부동산 상승신호 하락신호 - 갭투자

고수들은 알았지만 당신은 몰랐던 부동산 상승 신호 하락 신호
신현강(부룡) 지음 / 잇콘 / 2021년 5월

부룡이라는 닉넥임을 쓰고 있는 저자의 전작인 <부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>는 내용이 좋아 여러 사람에게도 추천을 했다. 단순히 여러 사람이 아닌 내가 운영하고 있는 독서모임에서도 선정하며 널리 읽히고 있다. 그런 저자가 이번에 신간을 들고 나왔다. 책 쓰는 게 너무 어려워 안 할 생각이었는데 쓰게 되었다고 <부동산 상승 신호 하락 신호>채겡서 언급한다. 무엇보다 하락에 대해서 많은 사람들이 염려를 하고 있어 이에 대해 이야기할 필요가 있었다고 한다.

또한 전작에서 갭메우기와 갭벌리기에 대해 좀 더 설명할 필요가 느껴 썼다고 한다. 그렇게 볼 때 이 책의 제목에 하락 신호가 들어간 것은 다소 맞지는 않다. 책을 읽었을 때 하락 신호에 대한 징조를 알려주는 것은 없다. 다만 하락이 와도 이렇게 하면 된다거나 하락이 와도 버틸 수 있는 방법을 알려주는 정도다. 지금까지 수많은 부동산 책이 시중에 나왔다. 처음으로 책을 낸 사람도 있고, 나처럼 몇 권의 책을 펴내 사람도 있다. 각자 자기만의 투자 방법을 알려준다.

그 중에서도 이 책의 가장 큰 특징은 바로 갭투자다. 저자는 전세갭투자라는 용어로 그걸 또 다시 분류하긴 했지만 사람들이 전부 갭투자라고 쓴다. 이상하게도 저자들이 자신만의 방법을 이야기하고 싶을 때 갭투자라는 걸 인정하면서도 자신만의 용어로 설명하려 한다. 여하튼 그렇게 갭투자에 대해 설명을 한다. 보통 부동산 책 중에 아파트와 관려된 것은 투자와 실거주에 대해 함께 다루는 경우가 많다. 이 둘을 따로 떼어내기는 애매한 측면도 있기 때문이다.

어딘지 투자만 이야기를 하면 껄끄러운 측면도 있어 그런 듯한데 이 책은 내가 볼 때 순수하게 투자에 대해서만 이야기를 한다. 그것도 오로지 갭투자에 대해서만 이야기한다. 이 책처럼 갭투자에 대해서 깊고 다양하게 다룬 책은 없는 듯하다. 많은 책들에서 갭투자 방법을 알려주고 있지만 여러 방법 중 하나로 알려준다. 이 책은 갭투자에 대해서 다양한 방법과 예시를 통해 설명한다. 여러 이야기가 있고 다양한 내용이 나오지만 내가 볼 때는 전부 갭투자에 대한 설명이었다.

다양한 투자 방법에 대해 설명하는 것이 훨씨 쉽다. 이것 저것 조금씩 내가 알고 있는 걸 전달하면 된다. 깊을 필요는 없다. 조금씩 여러 개를 설명하면 사람들이 대단한다고 할 지 몰라도 오히려 편하다. 하나를 깊게 이야기하는 것이 더 힘들다. 그정도로 더 많은 고민과 투자를 했어야 오히려 가능하다. 갭투자는 어떻게 보면 가장 쉬운 투자 방법이다. 다른 투자와 달리 갭투자는 특별한 일이 없다면 거의 아파트 투자다. 아파트 투자는 갭투자라고 생각할 정도다.

부동산 투자에서 가장 쉬운 방법이지만 이를 어떤 식으로 접근해서 투자하느냐에 따라 그 결과는 천차만별이다. 똑같은 갭투자라고 해도 어떤 식으로 접근해서 이를 풀어내느냐에 따라 투자 수익은 완전히 다르다. 책에서도 이를 위해서 갭메우기와 갭벌리기를 중요한 개념으로 삼는다. 갭메우기는 비슷한 지역이나 인근 지역의 아파트가 서로 가격 차이를 보이게 마련이다. 흔히 말하는 랜드마크 아파트가 가격을 선도하기 마련이다. 이도 아니면 신축아파트가 그렇다.

