부동산 타이밍 투자법 - 싸이클에 편승하라

부동산 타이밍 투자법 - 경매 공매 매매에도 적용되는
홍정한 지음 / 매일경제신문사 / 2014년 1월

모든 투자에서 중요한 것은 사는 것만큼 파는 것이다. 아무리 잘 샀어도 잘 팔지 않으면 다 소용이 없는 것이다. 싸게 매수를 했어도 매도를 못하면 필요없고 매도 하기전에는 이익이 난 것이 아니다. 부동산은 약간 다른 면이 있는데 싸게 매수를 했다면 부동산 가격이 올라 대출을 받아 활용을 할 수도 있고 토지위에 무엇인가 건물을 올려 활용할 수도 있다. 가치를 올린다면 올리는 방법을 할 수 있는 것이다.

투자에서 가장 좋은 것은 싸게 산 후에 내가 팔고 싶을 때 언제든지 팔 수 있는 것이다. 이런 면에서 주식은 많은 사람들에게 매력적이다. 언제든지 내가 사고 싶을 때 살 수 있고 팔고 싶을 때 팔 수 있다. 이익이 났는지 손해가 났는지 여부와 상관없이 그렇기도 하지만 수 없이 많은 거래가 이뤄지기 때문이다. 이에 반해 부동산은 마음대로 원할 때 팔 수 있지 않다.

손해를 보고 부동산을 팔 수 있겠지만 사람들에게는 다들 적정가격이라는 것이 있어 손해도 적정한 선에서 이뤄진다고 볼 때 무조건 싸게 팔 수 있는 것도 아니라는 면에서 팔고 싶을 때 팔기 쉽지 않은 투자다. 어떤 투자자들은 자신이 팔고 싶을 때 언제든지 팔기도 한다. 이미 충분한 이익이 난 상태라 좀 싸게 팔더라도 상관이 없기 때문이다. 한 마디로 투자를 잘 하는 사람들에게 가능한 일이다.

아쉽게도 뛰어난 투자자가 되지 못하다보니 마음 먹은대로 팔지 못해 - 또는 팔기 위해 노력을 하지 않다보니 - 책 제목인 '부동산 타이밍 투자법'이라는 제목을 보고 지레짐작으로 팔 수 있는 방법을 알려준다고 생각했다. 기대와 달리 읽어보니 딱히 그런 방법이 나와 있는 책은 아니였고 전반적으로 부동산 투자에 대해 알려주는 책이였다.

타이밍을 척척 맞춘다는 것은 신의 영역이라 본다. 그렇게 타이밍을 잘 맞춘다면 주식만큼 돈을 벌기 쉬운 투자도 없다. 부동산에 비해 여러가지 제도적인 혜택도 많고 말이다. 굳이 귀찮게 돌아다니고 사람만나야 하는 부동산 투자를 해야 할 이유가 없는 것이다. 그런 고로 타이밍을 알려준다고 믿지는 말아야 하지만 과연 어떤 이야기를 해 줄지 기대는 했다. 어린 나이에 부동산 칼럼니스트로 활동을 한다는 소개가 인상적이였기 때문이다.

책은 아마도 전반부는 저자가 다음에 올렸던 내용중에 발췌해서 구성하여 책에 실은 듯 하고 후반부는 이번 책을 위해 새롭게 쓴 것이 아닐까 한다. 타이밍이라는 용어 자체가 과거를 통해 부동산을 어떤 식으로 투자해서 수익을 극대화하고 싸게 사서 비싸게 팔았는지를 알려준다. 대체적으로 저자의 경험담보다는 일반적이고 전반적인 부동산 투자로써의 방법을 알려준다.

사실, 책을 읽기 전에 알고 있는 지인의 블로그에서 저자가 새 책이 나왔다면서 그 지인에게 선물하는 사진을 먼저 보게 되었다. 약간 흥미가 생겼다. 어떤 사람인지 말이다. 결국, 지인의 지인이라는 이야기니.(뭐, 그렇게 이야기하면 이 세상에 모르는 사람은 없지만) 보다 친근감을 갖고 책을 읽을 수 있다는 생각이 들었다.

타이밍은 다음과 같다. 결국에는 싸게 사서 비싸게 파는 것이 핵심이다. 그 안에서 거시 경제 측면에서 무역-재정-내수-금융의 사이클과 그 안에서 노말-퍼펙트-디펙트-워스트가 반복되는 타이밍안에서 언제 투자를 할 것인지가 중요하다는 것이다. 싸이클 안에서 투자를 해야 한다는 것은 이미 잘 알려져 있는 투자방법이지만 누구도 쉽게 하지 못한다는 것이 문제다.

