로또 재개발 - 보상마진

친절한 고수의 LOTTO 재개발
정현석(잘사는흥부) 지음 / 다다리더스 / 2021년 9월

확실히 지금 부동산에서 대세는 누가 뭐래도 재건축과 재개발인 듯하다. 그 중에서도 재개발이 더욱 큰 각광을 받고 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 듯하다. 의도치 않게 지난 한 달 동안 무려 3권이나 되는 재개발 관련 책을 읽게 되었다. 일부러 찾아 읽은 것이 아닌 재개발 책이 신간으로 나와 읽게 되었다. 공교롭게도 이렇게 비슷한 시기에 같은 분야의 책이 동시에 나온다는 점도 신기하다. 그만큼 지금 부동산에서 가장 많은 사람들이 관심 갖는 주택 구입 유형이다.

좁게는 지난 1년을 볼 때 갭투자 등은 여전히 성행하지만 쉽지 않다. 어느 정도 자금이 있는 사람들에게 가격 상승이라는 측면에서 쉽게 움직이지 못하게 만든다. 취득세와 양도 소득세나 보유세를 볼 때 과연 투자를 할 가치가 있는가이 대한 고민을 하게 된다. 세금 때문이라도 어지간한 투자수익은 오히려 실수령금이 터무니 없게 작아진다. 이런 상황이니 대부분 망설이게 된다. 이럴 때 재개발은 나름 좋은 대안이 된다. 누구나 원하는 신축을 매수할 수 있는 기회다.

갭 투자 등은 이미 상승한 상태에서 더 오를 것을 기대하면서 투자하는 방법이다. 이에 반해 재개발은 어떻게 보면 분양가 상한제와 같은 제도적인 혜택으로 인해 수익을 볼 수 있는 기회가 더 높다. 특별한 일이 없다면 확정 수익이 가능할 정도다. 분양가와 기존 입주가 끝난 신축 아파트와 비교하면 충분히 메리트가 많다. 이를 얻을 가장 좋은 방법은 일반 분양이다. 당첨만 된다면 시세 차익을 그 자리에서 즉시 볼 수 있다. 문제는 당첨될 확률이 너무 적다는 점이다.

확률상 당첨될 가능성이 적으니 다음으로 좋은 것은 신축아파트가 될 가능성이 높은 구축 주택을 매수하는 것이다. 재건축이나 재개발이 이런 면에서 자연스럽게 사람들의 관심을 끌어낼 수밖에 없다. 재건축은 어느 정도 많은 부분에 있어 공개된 것이 많이 상대적으로 먹을 것이 별로 없다. 재개발은 그런 면에서 사람들의 주저하는 면이 있기에 기회가 좀 더 크다. 재개발은 아파트가 아니라서 여러면에서 투자를 하는 것이 힘들고 어렵다는 인상이 아무래도 크다.

이미 몇 년전부터 재개발도 그렇게 힘든 것은 아니라고 알려져있다. 새롭게 지식과 이론과 현장 경험으로 무장한 투자자들이 선진입하며 자신들의 노하우를 많이 알려주고 있었다. 상대적으로 책이 나오지 않았는데 이제는 책마저 많이 나온다. 각 책마다 각자의 핵심 포인트가 있다. 그 부분을 좀 더 눈여겨보고 읽으면 좋다. <친절한 고수의 LOTTO 재개발>은 보상마진이라는 개념을 들고 나왔다. 다른 책에서는 볼 수 없었던 개념이라 흥미를 갖고 읽을 수 있었다.

보상마진은 마진이라는 표현처럼 수익이다. 내가 이걸 투자하면서 받는 보상을 말한다. 단순하게 본다면 내가 투자한 재개발 물건과 주변에 있는 비교대상과의 차이라 할 수 있다. 내가 프리미엄까지 포함해서 구입한 금액에 향후 낼 분담금까지 포함해서 5억이다. 주변 비교대상인 신축 아파트가 현재 7억에 거래된다. 이럴 때 보상마진은 2억이 된다. 여기서 끝나는 것은 또 아니다. 대체적으로 이 정도에 재개발 투자를 할 때 계산하고 투자여부를 결정한다.

