부동산 절세 - 제네시스 박

제네시스박의 부동산 절세 - 세금 노하우가 수익 노하우다!, 최신 개정판, 전면 컬러판
제네시스박 지음 / 황금부엉이 / 2020년 6월

전혀 관심 없이 살아가다 어느 순간 맞닿게 되는 것이 바로 세금이다. 이건 무조건 만나는 건 아니다. 대체로 큰 돈이 오고가거나 수익이 생겼을 때 만나게 된다. 수익이 없다면 딱히 신경쓰지 않아도 된다. 큰 금액이 거래될 때 관련된 세금이 많아지니 자연스럽게 신경을 쓰게 된다. 부동산 관련 세금은 평소에는 거의 관심이 없지만 거래가 이뤄질 때부터 관심을 갖게 되고 보유하면서 나도 모르게 알아보게 된다. 그 이전에는 솔직히 별 관심도 없고 필요성도 못 느낀다.

세금에 대해 관심을 갖는다는 건 한 마디로 돈을 벌었다는 뜻이다. 세금을 될 수 있는 한 내지 않도록 노력한다는 것도 돈을 꽤 벌기에 하는거다. 그렇지않다면 평생토록 관심을 갖지 않아도 별 문제가 없다. 우리가 살아가면서 세금과 죽음은 평생 벗어날 수 없다고 한다. 그만큼 세금은 세상을 살면서 벗어날래야 벗어날 수 없다. 내가 돈을 좀 번다고 생각되면 그때부터 세금에 대한 걱정이 앞선다. 조세 형평성이나 내 세금이 좋은 곳에 쓰인다는 거룩한 마음도 좋긴 하겠지만.

솔직히 세금은 생돈이 나가는 듯한 느낌이다. 아마도 가장 아까운 지출 중 하나다. 딱히 내 돈이 나가는 것만 보이고 그 이외에 어떤 식으로 쓰임이 있는지도 볼 수 없으니 더욱 그렇다. 그렇기에 이왕이면 탈세를 하면 안 되지만 절세를 하려는 노력은 너무 당연하다. 최근에 유독 부동산 세금과 관련된 관심이 증폭되었다. 이런 이야기는 솔직히 내가 해당 영역에 있기에 느낀다. 전혀 관련없거나 관심없으면 그런지도 모른다. 부동산 가격이 상승하며 생긴 현상이다.

부동산으로 돈을 번 사람이나 팔면 수익이 날 사람들이 관심을 갖는 것은 너무 당연하다. 세금 낸다는 생각은 거의 피같은 내 돈을 빼앗기는 느낌일테니 말이다. 이와 관련되어 별로 나오지 않던 세금 관련 책이 많이 나왔다. 거기에 세금 관련 강의도 상당히 인기가 크다. 대부분 이런 책과 강의가 주로 세무사가 하는 경우가 많다. 물론 가장 전문적이고 확실한 답을 줄 수 있는 전문가다. 문제는 세금도 각자 영역이 있다. 알긴 알아도 제대로 알기는 생각보다 쉽지 않다.

특히나 부동산 관련 세금은 생각보다 세무사들에게 별로 도움이 되지 않는다. 큰 돈이 오고가지만 정확한 세무 상담이 무척 복잡하다. 차라리 기장을 통해 지속적인 수입을 얻는 것이 더 낫다. 더구나 부동산 관련 세금이 너무 수시로 변경된다. 어제 알던 세금 지식이 오늘은 완전히 무용지물이 된다. 이러니 잘못된 상담을 했다가는 큰 일이 날 수 있다. 제대로 된 상담을 받고 싶고 세금 지식을 얻고 싶어도 이런 현상때문에 어려움을 겪는다. 이런 상황에 제네시스 박이라는 친구가 있다.

현직 세무사가 아닌데도 가장 인기있고 공신력있는 세금 이야기를 들려준다. 어떻게 보면 세무사가 아닌데도 세무사 시험공부 한 덕택으로 일반인보다 좀 더 잘 알고 있고, 부동산 투자를 한 덕분에 연관되어 정확한 정보를 전달하는 전문가가 되었다. 심지어 세무 관련 일을 하거나 자격증 있는 사람도 참고하고 있으니 말이다. 그만큼 가장 최신의 세금 관련 법과 지식을 사람들에게 전달하는 전문가다. 오죽하면 <제네시스 박의 부동산 절세>라는 책에 닉네임이 들어갔을까.

