행복한 경매 - 잃지만 않아도

행복한 경매 - 승승장구 경매재활 특급 프로젝트
우형달 지음 / 매일경제신문사 / 2012년 2월

부동산 경매 분야에서 가장 다작을 한 저자가 바로 우형달이라 할 수 있다. 다른 도서 분야와 달리 부동산 경매에서 많은 책을 펴 낸것이 어떻게 받아들여질지는 모르겠지만 최소한 읽어서 도움이 전혀 안되는 책은 없었다는 것이 가장 큰 장점이 아닐까싶다.

부동산 경매와 관련된 책들은 거의 대부분 초보자들이 읽는다. 여기서 초보자들이란 나처럼 아직까지 부동산경매 전체 과정을 거의 완벽하게 숙지하지 못하고 혹 하자가 생기면 자신있게 그 하자를 풀지 못하는 사람들이라 해야 할 듯 하다. 당연히 배당도 정확히 분배하는 것에 서툴고 권리분석과 관련된 판례를 제대로 응용하지 못하고 쩔쩔매는 사람이라 말해야 할 것이다.

이런 초보자들은 크게 보면 두 부류로 나눌 수 있다. 무서워서 돌 다리도 하나씩 두드리며 혹시나 하는 마음으로 임하는 사람과 모험정신으로 가득차서 일단 저질르고 나머지는 어떻게든 사람 사는 세상이니 해결 될 것이라는 마음으로 임하는 사람들로 말이다. 정확하게 구분되는 것은 아니겠지만 말이다. 어차피 완벽하게 숙지된 상태에서 첫 임장과 입찰과 낙찰을 받고 명도를 하는 사람들은 거의 드물기 때문이다.

이런 사람들은 부동산 경매 강의나 책을 통해 간접 경험을 하게 된다. 시중에 나와 있는 많은 책들은 이러한 이유로 대부분 초보자들을 상대로 집필되었다고 본다. 가감없이 쓴 책들도 있고 일다보면 고개를 갸우뚱하게 만드는 책도 있고, 그렇게 할 수도 있구나하면서 읽게 만드는 책도 있다. 어떠한 책이 좋은지는 읽는 사람의 실력에 달려있을 수도 있다.

특이하게도 이 책의 저자는 이 책이 나오기 전에 두 권을 다른 방법으로 접근을 했다. 대부분 책들이 조심은 해야 겠지만 그래도 부동산 경매 세계에 이끌어 주는 방법으로 집필되어 있다면 '위험한 경매'라고 집필되어 있는 책들은 감히 함부로 부동산 경매에 뛰어들면 어떤 사건이 벌어지는지 나와 초보자들이 읽고 아예 부동산 경매를 못하겠다고 댓글로 남긴 것들도 보았다. 실제로 그런 경우에 처하면 당연히 부동산 경매를 떠날 수 밖에 없을 듯 한 내용들로 가득차있었다.

그러면서 다음 책은 이렇게 어려운 것들을 어떻게 해결 할 것인지에 대해 예고를 해서 약간은 재미있다는 생각을 했는데 실제로 이렇게 예고대로 책이 나왔다. 부동산 경매식으로 이야기하자면 예고등기가 본등기로 드디어 변경이 되어 사람들이 직접 확인하게 만들었다.

책에는 낙찰을 받았으나 생각지도 못한 하자를 미처 발견하지 못했거나 해결 할 수 없다는 것을 깨달은 사람들을 위한 해결책이 제시되어 있다. 그 방법이 이 책의 전부라고 해도 과언이 아니라 차마 리뷰로 쓸 수는 없지만 그 내용이라는 것이 블루오션이라기 보다는 - 저자는 블루오션으로 표현했는데 그것은 좀 아닌듯 하고 - 역발상이라 보인다.

대부분의 사람들이 포기하고 몇 천만원, 심지어는 억단위의 돈을 눈에서 피 나올정도로 날린다음에 생각지 못한 방법으로 찾기 때문이다. 그 방법이 당장은 더 많은 돈이 들기 때문에 의구심도 들기는 하지만 어차피 사람들은 자신의 자본 범위내에서 입찰을 하기 때문에 가능하지 않을까 싶었다. 천 만원 정도 동원 가능한 사람이 몇 억짜리 물건에 입찰하지는 않을테니 말이다.

