흔들리지마라 집 살 기회온다 - 행복한 거주

흔들리지 마라 집 살 기회 온다
김학렬 지음 / 북아이콘 / 2015년 1월

새로 출판 된 <부자를 읽는 눈을 떠라>를 작업한 출판사에서 모든 원고를 다 넘긴 후 얼마 있지 않아 연락이 왔다. 믿을만한 부동산 전문가가 있느냐는 물음이었다. 현재 부동산 시장이 혼돈에 빠진 상태이고 상승이냐 하락이냐의 설왕설래가 있는데 이 부분에 책을 펴 내려고 하는데 내가 부동산 쪽으로 사람을 알지 않겠느냐며 조언을 구했다. 내 주변에 부동산 경매를 하는 사람은 꽤 있어도 부동산 전문가라고 할 사람은 극히 드물다.

부동산 분야는 다른 분야에 비해 상대적으로 믿을 만한 책이 적다. 전문가라고 책을 펴 낸 사람의 책을 제법 읽었는데 부동산 시선에 대해 거의 대부분 그닥이었다. 전문가가 쓴 책의 내용이 전혀 전문가답게 느껴지지 않았다. 절대적으로 객관적인 시선은 없다. 어느 정도 주관이 섞일 수밖에 없지만 한 쪽의 편협한 시선이 대부분이다. 그렇지 않으면 흔히 말하는 전문가의 느낌보다는 장사치의 냄새가 더 많이 났다.

부동산에 대해 떠드는 전문가중에는 실제로 부동산 전문가보다는 경제 전문가가 부동산에 대해 전문가라고 주장한다. 데이터를 갖고 주장하는 것이 어느 정도 사실을 근거할 수 있어도 데이터는 얼마든지 입맛에 맞게 윤색하고 각색될 수 있다. 현장에서 벌어지는 상황과 실물경제에서 벌어지는 부분은 전혀 감을 잡지 못하고 특정 시선을 갖고 있는 사람들만 만족시키는 글을 써서 책이 판매되는 것이 많이 안타까웠다.

이런 와중에 믿을만한 부동산 전문가를 소개시켜 달라는 말에 순간 당황했다. 내 주변에 그럴만한 사람이 있는가에 대해 고민이 되었다. 객관적으로 현재 부동산 상황에 대해 가감없고 사심없이 어느 부류의 입장만을 대변하지 않는 부동산 전문가가 없다시피 했다. 이런 식으로 전화통화를 하다 순간 떠오르는 인물이 있었다. 바로 <흔들리지마라 집살 기회 온다>의 저자인 김학렬씨다. 솔직히 유명하지 않다. 많은 사람이 알지 못한다. 

유명하지 않고 많은 사람이 알지 못하지만 TV에 나오는 부동산 전문가들보다 훨씬 더 객관적이고 현실적인 조언을 할 수 있는 인물이라 판단되었다. 하여 별 망설임없이 머리에 떠오르자마자 출판사에 추천을 했다. 그렇게 만들어진 책이 이번에 나온 <흔들리지마라 집 살 기회온다>이다. 의도하지 않게 출판사하고 함께 내 책보다 이 책에 대해 더 많이 이야기를 나누고 어떤 제목을 짓고 어떻게 타켓을 정할 것인지까지 의논도 했었다.

책이 나왔다는 이야기를 듣고 무척 기대를 했다. 원고가 착착 진행이 되고 있다는 이야기를 들었고 저자가 그동안 할 말이 얼마나 많았는지 막힘없이 원고가 속속 출판사로 들어오고 있다는 이야기를 들었다. 저자를 추천한 내 입장에서는 책의 내용도 내용이지만 출판사와 서로 합이 잘 맞아서 좋게 작업 되는 진행과정도 은근히 신경썼는데 디행히도 저자도 출판사에서도 서로 나에게 좋은 출판사와 저자를 소개시켜 줘서 고맙다는 이야기를 들었다.

책을 읽을 때 이런 뒷배경이 있다보니 완전히 객관적인 시선을 책을 읽기는 힘들었다. 좀 더 따뜻한 시선을 갖고 저자가 하는 이야기를 경청했다. 평소에 부동산의 큰 흐름보다는 개별적인 이야기를 좀 더 많이 했다는 것을 알고 있기에 어떻게 이야기를 풀어낼지도 궁금했다. 부동산에서 개별적으로 강한 사람은 참 많다. 부동산은 부동성이 참 중요하다. 움직이지 않는 특성때문에 생기는 현상으로 먹고 사는 부류가 참 많다. 

이런 이유로 개별성에 강한 전문가는 많다. 특정 지역에 대해 이야기를 하고 돈을 번 투자자와 전문가들이 있지만 이들도 지역을 확장하여 전국단위로 가거나 부동산 전체 시장을 이야기할때면 뻘소리와 헛소리를 할 때가 많다. 냉정하게 시장에 대해 언급하고 조언을 하는 것이 아니라 특정 입장을 대변한다. 특히 투자자들의 입장을 대변한다. 이러다보니 거의 무조건 투자 대상으로서 부동산을 언급하고 이에 대해 식견 아닌 식견을 주장하다보니 본말이 전도되어 엉뚱한 이야기를 하는 경우가 많다.

