아파트쇼크 - 에브리바디 쇼크~~!

아파트 쇼크 - 집에 일생을 걸 것인가?
이원재 지음 / KD Books(케이디북스) / 2011년 1월

한동안 하우스푸어라는 용어가 많은 사람들에게 회자가 되었다. 이 말은 집을 갖고 있으나 집 값은 떨어지는데 반해 그 집에 들어가 있는 대출금은 변하지 않았고 이로 인해 매 달 내야하는 이자는 변한것이 없어 이자를 내고 보면 생활하는데도 버거운 삶을 살고 있는 중산층의 비애를 들어낸 이야기다.







자신의 수입에 근거하여 내는 이자이기 때문에 어느 정도 버티고 있는 것은 사실이지만 문제의 핵심은 집 값이 떨어진다는 것에 있다. 이 집 값중에 가장 문제가 되는 것이 바로 아파트이다. 우리나라에서 주택의 종류는 여러가지 이지만 그중에 대표적인 주거공간은 바로 아파트이다. 통계상으로 60~70%정도의 대한민국 사람들이 살고 있다는 것을 보았으니 실제로 아파트의 가격은 곧 주택의 가격과 동일하다고 봐도 무방하다. 이런 아파트가 지속적으로 오르기 시작하더니 어느 순간 떨어지기 시작했다.





사람마다 다르겠지만 막상 떨어진 시세를 보면 그렇게 많이 떨어졌다는 느낌이 들지는 않는다. 실제로 15억 정도 하는 것이 몇 천만원 떨어졌다면 퍼센트로 따지면 그리 크지 않기 때문이다. 4억 하는 아파트가 1억씩이나 떨어진 것은 아니라는 이야기다. 그래도 가격이 올라가기만 하고 떨어질 것이라는 것은 개념이 없던 사람들에게 이는 엄청난 충격으로 다가왔다.





하우스 푸어라는 개념이 퍼진 후에 그와 관련된 책들이나 방송이나 기사가 우후죽순처럼 쏟아져 나왔다. 이유를 알 수 없지만 갑자기 어제까지 부동산에 종사하던 사람들마저 커밍아웃을 하는 것이다. 아파트 가격이 이대로는 안된다는 이야기를 하기 시작했다. 아직까지 문제에 대해 제기하고 그 원인을 설명하고 큰일났다는 이야기를 하는 책은 많지만 그에 대한 대안을 제시하는 연구소나 방송이나 책이나 기사를 발견하지는 못했다.





아쉽게도 이 책 역시 다양한 사례와 지금까지의 결과와 외국 사례까지 곁들여 설명하고 있지만 어떻게 해야 할 것인지에 대한 제안을 하지는 못하고 있다. 물론, 그 제안을 어느 한 개인이 할 수 없는 엄청난 성질이 있다는 것은 인정한다. 정부에서도 해결하지 못하는 것을 개인이 해결할 수 있다고 보지는 않기 때문이다.





그래도, 대부분 이야기하는 것은 시장에 맡기라는 것이다. 정치인들이 인기에 영합하지 말고 시장원리에 차라리 맡기면 된다는 이야기가 대세로 보이는데 그걸 하는 것은 정치인들에게 정치 그만하겠다는 이야기와 다를 것이 없기 때문에 쉽지 않아 보이고, 시장원리에 맡겼는데도 불구하고 해결이 되지 않는다면 더 큰 혼란을 초래할 수 있기에 거의 진퇴양난의 분위기가 아닌가 한다.





다만, 많은 책에서 이야기하는 일본과 미국의 사례는 절대적으로 우리나라와는 맞지 않는다고 생각한다. 특히, 일본의 사례는 부동산 대세하락과 거의 일치하는 사례로 곧잘 이야기되지만 그 당시의 복합적인 환경을 봐야지 단순하게 일본의 부동산 가격이 폭락했다는 것만으로 우리나라의 실정에 끌어들이기에는 무리가 따른다고 본다.





