실전 상가투자 실전 꼬마빌딩 투자 - L5V2투자

실전 상가투자, 실전 꼬마빌딩투자
손오공 지음 / 북마을 / 2022년 1월

부동산 투자에서 마지막 단계로 상가나 토지 투자를 한다. 상가는 건물도 연결이 되어 있다. 아직까지 한국에서 부동산이라고 하면 아파트 투자가 먼저 떠오른다. 점차적으로 변하고 있지만 여전히 아파트 투자는 시세 차익을 노린다. 시세 차익을 크게 보아서 돈을 버는 것은 좋지만 시세 차익이라는 것이 한계가 있다. 시세차익은 내가 팔았을 때 돌아오지만 나는 매월 돈을 써야 한다. 이러다보니 분명히 자산은 많다고 생각되는데 정작 쓸 돈이 별로 없는 아이러니가 발생한다.

아파트 투자는 월세를 받는 것이 쉽지 않고 대출을 받아 월세 놓는 것도 어렵다. 이러니 자연스럽게 상가로 눈을 돌린다. 아파트는 어느 정도 공산품이라는 개념이 있다. 가격이 문제일 뿐 누군가는 들어와 산다. 공실이 잠시 생길 수 있어도 임차인을 구하는 것이 어렵진 않다. 대부분 가격이 상대적으로 높아 임차인을 못 구한다. 상가는 이와 달리 그곳에서 누군가 사업을 하는 곳이다. 사업을 하는 사람 입장에서는 임차료도 중요하지만 내가 그곳에서 장사를 잘 할 수 있을까다.

어느 곳에서 하든 상관없이 장사를 잘하는 장인급의 사업가는 중요하지 않지만 대부분은 입지를 중요하게 본다. 그렇게 상가 투자에 있어 이런 관점이 중요하다. 대체적으로 상가 투자하는 사람의 관점이나 그곳에서 사업을 하려는 사람의 관점은 그런 면에서 비슷하다. 잘못하면 상가투자를 해서 돈을 벌지 못하고 날리기도 한다. 상가는 대부분 관리비라는 것이 꽤 쎄다. 이를 감당하지 못하고 들어간 돈이 대출까지 겹쳐있으니 매월 허덕이다 큰 손해를 보는 경우가 많다.

상가투자를 할 때에 큰 고민을 하는 이유다. 상가 투자도 어느 정도 공식같은 것들이 있었다. 최근에는 이런 공식 대부분이 좀 틀렸다는 주장이 많다. 실제 상가에 적용되어 나온 공식이 아닌 이론을 위한 공식이라 실전에서 적용해보면 다른 결과가 나왔기 때문이다. 최근에 상가 투자 강의를 하는 사람들은 직접 자신이 상가투자를 해서 성공을 한 후에 이를 이론적으로 접목해서 사람들에게 알려주고 있다. 갈수록 더 많은 상가투자 강의를 하는 사람이 나타나고 있다.

그만큼 상가투자로 수익을 낸 사람이 많아졌다는 뜻이다. 여전히 두렵고 막막한 상가투자에서 도움이 된다. 상가투자 강의를 듣는 이유다. 내가 거주하는 주택과 달리 상가는 아는 것이 적기 때문이기도 하다. <실전 상가투자 실전 꼬마빌딩 투자>는 그렇게 상가투자를 어려워하는 사람들을 위한 투자서다. 저자는 무척이나 쉽게 썼고 기존의 틀린 부분을 알려주기 위해 썼다고 한다. 너무나 쉬운 상가투자를 사람들이 어려워해서 이 책을 썼다는 뭔가 사명감마저 느껴졌다.

책의 핵심은 LOVE다. 저자가 만든 공식이다. 이는 L5V2의 약자다. L5는 거시동선, 주동선, 접근성과 가시성, 구매수요, 상가공급의 약자다. V2는 상가가치분석법과 상가가치 증대법의 약자다. 이를 근거로 상가투자를 보는 법을 배우면 된다. 여기에 내가 투자하려는 상가의 임대료와 적정 가격을 산정하는 방법을 알려준다. 대체적으로 평당으로 계산해서 15만원을 미지노선으로 하고 20만 원은 되어야 투자할 만한 상가라고 알려준다. 참고할만하다.