이에 따라 먼저 가격이 치고 나가면 그 근처에 있는 아파트가 갭 메우기를 한다. 사람들은 무조건 A급 아파트만 볼지 몰라도 그런 아파트는 하락시기에는 그나마 가능해도 이미 상승이 온 상태에서는 쉽지 않다. 이럴 때는 A급 지역의 A급 아파트보다는 B급아파트를 매수해도 된다. 그 여파가 A급에서 B급까지 간다. 다음으로 A급 지역이 아닌 B급 지역의 급 아파트를 매수하면 된다. 자연스럽게 순서상 B급 지역으로 오면 그때가서 A급 아파트가 가격이 상승하게 된다.

이런 현상은 다소 긴 관점으로 봐야 한다. 몇 개월이 아닌 1년 이상의 긴 호흡으로 살펴보면 기회가 온다. 마찬가지로 상승기 초기에 A급 아파트가 먼저 치고 가지만 중간 정도 되면 그 외 지역이 거의 대부분 갭메우기를 해 버린다. 자연스럽게 갭이 좁혀지면서 A급 지역의 A급 아파트가 다시 갭을 벌리면서 치고 나가는 순간이 온다. 이런 식으로 순환구조라고 하면 순화구조라고 할 수 있는 현상이 일정 기간동안 주고 받으면서 상승기에는 가격이 오르게 된다.

책에서는 이를 위해서 다양한 지역의 아파트를 직접적으로 선정해서 보여준다. 가장 손쉬운 특정 지역에 있는 2개의 아파트를 보여준다. 인근 지역의 2개의 아파트를 보여준다. 서로 완전히 다른 지역의 몇 개의 아파트를 보여준다. 이들 아파트가 어떤 식으로 움직이는지 보여준다. 그런 식으로 자신의 주장을 실 사례로 보여주면서 설득한다. 상승기에는 가능한 방법이지만 하락기에 대한 우려를 저자는 길게 볼 때는 이 방법이 유효하다고 말한다. 갭투자에 대해 다양하게 살펴볼 수 있는 책이다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 제목과는 살짝 내용이 안 어울린다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 갭투자의 모든 것.

함께 읽을 책

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부동산투자 이렇게 쉬웠어? - 흐름

부동산도 결국에는 전체 자산 시장의 일부다. 누군가는 상승기에 관심을 갖고 시작하고 누군가는 하락 후에...

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부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다 - 앨리스 허

예전에 강의를 초청받아 들으러 갔었다. 강의장을 대여해주는 곳이라 그 옆에서 다른 부동산 강의가 하고 ...

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서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 - 입주권

현재 상당히 애매한 상황이 펼쳐지고 있다. 서울 아파트는 가격 상승을 지난 7년 동안 했다. 이렇게 오랜 ...

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부동산 세금의 정석 - 알아야 한다

부동산 세금의 정석
지병근.지병규.오준석 지음 / DTW(더존테크윌) / 2021년 5월

언제나 세금은 항상 논란의 대상이 된다. 기존과 다른 방식으로 접근했을 때 더욱 그렇다. 다른 것과 달리 세금은 직접적으로 피부에 와 닿는다. 살면서 절대로 피할 수 없는 것이 죽음과 세금이라는 이야기가 있을 정도다. 최근에 부동산과 관련하여 가장 각광 받는 것 중 하나가 세금이다. 오죽하면 국세청에서 발행한 책이 베스트셀러가 될 정도다. 보통 해당 책은 PDF파일로 다운 받아 무료로 읽을 수 있다. 그런 자료인데도 사람들이 궁금한 것 투성이니 보게 된다.

예전에도 세금은 결코 쉬운 건 아니었다. 세무사가 괜히 있는 게 아니지않겠는가. 그래도 부동산과 관련된 세금은 큰 틀에서 그다지 복잡하지 않아 심플하게 몇 가지만 기억하면 되었다. 큰 틀만 일단 머릿속에 기억하고 이에 따라 무엇이 더 좋은지에 대해 판단을 하면 되었다. 세부적인 것은 그때마다 관련 내용을 조문까지는 아니더라도 인터넷에 찾아 읽으면 되었다. 그런 이유로 잘 모르지만 가끔 부동산 세금과 관련된 질문이 오면 아는 선에서 답변을 하기도 했다.

지금은 부동산 세금 관련 질문이 오면 거의 그 즉시 모른다는 대답을 한다. 가장 큰 이유는 세금 체계가 너무 많이 변경되었다. 매년마다 변경되는 것이 워낙에 세금이긴 하다. 이번에는 이를 뛰어넘어 해마다가 아닌 분기마다 변경이 된다는 생각이 들 정도로 변했다. 변한 부분은 적응을 하고 공부를 하면 되겠지만 현재는 이를 뛰어넘었다. 뭔가 상충하는 것도 생겼다. 오죽하면 관련된 조문이 발표되었는데 이와 관련되어 부처마다 다른 이야기를 하고 있어 이에 대한 조정이 아직까지 나오지 않았다는 것도 있다.