남들이 피를 흘리면서 쓰러질 때 유유히 들어가 이삭줍기 하듯이 싸게 매입하여 에너지가 폭발하여 흘러넘칠 때 팔면 된다. 피를 흘릴 때와 에너지가 넘칠 때를 사람들은 알고 있지만 이 순간이 더 갈 것이라는 두려움과 욕망때문에 제대로 된 결정을 못하는 것이다. 돈을 번 사람들은 거의 대부분 이 싸이클 안에서 과감하게 확실한 판단으로 결정을 내려 투자를 하는 것이고.

여러가지 이론과 전망과 현실 직시를 통해 현재 벌어지고 있는 현상을 들으면서 사람들은 투자를 주저하거나 결단하는데 현재 어떤 일이 벌어지는지 여부와 상관없이 지금까지 역사를 돌아볼 때 싸이클이라는 것이 분명히 있다. 싸이클의 기간이 얼마정도가 되는지는 시대에 따라 달라진다는 것이 예측하기 힘든 점일 뿐 지속적으로 올라갔다가 떨어졌다가를 반복하면서 자산 시장은 우상향한다. 특히, 자본주의가 본격적으로 태동한 근대 이후로 이 점은 확실하다. 알면서도 실행한다는 것이 두려움과 공포와 욕망을 동반할 뿐.

현재, 그러한 싸이클 중에 어느시기인지는 누구나 알고 있지만 늘 이번에는 과거와 다르다고 외치는 사람들의 말은 당시에는 잘 먹혀들고 사람들의 마음을 움직인다. 그 후에 이번에도 다를 것은 없었다는 사실이 밝하지면서 많은 사람들이 후회하고 두려워한다. 늘, 다른 방식으로 다른 모습을 하고 우리에게 나타난다. 본질은 변함이 없어도 현상과 상황이 달라져 사람들이 깨닫지 못하는 것이다. 

책에서 소개되는 다양한 사례는 일반 투자자 - 책에서는 개미투자자로 언급되는 - 가 실행하기에는 입이 벌어지는 규모다. 엄청난 큰 손들이 시행하는 투자방법을 소개하고 있다. 과거에 어떤 식으로 정책과 경제가 발전하면서 투자를 해서 돈을 벌었는지 알려준다. 최근 사례들도 기본적으로 최소 몇 억은 갖고 있는 사람들의 이야기로 소개되어 입맛이 좀 씁쓸한 점은 있다. 투자 방법에 대해 안다는 측면에서는 도움이 되어도 자신에게 적용시키기에는 좀 괴리감이 커 보여서 말이다.

워낙 큰 자본을 갖고 움직이는 세력들의 이야기를 들으면서 그들의 무용담을 읽는 재미는 있지만 부동산을 사고 파는 타이밍에 대해 좀 더 구체적인 방법을 기대했던 나같은 사람에게는 다소 실망을 할 수도 있어 보인다. 부동산 투자에서 당하지 않는 방법이나 부자들의 투자 방법을 알게되는 면은 좋았다. 내가 하는 투자도 그들처럼 따라하면 되기 때문에.

부동산을 투자하는데 있어 타이밍을 잘 맞히면 분명히 커다란 수익으로 보답을 받겠지만 쉽지는 않다. 그렇기에 책의 부제인 '어제의 타이밍으로 내일의 확률을 예측하라!'는 이 책의 내용을 대변한다고 할 수 있다. 과거에 벌어진 사건들은 다시 한 번 반복되는 것이 역사이다. 모습을 달리하여 나타난다는 것이 늘 문제일뿐. 지금 이 순간 과연 어떤 싸이클의 어떤 타이밍인지 파악한 후에 움직이도록 노력해야겠다.

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부자들만 아는 부동산 아이큐 - 현금흐름 되는 부동산

부자들만 아는 부동산 아이큐 - 부동산과 금융의 환상적인 만남
장인석 지음 / 매일경제신문사 / 2013년 11월

몇 년 동안 계속 부동산 가격은 떨어졌다는 소리만 들리지 올랐다는 소리는 잘 들리지 않는다. 소리를 듣지 못할 뿐이지 부동산 가격이 올라 팔아 돈을 벌었다는 이야기도 들린다. 그 방법은 각자 자신의 방법과 원칙에 의해 부동산 투자를 했기 때문이다. 대중은 대중 안에 속해야 마음이 편해지고 내가 잘 못되지 않았다는 안도감을 가지게 된다. 또는 혼자 틀리지 않았다는 위안을 받게 된다.