부동산에서 가장 중요한 세 부류가 있다. 정부, 전문가, 수요층(책에서는 부동산 관심층이라 부른다)이 서로 부동산에 대해 얽히고 섥혀 있다. 수요층은 또 다시 집을 살지 말지, 팔아야 할지 말지, 임대 거주에 대해 관심있는 사람으로 나눈다. 이들이 현재 전부 부동산 시장에서 서로가 눈치싸움을 하며 상대방이 어떤 패를 낼지 고민중에 있다. 최소한 이겨서도 안 되고 져서도 안 되는 눈치싸움이다. 서로 같은 패를 내서 비기기만 하면 되는 형국이다.

아이러니하면서 딜리마인 부동산이다. 부동산을 갖고 있는 사람과 갖고 있지 않은 사람에 따라 생각이 다르다. 부동산을 갖고 있는 사람중에 순수하게 거주목적으로 갖고 있는 사람은 논외로 쳐도 그 외의 사람들에 대해 부동산을 갖고 있지 않은 많은 사람이 애증으로 바라보고 있다. 부러움과 질투의 공존. 까놓고 이야기해서 부동산이 오른다고 하면 누구나 다 구입한다. 누구나 다 행복하다. 문제는 과도한 가격 폭등이다. 왜 가격폭등만 문제가 되고 가격폭락은 문제가 되지 않을것이라 볼까.

이에 대해 저자는 분명히 말한다. "내 집 하나는 장만하라." 투자목적이 아니라 본인이 행복하게 살아갈 집 하나를 구입하라. 집 가격이 높으면 자신의 생활과 수입수준에 맞는 집을 구하면 된다. 현재 본인이 살고 싶은 집들이 폭락한다고 구입할 수 있을까? 정말로, 그런 집이 폭락해서 내가 구입할 수 있는 기회가 올까? 아니다. 폭락을 바라는 것은 어떤 이유일까? 그때가서 내가 평생 살 집을 구매하기 위해서? 아마도 그런 이유는 아닐 것이다. 

가격 폭등과 폭락에 대해서 전부 부정적이다. 문제를 불러일으킨다. 둘 중에 하나를 외치는 사람은 순수한 뷰를 제시하지 않는다. 또는 못한다. 본인이 아니라고 해도 이미 편견에 사로집혀 우물 안에서 하늘을 바라보는 개구리가 된다. 제발 그런 전문가들의 이야기에 환호하면서 대리만족하지 마라. 본인의 현실만 더욱 우울해질뿐이다. 그저 내가 살아갈 집은 모든 조건을 제거하고 우리 가족이 함께 행복하고 즐겁게 살아간다는 단 하나의 목적에 부합하면 된다. 이게 책의 핵심이다.

참 다행이다. 부동산 전문가라고 믿고 추천한 저자가 평소에 내가 생각한 것과 완전히 똑같은 뷰를 갖고 세상에 용기있게 자신의 소신을 외쳤다. 사람들이 어떤 반응을 보일지는 모르겠다. 예수님이 "귀 있는 자는 들을지어다!"했다. 맞다. 책을 읽을지어다. 현재 어떤 포지션을 갖고 움직여야 하는지 도저히 결론을 내지 못할 사람은 <흔들리지마라 집 살 기회 온다>읽고 올바른 판단을 내릴 수 있다. 이 아니 즐겁지 아니 한가!!

주택 구입에 대해 3년 전에 제가 써 대박 인기였던 글  http://blog.naver.com/ljb1202/147861342

책의 저자를 만나 소개한 글 http://blog.naver.com/ljb1202/207070550

1년 안에 되파는 토지 투자의 기술 - 토지 개발

1년 안에 되파는 토지 투자의 기술
김용남 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2014년 12월

여러 투자 카페를 돌아다니다보니 트렌드가 보인다. 부동산에 한정하자면 순식간에 나타나 강호를 평정하는 사람이 등장한다. 이들의 등장에 사람들은 환호하고 열광한다. 이제 인터넷을 통해 어지간한 부동산 투자는 거의 대부분 알려졌다고 해도 과언이 아니다. 여전히 알려지지 않은 부분들은 대부분 합법의 경계선에서 외줄을 타야하는 것이라 차마 공개석상에서 이야기하지 못하는 것들이 많다.

도시형 생활주택이 인기를 끌었다. 그전에는 누구도 생각만 하고 있어지 차마 시도를 하지 못했다. 어떤 방법으로 접근해야 하는지 아는 바가 없어서. 어느 순간 접근 방법에 대해 알려주는 사람이 등장하고 책까지 펴내며 많은 사람들에게 영향을 줬다. 그 이후에도 부동산 경매에서도 많은 사람이 등장했다. 너무나 당연히 뛰어난 실력과 실행력과 용기에 사람들이 환호를 한다. 자신은 해내지 못했다는 부러움까지 더해져서 더욱 온갖 칭송을 받게 된다.

