선대인, 미친 부동산을 말하다
선대인 지음 / 웅진지식하우스 / 2013년 11월
평점 :
품절



무엇을 어떻게 어디서부터 말해야 할지 모를 책이다. 책이 처음 나왔을 때 어떤 내용인지 이미 파악은 끝났다. 평소에 선대인이 어떤 이야기를 하고 있는지 수많은 뉴스로 접했으니 이 책 <선대인, 미친 부동산을 말하다>가 뭘 말하는지 알았다. 그런 이유로 굳이 읽을 생각은 없었다. 최근에 부동산과 관련된 책을 쓸 때 이 책은 중요한 참고사항이 될 수 있지만 읽지 않았다. 그 이유는 이 책과는 전혀 상관없는 책이라 그랬다. 반대편에 선 책을 쓴 것도 아니라 더욱 그렇고.


워낙 여러 곳에서 인터뷰 등을 읽어 본 적이 있고 책도 읽어 본 적이 있다. 정작 선대인이 직접 쓴 부동산 책을 읽기는 처음이다. 어떻게 보면 그가 온전히 이야기한 책을 읽지도 않고 선입견을 갖는 것 자체가 잘 못 된 것이다. 뉴스는 얼마든지 과장하거나 축소할 수 있다. 이 책을 읽어보니 과장된 면도 분명히 있었다. 전체적으로 맞다는 것이 책을 읽은 결과다. 우선 무엇보다 선대인은 부동산 가격이 떨어질 것이라 말한 것은 맞다.


주택을 구입하지 말라고 한 것은 아니다. 주택을 구입하라고 한다. 폭락한 후에 주택을 구입하라고 한다. 지금은 폭락할 수 있으니 괜히 구입해서 고생하지 말라는 조언이다. 이 부분은 좀 안심이 된다. 아예 주택을 구입하지 말라고 할 줄 알았다. 여러 사정에 따라 주택구입을 하라고 말도 한다. 될 수 있는 한 구입하지 말라고 조언할 뿐. 정확하게 선대인은 부동산 전문가가 아니라 경제전문가다.


특이하게도 경제전문가가 부동산에 유독 특정 포지션을 갖고 주장하다보니 더욱 주목을 받았다. 특히나 과감하고도 확실하게 폭락을 주장하니 더욱 주목받았다. 책을 읽으면서도 여러 인터뷰 내용을 보면서도 들었던 의문은 경제전문가가 왜 이런 확고한 주장을 펼치느냐다. 경제전문가들은 결코 그런 식으로 이야기하지 않는다. 다소 흐릿하게 주장한다. 경제라는 것이 어떻게 될 것인지 100% 확실한 것이 없다. 인간 삶과 밀접한 연관성이 있어 그럴 수밖에 없는 한계가 있다.


그런데도 너무나도 확고하고도 강한 주장을 펼친다. 그런 면에서 경제전문가라 칭하기 애매하지 않을까싶기도 하다. 그거야 뭐 알아서 사람들이 판단할 문제고. 경제는 살아 숨쉬지만 판단하는 사람에 따라 상승도 하락도 주장할 수 있다. 대부분 상승을 외친 사람과 하락을 외친 사람은 거의 대부분 반대 의견을 새롭게 제시하지 못한다. 자신의 팬을 위해서도 그렇고 자신의 실수를 인정할 수도 없기 때문에 또한 그렇다.


책에는 참으로 많은 논쟁을 던져준다. 그것도 아주 아주 강하게. 무엇이 옳고 무엇이 다른지 여부는 당시에는 몰랐다. 지금도 확실하지 않다고 주장할 수 있다. 다만 그러기에는 이 책이 나오고 어느새 2년이라는 시간이 지났다. 이 책에서 말한 미래가 현재가 되었다. 어느 정도 예측이 달성되었는지 여부를 알게 되었다. 더구나 책에는 분명히 2015년이 명시되었다. 지금 이 리뷰를 쓰고 있는 시점은 2015년이니 책에서 말한 미래가 현재가 되었다.


내 착각인지 몰라도 너무 많은 만약이 쓰인다. 책에서 말하는 많은 상황이 결코 사실이 아니다. 읽어보니 가정을 통해 유추한다. 경제라는 것 자체가 인간 사회에 벌어지는 현상을 예측하는 것이라 분명히 유추를 해야 한다. 그렇다해도 너무 많은 이렇게 된다면.. 저렇게 된다면..이라는 표현이 많다. 그 유추가 어쩌다 몇 번 정도를 써야 읽는 사람이 정확한 판단을 내릴 수 있는데 자주 그러니 나는 읽을수록 주장의 정확성에 의문이 들었다. 다른 사람들은 어떻게 읽었는지 몰라도.

 


그 뿐만 아니라 어떤 데이터를 밝힐 때도 정확한 출처나 데이터를 알려주지 않고 선대인 경제연구소에서 추정한 바에 의하면..이라는 표현을 많이 한다. 나는 경제연구소에서 어떤 식으로 그걸 추정했는지 그게 궁금했다. 그 추정으로 인해 결과가 나와 주장을 하는 책인데 정작 그 추정이 어떤 데이터를 만들고 가공했는지 여부를 알려주지 않는다. 이렇게 되면 주장마저도 공정성이 흔들리지 않을까 싶다.