책은 무척이나 친절하면서도 참 불친절하다. 무척이나 디테일하게 상가 투자하는 방법에 대해 많은 걸 알려준다. 너무 많다고 느껴질 정도다. 반명헤 불친절하게 느낀 것은 책 곳곳에서 저자의 전작에서 설명했다고 넘어간다. 나는 이 책을 처음으로 자자의 책을 접했는데 전작에서 다뤘으니 참고하라고 하면 어쩌란 말인가. 꼭 전작일 읽지 않아도 어느정도 쫓아가는데 문제는 없어도 말이다. 책은 강의 교재같은 느낌이 강했다. 편집에서 이 부분을 좀 걸렀어야 하지 않나 싶다.

책과 교재는 엄연히 다른 장르인데 말이다. 여기에 많은 물건을 보여주기는 하는데 그게 전부 경매물건이라 경매를 모르는 사람들은 어떻게 해야 할 지라고 생각하지 않을까. 또한 질문을 던진 후에 답을 주지 않는 경우도 있다. 교재라면 상관없는데 책이라면 답까지 줬어야 하지 않았을까 했다. 대신에 아주 친절하게 몇몇 지역을 선정해서 저자가 주장하는 L5V2방법으로 끊임없이 상가에 대한 분석을 해준다. 이에 대한 저자만의 대안을 제시하면서 투자방법을 알려준다.

책에 나온 분석은 어마어마하다. 엄청나게 많은 정보를 모아 알려준다. 여러 상가 책을 읽었는데 이 책만큼 자세히 알려주는 책이 없는 듯하다. 엄청나게 많은 물건이 나오고 문제도 나온다. 그걸 전부 다 풀거나 보진 않았다. 그것까지 저자가 요구한대로 다 해낸다면 상가 투자를 하는데 있어 손품으로 하는 건 어느 정도 해결될 듯도 하다. 직접 현장에 가서 부족한 부분을 채우는 것은 각자의 할 일이겠지만. 이 책은 <HOW 상가 꼬마빌딩 재테크>책을 읽어야 정확한 판단이 될 듯하다. 읽어야겠다. 그걸 노렸나?

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 강의 교재인 듯.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 디테일은 최고인 듯.

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지성의 돈되는 부동산 1인법인 - 절세

지성의 돈되는 부동산 1인법인 - 개정판
지성 지음, 이승현 감수 / 잇콘 / 2022년 2월

부동산 법인이 한국에서 꽤 열풍 아닌 열풍이 불 때가 있었다. 그 때에 가장 주목받고 사람들에게 관심을 받았던 사람이 <돈되는 부동산 1인 법인>의 저자인 지성이었다. 대부분 개인으로 부동산 투자를 하던 때에 법인으로 투자를 한다는 점이 사람들에게 신선하게 다가왔다. 법인은 대부분 사업을 하는데 있어 활용하는 하나의 객체라고 생각했다. 이를 부동산 투자하는데 활용한다는 점이 새롭게 다가왔다. 완전히 새로운 투자방법은 아니었지만 말이다.

이를 처음 알게 된 사람들에게는 아주 매력적으로 다가왔다. 무엇보다 세금 측면에서 골머리를 앓고 있는 사람들에게 1인 법인을 통해 투자할 때 절세가 된다는 점은 가장 큰 매력이었다. 그 이후 부동산 1인 법인은 어느덧 일반화가 되었다. 무엇보다 다주택자가 되면 세금을 내는 것이 너무 커졌다. 세금을 고려할 때 쉽게 부동산 투자 하기가 어려워졌다. 3주택자만 되어도 12%가 넘은 취득세를 내야 한다. 여기에 양도소득세도 만만치 않으니 엄두가 내기 힘들다.

개인이 부동산 투자를 할 때 절세할 부분은 극히 드물다. 법인은 이런 면에서 여러 용도로 절세할 부분이 생긴다. 그런 점 때문에 많은 사람들이 지금은 부동산 투자를 본격적으로 하려 할 때 1인 법인을 고려한다. 알음알음 지금은 많은 개인 투자자들이 법인을 만들어 부동산 투자를 하고 있다. 1개의 법인을 만들어 투자하는 사람도 있지만 몇 개의 법인을 만들어 투자하는 사람들도 있을 정도다. 법인은 일반 개인과 달리 무엇보다 수익과 손해를 등가할 수 있다.