여기에 책의 저자는 추가적인 마진을 따져본다. 입지마진, 연식마진, 세대수마진, 브랜드마진, 기타마진까지 기본마진에 더해 수익을 계산한다. 주변에 비교대상에 비해 입지가 더 좋은가, 나쁜가를 살펴 플러스 마이너스를 한다. 세대수가 더 많은지와 브랜드가 더 좋은지, 건폐율 등에 따라 동과 동 간격 등을 포함한다. 이렇게 해서 최종적으로 마진을 계산한다. 이렇게 하면 단순히 내가 얻는 수익이 현재가 아닌 미래에 어느 정도 될 것인지를 보고서 투자를 선택한다.

여러 마진을 계산할 때 무조건 좋게 하는 것은 아니고 냉정하게 판단하고 결정해야 한다. 이를 위해 책에서는 몇 군데의 실제 현장에 나온 예를 근거로 계산을 한다. 대부분 좋게 평가된다는 한계(?)는 있다. 실제 사업장을 갖고 하니 아마도 나쁘게 평가하는 것은 힘들지 않았을까한다. 그렇다하더라도 그런 예시도 계산해서 보여줬으면 더 좋지 않았을까 한다. 계산할 때는 현재가 아닌 미래이기에 보정률을 넣어준다. 책에서 나온 모든 사례가 다 긍정적이긴 했다.

재개발 투자를 위해서는 상당히 복잡한 계산이 필요할 것 같은데 이걸 나름 편하게 도식화 한 것이 이 책의 가장 큰 장점이다. 그 외에도 직접적으로 현장에서 진행되고 있는 물건을 근거로 계산을 보여줬기에 그대로 따라하면 된다. 다른 지역을 책에 나온 것처럼 표를 만든 후에 하나씩 기입해서 투자여부를 결정하면 판단에 도움이 될 듯하다. 단순히 표만 만드는 것이 아닌 자잘한 팁도 함께 알려주고 있어 이를 적용해서 재개발 물건을 대입해서 살펴보면 괜찮을 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

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대한민국 재건축 재개발 지도 - 사진 한 장

아마도 지금까지 읽은 부동산 책 중에 이 책만큼 도입부가 강렬한 책은 없었던 듯하다. 소설은 대게 첫 문...

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재개발 모르면 부자될 수 없다 - 입주권

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서울 재개발 투자지도 - 한 권으로 끝내는

표현은 다소 그렇지만 부동산이 상승할 때 대부분 중간 이상에서 가장 각광을 받는 분야가 재건축과 재개발...

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대한민국 재건축 재개발 지도 - 사진 한 장

대한민국 재건축 재개발 지도 - 되는 곳만 골라 발 빠르게 투자하는
정지영 지음 / 다산북스 / 2021년 8월

아마도 지금까지 읽은 부동산 책 중에 이 책만큼 도입부가 강렬한 책은 없었던 듯하다. 소설은 대게 첫 문장과 문단에서 독자를 확 사로잡았을 때 두고두고 회자가 된다. 가장 유명한 문구가 <안나 카레리나>에 나오는 '행복한 가족은 모두 엇비슷하고 불행한 가족은 불행한 이유가 제각기 다르다.'이다. 이처럼 사람들이 좋아하는 소설은 첫문장이 그만큼 중요하다. 이 뿐만 아니라 대박나는 영화를 보면 전부 초반에 관객을 휘어잡는 볼거리로 집중하게 만든다.

실용서적은 이렇게 하기는 힘들다. 대체적으로 지식과 정보를 전달하는데 관건이고 핵심이라 다소 평이하게 진행되는 것이 대부분이다. 전체 내용이 좋다는 점을 근거로 책에 대한 평가를 내리게 된다. 아무래도 책을 읽는 목적 자체가 다르기 때문일 듯하다. 이런 실용 서적 중에 그나마 사람들에게 울림을 주는 것은 자신의 경험담이 아주 어려울 때다. 힘든 과정을 이겨낼 때 읽은 사람들이 좋다는 표현을 한다. 그런 부분에 있어 공감 못하고 난 별로라고 할 때도 있지만.