게다가 정부 등에서 발표하는 데이터에 대해 약간 의심을 갖는다. 기본적으로 데이터 자체를 믿지 않으며 무엇인가 이야기한다는 것 자체가 좀 우습지 않을까. 그렇다면 본인이 정확한 데이터를 산정해야 하겠지만 부동산 데이터 자체가 정부에서 알려주는 방대한 데이터를 개인이 하는 것은 무리다. 이를테면, 한국감정평가원이나 국민은행의 시세를 믿지 않는다. 이것은 호가라 믿을 수 없다고 한다. 지속적으로 그렇게 했는데 왜?라는 생각이 들었다. 어제, 오늘이 아닌 몇 년 전부터 계속 발표한 자료였는데.


자신이 원하는 자료는 이야기하고 그렇지 않은 자료는 이상하다고 한다면 그 사람의 주장을 우리가 믿어야 할까. 믿는다면 그것 자체가 이미 다른 의견은 듣고 싶지 않다고 하는 것과 똑같다. 이런 의견, 저런 의견을 함께 이야기해주며 차라리 조목조목 비판하고 반대 주장에 부합하는 데이터를 보여주는 것이 더욱 신뢰성이 높이는 일이 아닐까 한다. 책을 읽어 봤지만 그런 면은 없었다. 더구나 경제 전문가라면 너무 당연하고도 기초적인 조사아닐까.


특히나 내가 놀랐던 것은 한국은행에서 금리를 결정할 때 부동산때문에 결정한다고 주장한 내용이다. 어느 나라에서 그럴까. 중앙 은행은 부동산을 비롯한 다양한 면을 본다. 모든 중앙은행의 첫번째 목표는 물가안정이다. 부동산때문에 금리를 내리고 올리는 게 아니라는 뜻이다. 기초 중에 기초를 경제전문가가 왜 그럴까했다. 나보다 훨씬 똑똑하고 외국까지 갔다 온 -하버드대에 갔다  왔다고 한다. 본인이 책 표지에 썼다 - 분이 말이다.


더 재미있는 것은 상식적으로 정부에서 주택 가격이 오르면 완만하게 오르도록 노력하고 떨어지면 떨어지지 않도록 노력하는 것이 너무 당연하다. 어느 국가나 다 똑같다. 그런데 이걸 욕한다. 주택가격이 떨어지 못하도록 노력하는 정부를 욕한다. 인위적으로 정부가 주택가격을 올리는 것은 욕할 수 있겠지만 주택가격이 떨어지도록 내버려두는 정부가 이상한거 아닌가. 자신이 해야 할 일을 열심히 하는거 아닌가. 


이미 오른 주택가격이 폭락할 것이니 떨어진 다음에 구입하라고 한다. 그것도 많이 떨어진 다음에. 이를 위해 정부는 연착률시키면 안 된다고 주장한다. 한국에서 주택을 갖고 있는 하우스푸어는 한국인이 아닌가. 이들에게는 너희가 고점에 주택구입한 죄가 있으니 망하라는 뜻이지 않을까. 그들도 똑같은 한국사람이다. 폭락한 후에 구입하라고 하지만 폭락해서 좌절한 수많은 사람들도 한국사람으로 이들을 위한 아무런 대책도 없다.


아쉽게도 책에는 폭락할 것이라 하고 이에 대한 대안은 부족하다. 그토록 폭락을 확실하게 믿고 주장한다면 이에 대한 대비책을 알려주는 것이 전문가가 할 일이 아닐까. 주택을 구입하지 않은 사람에게만 인기를 얻을 것이 아니라 전문가답게 균형잡힌 시선을 알려줘야한다. 책 내용이 계속해서 최대와 최악의 경우만 산정해서 알려준다. 최소와 최고의 경우는 전혀 알려주지 않는다. 그렇게 되지 않을 것이라 믿으니 그럴 수밖에 없겠지만.


미안하게도 책을 읽을 때 가장 큰 문제점은 잘 읽히지 않는다는 점이다. 그래도 책을 좀 읽는 편인데 책 읽는게 좀 어려웠다. 자연스럽게 문맥이 전개되지 않아 뚝뚝 끊어지는 느낌이 강했다. 책을 쉽게 읽을 수 있을 것이라 가볍게 여긴 내 잘 못도 있겠지만 어찌되었든 잘 안 읽혔다.


직접 선대인이 말한 부동산 책을 읽으니 생각보다 강하게 주장하지는 않았다는 느낌이 들었다. 선대인이 말한 폭락은 20~30%정도다. 반토막 이상의 폭락은 아니었다. 그 외에도 주택을 구입하라고 한다. 폭락한 후에. 생각보다 주장한 바에 대한 데이터가 부실하다는 느낌이 가장 컸다. 그저 우리가 이렇게 추정했는데 그 결과 아주 안 좋다고 주장한다. 그 추정이 핵심인 듯 한데. 


무엇보다도 이 책이 나온지 어느덧 2년이 넘었다. 당시에도 상당한 화제가 되었고. 많은 사람들에게 큰 영향을 미쳤다. 몇몇 주장은 정말 직관적으로 머리에 팍 꽃혀 많은 사람들이 신주단지 모시듯이 믿고 있다. 2년이 지난 지금 부동산 가격은 올랐가. 그것도 전국적으로. 더 떨어진다는 했던 주장으로부터 2년이 지났는데. 이제와서 마지막 발악이라고 말한다. 그 부분은 몇 년 더 지나면 알 수 있을 듯 하다. 하지만 이미 그가 외친 주장은 공허한 메아리가 되었다. 몇 년 후에 떨어지면 또 다시. 지금은 계속해서.



