후에 그 외 지역이 움직인다는 사실을 보여준다.

그 외 지역도 광역시와 도지역으로 나누고 최종적으로 시단위까지 간다. 시 단위는 광역시 급이 아니라 일단 인구가 100만 이하다. 많은 편에 속한 곳이 청주나 전주 같은 곳이다. 이런 곳은 해당 도시에서 인구가 제일 많은 곳이라 도지역을 파악하면 저절로 동행한다는 걸 알게 된다. 이런 식으로 차례대로 톱다운 식으로 하나씩 투자할 아파트를 찾는다. 이를 위해 설명하는 데이터가 엄청나게 많다. 직접 자신도 체크하고 있다는 걸 컴퓨터에 있는 엑셀 파일을 보여주기도 한다.

매수우위지수부터 시작해서 매매가격증감률, 거래량과 공급량은 물론이고 5분위에 PIR까지 설명한다. 너무 많은 데이터를 보여주고 있어 이걸 전부 보면서 투자하려면 참 힘들겠다라는 생각도 들긴 했다. 투자를 잘 하기 위해서는 어쩔 수 없이 해야 하는 과정이겠지만. 어떻게 보면 어지간한 부동산 책에서 중요하다고 이야기하는 모든 내용은 전부 넣은 듯도 하다. 모든 걸 전부 알면 알수록 도움이 되는 건 맞겠지만. 시도지역별로 큰 그림을 볼 수 있게 장기 데이터를 보여주고 있어 도움이 된다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 봐야 할 데이터가 너무 많다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 순서대로 하나씩 체크하면 된다.