세금이 가장 어려운 이유는 그냥 오늘부터 사는 사람에 대해서만 어떻게 하겠다고 일괄적으로 결정하면 아주 심플하다. 문제는 지금이 아닌 오늘 이전에 산 사람들이다. 부동산 세금은 살 때 내는 세금이 있고, 보유할 때 내는 세금이 있고, 팔 때 내는 세금이 있다. 여기서 보유할 때 내는 세금은 그다지 어렵 않았다. 이마저도 종부세가 결합되면서 상당히 복잡해졌다. 몇 채를 갖고 있느냐와 얼마짜리냐에 따라 달라진다. 거기에 공시지가 현실화에 따른 조정도 있다.

이런 걸 개인이 전부 쫓아가면서 계산하는 것은 쉽지 않다. 가장 무서운 것은 내가 어느 정도의 세금을 내는지 계산을 못한다는 점이다. 어느 정도 세금을 낸다는 걸 알면 차라리 대처를 할 수 있겠는데 전혀 그렇지 못하다. 언론에서는 엄청난 세금을 낼 것이라고 공포스러운 자극적인 기사는 나오는데 내가 실제로 어느 정도 내는지가 전혀 계산할 수 없다. 이럴 때 가장 큰 공포를 느끼게 된다. 차라리 막상 종부세가 나오면 역설적으로 마음이 편할 수도 있다는 아이러니까지 생겼다.

보유세는 아주 특이한 세금으로 아무런 이득이 나지도 않았는데 내야하는 세금이다. 단지 갖고 있다는 것만으로 내야한다. 그것도 아주 비싼 주택을 소유하고 있다는 단 하나의 이유때문에. 취득세도 복잡해졌다. 그저 매수하는 금액에 따라 세율체계가 정해져야 하는데 여기에 어느 지역을 매수하느냐와 주택을 어느 정도 소유하고 있느냐에 따라 또 세법이 다르다. 이러니 머리에 쥐가 날 수밖에 없다. 그나마 취득세 자체는 오늘 기준이니 차라리 편하다.

양도소득세는 거의 늪이다. 누구나 파는 시점은 오늘이지만 이걸 언제 보유했느냐와 어디를 갖고 있느냐, 얼마짜리를 갖고 있느냐, 거기에 몇 주택이냐에 따라 엄청나게 다양한 변수가 나온다. 자연스럽게 수포자처럼 포기하게 된다. 내가 갖고 있는 자산이니 내가 가장 잘 알겠지만 이마저도 개인이 아닌 세대별로 합산을 하게 되니 아차하면 생각지도 못한 결과가 엉뚱한 곳에서 뛰어나온다. 이러니 세무사들도 양동세 관련하여 명확한 답변을 하지 못하는 경우가 속출한다.

기껏 질문에 답변을 했더니 본인이 모든 걸 다 공개한 것이 아니다. 또는 다 공개했다고 생각했는데 자신의 것만 이야기하니 다른 세대원을 통해 뜻하지 않은 세금이 더 나오는 경우가 있다. 실제로 세무사들이 부동산 관련 상담을 기피한다는 이야기가 있을 정도다. 괜히 어설프게 상담을 했다가 잘못된 답변을 하면 안되니 말이다. 이러다보니 뜻하지 않게 세무 관련 강의가 엄청난 인기를 끌게 되었다. 나는 구입하고서 나중에 고민해도 된다는 이야기를 하긴 했다.

관련 전문가들은 구입할 때부터 미리 대비하지 않으면 안 된다고 한다. 지금은 이게 맞다. 구입 전에 어느 정도 알아야 나중에 매도할 때 뜻하지 않은 세금을 내지 않을 수 있다. 이 부분은 솔직히 두가지로 나뉜다고 본다. 고가의 주택을 매수할 때는 처음부터 어느 정도 알아보고 구입해야 한다. 저가의 주택을 매수할 때는 큰 신경쓰지 않고 구입해도 된다고 본다. 이건 전적으로 내 생각이다. 그런 이유는 최근에 1억 이하와 3억 이하라는 테마 아닌 테마가 유행하고 있다.