그렇게 볼 때 <대한민국 재건축 재개발 지도>에서는 초반에 사진 한장을 보여준다. 사진 한장에 나온 내용이 재건축과 재개발의 모든 것이 담겨있다고 말한다. 솔직히 지금까지 읽은 실용서적에서 이토록 섹시하게 독자를 유혹한 책은 보지 못했다. 호기심이 엄청나게 생기면서 무엇인지 들여다보게 된다. 이 책을 읽었는데 그렇지 않은 사람이 있다면 이상한 사람일 듯하다. 저자가 강력하게 주장한 것과 달리 막상 사진을 보면 외계어라는 느낌만 들 뿐이다.

사진을 보면 글자는 거의 없고 숫자만 가득 써 있다. 어느 정도 부동산 지식이 있다면 그나마 자세히 들여다보면서 대략적으로 알 수 있지만 처음 보는 사람은 '뮝밍?'할 것이라고 본다. 이 사진의 내용을 알기 위해서 이 책을 읽으면 된다고 알려준다. 책 내용이 진행되면서도 재건축과 재개발에 대한 많은 설명이 사진 한 장에 다 있다고 알려준다. 처음에 사진만 봤을 때와 달리 책의 내용을 하나씩 쫓아가면서 서서히 하나씩 무슨 내용인지 알 수 있게 해준다.

재건축과 재개발이라고 하면 어렵다는 선입견이 있다. 특히나 재개발이 더욱 그렇다. 재건축은 단순히 볼 때 구축 아파트를 사면 그만이다. 그 다음에 신경쓸 것은 내가 없는 편이다. 다소 심플하다는 생각이 든다. 재개발이 그런 면에서 여러모로 힘들다. 생전 처음 듣는 용어가 쏟아진다. 재건축이 되는 아파트는 이미 입지가 좋은 곳에 위치하고 있어 딱히 분석 할 것이 많지 않다. 입지 좋은 곳에 신축아파트가 생기는 것이니 실제로 신축아파트가 생긴다면 좋은 건 너무 당연하다.

반면에 재개발은 이런 부분이 애매하다. 꽤 넓은 지역으로 된 주택들이 모여 있는 곳을 부수고 새롭게 아파트로 탄생하는 것이다. 그 과정에서 해당 지역은 대부분 노후화뿐만 아니라 낙후된 곳이다. 여기에 주택뿐만 아니라 상가 등도 있으면 더욱 쉽지 않다. 주택도 너무 낡았고 주변 시설도 많이 망가진 상태니 한 눈에 봐도 별로라는 생각이 들 정도다. 이걸 반대로 볼 때는 오히려 빨리 재개발이 진행될 수도 있다는 뜻도 되지만 그렇게 생각하는 것이 일반인에게는 쉽지 않다.

재개발 투자가 어려운 이유다. 그나마 최근에는 워낙 많은 재개발 강의나 책이 나와서 쉽게 풀어준다. 이전까지는 어려운 용어게 주늑든 일반인이 많았는데 용어도 쉽게 풀어서 알려주고 무엇이 중요한지도 설명한다. 그런 강사와 저자 덕분에 재개발을 접근하는 사람들이 많아졌다. 자신의 거주 주택을 마련하거나 투자목적으로 취득하는 사람들이 예전보다 증가했다. 최근에 신축 아파트가 가장 핫하기 때문에 이를 취득하는 것이 하늘의 별따기 만큼 힘든 상황이다.

신축 아파트가 될 주택을 미리 선점해서 보유하는 쪽으로 많은 사람들이 생각을 전환했다. 이를 위해 이 책의 저자는 상당히 강력한 어조로 당신도 할 수 있다고 주장한다. 가끔은 너무 강하게 이야기한다는 생각도 들 정도다. 재개발에서 제일 어려운 것 중에 하나가 내가 구입한 물건을 잘 선택했느냐다. 이 부분은 수익과 관련이 있다. 내가 다소 싸게 매수했는지를 가장 궁금해한다. 워낙 복잡해서 감정평가금액, 프리미엄가격, 권리가격, 종전자산평가금액 등이 나온다.

이런 부분을 잘 계산하면 그만큼 내가 매수한 주택이 어떤지 알 수 있다. 그런 부분에 있어 책에서는 잘 설명하고 있다. 아마도 저자가 학원 강사를 했기에 그런 부분에 있어 보다 강점이 있던 것이 아닐까한다. 특히나 네이버 부동산에 나온 물건에 소개된 정보만 갖고 수익 계산하는 방법을 알려준다. 그런 방법으로 좀 더 수익 좋은 주택을 매수할 수 있는 방법으로 투자하면 좋은 결과를 보지 않을까한다. 여전히 처음 시작하는 사람이 쉽게 할 수 없는 건 마찬가지 일수 있다.