가격과 가치는 다른다. 사람들은 가격에 주목하지 가치에 주목하지는 않는다. 가치라는 것은 추상적인 문제가 있지만 가격은 당장 확인할 수 있다. 주식에 접목할 때도 여러 문제가 있지만 부동산에 접목할 때도 가치라는 것을 어떤 식으로 접근할 것인지 애매한 측면이 많다. 가격은 지금 당장이라도 중개업소를 가면 확인할 수 있다. 호가이든 급매이든 말이다.

현재 우리가 확인하는 가격은 지금 많은 사람들이 동의하는 가격이다. 가격 이면에 벌어지고 있는 현상은 알지 못해도 보고 있는 가격이 바로 사람들이 매매할 때 인정하는 가격이다. 보이지 않는 현상이 어느 순간부터 많은 사람들에게 노출 될 때가 있다. 이럴 때 가격은 오르거나 떨어진다. 이런 시기는 극히 일부에 지나지 않을지 몰라도 편향된 인식을 갖게 된 사람들은 한 번 노출된 인식을 오래도록 각인효과에 의해 머리속에서 지우지 못한다.

온갖 데이터와 통계를 근거로 다양한 설명과 주장과 제시를 할 때 사람들은 가장 그럴싸한 것에 동조하고 암묵적인 합의를 하게 된다. 한동안 합의는 유효하게 진행된다. 가격의 진폭이 얼마만큼 벌어지느냐에 따라 이익과 손실은 커진다. 가격의 차이가 커질 때 사람들은 이러한 현상을 위한 데이터를 필요로 한다. 이를 확인한 후에 사람들은 비로소 움직이기 시작한다. 움직이는 가격과 보이는 데이터가 일치한다고 믿기 때문이다.

가격은 늘 올라갔다가 떨어지고 떨어졌다고 오른다. 어쩌면 만고불변의 진리인지도 모른다. 영원히 떨어지는 것도 없고 오르는 것도 없다. 예전보다 더 오르거나 떨어지지 않을 뿐이지 일정 수준으로 올랐다가 떨어졌다가를 반복한다. 각 개별 종목이나 자산에서는 영원히 떨어진 것은 있어도 자본주의가 본격적으로 전 세계를 뒤덮은 후에 결국에는 인류가 발전하고 발달한만큼 최소한 물가상승률만큼 가격은 오르게 되어있다.

이런 점에서 부동산이라고 딱히 달라야 할 이유는 없어 보인다. 모든 자산이 인플레이션이라는 괴물에 의해 올라가는데 - 원래대로 보면 떨어진다고 볼 수도 있다 - 특정 자산만이 떨어지거나 가격을 계속 유지한다는 것이 과연 가능할까라는 물음에는 지난 역사를 돌이켜볼 때 동의하기 힘들다. 앞으로 우리가 맞이할 미래는 과거와 다른 세계가 펼쳐질 것이라는 부분에는 동의해도 말이다.

부동산으로 인해 많은 사람들이 상처를 입었다. 상처가 났으면 곪아 터지게 되어 있다. 그 후에는 새살이 돋아나 말끔하게 지워진다. 흔적은 남아 있을지라도. 부동산이라는 자산 가격이 오를 때 여러 이유로 망설이던 사람들이 많은 데이터와 통계를 확인한 후 매수하여 고생을 하고 있다. 이제 더이상 부동산은 오르지 않는 자산이고 살 것이 아니라 살 곳으로의 변화가 이뤄지고 있다고 한다.

전통적인 개념에서 노동을 통한 가치있는 것을 만들지 않는다는 측면에서 부동산 투자나 주식 투자나 다를 것은 없어 보인다. 부동산 개발을 하거나 사업을 하는 것이 아니라면 더더욱. 유독 부동산이 더 저주나 관심과 희비가 교차하는 것은 의식주라는 필수요소에서 뺄 수 없는 한 부분이라는 측면이 강하다. 

시대가 변화함에 따라 패러다임이 변하고 이에 따라 우리가 살아가야 하는 방법도 조금씩 변화하는 것처럼 투자도 달라질 수 밖에 없다. 패러다임의 변화에서 적응한 사람들은 무엇인가를 갖게 되고 실패한 사람은 도태되면서 다시 사람들은 새로운 환경에 적응하고 익숙하게 살아간다. 현재, 시중에서 벌어지고 있는 부동산 투자와 방법과 거주에 대한 개념은 그렇게 알게 모르게 이동중이다.

