월급으로 시작하는 부동산투자 - 선순환투자

월급으로 시작하는 부동산투자 - 평범한 월급쟁이를 수십억대 부자로 만든 투자법
투자가 카일 지음 / 길벗 / 2020년 9월

많은 사람들이 투자를 하고 있다. 정확한 통계는 없지만 사회생활을 하며 돈을 버는 사람 중에 투자를 단 한 번도 하지 않은 사람은 없을 듯하다. 지금도 여전히 하고 있는지 여부가 다를 뿐 어지간하면 투자를 한다. 주식투자든 부동산 투자든 그 외에 다양한 투자를 하고 있다. 투자를 통해 모든 사람이 꿈꾸는 것은 경제적 자유다. 경제적 자유를 위해 열심히 노력한다. 어느 정도 수익이 좀 난다 싶으면 다니는 회사에 대해 고민을 한다. 더럽고 아니꼽지만 다니는 회사.

투자만 전업으로 한다면 그런 꼴 보지 않고, 당하지 않으니 얼마나 좋을까라는 생각을 한다. 막상 전업으로 투자하려면 결코 쉬운건 아니다. 어떤 일이 있어도 꼬박꼬박 나오는 월급과 달리 수익은 불확실성이 크다. 매월마다 고정적으로 나오는 것도 아니니 생각보다 정신적 피로도가 크다. 여기에 금전적으로 힘들다보니 결국에는 다시 직장을 가는 경우가 훨씬 더 많다. 전업을 하는 사람들이 대부분 한결같이 1~3년 정도의 생활비를 마련한 상태에서 하라는 이유다.

한편으로는 굳이 꼭 회사를 때려치고 해야 하는가에 대한 의문은 있다. 회사를 다니면서 투자하는데도 불구하고 경제적으로 여유있는 사람들이 꽤 많다. 최소한 회사를 가면 이야기할 사람도 있고 점심도 함께 나눌 사람도 있다. 투자라는 것이 분야에 따라 다르긴 해도 꼭 하루 종일 봐야 할 이유도 없다. 하루에 1번 , 일주일에 1번 정도만 보더라도 충분한 경우가 많다. 주말을 잘 활용하여 평일에 잠시 시간을 내면 낸다. 이런 식으로 하는 사람들이 더 잘하는 경우가 많다.

최소한 안정적인 환경에서 편안하게 투자를 하니 심리적으로도 여유있게 할 수 있다. 경제적으로 여유가 있으니 회사 생활도 오히려 즐겁게 한다. 짤릴 수도 있다는 스트레스에서 자유롭고 상사 눈치를 봐야 할 필요도 없다. 언제든지 그만 둘 수 있지만 내 자의로 다니는 것이니 다르다. 생각보다 이렇게 투자하는 사람이 주변에 엄청 많다. 일부러 택하는 것이 아닌 때가 되어 자연스럽게 회사를 그만둘 때까지 다닌다. <월급으로 시작하는 부동산 투자> 저자같은 경우도 회사를 다니면서 했다.

책을 읽어보면 20년 동안 투자를 했다고 한다. 2번의 상승기와 1번의 하락기를 경험했다. 이렇게 오래도록 시장에서 살아남은 것만으로도 대단하다고 할 수 있다. 투자는 잘 할 수도 있고, 큰 수익을 낼 수도 있다. 언제나 상승기에는 그런 사람이 많아진다. 그 와중에 스타도 탄생한다. 정작 시간이 지난 후에도 여전히 이 바닥에서 살아남은 사람이냐가 더 중요하다. 그런 면에서 최근에 나온 수많은 부동산 책을 읽을 때 다소 삐딱한 시선으로 바라보는 측면도 있다.

자신의 실력과 운 등이 결부된 걸 제대로 인지하지 못하는 듯한 느낌이 강하기 때문이다. 이 책의 저자는 과장하지 않고 담담히 투자에 대한 이야기를 풀어낸다. 더구나 그 모든 걸 회사 다니면서 했다. 그렇게 볼 때 누구나 할 수 있다. 최근에 서울 아파트가 엄청나게 상승했다. 그 때문에 서울 아파트를 매수하지 못한다는 절망과 분노가 꽤 넘친다. 이런 상황은 어느 정도 수익이 있는 사람들의 상황이다. 저자는 수도권 등에서 출발하라고 알려준다.