또한, 늘 들먹이는 인구사례에서도 인구가 줄면 부동산 가격이 폭락한다고 하지만 그건 어디까지나 한참 뒤에 일어날 일인데 너무 침대붕소하는 것이 아닐까 한다. 단적인 예로 작년에 많은 아이들이 출산했다고 한다. 또한 인구가 줄어 들것이라 예측했는데 우리나라로 외국인의 이민으로 오히려 인구가 늘었다고 한다. 이런 사정을 볼 때 아직 일어나지 않은 미래를 근거로 무조건적인 불안감은 지양해야 하지 않을까 한다.





분명히 인구 통계를 볼 때 과거는 부정할 수 없는 사실이다. 다만, 미래는 유동적인 부분이 너무 크다는 것이다. 누가 알 수 있다는 말인가 미래에 대해서 말이다.





그럼에도 불구하고 지금의 아파트 가격이 비싸다는 것은 동의를 한다. 소득대비로 아파트 구입 가격을 이야기하지만 그건 지금이나 과거나 늘 몇 십년이 걸렸다. 몇 년의 수입만으로 주택을 구입할 수 있는 사람들은 언제든지 드물었다. 우리나라나 외국을 보더라도 말이다.





어떻게 될지 아는 것은 누구에게나 똑같다. 그것은 어느 누구도 모른다는 것이다. 각자 여러 전문가의 이야기를 듣고 판단하여 결정을 내리는 것은 본인의 선택이다. 이 책과 같은 부정적인 이야기가 현재의 부동산 시장에 더 많고 아파트 가격이 앞으로도 계속 오를 것이라고 이야기하는 전문가는 없다. 그건 모든 사람들이 동의하는 부분이다. 그렇다고 쇼크가 올 정도는 아니라는 것이 개인적인 판단이다.




가장 확실한 것은 부정도 긍정도 아니고 자신의 능력범위에서 결정을 해야 하는 것이 아닐까 한다. 부정적으로 바라보면 어떠한 선택도 할 수 없고 너무 긍정적으로 바라보면 잘못된 상황일 올 때 도저히 회생불능이 될 수 있다. 개인적으로 긍정에 보다 큰 점수를 주지만 나역시 과거와 같은 아파트 가격의 오름세는 힘들다고 본다. 하지만, 미래에 대해 누가 자신있게 이야기할 수 있단 말인가?

한국부동산 시장을 움직이는 사람들 - 서울부동산 포럼

한국부동산시장을 움직이는 사람들 - 부동산 오피니어 리더 그룹
조성근 지음, (사)서울부동산포럼 편집위원회 기획 / 부연사 / 2010년 1월

 

서울 부동산포럼이라는 모임이 있는데 그 모임 사람들을 대상으로 인터뷰를 하고 그들의 존재를 세상에 알리는 책이다. 제목이 좀 거창하여 흥미가 생겼고, 간단하게 봤을 때 책에 나오는 대상자가 다들 사회 저명인사라고 할 수 있는 분들로 채워져 있어 그들이 어떤 이야기를 하는지 궁금증이 일어 읽게 되었다.

 

지금까지 읽은 부동산 관련 책중에서 아마도 가장 큰 단위를 돈을 주무른 사람들의 이야기일 것이다. 빌딩 부자라고 하는 책에 나온 주인공들도 많으면 몇 백억정도의 단위를 굴리는 사람들이지민 이 책에 나오는 사람들은 몇 조를 굴리는 사람들의 이야기이기 때문이다.

 

다만, 그들이 직접 자신의 돈으로 굴리기 보다는 법인의 자금을 굴리거나 사람들에게 펌을 받아 그 돈으로 굴린 것이기에 약간의 차이가 있기는 하지만 현재 우리나라에서 부동산과 관련되어 영향력을 발휘할 수 있는 존재들로 구성되어 있다.

 

실제로 각종 부동산 관련 법을 만드는 것에 참여했거나 부동산 관련 시험 출제를 했거나 심지어는 그런 시험들을 만들기도 했던 사람들이다. 대부분 빠르면 70년대부터 부동산 사업쪽으로 활동했던 사람들이니 우리나라 부동산 시장의 산 증인이라 해도 무방한 사람들이다.