까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 생각보다 데이터가 애매했다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 그래도 직접 읽었으니, 뭐.



함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220481556257

http://blog.naver.com/ljb1202/220244193871

http://blog.naver.com/ljb1202/121944645



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나는 매일 부동산으로 출근한다 - 1억이 보이는 현장답사의 기술
김순길.정의창 지음 / 가디언 / 2015년 10월
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절판



투자를 시작하기에 앞서 크게 두 종류가 있다는 걸 알게 되었다. 하나는 주식이고 하나는 부동산이었다. 그 당시 부동산을 접하며 주식을 하기로 마음 먹었다. 문제는 내 귀차니즘이었다. 부동산 책을 읽어보고 인터넷 글을 읽어보니 귀차니즘이 내 눈 앞을 가렸다. 또한 낯을 가리는 내 성격도 한 몫을 했다. 일단 친해지면 이상한 뻘 짓이나 싱거운 농담도 마구 하지만 처음 보는 사람에게는 하루 종일 한 마디도 하지 않을 정도다.


이런 실정인데 나를 반기지 않을 지도 모르는 중개업소 문을 열고 중개업소 사장님에게 무엇인가를 문의한다는 것은 너무 어렵게 느껴졌다. 핀잔이나 받지 않을까하는 우려도 있었다. 그 뿐만 아니라 부동산은 아무리 이론적인 접목을 하고 인터넷으로 수많은 조사를 해도 결국 현장을 가야만 해결된다. 그것도 한 두군데도 아닌 엄청나게 많은 곳을 가야만 한다는 피할 수 없는 사실은 나를 포기하게 만들었다.


그 후에 본격적으로 부동산 투자를 하게 되었지만 아쉽게도 여전히 내가 갖고 있던 생각은 크게 변하지 않았다. 중개업소 사장님이나 실장님 중에는 친절하게 응대하는 경우도 있지만 노골적으로 불편해 하는 경우도 본다. 잠재고객임에도 그 따위로 응대하는 중개업소 사장을 볼 때면 역시나 그 중개업소가 잘 안되지 않는 이유를 알게 된다. 주먹구구식으로 운영하는 업소가 잘 될 수 없다. 어떤 고객이라도 다 잠재고객으로 거래가 가능한 걸 잊지 말아야 하지 않을까 한다.


책 제목인 <나는 매일 부동산으로 출근한다>는 부동산에서 만고불변의 진리다. 때렸다 죽어도 부동산은 현장이 답이다. 책의 저자는 두 명이다. 느낌이 이론적인 부분과 실무적인 부분을 둘이서 각자 나눠 쓴 것이 아닐까하는 생각이다. 부동산에서 제일 중요한 것은 입지라고 한다. 그 어떤 것을 능가하는 것이 바로 입지다. 입지란 무엇인가에 대해서 고민도 된다. 책에서 역세권, 초등학교와 명문교, 병원등을 중요하게 여긴다.


역세권은 지금 역이 생긴 곳보다는 앞으로 역이 생길 것을 우선적으로 감안하라 말한다. 사람들은 눈에 보이는 것만 중요하게 여긴다. 역이 생긴다고 해도 아직까지 역은 건설되지 않았다. 사람들은 이럴 때 눈에 보이지 않아 투자를 주저하게 된다. 이 상황에서 과감히 투자를 결정한 사람이 성공한다. 이렇게 책에는 써 있다. 틀린 말은 아니다. 다만 좀 단순하게 언급한 듯 해서 그 부분은 좀 아쉽다.

대체적으로 책에서 언급하는 것은 현재보다는 미래다. 입지는 현재를 아우르는 미래다. 지금까지 솔직히 나는 미래를 보는 투자를 해 본적이 없다. 아직까지 능력부족으로 미래까지 보면서 투자를 하지 못했다. 오로지 지금 당장 현금흐름이 되는가에만 초점을 맞췄다. 분명히 미래를 보는 투자를 해야 분야가 무엇이 되었든지 성공한다. 지금 당장 별 볼일 없어 보여도 미래에 호재라 불리는 것이 실행되었을 때 부동산 가격이 뛴다.


책의 저자는 부동산을 낮에 가고 밤에도 간다. 결정은 오래 끌지 않는다. 오래 고민할수록 제대로 된 판단보다는 잡생각이 끼워든다고 한다. 이런 내용은 부동산 투자를 하는 사람에게 큰 도움이 될 것이라 본다. 미래를 중요시여기며 투자하는 것도 좋은 결과로 귀결될 수 있다. 다만 그렇게 이야기하기에는 결론적이라 본다. 책에서 투자 실패도 나오긴 한다. 과도한 레버레지를 쓰며 적당히 이제는 팔 때라고 충고했는데 듣지 않았던 한 고객이 결국에는 실패했다고.