저자도 서울에서 나고 자랐지만 이를 위해 수도권으로 갔다. 그곳에서 다소 저렴하지만 가능한 금액으로 매수해서 거주했다. 다들 서울에서 나가면 다시 들어올 수 없을 것이라 말려했지만 과감히 결정했다. 차그차근 노력해서 다시 서울로 입성했다. 이런 말을 하면 그건 예전 이야기고 지금은 할 수 없다고 말하는 사람들이 많다. 나도 좀 그럴때마다 안타깝다. 누구나 처음부터 돈이 많았던 것도 아니고 좋은 곳에서 거주했던 것도 아니다. 처음이 있는데 그걸 다들 무시한다.

저자는 그렇게 바닥부터 하나씩 무리하지 않고 밟아 올라갔다. 꽤 긴 기간동안 투자를 하면서 갭투자는 물론이고 오피스텔 투자도 하고, 경매도 투자하는 등 여러가지 투자를 했다. 책에는 기간에 따라 자신의 투자를 설명한다. 각 상황에 따라 투자처를 달리하며 선택했다. 거기에 지난 후에 했어야 했던 것도 다시 돌아보기도 한다. 자신의 판단에 따라 투자처를 찾고 이를 실행하는 과정에 담긴 책이다. 임대수익을 위해 다가구주택을 열심히 찾는 등 말이다.

여기에 서울에 한강보이는 아파트마저도 지나칠 수 있는데도 현장을 방문하고 지속적인 관심으로 매수하기까지 했다. 처음에 1000만 원으로 시작했다고 하지만 20년이라는 기간동안 달성한 여정이다. 투자가카일이라는 닉네임답게 담담히 자신의 투자 방법을 이야기하고 있다. 재개발과 재건축까지 했다고 하니 어느정도 부동산 투자는 다 해봤다는 뜻이다 이 모든 걸 회사다니며 월급쟁이로 해냈다. 가장 모범적인 사례로 봐야하지 않을까한다. 허장성세하는 사람보다 더 알찬 투자가니 말이다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 좀 더 투자세계가 디테일했으면.
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부동산 투자의 정석 - 그 후 10년

예전에 김원철이 쓴 <부동산 투자의 정석>을 읽었다. 이 책이 좋았던 것은 제목처럼 부동산 투자에 ...

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월세 혁명 - 꿈장사

사람들은 화려한 걸 좋아한다. 투자 세계에서도 똑같다. 화려하다는 표현은 다소 어색하긴 하다. 도대체 투...

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흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자

제목이 무척이나 길다. <흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자>다. 제목이 이렇게 ...

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대한민국 상가투자 지도 - 1일 매출로 보는

대한민국 상가투자 지도 - 1일 매출로 보는
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2020년 9월

지금까지 꽤 많은 상가 책을 읽었다. 직접 투자한 적은 없었다. 별의별 이론이 다 있다는 것도 알았다. 일본에서 넘어온 사례를 통해 상권을 분석하는 방법도 있었다. 상가와 관련되어 투자자 입장에서는 보는 것과 임차인 입장에서 보는 것은 비슷하지만 다르다. 단순히 임대인은 돈만 받아 좋을 것이라 생각하지만 꼭 그렇지 않다. 자신의 소중한 돈을 투입해서 월세를 받는다. 자신의 전 재산을 투자한다. 자연스럽게 투입된 돈 대비로 어느 정도 월세를 받느냐는 아주 중요하다.

이를 위해서는 거꾸로 해당 상가가 어느 정도 매출로 돈을 버는냐는 중요하다. 임차인 입장에서도 내가 영업을 하려는 상가가 어느 정도 매출을 할 수 있는 곳인지 아는 것은 중요하다. 임대인과 달리 임차인은 자신의 영업력에 따라 충분히 매출을 조절할 수 있지만 입지를 벗어나기는 힘들다. 이런 다양한 이유로 상가가 어느 정도 매출을 달성하는지 파악하는 것은 너무 중요하다. 예전에는 이를 위해서 영스증의 번호를 확인한다든지 식당에서 나오는 쓰레기 봉투 갯수를 확인하는 방법 등을 활용했다.

