지금도 사야 할 아파트는 있다 - 입지 전문가

지금도 사야 할 아파트는 있다 - 빠숑의 부동산 프리미엄 투자법
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2019년 1월

현재 부동산 분야에서 가장 유명한 딱 한 사람을 꼽으라고 하면 빠숑이라는 닉네임을 쓰는 김학렬이다. 부동산에 관심 있는 사람치고 빠숑이라는 닉네임을 안 들어본 사람을 없을 듯하다. 무엇보다 매일같이 부동산 관련 글을 올리는 그 점만 놓고 볼 때 다른 사람들에게는 완전히 넘사벽이다. 그런 성실함에 오랜 기간동안 부동산 리서치를 했던 전문성까지 합쳐져서 지금은 자타 공인 부동산 분야에서는 최고로 우뚝 섰다. 거기에 그가 운영하는 '빠숑의 세상 답사기'는 곧 이웃 숫자가 10만 명이 된다.

처음에 내가 더 블로그 이웃 숫자가 많아지만 현재는 나는 비교도 되지 않을만큼 엄청난 숫자를 자랑한다. 거의 대부분 부동산 관련 블로그 중에 나보다 오래된 블로그는 없다. 있지만 여전히 운영되고 있는 블로그로 한해서라면 그렇다. 내가 모르는 블로그도 있겠지만. 나도 부동산 블로그로 보기는 힘들지만 그렇다. 이 정도 숫자라면 그가 블로그에 쓰는 내용은 하나의 언론이나 마찬가지다. 실제로 매일같이 그의 블로그를 보는 조회수만 해도 2만에서 3만을 오고간다.

부동산과 관련되어서는 막강한 영향력을 본인의 의지와는 상관없이 갖게 된다. 더구나 블로그는 물론이고 유튜브를 비롯한 팟빵에 전방위적인 활동은 부동산과 관련되어서는 빠숑이 이야기하지 않은 지역은 없다고 할 정도다. 워낙 인기가 큰데도 불구하고 상대적으로 안티는 드물다는 점도 대단하다고 난 생각한다. 이런 근면성실함은 책에서도 빛을 발한다. 지금까지 해마다 책을 출판하고 있다. 여기에 부동산 책으로는 드물게도 전체 순위에서 1위를 할 정도다.

솔직히 지금까지 부동산 책이 전체 순위에서 하루라도 1위를 한 것을 본 적은 없다. 그만큼 엄청난 일이다. 여기서 책을 펴 낸다는 것은 일정부분 창작물을 사람들에게 공개한 것이다. 그에 따른 칭찬과 비판은 받아들여야 할 숙명이라고 난 본다. 나도 꽤 많은 책을 냈지만 '이번 책은 솔직히 별로네요.'라는 비판도 받았다. 비난이 아닌 비판은 얼만든지 받아들여야 한다. 좀 쓰리고 아플지라도. 책을 매년 낸다는 것은 양날의 검이기도 하다. 독자들에게 계속 다가선다는 장점도 있지만 자기 소진이 될 가능성도 크다.

어떤 책이든 저자의 몫이 있고, 출판사의 몫이 있고, 독자의 몫이 있다. 각각 다른 영역이다. 저자의 의도와 달리 독자는 달리 받아들일 수 있다. 그런 부분은 창작물을 발표한 사람이 감내해야 할 부분이다. 이번 <지금도 사야 할 아파트는 있다>는 그런 면에서 다소 호불호가 강하게 갈릴 듯하다. 솔직히 책을 슬쩍 폈을 때 살짝 당황했다. 책인데 글자가 별로 없다는 점이 그랬다. 막상 1부를 읽었을 때는 좋았다. 그건 내가 글자 중독이라 할만큼 책은 글자가 많아야 한다는 편견도 있다.

시세 변동률에서는 다소 놀랐다. 한 페이지에 겨우 3줄 정도만 있고 그 옆 페이지에 그림이 가득 차지한다. 이 부분은 분명히 실망을 느낄 수 있는데 저자보다는 출판사의 편집문제로 봤다. 한 페이지에 함께 할 수 있는 걸 이렇게 구성하면 독자입장에서는 솔직히 성의없게 느껴진다. 왜 그렇게 구성했는지 좀 의아했다. 이 부분은 결국에는 출판사가 아닌 저자가 욕먹을 것이라 판단된다. 그런 부분에 있어서는 책을 쓴 저자가 어쩔 수 없이 감당할 부분이다.