대부분 내용이 성공한 내용인데 현재보다는 미래가치를 보고 투자 결정을 내려 성공한 케이스다. 남들이 보지 못한 것이 아닌 누구라도 알 수 있는 뉴스 등을 보고 결정내렸던 투자로 가격이 상승했다고 알려준다. 뒷 부분에서 저자가 직접 소액 자본으로 성공한 사례도 알려준다. 전체적으로는 소액보다는 꽤 큰 금액이 있어야 가능한 부동산 물건위주다. 리모델링이나 빌라를 매입해서 소유주들을 설득해서 아파트를 건축한 이야기도 나온다.


개인적으로 일반인이 접근해서 투자하기에는 다소 괴리감이 있지 않나 싶었다. 책에 나온 사례는 전부 부럽지만 소액으로 할 수 있는 투자사례는 드물다. 더구나 책에서 언급하는 지역도 전부 적은 소액으로 하기는 힘들다. 그런 면에서는 아쉽게 느껴진다. 마지막으로 부동산 책이라면 부동산 이야기만 하면 될 것을 굳이 주식을 끌여들여 주식은 위험하고 부동산 안전하다는 이야기를 왜 하는지 모르겠다. 주식이 위험한 것이 아니라 본인의 무지일 수도 있는데 말이다. 주식도 팔지 않으면 어차피 손해도 이익도 아닌데 말이다. 부동산처럼.


부동산 투자를 이제 막 시작하는 사람 입장에서는 어떻게 접근하고 공부해야 하는지를 배우고 싶은 사람에게는 괜찮을 듯 하다. 기초적인 내용을 쉽게 설명하고 있고 의외로 투자 책인데 가볍고 부담없이 읽을 수 있다. 다소 딱딱한 이론적인 부분을 사례와 함께 설명하고 있고 현장이 중요하다는 점을 강조한다. 부동산에서 이론을 몰라도 현장에서 얼마든지 답을 찾을 수 있다는 점에서 올바른 강조점이라 본다. 



까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책의 중심 축은 잘 모르겠다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 입문자에게는





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부동산 미래쇼크 - 강남불패 신화를 뒤흔드는 부동산 패러다임의 변화
박원갑 지음 / 리더스북 / 2010년 8월
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품절



부동산 책은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 부동산 전체 시장에 대해 알려주는 책이다. 또 하나는 부동산 투자에 대해 알려주는 책이다. 부동산 시장을 알려주는 책은 또 다시 크게 전문가가 알려주는 책과 투자자가 알려주는 책이 있다. 전자는 아쉽게도 전문가인지는 몰라도 너무 학구적이라 일단 책이 재미없고 별 쓸데없는 글이 가득하다. 학교 교재도 아닌데 자신이 잘났다고 자랑하는 느낌이 강하다.


투자자가 쓴 부동산 시장 전망은 기본적으로 재미있다. 문제는 객관적이지 못하고 한 쪽에 치우친 편견으로 가득한 경우가 많다. 투자자 자신이 투자한 물건이 있고 이를 근거로 강의나 부가 창출을 해야 하니 대체적으로 오른다에 강한 포지션으로 이야기한다. 반대로 전문가로 자처하는 사람들도 객관적인 시야를 알려주지 않고 한 쪽면만 강하게 이야기한다. 전문가는 각종 데이터와 논문을 갖고 우리에게 설명한다. 우리가 미처 구할 수 없는 것까지 포함해서.


특정 포지션으로 강하게 베팅(??)하면 좌우간 한 번은 맞춘다. 이럴 경우 걷잡을 수 없는 상황에 처한다. 추종자가 생기는 것은 물론이고 자신도 물러날 공간이 끊어진다. 의도하든 그렇지 않든 어쩔 수 없이 고~~를 외칠 수밖에 없다. 스스로 도취되는 것도 없지 않아 있을 것이지만 정확한 데이터를 갖고 주장하는 사람이 분명히 데이터란 조금만 가공을 잘 못해도 다른 결과가 나올 수 있고 한 쪽면만 있는 것은 아닐텐데도 불구하고 외칠 때면 즉시 그가 하는 이야기는 삭제한다.


한국에서 금융과 달리 부동산쪽은 제대로 된 전문가가 내가 볼때는 없다. 일단, 요 부분은 내가 지금까지 읽었던 책과 인터넷 글을 근거로 할 때 그렇다. 저명한 학교에서 학망과 학식을 갖춘 분들까지는 내가 알 수 없는 영역이라서. 굳이 알고 싶지도 않다. 그들의 그런 식견을 지금까지 모르고 살았어도 아무런 지장이 없었으니. 기본적으로 전 국민이 전부 부동산과 연결이 되어있음에도 불행히도 거래되는 금액이 워낙 작아 전문가가 없다.


이해가 안 될 수 있겟지만 부동산은 대부분 개인이 거래하는 금액이라 기껏해야 몇 십억이 최대다. 조금 많다고 하면 천 억 단위인데 금융은 기껏하면 천억이고 조금만 모이면 조단위까지다. 이러다보니 대부분 금융쪽으로 전문가들만 박터지게 연구하고 조사한다. 부동산에 전문가들이 있기는 하지만 아쉽게도 이론적으로도 데이터가 적고 실제로 제대로 된 투자를 해 본 적이 없는 상태에서 하다보니 부동산 전문가쪽은 상대적으로 논리나 이론이나 데이터가 많이 부족하다.