그 외에도 다양한 기상천외한 방법들이 있었다. 대부분 투자자 관점에서 알게 된 내용이다. 그만큼 해당 상가의 매출을 파악하는 것은 상가 매입 여부나 임차인이 창업을 하는데 있어 핵심이다. 이걸 알지만 그게 그렇게 쉬울리가 없다. <대한민국 상가 투자지도>의 저자에게 예전 토지나 상가 강의를 들었다. 이론 위주가 아닌 실전 위주로 강의를 했기에 재미있고 유익했다. 실제로 주변 사람들에게 상가 강의를 원하면 추천했던 강의기도 할 정도로 좋았다. 내가 상가 강의를 다 아는 것은 아니지만.

몇 년 지나지 않아 여러 상권의 매출지도를 만든다는 이야기를 했다. 무척이나 흥미로웠고 어떻게 파악할 수 있는지 궁금했다. 이 책을 읽어보니 기본적으로 열심히 발품을 팔고 저자가 편의점 점포 개발을 하며 파악했던 매출을 근거로 추정한 듯하다. 다양한 지역의 상가를 매출로 파악한다는 강의를 한다고 하여 듣고 싶었으나 여러 조건때문에 못 듣게 되었는데 이 책을 읽으니 무엇보다 재미있었다. 어지간하면 부동산 책은 금방 읽을 수 있는데 이 책은 꽤 오래걸렸다.

가장 큰 이유는 내가 직접 책을 보면서 예측 한 후에 저자의 설명을 들었기 때문이다. 저자가 친절하게도 지도를 보여주고 비교할 대상을 기입했다. 지도를 보면서 어떤 점포가 가장 매출이 높을지 먼저 예상을 한 후에 저자의 설명을 들으니 시간이 꽤 걸렸다. 여기서 중요한 개념은 유효수효와 주동선이다. 흔히 이야기하는 화려한 조명빨에 속지 않아야 한다. 보통 전면 대로변이나 코너 자리가 무조건 좋다고 알고 있다. 맞는 말이지만 이보다 더 확실한 방법은 주동선을 파악해야 한다.

대로변이라도 사람들이 그 길을 이용하지 않을 수도 있다. 실제로 전철역에서 나와 반드시 대로변으로 움직이지 않는다. 의외로 역에서 나오자마자 대로변 사이에 있는 이면 도로로 곧장 진입해서 걸어가는 사람들이 많다. 이는 현지인들만 알 수 있는 주동선이다. 이를 잘 모르면 화장발에 속아 좋아하는 상가를 선택하게 된다. 대로변이고 노출도 아주 좋은 곳에 위치했는데도 매출이 형편없는 경우가 생각보다 많다. 이는 주동선이 아니라 사람들이 해당 매장을 이용하지 않기 때문이다.

여기에 얼마나 해당 상가 근처에 유효수효가 많은지 여부다. 이는 원룸이나 단독, 다가구 주택이 모여 있는가, 아파트와 같은 건물이 있는가, 오피스텔이나 사무실이 밀집된 건물에 따라 달라진다. 책에서는 주로 편의점을 위주로 사례를 보여주고 있기에 원룸이나 오피스텔을 중요하게 여긴다. 반경 2~300미터 안에 편의점이 몇 개나 있다. 이 중에서도 매출이 잘 나오는 편의점을 찾는다. 이를 위해서는 사람들이 어떤 식으로 주로 전철역이나 메인도로를 빠져나가는지 파악해야 한다.

현장에서 파악하는 것이 가장 확실하겠지만 그 전에 지도를 보면서 미리 예측을 해 본다. 그런 훈련을 책을 읽다보면 어느 정도 가능하다. 무조건 가능한 것은 아니고 책에서 소개하는 지역 중에 자신이 잘 아는 지역이 있다면 이를 활용해 보면 된다. 나도 확실히 내가 아는 지역 상권에서는 그래도 꽤 승률이 좋았다. 더구나 해당 지역이 향후 변경이 될 예정이라 저자가 설명한 점포가 지금은 다소 떨어지지만 좋아질 것까지 예측하는 재미도 책을 읽으면서 있었다.