최근엔 KB부동산에서 평당 가격을 볼 수 있는 게 사라졌다. 지역을 비교하는데 있어 그보다 좋은 게 없었는데 좀 아쉬웠다. 더구나 빠숑이 쓴 글을 보면 항상 평당 가격으로 설명하는 경우가 많다. 입지 전문가로 알려져 있지만 평당 가격으로 질적인 시장으로 변화를 열심히 전파했던 저자다. 평당 2,000만 원을 질적인 시장으로 중요하게 여기는데 그 부분에 있어 이전 책에서는 어느 정도 이유를 소개한다. 이번 책에는 그런 부분은 없어서 새롭게 저자의 책을 읽는 사람들에게는 불친절할 수 있다.

책은 전체적으로 서울을 제외한 전국의 아파트를 알려준다. 해당 지역을 소개하고 평당 가격으로 일렬로 보여주면서 무엇을 중요하게 봐야 하는지 알려준다. 이런 부분은 처음 부동산을 접근하는 사람들에게는 큰 도움이 될 듯하다. 이 책을 펴 낸 저자의 입장에서는 소기의 목적을 달성했다고 본다. 거기에 해당 지역에서 어느 아파트를 중점으로 봐야하는지도 소개한다. 그 아파트를 중심으로 다른 아파트를 비교하며 관찰하고 가격의 변화를 추적하면 될 듯하다.

여기에 해당 아파트가 있는 입지도 지도로 보여주고 있어 굳이 찾아볼 필요가 없게 만들었다. 내가 모든 지역과 입지를 다 알지 못하고 아파트도 알 수 없기에 이런 부분은 꽤 도움이 된다. 내가 좀 아는 지역이나 관심 지역은 그런 부분을 눈여겨 보며 구체적으로 알 수 있었다. 반면에 솔직히 관심없는 지역이나 모르는 지역은 읽기는 했으나 크게 들어오거나 기억되지는 않는다. 그건 내 문제다. 전국을 이렇게 알려줄 수 있는 전문가는 그다지 많지 않을 듯하다.

개인적인 바람은 저자가 좀 힘은 들겠지만 전국을 <수도권 알짜 부동산 답사기>나 <부자의 지도>처럼 훨씬 디테일한 내용으로 각 지역을 설명하면 좋겠다. 왜냐하면 그 부분은 내가 볼 때 빠숑이 아니면 누구도 쓸 수 없기 때문이다. 아무리 전국을 투자하는 투자자라도 자신이 투자한 아파트나 지역 정도만 알 뿐이지 이 책의 저자인 빠숑만큼 확실하게 알려줄 전문가가 없다. 프롤로그와 에필로그에서 행복이라는 단어가 들어가 있는 것처럼 계속해서 저자가 행복한 마음과 감정으로 부동산을 알려주길 기대한다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 본문을 읽으세요.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 전국을 비교하며 알 수 있다.

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지성의 돈되는 부동산 1인 법인 - 투자방법

지성의 돈되는 부동산 1인법인 - 세금 대출 명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략!
지성 지음, 이승현 감수 / 잇콘 / 2019년 1월

부동산이라 표현하면 다소 애매하다. 솔직히 대부분 사람들은 부동산이라고 읽고 주택을 말한다. 이것도 약간 어패가 있다. 주택이라고 읽고 속으로는 거의 대부분 아파트를 떠올린다. 실제로 주택에 대해 이야기하면 가끔 의아하게 생각하는 사람들이 있다. 아파트가 머릿속에 있으니 핀트가 어긋나 그렇다. 어쩔 수 없이 부동산이라 할 수밖에 없다. 부동산은 최근에 상승을 많이 했다. 이걸 볼 때 좋다고 해야 할 지가 애매하다. 누군가는 지금이 아주 안 좋다고 말한다.

이런 것은 지역에 따라 다른 것은 사실이다. 그럼에도 한국에서 좋다, 나쁘다 기준은 무조건 서울, 수도권이다. 다른 곳은 여기저기 산재해 있기에 구심점이 없지만 서울, 수도권은 무려 2,000만 명이나 되는 사람이 똘똘 뭉쳐 여론을 형성하고 주거를 하니 그렇다. 부동산 책은 거의 대부분 실질적으로 투자자를 위한 책이다. 무주택자를 위한 책은 솔직히 내가 볼 때 없다. 그 어떤 책도 전부 결국에는 다주택자를 위한 책이다. 무주택자를 위한 책도 마찬가지다.