좀 장황하게 필요없는 글을 적었다는 느낌인데 <부동산 미래쇼크> 저자인 박원갑은 한국에서 가장 객관적으로 부동산 시장에 대해 논하는 전문가로 보인다. 책을 펴 낼 때는 스피드뱅크에 소속되어 있었고 지금은 국민은행에 소속되어 있다. 이게 약간 재미있는 것이 뭐냐면 어디에 소속되어 있지 않으면 더욱 객관적이고 공정하게 전문가적인 시야를 보여줘야 할텐데 국민은행에 소속되어 있는 사람이 더욱 객관적이다. 그럴 수밖에 없는 한계는 이해한다.


이 책이 출판된 것은 2010년이다. 부동산 책이 금융 책과 다소 다른 것은 부동산은 금융과 달리 개별성과 사회분위기를 비롯한 정책에 따른 영향이 많이 좌우되어 시간이 조금만 지나면 옛 이야기가 되어버린다. 무엇보다 금융은 엄청난 이론을 통해 대략적인 분석 틀이 있는데 반해 부동산은 많이 약하다. 솔직히 아직도 난 부동산과 관련되어 분석하는 툴이 금융과 달리 없다고 본다. 정확하지 않더라도 비슷하게라도 분석할 수 있는 금융과 달리 부동산은 그마저도 없다.


확실히 2010년에 나온 책이라 지금과 상황이 다르다. 2010년은 금융위기 이후 부동산이 바닥에 근접한 상황에 하우스 푸어까지 등장하며 악재로 넘쳐났다. 어느 누구도 부동산으로 돈을 벌 수 있다는 생각을 거의 하지 못하던 시절이다. 상승에 대한 이야기는 씨도 안 먹히지만 하락에 대한 이야기는 누구나 수긍하며 동조했다. 책 제목도 그런 영향에서 자유롭지 못해 <부동산 미래쇼크>지만 책 내용은 그와는 다소 다르다. 하락할 것이라고 이야기하보다 예전과는 달리 움직일 것이라 말한다.


상승에 대해서도 하락에 대해서도 주장하지 않고 객관적으로 부동산의 과거와 현재, 미래에 대한 설명을 해 준다. 상당히 많은 논문까지 알려주며 객관성을 담보하지만 다소 산만하게 이것 저것 다 건드리며 알려주다보니 명확하게 기억에 남는 것이 약했다. 어차피 부동산 시장에 대한 전망하는 책이라면 이 부분은 어느 정도 시야를 보여줘야 할텐데 좀 두루뭉실하다. 오히려 전문가답는 생각도 든다. 투자자들은 이런 경우에 분명한 포지션을 선택해서 주장한다.


시장에는 끊임없이 전문가와 투자자들이 나왔다 사라진다. 한 때 각광받는 사람들이 출몰하고 퇴출된다. 이 책 저자인 박원갑은 오랜 시간동안 꾸준하게 언론에 오르내리며 자신의 확고한 영역을 구축한 전문가다. 그런 면에서 이 책은 충분히 도움이 된다. 더구나 지금처럼 어려울 때 - 억울하게도 늘 어려울 때다 - 과거에 나온 책을 읽으며 어떻게 미래를 이야기했는지 참고삼으면 과거에서 이야기한 미래가 현재가 되었으니 검증이 된다.


<부동산 미래 쇼크>는 첫번째 장인 부동산시장, 패러다임의 지각변동이 가장 유용했다. 각종 개념을 알려주고 이에 대한 설명과 더불어 부동산 가격에 대한 분석 툴을 설명하고 있어 참고할만하다. 이 책을 다 읽고 보니 최근에 나온 <한국인의 부동산 심리>를 읽어보고 싶어졌다. 부동산은 과거에도 현재에도 미래에도 계속해서 거래되고 인간에게 반드시 필요한 필수재로써 중요한 요소일 것이다. 책에 나온 개념처럼 교환가치보다 사용가치로 더 부각되었으면 하지만 아마도 불가능할 것이다.


p.s: 이 책은 2011년에 읽었다. 최근 쓰는 책과 관련되어 다시 읽게 되었다.



까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 너무 버라이어티하게 설명한다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 전문가가 말하는 부동산


함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220244193871

http://blog.naver.com/ljb1202/173672967

http://blog.naver.com/ljb1202/128037439




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35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자이야기 - 부동산 입문자들의 필독서
고덕진 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2015년 6월
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최근에 다양한 부동산 투자 책이 나오고 있다. 각자 그동안 열심히 투자했던 성과를 세상에 선보인다. 처음 부동산 투자가 본격적으로 이뤄진 것인 IMF직후였다면 그 이후 2002년 무렵부터 본격적인 투자자가 나와 2006~7년에 등장했다. 이 당시에 부동산 투자자들은 용기를 갖고 주워담는 것이 핵심이었다. 대단한 무기와 분석을 근거로 했다기보다 약간의 정보를 갖고 베팅에 가까운 투자였다. 지금에 와서 보니.


2007년을 정점으로 당시 잘 나가던 대다수의 투자자들이 어느 순간 사라졌다. 그때 성공했던 투자자들은 조용히 시장에서 철수하고 자신들만의 세계에서 굳이 나오지 않고 있다. 일정 수준이 된 상황에서 다른 물에서 논다고 해야 할까. 이제 시계는 2015년이 되었다. 이제 부동산 투자자들은 새로운 무기를 들고 시장에서 투자하고 있다. 바로 데이터라는 어딘지 모르게 과학적인 방법으로 누가 봐도 직관적으로 훌륭해 보인다.