이는 저자도 책에서 여러 번 소개한다. 실제로 이 책을 작년부터 펴 낸다고 나에게 이야기했었는데 늘 집필중이라고 했었다. 책을 읽어보니 상권이 변화하면서 이를 다시 변경하다보니 그리 된 듯하다. 물론 저자의 게으름도 한 몫했다고 본다. 빨리 좋은 책을 세상에 보이지 않고 말이다. 책 쓸 시간에 상권 분석하느라 바뻤겠지만. 읽다보니 좀 놀란건 편의점이 매출이 무척이나 높다는 것이다. 아주 멀쩡하고 사람들이 선호하는 점포는 들어가는 비용이 무척 크다. 그만큼 리스크가 엄청 크다.

반면에 책을 보니 편의점은 창업비용은 상대적으로 적고 입지만 잘 선택하면 매출을 그런 보기 좋은 점포보다 올릴 수 있어 보였다. 실제로 다른 점포에 비해 편의점은 딱히 영업력이나 차별성이 크지 않을테니 말이다. 개인적으로 언젠가 상가나 빌딩을 매입한다면 대로변보다는 해당 동네에서 주로 이용하는 도로 위주로 파악해서 매입할 생각이다. 이 책의 저자에게 부탁하면 더 빠를 것 같은데.. 도와주려나 모르겠다. 책은 지역별로 지속적으로 반복해서 매출 파악하는 방법을 알려주니 자습서나 참고서처럼 보면 좋을 듯하다. 직접 해당 상권에 책 들고 가서 해 보며 더 좋고.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 매출 높은 편의점 찾느라 힘들었다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 반복이 주는 기술의 향상.

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부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다 - 앨리스 허

부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다 - 평범한 전업맘에서 부동산의 여왕이 되기까지
허미숙 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2020년 3월

예전에 강의를 초청받아 들으러 갔었다. 강의장을 대여해주는 곳이라 그 옆에서 다른 부동산 강의가 하고 있었는데 우연히 내가 앉아 있는 걸 알게 된 분들이 와서 인사를 했다. 그 중에서 한 분이 오셔서 음료수를 주고 가셨다. 닉네임하고 얼굴만 알고 있었던 앨리스 허라는 분이었다. 고맙기도 했지만 뜻하지 않은 대접을 받았다. 그 당시에 부동산 분야에서 인지도를 확보하면서 임장의 여왕이라는 수식이 붙고 있었다. 쓴 글이나 하는 내용을 들어본 적은 없었다.

이번에 <부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다>가 처음으로 접한 부동산 이야기다. 모든 부동산 책이 다 그러하듯이 초보자를 대상으로 집필되었다. 자신의 인생과 투자내용도 함께 곁들인 책이다. 열심히 회사생활을 했지만 자기에게 돌아오는 것은 적었다. 한만큼 돌아오는 것도 있었지만 제대로 된 대접보다는 그저 구성원 중 한 명일뿐이었다. 책에서 보면 꽤 실력도 인정받았음에도 이런 대접이 반복되면서 회사를 그만둔다. 의외로 사람들이 모르는 게 있다.

부동산 투자를 잘 하는 사람들을 보면 회사생활에 적응 못해 업무를 못하던 사람이 아니다. 업무도 열심히 하고 최선을 다하던 사람들이 부동산 투자를 시작하며 더 잘 된 케이스가 훨씬 더 많다. 자신의 분야에서 잘 못하는데 어느날 갑자기 다른 분야에서 엄청난 실력을 발휘하는 경우는 극히 희박하다. 그렇게 회사를 그만두고 그동안 아이들에게 소홀했던 점을 마음것 쏟아붓고 있다보니 보유현금이 점차적으로 사라지면서 다시 각오를 다지고 선택한 분야가 부동산이었다.

대체적으로 성공한 사람들의 특징 중 하나가 실행력이다. 잘 했다, 못 했다가 중요한 것이 아닌 무엇인가 관심을 갖고 이를 직접 실행했다는 점이다. 실행한다고 누구도 성공하는 건 결코 아니다. 더 중요한 것은 초반에는 시행착오를 겪을 수밖에 없다. 여기서 핵심은 그럼에도 불구하고 계속 한다는 점이다. 그런 점에서 이 책의 저자인 앨리스 허는 돈이 있든, 없든 수익 여부와 상관없이 지속적으로 뭔가를 한다는 것이다. 부동산에서는 이 점은 임장이라 할 수 있다.