이들은 기존에 부동산 투자에 대해 알려졌던 부분에 대해 최신 트렌드에 맞는 부분을 결합해서 알려준다. 많은 사람들이 궁금해 하는 가려움을 긁어주니 감동까지 하며 글에 적극적인 덧글을 달고 강의에 폭발적인 신청을 한다. 그 중에 한 명이 <1년 안에 되파는 토지 투자의 기술>의 저자다. 부동산 투자의 끝은 토지투자라는 이야기를 많이 한다. 토지투자가 가장 많은 이익이 난다는 것을 알고 있지만 다들 쉽게 접근을 하지 못한다.

틈틈히 토지에 대한 글과 책을 읽었다. 토지투자라는 것이 자연스럽게 공법과 연결이 되어 쉽지 않았다. 예전에 읽을 때면 거의 대부분 이론적인 이야기와 사례중심인데 사례는 재미있게 읽는다. 문제는 이론으로 넘어가면 무조건 법과 연결이 되며 무슨 말을 하는지 도저히 이해가 되지 않았다. 지목변경이나 용도지역, 지구나 계획관리지역이니 평소에 전혀 쓰지 않는 단어가 나오고 거기에 지적도와 같은 지도 보는 방법까지 나오니 책을 읽는 입장에서는 환장할 노릇이었다.

재미도 없고 부동산 토지 라는 것이 현장이 답이라는 것을 알고 있기에 더더욱 멀어졌다. 늘 기회가 되면 이라는 생각만 했었지 보다 구체적인 실천에 대한 부분은 고려조차 안했다. 최근에 인터넷에서 토지에 대해 '10년 김공인'라는 닉네임을 갖고 설명을 하는 사람이 등장했다. 토지라고 하면 지레짐작으로 어렵다 생각했다. 또한, 토지는 괜찮은 토지를 - 현재 가치보다는 미래가지가 더 중시되는 - 갖고 시간이 지나 돈을 버는 방법이라고만 생각한 사람들의 시선을 깨는 설명을 했다. 

그것은 바로 토지 개발이라는 방법이다. 토지 투자도 언감생심인데 토지를 개발한다고 하니 더욱 어렵게 느껴지는 단어 앞에 다들 무릎을 꿇을 수밖에 없는데 그의 글을 읽어보니 결코 그렇지 않다. '토지이용계획확인원'이라는 서류를 보며 토지를 검토하고 직접 현장에 갈 필요없이 오로지 지도로만 어느정도 파악을 할 수 있게 알려준다. 최근의 트렌드가 지도만으로 현장을 가지 않고 많은 부분을 알 수 있는 방법을 알려준다. 부동산 경매도 그렇다.

핵심은 '토지이용계획확인원'에 나온 정보다. 지목이 무엇인지 파악하고 국토의 계획및 이용에 관한 법률에 따른 지역과 지구를 파악한다. 그 후에 지도를 보면 전, 임야등을 확인한다. 중요한 것은 이 토지가 활용할 수 있는 토지인지 여부와 활용할 수 있는 토지로 탈바꿈할 수 있는지 여부다. 당연히 토지 개발이 핵심이라 활용할 수 있는 토지로 변경이 가능한지가 가장 핵심중에 핵심이다. 이 부분만 알게 된다면 거의 90%는 결정된다.

제일 중요한 도로를 얼만큼 활용할 수 있느냐의 여부와 배수로를 확보할 수 있느냐다. 이 두가지가 핵심중에 핵심이다. 맹지이면 도로를 어떻게 하든 연결하여 활용가능한 토지로 변경하고 구거등이 있으면 이를 목적 외 허가라는 방법으로 도로도 내고 배수로도 활용할 수 있다. 게다가 핵심은 토지를 매입한 후에 토지개발을 통해 공시지가를 변경시키는 것이다. 싸게 구입하여 지목이 변경되면 공시지가가 올라 매도 금액을 연동시켜 시세대로 매도를 한다.

이런 방법은 시간이 지나 내 토지가 국가의 활용에 따른 수용이나 어부지리와 같은 미래가치가 아닌 즉시 현재 가치를 올려버린 후에 매도를 한다. 그렇게 하기 위한 노력이 결코 쉽지는 않지만 불가능하거나 엄청난 시간이 걸리는 것은 아니다. 또한, 부동산 투자의 가장 장점인 레버레지도 충분히 얻을 수 있다. 원래 목적이라면 부족한 대출금액을 지목변경을 통해 최대한 대출을 활용할 수 있다. 더구나 매입 금액의 90%를 넘는 금액까지 가능하다.

토지를 구입하고 매도하는데 있어 매수하기 좋은 조건을 만들기 위해서 법인으로 매수를 하고 도로를 만들고 배수로를 확보하고 용지를 흔히 말하는 고물상으로 허가를 받으면 비용을 최대한도로 줄일 수 있다고 한다. 이 후에 1년 내로 팔 수 있다고 하니 토지를 1년 내로 개발하여 판매하여 큰 수익을 낸다고 하니 침이 꼴깍넘어간다. 아무리 대출을 활용할 수 있다고 해도 책에 언급되는 금액을 보자니 결코 적은 금액으로 개인이 하기는 힘들 듯 하다. 그래서 법인으로 하는 것으로 보인다.

