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대출의 마법 - 전세부터 매매까지 알면 알수록 많이 받고 싸게 받는
레오(김은진) 지음 / 다산북스 / 2022년 8월
평점 : 
솔직히 <대출의 마법>이라는 책을 접했을 때 '대출에 대한 책을 읽을 필요가 있어?'고 생각했다. 대출은 얼마든지 인터넷 등을 통해 정보를 접할 수 있고 공부하면 된다. 이런 생각을 갖고 읽기 시작했다. 내가 착각한 점이 하나 있었다. 나는 초보자는 아니었다. 대출 전문가는 아니지만 꾸준히 관련 정보를 접하고 있었기에 어느 정도 지식이 있었다. 대략적으로 대출에 대한 프로세스 등을 알고 정부에서 발표하는 대출 관련 정책 등도 원문으로 읽어보기도 했다.
이런 내 생각은 또 다시 책을 읽으며 좀 무너졌다. 대출 세계가 워낙 무궁무진하다는 것도 있지만 체계적으로 대출에 대해 이렇게 자세히 알려주는 책이 없었다. 내가 알기로는 현재 대출과 관련된 책은 1권도 없는 걸로 안다. 대출에 대한 책을 쓴다는 것 자체가 쉬운게 아니다. 대출은 또한 오래도록 유지되는 것이 아닌 시기에 따라 수시로 변하기 때문이다. 최근 정부의 정책으로 인해 세금이 누더기라고 할 정도다. 대출도 똑같다. 정신없이 복잡하다.
내가 대출을 받을 생각이 없다면 아무런 문제가 없다. 이런 생각자체가 오판이다. 신용 대출을 받든, 주택 담보대출을 받든, 전세 대출을 받든, 대부분 사람은 대출을 받는다. 대출을 죄악이라고 여기는 사람도 가끔 있긴 하다. 이런 사람들일수록 나중에 큰 깨달음을 얻은 후에 후회하는 경우가 많다. 나쁜 대출도 있지만 좋은 대출도 분명히 있다. 차곡차곡 돈을 모아 자산을 형성하면 좋겠지만 자본주의에서 레버리지를 이용해서 자산형성하는 것은 분명히 제도를 이용하는 것이다.
레버리지를 이용할 때 자산형성이 좀 더 빨라진다. 내가 감당범위 내에서 실행하는 레버리지는 덕분이라는 표현을 나중에 하게된다. 과거와는 대출 받는게 그다지 복잡하지 않았다. 아주 심플했기에 내 상황에 대한 고려를 크게 할 필요가 없었다. 주택 담보에 대한 것만 확실하면 어느 정도 대출 받을 수있다는 것이 예측되었다. 문제는 정부에서 세금과 함께 대출에 대한 다양한 규제를 했다. 얼마나 복잡한지 어지간한 사람은 까딱하면 대출을 제대로 받지 못하는 상황에 처한다.
아무 생각없이 대출을 받으러 갔다가 본인의 생각에 비해 터무니 없이 적은 금액이라 당황하게 된다. 미리 어떻게 해야 하는지 알았다면 대출을 더 받을 수 있었을텐데 몰랐던 것이다. 안타깝게도 이런 사실을 은행에 간다고 알 수는 없다. 은행에 대출 직원과 이야기를 한다고 자세히 알 수 있는 것도 아니다. 은행 직원은 그저 고객이 왔을 때 은행 정보를 알려줄 뿐이다. 무엇보다 내가 처한 자세한 상황에 다라 많은 변수가 있다는 걸 전혀 감안하지 않는다.
이를 위해서 대출 중개인이 필요하다. 사람들이 착각하는 것이 주거래은행에 가면 최대로 대접받아 대출 받을 것이라고 안다는 점이다. 절대로 아니다. 대출에 있어 주거래 은행 따위는 없다. 오히려 단 한 번도 거래하지 않은 은행에서 최고의 조건으로 대출이 나온다. 나도 대출을 받을 때 여러번 경험했기에 알고 있다. 그런 정보를 개인이 알기는 힘들다. 정보의 한계가 있기 때문이다. 대출중개인은 수많은 정보가 여러 은행을 통해 들어와서 고객에게 가장 최적의 솔루션을 제공한다.
이 책에서도 여러번 이야기하고 강조하는 것이 있다. 대출 금리가 높다는 걸 두려워하기보다는 좀 더 대출을 받아 확실히 투자하는 것이 더 중요하다. 이것처럼 대출중개인에게 얼마 되지 않는 수수료가 나간다고 피하는 것처럼 바보같은 일도 없다. 이런 대출 정보에 대해 오랜 시간동안 대출 중개 일을 한 저자만큼 확실한 정보를 주는 사람도 없을 듯하다. 대출은 투자를 하는 사람들에게 참 중요하지만 실거주 목적으로 대출 받으려는 사람에게는 더욱 중요하고 중요하다.
이렇게 된 이유는 여러 규제가 있다. 규제 지역에 따라 대출 받는 금액이 달라진다. LTV등에 따라, 주택 가격이 9억 원이냐 15억 원이냐에 따라 또 달라진다. 여기까지는 오히려 좀 심플하다. 최근에는 DSR이라는 제도까지 생겼다. DSR 40%를 기준으로 여러가지 조건이 발생하는데 일반인이 이를 제대로 파악하기는 힘들다. 무엇보다 DSR이 새롭게 생기면서 기존에 갖고 있는 내 대출과 소득 등까지 따져야한다. 아마도 이 부분은 공부를 하더라도 머리만 아플수 있다.
또한 무주택자가 주택을 구입할 때는 거의 틀림없이 대출이 필요하다. 대출없이 주택을 구입하면 참 좋겠지만 현실은 불가능하다. 무주택만큼 최대한 대출을 받을 수 있을 때가 없다. 이렇게 유리한 조건을 갖고 있는데도 순서가 있다. 무엇보다 정부에서 해주는 대출이 가장 많이, 낮게 받을 수 있다. 대출은 최대한 받을 수 있고, 금리는 낮게 받을 수 있다는 뜻이다. 디딤돌대출, 보금자리론, 기타등등. 꽤 다양한 대출 상품이 있는데 자신에게 맞는 상품을 이용해야 한다.
흥미로운 것은 대출을 제대로 받기 위해서는 대출 받기 이전에 작전을 세워야 한다는 점이다. 기존 신용 대출을 갚기도 해야 한다. 이런 점은 이 책을 읽어보면 알게 된다. 대출이라는 것이 단순히 은행가서 상담하면 알아서 해주는 것이 아니라는걸 말이다. 주택을 매수하고 대출을 받으려면 미리 내 상황을 체크해서 준비하지 않으면 대출을 제대로 받지 못한다. 이건 주택담보대출뿐만 아니라 전세대출에 있어도 똑같다. 참으로 복잡한 대출이다. 현명하게 대출을 이용하기 위해서 읽어볼 필요가 있다.
증정 받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 용어가 익숙하지 않으면 읽기 좀 힘들 수도.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 대출도 공부를 해야 한다.
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