책 제목처럼 부동산 경매에서 생기는 다양한 해결 하기 어려운 사항이나 약간은 아리까리해서 어떤 식으로 접근할 것인지 고민하는 사람들을 위한 대안이 제시되어 있다. 뭐, 굳이 이야기하자면 그 방법들이 이 책에서만 처음으로 나오는 방법들은 아니고 다른 책이나 곳에서도 어느정도 비슷하게 이야기되고 있기는 하지만 이 책처럼 그런 사례들을 책 한권으로 묶어 낸 것은 없다.

책에서 여러 사례가 나오는데 대부분 기초를 소홀히 여겼다가 - 오로지 돈이 될 것이라는 부분만 집중적으로 보고 나머지는 신경도 쓰지 않아 경마장의 경주말과 같은 시선으로 - 자신의 피 같은 돈을 날릴 처지에 처한 사람들에게 그 해결책을 제시해 주니 지옥과 같은 곳에서 행복하게 빠져 나올 수 있는 방법을 제시한다. 물론, 모든 사례에서 무조건 적용할 수 있는 것은 아니고 책에 나온 방법 내에서 응용하면 될 듯 하다.

부동산 경매 백과 - 교재

부동산경매 백과 - 기본법리에서 권리분석의 정상까지
김창식 지음 / 가디언 / 2012년 1월

시험을 보기 위해서는 특별한 일이 없다면 그 시험에 맞는 수험서를 봐야만 한다. 그렇지 않고 시험을 본다는 것은 좀 무모한 일이다. 시험이라는 것이 알고 있는 지식을 테스트하는 것이라면 상관이 없지만 대부분의 시험들은 떨어뜨리기 위한 시험이거나 합격시키기 위한 시험으로 나눈다고 볼 때 처음 시작할때는 후자로 출발하지만 포화상태가 되면 전자로 변하게 마련이다.

이러한 시험을 위해서 좋은 수험서를 선택하는 것이 좋지만 수험서라는 것이 대부분 거기서 거기다. 특별하게 더 특출난 교재는 없다. 강사들도 특별히 더 뛰어나다기보다는 나랑 잘 맞는 강사가 있을 뿐이다. 시험을 보는 것은 바로 나 자신이기 때문에 내 자신이 그 시험을 보기 위해서는 나 자신이 내것으로 만들어야만 하기 때문이다.

그런 점에서 이 책은 수험서라고 해도 무방하지 않을 정도이다. 특별히 투자와 관련되어 직접적인 시험이라는것은 없지만 그래도 비슷한 시험들은 있다. 부동산 경매에서도 시험이 있는 것으로 알고 있는데 그 시험과 관련된 교재를 본 적이 없지만 이 책으로 공부를 해도 큰 상관이 없지 않을까 하는 생각이 든다.

책 제목이 '부동산 경매 백과'라고 되어 있는 것처럼 어지간한 부동산 경매 이론에 대한 부분은 거의 나왔다고 보면 될 것 같다. 부동산 경매책들은 이론을 배우기 위한 책이 있고 - 이런 책들의 상당부분은 권리분석에 많은 부분을 할애하고 있다. - 직접 부동산 경매를 통한 사례를 보여주는 책들이 있는데 갈수록 투자 한 사례를 보여주며 그에 따른 이론이나 판례를 보여주는 책들이 대세가 되었다.

이론으로 되어 있는 책들의 공통점은 - 부동산 경매와 상관없이 - 재미없다는 것이다. 이론이라는 것이 대부분 학술적인 용어와 극단적으로 이야기해서 고리타분한 이야기들로 가득차 있기 때문에 읽는다는 것 자체가 고역이다. 문제는 모든 분야에서 이런 과정을 거치지 않고는 성공할 수 없다는 사실이다. 아니, 성공까지는 바라지 않고 실패하지 않게 도와준다는 것이다.