다행히도 예전에는 토지에 대한 책을 읽어도 무슨 말인지 용어도 어렵고 이해도 전혀 되지 않았는데 <1년 안에 되파는 토지 투자의 기술>은 읽으면서 어렵지 않게 이해가 잘 되었다. 그만큼 책이 어렵지 않게 쉽게 써져 있다. 특히 '토지이용계획확인원'을 반복적으로 보여주면서 매수해야 할 토지인지 아닌지 설명을 통해 알려주고 있어 읽기만 해도 자연스럽게 어느정도 터득이 가능하다. 이 책을 읽고 당분간 많은 사람들이 열심히 '토지이용계획확인원'을 들여다보며 토지 개발 가능여부를 고민하고 실천하는 사람들이 나올 듯 하다. 토지개발이라는 방법을 통해 부동산 투자하는 방법을 알려준 저자는 인기가 치솟을 듯 하다. 늘 새로운 물결이 투자세계에서도 파도처럼 친다.

함께 읽을 책(사진클릭)       

이것이 진짜 토지투자다 - 땅 투자

이것이 진짜 토지 투자다 - 맨손의 기적, 20대에 부동산 성공신화를 일군 100% 리얼 스토리 ㅣ 땅투자 실무 시리즈 1
박규남 지음 / 매일경제신문사 / 2014년 2월

일전에 지인을 만나 이런 저런 이야기를 하는데 이런 이야기를 했다. "최근에는 맘 편하게 투자를 하고 있어!" 무슨 말인고 했더니 주택이나 상가 투자를 하지 않고 토지 투자를 하고 있으니 공실 걱정하지도 않고 명도 걱정하지도 않고 권리분석도 크게 할 필요도 없이 마음 편하게 낙찰을 받고 신경 쓸 것이 거의 없다는 이야기였다. 그 말을 들으며 부럽다는 생각을 하기는 했다. 여러가지 신경쓰지 않고 투자를 한다고 하니 말이다.

대부분 부동산 투자를 하는 사람들은 각자 자신의 방법대로 투자를 하지만 최종적으로 상가나 토지 투자를 하는 경우가 제법 많다. 상대적으로 이익을 크게 볼 가능성이 좀 더 큰 이유다. 그만큼 좀 더 어려운 분야이기는 하지만 주택과 달리 토지는 한 방에 큰 돈을 벌 수 있는 기회가 여전히 존재하고 상가는 주택에 비해 임대료를 많이 받을 수 있어 아무래도 다들 군침을 흘리며 접근하는 편이다. 

당연히 나도 이와 관련되어 여러 책들을 읽게 된다. 가끔은 관련 물건을 쳐다보기도 하지만 토지같은 경우에는 책으로 알려주는 설명이 다소 이해가 잘 안되는 경우도 많다. 사실, 부동산과 관련되 대부분의 책들이 설명이 부족한 경우가 많은데 내 개인의 실력부족인 경우도 많지만 부동산의 속성상 글이 아닌 현장에서 직접 보고 느껴야 하는 점이 많은 영역이라 글로 표현하는데 한계가 있어 그럴 수 밖에 없다는 것을 인정한다.

세상에는 참으로 많은 투자자가 있다. 끝까지 재야에서 활동하는 투자자가 있고 수면위로 올라오는 투자자가 있다. 그 중에는 인터넷에 글을 올리는 투자자도 있고 책을 펴 내는 투자자도 있다. 그들을 우리가 알 수 있는 것은 전적으로 그들이 자신을 알리지 않는 한 방법은 전혀 없다. 다행히도 꽤 많은 투자자들이 자신의 투자 사례와 방법을 알려주고 있다. 덕분에 다양한 방법을 배울 수 있고 실전에 써 먹을 수 있다.

토지 투자에 대해서는 몇 권의 책을 읽고 호기심도 동하기도 하지만 아직까지는 나에게 미지의 영역이다. 향후에도 토지 투자는 하게 될련지에 대해서는 정확하게 모르겠다만 그래도 미리 미리 알아두고 공부해서 관련된 지식을 습득하는 것은 결코 손해볼 일은 아니다. 직접 현장에 나가 땅을 보고 관련 지역을 돌아다니는 것에는 비할바가 못되겠지만 책으로라도 배우는 것은 도움이 된다. '이것이 진짜 토지투자다'도 그런 의미에서 읽어두면 손해보는 일은 없다.

저자는 상당히 특이하게 토지투자를 시작하게 되었다. 짝퉁명품을 팔면서 돈을 긁어 모을 때 우연히 사 놓은 토지가 있었다. 짝퉁이 걸려 사업을 접게 되고 우연히 걸려오는 전화를 받아보니 땅을 팔라고 하는 것이다. 완전히 잊고 있었던 땅이였는데 그것에 여러 개발호재가 생기면서 많은 부동산에서 연락이 오기 시작하자 이게 무슨일인가 알아보고 그 땅을 팔면서 땅이 돈이 된다는 것을 깨달은 후에 토지 투자를 전업을 뛰어들게 된다.