여기에 개인이 할 수 없는 각종 공제가 가능하다. 이를 어떻게 활용할 것인지 많은 사람들이 궁금해했다. 이런 점에서 이 책은 시원하게 가지런운 부부을 긁어줘서 사람들에게 큰 인기를 얻었다. 문제는 시간이 지나면서 꽤 많은 것이 변했다. 무엇보다 부동산 관련 세금이 어마어마하게 변했다. 그동안 다주택자를 옭아메는 쪽으로 변경되었다. 이러자 많은 사람들이 법인으로 몰려가 투자를 하니 각종 뉴스에서 이에 대한 기사를 다뤘다. 또다시 법인도 세금을 힘들게 했다.

이러니 이전 책은 큰 틀에서 법인을 어떤 식으로 활용할 것인지에 대한 부분은 도움이 되지만 절세 측면은 오판할 가능성이 있었다. 괜히 그 책을 믿고 부동산 투자에서 잘못 활용하면 오히려 손해가 커질 수도 있다. 이런 걸 대부분 책을 읽은 사람이 스스로 따로 살펴봐야지만 아쉽게도 곧이곧대로 믿고 부동산 투자에 활용하는 사람들이 있다. 그런 사람들은 나중에 볼멘 소리를 하면서 책에서 얻은 정보를 철썩처럼 믿고 투자한 후에 잘못되었다고 한탄을 하기도 한다.

그렇게 볼 때 이 책이 새로운 세금적인 면을 반영해서 개정판이 나오는 것은 필연인 듯하다. 그게 아니라면 어떻게 볼 때 절판을 하는 것이 맞을 수도 있다. 안타깝게도 한국에서 부동산 관련해서 세금 체계가 너무나 수시로 변한다. 큰틀에서 과세 체계를 정한 후에 해야 할 텐데 그때마다 세금 체계가 변경되면서 모순 되는 것마저 생겼다. 이런 상황에서 세금과 관련되어 잘못된 정보와 지식으로 투자하면 큰 낭패를 본다. 더 안타깝게도 이런 부분을 세무사도 헛갈려 할 정도다.

부동산 투자를 하는 사람들이 가장 목이 마르니 스스로 찾아 해야 하는 것은 맞겠지만 이것이 과연 올바른 일인가에 대한 의문은 있다. 최신 세금 체계가 반영된 책을 읽는 것이 그런 면에서 좋다. 한 때는 법인을 통해 절세하는 것보다는 빼돌리는 것에 대한 이야기가 많았다. 1인 법인이니 이를 활용하기보다 악용하는 사례를 말한다. 지금은 이런 점에 대해 워낙 많이 알려져서 역설적으로 대부분 사람들이 투명하게 법인의 테두리 안에서 기장을 하고 있다.

개인사업자와 달리 법인은 복식부기라는 걸 해야 한다. 한마디로 법인에서 사용한 지출을 명확하고 투명하게 전부 기입해야 한다. 기입한 걸 근거로 나중에 전부 비용으로 처리할 수 있게 된다. 그 덕분에 나중에 주택 매도를 할 때 비용 처리가 가능하여 세후 소득이 커진다. 개인일 때는 그런 비용 처리 부분이 워낙 적어 하기가 힘들다. 법인일 때는 단순히 부동산 양도 차익만 따지는 것이 아니다. 1년을 통틀어 플러스와 마이너스를 해서 세후 수익이 결정된다.

여기에 또 다른 점은 손해가 났을 때를 이를 이연할 수 있다. 그 해에 손해가 난 걸 해당 년도에만 적용하는 것이 아닌 다음 해에도 그 손해를 이익났을 때 합산할 수 있다. 덕분에 수익이 크게 나서 세금을 많이 내게 되었을 때 오히려 적게 낼 수 있게 된다. 이처럼 다양한 방법을 통해 부동산 투자에 대한 손실과 수익이 세전이 아닌 세후로 도움이 되어 최근에는 부동산 1인 법인을 많이 고려하고 있다. 그런 측면이 국가 차원에서도 도움도 된다고 할 수 있으니 거꾸로 볼 때 더욱 선진국가가 되는지도 모르겠다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 처음인 사람이 읽어내기는 녹록치 않다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 투자에서 1인 법인은 이제 필수일 수도.

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부동산 세금의 정석 - 알아야 한다

언제나 세금은 항상 논란의 대상이 된다. 기존과 다른 방식으로 접근했을 때 더욱 그렇다. 다른 것과 달리 ...