<부동산 세금의 정석> 책에도 이에 대한 자세한 이야기가 나온다. 가장 두렵고 무서운 조정대상지역과 중과세가 결합되었을 때 엄청난 시너지를 피할 수 있는 방법이다. 세금이 워낙 많이 변경되면서 솔직히 거의 손을 놓고 있었다. 관련된 책을 읽을 생각도 하지 않았다. 이번에 저자가 책을 보내 준 덕분에 각잡고 읽을 수 있었다. 덕분에 꽤 많은 지식과 정보를 이 책을 통해 얻을 수 있었다. 모든 걸 전부 다 이해하거나 외우면서 읽지는 못했다. 내 능력이 그정도는 되지 않아서.

그럼에도 이 책을 읽으면서 현재의 세법 체계에 대한 대략적인 큰 틀은 확실히 이해할 수 있었다. 여전히 복잡하기에 어렵긴 해도 철저하게 지금 보유하고 있는 주택에 대한 세금은 여전히 힘들다. 대신에 이제 취득할 주택에 대해 세금을 고려한 투자 방법에 대해서는 확실히 읽으니 알게 되었다. 그걸 할 생각은 갖고 있지 않지만. 이렇게 복잡한 세금 체계는 정상은 아니라고 본다. 그렇기에 이 책같은 세금책을 읽으면서 도움을 받아야 하지 않을까한다. 쉽지 않아도 읽으면 큰 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 세금이 너무 어려워.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 그래도 알아야지 어쩌랴.

함께 읽을 책(세금 책은 지금 나온 책을 읽어야 하기에 아래 저자를 참고)

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주택임대사업자의 모든 것 - 필수품

2019년부터 부동산 관련되어 가장 인기있는 강의 중 하나가 부동산 세금이다. 그 어떤 강의보다 훨씬 더 많...

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투에이스의 부동산 절세의 기술

아마도 같은 책을 이렇게 여러 번 읽은 것은 처음이 아닐까한다. 물론 <부동산 절세의 기술>은 개정...

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부동산 절세 - 제네시스 박

전혀 관심 없이 살아가다 어느 순간 맞닿게 되는 것이 바로 세금이다. 이건 무조건 만나는 건 아니다. 대체...

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부동산의 미래 - 프롭테크

부동산의 미래 : 프롭테크 - 프롭테크가 여는 부동산 신기술의 세계
이상빈 지음 / 쌤앤파커스 / 2021년 4월

아마도 10년 전 부동산 투자를 했던 사람이 지금 온다면 완전히 깜짝 놀랄 것이다. 에전처럼 투자를 하려 한다면 번번히 이상하게도 좋은 물건을 놓칠 가능성이 크다. 10년 전만 해도 부지런히 발품을 팔아 남들보다 먼저 현장을 돌아다니며 물건을 발견했다. 지금도 여전히 그런 방법은 통한다. 그렇게 하면 너무 많은 시간이 들어 남들보다 다소 늦을 가능성도 있다. 지금은 예전과 달리 데이터를 많이 활용한다. 오히려 데이터를 어떤 식으로 다뤄야 하는지 공부한다.

부동산 투자인데 데이터를 보는 눈을 길러야 하는 다소 이상하지만 할 수밖에 없는 상황이 되었다. 이를 큰 틀에서 프롭테크라고 한다. 단어에서 느껴지는 것처럼 영어의 합성어다. property + technology의 앞자를 딴 단어다. 부동산과 기술이라는 합성어니 부동산 기술이 된다. 지금은 부동산 투자를 한다는 사람 중에 이런 데이터를 다루진 못하더라도 읽을 줄 모르면 도태된다. 이미 발 빠르게 수많은 데이터를 근거로 지역을 찾고 아파트를 검색해서 찾는다.

이를 근거로 투자 여부까지 전부 결정한 후에 현장을 방문하는 경우가 많다. 단순히 투자자 뿐만 아니라 일반 실거주를 위해서도 훌륭한 도구가 된다. 해당 아파트에 대한 각종 정보는 물론이고 거주민의 평가까지 알 수 있으니 프롭테크는 갈수록 중요도는 올라가고 피할래야 피할 수 없는 도구다. 처음에 이런 부분은 직방과 다방이 본격적으로 시작이라 할 수 있다. 당시에 나도 이런 아이디어를 갖고 있었다. 직방이 처음 나왔을 때는 단순히 중개 앱이었다.