막연히 아무것도 모르는 상황에서 접근하는 것과 이렇게 뭔가 알고 접근하는 것은 다르다. 책에서 여러번 반복해서 알려주고 있으니 스스로 해 본 후에 직접 물건 갖고 한다면 적응이 되지 않을까한다. 그 외에 서울, 경기도와 광역시까지 현재 추진중인 정비사업에 대해 알려주고 있고 현 상황까지 보여준다. 거기에 저자가 생각하는 핵심 구역도 함께 설명한다. 최근에 가장 핫한 분야에 친절히 알려주고 있어 그런지 부동산 책임에도 베스트셀레로 등극한 것이 아닐까한다.

증정 받아 읽었습니다.

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아파트 청약 이렇게 쉬웠어? - 전략이 필요

아파트 청약 이렇게 쉬웠어? - 1년 만에 1,000명이 넘는 부린이를 청약 당첨으로 이끈 실전 노하우 대공개!
김태훈(베니아) 지음 / 지혜로 / 2021년 8월

부동산 투자도 흐름을 탄다. 때에 따라 가장 좋은 방법이 존재한다. 그것과 전혀 상관없이 자신만의 무기를 갖고 우직하게 수익을 내는 사람도 있다. 부동산 투자자라고 하여도 대체적으로 자신만의 주종목이 있기 마련이다. 여러 부동산 투자 방법 중에 최근에 사람들이 가장 관심을 갖고 있는 것은 재개발, 재건축을 통한 입주권이라는 것이 있다. 다음으로는 분양권 투자가 있다. 분양권 투자는 꽤 언론에 자주 노출될 정도로 많은 사람들에게 회자될 정도다.​

분양권하면 단순히 청약 통장을 갖고 당첨되어 분양받는 걸로 생각한다. 막상 알아보면 분양권도 상당히 다양한 방법이 있고, 전략이 필요하다는 걸 깨닫게 된다. 단순하게 내가 원하는 지역에 새로운 아파트가 분양을 하면 그곳에 나온 다양한 평형 중에 내가 원하는 걸 청약 넣으면 된다. 그렇게 해서 당첨되면 좋은 것이고, 안 되면 어쩔 수 없다고 생각한다. 이 부분에 있어 투자목적에 좀 더 방점을 찍을 것인지에 따라 조금은 전략이 다를 수 있다고 본다.

실거주 목적이라도 원하는 아파트를 마음대로 들어갈 수 있는 상황이 아닌지라 적당한 조건이 된다면 분양받는 것이 훨씬 좋다. 누구나 로얄동 로얄층을 원한다. 그러기 위해서는 경쟁률이 아주 치열하다. 당첨이 된다고 해도 내가 원하는 동과 호까지 받을 것이라는 것도 확실하지 않다. 이렇게 볼 때 꼭 내가 원하는 모든 것을 다 충족할 아파트를 기다렸다 청약넣는 것이 좋은 방법은 아니다. 물론 모든 것을 다 충족한 상태라면 노려볼 만하다. 남들이 다 부러워하는.

얼마전 강남에서 누구나 다 부러워하고 입주하고 싶은 아파트가 분양했다. 이때에 만점자가 나올 정도라 다들 깜짝놀랐다. 만점자가 나온다는 것은 결코 쉽지 않다. 가점제에 따라 점수를 전부 충족해야 한다. 무주택기간도 길어야 하고, 청약통장을 불입하고 보유한 기간도 길어야 하며, 가족 구성원도 많아야 조건이 채워져 만점이 될 수 있다. 이렇게 확실한 카드를 갖고 있다면 그나마 고려하겠지만 여기서도 또 고려할 것이 있다. 최근에는 대출문제까지 완벽히 커버해야 한다.

별 거 아닌것 같은 청약시장이 이토록 생각지도 못한 다양한 방법을 알아야 하는 시장이다. 이게 좋은 것인지 여부는 별론으로 하더라도 이미 시장이 그렇게 형성되어 돌아가고 있으니 시장참여자는 원망하고 좌절하기 보다는 배워야 한다. 어떤 식으로 청약 시장에 접근해서 전략적으로 청약을 넣을 것인지 공부해야만 원하는 결과를 얻을 수 있다. 원하는 결과란 최선이 아니더라도 차선이라도 당첨되는 걸 의미한다. 여기에 무주택자가 아닌 유주택자도 가능한 것이 청약시장이다.