 

흔히 금융계쪽은 부동산에 관심이 없거나 부정적으로 여길 것이라 판단하지만 책에 소개된 사람들중에는 회계법인의 주요 임원들이 있을 정도로 부동산은 이제 단순하게 부동산으로 존재하는 것이라 아니라 금융의 한 부분으로 - 그 역인지도 모르겠지만 - 중요한 역할을 담당한다는 것을 알 수 있다.

 

실제로 외국계 펀드가 우리나라에 들어와서 주요 시설물을 싼 가격에 사들여 다시 비싼 가격에 팔아치우기도 하고 임대, 관리를 통해 수익을 내는 것을 보면 그들에게 부동산이라는 것이 단순하게 시세차익뿐만 아니라 어떻게 꾸미고 가꿔 그 가치를 올리느냐에 대한 새로운 제시를 했다고 할 수 있다.

 

책에는 이런 대단한 사람들이 많이 실려있지만 솔직히 굳이 꼭 읽을만한 느낌은 들지 못했다. 인터뷰를 한 후에 그를 근거로 쓰기는 했겠지만 그저 나열식의 팩트만 써져 있어 많은 부분에서 허전함을 느끼게 만들어준다.


책이기는 하지만 사보지의 느낌이 강한 책이다. 그런 이유는 포럼의 약관도 실려있고, 회원 가입조건이나 행사보고서와 같은 것에 각 행사의 느낌이나 향후 발전방향등까지 있는 것을 보면 단순히 일반인을  상대로 펴 낸 책이라 보기에는 좀 무리가 따르지 않을까 한다.

 

그래도, 책 제목처럼 현재 한국부동산 시장을 움직이는 사람들에 대한 이야기가 실려 있고 그들의 과거와 현재 미래에 대한 아주 작은 이야기라도 읽을 수 있어 도움이 된다. 이들이 이야기하는 주제가 워낙 큰 방향이라 나와 같은 사람에게는 당장 적용하기 힘들지 몰라도 말이다.




 

부동산 빅뱅의 시대가 온다 - 시대에 적응을 잘 해야

부동산 빅뱅의 시대가 온다 - 대한민국 최고 부동산 부자들과의 200억짜리 인터뷰
채경옥.이호승 지음 / 랜덤하우스코리아 / 2009년 3월

대한민국 최고의 부동산 부자들과의 200억짜리 인터뷰라는 문구가 눈에 확 들어왔다.대단하다면 대단한 200억이라는 숫자에 함몰되기도 했지만 부동산으로 200억 번 사람들은 책을 통해 보면 의외로 또 많기도 해서 무감각할 수 있지만 부동산 부자에 대한 이야기를 심층적으로 논하고 그들의 자산형성 스토리를 기대하며 책을 골랐다.





이 책이 나온지 몇 년 되었는데 책이 나온 당시에 베스트셀러가 되었는지에 대한 기억이 잘 나지 않는 것을 보면 어느 정도는 팔리기 했겠지만 많은 사람들에게 이야기될 정도로 팔리지는 않은 듯 싶었는데 책의 내용을 보니 한국의 부자들류의 책이였는데 그중에서 부동산 이야기만 하는 책이라 보면 될 듯 싶다.





워낙 많은 사람들이 등장을 하다보니 단편적인 이야기만 들을 수 밖에 없는 아쉬움이 많다. 이 중에는 자신이 직접 책을 펴 낸 사람들도 있어 굳이 책을 펴 낸 사람까지 할 필요는 없지 않았을까 하는 것은 그들의 이야기는 이미 사람들에게 널리 알려줘 있는데 책에 나오는 인물만도 몇 십명이 되다보니 차라리 가지치기를 통해 좀 더 각 개인마다 많이는 아니라도 깊은 이야기를 했으면 한다.