그만큼 제네시스 박이라는 닉네임은 현재 부동산 세금쪽에는 가장 유명하고 공신력있는 인물이다. 예전에 펴 낸 책이 이번에 개정판이 나왔다. 다른 분야와 달리 세금은 거의 해마다 개정판이 나와도 된다. 워낙 세금 체계가 해마다 갱신이 아닌 전면 개편이 되다보니 그렇다. 어제 알고 있는 내 세금 지식이 완전히 무용지물이 된다. 정말로 관련 종사자나 전문가가 자세히 풀어주지 않으면 무슨 말인지 조차도 파악하기 힘들다. 이러다보니 제네시스 박같은 인물의 가치가 더욱 상승중이다.

예전 책에도 중요시하고 인상적인 것은 1후 2보 3매였다. 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지나 신규 주택을 매수한다. 종전 주택은 2년 이상 보유한다.신규 주택을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 처분한다. 이런 방식으로 비과세를 받을 수 있다. 워낙 세법이 많이 변경되며 이 작전은 좀 어긋났다고 생각되는데 아직도 가능은 하다. 비조정지역에서는 말이다. 세금에서 제일 중요한 것은 과세표준과 세율이다. 일단 자신의 주택이 어떤 과세표준에 해당하는지 파악한다.

그 후에 세율을 곱한다. 이에 따라 내야 할 세금이 정해진다. 이렇게 단순한데도 그 과정이 복잡하고 상황에 따라 다르다. 이러니 어쩔 수 없이 이런 책을 읽어가며 자신에게 적용할 수밖에 없다. 아쉽게도 세금 부분만큼은 이런 책을 읽고 적용하는 것도 어렵다. 그럼에도 대략적으로 자신의 상황을 파악하고 어떤 식으로 해야 할 지를 결정하는데 도움이 된다. 그 정도의 지식을 갖고 있어야 세무적인 부분에 실수하지 않고 제대로 된 절세를 할 수 있게 된다.

그런 면에서 이 책은 도움이 된다. 자신이 세금과 전혀 친하지 않다고 생각되면 이런 책은 반복적으로 여러 번 읽어 무엇보다 친숙해질 필요가 있다. 세세한 부분은 몰라도 전체적은 큰 흐름이라도 알게 된다면 큰 도움이 된다. 특히나 이 책의 저자는 블로그와 유튜브를 통해 지속적으로 가장 최신의 세금 지식과 정보를 상황에 따라 알려주고 있으니 큰 도움이 된다. 이번에 법인에 대한 이야기도 있는데 그 부분은 좋았다. 너무 유행처럼 제대로 알지도 못하면서 장점만 보고 법인 만들어 운영하려는 사람이 많아 우려했는데 말이다.

증정 받아 읽었습니다.

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친절한 핑크팬더의 한 마디 : 미리 읽어두면 큰 도움이 됨

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돈되는 개발호재 핵심정리 - 밑줄 쫙

IGO빡시다의 돈되는 개발호재 핵심정리
IGO빡시다 지음 / 잇콘 / 2020년 5월

어떤 자산이든 호재라 불리는 일이 발생하면 들썩들썩 거린다. 부동산과 관련되어 호재는 역시나 교통이 가장 중요하다. 아무리 훌륭한 건물이 생기고 일자리가 들어선다고 하여도 교통이 좋지 못하면 매력적이지 못하다. 워낙 많은 사람들이 모여 집객 효과가 생기면 교통이 새롭게 생길 가능성이 커지긴 한다. 그렇다해도 그런 경우보다는 교통이 좋아 사람들이 모이는 경우가 더 많다. 무엇이 먼저냐는 논쟁이 될 수 있겠지만 인간의 역사를 볼 때 그렇다.