부동산 경매와 관련된 최고의 이론 서적은 실무제요라는 책이다. 이 책은 실제로 법원에서 실무에서 명확하지 않을 때 참고하기 위한 책이라 그만큼 분량도 많고 읽기에도 쉽지 않다. 흔한 표현으로 베개로 삼고 잠자기에 딱 좋다. 더구나, 몇 권이나 되니 한 권은 펼쳐 읽고 나머지 권들은 받쳐서 베개로 삼으면 자신도 모르게 잘 수 있다. 불면증에 치료약이 될 수 있을 정도이다.

그런 반면에 이 책은 책의 두께는 그보다는 약하지만 일반 책에 비해서는 여전히 두껍지만 충분히 갖고 있다가 관련 문제에 대해 궁금할 때 펼쳐 간단하게 읽어 보기에 좋다. 그런 다음에 실무제요를 읽는다고 생각하면 되지 않을까 싶다. 물론, 어려운 표현이나 법적인 용어들이 가득하여 여전히 난독증의 현상을 극복하기 힘들지만 그건 스스로 이겨낼 수 밖에 없는 부분이라 패스한다.

굳이 이 책을 읽지 않아도 상관은 없다. 본인이 부동산 경매를 한다고 해서 책에 나온 것과 같은 이론적인 부분을 완벽하게 숙지하지 않더라도 투자하고 이익을 내는데는 큰 상관이 없으니 말이다. 다만, 어느 정도 알고 하는 것과 모르면서 하는 것과의 차이는 바로 실패라는 곳에 있다. 실패라는 것은 어설프게 알거나 자신감이 자만으로 변할 때 생긴다.

그럴 때 이렇게 어려운 이론서적을 보게 되면 저절로 여전히 부동산 경매는 어렵고 내가 공부해야 할 부분이 무궁무진하다는 것을 깨닫게 된다. 개인적으로 깨닫기만 하고 공부는 하지 않아 문제지만.

실전 경매 이야기 - 소설로 되어 있는

조선안의 실전경매 이야기
조선안 지음 / 프롬북스 / 2009년 7월

책 제목이 실전 경매이야기라 저자가 지금까지 해 온 경매 중에 엑기스내지 했던 내용을 이야기하는 책이라 생각했다. 더구나, 책 표지를 읽어보니 어렵게 경매 책들이 나와 있어 끝까지 읽기 어렵게 만든다는 문구가 있어 어느 정도 쉬운 이야기가 실려 있을 것이라는 판단을 내렸다. 저자가 예전에도 경매 책을 펴 냈던 인물이라 본인의 이야기가 아니라 주변 사람들의 이야기일 수도 있다는 생각도 했다.

시작하기 전에 이 책은 소설형식으로 써져있다는 문구를 보고서는 여러 사람들의 이야기를 날 것 그대로 보여주기 힘드니 어느 정도는 가공에 썪여 있어 그런 표현을 한 것인가하는 생각을 했다. 책을 읽자마자 그것이 아니라 정말로 소설이라는 것을 깨달았다.

사업이 망한 한 인물이 경매를 통해 다시 성공한다는 전형적인 경매 성공 스토리이다. 물론, 경매라는 것을 알려주기 위한 책이라 소설로서의 문장력등은 좀 아니기는 하지만 내용들은 꽤 흥미롭다. 비록, 처음에 주인공이 경매로 입문하는 과정을 보면 그래도 몇 명의 직원들을 거느린 사람이 너무 그런 쪽에 대해 모른다는 것에 대해 어색함과 가진 돈이 없는 상황에서 고수라 불리는 사람에게 돈을 받아 투자한다는 설정에 대해서 조금은 낯설기도 하고 말이 안된다는 것을 제외하면 읽을만하다.

저자의 설명대로 복잡한 이야기도 별로 없고 권리분석에 대해 자세한 설명도 없고 경매라는 것이 권리분석보다는 현재를 근거로 하여 미래에 대해 어떤 그림을 그릴 것인지에 따라 수익을 내는 창조력이 필요한 투자라는 것을 보여준다.