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부동산 절세 - 제네시스 박

전혀 관심 없이 살아가다 어느 순간 맞닿게 되는 것이 바로 세금이다. 이건 무조건 만나는 건 아니다. 대체...

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주택임대사업자의 모든 것 - 필수품

2019년부터 부동산 관련되어 가장 인기있는 강의 중 하나가 부동산 세금이다. 그 어떤 강의보다 훨씬 더 많...

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지식산업센터 - 투자의 정석

지식산업센터 투자의 정석 - 수익형과 차익형 두 마리 토끼를 잡는
나눔부자(김형일) 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 11월

부동산 시장도 흐르는 물처럼 언제나 새로운 물결이 오고 간다. 시대에 따라 달라지고 정부의 규제에 따라 또 다른 흐름이 나온다. 최근 부동산 투자와 관련되어 아파트 투자는 다소 힘들어졌다. 각종 규제가 아주 촘촘하게 엮여있어 투자한다는 것이 녹록치 않다. 여전히 그 와중에도 법인을 이용하거나 기타 방법으로 투자를 하긴 한다. 그럼에도 주택 투자가 쉽지 않은 건 사실이다. 1~2채 정도를 투자한다면 크게 문제 될 것은 없겠지만 그 이상 투자는 어렵다.

이런 사람들이 부동산 투자와 관련되어 발 빠르게 움직이고 있는 대상은 시간이 지나며 달라지고 있다. 오피스텔 투자도 한다. 그 외에도 다양한 투자로 현재는 이어지고 있다. 그 중에서 최근에 가장 핫한 분야 중 하나가 지식산업센터다. 예전에는 창고형공장이라 불렸는데 지금은 다소 세련된 이미지와 네이밍으로 탈바꿈했다. 창고형 공장이라 불린 이유는 제조업 공장을 부수고 다시 건축했을 때 이전과 달라졌다. 주로 서울에 생겼던 곳인데 구로,가산, 영등포 지역이 많았다.

이런 곳에는 지금과 달리 예전에는 각종 공장이 밀집되어 있었다. 봉제공장 같은 의류업같은 것도 많았다. 시대의 흐름이 변화하면서 어쩔 수 없이 공장은 더이상 운영되지 않았다. 근무하던 직원들은 전부 뿔뿔히 흩어졌고 공장에는 기계만 덩그러니 있었다. 좀 더 시간이 지나면서 에이스건설같은 곳이 이런 곳을 창고형공장으로 건설했다. 이전과 달리 도심지의 건물같은 곳으로 변했는데 법령이 조금 달랐다. 공장을 부수고 다시 짓기 위한 여러 제도가 달랐다.

이런 곳은 대부분 대기업보다는 벤처기업이 주로 모였다. 처음에는 아무나 이런 것을 매입할 수 없었다. 법령에 근거해서 자격이 되는 법인이나 개인만 매수할 수 있었다. 산업단지에 들어섰기 때문이다. 초반에는 주로 임대수익 목적으로 사람들은 매수를 했다. 약간 편법 아닌 걸 이용해서 매수하는 경우도 있었다. 시간이 좀 더 지나 산업단지가 아닌 곳에도 창고형 공장이 생겼고 이때부터 대략적으로 지식산업센터라는 좀 더 고급스러운 이름으로 변경된 듯하다.

지식산업센터도 여전히 임대수익으로 사람들은 접근했다. 다만 이전과 달라진 점은 시간이 지나면서 지식산업센터가 분양가보다 가격이 상승했다. 가격이 상승한 것만 본다면 그저 풍부한 유동성으로 여러 자산이 상승한 효과를 똑같이 봤다고 할 수 있다. 그렇게 눈에 들어올 정도로 가격이 상승한 것은 아니었지만 어느순간부터 사람들은 새로운 투자처를 찾았고 입맛에 맞는 곳으로 지식산업센터가 선택되었다. 어떻게 보면 이보다 더 좋은 투자처는 없어보이기도 한다.

자신이 직접 들어가지 않아도 임대를 주고 가격상승까지 누릴 수 있다. 분양받는 것도 초반에는 그리 어렵지 않았는데 이제는 경쟁률이 치열해서 쉽게 받을 수 없게 되었다. 여러가지 좋은 점이 있지만 그중에서도 좋은 것은 먼저 대출이 가능하다는 점이다. 대출이 이 책인 <지식산업센터 투자의 정석>에 근거하면 90%가 가능하다. 이 부분은 책은 시차가 좀 있기에 아직도 그런지는 정확하지 않다. 흔히 말하는 적은 돈으로 매입할 수 있으니 관심이 갈 수밖에 없다.