갑자기 투자자들이 엄청나게 똑똑해졌을까. 투자자들이 똑똑해진 측면도 있지만 국가의 노력이 들어갔다. 그 전까지 주먹구구로 할 수 밖에 없는 것은 가공할 정보가 거의 없었다. 이제 정부는 각종 정보와 수치를 통계로 국민 누구에게나 밝혀 보여준다. KB지수는 10년이 넘는 각종 데이터를 축적했을 뿐만 아니라 각종 부동산 사이트에는 매매가와 전세가에 대한 과거의 기록을 로직해서 볼 수 있다. 결정적으로 국가에서 매매가와 임대가에 대한 모든 정확한 수치를 공개했다.


업다운 계약서와 정보를 밝히지 않는 일부 사람도 있지만 90%이상 현재 정부에서 밝히는 모든 수치는 정확하다. 정부가 마음만 먹으면 주택보유자에게 어떤 과세를 해도 빼지도 못할 정도로 방대한 데이터를 구축했다. 정부로써는 이제부터 본격적으로 펼칠 과세를 위해 만든 데이터를 갖고 투자자들은 영악하게 이를 이용해서 자신만의 투자 방법을 구축하고 있다. 어느 덧 엑셀함수를 이용한 데이터 가공을 하지 못하면 시대에 뒤떨어진 투자자가 되어버린 듯한 느낌마저 든다. (불행히도 내가 그렇다.)


부동산에 접근하기 가장 좋은 방법이 부동산 경매다. 부동산 경매는 위험을 피하는 방법을 배우고 미처 알지 못하는 지역에 대한 정보를 알 수 있고 - 워낙 저가에 나온 가격에 주목하며 알게 된다 - 수익률 분석하는 방법을 배우게 된다. 부동산 경매로 부동산 투자를 시작한 사람들은 이런 이유로 주먹구구식의 싸다고 매입하는 것이 아니라 나름대로 통계를 갖고 투자했다. 거시 부동산을 이야기하는 사람이 아니라면 거의 반드시 부동산 경매를 언급하는 이유다.

최근에 젊은 투자자들이 시장에 속출하고 있다. 약간의 통계와 감으로 투자하던 투자자들이 비해 이들은 첨단 장비를 갖고 있는 듯 하다. 그것은 바로 데이터다. 역설적으로 부동산 투자를 위해 엑셀를 배우는 아이러니가 나타나고 있다. <35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기>의 저자도 역시나 새로운 시대 조류에 부합하는 투자자다. 무작정 아무 지역이나 돌아다니며 투자한 것이 아니라 자신만의 툴을 갖고 투자했다.


주식에서 PER는 고평가와 저평가를 가르는 중요한 잣대다. 주식 투자로 투자를 시작한 저자는 이를 부동산 투자에 응용했다. PER 대신에 PIR이라는 금융 투자에서 부동산의 가치를 평가하기 위해 만든 로버트 쉴러교수의 지수를 근거로 고평가와 저평가를 판단한다. 흔히 도시근로자 평균 임금을 근거로 부동산 가격이 비싸다 싸다를 평가하는 뉴스가 자주 나온다. 바로 그 PIR를 근거로 특정 지역의 아파트가 고평가인지 저평가인지 평가하며 저평가라고 하면 주식 투자자들이 실행하는 가치투자 개념으로 접근해서 매수한다.


가치투자자들이 아주 중요하게 여기는 배당투자 관점으로 월세를 바라보고 거래 가격을 감안한 전세가격을 근거로 안전마진을 버팀목 삼아 투자한다. 남들이 시도하지 않은 방법이라 두려움과 무서움이 분명히 있었을 것인데 자신의 방법을 굳게 믿고 투자해서 현재 성공했다. 계산 방법은 이렇다. 2007년 도시근로자 평균이 4387만 원인데 2007년 PIR은 8.9이다. 4387x8.9=3억 9000만 원이다. 이건 역으로 환산해서 PIR를 계산해도 된다. 과거 10년 평균치는 PIR 6배이다. 물가상승률 4%를 감안해서 돌려보면 PIR이 높다 낮다가 나오는데 이걸 근거로 각 지역을 분석해서 투자한다.


글로 간단하게 쓰려니 좀 허접한데 PER를 근거로 미래가치 계산해서 현재가치를 구하는 주식 투자 방법을 쓰면 된다. 또는 현재가치로 미래가치를 구하거나. 그렇게 주식투자로 잘 나가다 미수로 인해 모든 것을 접고 제주도로 내려간 저자가 우연히 부동산을 알게 되었고 이런 투자 방법으로 전국을 돌아다니며 저평가 된 지역의 아파트만 집중적으로 급매나 경매로 매입한다. 본인이 저평가 된 것을 확신하고 있었기에 분석이 끝난 지역은 급매로 과감히 매수하고 경매로도 남들이 이상하게 생각하는 100%에도 들어간다.


거래가격이 아닌 전세가격이 오를 것이라는 확신이 있었기에 남들보다 훨씬 비싼 가격에 시장에 내 놓고 기다린다. 곧 자신이 원하는 가격으로 거래를 할 수 있다. 그렇게 책 제목으로 보자면 200채를 사들였다. 너무 확신에 차 2018년 이후까지 상승할 것이라고 강하게 주장하는 것을 제외하면 책 내용은 부동산 투자를 새롭게 접근하고 싶은 사람에게는 도움이 된다. 이미 다양한 강연을 통해 이 방법으로 현재 열심히 인터넷을 조사하고 있는 투자자들이 많겠지만.