책의 구성 자체는 자신의 과거에서 어떻게 부동산을 시작했는지에서 어떤 식으로 현장을 찾고 돌아다녔는지 설명한다. 지역을 발견하고 현장을 갔을 때 어떤 준비를 했는지 여부까지 자세하게 알려주고 있다. 처음 시작했을 때는 소액으로 시작했다. 여기서 소액이라 함은 3,000만 원 이하를 말한다. 될 수 있는 한 3,000만 원이 넘지 않는 투자처를 찾고 돌아다녔다. 수도권으로 입성했을 때는 그 보다 큰 금액을 투자하기도 했지만 될 수 있는 한 금액을 넘기지 않았다.

처음 시작할 때는 보유 현금이 많지 않으니 선택의 대안도 없었다. 여기서 또 하나 중요한 것은 아파트를 무한정 구입할 수는 없다. 초반에 투자를 끝낸 후에는 자연스럽게 쉬게 마련이다. 이런 점에서 앨리스 허는 그 상황에서도 무조건 현장 조사를 다녔다. 돈이 없어도 전국을 일주일에 한 번씩 빼놓지 않고 돌아다녔다. 이런 습관은 지금도 지키고 있는 듯하다. 목요일이면 무조건 현장조사를 위해 아무런 약속도 안 잡으려 한다는 걸 보면 대단한다는 감탄이 나온다.

현장을 가기 전 준비해야 할 것도 꽤 많다. 무엇보다 수요와 공급에 대한 파악을 한다. 수도권과 달리 지방은 특히나 공급에 따른 충격이 꽤 크기 때문에 반드시 향후 공급 상황을 파악한다. 이를 위해서 직접 국토교통부 등에서 자료를 다운 받아 매주마다 엑셀로 정리하고 있단다. 이런 사전조사도 처음에는 주변 도시하고 서로 연관이 된다는 걸 몰라 실수할 때도 있다고 한다. 동시에 꼭 스스로 지도를 출력해서 만들어갖고 현장을 누비면서 정리한다고 알려준다.

아파트의 건축연도에 따라 색깔을 구분해서 보기 좋게 구분하고 가격이나 특징을 지도에 정리한다. 갔단 온 후에는 잊기 전에 꼭 특징을 기입해서 자신의 것으로 만든다고 한다. 이렇게 빼놓지 않고 돌아다닌 덕분에 어느 지역이든 안 가본 곳은 없다. 더구나 한 번 가는 것도 아니고 알 때까지 몇 달이라도 계속해서 방문하며 기회를 노린다고 한다. 과거와 달리 지금은 오랜 경험을 통해 대략적으로 해당 지역의 주택가격이 상승할 무렵에 진입해서 이익을 봤다.

투자를 하다보면 욕심이 나기 마련이다. 그럼에도 저자는 매수 시점에 매도가격을 어느 정도 정해놓고 전세 만료가 되었을 때 욕심이 나도 정한 가격이 되었을 때 매도한다는 이야기는 엄지 척이었다. 그런 실행은 아무나 할 수 없다. 더구나 좀 더 상승할 것 같아도 주변에 공급이 꽤 많이 예정되어 있어 역전세 등이 날 가능성이 있을 때 과감히 결정한다. 그 덕분에 지금까지 대략 40채 정도를 보유했음에도 수익내면서 과거와 다른  삶을 살고 있다고 한다. 부동산은 역시나 누가 뭐래도 열심히 현장을 돌아다니는게 최고 인 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 투자 사례가 좀 더 디테일했다면
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이번 부동산 상승기에 참 많은 사람들이 두각을 나타냈다. 그들이 전부 대단한 사람인지, 대대한 사람인 척...

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나는 부동산으로 아이 학비 번다 - 욕망단지

주택은 인간에게 필수요소다. 주택에 거주할 수밖에 없다. 주택은 많다고 하면 많다. 마음만 먹으면 얼마든...

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나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다 - 임대업

서점에서 이 책을 보고선 제목만 읽고 쳐다보지도 않았다. 워낙 우후죽순처럼 부동산 책이 쏟아지고 있는 ...