이미 어느 정도 기반시설이 전부 갖춰진 곳이 대부분이다. 새롭게 무엇인가를 하려면 돈이 필요하다. 결국에 이 모든 것은 사업성이 있느냐가 핵심이다. 지지부진되는 곳들이 거의 대부분 사업성이 힘들어서다. 이를 위해서 국가 차원에서 복지관점으로 접근해야 한다는 논리와 주장이 새롭게 최근에 대두되고 있다. 그로 인해 사업성이 다소 부족했는데 통과되는 사업들이 생기고 있다. 그만큼 새로운 기반시설이나 대중교통 관련 시설이 생기는 것은 무척 힘들다.

그럼에도 불구하고 새롭게 생긴다면 그 파급효과는 어마어마하다. 모든 것이 다 그런 것은 아니지만 없던 것이 생긴다는 점에 있어서 기대효과는 엄청나다. 실제로 이렇게 할 것이다라는 썰만 있어도 사람들의 기대에 부응해서 가격이 오르는 경우도 많다. 문제는 이런 썰만 갖고 투자를 하면 안 된다. 그 덕분에 큰 수익을 낼 수 도 있다. 그런 경우보다 잘못해서 큰 손해를 보는 경우가 더 많다. 이를 피하기 위해서는 정확한 팩트에 근거해서 결정해야 한다.

팩트라는 것은 어디까지나 정부나 관련 기관에서 발표하는 걸 봐야 한다. 누군가 그렇다고 하는 것은 위험하다. 특히나 선거와 앞서 여러 정치인들이 내세우는 공약은 뒤집어 질 가능성이 크다. 이를 위해서 공신력있는 보고서나 해당 지자체와 관공서를 비롯한 정부부처에서 발표하는 걸 근거로 파악해야 한다. 발표했다는 것은 할 가능성이 높다는 것이고 언젠가는 할 수 있다는 뜻이다. 시간의 문제가 되는데 기대를 갖고 있는 사람들의 시간과 실제 시간의 갭이 엄청나게 크다.

IGO빡시다라는 닉네임을 쓰는 저자는 전작에 이어 <돈되는 개발호재 핵심정리>라는 책을 썼다. 호재라는 표현에서 뭔가 기대감을 갖게 만든다. 재미있게도 이 책을 펴 낸 출판사에서 주로 '돈되는'이라는 제목으로 많이 내고 있다. '돈되는'시리즈는 아닌 듯한데 의도치 않게 시리즈로 나오는 듯하다. 누구나 다 아는 호재는 호재가 아니라고 한다. 이런 이야기는 과거에나 통했다. 왜냐하면 나만 아는 호재가 이제는 없다. 누구나 다 호재를 알고 있다는 점이 핵심이다.

호재가 진짜로 될 것인지 여부가 오히려 지금은 핵심이 아닐까한다. 책에는 수많은 호재가 나온다. 전국을 다 커버하긴 하지만 대부분 서울, 수도권에 한정한다고봐도 무방하다. 여기서 특히나 주목하는 것은 제5차 국토종합계획과 2030서울시 생활권계획이다. 이를 근거로 다양한 분석을 한다. 그렇게 볼 때 사실 이미 정부와 서울시에서 발표한 관련 보고서를 보면 된다. 어느 정도 익숙하고 공부를 한 사람들은 그럴 수 있겠지만 아마도 대부분 그러기 힘들다.

보고서를 읽어도 무슨 말인지 이해를 못한다. 더구나 어떤 식으로 연결시켜야 할 지 암담하다. 그런 이유로 사람들이 이런 보고서를 해석해주거나 연관성을 연결시켜주는 글을 따로 또 찾아보게 된다. 그런 면에서 이 책의 가치는 있다. 사실 책만 놓고본다면 좀 따분하다. 흔히 이야기하는 수익에 대한 이야기도 없고, 이런 식으로 해서 돈 벌었다는 내용도 없다. 오히려 어려운 용어도 많고, 뭔가 앞으로 어떻게 될 것인지에 대한 이야기만 잔뜩 써있으니 말이다.