최근 부동산 투자에서 시행되는 있는 다양한 방법이 주식투자자들이 이미 쓰고 있는 방법에서 응용한 것을 보게 된다. 이번에 책에서 언급한 PIR를 통한 투자 방법도 꽤 유용하고 쉽게 부동산 투자할 수 있는 방법으로 보인다. 아직까지 정보의 불일치가 있는지 여부는 조사해보지 않았지만 주식에서 가치투자가 여전히 기회가 된다. 그런데, 이미 주식은 무조건 PER를 통한 저평가 기업보다 어느정도 미래를 예측한 투자로 많이 넘어갔다. 그런데, 한국은 미국과 같은 정통 가치투자는 힘들다. 그렇다면, 부동산 투자에서도 PIR를 보완한 방법을 함께 곁들여야 향후 좀 더 앞선 투자자가 될 수 있지 않을까하는 생각도 든다.



까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 오타가 제법 있다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : PIR로 접근하는 방법은 참 신선하다.



부동산 투자하기전 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220244193871

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부자들만 아는 부동산 아이큐 - 현금흐름되는 부동산
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부동산 경매시장의 마법사들
경매로 수익을 얻는 사람들은 어떤 모습일까?지금 이 순간에도 전국의 많은 곳에서 부동산 경매 강의를 듣고, 책을 읽고, 부동산 물건 현장에서 조...
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토미 2015-06-19 10:43   좋아요 0 | 댓글달기 | URL
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나는 부동산과 맞벌이한다 - 배우자 대신 꼬박꼬박 월급을 가져오는 시스템 만들기
너바나 지음 / 알키 / 2015년 5월
평점 :
품절




예전에 아마도 평촌지역이라고 생각되는데 함께 현장조사를 갈 사람을 찾는다는 글을 읽었다. 엑셀로 평촌지역 아파트 매매가와 전세가까지 전부 일목요연하게 표시가 되어 있는 것까지 함께 올리면서 말이다. 관심이 동했다. 그 글을 올린 사람이 올린 다른 글을 읽었는데 정말 열심히 현장조사한다는 느낌을 받았기 때문에 말이다. 당시에 어던 이유로 글만 읽고 말았는지 정확하게 기억은 나지 않는다. 그렇게 열심히 하던 사람이 이 책 <나는 부동산과 맞벌이한다> 저자인 너바나다.


역시나 그 이후로 올라오는 글의 수준이 점점 높아졌다. 글 솜씨가 아닌 글에서 나오는 투자 내용이 말이다. '저렇게 투자를 하는구나'라며 부러워하기도 하고 시기하기도 하면서 글을 탐독했는데 어느 날부터 새로운 글을 읽을 수 없었다. 무척이나 아쉬웠다. 그런 경우가 많다. 자신이 한 투자에 대해 열심히 글을 올리다 어느 날부터 올리지 않는 경우에 일정한 성취(?)를 이뤘기에 더 이상 글을 올리지 않는 경우가 있다. 자세한 사정은 모르지만 그런 케이스라고 믿어 의심치 않았다.


기억만에 존재하고 있었는데 우연히 블로그 시작한 것을 알게 되었다. 예상한대로 이제는 어느 정도 수준에 올랐고 자신의 가족들과 함께 해외여행 간 이야기며 자녀들에게 해 주고 싶은 이야기등을 블로그에 올렸다. 그 뿐만 아니라 월급쟁이로 살아가며 자신이 투자한 방법과 마인드에 대해 글을 올리기 시작했고 엄청난 관심을 사람들에게 받았다. 역시나 그가 쓴 글은 머리에서 나온 글이 아니라 체험을 통해 터득한 삶이었다. 가장 집중해서 읽게 되는 글 대부분이 인생이 들어간 삶이다.


월급쟁이에서 시작해서 여전히 월급쟁이로 살고 있지만 이제는 월급만큼의 수입을 다른 곳에서 벌고 있기까지의 과정을 그려준 책이 <나는 부동산과 맞벌이한다>이다. 몇 년 전에 저자가 사무실을 구한다는 이야기를 들었다. 당연히 월급이 없어도 생활하는데 지장없어 직장을 그만두고 전업투자자가 되는 것으로 알고 있었다. 연락이 두절된 이후에는 당연히 전업투자를 하고 있었는지 알았는데 다시 만났을 때 아직까지 회사를 다니고 있어 약간 의아했다.


굳이 이유를 묻지 않았지만 그 답이 책에 있었다. 많은 사람들이 착각하는 것이 회사를 때려치면 여유로운 삶이 펼쳐질것이라 믿는거다. 회사가 적성도 맞지 않고 도저히 다니기 힘든 것이 아니라면 회사를 다니는 것이 훨씬 더 유익하다. 인간은 결국 사회적 동물이라 혼자서 전업으로 투자하는 것은 사실 인간 본성에 역행하는 행동이다. 생활비가 해결 된 상태에서 다니는 회사는 이전과는 완전히 다른 개념과 시선으로 바라보고 동료들을 대하게 된다. 굳이 전업투자를 해야 할 일이 없다.