아파트보다는 주로 원룸이나 빌라와 같은 주택 위주로 직거래를 동반하는 경우가 많았다. 직접 그 당시에는 이용을 했으니 말이다. 그러면서 전국에 있는 중개업소 중 제휴를 해서 KB부동산처럼 하면서 좀 더 업그레이드를 한다면 충분히 사업이 될 것이라고 생각을 했었다. 이를 통해 데이터를 모으면 꽤 괜찮을 것이라 판단은 했지만 전국은 물론이고 서울만으로도 내게는 벅차게 느껴졌다. 당시에 생각만 하고 그쳤는데 그 후에 호갱노노까지 생기면서 내가 생각한 구상처럼 되었다.

당시에 내가 프로그램을 만들줄 알았다면 시도해봤을텐데 아이디어만 있어 포기했다. 그 후로 지금 돌아가는 프롭테크의 시장을 본다면 이미 진행된 것을 넘어 그 이상으로 발전하고 있다. 부동산 투자에서 조금이라도 이렇게 되었으면 좋겠다고 생각하던 수 많은 것들이 현재 구현되고 있다. 단순히 아파트만 되는 것이 아닌 빌라나 토지에 건물까지 무척 다양한 앱이 나왔다. 여전히 아파트만큼 확실한 것은 아직 없긴 하다. 워낙 아파트는 데이터가 많고 구하기 쉬워 그렇겠지만.

거의 춘추전국시대라고 할만큼 수많은 데이터를 보여주는 프로그램이 많이 나왔다. 각자 장단점이 있어 필요에 따라 사용하고 활용하면 도움이 된다. 가장 고마워야 할 곳은 정부라고 생각한다. 정부가 그 많은 숫자를 공개하고 있다. 그것도 거의 실시간으로 공개하고 있어 지금과 같은 프로그램을 구현할 수 있게 되었다. 이러다보니 과거와 달리 부동산 투자가 거의 주식처럼 실시간으로 모든 정보가 공개되고 발빠르게 움직여야 한다. 여전히 느긋하게 하는 방법도 있지만.

프롭테크와 관련되어 여기까지가 내 생각이었는데 <부동산의 미래 : 프롭테크>를 읽어보니 훨씬 더 확장된 개념으로 쓰이고 있다. 가장 손쉽게 이해할 수 있는 에어비앤비도 프롭테크의 일종이다. 부동산과 관련된 모든 기술이 여기에 해당된다. 데이터만 의미하는 것이 아니다. 주택을 건축한다는 것은 일반인에게는 넘사벽이다. 꿈도 꾸지 못할 일인데 랜드북과 같은 프로그램은 지번만 있다면 어느 정도 건축을 할 수 있는 시뮬레이션을 돌려 알려줄 정도다.

공유경제처럼 공유 부동산도 뜨고 있다. 책에서 설명이 나왔지만 이미 10년 전부터 호프집은 주로 저녁에 문을 연다. 낮에는 공간을 전혀 사용하지 않는다. 이에 낮시간인 점심 식사를 뷔페로 활용하는 호프집이 많다. 이렇게 되면 호프집 사장도 좋고 그 시간만 활용해서 수익을 낼 수 있는 사람도 좋다. 이전까지는 수많은 서류가 필요했지만 이제는 이마저도 간단히 온라인으로 가능한 시대다. 나같은 경우에도 매도 후 직접 국세청에 스스로 신고를 하니 여러모로 편한다.

추가적으로 최근에는 광고가 별로 나오지 않지만 스마트 홈이라고 하여 인터넷으로 연결되어 집 내부에 있는 다양한 전자제품을 외부에서도 통제할 수 있는 기술도 발전했다. 인공지능이 내가 주로 사용하는 시간이나 맞추는 온도를 알아서 조절한다. 이런 것도 전부 프롭테크에 해당한다. 심지어 주택마저도 3D프린터로 만들기도 한다. 한국은 아직 대중화되지 않았지만 미국은 단독주택이 많다보니 이런 기술을 활용한 주택도 생기고 조립식으로 만들기도 한다. 가면 갈수록 발달하는 프롭테크를 이제는 꼭 활용해야 한다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 디테일은 살짝 떨어지는 느낌.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 프롭테크는 부동산에서 이제 필수

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빅데이터 부동산 투자 2021 대전망 - 데이터로 보는

부동산 관련되어 엄청나게 많은 툴이 나왔다. 이제는 아예 프롭테크라는 명칭이 생겼다. 초반에는 엑셀을 ...

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그래서 얼마 벌었대? - 빅데이터로 투자해서

어느덧 부동산도 데이터가 대중화 되었다. 데이터를 근거로 직접적인 투자를 하는 사람이든 아니든 데이터...