예전처럼 사 놓고 기다리고 있으면 부동산 가격이 올라 돈을 벌 수 있을 것이라는 순진한 생각을 갖고 있는 사람은 없다. 그런 이유로 부동산 투자를 하지 않는다. 단순히 자신이 편하게 살아갈 주택을 구입하는데 끝나는 것이 아니라 분명히 내가 산 가격보다 오를 것이라는 목적까지 갖고 구입하던 사람들이 이제 그 목적이 사라져 구입하지 않으려 하다보니 가격은 떨어졌거나 오르지 않고 있다.

어떤 투자나 사업을 하든 중요한 것은 끊임없는 현금흐름 창출이다. 흑자부도나 부실부도나 현금이 없어 망하는 것이다. 우리 몸에는 늘 피가 있지만 피가 흐르지 못해 동맥경화가 나면 인간이 죽는 것처럼 아무리 돈이 많아도 현금이 돌지 않으면 망하는 것이다. 이처럼 물가상승률과 경제성장률이 높던 시기에는 갖고 있는 것만으로 돈이 되는 시대에서 갖고 있으면서 현금흐름을 창출하는 자산이냐가 중요한 핵심이 되었다.

부동산 투자에서도 이제 중요한 것은 보유하면서 나에게 돈이 들어오는 자산이냐를 근거로 투자해야 한다. '부자들만 아는 부동산 아이큐'에서 말하는 핵심은 바로 이것이다. 사실, 이 점 하나를 위해 책은 200페이지가 넘는 지면을 할애하고 있다. 반복해서 이야기하고 이야기한다. 읽는 사람에게 확실하게 각인시키기 위한 노력이라 보인다. 이것 하나만 확실하게 지킨다면 손해 볼 일은 없을 것이다.

보다 구체적인 내용이 없다는 아쉬움을 제외하면 현재 부동산 투자 트랜드에 가장 충실한 투자 방법을 알려주고 제시한다고 볼 수 있다. 아예, 극단적으로 가격이 오를 것이라는 것은 생각하지도 말고 투자하라고 한다. 그래도 상관없는 것은 보유하면서 현금이 들어오기 때문에 상관이 없다. 나같은 경우에도 미래말고 현재만 보고 투자해도 돈이 되는 투자를 하면 실패하지는 않을 것이라고 보는데 바로 그 지점이다. 추가로 현재는 현금흐름이 조금 약해도 보유하면서 현금흐름이 더 나올 수 있는 부동산이라면 가장 확실한 방법이고.

이 책을 읽은 2014년 2월 현재는 부동산에서 묘한 흐름이 나타나고 있다. 여러가지 측면에서 무엇인가 변화가 이뤄지고 있다는 느낌이 든다. 부동산 위치와 가치는 딱히 변한 것이 없다. 사람들이 부동산을 바라보는 시선도 크게 달라진 것은 없다. 그럼에도 무엇인가 사람들의 시선속에 눈동자가 흔들리고 있나보다. 다양하고 복잡한 상황을 통해 변화는 어느날 갑자기 미처 대처하지도 못하는 순간에 찾아올 수 있다. 지금 그 순간이지는 모르겠다. 그저, 이렇게 리뷰라는 형식을 통해 한 번 흔적을 남겨본다.

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나무 부자들 - 나무가 달리 보인다

나무부자들 - 평범한 그들이 나무로 부자가 된 사연 ㅣ 나무부자들 1
송광섭 지음 / 빠른거북이 / 2012년 5월

'나무 부자들'이라는 제목으로 나온 이 책은 솔직히 별로 그다지 내 관심을 끌지는 못했다. '그런 책이 있구나'정도의 관심만 갖고 있었는데 서점을 가도 좋은 자리를 차지하고 있고 인터넷 서점에서도 차트 상위권에 항상 있어 무슨 내용인지에 대해 궁금했다. 나무를 팔아서 돈을 번 사람들의 이야기라는 것은 유추가 가능한데 그걸 어떻게 설명했는지가 궁금했다.

책이 인기가 있는 이유를 읽어보니 알게 되었다. 일반 사람들이 잘 모르는 분야에 대해 알려주면서 나무를 통해 돈을 벌 수 있다는 것을 분명하게 알려주고 있으니 사람들이 읽게 만드는 매력이 있었다. 나무를 사고 팔아 돈을 번다는 것은 완전히 미지의 영역이고 생각해 보지 못한 대다수의 사람들에게 '무릎을 탁'치게 만들어 준다.