그럼에도 책에 나온 내용들은 한결같이 경매를 시작하려는 사람들에게는 완전히 다른 나라이야기다. 조폭하고 명도로 다투는 내용들은 다른 책들에도 간간히 나오지만 이 책에는 아예 조폭과 싸움까지 주인공이 한다. 어느 정도 실 사례를 갖고 책을 엮였다고 하는데 정말로 그랬을까하는 의문이 들었다. 중간에 집행관과 집달관이라는 표현을 혼용해서 쓰는 것을 보면 저자가 오랫동안 경매세계에서 활동했던 증거 아닌 증거도 되겠지만 부풀린 내용이 많아 보였다.

다시 한 번 그럼에도 단순하게 아파트와 같은 주택을 싸게 매입하여 비싸게 매도하는 것이 아니라 법정 지상권 여지가 있는 건물을 오히려 매입하여 저가에 낙찰받는 이야기와 같이 일반적으로 단순하게 하는 경매가 아니라 남들과 다른 관점에서 바라보고 해결하려고 하는 다양한 이야기가 나와 그 점에 있어서는 참으로 참신했다. 감히 이런 표현을 하는 것이 저자에게 실례일지는 몰라도.

또 다시 그럼에도 책에 나오는 내용들이 천편일률적으로 돈이 없어도 경매를 할 수 있다는 말과는 달리 꽤 많은 돈이 있어야만 가능한 내용들이 대부분이다. 하나같이 돈없이는 할 수 없다. 돈이 없어도 물건을 해결 할 수 있는 능력과 다른 사람이 보지 못하는 부분을 통해 엄청난 수익을 올리다는 측면에서는 대단하지만 - 문제는 이 내용이 소설이라는 것이다. 실제로 벌어진 내용을 소설형식으로 했는지는 몰라도 - 몇 천만원, 몇 억원을 그냥 믿는 사람이라는 것만으로 아무 조건 없이 대여해 준다는 것이 내 입장에서는 현실성이 너무 떨어졌다. 진짜로 있는지는 모르겠지만.

이 책을 통해 배울 것은 남들과 똑같은 방법과 똑같은 면만을 보면 결코 성공할 수 없다는 것이다. 남들이 보지 못하는 것을 보거나 현재가 아닌 미래를 상상할 수 있는 능력을 갖춰야 한다는 것이다. 단순하게 볼 것이 아니라 그 이면을 볼 줄 알아야 한다는 것이다. 그런데도 불구하고 내가 삐뚫어졌는지 모르겠으나 돈이 어느정도 있어야만 가능한 것으로 보인다.

나는 경공매 CEO다 - 투자도 사업처럼

나는 경.공매 CEO다 - 경.공매는 더 이상 재테크가 아니다. 사업이다! 1,700일 간의 판도라 상자 개봉!
최희 지음 / 매일경제신문사 / 2011년 10월

투자나 사업이나 다 똑같다고 본다. 우리나라에서는 투자라는 용어대신 재테크라는 용어가 일반적인 의미로 쓰여서 그렇지 정확하게는 투자라는 말로 써야 할 것이라 보는데 단어가 갖고 있는 그 의미에 따라 사람들은 그 대상에 대해 바라보는 자세가 달라지기 때문이다. 투자나 사업이나 대하는 자세는 같고 해야 하는 기본적인 속성은 같다고 보는데 다만 사업과 투자에서 다른 점 중에 하나는 사람을 다루는 부문이다.

사업이나 투자나 상대방을 다뤄야 하는 일들이 있고 이에 대해 잘 대처하고 슬기롭고 현명하게 원만한 관계를 지속하거나 일회성으로 그치기도 하지만 사업에서 중요한 것은 바로 내 식구라고 하는 직원내지 임원들을 어떻게 나와 같은 방향을 바라보게 만들고 그들이 스스로 자발적인 (좀 거창하지만)소명내지 사명을 갖고 움직이게 하느냐에 달려있다.