책에 나오는 부자들의 한결같은 공통점이 IMF이다. 우리나라 역사에서 IMF는 신흥부자들을 탄생시키고 완전히 패러다임의 전환을 불러일으킨 사건으로 보는데 실제로 책의 부자들은 IMF전에도 잘 나갔지만 IMF를 통해 사업이 망했어도 패러다임의 변화를 즉시 깨달아 변화에 적응하고 도전해 지금의 부를 일으킨 당사자들이다.





부자들이 어떻게 지금의 부를 형성했는지에 대한 이야기를 들려주고 향후에 발전 가능성이 있는 장소에 대해 알려주는 내용으로 꾸며져 있는데 확실히 이들도 서로 눈여겨 보라는 곳과 이제는 더이상 수익을 내기 힘들다고 하는 곳이 각자 다르고, 심지어는 누군가는 좋다고 한 곳을 누군가는 안 좋다고 이야기할 정도로 부동산이 어렵다는 것을 간접적으로 알려준다.





대부분의 부자들이 공급으로 부족으로 주택 가격이 오르고 전세가격이 오를 것이라 예측하며 부동산이 다시 한 번 오를 것이라 예측했는데 책이 나온 시기가 2009년이라 어느 정도 맞아 떨어지는 부분이 있지만 주택가격은 여전히 그 당시와 비교할 때 큰 차이가 없지만 공급이 부족하고 전세가 부족하여 올랐다는 점을 볼 때 어쩌면 시기의 문제가 될 수도 있지 않을까 하는 예측도 한다.





부자들이 자산을 형성한 초기 시절이 대부분 평당 몇 백만원일 때인데 지금은 그 가격으로는 힘들다고 볼 수 있고 추천하는 곳들이 전부 평당 몇 천만원을 하는 곳들이라 일반인들은 감히 생각도 못할 곳이다. 본인들의 입장에서는 감당할 수 있는 투자처일 수 있어도 이 책을 읽고 있는 대부분의 사람들에게는 아직 그림의 떡이라 할 수 있어 괴리감이 꽤 많이 존재한다.





심지어, 추천하는 곳의 단위를 보더라도 최저 1억부터 시작을 하고 있으니 아무리 레버레지를 쓴다고 하더라도 그들만의 리그가 될 수 있어 보인다. 문제는 대부분의 책들이 그렇기 때문에 꼭 이 책만의 아쉬운 점이라고는 할 수 없다.





이 책이 출판 된 후에 어느덧 2년 이라는 시간이 흘렀으니 그 후에 부동산이 어떻게 흘렀으며 이들이 추천했던 곳들이 이들의 주장대로 되었는지에 대해 한 번 간략하게라도 알아본다면 도움도 될 것이고 재미도 있을 것이라 보는데 솔직히 지금 알고 있는 상태이외에는 굳이 찾아보지는 않았다.




여기서 말하는 부동산 빅뱅의 패러다임의 전환을 이야기하는지 시세 분출을 이야기하는지에 대한 것은 정확히 알 수 없지만 현재 벌어지고 있는 현상을 볼 때는 부동산 시장의 패러다임이 변화하고 있으니 IMF때에 패러다임의 변화를 눈치채고 적응하여 성공한 것처럼 현재 벌어지고 있는 패러다임을 눈치채서 적용하는 사람들은 2019년에는 이 책의 새로운 주인공이 될 수 있지 않을까 한다.

돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라 - 수익형 부동산

돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라 - 즐거운 내 집과 마르지 않는 샘을 만드는 2가지 지혜
장인석 지음 / 매일경제신문사 / 2011년 6월

제목만 딱 봐도 최근 부동산 투자에서 유행하고 있는 수익형 부동산에 대한 이야기를 하는 책이라 짐작이 된다. 수익형 부동산이란 매월 월세가 들어오는 상가나 오피스텔 내지 도시형 생활주택등을 말하는데 부동산 시장이 장기간 침체되면서 부각된 용어로 갑자기 생긴 개념이나 예전에는 신경도 쓰지 않던 투자가 아니라 많은 사람들이 무시했던 투자 방법이다.