의도 자체는 무주택자를 위한 목적으로 써도 결국에는 그 책을 읽고 접목시키는 것은 투자자들이다. 그런 면에서는 아쉽다. 정말로 공부하고 주택을 구입해야 할 사람들이 가장 둔감하니 말이다. 이런 투자와 관련하여 현재 가장 큰 문제가 되는 것은 세금이다. 워낙 많은 사람들이 이익이 나더라도 세금을 내면 그다지 득이 되는 것은 없다 생각한다. 아주 다양한 방법으로 절세를 하려 노력하고 있다. 노력이 무색하고 정부에서는 발빠른 정책으로 묶고 있다.

이런 상황에서 어떻게 투자를 하냐며 투정(?)을 부리고 있는 사람들에게 늘 새로운 방법이 제시된다. 해마다 각종 정책과 세금을 피할 방법이 다양하게 제시된다. 그럴 때마다 사람들은 관심을 갖고 해당 강의 등에 몰려든다. 작년 초부터 이와 관련하여 각광을 받고 있는 것이 법인이다. 일견 아주 좋은 방법이다. 부동산 투자와 관련되어 법인을 만들어 한다는 것은 세금 측면에서는 완전히 투명해진다. 다른 방법도 있겠지만 개인이 할 때와 비교해서는 훨씬 더 투명해진다.

개인이 하는 걸 전부 제대로 된 조사 등은 힘들지만 법인은 기장이라는 걸 해야 한다. 복식부기에 따라 해야 하기에 쉽게 벗어나긴 힘들다. 자연스럽게 합법적인 테두리에서 열심히 해야 한다는 긍정적인 면이 있다. 이런 것은 역설적이다. 사람들이 법인을 하려는 가장 큰 이유는 절세를 위해서다. 그 전에는 절세를 하는 것보다는 다른 방법으로 수익을 극대화했다. 이제는 오히려 법의 테두리에 들어가 투자를 하려고 노력한다는 것은 격세지감마저 느껴진다.

방향성 자체는 분명히 긍정적이다. 그렇게 진행되어야만 한다. 이런 것이 정부의 강압도 아닌 투자자들이 스스로 실행하려 한다는 것 자체가 아이러니하다. 그만큼 정부는 굳이 억지로 무엇을 하게 끔 할 필요가 없다는 뜻도 된다. 시장은 자신들이 알아서 스스로 변한다. 어떤 규칙이나 시스템이 만들어지만 가장 최선의 노력을 최대의 이익을 위해 한다. 억지로 정부가 규제를 할 필요는 없다는 뜻이 되는데 지금의 현상은 정부의 규제에 따른 변화라서 또다시 재미있다.

부동산 투자를 법인을 만들어 활용하는 방법과 관련하여 지금은 지성이라는 닉네임을 쓰는 사람이 독보적이다. 거의 유일하게 이 분야에 대해 강의를 하고 있으니 자연스럽게 독보적이다. 이번에 <지성의 돈되는 부동산 1인 법인>책 제목을 보더라도 자신의 닉네임이 들어갔다. 그만큼 시장에서 부동산 법인과 관련하여 저절로 닉네임을 떠올리는 인물이다. 법인 운영은 분명히 쉽지 않고 복잡하다. 회계에 익숙하지 않다면 더더욱 힘들다. 그럼에도 사람들은 법인을 만들고 있다.

세금 측면에서 개인보다 절세를 할 수 있다는 점 때문이다. 한국이 그로 인해 많은 사람들이 창업을 하면 좋겠지만 그렇지 않다는 것은 아쉽다. 부동산 법인을 활용한 투자는 책이 시작되자마자 알려주는 것은 절세다. 초반에 읽으면서 지금 내가 세금 책을 읽고 있는 것은 아닌가하는 생각마저 들었다. 법인이 부동산 투자를 할 때의 장점에 대해 설명하려니 절세가 나온다. 어떻게 해야 절세가 되는지 알려주려니 뜻하지 않게 세금에 대해 계속 공부하게 된다. 부자의 언어라는 회계도 공부하게 된다.