많은 사람들이 가장 즐겨하는 아파트 투자는 규제로 쉽지 않지만 지식산업센터는 이런 규제에서 좀 더 자유롭다. 매매하는 데 있어 세금이 좀 더 유연하다. 보유하고 있을 때의 세금도 마찬가지다. 재미있는 건 1개를 소유하면 주택이 좋겠지만 갯수를 늘리게 된다면 주택과는 비교도 되지 않을 정도다. 보유세는 주택에 대해서는 거의 징벌세라고 할 정도로 주택이 많을수록 보유세가 늘어난다. 종부세로 불리는 이런 세금이 지식산업센터는 역설적으로 적다.

지식산업센터도 잘 골라야 한다. 최근에 워낙 우후죽순으로 돈이 된다고 하니 많이 생기고 있다. 결국에는 그곳에서 일을 해야 하는 장소다. 주변에 아무것도 없는 곳에 생긴다면 아무런 의미가 없다. 건물만 덩그라니 있을테니 말이다. 물론 이 책에서 설명한 것처럼 다른 거 신경쓰지 말고 수도권만 보면 된다. 어차피 전체 지식산업센터에서 80% 정도가 수도권에 있다. 그 중에서도 거의 대다수는 또 서울에 있다 .그러니 서울만 신경써서 잘 해도 충분하다고 알려준다.

책에서 분양은 내년부터는 전매가 안 되니 올 해 안에 빨리 매수하라고 하는데 책을 쓴 시기와 나온 시차가 존재하다보니 그건 좀 힘들지 않을까한다. 저자가 분양은 포기하고 프리미엄을 주더라도 그냥 사라고 하니 어차피 분양은 신경 안 써도 될 듯하다. 책은 내용이 다소 심플하다. 지식산업센터의 투자가 그만큼 어려운 것이 많지 않다는 뜻이 된다. 저자가 필요한 핵심만 꼭 집어 설명했거나. 이 책만 읽고도 지식산업센터를 할 수 있다고 저자가 설명하니 관심 있는 사람이라면 괜찮을 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 무조건 오른다고만 한다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 지식산업센터 투자를 하려 한다면.

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당신만 몰랐던 부동산 투자 - 다양한 투자 방법

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부동산의 미래 : 프롭테크

아마도 10년 전 부동산 투자를 했던 사람이 지금 온다면 완전히 깜짝 놀랄 것이다. 에전처럼 투자를 하려 ...

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지식산업센터 투자 - 무조건 성공하는

이런 경우는 극히 드물지 않을까 한다. 첫 책을 연속으로 시리즈도 아닌데 2권을 거의 동시에 펴낸 경우 말...

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재개발 투자의 정석 - 지역 찾기

재개발 투자의 정석 - 어디서부터 공부해야 할지 막막한 당신에게
서쪽도사(우은제) 지음 / 경향BP / 2021년 10월

언제나 신간은 현재의 유행을 알 수 있게 해준다. 현재 부동산 분야에서 유행은 재개발이다. 유행이라는 표현은 다소 안 어울리기도 하지만 실제로 최근에 나오는 부동산 책중에 그나마 인기를 끌고 있는 건 재개발 분야다. 전체적으로 부동산 책 자체가 이전에 비해서는 다소 뜸해지기도 했고 사람들이 상대적으로 덜 읽는다. 그런 와중에도 재개발 책은 꽤 많은 사람들이 선택한다. 이건 지금 부동산 투자를 하려는 사람들에게 가장 관심있는 영역이기 때문이다.

갭투자가 유행을 할 때와 달리 지금은 어지간한 아파트는 갭이 꽤 벌어졌다. 갭이 적은 아파트는 1억 이하 아파트로 세금 등 때문에 몰리고 있다. 이러쿵 저러쿵 해도 부동산 투자에서 많은 사람들의 관심은 서울, 수도권이다. 요쪽 지역을 투자하기에 갭은 꽤 벌어졌는데 그에 비해서 가격 상승에 대해서는 예전에 비해서는 기대치가 많이 낮아졌다. 청약도 인기를 얻었지만 각종 규제와 쉽지 않다. 여전히 청약시장은 뜨겁고 당첨이 되면 좋지만 실거주자 이외는 힘들어졌다.