몸에 좋은 약이 쓰다는 표현이 딱이지 않을까한다. 다소 지겹더라도 읽어야 한다. 1번 읽어서는 잘 들어오지 않을 듯하다. 여러 번은 읽어야 하지 않을까. 그게 힘들다면 책을 갖고 있으면서 언론이나 여러 카페, 블로그에서 어떤 지역에 대한 이야기가 나왔을 때 이 책에 나온 호재를 들여다보면 더 도움이 되지 않을까 한다. 쓰고보니 서울 관련해서는 5개 권역별로 설명하고 있으니 내 책인 <서울아파트 지도>와 곁들어 읽어보면 훨씬 더 도움이 되지 않을까한다.

책에서 가장 하는 것은 도로망과 철도망. 광역 교통망. 캠퍼스 혁신파크, 노후산업단지, 복합환승센터, BRT, 수도권 급행열차가 국토 종합계획에 따른 중요도다. 서울은 53개 지구와 경전철, 지역단위계획, 캠퍼스타운이다. 서로 중복되는 지점이 그만큼 중요한 포인트가 될 수 있다. 저자의 전작에서 나왔던 내용도 여전히 지지부진한 부분이 많다. 그런만큼 이 책에 나온 내용도 당장 된다기 보다는 두고 두고 보면서 투자시에 참고하면 되지 않을까한다. 호재는 호재일 뿐이니.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 어쩔 수 없이 딱딱한 내용.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 내 지역이라도 제대로 알아놓자.

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그래서 얼마 벌었대? - 빅데이터로 투자해서

빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대? - 실패율 0%의 투자자 ‘플대표’의 빅데이터 투자법으로 나에게 딱 맞는 투자처 찾기!
박상용 지음 / 잇콘 / 2020년 5월

어느덧 부동산도 데이터가 대중화 되었다. 데이터를 근거로 직접적인 투자를 하는 사람이든 아니든 데이터의 중요성을 무시하는 사람은 없다. 데이터를 맹신할 수 없어도 소홀히하는 것은 더 멍청한 행동이다. 이에 따라 뜻하지 않게 정보가 대중화되었다. 과거에는 짬짬이식으로 아는 사람들만 정보를 나눠갖고 이를 바탕으로 투자를 했다. 자신들의 팀에 껴야만 정보를 전달했다. 이러다보니 어쩔 수 없이 현장조사라 하는 발품이 최고의 미덕처럼 여겨졌다.

시간이 지나면서 점차적으로 데이터를 근거로 투자하는 사람들이 많아졌다. 이 모든 것은 실질적으로 국가의 도움이다. 대부분 부동산 투자자가 정부를 욕하지만 그들이 투자하는데 있어 참고하는 대부분 자료는 또다시 정부에서 나눠준 것이라는 아이러니한 사실을 다들 잊고 있거나 무시한다. 한편으로 이로 인해 정보에서 소외되는 사람들도 있다. 30~40대까지는 데이터로 무장해서 부동산에 진입하고 있다면 그 이상의 세대는 오히려 따라가지 못하고 넋놓고 있다고 할까.

세대와 상관없이 데이터를 제대로 볼 지 모르는 사람들에게는 오히려 재앙이라 할 수 있다. 아쉽게도 내 나름대로 아주 쉽게 알려줬는데도 애써 모르겠다고 무시할 때는 안타깝기도 했다. 이제 부동산 투자에서 데이터는 소홀히 하고는 진행하기 힘든 상황이다. 그렇게 데이터를 처음에는 엑셀로 만들어 보여주던 사람들 중에는 직접 만들어 앱이나 사이트를 통해 알리는 경우가 있다. 유료도 있고, 무료도 있는데 각장 장단점이 있고 이를 제대로 활용할 수 있느냐가 또다른 문제가 된다.

그런 데이터 자료를 보여주는 사람 중 한 명이 <빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대?> 저자다. 솔직히 저자가 만든 데이터 사이트를 이용한 적은 없어 정확히 모르겠다. 워낙 많은 데이터 가공 사이트가 있는데 각장 장단점이 있다. 자신에게 익숙하게 된 툴이 생기면 대부분 그 사이트만 이용하게 된다. 나는 여러 개를 움직이며 쓰곤 한다. 솔직히 이야기하면 엄청나게 많이 보면서 쓰고 있지는 않고 그때마다 참고하력 보는 정도다.