책은 법인을 통한 투자 사례는 그다지 알려주지 않는다. 솔직히 그런 사례를 기대했다. 생각해보면 법인을 통한 투자 방법이라고 딱히 새로울 것이나 비급이 있을리가 없다. 개인이 하는 투자와 전혀 다를 바가 없다. 현 상황에서 법인으로 했을 때 좋은 점은 절세다. 거기에 추가적으로 대출에 있어 조금 더 자유로울 수도 있다는 점이다. 끝으로 비용절감이 가능하다는 부분이다. 개인은 이런 비용 절감할 수 있는 게 적다. 법인은 이를 활용해서 똑같은 수익을 내도 그 비용 덕분에 세후 소득을 증가시킬 수 있다.

이런 부분이 법인의 장점이기에 이에 대한 이야기를 많이 들려준다. 이것도 한편으로는 아는만큼 활용하고 이용할 수 있다. 시작할수록 법인을 만드는 것이 좋다는 것이 저자의 주장이다. 그 의견에 반드시 동의하는 것은 아니지만 현재의 변경된 다양한 환경에서는 분명히 커다란 장점이 될 수 있다. 예전에 법인을 고민했다가 결국에는 포기했는데 역시나 책을 읽으니 다시 살짝 고민은 된다. 투자자들은 언제나 항상 환경을 탓하기보다는 적응하고 변화해야 한다. 그런 면에서 지금 법인은 꽤 매력적인 방법임에는 틀림없다.

증정 받아 읽었습니다.

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서울 아파트 마지막 기회가 온다 - 매수

서울 아파트 마지막 기회가 온다 - 2019 절호의 매수 타이밍
강승우 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 10월

제목이 다소 도발적이다. <서울 아파트 마지막 기회가 온다>라니. 제목만 놓고 볼 때 한 없이 상승한다는 의미로 읽힌다. 그러니 어서 빨리 서울 아파트를 구입하지 않으면 큰 일난다는 뜻으로 보인다. 정작 책은 그 정도의 강한 어조는 분명히 아니다. 그보다는 2019년에 하락 내지 보합할 가능성이 크다. 이게 하락의 시작이 아닌 상승장의 잠시 눌림목이라고 해야 할까. 본격적으로 상승에 앞 서 잠시 쉬어가는 타이밍이라고 알려준다. 그러니 2019년에 구입하라고 한다.

2020년부터 다시 상승할테니 다소 저렴하다고 할 수 있는 2019년에 저렴하게 살 수 있는 기회라고 말한다. 이런 표현은 사실 쉽지 않다. 어지간한 확신이 없다면 그런 주장을 하는 것은 어렵다. 어떻게 우리가 미래를 쉽게 예측할 수 있겠는가. 온갖 전문가들이 전부 예측을 한다. 경제와 주식과 부동산에 대해 이렇게 될 것이라고 말한다. 그리 길지도 않은 1년이 지난 후에 다시 돌아보면 그 중에서 예측이 맞은 것은 극히 일부에 지나지 않는다. 어떨 때는 모든 전문가의 예측이 틀릴 때도 있다.

다른 것도 아니고 틀리다. 그만큼 예측이라는 것은 함부로 쉽게 할 성질은 분명히 아니다. 그럼에도 책은 내용은 물론이고 표지에서도 2019년을 강조하고 있다. 저자 자신도 자신의 예측대로 2018년에 상승했고 2019년에 하락할 지 두근거리는 마음으로 지켜본단다. 책은 여러 데이터를 갖고 이를 예측한다. 저자도 직접 밝혔지만 데이터는 편향이 들어갈 수밖에 없다. 편향은 데이터를 본 후에 생기기도 하지만 그 전에 생길 때도 많다. 이미 자신이 갖고 있는 편향을 위한 데이터를 보기 때문이다.

이를 스스로 인식하기도 힘들다. 이게 편향인지는 말이다. 더구나 데이터라는 막강한 도구가 내 생각을 지지한다면 더더욱 그렇다. 같은 데이터를 보면서도 사람들마다 다른 이야기를 하는 가장 큰 이유다. 분명히 누구나 다 똑같은 데이터를 갖고 현 상황과 미래에 대해 이야기한다. 재미있게도 서로 다른 이야기를 할 때가 많다. 누군가는 그 데이터를 갖고 하락을 주장하고, 누군가는 상승을 주장한다. 이런 현상은 데이터가 아닌 사람이 중요하다는 걸 반증한다.