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저평가된 알짜 아파트 한 채 - 순환주택

저평가된 알짜 아파트 한 채 - 빅데이터로 찾아내는 현명한 내 집 마련
제이크 차 지음 / 이레미디어 / 2020년 9월

부동산 투자가 과거와 다른 점은 - 그게 꼭 다르다고 해야 할 지 애매하지만 - 복부인이라는 개념이 사라졌다. 주먹구구식으로 아파트를 사고 파는 것이 아니 데이터로 무장한 투자자들이 대거 진입했다. 이번 상승장에 데이터를 근거로 지역을 찾고 아파트를 매수하는 사람들이 등장하며 강의까지 하고 책으로도 알려줬다. 이에 따라 최근에는 부동산투자에서 데이터 활용은 거의 필수다. 꼭 알지 못해도 투자하는데 있어 엄청 어렵지 않다고 생각은 하지만.

이러다보니 고학력인 분들도 많이 진입했다. 예전과 달리 금융 쪽에 종사하는 사람들도 부동산에 많이 진입했다. 이러다보니 과거와 달리 더 많은 걸 알아야 한다는 조바심도 갖게 된다. 그들이 보여주는 화려하고도 엄청난 데이터와 경제 지식에 기가 눌릴 때가 많다. 투자가 꼭 지식을 자랑하는 건 아니지만 안다고 해서 나쁠건 하나도 없다. 모든 지식은 알면 다 도움이 된다. 너무 많이 알아 제대로 활용을 못하는 것이 더 문제가 된다. 그렇게 볼 때 많이 안 후에 하나씩 제거하는 것도 방법이다.

처음에 공부할 때는 무엇이 중요한지 모르니 어쩔 수 없이 전부 공부하는 것이 도움된다. 좀 더 배우면 그걸 꼭 다 안다고 투자에 꼭 도움 되는 건 아니다. 중요한 몇 가지만 체크하면 된다. 그마저도 최근에는 워낙 관련 자료를 스스로 가공하거나 올려주는 사람이 많으니 그걸 참고해도 된다. 워낙 정보의 과잉 시대다. 정보가 부족해 문제가 되는 건 전혀 없다. <저평가된 알짜 아파트 한 채>는 제목에서 분명히 부동산 투자라는 걸 명확히 알 수 있다.

막상 책을 읽으면 초반 3분의 1 정도가 경제 이야기를 한다. 부동산 책인데도 아주 열심히 경제에서 알아야 할 핵심 자료와 체크할 사항을 설명한다. 그 이유는 경기가 사이클이 있기 때문이다. 부동산만 잘 한다고 될 것이 아닌 세계 경기가 어떤 식으로 흘러갈 것인지 파악하면서 투자해야 한다는 뜻이다. 그런 면에서 탑다운 투자라 할 수 있다. 그런 이유로 책에서는 세계 경기에 대해 길게 설명한다. 그동안 어떤 식으로 흘러 왔는지도 함께 설명을 많이 한다.

총 10가지 지표에 대해 설명하면서 중요하다고 알려주고 가끔이라도 체크해야 한다고 말한다. 그렇게 알려줬다면 10대 지표를 어떻게 스스로 차트를 만들어야 하는지도 함께 알려줘야 하는데 그렇지 않다. 어떤 곳에서 참고했고 지표를 만들었는지 알려줘야 이 책을 본 독자도 스스로 할 수 있을텐데 말이다. 이런 이야기를 하는 이유는 저자가 가끔 체크해야 한다고 알려줘서 그렇다. 저자라는 표현이 나와 말하자면 책에서 저자가 자신 스스로를 저자라고 자꾸 말한다.

자신이 자신에게 저자라고 하면서 설명하는게 무척이나 신경쓰였다. 보통 3인칭이나 다른 사람이 호칭해야 할 것 같은데 '저자는 이렇게 생각한다'식의 표현이 계속 나오니 너무 어색했다. 10개 지표를 알아야 하는 이유가 경기 상승보다는 하락 때문인 듯 하니 VIX지수나 장단기금리차 정도만 알아도 충분하지 않을까라는 생각도 든다. 그런 것들은 뉴스나 여러 경제 관련 블로그 등에서도 알려주니 그걸 참고하면 되지 않을까. 어차피 2개 지표가 급격히 변동하면 한동안 계속 언급하니 말이다.