우리가 거리에서 자주 볼 수 있는 바로 그 나무를 갖고 돈을 벌 수 있다고 하니 혹..하는 마음이 드는 것은 당연하다. '그렇다면 어디 나도 한 번...'하는 마음이 동하게 된다. 그럼, 본격적으로 책을 읽게 된다. 잘 모르는 분야지만 돈이 된다고 하고 나무라고 하니 괜히 만만하게 보이고 나도 할 수 있을 것 같은 생각이 든다.

귀농이나 귀촌을 해서 농사를 하며 사는 것은 보기와 달리 무척이나 힘들고 어려운 일이다. 개인적으로는 생각하지도 않고 아무런 관심도 없지만 나무 부자들을 읽고 보니 비록, 귀농이나 귀촌을 할 생각은 없어도 나무를 키우고 가꾼 후에 파는 것은 꽤 괜찮을 것 같다는 판단도 약간 들었다는 것은 책을 읽은 효과이다.

'나무 부자들'을 읽지 않았다면 절대로 생각조차 해 보지 않았을 일인데 말이다. 단순히 나무를 재배한다는 것도 있지만 땅을 투자한다는 것에 대해서 별로 신경을 쓰지 않은 것은 내 자신의 실력과 능력이 부족하여 토지까지 볼 생각을 해 본 적이 없기 때문이다. 그럼에도 토지 투자에 대한 책을 읽으면서 어떤 식으로 진행이 되고 노력을 해야 하는지 정도를 파악했다.

막연히 토지 투자에 대한 두려움이 있었는데 땅을 산 후에 그 땅에 나무를 심는다는 것은 생각해 본 적이 없었다. 그런데, '나무 부자들'을 읽고서는 경매를 통해 싸게 낙찰 받은 후에 그 땅에 나무를 심고 가꾸는 것은 결코 나쁜 투자가 아닐 것이라는 판단이 들었다. 여전히 토지를 보는 눈과 나무를 보는 눈을 먼저 키운 후에 할 수 있는 일이겠지만 최소한 그런 생각 자체를 했다는 것이 이 책을 읽고 발전한 부분이라 본다.

직접 체험을 하게 되면 실전에서는 엄청난 갭이 존재하겠지만 나무를 사는 것도 얼마 들지 않는다. 다 자란 나무가 아니라 심고 가꾸기 위한 나무같은 경우에는 책에 의하면 천 원단위로 살 수 있으니 얼마 들지도 않고 농사보다는 손이 덜 들어가지 않을까 하는 판단도 들었다. 그렇다고 해도 책 후반에 가서 직접 나무를 재배하는 사진이나 모습을 보니 역시나 쉽지는 않겠다고 생각이 들었다.

꼭, 자신이 직접 나무를 키울 필요없이 맡겨서 할 수도 있다고는 하는데 그럴려면 책에서 나온 것처럼 법인을 만들어 하면 좋겠지만 과연, 믿을 만한 사람과 함께 할 수 있느냐의 여부가 남아 있어 보였다. 그 외에 무엇보다 거리에 있는 나무는 지금까지 그저 나무일 뿐이였는데 그정도의 상식으로 시작할 수는 없고 최소한 나무를 보면 어떤 종류의 무슨 나무인지는 알 수 있을 정도는 된 후에야 본격적으로 해 볼까하고 시작해야 하지 않을까 한다.

책에서는 관련된 사이트나 카페도 소개하고 주의할 점도 소개하고 있다. 그렇지만 역시나 사람은 보고 싶은 것만 본다고 책에서 나무로 성공한 사람들의 다양한 사례만 기억에 남고 '오~~ 이렇게 해서 이런 식으로 돈이 되는구나~~'라고 들뜨게 만들어 책을 읽은 중년의 남성이라면 다 읽은 후에는 알아보고 있는 자신을 보지 않을까 하는 생각이 든다.

나무는 수입이 어렵고 갈수록 도시가 발전하고 국가가 발전할수록 쾌적한 환경을 원하는 사람들의 의지를 반영하여 나무를 도시 곳곳에 심으려고 할 것이라는 것은 격하게 동의를 하게 된다. 최근에는 아파트나 건물을 지으면서도 나무를 예쁘게 조경하고 있으니 더더욱 눈에 보이는 듯 하다.

하지만, 책에서 분명히 이야기한 것처럼 나무라는 것이 금방 자라서 사고 팔 수 있는 것이 아니라 몇 년 동안 정성스럽게 가꾸고 보살펴야만 좋은 나무가 되어 비싼 가격에 팔 수 있다는 점을 잊으면 안 될 것이다. 환상에 젖어 뛰어드는 우를 범하지 말아야 할 듯 하다. 나무는 상속세와 증여세를 내지 않는다고 하니 나름대로 틈새시장으로도 보인다. 나만 모르고 있었나?