각자 자신이 생각하는 지점을 데이터에서 발견한다. 그 발견을 확장시키며 편향을 더욱 강화하는 경우도 많다. 데이터는 엄청나 기회를 주지만 잘못된 길로 빠질수도 있게 만든다. 서울 아파트가 저자 주장대로 갈 이유에 대해서 여러 데이터를 제시한다. 그 중에서 결혼 10년차를 주목한다. 대부분 아파트 구입 층이 그렇다는 의미다. 이를 노무라 경제 연구소에서 발표한 걸 근거로 데이터를 확인하며 알려준다. 한국의 결혼한 부부가 10년차가 된 시점과 아파트 가격 상승, 하락을 소개한다.

10년차 부부가 많아졌을 때와 하락했을 때에 아파트 가격이 어떤 식으로 변동하는지 보여준다. 이보다 더 중요한 것은 서울 아파트는 과거를 돌아볼 때 지금까지 6년 연속으로 상승한 적이 없다. 대부분 5년 연속으로 상승한 후에는 하락했다. 그런 면에서 볼 때 서울 아파트가 2014년부터 상승했다면 2018년이 마지막 해다. 2019년은 6년차에 들어가기에 상승하기 힘들다고 주장한다. 대부분 과거를 통해 현재를 분석하고 미래를 예측하는 것은 중요하다.

다만 그걸 너무 확신하는 것은 위험하다는 입장이다. 당장 2019년에도 상승을 한다면 기존에 있던 모든 데이터는 무용지물이 되어버린다. 그렇기에 저자도 그 부분에 대해서 강하게 주장하진 않아 보였다. 여기에 소득으로 볼 때 서울아파트 상승이 일견 이해가 안 될 수 있으나 소득분위로 볼 때는 약간 다른 의견이 나온다. 소득 분위에서 가장 최상인 5분위는 소득이 많이 늘었다. 이를 근거로 서울 아파트 상승에 대해 합리적으로 가능한다는 판단을 하고 있다.

여기에 책은 어떤 아파트를 사야 할 것인지에 대해 역세권, 1000세대 이상 단지, 신축을 가장 중요하게 생각한다. 여기에 새롭게 변화될 호재가 있는 지역 아파트까지 선정했다. 이를 모두 만족시켜주는 서울 아파트와 분당, 광명까지 포함해서 소개한다. 그 중에서도 블루칩과 옐로칩으로 나눈다. 안타깝게도 블루칩에 해당하는 아파트는 거의 대부분 동남권이라 할 수 있다. 강남구, 서초구, 송파구, 강동구에 집중되어있다고 설명한다. 어쩔 수 없이 이 쪽을 주로 소개한다.

책은 크게 두 파트로 나눈다. 전반부는 서울 아파트가 2018년까지 상승하고 2019년에 하락 또는 보합한다. 그 후 2020년부터 다시 상승한다. 이에 대해 데이터를 갖고 설명한다. 무엇때문에 그런 일이 벌어지는지 알려준다. 그 후에는 서울 아파트에서 저자가 나름의 원칙을 갖고 필터링한 아파트를 하나씩 소개한다. 저자가 언급한 것처럼 대부분 동남권이라는 아쉬움은 있다. 어쩔 수 없이 동남권 아파트를 주로 소개한다고 사전에 양해도 구한다.

책을 읽어보면 찬성하는 부분도 있고 달리 생각하는 부분도 있다. 어차피 정답은 없는 것이니 읽고 도움을 받으면 되는 영역이다. 무엇보다 2019년을 꼭 꼬집어 이야기하는 건 위험하지만 매력적이다. 여기에 신축 아파트가 주변에 어떤 영향을 미치는지에 대한 설명도 흥미롭게 읽을 수 있다. 아쉽게도 책에 소개된 아파트가 하나같이 10억은 넘어가는 가격대라 좀 넘사벽이었다. 그렇지 않은 아파트도 있지만. 전체적으로 복잡하지 않고 쉽게 읽을 수 있다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 2019년이다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 도움이 될 듯.