대부분 토지 투자에 대한 책을 읽으면 전국을 돌아다니면서 오를만한 곳을 선점해서 돈을 묻어놓고 기다린다는 이야기를 한다. 그건 불변의 진리인 듯 하다. 그 땅이 왜 오를 것인가에 대한 분석이 바로 토지 투자의 핵심이다. 꼭 오를만한 곳이 아니라도 오를 수 밖에 없는 작업을 하는 것도 많은 투자자들이 한결같이 하는 이야기다. 이 책의 저자가 약간 다른 점은 본인이 공인중개사를 차려 영업을 하면서 토지투자를 하는 것 같았다.

꼭, 현장에 공인 중개소를 차리지 않아도 최근에는 블로그나 카페를 통해서도 얼마든지 거래가 가능하다. 좋은 물건이 있으면 블로그나 카페에 브리핑 자료를 올려놓고 관심있는 사람이 연락오면 직접 현장에 가서 자세한 이야기를 하면 되니 말이다. 그 외에도 방법은 다양할 듯 하다. 토지를 볼 때 제일 중요하게 보는 것이 바로 이 땅의 가치가 향후에 어떻게 될 것인지의 여부라서 늘 주목하고 지켜봐야 할 것이 바로 국토개발에 관한 자료이다. 국가나 각 지자체 차원에서 개발을 해야만 결국 토지는 가격이 올라갈 수 밖에 없기 때문이다. 물론, 대기업 차원에서 개발할 때도 가격은 올라가지만.

그런 이유로 사실 현장보다는 우선적으로 먼저 특정 지역을 잘 선정해서 그 지역이 개발될 가능성에 대한 사전조사를 충분히 하고서는 지역에 내려가서 현장을 보는 순서가 더욱 좋을 듯 하다. 최근에는 워낙 인터넷이 발달하여 로드뷰와 같이 현장을 볼 수 있는 도구도 있고 - 지방 땅은 힘들긴 하겠지만 - 지도가 위성사진으로도 나오기 때문에 현장에서는 볼 수 없는 전체 조감을 확인하고 현장에서 땅 모양이나 느낌을 결정하는 것도 좋을 듯 하다.

책에는 토지 가격이 올라가는 순서에 대해 나온다. 읽어보니 제일 좋은 것은 뉴스로 개발 계획이 나올 때이다. 그 전까지는 일반인이 알기는 힘들기 때문이다. 뉴스로 나와도 그 후에 개발 계획이 확정되고 건물이 올라가기 시작할 때가 가장 팔기 좋을 때로 보인다. 어느정도 건물이 많이 올라간 이후에도 괜찮을 듯 하지만 역시나 가장 적기는 그 단계로 보인다. 문제는 뉴스가 나올 때 움직이는 것은 좋지만 여기서 자세하고도 구체적으로 미래에 대해 그려볼 줄 알아야 한다. 개발 계획은 얼마든지 취소될 수 있으니 말이다.

택지 분양 받아 수익을 내는 사람들의 이야기를 꽤 들었는데 좋은 방법이기는 하지만 상대적으로 많은 수익을 볼 수는 없는 투자 방법이라 한다. 그런데, 일반인이 하기에는 가장 안전하고 확실한 방법이 택지 분양같다. 토지 투자라는 것이 현장이 중요한 것이라 관련된 사진이나 그림과 함께 곁들여 설명해 줬으면 훨씬 더 좋았겠다는 아쉬움은 있다. 글로만 읽으니 딱딱한 편이다. 그래도, 다른 토지 투자 책에 비해서는 상당히 친절하고 재미있게 설명한다. 토지 투자는 다른 투자와 같으면서도 다른 점이 많다. 이런 점을 잘 기억하고 이 책을 응용해서 좋은 땅을 산다면 좋은 결과가 있을 것이다.

함께 읽을 책(사진클릭)      

수도권 알짜 부동산 답사기 - 나에게도 알려주는

수도권 알짜 부동산 답사기 - 부자들만 알고 있는
김학렬 지음 / 지혜로 / 2014년 4월

헉,,헉,,헉,,

재미있어 열심히 읽다보니 숨이 찬다는 느낌이 든다. 투자를 위한 책을 읽을 때 재미라는 느낌은 예능을 볼 때의 재미라는 의미와는 다른 의미일 때가 많다. 순수하게 모르는 것을 알게 될 때의 재미라는 측면이다. 굳이 고상하게 이야기하자면 지적 희열을 깨닫게 된다고 할 수 있다. 그럼에도 투자 책을 재미있게 읽는다는 말은 이상한 나라의 엘리스보다 더 이상한 이야기가 될 수 밖에 없다. 그런 종류의 책을 많이 읽고 있는 나에게도 마찬가지이다.

투자 책을 읽으면서 '이거 괜찮은데' 또는 '이거 정말 좋다'정도의 감탄사를 할 수는 있어도 '이 책 정말 재미있다'라는 느낌을 갖는 것은 무리다. 딱딱하고 무겁고 알 수 없는 용어가 난무하니 자신이 잘 알고 있는 분야라고 해도 재미있게 읽을 수는 없는데 반해 '수도권 알짜 부동산 답사기'는 투자 책으로 알고 집어 들어 읽으면서 점점 투자라는 관점보다는 재미있는 에세이를 읽는다는 느낌마저 들었다. 