얼마전 보류지에 대한 공고가 떴다. 모든 단지 동호수가 다 입주까지 끝난 상태에서 조합이 만약을 대비해서 갖고 있는 보유물건이 나왔다. 이걸 현재 시세로 매도하는 것이 아닌 분양가라서 난리가 났었다. 이렇게 뭔가를 알아야만 시도할 수 있다. 지금은 대부분 인터넷으로 변경되었지만 예전에는 미계약 물건이 나왔다. 이런 물건만 따로 장소와 날짜와 시간을 정해서 추첨으로 뽑는 경우가 있었다. 당일이면 사람들이 새벽부터 줄을 서서 번호표를 받으려고 노력한다.

워낙 많은 사람들이 해당 장소에 모이게 되면 언론에 나올 정도로 난리였다. 이제는 청약 신청한 사람 중에 후순위로 넘어가는 식으로 변경이 되긴 했다. 청약에서 어떤 식으로 접근해서 전략을 세워 어떤 평형을 넣을지 알려주는 책이 <아파트 청약 이렇게 쉬웠어?>다. 여기서 나오는 팁이 특별 분양이다. 대부분 사람들은 특별분양 조건에 해당되지 않지만 해당 된다면 일단 청약신청을 하는 것이 유리하다. 특별분양 조건은 자주 오는 것도 아니고 살아가며 몇 번 오지 않을 기회다.

그렇다고 무조건 특별분양에 목매달고 그것만 보면 안 된다. 이 책에서도 저자 부부는 특별 분양과 일반 분양을 동시에 노린다. 아내는 중소기업 특별 분양 조건이 되어 넣었고, 저자는 일반 분양으로 넣었다. 이렇게 이중으로 청약을 넣은 결과로 당첨이 되었다. 또한 특별분양은 일반분양을 할 때도 많은 힌트를 알려준다. 대부분 특별분양이든 일반분양이든 사람들은 자신이 원하는 평형과 타입을 신청한다. 그에 따라 경쟁률이 엄청나게 나올 때가 있다.​

이런 사실은 이미 특별분양의 경쟁률로 알 수 있다. 특별분양의 경쟁률이 높다면 일반분야의 같은 평형과 타입도 똑같은 현상이 나타날 가능성이 크다. 이럴 때 원한다고 해당 물건에 청약을 하면 당첨될 가능성이 아주 희박하다. 오히려 다른 평형과 타입에 청약해서 당첨되는 것이 훨씬 좋다. 비록 다소 안 좋은 물건이라도 상승기에는 똑같이 그 에너지를 받아 시세차익을 누릴 수 있다. 이럴 때 프리미엄을 주고라도 하는 것이 주변 시세와 비교해서 결정할 수 있는 선택이다. 이런 내용을 알려주는 책이다.

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까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 청약 제도가 계속 변한다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 큰 틀은 이 책으로 배우자.

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재배갈 모르면 부자될 수 없다 - 입주권

재개발 모르면 부자될 수 없다 - 3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프
최진성(아이언키) 지음 / 한국경제신문 / 2021년 8월

최근 가장 인기 좋은 부동산 투자 중 하나가 입주권이다. 재개발과 재건축은 새로운 아파트로 변화는 방법이다. 현재 신축 아파트에 대한 수요는 넘쳐나는 듯하다. 많은 사람들이 신축아파트를 선호한다. 수요에 비해 신축아파트가 많지 않다. 가장 확실한 방법이 분양을 통해 신축아파트를 당첨받아 입주하는 것이다. 그러기 위해서는 무엇보다 무주택자가 되어야 한다. 여기에 엄청난 경쟁률을 뚫고 당첨이 되어야만 가능하다. 엄청나게 많은 사람들이 청약통장으로 무주택자다.