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나는 오를 땅만 산다 - 뉴스와 시행사

나는 오를 땅만 산다 - 쉽게 배워 바로 써먹는 옥탑방보보스의 토지투자 첫걸음
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2018년 12월

많은 사람들에게 부동산 투자에서 최종적으로 관심이 가는 것은 토지다. 누구나 다 하는 아파트 투자에서는 그다지 메리트가 많지 않으니 상가나 토지로 넘어가는 경우가 많다. 그만큼 그쪽으로 넘어간 후에 망하는 케이스도 엄청나게 많다. 그 중에서 토지는 어렵다. 분명히 그것은 사실이다. 쉽다는 사람도 있지만 그건 자신이 잘 알고 있기 때문이다. 막상 쉽다고 하면서도 설명을 제대로 하지 못한다. 설명을 제대로 하지 못하면서도 쉽다는 것은 말도 안 된다. 누가 들어도 금방 이해될 수 없다면 그것은 쉬운게 아니다. 본인이 거짓말을 하는 것이다. 부동산 대부분이 그렇지만 토지 투자는 특히나 법과 관련되어 있는 경우가 많다. 이 부분이 진입장벽이 되면서도 토지투자를 망설이고 접근하기 힘들게 만든다. 트깋나 공법은 토지 투자하는데 있어 반드시 만나게 되는 아주 힘든 장벽이 되는 경우가 많다. 공법을 공부하느라 토지 투자를 포기한다고 해면 과장되지만 그 정도다. 그 외에도 지목변경을 통해 토지 투자하는 경우도 많다. 이런 것들은 전부 법을 공부해야 한나다는 걸 깨닫게 된다. 토지 투자에서 무엇보다 가장 큰 이익을 내면서 많은 사람들이 매력을 느끼는 부분은 개발이다. 토지를 자신이 직접 개발해서 가치를 변경한다는 것은 무척이나 멋있게 보인다. 이러니 다들 토지 투자에 매력을 느껴도 쉽게 접근하지 못한다. 대부분 토지 투자 책을 읽어도 거의 이런 부분에 집중하고 알려준다. 거기에 토지는 상당히 큰 자본이 필요하다보니 대부분 사람들은 엄두를 내지 못한다. 기획 부동산이 활동할 수 있는 이유다. 적은 돈으로 토지를 살 수 있다고 하니 솔깃하게 된다. 이런 면에 있어 <나는 오를 땅만 산다>는 아주 쉽게 구성되어 있다. 토지 투자에 있어 어렵게 접근하지 않는다. 너무 쉽게 되어있어서 오히려 우려가 될 정도다. 토지 투자를 이렇게 쉽게 할 수 있다는 말이야. 토지를 투자를 하는데 있어 가장 어려운 것은 땅이라는 점이다. 세상에는 땅이 넘쳐난다. 토지 투자를 하는데 있어 필요한 땅은 분명히 따로 있다. 그걸 보는 눈을 가져야 하는데 어렵다. 공부한다고 되는 것은 아닌걸로 보인다. 개발하는 것도 그걸 보는 눈에 있어야 한다. 무엇보다 해당 토지가 어떻게 변할지 상상하는 것이 가장 중요한 포인트다. 이게 힘들뿐.

그렇기 때문에 토지 투자에서는 중요한 것을 뉴스라고 알려준다. 뉴스를 통해 투자하라고 한다. 뉴스에 나온 정보를 갖고 판단을 내린다. 대부분 뉴스에서 호재가 나온다. 어떤 지역이 곧 변할 것이라는 쏘스를 제공한다. 다들 그 지역을 몰려가서 매수하려 한다. 덕분에 그 곳에 투자한 사람은 수익이 아닌 손해만 보고 퇴장한다.

책에서는 이를 건강해지는 땅, 안 건강해지는 땅, 손해나지 않는 땅으로 구분한다. 안 건강해지는 땅이 좋은 땅이라고 설명한다. 열심히 손품 팔아 뉴스를 검색해도 잊지 말아야 할 점이 있다. 과연 뉴스가 어느 정도로 진행되고 있는지 여부다. 이제 막 하겠다는 뉴스는 거를 필요가 있다. 특히나 각종 지자체에서 발표하는 뉴스는 대체적으로 믿고 거를 필요가 있다.

지자체는 선거 등을 위해 일단 발표하고 보는 경우가 많다. 차라리 민간이 추진하는 사업은 뉴스는 잘 나오지 않아도 확실한 경우가 많다. 무엇보다 뉴스에서 가장 중요하게 봐야 하는 것은 바로 시행사다. 아무리 훌륭한 청사진이 있어도 시행사가 결정되지 않았다면 아무런 의미가 없다. 사업주최가 없다는 뜻이다. 지자체는 일단 발표하지만 사업성이 없으면 누구도 달려들지 않는다.