책 구성 자체도 그렇다. 완전히 큰 틀에서 하나씩 내려온다. 전 세계적인 경기를 봤으니 다음은 지역에 대한 분석에 들어간다. 어떤 지역을 찾을 것인지에 대해서는 수요와 공급으로 찾는다. 수요와 공급 부분은 워낙 잘 알려져있고 부동산 책 중에 이 부분을 언급하지 않는 책은 없긴 하다. 책에서 좀 더 핵심적으로 이야기하는 것은 정비사업이다. 쉽게 표현하면 신축아파트로 변모하는 지역이냐다. 신축아파트로 변모를 하려는 곳이나 지역이라면 좋다는 것이다.

순환주택이라는 개념이 나온다. 해당 지역에서 주택이 순환한다는 의미다. 신축아파트부터 구축아파트까지 순환하며 가격이 움직인다는 뜻이다. 정비사업이 진행되는 지역에서 나오는 형태다. 정비사업이 직접적으로 진행되는 지역은 물론이고 그 옆 지역도 함께 영향을 받으니 이를 바탕으로 분석하고 조사하면 된다는 뜻이다. 이를 위해서 지도에 시세링크를 하나씩 전부 해본다. 이런 내용은 이미 꽤 부동산투자 분야에서 널리 알려진 것이긴 하다.

다른 점은 아마도 예상 수익과 비교수익까지 함께 적는다는 점이다. 지도로 보기 좋게 해놓으니 참고할 수 있다. 여러 지역을 이렇게 해 놓으니 나중에 참고할 수도 있다.저자의 소개 중 가장 놀랍고 부러웠던 것은 3년 만에 순자산을 10배 이상 키웠다는 점이다. 책의 사례도 거의 대부분 2017년부터기도 하다. 그렇다해도 10배 이상으로 늘렸다니 대단하다. 저자가 소개한 순환주택 투자 방법으로 시세링크까지 함께 하면 분명히 좋다. 하락도 대비하라고 말은 하는데 '흥분되지 않는가'이런 표현이 자주 나온다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 알아야 경기 지표가 이렇게 많다니.
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서울 연립주택 투자지도 - 가로주택정비사업

서울 연립주택 투자지도
이형수 지음 / 진서원 / 2020년 9월

재건축과 재개발이 유망한 것은 새아파트로 변신하기 때문이다. 새아파트가 된다는 뜻은 그만큼 노후화 되었다는 뜻도 된다. 노후화가 된 집을 살아보면 많이 불편한 건 사실이다. 이런 어려움을 견뎌낸 사람이 새아파트가 되었을 때 그 과실을 취하는 것은 난 좋다고 본다. 현재 재건축같은 경우는 너무 규제가 많아 기존 조합원들이 피해를 입게 만드는 건 좀 아니라고 본다. 분양 받는 게 더 이득이라는 표현도 한다. 조합원이 그 어려운 시간을 버텨냈는데 말이다.

재개발도 쉽지 않은게 워낙 대단지라 많은 사람들의 이해를 구하고 동의까지 설득하는건 정말로 어렵다. 이런 상황에서 서울같은 경우는 가격도 만만치 않아 어렵다. 재개발은 주택만 있는 것이 아닌 다른 종류의 건물도 있어 좀 더 힘들다. 많은 사람들이 선호하는 새아파트를 받을 수 있는 방법 중 최근에 화두가 되고 관심을 갖는 것은 가로주택정비사업이 있다. 아주 작은 세대라도 가능하다는 점이 장점이다. 더구나 각종 규제가 많은데 가로주택정사업은 좀 더 자유롭다.

아직까지 가로주택정비사업으로 화제가 된 주택은 없다. 몇몇 곳이 하기는 했지만 상대적으로 소규모라 화제성은 약할 수밖에 없다. 한편으로는 신축 빌라는 짓는 것과 그다지 차이를 못 느끼는 사람도 있다. 빌라라 표현했지만 층수가 높고 그러면 아파트에 속하기도 한다. 그런 식으로 가로주택정비사업에 대해 딱히 관심이 큰 상황은 아니지만 갈수록 대안이 될 가능성은 클 듯하다. 무엇보다 소규모 세대수인 주택에게는 가장 현실적이면서도 사업성이 있다.