이런 상황이니 분양을 통한 신축아파트 소유와 입주는 쉽지 않다. 이러니 다음으로 사람들이 노리는 것은 재건축과 재개발이다. 재건축은 조금 더 쉽게 느껴진다. 단순하게 구축 아파트를 매수하면 된다. 해당 아파트가 조합설립후에 단계적으로 실행되며 최종적으로 신축아파트에 입주하면 된다. 이익환수제로 인해 재건축은 다소 꺼려지는 것도 있다. 더구나 최근에 재건축은 조합설립 이후에 매수하면 현금청산을 당할 수 있어 쉽지 않아 재개발을 좀 더 관심 갖는다.

재개발은 그보다는 관리처분 이후기에 좀 더 투자 폭이 넓다. 재개발은 언제나 다소 위험하다는 인식이 있다. 쉽게 접근할 수 있는 재건축 아파트와 달리 재개발은 무엇을 살펴보고 어떤 식으로 접근해야 하는지 어렵다. 어려운 용어들도 난무한다. 비례율이라든지, 프리미엄이라든지, 종전자산평가, 종후자산평가, 여기에 감정가라는 용어까지 이러다보면 접근성이 다소 떨어지는 것이 사실이다. 상대적으로 재개발 관련 책이나 강의는 다소 적은 편이다.

과거에는 재개발 투자는 다소 주먹구구식으로 그들만의 리그인 경우가 많았다. 워낙 복잡해서 어떤 식으로 접근해야 하는지 꽁꽁 쌓여 있었다. 자기들끼리 알아서 투자하는 다소 선수들의 영역처럼 보였다. 시간이 지나면서 재개발 투자를 하는 사람들도 많아지고 이를 통해 큰 수익을 냈다는 소리가 여기저기서 들린다. 확실히 반복적으로 진행이되면 그에 따라 사람들은 좀 효율적으로 투자하는 방법을 찾게된다. 이해하기 편하게 직관적으로 투자할 수 있는 방법도 알려진다.

아직도 재개발과 관련되면 대부분 법령을 많이 이야기한다. 정작 그런 법령은 몰라도 현장에서 부딪치면 대부분 알게 될 텐데 미리 알아도 아무런 도움이 되지 않는다. 내가 알아야 할 필요는 있지만 어느 정도 현장에서 내가 관심 있는 물건에 대해 브리핑을 받으면 법적으로 알아야 할 것은 받아들이게 된다. 시중에 있는 재개발 책이 꽤 있지만 생각보다 큰 도움이 되는 책은 별로 없다. 대부분 일반론적인 내용으로 일관한다. 법령을 좀 소개하면서 큰 도움이 안 된다.

직접 재개발 투자를 하며 발로 뛰어 자신이 터득한 내용을 쓴 <재개발 모르면 부자될 수 없다>는 그런 점에서 이론이 아닌 투자 방법과 수익에 대해 충실하다. 단순히 어떤 지역이 좋다는 소개는 실제로 큰 도움이 되지 않는다. 책에는 거의 대부분 서울 위주다. 저자 본인이 처음에 인천에서 재개발 투자를 한 후에 끊임없이 상급지로 옮기는 투자를 했다. 이를 위해 기존에 했던 수도권 아파트에서 재개발로 갈아타면서 빌라에서부터 다가구주택은 물론이고 상가주택 등으로 손바꿈을 했다.

이 과정에서 저자가 깨달은 사업분석과 수익 분석에 대해 설명하는 책이다. 다른 재개발 책에서 비례율과 관련된 이야기를 꽤 많이 한다. 비례율이 중요한 것은 맞지만 거의 대부분 특별한 일이 없다면 100%에서 결정되고 거기서 조금 변동될 뿐이다. 그보다는 매수가격을 분석하는 것이 더 좋다. 내가 얼마에 매수해야 좋은지, 그 후에 어느 정도의 추가 분담금이 생기는지와 최종적으로 수익금이 얼마나 될 것인지에 대해 알려준다. 다른 부분과 달리 수익금은 다소 변동이 크겠지만.

빌라 5억을 매수한 후에 이 빌라를 감정평가로 3억이 나왔다면 2억이 프리미엄이다. 여기서 조합원 분양가가 6억이 된다면 부담금은 3억이 필요하다. 이런 과정은 각 단계에 따라 알게 된다. 조합설립 이후에는 감정평가가 나오지 않는다. 이를 위해 대략적으로 어느 정도 감정평가가 나올지 계산을 해야 한다. 이를 위해 저자는 공시지가와 주변 시세를 통해 대략적인 감평가를 책정한다. 여기서 내가 어느 정도 금액으로 빌라를 사야 좋은지 알게된다.