뉴스를 볼 때 이런 점을 유념한다면 토지투자가 어렵지 않다. 여기에 다들 눈에 불을 켜고 달려드는 곳은 새롭게 변신할 곳이다. 택지개발 같은 곳을 이야기한다. 이런 곳은 사실 투자하기도 쉽지 않고 정확히 맞추기도 어렵다. 대체적으로 도시가 될 지역을 찾아 투자하는 것이다. 저자는 그보다는 시가지가 될 장소를 찾는 것이 좋다고 알려준다.

더구나 택지개발이 취소된 곳이 더 좋다고 한다. 이건 역발상인데 읽어보면 무릎을 치게 만든다. 일너 투자 방법을 왜 굳이 책으로 설명하는지 이해가 안 될 정도다. 혼자 알고서 돈 벌거나 수강생만 알려줘도 되는데 말이다. 그만큼 책에서 알려주는 토지 투자는 결코 어려운 것은 아니다. 굳이 법을 외우려고 할 필요 자체가 없을 정도다. 그동안 어렵게 공부했다는 생각이 들 정도다.

물론 책 뒷부분에 가서는 여타의 토자투자 책처럼 용도지역에 대한 설명같은 것도 나오긴한다. 그럼에도 책에서 알려주는 토지투자는 완전히 쉽다. 그렇긴해도 책에서 보여준 사례를 볼 때면 자본력이 어느 정도 있어야 한다는 점은 분명한 사실이다. 토지투자에서 가장 큰 진입장벽이긴 하다. 지금부터 뉴스라도 제대로 보면서 현장 확인하며 공부한다면 분명히 도움이 될 책이다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 재미있게 썼다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 토지투자가 쉽게 느껴진다.

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1년 안에 되파는 토지투자의 기술 작가 김용남 출판 지혜로 발매 2014.12.12 리뷰보기 여러 투자 카페를 돌...

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대한민국 부동산의 미래 - 진보정권 시대

진보정권 시대 대한민국 부동산의 미래
심형석.황성규 지음 / 원앤원북스 / 2018년 11월

제목에서 살짝 개념을 규정한다는 느낌을 갖는다. <대한민구 부동산의 미래>라는 큰 제목 위로 '진보정권 시대'라는 타이틀이 소부제로 들어갔다. 책에서 이렇게 이야기하는 것은 현재 정권을 잡고 있는 층이 향후에도 다시 한 번 정권을 계속해서 잡고 있을 가능성이 크다. 이런 이야기를 하는 것은 사람들이 이번 정권만 넘어가면 될 것이라는 안일한 생각을 갖는다. 보수정권과 진보정권이라는 측면에서 볼 때 그러면 안 된다.

이번 정권만 넘어가면 될 것이라 생각하지만 다음에도 진보정권일 가능성이 크다. 그에 따른 대비를 해야 한다. 저자가 주장하는 바다. 이런 말은 딱히 반박하기는 힘들다. 나도 특별한 일이 없다면 다음에도 같은 진보정권이라 불리는 층에서 정권을 계속 갖고 갈 것이라 본다. 엄청난 잘못을 하지 않는다면 말이다. 여기서 약간 달리 생각하는 것은 부동산 정책이라는 것은 반드시 어느 정권이냐에 따라 달리 정책을 펴지 않는다.

공교롭게도 지난 20년 정도를 놓고 본다면 진보와 보수가 정권을 잡았을 때 부동산의 싸이클이 맞아 떨어진다. 이러다보니 진보정권이 펼칠 정책을 너무 당연한 것이라 여긴다. 무엇보다 그렇게 할 수밖에 없다고 말한다. 나는 꼭 그렇지는 않다고 본다. 이것은 정권의 힘보다는 경제 상황에 따른 부동산 시장의 상승과 하락에 따른 결과로 본다. 그렇게 치자면 진보정권인 김대중 정부에서 펼쳤던 정책은 어떻게 설명할 것인가.