청약 당첨도 힘들지만 실거주 요건을 채우는 것이 쉽지 않다. 거기에 대출마자도 어렵다. 이러자 사람들이 관심을 갖게 된 것이 재개발이다. 입주권이라는 표현을 하면서 새아파트를 나도 사고 싶지만 너무 비싸서 엄두도 안 난다. 새아파트가 될 것을 사면 되지 않을까. 새아파트가 아직은 아니라서 상대적으로 저렴하다. 새아파트가 언제 될지는 정확히 몰라도 확실하다면 사람들은 사려고한다. 재개발은 대체적으로 특별한 일이 없으면 빌라를 의미한다.

대부분 빌라는 다소 노후화가 되었다. 현재는 이를 썩빌이라는 표현을 한다. 그다지 유쾌한 단어는 아니지만 빌라가 그만큼 오래되었다는 뜻이다. 주택이 오래되면 고쳐쓰기는 힘들고 부수고 다시 건축해야 한다. 아파트에 비해 빌라는 관리가 훨씬 못하기에 비슷한 건축 년도라도 노후화가 상당히 크다. 빌라를 부수고 다시 건축하는 것보다는 해당 지역 전체를 함께 하는 것이 여러모로 유리하다. 대부분 이렇게 노후화된 빌라가 많은 곳은 지역 전체가 기반시설이 다소 약하다.

도로도 좁아 차가 다니기도 힘들고, 공원 등의 시설도 부족해서 쾌적함이 적다. 노후화가 많은 지역은 이를 위해 신축빌라로 건축하기보다는 전체를 전부 한꺼번에 부수고 아파트를 비롯해서 건축하는 것이 훨씬 더 유리하다. 주택 자체의 가격면에서도 유리하고 각종 도로 등이 넓직하고 들어서기에 쾌적함을 마을 전체에 선사한다. 워낙 여러 사람이 함께 추진을 해야 하니 마음이 일치하는 건 아니다. 각자의 사정이 있으니 그 생각을 한 마음으로 모으는 것도 쉽지는 않다.

그럼에도 재개발은 지금과 같은 상승기에는 너도 나도 탐을 내며 뛰어들게 된다. 자신이 살고 있는 주택 바로 옆에 신축아파트가 들어서며 가격이 뛰는 걸 보면 우리라고 못할 이유는 없다고 본다. 직접 가격상승을 보니 군침이 나는게 사실이다. 재개발을 통해 더 좋은 동네로 탈바꿈하는 것도 분명한 사실이다. <재개발 투자의 정석>은 서쪽도사라는 사람이 쓴 책이다. 강의가 5초만에 마감된다고 하니 대단하다. 나도 강의를 하지만 5일이 지나도 마감이 안 되는데...

책은 저자가 자신이 투자했던 재개발 사례를 근거로 방법을 알려준다. 이 책이 최근 인기를 끈 재개발 책과 다른 점은 방법론보다는 지역적인 면이다. 어떤 지역을 선택하고 해당 지역에 어떤 식으로 접근할 것인지에 대해 잘 알려준다. 다른 책이 방법에 대해 잘 설명했다면 이 책은 접근에 대해 잘 설명했다. 계산하는 방법이나 투자 수익에 대한 계산은 나오지 않는다. 다른 책들이 그 부분을 좀 더 강조했다면 이 책은 투자를 위해 어떤 지역과 빌라를 선택할지다.

굳이 저자의 강의생이 했던 사례까지 한 이유는 잘 모르겠다. 그 사례가 자세한 것은 아니고 그저 어떤 지역에 있는 물건을 매수해서 수익이 났다는 정도라서 말이다. 손품을 위한 사이트로 경기도와 인천의 추정 분담금 시스템을 알려준 건 도움이 꽤 될 듯하다. 서울의 클린업시스템과 거의 흡사한 시스템이라 보기에도 편하다. 그중에서 재배갤 투자원칙 7가지가 눈여겨보면 좋다. 빨리 부서질 곳, 지역 토박이가 선호하는 곳, 무조건 대단지가 될 곳.