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대박땅꾼의 그래도 땅을 사라 - 토지 투자

대박땅꾼 전은규의 그래도 땅을 사라 ㅣ 고수 따라하기 시리즈 2
전은규 지음 / 국일증권경제연구소 / 2012년 11월

부동산 투자에서 토지 투자는 가장 어려운 투자 중에 하나로 이야기된다. 주택이야 어느 정도 볼 수 있고 사람들과 만나고 누군가 살고 상가도 누군가 영업을 하는 것들을 통해 어느 정도 투자 할 수 있지만 토지라는 것이 허허벌판에 있는 땅을 투자해야 하는 경우도 있으니 상대적으로 좀 더 막막한 것이 사실이다. 

토지 투자를 한다는 것은 꼭 허허벌판에 있는 땅을 사는 것이 아니라 말 그대로 땅을 사는 것이다. 서울에 있는 땅을 살 수도 있고 도시 주변에 있는 땅을 살 수도 있다. 결국에는 땅을 볼 수 있는 눈을 가져야 한다는 뜻이고 이 말은 발품을 많이 팔아야만 된다는 이야기다. 발품을 많이 판다는 것은 거의 대부분 투자에서 이야기하는 바니 토지 투자라고 무조건 어려워하고 막막해 할 필요는 없다.

'대박 땅꾼 그래도 땅을 사라'는 토지만을 전문적으로 다룬 책이다. 저자인 전은규씨는 책에 언급한대로라면 현재 대략 3만평의 토지를 확보하고 있을 것이다. 53세까지 100만평의 땅을 갖는 것이 목표라고 하니 대단하다는 생각도 들고 한 편으로는 무엇때문에 그렇게 많은 토지를 가지려고 하는지에 대해 의아하기도 하다.

이론이라고 할 수 있는 부분을 초반에 설명한다. 

먼저, 인구구조를 봐야 하는데 인구가 증가하는 지역의 땅을 사라는 것이다. 인구가 늘어나니 사용하기 위한 땅이 필요하고 이를 위해 미리 주변 땅을 사 놓고 있으면 된다. 인구증가는 통계청이나 각 시청, 군청 인터넷 자료를 찾아보면 유입과 유출을 보면 알 수 있다. 이 부분이 책에 나오지는 않지만. 부동산은 무조건 정책에 맞서지 말라는 표현처럼 국책 사업을 눈여겨 보라고 한다. 나무가 아니라 숲을 보라는 표현처럼 그 땅만 볼 것이 아니라 전체적인 조망에서 바라봐야 한다고 한다.

맹지가 아닌 도로와 붙어 있는 땅을 사야 하고, 구거라고 하여 논두렁이나 밭두렁을 매입하여 도로로 만들고 - 각 지자체에 문의를 하면 알 수 있다 - 맹지의 가치를 올릴 수 있고, 시가화예정용지를 먼저 사 놓고 있고, 땅을 살 때 100% 만족하는 땅은 매입하기도 힘들 뿐더러 나한테까지 그 땅이 오는 경우는 희박하니 20% 부족한 땅을 사서 제대로 꾸미는 것이 더욱 좋다고 한다.

맹지는 무조건 회피해야 할 땅이지만 맹지도 내가 어떻게 하느냐에 따라 그 즉시 가치를 올릴 수 있고, 네모 반 듯한 땅이 아니라 이상한 땅이라도 잘 매입해서 잘 꾸미는 것이 더 좋고 지적도만 믿고 현장을 소홀히 하면 안되다고 하는 10가지의 투자 계명을 알려주면서 그에 따른 경험담을 알려준다. 

토지 투자하면 아무래도 각종 공법등을 비롯한 법률 용어가 많이 나와 책을 읽을 때 적잖아 질리는 면이 있는데 이 책은 저자와 물건을 의뢰하는 사람이 나와 둘이서 대화하는 형식으로 책이 구성되어 있어 읽는 사람이 좀 편하게 읽을 수 있다. 일방적으로 전달하는 식이 아니라 상대방이 궁금해 하는 점을 알려주는 형식이고 대화체라 보다 친숙하게 읽을 수 있다.