이 책은 소설 형식으로 써져있다. 소설형식으로 투자 책이 있으면 거의 양날의 검이다. 좀 더 편안하게 내용을 쫓아갈 수 있는 측면은 분명히 있다. 다소 딱딱한 실용서적의 단점을 소설 형식으로 풀어내며 읽기 편하게 해준다. 대신에 솔직히 상당히 유치하다. 지금까지 투자 내용을 소설 형식으로 풀어 낸 책중에 유치라는 단어를 안 떠오르게 한 책은 없다. 소설이 워낙 디테일하게 묘사를 해야 하다보니 유치한 이야기를 주고 받을 때가 많다. 그런 면에서 볼 때 투자 책은 설명식으로 하는 게 좋다고 본다.

그럼에도 책은 무척이나 쉽게 써져 있고 박대리와 플대표가 함께 이야기를 나누는 형식이라 티카티카처럼 핑퐁으로 대화를 한다. 덕분에 글을 집중하지 않고 읽어도 되는 부분도 많아 금방 읽을 수 있는 장점(?)이 있다. 박대리가 부동산 투자를 하고 싶어 할 때 플대표가 나타나서 멘토로 공부 방법을 알려주는 형식이다. 초반에 부동산 정책과 정부와 관련성에 대해 이야기하는 점은 꽤 흥미로웠다. 과거를 알아야 현재를 파악하고 미래를 준비할 수 있다는 면에서 그렇다.

나도 얼마전에 썼던 <서울아파트지도>에서 2010년대 주요 정책과 핵심 내용을 알렸다. 그런 측면에서 같은 정책을 갖고 내용을 설명하는데 각자 핵심이라 알려주는 부분에서 다른 측면이 있다는 것도 역시나 투자의 재미다. 어느 부분을 더 눈여겨보고 핵심으로 파악할 것인지에 따라 움직이는 행동이 달라질테니 말이다. 초반에 가장 핵심은 아마도 일반인이 생각하는 부동산 투자의 상식이라 불리는 것의 사실여부다. 내 경우도 꼭 그렇다고 말하지 않는 것이었다.

입지, 학군, 호재, 공급유무, 전세가격상승, 인구 증가와 관련되어 거의 미신처럼 부동산 시장에서는 맹신하는 부분이 있다. 언급한 단어와 관련되어 부동산 가격이 움직인다는 사실이다. 실제로 데이터로 볼 때 역시나 완전히 일치하지 않는다는 점이다. 어느 정도 궤를 같이 하는 것도 있겠지만 사람들 생각처럼 엄청나게 밀접한 연관성이 있는 건 아니라는 걸 보여준다. 여기에 지역을 직접적으로 설명한다. 울산, 창원, 청주, 전주, 천안같은 경우에 여러 데이터를 근거로 설명한다.

언급된 도시들이 최근 몇 년만 놓고 본다면 아파트 가격이 힘을 좀 못 쓰는 측면이 있었다. 하지만 그 전에는 아파트 가격이 상승할 때도 있었다. 이에 대해 책에서는 그 이유를 설명한다. 뿐만 아니라 저자가 주장하는 '젠가 투자법'에서 대해서 소개한다. 세대수, 전세가율, 입주물량, 미분양률, 적정거래율, 평단 매매 증감률을 근거로 투자 지역을 선정하고 투자여부를 결정한다. 젠가에서 필요없는 부분을 제거해도 무너지지 않는 것처럼 쓸데없는 데이터를 없애고 남은 영역이다.

책을 읽으면서 '오~~'하게 된다. 데이터를 이렇게 활용해서 투자할 지역을 찾고 접근하면 되겠다는 것 말이다. 여기서 한 발 더 나가서 어떤 아파트를 살 것인지까지는 책으로 통해 알기는 다소 힘든 측면도 있다. 분명히 읽을 때는 흥미롭고 이렇게 해야지..라는 생각을 했는데 막상 다 읽었을 때 뭔가 남는 게 없는 듯한 느낌도 들었다. 가장 큰 이유는 바로 데이터가 중요한 것이 아닌 책의 박대리가 그러했듯이 직접 데이터를 갖고 스스로 찾아보고 연구해서 발품까지 팔아야 한다는 점이다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 소설형식말고 투자책으로 썼다면.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 어떤 데이터를 어떻게 이용할 것인지 궁금하다면.