다음으로 사업시행인가 후에는 감평가가 나오니 내가 산 금액에서 어느 정도가 프리미엄인지 알게 된다. 조합원분양가가 나온 후에는 부담금을 대략 알 수 있다. 어느 정도 금액을 준비해야 하는지 계산하면 되는데 이주비 대출 등을 통해 투자금을 다소 아낄 수 있다. 주변 신축 아파트를 근거로 어느 정도 금액으로 최종 입주할 때 결정될지 계산한다. 이런 단계를 통해 각 단계에 매수해서 다음 단계에 매도할 지, 입주까지 보유할 지를 결정하면 된다

여기에 해당 부지에 경매를 통해 매수하는 방법도 함께 알려주고 있다. 입주권은 결국에 신축아파트를 살 수 있는 권리다. 특히나 다주택자도 어느 정도 투자할 수 있는 방법이기도 하다. 토지를 매수하는 방법이나 무허가주택 등도 있다. 지속적으로 반복해서 감정평가를 계산하는 것과 어느 정도 투자금이 들어가는지에 대해 설명한다. 본인이 투자한 물건을 근거로 또 다시 설명한 덕분에 한번에 외우진 못해도 어떤 식으로 접근해서 투자해야 할 지 알려주는 책이다.

p.s:
이 책은 저자가 직접 싸인을 해서 보냈다. 다만 책에 증정도장이 찍혀 왔다. 아마도 저자가 싸인 할 때는 증정도장이 없을 것이라 본다. 그 후에 증정도장찍어 보냈을테다. 저자는 기쁜 마음으로 지인에게 선물을 했다. 증정 도장이 찍여 있다는 것은 선물을 받았더니 거기에 사은품이라고 찍혀 있는 것과 같다. 출판사가 이런 식으로 저자의 선물을 훼손해도 되는 것인지 모르겠다. 어느 누가 사은품을 선물하겠나. 

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 수익률 계산의 무한 반복
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재개발 투자를 원하면 읽어보길.

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서울 재개발 투자지도 - 한 권으로 끝내는

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서울 재개발 투자지도 - 한 권을 끝내는

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도
이은홍.김인만 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

표현은 다소 그렇지만 부동산이 상승할 때 대부분 중간 이상에서 가장 각광을 받는 분야가 재건축과 재개발이다. 둘 다 특징은 구축이 신축으로 변하다는 점이다. 상승장에는 입지가 좋은 신축은 무조건 가격이 엄청 상승한다. 입지가 좋은 구축도 마찬가지다. 이러다보니 구축에서 신축이 되는 과정에서 큰 폭의 상승을 목격한 사람들이 자연스럽게 눈길을 돌린다. 재건축과 재개발은 같으면서도 다른 분야다. 재건축은 구축 아파트가 신축 아파트로 변모한다.

재개발은 구축 주택이 신축 아파트로 변모한다. 여기에 아파트만 들어서는 것이 아닌 기반시설이 함께 들어서면서 해당 지역을 탈바꿈시킨다. 재건축은 매매 가격 자체가 거래되는 금액으로 확정이다. 재개발은 매매가격에 해당 주택의 가격에 프리미엄이 함께 포함된다. 이러다보니 재건축보다는 재개발이 좀 더 위험성은 크다. 재건축은 가격이 하락해도 거래 가격이 낮아질 뿐이다. 재개발은 하락하면 프리미엄이 0이 될 수 있다. 예를 들어 해당 주택가격은 3억인데 프리미엄이 2억이다.

이럴 때 가격이 하락하면 프리미엄은 0이 되고 주태각격은 2.5억이 될 수 있다. 재건축이나 재개발이나 가격이 하락했을 때 손해난다는 점은 똑같지만 그럼에도 프리미엄이라는 무형의 가치를 따로 지불해야 하는 재개발이 좀 더 위험하다는 점이다. 그렇기에 반대로 볼 때 좀 더 큰 시세차익을 누릴 수 있는 장점도 있다. 아직 프리미엄이 형성되지 않았을 때 매수하면 주택 가격은 정작 거의 상승하지 않았는데도 프리미엄이 많이 붙어 상당히 큰 시세차익을 누릴 수 있다.