조합원수 대비 일반분양 세대수가 많은 곳, 주변 아파트 가격이 높은 곳, 전체적으로 개발되는 곳, 자연환경이 좋은 곳. 이런 곳들은 굳이 재개발이 아니더라도 부동산에서 입지를 고려한 투자를 할 때 반드시 참고하는 것이니 적용하면 좋다. 실거주보다는 투자에 좀 더 방점이 찍힌 책이다. 이를 위해서 다주택자들을 위해서는 주택이 아닌 상가를 권한다. 상가 중에서도 주택으로 변할 가능성이 큰 곳이라면 여러모로 이득이다. 최근 재개발이 가장 각광받는 부동산 투자니 읽어보면 좋다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 여러 재개발 책 중 하나
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산과 재개발을 함께 배운다면

함께 읽을 책

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대한민국 재건축 재개발 지도 - 사진 한 장

아마도 지금까지 읽은 부동산 책 중에 이 책만큼 도입부가 강렬한 책은 없었던 듯하다. 소설은 대게 첫 문...

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로또 재개발 - 보상마진

확실히 지금 부동산에서 대세는 누가 뭐래도 재건축과 재개발인 듯하다. 그 중에서도 재개발이 더욱 큰 각...

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돈되는 재건축 재개발 2 - 열정이 넘쳐

저자의 전작인 <재건축 재개발> 투자책은 나름 참신한(?) 기법을 세상에 선 보였다. 세대당 대지지분...

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당신만 몰랐던 부동산 투자 - 다양한 투자 방법

당신만 몰랐던 부동산 투자 - 입지의 신 빠숑과 임장의 신 블루999의 투자 비법
김학렬(빠숑).김우람(블루999) 지음 / 베가북스 / 2021년 10월

서울, 수도권의 아파트 가격이 계속 상승했다. 지난 몇 년 동안 단 한 해도 빠지지 않고 올랐다. 1년을 놓고 볼 때 하락한 시기도 있었지만 년초 대비로 볼 때 전부 올랐다. 이렇게 오르니 많은 사람들이 관심을 갖고 뛰어들었다. 투자자라고 하는 사람들뿐만 아니라 실수요자들도 함께 뛰어들었다. 시간이 지나면서 투자자들보다는 실수요자가 서울, 수도권에 많이 뛰어 들었다. 이로 인해 아파트 가격 상승을 막기 위해 정부는 다양한 규제를 하나씩 시장에 내놓았다.

현재 허들이 엄청나게 높아져서 이를 감당할 수 없는 투자자들은 진작에 관망모드로 들어갔다. 실수요자들은 무리를 해서도 아파트 한 채를 마련하기 위해 노력했다. 대체적으로 당장 아파트에 입주가 불가능하니 전세를 끼고 샀으니 이들을 투자자로 봐도 될 듯하지만 뉘앙스가 다르다고 할 수 있다. 이런 상황이 펼쳐지면서 투자자와 실수요자의 구분이 다소 모호해졌다. 거의 칼로 물을 자르듯이 딱 잘라 구분해서 규제를 할 수는 없는 상황이 펼쳐지면서 불만은 늘었다.

그렇다해도 현재 서울과 수도권에 갭투자를 하는 사람들은 거의 대부분 실수요자라고 할 수 있다. 규제도 규제지만 세금 측면에서 가격이 상승해도 이득이 그다지 크지 않아 그렇다. 사람들이 대부분 눈을 다른 곳으로 돌리면서 유행처럼 그때마다 몰려가는 투자처가 생겼다. 과거와 달리 거의 실시간으로 단톡 등으로 정보가 전달되면서 사람들이 몰려갔다. 갈수록 부동산 투자를 하기 힘들어졌지만 여전히 열심히 임장하면서 투자를 하는 사람들도 많이 있다.

이 책인 <당신만 몰랐던 부동산 투자>는 제목에 들어간 것처럼 부동산 투자를 알려준다. 실수요자나 실거주를 하려는 사람들을 위한 책은 아니다. 투자를 하고 싶은 사람들에게 이런 투자처와 방법이 있으니 참고하라는 뜻이다. 책은 임장의 신(닉네임이 너무 거창하지 않나하지만)이라는 블루 999와 입지 전문가 빠숑(여기도 신이라고 표현했네)가 공동 저술을 했다. 읽어보니 책의 80% 이상은 블루999가 현장에서 직접 돌아다니며 쓴 임장보고서를 근거로 쓴 듯하다.