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청무피사의 부린이 탈출기

청무피사의 부린이 탈출기 - 청약에 버림받은 30대 무주택자의 서울 아파트 내집마련 분투기
청무피사 지음 / 진서원 / 2020년 5월

최근 부동산 시장에서 가장 핫한 것은 누가 뭐래도 청약시장이다. 청약으로 당첨만 된다면 로또라는 이야기가 결코 헛소리가 아니다. 로또에 당첨되었을 때 10억 대라고 할 수 있는데 청약에 당첨되면 시세 차익으로 그 정도를 낼 수도 있으니 말이다. 그로 인해 가장 인기 있는 부동산 강의 중 하나가 청약 강의다. 다양한 상황에 맞는 청약 전략을 알려주고 있다. 워낙 많은 사람들이 청약에 관심이 많다. 없던 통장마저 꺼내서 청약하기 위해 노력한다고 할까.

청약이라는 것이 가점이라는 커다란 벽이 있다. 어느 정도 일정 가점이 되지 않으면 힘든 상황이다. 청약만 노리는 사람들도 있다. 과거에 비해 매매가 어렵지만 여전히 틈새를 노리는 투자다. 청약만 바라보는 사람도 있지만 포기하고 눈을 돌리는 사람들도 많다. 청약이라는 것이 새아파트를 매수하는 것이다. 정확하게는 새 아파트가 될 놈을 분양받는 것이다. 이 책은 <청무피사의 부린이 탈출기>다. 청무피사는 '청약은 무슨 피주고 사'의 약자다.

상당히 위트있게 잘 지은 듯하다. 사실 피(P)라는 것은 프리미엄을 뜻하는 것인데 얼핏보면 좀 억울하다. 분양 받으면 제 가격에 살 수 있는데 그걸 웃돈을 얻어 사야한다니 말이다. 그럼에도 가격이 상승한다면 피리미엄을 주고라도 매수하는 것이 답이었다. 앞으로도 그럴 것인지 여부는 정확하지 않아도 말이다. 저자는 건설사에 근무하면서도 아파트를 구입할 생각을 하지 못했다. 그나마 신혼 초에 빌라를 매수했다고 한다. 대출이 싫어 온갖 노력으로 빠른 시일 내에 갚았다.

사실 이것만으로도 큰 일을 했다고 할 수 있다. 그러니 더이상 신경쓰지 않고 부동산에 대해 관심을 그다지 크게 갖지 않았다고 한다. 그러다 다시 부동산에 관심을 갖게 되었고 그 중에서 우연히도 회사에서 재건축 수주에 뛰어든 곳으로 파견을 나가게 되었다. 강남에 있는 아파트였는데 이로 인해 재건축과 재개발에 대한 공부를 제대로 했다. 무엇보다 책을 구입해서 읽고 공부한 후에 즉시 현장에서 설명을 할 수 있어 더 빨리 습득한 것도 있는 듯 했다.

그때에 강남에서 주로 투자하는 분들을 자연스럽게 만나게 되었고 이 분들의 조언을 얻게 되었다. 어서 빨리 아파트를 구입하라는 것인데 어떤 분은 강요를 할 정도로 알려줬을 뿐만 아니라 목동 아파트를 사라고 알려줬다. 목동 아파트가 좋은 것은 알겠지만 부족한 돈으로 인해 시세 파악만 하고 매수를 하지 못했다. 그 후에 해당 아파트 단지가 상승하는 걸 보고 큰 깨달음을 얻게 된다. 이를 경험 한 후에 본격적으로 아파트 투자를 해야 겠다는 판단을 내린다.

역시나 큰 돈을 벌기 위해서는 재건축이나 재개발을 투자해야겠다는 판단을 한다. 강남 재건축은 좋은 걸 알아도 투자할 수 있는 여력이 없다보니 먼저 가양동의 아파트 갭투자한다. 열심히 재개발을 위한 공부를 하고 장위 뉴타운도 가기는 했다. 입지 분석을 하고 가격에 대한 정보를 공부하여 상대적으로 저렴하다고 생각되는 장위 뉴타운 재개발을 피를 주고 사려 했으나 급작스러운 상승으로 인해 포기하고 선택한 곳이 바로 가양동에 있는 아파트였다.