진보냐 보수냐가 아니다. 어느 진영이 정권을 잡더라도 개별적인 정책의 강약은 조금 다를 수 있어도 추세는 똑같을 것이라 본다. 정권의 핵심은 정권 재창출이다. 이를 위해서는 계속 정권을 잡기 위해 노력해야 한다. 가격이 상승하면 완화시키도록 해야하고, 하락하면 상승시키도록 노력하는 것은 정부가 할 역할이다. 그런 관점에서 본다면 외국도 진보냐 보수냐에 따라 달리 봐야 할텐데 결코 그렇지 않다는 걸 알 수 있다.

책에서는 이와 관련된 연관성을 보여주고 있지만 모든 데이터는 어떻게 보여주느냐에 따라 달라진다. 책에서 가장 중요하게 여기는 것은 에코붐 세대다. 베이비 붐 세대의 자녀 세대를 일컫는다. 이들은 베이비 붐 세대만큼이나 많은 인구를 자랑한다. 이들은 향후 부동산 시장에서 주력세대가 될 것이라 집중적으로 보여준다. 아쉬운 것은 한국에서 1971년생을 전후한 세대도 엄청나게 많은데 이들에 대해 그다지 주목하지 않는다. 이제 실질적으로 한국에서 주력세대가 되었는데 말이다.

요 세대도 1968~1973년까지로 좁게 보면 그렇다. 내가 교수나 학자라면 한 번 이 세대에 대한 연구로 재미있는 사회현상을 설명할 수 있을 듯한데 말이다. 그럴만한 능력과 조사할 인원 등이 없다. 에코붐 세대는 과거와 다르다. 베이비붐세대가 꼭 아파트가 아니더라도 괜찮지만 이들은 다르다. 절대적으로 아파트를 선호하고 신축은 더 말할 것이 없다. 살짝 부담이 되더라도 이들 세대는 좋은 걸 선호하고 선택한다. 윗세대와 다른 점이다.

여러 전문가들도 이야기한 것처럼 갈수록 거래 가능한 아파트가 사라진다고 말한다. 정확히는 서울, 수도권일 가능성이 큰데 이 점은 규제로 인해 매물이 나오질 않는다. 그에 따라 수요와 공급이라는 측면에서 한 쪽이 망가지며 생길 현상이라 언급한다. 틀린 이야기는 아니지만 그마저도 결국에는 가격이 상승하느냐 여부에 달려있다고 난 본다. 추가적으로 수익형 부동산에 대한 이야기를 해 준다. 향후 늘어날 1인 가구의 증가에 따른 주택유형에 대해 설명한다.

그 점에 대해 저자와는 살짝 견해가 다르긴 하지만 1인가구의 증가에 따른 한국 주택시장의 변화는 동의한다. 향후 재건축에 비해 리모델링이 더욱 대안이 되고 대세가 될 가능성이 크다고 한다. 이것은 사업성 문제다. 그런 면에서 15층짜리 아파트에서 15층 아파트를 주목하라고 말한다. 충분히 설득력있었다. 리모델링은 결국 몇몇 아파트가 얼마나 화려하게 성공하느냐 여부가 앞으로 결정되지 않을까한다. 각종 규제에서 자유로운 점이나 조망권 등을 볼 때 리모델링은 충분히 고려할 만 하다.

그 외에 양극화와 고급화와 한국 부동산의 미래부분은 익숙한 내용이 많다. 양극화라는 것은 이제는 양보다는 질적인 변화를 의미한다. 여기에 좋은 아파트라고 표현하는데 솔직히 비싼 아파트를 의미한다. 이런 아파트와 역세권의 위력은 갈수록 더욱 심해질 것이라 한다. 이 부분은 서울, 수도권에만 해당한다고 할 수 있다. 지방은 다소 다른 관점에서 볼 필요가 있다. 책은 서울 아파트를 매수하라고 권한다. 이왕이면 신축으로 말이다.

최근에 나온 대부분 부동산은 거의 서울, 수도권을 이야기한다. 한국은 원래부터 모든 부동산 책이 그렇긴한데 최근에는 더욱 두드러져 보인다. 지방 아파트도 분명히 기회가 있을 것이고 싸이클상 순환한다고 난 본다. 그런 부분에 대해 소개하는 책도 나오면 좋겠다. 책은 전체적으로 현재 상황을 이해하는데 도움이 된다. 이를 근거로 향후 전망을 하는 것이 더 좋지 않을까한다. 책에서 소개한 미래 전망보다는 말이다. 

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 같은 내용을 중복하는 경우가 있다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 현 상황을 이해하는데 도움된다.

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부동산 가치 투자 - 오윤섭의

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