대부분의 경매책들은 사례를 보여 줄 때 아마도 한 10건 정도의 투자 사례를 보여준다. 그래야만 어디가서 경매를 좀 했다는 이야기도 할 수 있고 나는 이 정도의 경험은 했다고 할 수 있기 때문이다. 이 책은 특이하게도 책의 4분의 3정도가 오로지 단 한건의 경매투자에 대한 이야기를 한다. 흔히 특수물건이라고 하는 법정지상권을 갖고 토지소유주가 되어 건물소유자와 치열하게 서로 한치도 물러서지 않는 전투에 대해 설명한다.

우리들이 흔히 고수라고 하는 사람들에게 이런 저런 이야기를 듣지만 실제로 그들의 정확하고도 확실한 검증은 주식은 투자한 계좌를 까라고 말하고선 거기에 적힌 수익률로 이야기를 하자고 한다. 부동산 경우에는 긴 말 필요없이 갖고 있는 등기부등본, 아니 그냥 번지수만 알려달라고 하면 저절로 다 밝혀지게 되어 있다. 그렇게 되면 서로간에 더이상 검증같은 것이 필요없으니 말이다.

이 책은 그렇게 자신이 투자한 내역에 대해 저자 본인의 표현에 의하면 생중계를 해 주고 있다. 약간 거슬리는 표현이지만 '한 수 가르쳐 주겠다'라면서 진행 과정에 대해 등기부등본을 일일히 보여주고 대법원까지 간 내용에 대해 하나씩 설명하고 있다. 내 머리가 좀 아둔해서 그런지 행간의 의미를 잘 파악하라고 하거나 알 것이라고 이야기 할 때는 그 의미를 파악하지 못해 답답했지만 말이다. 

실제로 단 한거의 내용을 자세하게 써 있지만 솔직하게 한 반으로 줄여도 충분히 이해하고 자세하게 아는데 지장은 없을 듯 한데도 너무 자세하게 썼다. 4년이라는 기간동안 서로 소송을 하며 결론이 난 사례이기는 해도 그러한 소송을 서로 지겹다는 표현을 할 정도로 했는데 읽는 내 입장에서도 너무 내용이 길어 지겨웠다. 그 이유는 한 말을 또 하고 한 표현을 또 하고 분명히 이미 언급한 내용인데 다시 반복하여 이야기하고 앞 장에서 서술한 내용을 다시 약간 보태서 다시 말한다. 지금 내가 표현한 내용이 반복되어 좀 지겨운 것처럼 말이다.

읽으면서 본인은 소송의 승리자이지만 상대방은 패배자로 이 내용을 다 알텐데 - 더구나 본인의 모습까지 사진에 있다 - 너무 자세한 것이 아닐까하는 쓸데없는 생각이 들었는데 마지막에는 상대방이 오히려 자신의 아들을 제자로 받아들여달라고 했다는 내용을 읽고서는 그래서 이렇게 자세하게 할 수 있었겠구나하는 생각은 들었다.

한편으로는 무척이나 자세하게 서술되어 있는듯 하지만 정작 이 내용은 밝히지 못하는 것을 양해해 달라고 하는 내용이 많아 무슨 김빠진 콜라를 먹는 듯한 느낌마저 들었다. 물론, 경매에 대해 책만 읽고 있는 내가 실전 고수라고 하는 분에게 실례라고 보이지만 말이다.

몇 몇 내용에서는 특별히 알려주는 팁이라고 하는데 다른 책에서는 읽어보지 못한 팁인 듯 싶기도 하고 그다지 대단한 것은 아닌 듯 싶기도 한데 분명히 팁이라고 했으니 팁이상의 의미는 없을 듯도 하다. 아니면 내가 갖고 있는 내공이 작다보니 다 받아들이지 못한 측면도 강할 듯 하고 말이다.

남은 4분의 1은 직접 투자하지 않은 내용도 있고 열심히 연구하고 검토하여 입찰했으나 낙찰받지 못한 사례에 대해 설명하면서 낙찰받은 것이 오히려 저주가 된 사례도 설명하면서 이야기해 준다. 다만, 마지막에 그냥 뚝하고 내용이 끝나며 책도 같이 끝나 좀 어색하기도 했다.