또다시 조사한 후에 가양동 아파트를 매도한 후에 휘경, 이문 재개발 구역으로 간다. 동대문구니 청량리 호재등이 좋을 것이라 판단한다. 아무래도 장위동은 입지로는 살짝 아쉽지만 이문동은 근처에 대학교 등이 많아 충분히 임대 수요가 풍부할 것이라는 예측도 한 결과였다. 그로 인해 가격이 상승하며 좋은 결과를 맞이한다. 그 다음부터 본격적으로 부동산 투자에 뛰어든다. 무엇보다 규제지역을 피한 투자를 결심하고 이런 지역을 찾기위해 지역을 분석하다 부평쪽으로 방향을 튼다.

이를 위해서 해당 지역의 아파트를 몇 개 선정하여 가격 등을 비교하며 보다 좋은 아파트를 선정한다. 이 때에 재개발이나 재건축등을 보지만 결국에는 보다 상승이 클 것이라 예상되는 구축 아파트를 결국에는 갭투자로 들어간다. 그 뿐 아니라 주변 사람들의 요청에 도와주기 위해 분석한 방법 등을 책에는 실었다. 내용이 간단한데 꽤 재미있게 구성한 측면이 돋보였다. 인터넷에 올린 글을 책으로 펴내다보니 그런 측면도 있어 보였다. 끝에 투자할 아파트 찾는 방법도 활용하면 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 얇아서 휘리릭 읽을 수 있다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 얇아도 꽤 알차게 구성되었다.

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흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자

제목이 무척이나 길다. <흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자>다. 제목이 이렇게 ...

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GTX시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라 - 역세권

GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라 - 사두면 오르는 아파트, 서울을 거치는 신설 역세권에 있다!
박희용 지음 / 길벗 / 2020년 3월

투자에 있어 호재는 양 날의 칼이다. 호재로 인해 큰 성공을 얻고 이익을 낼 수도 있지만 생각지도 못한 손해를 낼 수도 있다. 부동산에서 호재는 대부분 교통인 경우가 많다. 재건축이나 재개발도 있지만 가장 대표적으로 많은 사람들이 생각하는 호재는 역시나 교통이다. 여기서 서울, 수도권에서 가장 대표적인 교통 호재는 전철이다. 전철이 새로 생긴다는 사실만으로도 해당 지역은 들썩 들썩한다. 해당 지역에서 정확히 어떤 곳에 역이 생기느냐가 핵심이다.

설왕 설래가 이어지고 예정으로 생각되는 입지는 커다란 플랜카드가 휘날리며 축하하기 바쁘다. 막상 선정이 되지 못하면 난리가 나고 한동안 고통을 겪게 된다. 이런 전철 호재는 크게 세 번 움직인다. 계획을 발표할 때 한 번. 착공이 들어갔을 때 또 한 번. 마지막으로 준공이 되었을 때다. 전철이 새롭게 생기는 것은 어느 날 갑자기 생기는 것이 아니다. 미리 다 알려지고 예측하고 정부에서 발표한다. 공식적인 서류로 다 알려준다. 문제는 언제냐 여부다.

발표는 되었지만 정작 사업타당성에서 떨어지는 경우도 많다. 해당 주민들 입장에서는 무조건 찬성이지만 전철역을 만들고 길을 뚫을 때 엄청난 비용이 발생한다. 역을 만드는 것도 쉽지 않다. 이미 어지간한 중심은 역 입구를 만들 토지가 부족하다. 사람들이 이용하는 전철인데 아무리 지하라도 일정 규모가 필요하다. 너무 한적한 곳에 있으면 이용하기 불편하니 굳이 전철을 만들어야 할 이유가 없어진다. 이렇게 전철이 새롭게 생긴다는 것은 엄청나게 힘들고 어려운 일이다.