나같은 경우에도 다니던 회사가 사라져서 어쩔 수 없이 지금은 회사를 다니고 있지 않지만 예전에 투자를 하며 회사를 다닐때가 지금보다 훨씬 더 유익하고 즐거웠다. 다음 날 출근해서 만날 사람이 있고 함께 밥도 먹을 수 있으며 이런 저런 이야기도 할 수 있다. 업무에 대한 압박에 따른 스트레스가 있지만 그 정도는 얼마든지 집단속에 함께 소속되어 있는 동료들과의 즐거움에 비하면 이겨낼 수 있다. 기타 등등의 이유로 계속 회사를 다니기로 결정한 것이 아닌가 싶었다.



똑같은 것이라고 해도 어떤 시선으로 바라보느냐가 참 중요하다. 그로 인해 세상을 바라보는 내 시선이 달라질 뿐만 아니라 내 자세와 태도와 행동까지도 변화시켜 주기 때문이다. 책에서 가장 중요한 개념은 제목에 나와 있는 것처럼 <맞벌이>라는 개념이다. 투자를 거창하게 경제적 자유를 이루기 위한 전력투구해야 하는 것이 아니라 맞벌이로 바로본다는 자세는 무척이나 훌륭하다. 맞벌이란 결혼을 한 두 사람이 함께 돈을 번다는 뜻이다.


남편과 아내가 직장을 다니든, 사업을 하든지 함께 수입으로 생활비를 충당하게 적금을 하는 등의 일련의 과정이다. 투자를 하려면 무엇인가 거창하고 대단하게 느껴지는데 이걸 맞벌이라 생각한다는 것은 발상의 전환과도 같다. 배우자가 맞벌이로 돈을 벌어오는 것이 솔직히 오래 하면 좋다. 그래야 안정적으로 수입이 생겨 좀 더 여유있게 생활이 가능하니. 그처럼 맞벌이한다는 느낌으로 투자를 한다면 조급하지 않고 좀 더 여유있게 투자할 수 있다. 맞벌이를 한다고 느닷없이 돈이 굴러오지는 않을테니.


맞벌이를 하고 있으니 나는 계속해서 회사를 다닌다. 내가 회사를 다니지 않아도 일정 기간동안은 맞벌이 하는 상대방 덕분에 좀 여유있게 준비할 수 있다. 이런 개념으로 투자에 접근하다는 것이 참 좋은 생각이다. 이 책은 그 중에서도 부동산에 좀 더 특화되어 있다. 저자가 펀드와 적금만으로는 도저히 안정된 생활을 계속 이어갈 수 없다는 깨달음 후에 부동산을 알게 되고 여러 지역을 돌아다니며 급매로 매수를 하고 좀 더 저렴하게 매수할 수 있는 수단으로 부동산 경매를 배워 실천한다.


곧장 투자를 하라고 권하지 않는다. 투자를 하기 전에 준비해야 할 여러 단계와 방법에 대해서도 친절히 알려준다. 그 중요성에 대해서도 강조한다. 부동산 투자를 하기 위해서 어떤 접근으로 다가서야 하는지 알려주고 상황에 따라 생기는 문제에 대해서도 조목 조목 서술하고 있다. 혹시나 부동산 투자에 대해 막막하고 걱정이 앞서는 사람은 책에서 소개하는 문제해결을 읽으면 부동산 투자가 해 볼만하다는 판단이 설 것이다.


저자가 직접 투자했던 실제 투자 사례에 대해서 접근한 방법과 해결한 방법까지 자세히 알려주고 있다. 다만, 아쉬운 것은 이 책이 부동산 카테고리로만 묶인다는거다. 책의 중심 내용은 분명히 부동산 투자다. 책 제목에서도 들어나듯이. 하지만 이 책을 부동산이라는 작은 카테고리로만 묶어 읽기에는 책 전체를 관통하는 중심주제가 아쉽다. 부동산은 어디까지나 하나의 방법론적인 측면에서 알려줄 뿐이다. 그 보다 더 근본적으로 저자가 부동산 투자를 하게 된 이유와 하고 있는 이유를 아는 것이 훨씬 중요해 보인다.


부동산과 맞벌이를 통해 자신의 상황이 변경되었다는 것은 맞지만 저자가 정말로 하고 싶었던 이야기는 현실를 깨닫고 본질을 파악해서 전진하라는 것으로 봤다. 실제로 일반 부동산 투자와 관련되어 있는 책과는 달리 마인드와 동기부여적인 내용이 꽤 많이 나온다. 사실 이런 사람이 정말 우리 주변에서 평범하게 살아가는 무서운 사람이다. 회사를 다니지만 그 이상의 수입을 얻으면서도 주변에서 눈치 못채게 미소를 머금고 평범하게 사는 사람. 아마도 절대로 실수는 해도 실패는 하지 않을 것이다. 적어도 최소한 직장을 다니기에 다시 일어설 수 있고, 직장을 다니기에 무리한 투자를 하지 않을 것이고, 직장을 다니기에 과도한(?) 소비를 하지 않을 것이다.




까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 내 책과 블로그가 언급되어 놀랐다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 확실히 성공한 사람은 다르긴 다르다.



책에서 언급된 책

http://blog.naver.com/ljb1202/152101603

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