우리가 사는 세상에 어떤 존재도 그 존재이유가 있고 과거가 없는 것은 없다. 아무 생각없이 스쳐 지나가며 보는 건물들에도 역사는 있다. 우리가 미처 알지 못하고 알려 하지 않기에 의미없이 그 자리에 존재할 뿐이다. 우리가 길거리에서 만나는 사람처럼. 부동산은 언제나 늘 그자리에 머물러 있다. 항상 변하지 않는다고 생각하는 부동산이지만 분명히 시간이 지나감에 따라 부동산은 변한다. 우리가 깨닫지 못하는 사이에 변하기도 하고 천지개벽처럼 요란한 소리를 내면 변하기도 한다.

특정 지역을 오랫만에 가 봤을 때 예전 생각으로 보게 되면 길 한 가운데에 미아가 되는 경험을 할 정도로 변하는 곳도 있고 여전히 익히 알고 있는 공간과 장소가 존재하는 곳도 있다. 지역이 이렇게 변하는 것은 무엇때문이지 대부분의 사람들은 전혀 인지하지도 않고 조사하지도 않고 예측하지도 않는다. 부동산 투자를 한다고 하는 사람들(나 포함)도 그렇게까지 고려하면서 부동산을 보지는 않는다.

눈 앞에 보이는 부동산이 어떤 모습이며 시세는 어떻고 유동인구는 어떻고 얼마나 낡았는지 새것인지 등 정도만 신경쓸 뿐 현재 눈 앞에 있는 부동산의 변천사와 왜 이 자리에 이 부동산이 존재하는지의 여부까지 심각하게 따지고 들어가며 고려하지 않는다. 그게 얼마나 나와 같은 하수들의 투자인지 이 책을 통해 깨닫게 된다. 그것도 재미있게 침 묻쳐가며 한 장 한 장 넘겨가다 어느 순간 말이다. 단순히 재미있게 읽다가 투자책이라는 것을 깨닫고.

그런데, 이 책은 투자책이라 규정하면 저자가 좀 안타까워 할 것 같다. 투자 분야에서도 부동산이라는 한정된 분야의 카테고리로 넣어 이 책을 읽을 수 도 있겠지만 그렇게 되면 이 책의 진짜 가치를 놓치게 될 것이다. 전혀 상관없는 것들이 영향을 미쳐 생각지도 못한 결과를 낸다는 나비효과처럼 단순히 각 지역의 부동산 물건만 보는 사람에게는 결코 가질 수 없는 본질에 대한 이야기가 담겨있다.

가끔, 나만 보고 알고 싶은 내용이나 책이라는 언급을 할 때가 있다. 그만큼 내용이 좋고 나에게 직접적인 효과가 날 것이라는 기대감에 하는 감탄사지만 사실 그것은 자신이 얼마나 부족한지를 남들에게 알려주는 감탄사다. 내가 얼마나 부족하고 아는 것이 없는지를 공개하는. 이 책은 많은 것을 공개하고 알려주고 있지만 분명한 것은 누구나 다 보고 느끼고 깨닫게 되는 것은 있을지라도 자신이 부동산을 돌아다닌만큼 보일 것이라는 점이다. 그 이유는 혹시나 책에서 언급된 지역중에 자신이 사는 곳에 대한 이야기를 읽을 때와 타 지역을 읽을 때의 느낌을 보면 알 수 있다.

꽤 세부적인 내용을 담고 있을 뿐만 아니라 그 지역에서 살고 있는 사람도 모르는 아주 디테일한 내용까지 나와서 깜짝놀라지 않을까 싶다. 한편으로는 부동산 투자를 하는데 있어 그런 것까지 알고 있어야 할 이유가 있나에 대한 의구심이 들 수 있다. 현재 나와 있는 시세를 파악하고 교통편을 비롯한 기반시설등을 파악하여 투자를 결정하면 될 것이지 굳이 이렇게까지 세세하게 그 지역의 태생과 역사에 대해 알고 정책적인 면까지 고려할 필요에 대해서 말이다.

현재의 상황이 된 이유와 그러한 근본적인 한계와 향후에 이를 극복할 방안까지 알면서 부동산 투자를 결정할 필요까지 있을까에 대한 의문이 들 수 도 있지만 부동산은 인간이 거주하고 생활하는 공간이라 필수적으로 흥망성쇠에 대해 파악하여 무엇때문에 사람들이 그 공간을 선호하고 이제는 기피하고 현재 벌어지는 상황과 현상이 무엇때문인지 알고 투자하는 것은 엄청난 차이가 날 수 밖에 없다.