막상 사업 계획을 발표해도 사업타당성에서 점수가 부족해서 탈락하거나 연기된다. 해당 지자체에서 부담해야 할 돈과 정부와 공사가 내야 할 비용은 만만치 않다. 국가의 의지도 필요하겠지만 이런 어려움을 전부 다 극복하고 전철 길을 만드는 것이 그만큼 어렵다. 최근에 가장 핫한 것은 역시나 누가 뭐래도 GTX다. 단순히 전철이 아닌 빠른 전철이다. 일반 전철이 30분에서 1시간이나 걸릴 거리를 무려 10~30분이면 도착할 수 있는 개념이니 대중교통에서 획기적인 일이다.

이런 이유로 교통을 갖고 부동산을 접목하는 책이나 강의도 많다. 부동산 강의나 책에서 교통의 중요성을 알려주는 경우도 역시나 많다. 서울, 수도권 같은 경우에는 워낙 대중교통이 발달하고 승용차로 이동하려면 길이 막히니 버스나 전철을 이용하는 경우가 많다. 특히나 전철은 제 시간에 사람들을 이동시켜준다. 수많은 일자리가 서울에 있다. 서울 주택이 다소 비싼 이유 중 하나가 높은 소득을 올릴 수 있는 일자리가 많아서다. 이런 집중을 막기 위한 방편으로 GTX는 도움이 된다.

아직까지 개통한 곳은 없고 가장 빠른 곳이 현재 착공 후 공사중이다. GTX-A노선이라고 할 수 있는데 이 마저도 삼성역을 기준으로 남쪽은 공사중이고 북쪽은 이제 겨우 착공에 들어갔다. <GTX시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라>는 이렇게 교통 중에서도 GTX에 대해 알려주고 투자처를 소개하는 책이다. 서울은 투자하고 싶어도 워낙 투자금이 많이 들어가 쉽지 않다. 그 대안으로 상승 가능성이 큰 대안을 제시한다고 할 수 있다. 당장은 소외된 듯하지만 향후 상승 가능성이 크다고 할 수 있다.

엉뚱한 이야기지만 서민에 대해서 투자금이 5,000만 원에서 1억 원이 있다면 중산층이라고 난 생각하는데 저자는 서민이라고 한다. 전철이 얼마나 중요한지 저자는 직접 역 근처에 있는 아파트를 보여주며 역에서 다소 멀리 떨어진 곳과 비교하며 상승률을 보여준다. 그만큼 역의 중요성은 두 말 하면 잔소리다. 게다가 역이 새로 생겼을 때의 데이터까지 보내주며 중요성을 알려준다. 단순히 GTX노선 뿐만 아니라 그 외에 조만간 새로 생길 노선까지 소개한다.

그런 면에서 책은 다소 GTX에 집중하지 못한다. 제목과 달리 GTX에 대한 내용은 솔직히 반도 안 된다. 장점이라면 부동산 투자 중에서도 아파트에 대해 골고루 알려준다. 단점이라면 이 책을 GTX에 대해 자세히 알고 싶은 사람 입장에서는 그다지 큰 도움은 되지 않는다. 향후 새롭게 생길 노선에 대해 알려주는 것도 좋긴 하지만. 더구나 세금 문제에 대해서도 꽤 긴 지면을 할애한다. 마지막 질의 응답에는 GTX 관련이 없다. '돈이 지나가는 길에 투자하라'로 했으면 좋았을 뻔 했다.

그래도 GTX가 새롭게 생길 노선과 역을 알려주면서 그 곳에서 투자할 아파트를 소개하는 것은 꽤 도움이 된다. 역이 생겨도 그 근처에서 어떤 아파트를 주목할 지 처음 하는 사람 입장에서는 애매하니 말이다. 꼭 꼬집어 알려주고 있으니 당장은 아니더라도 계속 지켜보면서 눈여겨 보면 되지 않을까했다. 실제로 저자도 그렇게 하는 것이 좋다고 권한다. 그렇게 보다 기회가 왔을 때 투자하라고 한다. 더구나 아무리 매력적이라도 자신의 투자금 범위 내에서 투자했다는 저자 자신처럼 하라고 권유하는 건 좋았다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : GTX 내용이 3분의 2는 되어야.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 전반적인 투자를 배울 수 있다.

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