 

부동산 투자 책중에서는 중 정도의 내용을 담고 있다. 아쉬운 점은 정작 수익형 부동산에 대한 이야기는 그다지 많이 실려있지 않다. 일반적인 부동산 책처럼 부동산과 관련된 여러 이야기를 하는데 많은 지면을 할애하고 있다. 책 초반에 레버레지나 전세나 월세등을 안고 투자하는데 따른 수익률 계산방법이나 투자 방법에 대해 원론적인 이야기를 하여 흥미가 커졌다.

 

문제는 딱 거기까지였다. 더이상 이 부분에 대한 자세한 심화학습은 들어가지 않는다. 오히려 그 다음부터는 일반적인 부동산 책과는 큰 차이점을 갖지 못한 듯 했다. 책 제목처럼 그 부분을 좀 더 집중탐구하고 사람들에게 알려줬으면 더 도움이 되었을 것이고 충분히 그럴만한 실력을 갖고 있는 분인듯 싶은데 너무 여러가지를 놓치지 않고 사람들에게 알려주려고 한 점이 나에게는 아쉬웠다.

 

여러 부동산 책들을 읽으며 아쉬웠던 점 중에 하나가 큰 틀에서 이야기하는데 좀 더 각론해서 집중탐구를 하면 어떨까하는 점이 있다. 이를테면, 서울 강남구의 모든 동의 부동산에 대해 집중탐구하여 책으로 펴내는 것이다. 그 동네의 역사와 그 지역의 가장 랜드마크라고 할 수 있는 아파트와 빌라 빌딩등을 포함하여 강남구를 한 권, 서초구를 한 권식으로 말이다. 이렇게 써 놓고 보니 내가 한 번 도전해 볼까라는 쓸데없는 생각도 든다.

 

여전히 주택을 구입하는 것이 올바른 선택인지에 대한 설왕설래가 존재하고 있다. 미친 짓이라고 서슴치않고 이야기하는 사람들도 있고, 거의 대부분의 부자들은 부동산을 통해 부를 축적했다고 하는 사람들도 있고, 과거와는 달리 인구구조를 볼 때 이제 부동산은 쉽지 않다고 이야기를 하는데 어느 분야이든 그 분야를 통해 부를 획득하는 사람들은 존재하고, 지금도 이제는 아니다라고 하는 부동산을 통해 부를 열심히 형성하고 획득하는 사람들이 있다. 마찬가지로 도박이라고 하는 주식 투자를 통해서도 나오고 있다.

 

중요한 것은 이 책과 같은 책을 통해 그 분야에서 원하는 지식과 언어를 읽을 줄 앍고 쓸 줄 아는 지식을 갖는 것이 아닐까 한다. 돈 나오지 않는 부동산은 버리라고 하면서 주택 한 채를 구입후 시간이 가며 이사를 통해 좀 더 넓은 집이나 좋은 집으로 옮기면서 자산을 늘리라고 하는 말은 좀 모순된 점이 있지만 자신의 수입능력에 맞춰 주택구입을 할 때 남들과는 차별성을 갖게 되어 자산을 형성할 수 있다고 하는 이야기에는 동의한다. 비록, 내 자신이 그렇게 하고 있지 않지만.



 

부동산 미래쇼크 - 나중에 '헉'하지 말자

부동산 미래쇼크 - 강남불패 신화를 뒤흔드는 부동산 패러다임의 변화
박원갑 지음 / 리더스북 / 2010년 8월

 

의도하지 않았으나 박원갑이라는 부동산 전문가의 책을 최근 한 달사이에 두권이나 읽게 되었다. 저자는 여타의 부동산 전문가와 달리 신문기자 출신이라 글을 쓰는 능력은 좀 더 좋을 것이고 책에 부동산과 직접적인 관련이 없는 다른 분야의 이야기도 꽤 많이 나올 정도로 화려한 스팩을 자랑한다.