단지 눈 앞에 있는 건물과 각종 기반시설을 보고 있을 뿐이지만 그 곳들이 어느날 갑자기 생긴 것이 아니라 과거부터 그 곳이 어떤 의미와 존재였는지 알려주고 발전한 이유에 대해서 호랑이 담배피던 시절처럼 옛날이야기를 듣는 것과 같이 편안하게 읽을 수 있는 점이 책의 가장 큰 장점이다. 우리는 정책적으로 도대체 무슨 이유로 신도시와 같은 곳들이 선정되는지 알지 못하지만 책을 읽게 되면 자연스럽게 '아하'를 외치게 된다. 그럴 수 밖에 없는 입지들이였구나..하고

부동산 투자를 하게 되면 어느 곳을 가야할 지에 대해 너무 막연하고 어렵게 지역을 선정해서 물건 현장에 가서 조사를 해도 무엇을 어떻게 조사해야 할지 어둠속을 헤매는 느낌이 든다. 그저, 현장에 가서 부동산은 발품이라는 표현처럼 무작정 아무곳이나 돌아다니고 중개업소에 들어가 물어보고 여러 동네를 돌아다니면서 하나씩 하나씩 감을 익히면서 그 지역에 대한 나만의 감각으로 투자하게 되는데 이 책을 읽으면 그 시간을 엄청난게 단축할 수 있다.

직접 현장에 가기 전에 책을 통해 충분히 사전 정보를 습득하고 과거에 대해 알고 현재를 파악하고 미래를 예측한 후에 현장에 가서 눈 앞에 보이는 물건을 조사할 때 머리속에 전체적인 큰 그림을 갖고 간다면 좁은 시야로 잘못된 판단에 따른 투자 결정을 하지 않게 될 것이다. 상당히 많은 지역이 언급되어 있지만 그보다 훨씬 더 많은 지역에 대해 알고 싶다는 욕구를 불러일으킨다.

책을 위해 새롭게 사진을 찍고 조사를 따로 하지는 않았을 것 같고 이미 충분한 자료를 갖고 이를 바탕으로 책을 집필했을 것으로 보이고 향후에 새로운 지역도 반응이 좋으면 나올 것이라고 하니 그 자료를 어떻게 미리 좀 선점해서 볼 수 없을까하는 얄팍한 생각도 들었고 책에서 소개가 된 지역중에서 보다 더 구체적인 내용을 원했던 곳도 있었다. 어딘지 아쉬워서 입맛을 다시는. 좋은 책의 내용은 결국엔 저자가 얼마나 능력이 있느냐의 여부에 달려있다는 판단이 드는 책이다.

저자와 관련된 글을 따로 쓰기도 했던(http://blog.naver.com/ljb1202/207070550)사심 가득한 리뷰.

함께 읽을 책(사진클릭)      

대박상가 번성입지 - 문제는 입지

대박상가 번성입지 - 금맥을 찾는 상가입지의 98가지 비밀
하야시바라 야스노리 지음, 최원철 외 옮김 / 매일경제신문사 / 2013년 7월

한 방에 가장 많은 수익을 볼 수 있는 것은 토지이지만 예전과 달리 도시의 확장은 더이상 늘어나지 않는다는 측면에서 예전과 같은 이익을 보는 것은 쉽지 않아졌다. 가장 안정적으로 수익을 볼 수 있는 부동산 투자는 상가라고 할 수 있다. 모든 사람의 로망중에 하나가 건물주가 되는 것이라 할 수 있는데 건물에서 많은 입주자들이 월세를 꼬박꼬박 내는 것을 꿈꾸고 있기 때문이다.

상가는 바로 그런 꿈에 가장 가깝고 쉽게(?) 할 수 있는 투자 방법이다. 하지만, 상가는 무척이나 어렵다. 주택과 달리 상가는 장소만 있다고 되는 것이 아니다. 주택은 비싸면 싸게라도 내 놓아서 누군가 들어와 살게 되지만 상가는 그 장소에서 영업을 통해 돈을 벌어야 하는 장소이기에 아무리 싸다고 해도 영업을 할 수 없는 장소이거나 영업을 해도 돈을 벌 수 없는 곳이라면 쉽게 들어오지 않는다.

장사를 하려고 하는 사람 입장에서는 장사를 하기로 마음먹고 시설을 설치하고 인건비에 임대료를 비롯한 각종 지출을 감안했을 때 일정 이상의 수입이 없다면 그 곳에서 창업을 할 메리트가 전혀 없게 된다. 이런 이유로 상가에 대한 투자는 쉽지 않은 것이 사실이다. 누구나 상가를 통해 임대료를 받기 원하거나 상가에 입주해서 돈을 벌기 원하지만 쉽지 않은 것이 현실이다.

부동산 투자의 입장이 아니라 돈을 벌기위한 상가 선정하는 사람의 입장에서 '대박상가 번성입지'는 써져 있다. 직접 돈을 벌어야 하는 사람이라는 입장에서는 더욱 절박한 사람들이다. 실제로, 장사를 잘 하는 사람들은 상가를 보는 눈도 좋다. 자신이 어떤 식으로 돈을 벌었고 어떤 장소에서 장사를 해서 성공했다는 사실을 온 몸으로 체득한 것이라 저절로 깨닫게 된 것이다.