현재 재건축과 재개발은 여러 규제가 들어갔다. 그 중에서도 조합원 지위의 승계가 재개발은 관리처분까지 가능하다는 점이 장점이락 한다. 그보다는 진짜 장점은 초과이익환수제다. 재건축은 이익이 나면 이를 뱉어내야 한다. 재개발은 그런 것이 없다. 어떻게 보면 위험이 크니 정부에서도 용인해 주는 것이 아닐까하는 생각도 든다. 이 책 <한 권으로 끝내는 서울재개발 투자지도>는 재건축과 비교를 하긴 해도 재개발만을 전문으로 다루고 알려주고 있는 책이다.

재개발은 재건축과 달리 무조건 아파트를 받을 수 있는 것은 아니다. 그럴 수밖에 없는 것이 재개발이 되는 지역에는 아파트가 있는 것이 아니다. 다양한 주택이 혼재한다. 여기에 도로와 토지도 있다. 심지어 토지는 없고 주택만 보유한 사람도 있다. 이에 따라 아파트를 받을 수 있는 조건이 있다. 이에 해당되어야만 아파트를 받을 수 있다. 토지는 90제곱미터 이상이 되어야 하고, 30제곱미터 이하는 현금청산을 받는다. 30~90제곱미터는 사업시행인가 고시일 이후 공유지분 말고 단일에 세대 전원 무주택이어야 한다.

그 외에도 다양한데 인기가 있는 것은 뚜겅이라 불리는 무허가 주택이다. 이것도 역시나 주거용으로 사용한다면 받을 수 있다. 무조건은 아니고 다양한 조건을 충족해야 하는데 덕분에 저렴하고 매입가능해서 오히려 인기가 있다. 이런 점은 이렇게 책을 통해 공부하면 좀 더 도움이 되지만 현장에 가면 자연스럽게 중개업소에서 자세한 설명으로 알려준다. 그래도 어느 정도 내가 알아야 하니 배워두긴 해야 한다. 입주권을 매수할 수 있는 것도 장점이다.

분양권과 달리 입주권은 토지세에 대한 취득세를 내야 한다. 예전과 달리 이제는 양도세를 계산할 때 주택에 포함된다. 이런 점은 수시로 세금 체계가 변화하므로 일단 그러려니 하고 넘어가면 된다. 내가 볼 때 이 부분은 괜히 알면 오히려 투자하기 힘들다. 나중에 매수한 후에 알게 되는 것이 좋다. 자기 돈을 지키기 위해 저절로 뼛속깊이 와닿게 된다. 재개발 투자와 관련된 모든 책과 강의는 항상 비례율을 따진다. 감정평가와 분담금 계산하는 방법도 함께 알려준다.

가장 큰 이유는 그로 인해 수익성을 계산하기 위해서다. 정확히는 아니지만 대략적으로 알아야 그에 따른 수익으로 투자여부를 결정하기 위해서다. 정작 꼭 알아야 할 필요가 있을까라는 생각도 든다. 어차피 해당 지역뿐만 아니라 상승기에는 수많은 변수들이 생기는데 결국에는 가격이 상승한다. 이에 따라 자연스럽게 수익성이 개선된다. 무엇보다 조합측에서는 수익이 된다고 생각하니 추진한다. 비례율이든 뭐든 수익이 나지 않으면 대부분 제대로 추진되지 않고 흐지부지 된다.

하락기가 왔을 때 대부분 재건축과 재개발이 동력이 사라지는 이유다. 물론 계산을 통해 어느 정도 돈이 필요한지를 파악하는 것은 중요하지만 그마저도 대체적으로 조합에 가면 어느 정도 알 수 있고 사업이 추진되면서 변동된다. 책에는 한남뉴타운, 한강로구역, (북)아현뉴타운, 성수정비구역, 신당, 거여마천, 노량진뉴타운, 흑석뉴타운, 이문휘경뉴타운, 수색증산뉴타운을 소개하고 있다. 전체적인 개략과 어느 지역인지와 해당 지역에 간략한 특성을 알기에 좋다.

증정 받아 읽었습니다.(아주 예전에)

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 몇몇 내용은 출판 직전 변경할 수 있었을텐데.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재개발에 대한 기초.


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