금액별로 투자할 수 있는 방법과 지역을 알려주고, 토지가 워낙 큰 돈이 든다는 사실에 공동으로 투자를 한 후에 지분 투자를 하는 것이 아니라 필지 분할을 하면 서로 깔끔할 수 있어 공동 투자를 추천하고 여타의 토지 투자 책과는 달리 경매를 이용하는 방법에 대해 알려준다. 어떻게 보면 처음에 너무 막막한 토지 투자에 경매를  통하면 좀 더 볼 수 있는 지역이나 금액이 좁아질 수 있는 장점이 있어 도움이 될 듯 하다.

부록으로 전국 유망 지역에 대해 알려주는데 책에서 주로 언급되는 곳이 저자 자신이 많은 투자를 했다고 하고 지금도 열심히 현장을 간다고 하는 새만금이 제일 많이 언급되고 소개되고 당진과 서산쪽도 상당히 많이 언급이 된다. 전원투자로는 양평과 가평을 소개하고 있다. 매 챕터마다 사진을 보여 주면서 어느 땅이 더 가치가 있을 것인지에 대해 질문을 던지고 답을 알려주는 것도 괜찮아 보였다.

'대박 땅꾼의 그래도 땅을  사라'는 여러 토지 투자 서적중에 가장 최근의 책이라 할 수 있다. 부동산이 침체기라 관련 서적들이 잘 나오지 않는 상황에서 이 책은 최근 트렌드를 알 수 있게 해 준다. 책을 읽으면 역시 뭐니 뭐니 해도 발품이 최고라는 부동산 투자의 진리를 다시 한 번 깨닫게 해 준다.

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제가 하는 부동산 경매 강의 : http://cafe.naver.com/slownsteadyninvest

법률상식 부동산 투자의 길잡이 - 알면 좋다

부동산 투자의 길잡이 - 법률상식
김상중 엮음 / 하나플러스 / 2012년 6월

'법률상식 부동산 투자의 길잡이'를 다 읽은 후에 생각해보니 '아~~ 이 책도 리뷰를 써야 하나?'라는 질문이 생겼다. 분명히 책이라는 형태로 된 것을 읽었는데 한편으로는 이 책에 대한 리뷰를 쓴다는 것에 대해 어딘지 잘못된 옷을 입고 있는 것과 같은 생각이 들었다. 딱히, 리뷰라고 할 만한 내용이 아닌데다 어떤 이야기를 써야 할지에 대해서도 좀 망막했다.

그래도, 리뷰라는 것이 책 내용과는 상관없이 내가 하고 싶은 글을 쓴다는 목적이 좀 더 강한 성격이 내 리뷰의 특징이니 쓰자는 마음으로 쓰기로 했다. 법은 생각보다 우리 곁에 늘 함께 있는다. 솔직히, 이런 점을 잘 알지 못했다. 법없이도 잘 살았고 법을 몰라도 생활하는데 전혀 지장이 없었기에 그랬다.

그러다, 부동산 경매를 공부하고 접목을 하다보니 법이라는 것이 우리 실생활에서 얼마나 다용도로 다방면으로 필요하고 알아야 하는지에 대해 깨닫게 되었다. 여전히 잘 몰라도 우리가 하는 많은 것들이 법으로 규정되어 있는 것들이 상당히 많다. 무심코 하는 행동이나 생각마저 법에 의해 잘잘못을 따질 수 있게 되어 있었다. 정작, 법을 필요로 할만큼 다툼이나 분쟁이 일어나지 않을 뿐이지 정도를 넘어서면 그때부터 법에 의해 잘잘못을 가릴 때 이미 상당히 많은 부분에서 법에 의한 결정이라 할 수 있는 판례들이 많았다.

이 사람 입장에서는 이 말이 맞고 저 사람 입장에서는 저 말이 맞는 경우가 있다. 우리가 사는 세상은 시시비비가 정확하게 판단할 수 있는 것이 아니다. 경우에 따라 상황에 따라 사람에 따라 달라질 수 있는 경우의 수가 많다. 그럴 경우 인간적으로 대화나 협상을 통해 해결이 불가능할 때 최종적으로 법에 의한 결정을 볼 수 있는데 이미 다양한 비슷한 사례에 대한 판례들이 수두록하게 많이 있기 때문에 이를 근거로 생각을 한다면 그나마 도움이 되는데 부동산에도 그런 관련 결정이 많이 있다.

특히, 부동산이나 돈과 관련되어 있는 문제들은 대화나 협상으로는 해결되지 않을 때가 많다. 서로 조금씩 양보를 하면 될 수 있지 않을까하는 이상은 저 멀리 던져버리고 오로지 나만 잘 되자는 생각이 바로 법원까지 가게 되는 결과를 초래한다. 또는 서로가 조금씩 양보를 하고 싶어도 그 양보가 자신에게 이왕이면 조금이라도 이득이 되는 양보(??)를 추구하다보니 다시 또 법원을 가게 된다.