갭투자에 대해 첫번째로 알려준다. 갭투자는 이제 누구나 다 알고 있는 주택 투자 방법이 되었다. 갭투자를 위한 전제 조건은 전세다. 전세가 없다면 갭투자는 존재할 수 없다. 한국에서만 존재하는 투자 방법이라 할 수 있다. 갭투자에서 제일 중요한 것은 전세가와 매매가의 차이다. 얼마나 차이가 나느냐가 핵심이다. 대체적으로 갭이 적은 걸 투자하기 마련인데 그보다는 전세가가 향후에도 상승할 것인가가 더 중요하지 않을까한다. 이런 주택을 찾아 투자하는 방법이라 본다.

전세가율이 너무 큰 차이가 난다면 매매가가 더이상 상승하기는 힘들다. 이와 관련되어 최근에는 공시지가 1억 이하 아파트가 유행이다. 이는 주택에 대한 세금 때문에 그렇다. 다주택자가 되면 낼 세금을 따지면 어느 정도 가격이 큰 폭으로 상승하지 않으면 무의미해졌다. 이를 벗어나는 방법이 공시지가 1억 이하 아파트를 매수하는 것이다. 이러다보니 광역시도 아닌 그보다 인구가 적은 도시로 사람들이 몰려갔다. 그로 인해 청주 등은 움직임이 없던 아파트가 꿈틀거리며 상승했다.

책에는 이외에도 목포를 소개한다. 지난 1년 동안 목포는 거의 움직임이 없었고 오히려 하락을 하다 최근에 그나마 하락은 멈춘 상태다. 아마도 미리 선점하려는 투자자들이 있기에 소개한 것이 아닐까한다. 다음으로 썩빌을 소개한다. 썩은 빌리라는 뜻인데 이런 걸 투자한다고 하니 다소 의아할 수 있는데 결국에는 현재가 아닌 미래를 보는 투자 방법이다. 빌라가 썩을 정도로 오래 되었기에 뭐라도 해야한다. 재개발이나 가로정비사업이든 뭐라도 하지 않을까에 대한 기대다.

이런 기대감은 또한 정부가 최근에 다소 면적이 적은 지역이라도 손쉽게 개발 하 수 있게 만든 덕분에 유행이 되었다. 이런 걸 보면 투자자들은 정부를 욕하지만 정부가 판을 깔아주는 걸 부지런히 쫓아다닌다. 대부분 서울 지역을 소개하는 데 아직까지 아파트 비중이 50% 정도니 충분히 개발 될 가능성이 풍부하다. 인천처럼 상대적으로 저렴한 지역도 있는데 조심할 필요는 있어 보인다. 주택에 대한 규제가 크다보니 자연스럽게 오피스텔에 대한 관심을 넘어 투자하는 사람들이 많아졌다.

취득세가 높을 지라도 다주택자에게는 오히려 취득세거 더 낮다. 도심 중심에 있는 오피스텔은 임대를 선호하는 임차인도 많은데 수익형에서 차익형으로 덕분에 변했다. 최근에는 이런 유행을 근거로 하이엔드 오피스텔이 있는데 워낙 초고가에 세대수도 작아 아무나 매수할 수 있는 투자처는 아니라 본다. 마지막으로 지식산업센터다. 이마저도 수익형에서 차익형으로 최근에는 변했다. 어떻게 보면 낮은 금리에 부동산 투자를 하려는 투자자들에게는 모든 게 돈으로 변하는 듯도 하다.

끝으로 꼬마빌딩과 토지도 함께 소개를 한다. 이 부분은 너무 짧게 소개하고 있어 이걸 근거로 투자하기는 좀 힘들 듯하고 그런 투자도 있구나라는 정도로 아는 걸로 되지 않을까한다. 책의 가장 큰 장점은 실제로 현장을 돌아다니면서 해당 장소에 갔을 당시의 분위기가 잘 소개되었다는 점이다. 현장에서 캐치할 수 있는 점이 소개되어 있다. 2021년 후반기인 지금 어떤 부동산 투자를 해야 할 지를 알고 싶은 사람이라면 이 책을 통해 배울 수 있으리라 본다.

증정 받아 읽었습니다.(커다란 도장과 함께)

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 1,2장을 좀 더 많이 풀었으면.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 당신도 알게되는 부동산 투자 방법

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