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부동산 천재 - 렘군

이번 부동산 상승장에 가장 큰 특징은 데이터의 유입이다. 과거에는 주먹구구식으로 돌아다니며 발품을 팔...

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서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 - 입주권

서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 - 오윤섭의 부동산 투자 인사이트
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2021년 3월

현재 상당히 애매한 상황이 펼쳐지고 있다. 서울 아파트는 가격 상승을 지난 7년 동안 했다. 이렇게 오랜 시간동안 쉼없이 서울아파트가 상승한 것은 내가 알기로는 데이터로 지수화한 후에는 처음 있는 일이다. 무엇 때문에 이렇게 되었는지에 대해서는 다양한 의견이 있다. 수요와 공급으로 이야기하는 사람도 있다. 유동성 문제로 보는 사람도 있다. 정부의 정책 실패로 보는 사람도 있다. 각자 어떤 가치관과 투자관과 세계관을 갖고 있느냐에 따라 다른 이야기를 한다.

무엇이 정답이라고 하기는 애매하다. 여러가지 복합적인 상황이 맞물려서 펼쳐지고 있다고 생각한다. 어느 하나만 놓고 이런 일이 벌어진다고 생각하지 않는다. 그렇기에는 우리가 살아가는 세상은 복잡계이다. 복잡계에서 벌어지는 모든 현상은 단 하나의 현상이 지배하지 않는다. 수없이 많은 것들이 서로 연결되고 연관되며 시너지 효과를 일으켜서 벌어진다. 반면에 대부분의 사람들은 이런 식의 설명을 좋아하지 않는다. 아주 단순하게 설명해야만 좋아한다.

틀리든 맞든 그렇게 해야 이해하기도 편하다. 이 중에서 가장 대표적인 것이 수요와 공급이다. 현재 수요에 비해 공급이 너무 적어 서울아파트 가격이 상승했다는 주장이다. 주장이라는 표현을 할 만큼 난 팩트라고 생각하지 않는다. 여러 요소 중 하나라고 볼 뿐이다. 이와 관련하여 다양한 의견을 제시하는 사람이 많다. 최근 몇 년을 놓고본다면 패턴이 존재하긴 했다. 대체적으로 상저하고라고 해야 한다. 상반기에는 서울아파트 가격이 다소 소강상태거나 하락했다.

하반기에 들어 서울 아파트 가격이 상승하면서 한 해의 등락률이 결국에는 상승으로 끝맺었다. 이게 무서운 것은 이런 패턴이 나타났다고 해도 보합하거나 하락하는 시기가 1~2달만 나타나도 갈등하고 어떻게 해야 할 지에 대한 결정을 내리지 못한다. 그러다 매도를 하는 사람도 있다. 매수를 하려던 사람도 눈치를 보다 다시 상승을 할 때 그때가서야 다소 후회하며 뒤늦은 매수를 선택한 경우가 많았다. 이렇게 해도 매수한 사람 입장에서는 가격이 상승했기에 심리적인 안정감을 가졌다.

제목이 <서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라>이다. 제목에서 유추할 수 있는 것은 서울 아파트가 상승할 것이지만 조만간 하락할 것이라는 뉘앙스다. 마지막으로 상승할 장에서 과감히 매수하라는 전략을 저자는 말한다. 대체적으로 2025년 정도를 바라본다. 꽤 많은 사람들이 2025년을 지목한다. 2025년 정도가 하락할 것이라 말이다. 가장 큰 이유는 역시나 수요와 공급이다. 현재 서울 아파트의 공급은 1~2년 내로는 별로 많지 않기에 상승을 지속할 듯하다.

그 후에는 꽤 많은 공급이 예정되어 있다. 3기 신도시를 비롯한 공급으로 상승이 멈출 것이라고 한다. 이번 상승기의 끝을 그 정도에서 끝나지 않을 것인가라는 예측을 하는 사람이 많다. 그 전에 유동성 문제에 따라 가격이 하락할 가능성에 대해서 이야기하는 사람은 많지 않다. 우선 유동성에 따른 하락은 지난 2008년에도 실질적으로 유동성 파티의 끝에 따른 하락이 아닌 실질적으로 공급에 따른 하락이라고 주장한다. 더구나 유동성이 언제 끝날지는 누구도 모른다.