 

향후 우리나라의 부동산 시장은 어떻게 흘러 갈 것이고 이에 대한 대비는 어떻게 할 것인가가 이 책의 핵심이다. 많은 부동산 책들이 고령화 충격으로 부동산 시대는 갔다고 한다. 아니, 정확하게 이야기하며 아파트 시대는 끝이 났다고 한다. 그들이 이야기하는 시기는 앞으로도 최소 10년 이상은 있어야 하지만 여하튼 끝났다고 한다.

 

각자 자신이 처한 환경과 직업에 따라 세상을 바라보는 시선이 달라지고 자신의 이익에 맞게 제단하는 습성이 있다. 자신이 먼저 살고 봐야 하기 때문에 그 점은 무엇이라 하기 보다는 나 스스로 중심을 잡고 타인의 이야기를 들어야 하는데 고령화 쇼크로 인한 부동산 필승이 아닌 필패론은 거의 대부분 금융 전문가들이 이야기한다.

 

부동산 전문가들은 부동산으로 먹고 사는데 고령화로 부동산은 이제 힘드니 접으라고 하는 것은 당연히 어려울 것이고 금융 전문가들로써는 우리나라 자산 구성중에 80%가 부동산 이니 이 자산 중에 일부를 금융자산으로 변경시키기 위한 노력이라 할 수 있을 것이다. 책을 중심을 잡는 내 입장에서도 어느 한 쪽으로는 조금 치우칠 수 밖에 없다고 보는데 금융 전문가들보다는 부동산 전문가 중에 그나마 객관적인 시선으로 우리나라와 외국의 사례를 비교 검토한 책들이 좀 더 부동산 미래에 대해 근접하게 그린 것이 아닐까 한다.

 

우리나라가 참조하는 외국 사례는 대부분 일본이다. 실제로 우리나라에서 하는 여러 정책들이나 사회현상을 볼 때 일본을 따라가는 현상이 심하기 때문이다. 더구나, 위성도시나 신도시등은 일본의 사례를 똑같이 따라 했기 때문에 더더욱 일본의 과거와 현재를 비교하는 현실은 우리나라에 지금을 보고 미래를 예측하는데 많은 부분에서 참조사례가 되고 있으나 일본에서 벌어진 자산 감소현상은 세계에서도 유래가 없는 현상이라 그걸 그대로 우리나라에 적용한다는 것이 또 쉽지 않다.

 

그런데도 일본을 보라며 우리나라가 그 전철을 밟을 것이라며 공포를 조장하는 것은 올바른 예언이 아니라고 본다. 이 책에는 그에 대한 저자 나름대로의 주장이 담겨 있는데 상당 부분 동의하게 만든다. 이미 100% 주거율이 되었다고 해도 다른 외국 선진국도 이미 100%를 넘어 110%도 넘었지만 지난 호황기에 부동산(주택) 가격 상승률은 우리나라와는 비교 안 될 정도로 높고 고령화로 인하여 도시의 주택 가격은 더욱 오르는 현상이 발견되는데 이 부분은 노령으로 각족 편리함과 편의시설을 찾아 도시로 회귀하는 현상이 오히려 우리나라뿐만 아니라 전 세계적으로 발견되고 있다.

 

책에는 다양한 사례와 참조 할 만한 책들도 나오는데 이 책보다 책에서 소개한 여러 논문과 책들에 더 호기심이 들고 읽고 싶다는 생각이 들었는데 찾아서 읽게 될 지는 모르겠다.

 

책 제목인 '부동산 미래쇼크'라는 말처럼 책에는 부동산으로 인한 어떤 쇼크가 일어날 것인지에 대한 설명은 하지 않고 있다. 약간 담담하게 현재를 분석하고 미래를 예측하는데 다행히 부화뇌동식의 주장이나 전망을 하지 않고 내가 볼 때 객관적인 시선으로 이야기하고 있어 여타의 책보다는 금융전문가의 부정적인 글이나 부동산전문가의 너무 긍정적인 글보다는 중심을 잡아 줄 수 있는 책이 아닐까 한다.