재미있는 것은 변호사나 법무사는 무조건 법에 대해서는 잘 알고 있을 것이라고 생각하지만 전혀 그렇지 않다. 의사들이 자신의 전공분야가 있고 디자이너라고 무조건 옷을 만드는 디자이너만 있는 것이 아닌 것처럼 자신의 전공분야가 아니라면 변호사나 법무사들도 제대로 된 부동산 관련 법을 숙지하지 못하는 경우가 있는 것을 본다. 그럼에도 사건을 맞거나 상담을 하며 돈을 받아 잘못된 조언을 통해 오히려 망신을 당하는 경우도 있다.

부동산 경매 고수들중에는 이런 이유로 변호사나 법무사와 소송이나 협상에서 법적인 지식으로 승리하고 자신에게 유리한 판례와 논지를 통해 원하는 결과를 얻는 경우가 많다. 부동산관 관련되어서는 더 많이 알고 더 많은 판례를 찾아보고 자신의 사례에 적용하기 때문이다. 잘 모르지만 우리나라에서는 부동산쪽으로는 그다지 변호사들이 신경을 쓰지 않는 것이 아닐까하는 생각도 든다. 워낙, 자잘한 소송과 상대적으로 금액이 작아 그런 것이 아닐까 싶기도 하다.

집을 매수할 때 매도할 때 생기는 문제, 집을 임대하거나 임차할 때 생기는 문제, 돈을 빌려주고 이에 대한 조치로 (가)압류, (근)저당하는 문제, 집을 살면서 생기는 문제, 수리에 대한 책임문제등등 부동산과 관련된 여러가지 문제에 대해 대화가 되지 않을 때 서로 '그럼, 법으로 합시다'할 때 이 책은 도움이 될 수 있다.

민법이 우리나라에는 있는데 민법은 실질적으로 크게 부동산과 채권으로 되어 있는 것으로 알고 있다.(아님, 말고) 그처럼 우리 실생활에서 벌어지는 일들에 대해 법으로 규정을 정한 것인데 단순히 법조항만으로는 서로가 유리하게 판단을 하고 근거로 삼을 수 있기에 이에 대한 다툼을 통해 계속해서 새로운 결정(판례)이 생기고 있고 이에 대한 참고를 하게 된다. 물론, 한 번 결정난 판례는 새로운 다툼에 참고를 하여 비슷하다면 그 판례를 통해 더이상의 이야기가 될 필요가 없지만 우리네 인생이 다들 똑같은 상황과 환경과 인간을 제공하는 것이 아니라서 늘 다툼이 일어나게 된다.

체계적으로 부동산과 관련된 법을 공부한 것이 아니라 여기 저기 책을 통해 인터넷을 통해 그때 그때마다 찾아보거나 당장 내가 처리해야 할 일과 관련되어 알아보거나 했는데 이 책은 부동산과 관련된 법적인 다툼에 대해 하나씩 설명을 해 주고 있어 읽으면서 꽤 도움이 된다. 심지어 조금은 재미있기도 했다. 최근에는 관련 판례나 법쪽을 거의 보지 않다 다시 보게 되면서 아직은 잊지 않았다는 즐거움을 주기도 했고 맞다 그렇지라는 감정도 읽으면서 줬다.

민사집행법정도의 책을 보는 사람들에게는 그다지 도움이 되지 않을 지 모르겠지만 부동산 중개를 하는 분들이나 부동산 경매를 조금 더 깊게 하려는 사람들에게는 약간 애매하게 기억이 나지 않을 때 이 책을 들쳐보면 괜찮을 듯 하다. 다만, 책이 어딘가에 기고를 한 글들을 모아 책으로 편집한 것이지 나온 내용이 여러 차례 약간 달리 해서 나온다. 덕분에 다시 한 번 환기할 수 있게 만들어 주기는 하지만.

솔직히, 실 생활에서 그다지 신경을 쓸 이유는 없는 사람들에게는 읽을 필요까지는 없는 책이다. 그저 간만에 부동산 법과 관련되어 한 번 읽어볼까라는 생각으로 읽게 되었는데 덕분에 가물 가물하던 지식을 다시 되 살아나게 해 줬다. 문제는 그럼에도 여전히 가물 가물하고 자신있지 못하다는 것이다. 당연히 그렇겠지만. 법이라.

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