상가에서 가장 중요한 것은 입지다. 죽었다가 깨어나도 입지보다 중요한 것은 없다. 별의별 이론과 경험과 현실에 적용을 한다고 해도 이 놈의 입지보다 중요한 것은 없다. 입지를 무시한 방법으로 성공한 경우도 있지만 모든 법칙에는 예외가 있다는 특별한 현상일 뿐이다. 다시 한 번 이야기하자면 무조건 입지이다. 입지를 뛰어넘는 상가 선정은 과거에도 지금도 앞으로도 없을 것이다.

입지라는 것이 이토록 중요하다면 도대체 입지란 무엇을 말한다 말인가? 부동산의 특징상 특정 장소를 가르킨다고 할 수 있다. 특정 장소가 바로 좋은 입지이고 나쁜 입지이다. 좋은 입지와 나쁜 입지의 차이는 무엇인가 말이다. 이러한 내용은 이미 많은 사람들이 잘 알고 있다. 사람이 많이 몰리거나 지나가거나 입지라는 것은 사람이 많은 곳을 이야기한다. 

입지 선정은 이토록 중요한데 우리나라에서만 통용하는 것은 아니다. 일본이라고 다를 바는 없다. 우리보다 훨씬 사람이 많고 복잡한 일본에서는 더욱 더 중요하다. 우리보다 여러 면에서 몇 년 정도 앞서있다고 하는 일본에서 입지를 선정하는 방법이라면 우리에게도 충분히 적용할 수 있을 것이다. 일본이라고 장사를 해야하는 입지가 우리와 다를 바는 전혀 없다.

'대박상가 번성입지'에서도 다양한 입지 선정 방법에 대해 알려준다. 역에서 가까운 곳이나 교차로, 대형 쇼핑몰이나 랜드마크가 될 수 있는 건물 주변 입지나 사람들의 통행이 잦은 길같은 곳이 좋은 입지라는 이야기는 별 차이점이 없다. 비록, 맥도널드도 철수 한 매장이 있지만 맥도널도가 입지한 장소는 틀림없이 좋은 장소라는 것은 의심할 여지가 없는데 - 그런 이유로 맥도널드는 햄버거가 아닌 부동산 투자를 한다고 한다 - 일본에서도 똑같은 가 보다.

책에서는 TG를 가장 중요하게 본다. Traffic Generator의 약자로써 우리 말로 번역하면 교통 발상지라는 의미다. 교통이 시작되거나 교통이 끝나는 지점을 말한다. 결국, 사람들이 많이 몰리는 곳이라는 뜻이다. 이런 곳은 어지간해서는 입지에서 최고이다. 누구나 알고 있지만 임대료가 비싸다는 것이 함정이다. 

꼭, TG중심에서 장사를 해야 할 필요는 없다. TG가 뻗어나가는 방향으로 조사를 하고 꼭 직접 가는 길이 아니라도 최소 15M이내에 시야가 확보된 곳이라면 그곳도 나쁜 선택은 아니라고 한다. 그만큼 임대료를 절약할 수 있어 그렇다는 이야기지만. 그 이야기는 사람이 몰리는 곳이 아니라도 사람들의 동선이 중요하다. 어떤 길을 통해 사람들이 움직이는지 파악하고 그들의 주목적이 무엇인지 아는 것이 중요하다.

유동인구가 아무리 많아도 그저 흘러가는 인원일 수도 있다. 실제로 7호선이 개통되면서 상가가 번영될 것이라 예상했던 특정 지역이 오히려 그보다 더 큰 입지로 사람들이 유홍을 즐겨 - 역으로는 2~3정거장 - 장사가 더 안된다는 이야기도 있었다. 특정 목적을 갖고 지나가는 길인지 별 목적없이 지나가는 길인지의 여부도 그만큼 중요하다고 할 수 있다.

그림과 사진과 함께 상가 입지 선정에 대한 방법이 소개되고 있어 글로만 읽는 불편함과 시각성을 극복해서 상가에 관심있는 사람들에게 도움이 될 것으로 보인다. 아무리, 훌륭한 영업력을 갖고 있어도 어느 곳에서 오픈을 하느냐가 핵심중에 핵심이라 할 수 있다. 이걸 무시하고 자신의 영업력만 믿고 창업을 하게 되면 성공해도 엄청난 고생을 동반하게 될 것이다. 

다 좋은 데 책 중간에 대략 20페이지 정도가 엉뚱한 페이지가 나온다. 이미 읽은 페이지가 다시 한 번 반복되면서 내용이 아예 소개되지 않는다. 내가 읽은 책만 그런지 전체 책이 전부 그런지는 모르겠다. 그 부분을 읽지 않았어도 책 내용을 아는 것에는 큰 문제는 없었지만.

주택도 그렇지만 상가도 지하는 다소 꺼려지는 것이 사실인데 이 책을 통해 지하 상가도 어떻게 하느냐에 따라 얼마든지 잘 활용할 수 있겠다라는 판단이 들었다. 물론, 그러기 위해서는 출입구가 중요하지만. '대박상가 번성입지'는 우리보다 앞 서 있는 일본에서 통하는 상가선정 방법이라 우리에게도 충분히 통할 것이라 본다. 또한, 책 마지막에는 우리나라에서 적용할 수 있게 관련된 사이트와 방법을 소개하고 있어 참고해서 적용하면 좋을 듯 하다.

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