<서울 연립주택 투자지도>는 콘셉트 자체가 그런 측면을 공략했다. 여기서 말하는 연립주택은 4층 이하로 660제곱미터를 초과하는 주택을 말한다. 구분이 다소 어렵게 느껴지면 단지형 빌라라 생각하면 된다. 한 동만 있는 빌라가 아니고 말이다. 서울에는 현재 주택이 많다. 아파트가 제일 많은 것처럼 느껴지지만 그렇지 않다. 거의 반반이라고 할 정도로 일반 주택도 엄청나게 많다. 이런 주택이 전부 새아파트로 변신하기는 힘들다. 많은 사람들이 원할지라도 말이다.

한 동짜리 빌라는 단독으로 힘들다. 그런 면에서 여러 동이 함께 있는 연립주택은 대체로 사업성이 그래도 있다. 특히나 연립주택은 대지지분이 넓다. 대부분 3층으로 구성되어 있다. 여기에 보통 10세대 이상으로 구성되어 있다. 이런 부분에 합쳐서 최근에 또 좋아진 측면이 하나 더 있다. 재개발도 예외기는 해도 재건축은 이번에 변경되면서 입주해서 거주를 일정 기간 채워야 한다. 그걸 하지 못하면 새아파트로 변신해도 내가 갖지 못한다. 심지어 현금청산 해야한다.

투자 목적이든 뭐든 지금까지 오랜 시간을 기다렸는데 그런 상황이 되니 다소 멘붕에 빠진 사람들도 많다. 가로주택정비사업은 그 부분에 있어 자유롭다. 굳이 거주요건을 채우지 않아도 된다. 이런 면은 분명히 커다란 장점이다. 다만 역시나 아파트라고 해도 워낙 소규모 아파트다. 대단지도 아니고 기껏해야 100세대 이하일 경우가 많다. 100세대도 힘들고 50세대 이하일 경우가 아주 많다. 이런 면에서는 새아파트라는 장점만 있다고 봐도 되긴 한다.

현재 가로주택정비사업에 대한 책은 딱히 없다. 워낙 진행 되고 있는 곳도 적고 준공된 것은 더더욱 적다. 더구나 워낙 소규모로 진행이 되니 이를 실제로 체험한 사람이 극히 드물다. 이러니 이론적으로는 알아도 해본 사람이 갖고 있는 경험과 체험에 대한 내용은 다소 드물다. 이 책에서 저자가 아직 착공 전이긴 해도 (아마 그런 듯) 직접 해 본 경험을 갖고 책을 썼다. 특히나 본인이 직접 연립주택에 거주하는 사람들에게 연락하고 카페도 만들고 초대해서 진행했으니 대단한듯하다.

거기에 팁은 대출이 잘 나온다는 점이다. 보통 총 사업비의 50%가 대출로 나오는데 20% 정도 이상 공적 임대주택 공급하면 70%, LH나 SH와 같은 공공이 참여를 하면 90%까지 대출이 나온다. 추가로 일반 재건축 재개발과 달리 사업속도가 엄청 빠르다. 진행속도에 걸림돌인 여러 사업단계를 축소했기에 가능하다. 생각해보면 워낙 소규모이니 그렇게 하는 게 당연하다. 이로 인해 관심이 좀 더 가는 것도 사실이다. 꽤 규모가 있는 세대수도 있긴 하다.

이 책의 특징 중 하나는 서울에서 저가가 추려낸 100군데 연립주택이다. 살펴보니 여러 지역 중 어느 정도 세대가 되는 곳만 뽑은 듯한데 자신만의 투자 채점표를 만드는 법을 알려주고 디스코에서 참조하는 것도 보여준다. 총 9가지 기준으로 선정했다고 하는데 내가 아는 곳이 빠지기도 했다. 책의 3분의 2는 해당 연립주택을 소개하고 설명하는데 할애하고 있다. 그 점은 장점이 될 수도 있고 단점이 될 수도 있어 보인다. 잘 모르는 부동산 투자 분야를 공부한다는 생각으로 읽으면 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 실 내용은 많지 않다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 가로주택정비사업과 해당지 파악

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