유동성이 어떤 식으로 언제 끝날지도 모르는 상황에서 지레짐작으로 그걸 무서워서 매수를 주저하는 것은 올바른 판단이 아니라는 것이다. 이런 식으로 주장하는 전문가들이 꽤 많다. 결론은 어떻게 날 지는 결국에는 시간이 알려줄 듯하다. 이 책의 저자는 시종일관 일관성있게 거의 대부분 상급지에 대해 설명한다. 상급지를 기준으로 전망을 하고 시황을 설명한다. 동남권이라 표현하는 곳과 동마용성 정도까지 저자가 계속 이야기하는 서울 아파트의 시황이다.

이런 곳들이 거의 대부분 서울은 물론이고 수도권까지 주도하는 지역이라는 사실때문에 그런 듯도 하다. 한편으로는 그 정도만 제대로 분석해도 다른 지역에 미치는 파급력을 볼 때 충분하다고 생각하는지도 모르겠다. 이와 관련되어 저자는 특별한 일이 없다면 동남권 아파트를 매수하고 한다. 강남구, 서초구, 송파구, 강동구까지다. 혹시나 하락장이 오더라도 이 지역의 아파트를 매수한 상태에서 하락을 버티라고 한다. 특히나 지금의 세금체계에서 가장 강력히 매수를 권하는 것은 입주권이다.

입주권을 매수하면 최소한 그 기간동안 주택으로 산정되지 않아 세금을 내지 않는다. 서울 아파트는 입주 후 거주까지 채워야 하는 꽤 장기간 보유해야하지만 입주권을 매수한 상태에서 보유주택을 매도하고 입주하면 된다. 책은 블로그에 쓴 글을 편집한 듯하다. 책의 순서가 날짜 순대로 되지 않아 다소 내용이 왔다갔다 하는 느낌은 있었다. 서울 아파트가 어떤 식으로 진행 될 것인지에 대해 큰 그림을 그리고 싶은 사람은 저자의 책을 읽는다면 충분히 도움이 되지 않을까한다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 날짜 순대로 편집했다면.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 서울 아파트의 향방이 궁금하다면.

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부동산 가치 투자 - 오윤섭의

대체적으로 책 제목에 저자의 이름이 들어간다면 신뢰도가 높아질 것이라 보기 때문이다. 아무나 책 제목에...

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이제부터는 오를 곳만 오른다 - 핵심 지역

최근 부동산 가격이 상승하고 있다. 이런 표현을 할 때는 몇 년 동안은 서울, 수도권을 의미했다. 이런 상...

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부동산 투자 인사이트 - 부동산 데이터

몇 년전에 대구에서 강의를 할 일이 있었다. 당시에 자신이 운영하는 학원이 있는데 그곳에서 무료로 하라...

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빅데이터 부동산 투자 2021 대전망 - 데이터로 보는

빅데이터 부동산 투자 2021 대전망
김기원.이지윤 지음 / 클라우드나인 / 2021년 1월

부동산 관련되어 엄청나게 많은 툴이 나왔다. 이제는 아예 프롭테크라는 명칭이 생겼다. 초반에는 엑셀을 갖고 시작했던 데이터가 발전의 발전을 거듭해서 이제는 시각적으로도 훌륭한 프로그램들이 개발되었다. 개인들도 엑셀을 갖고 여전히 만들고 있기도 하다. 이런 데이터를 활용하는 것은 어디까지나 투자를 위해서 지역을 찾고 적정한 가격에 아파트를 매수하기 위해서다. 아파트라는 표현을 한 것은 대부분 데이터가 오로지 아파트만을 취급하기 때문이다.

초창기에 시작했던 여러 프롭테크는 어느덧 꽤 크게 성장한 곳들도 많다. 이를테면 직방 같은 경우 현재는 관련된 프로그램 뿐만 아니라 다양한 부동산 강의 같은 걸로도 유명해졌다. 여기에 호갱노노와 같은 프로그램도 합병해서 많은 사람들이 이용하고 있다. 지금은 부동산 투자를 한다고 하면서 이런 프로그램을 이용하지 않는 사람은 본 적이 없다. 오히려 이런 프로그램을 다루는 강의도 있을 정도다. 사실 굳이 그렇게까지 해야 하는가라는 생각도 들 정도다.