끝으로 생각해보면 소송의 마지막에 가서 상대방과 진솔한 대화를 하는 장면이 있는데 왜 처음부터 끝까지 대화를 해 볼 생각은 하지 않았을까 하는 생각도 든다. 물론, 서로간의 욕심과 욕심이 부딪히는 물건에 대화라는 것 자체가 힘들다는 것은 인정하지만 말이다. 이렇게 내공도 약하고 한 발 물러서서 불 구경하듯이 보는 사람에게는 좋은 책일 수도 아닐 수도 있을 듯 하다.

싼 집 사야 부자된다 - 싸면 뭐라도 구입한다

싼 집 사야 부자 된다 - 무일푼으로 3년 만에 17채 보유한 리얼 투자 스토리
김양섭 지음 / 지상사 / 2011년 11월

책 제목이 저자에게는 좀 미안하지만 저렴하다. 사실 무조건 맞는 말이다. 싼 집을 사야 투자관점에서 볼 때 무조건 이익을 볼 수 있는 것이지 비싼 집을 구입해서는 운이라는 것에 편승하지 않으면 이익이라는 것을 얻을 수 없다. 순수하게 100% 거주의 관점에서 평생 살 것이라는 단순한 주택 구입이 아닌 다음에 말이다. 

17채나 되는 주택을 구입했다는 말에 꽤 호기심이 발동을 했다. 사실 어려운 것은 아니지만 - 돈이 있다면 당연히 - 일반 사람들에게는 쉬운 일이 아니다. 더구나, 주택을 저렇게 많이 구입한다는 것은 단순하게 투자의 관점에서도 쉽지 않고 여러가지 조건을 볼 때도 그러한데 책 제목에 표현했다는 것은 성공을 했다는 뜻이 되기 때문에 그 과정이 궁금했다.

결론부터 이야기하자면 그 과정은 나오지 않는다. 몇 몇 구입 사례에 대한 이야기는 나오지만 하나 하나씩 어떤 방법으로 구입을 했는지에 대해서는 나오지 않는다. 물론, 몇몇 주택은 한번에 같이 매입을 했기 때문에 설명을 하나로 뭉쳐서 한 측면도 없지 않아 있지만 그래도 어딘지 책 제목 하고는 좀 뜬금없는 이야기가 많아 실망했다.

온전하게 부동산 투자의 방법으로 구입한 것이라 보고 읽었는데 읽어보니 저자는 부동산 경매를 통해 어느 정도 부동산에 대한 감각을 얻은 후에 일반 매매와 부동산 경매를 통해 주택을 매수한다. 부동산 경매도 자신이 직접 한 것이 아니라 지인을 도와준 사례가 꽤 길게 나온다. 무려 17채나 되는 집 중에는 부동산 경매로 매수한 집도 있을 것이라 보는데 그런 집에 대한 이야기는 없다. 어쩌면 그 집을 살고 있는 사람들에 대한 예의가 아니라 그렇게 했는지도 모르겠다.

저자 본인이 직접 한 부동산 경매를 통해 낙찰 받은후에 명도까지 끝낸 사례는 즉시 단기 매매를 했기 때문에 17채에는 분명히 들어가지 않을 것이라 본다. 그런 점이 개인적으로 참 아쉬웠다. 어떤 방법을 통해 17채의 주택을 구입했는지에 대한 방법론을 설명한 점은 도움이 될 것이라 보이지만 이 책을 읽으려고 한 사람들은 대부분 나처럼 책 제목을 읽고서 호기심이 생겨 선택한 사람들일텐데 그러한 과정이 너무 짧고 간단하게 나와 너무 아쉬웠다.

부동산에 대해 잘 모르고 책을 많이 안 읽은 사람들이 두꺼운 책은 부담스러울 때 이 책은 그나마 도움이 되리라 본다. 책의 두께도 얇고 어려운 말도 거의 없고 부동산 경매를 하는 방법에 대해 설명하고 실수하지 않는 방법이나 임장의 중요성등에 대해 설명이 여타의 책에 비해서는 책의 부피만큼이나 쉽게 표현되었다고 본다.