프로그램을 어떤 식으로 활용해야 하는지에 대해서 잘 알아야 하긴 하다. 그렇지 안다면 본인이 원하는 것을 못 찾는다. 이런 프로그램으로 과거와 달리 부동산 투자는 깜깜이가 아니다. 거의 그 즉시 어떤 지역이 저평가 되어 있고, 사람들이 몰려가는지 알려졌다. 모든 것들이 그만큼 투명하다. 과거에 비해 특정 지역의 가격이 상승과 하락이 무섭도록 빠르다. 흡사 주식처럼 실시간으로 중계되고 움직인다. 부동산에서 이런 움직임이 좋은지는 잘 모르겠다.

누군가 살아가는 아파트가 그런 식으로 움직이기에 말들이 많은 듯도 하다. 부동산의 움직임은 전체적으로 비슷하면서도 지역적으로 다르다. 전체 관점에서는 방향이 움직이지만 지역에 따라 상승하기도 하고, 하락하기도 한다. 과거에는 어느 정도 이런 흐름이 있었지만 지금은 전국적으로 약간의 시차를 두고 비슷하게 움직이고 있다. 이러다보니 누가 먼저 그럴만한 지역을 찾아 움직이느냐의 싸움이 된 듯도하다. 그만큼 이제는 부동산 데이터 프로그램의 활용도는 중요하다.

전작을 읽지 못해 딱히 뭐라 하긴 힘들지만 <빅데이터 부동산 투자 2021 대전망>은 저자 중 한 명인 김기원이 썼던 내용을 근거로 한다. 이번에 당시에 예측했던 것이 맞았는지 여부를 다시 리뷰하면서 향후 전망도 한다. 여기에 이지윤 저자가 동참해서 공저를 했다. 서로 역할이 어떤 식으로 분담되었는지 잘 모르겠으나 데이터를 근거로 알려준다. 자신감의 표현이겠지만 사실 살짝 걸리는 것은 과도한 자신감이다. 자신이 2년 전에 예측했던 것이 전부 맞았다는 식 말이다.

일단 과거는 관심없고 미래에 대한 부분만 살펴본다. 수많은 지역 중에 책에서는 꼭 꼬집어 유망지역을 소개한다. 강원도 원주시, 충남 서산시, 청주시 상당구, 전북 군산시, 창원시 진해구, 포항시 북구이다. 이 중에는 이미 움직이 시작된 지역도 있다. 책이라는 한계는 시차가 존재한다. 책을 집필하는 기간과 출판되는 기간이 꽤 걸린다. 더구나 나는 이 책을 지금 읽었지만 1월에 나온 책이다. 원래 부동산은 그정도로 빨리 움직이지 않았지만 지금은 무섭도록 빨리 움직인다.

소개한 지역은 뭘 갖고 택했는지도 중요하다. 책에서는 리치고라는 프로그램을 통해 알려줬다고 한다. 상당히 많은 기준을 소개한다. 매매와 전세 흐름, 전세대비 저평가 인덱스, 소득 대비 저평가, 물가 대비 저평가, 주택구매력지수로 저평가, 전세가율로 자본금 덜 드는 지역, 매매 전세수급지수로, 입주물랴으로, 지역별 미분양으로 파악한다. 살펴봐야 할 것은 꽤 많다. 이 중에서 특정 데이터를 좀 더 보라고 하진 않고 골고루 다 봐야 한다고 알려준다.

다만 이런 식으로 파악하는 방법을 알려주고 지역까지 찍어 준 것은 좋은데 정작 해당 프로그램을 활용하는 것은 쉽지 않았다. 프로그램이라는 것이 내가 직접 하나씩 클릭하면서 지역을 찾으려고 활용하는 것인데 그런 부분에 있어서 리치고 프로그램을 살펴보니 책에서처럼 자세하지는 않았다. 물론 찾고자 하는 아파트를 찾는 것은 가능했다. 난 솔직히 그보다는 책에서 소개한 지표등을 보고 싶었는데 그건 내 욕심이었던 듯한데 그 부분은 따로 유료로 해 주는듯은 하다.

책에서는 대략 2년 정도를 보는 듯하다. 현재는 임대차 보호법에 의해 2년보다는 4년을 고려하면 투자 할 부동산은 매수해야한다. 그런 점에서 좀 더 긴 시간을 염두에 두고 지역을 살펴봐야 할 듯하다. 현재는 다소 고평가 지역이 많이 소개되고 있다. 특히나 서울, 수도권은 꽤 많이 오른 상태에서 머물고 있어 조심하라고 책에서 알려준다. 현재는 워낙 많이 오른 지역은 약간 체념의 분위기도 느껴지는 분위기다. 이럴 때 데이터는 판단하는데 도움이 되지 않을까한다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 데이터가 잔뜩

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 과감한 지역 추천.

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