부자의 지도 - 다시 쓰는 택리지

부자의 지도 - 다시 쓰는 택리지
김학렬 지음 / 베리북 / 2016년 3월

케이블 TV를 볼때마다 참 신기한 모습을 보게 된다. 부동산 프로나 주식프로에서 어김없이 벌어지는 현상인데 전문가가 방송에 출연해서 전화를 받는다. 상담해준다는 말과 함께 시청자와 연결된다. 시청자는 특정 지역 특정 아파트와 주택을 알려준다. 심지어 번지수까지 알려주며 상담받는다. 듣자마자 전문가는 그 즉시 브리핑을 하며 알려준다. 볼때마다 난 놀라움을 금치 못한다. 어떻게 저런 일이 가능하지 그저 어안이 벙벙하다.

그 많은 지역을 전부 다 알 수 있다는 뜻이 되는데 내가 볼 때 무리다. 아무리 부동산 전문가라고 해도 모든 지역을 알 수 없다고 난 본다. 물론 나오는 지역이 거의 대부분 수도권이다. 가끔은 나도 아는 지역이 나올 때면 조금 더 신경써서 들으며 내가 알고 있는 것과 차이점을 비교하기도 한다. TV속성상 미리 섭외한 사람과 전화를 하는 경우도 있는 것으로 알고 있다. 이렇게 모든 지역을 알 수 있는 전문가를 난 딱 한 명 알고 있다.

<부자의 지도 - 다시 쓰는 택리지>의 저자인 김학렬이다. 저자와는 지인이다. 지인편애에 따른 이야기가 아니라 평소 본인 블로그에 올리는 글이나 이 책을 읽으면 알 수 있다. 아무리 부동산 전문가라고 해도 모든 부동산을 전부 커버해서 알 수는 없다. 난 솔직히 이렇게까지 많이 지역을 자세하게 알고 있는지 몰랐다. 여러 지역을 꽤 많이 알고 있다는 것은 알고 있었지만 시간이 지날수록 방대하게 지역에 대한 정보를 갖고 있다는 사실을 깨닫게 된다

내가 만난 부동산 투자자들은 특정 지역을 잘 알고 있고 그로 인해 수익을 냈고 그 주변 지역까지 어느 정도 어림잡아 유추를 통해 알고 있는 것이다. 이에 반해 김학렬은 실제로 그 지역을 전부 돌아다녀 경험적으로 알고 있다. 뿐만 아니라 그 지역 중개업소 사장들을 모아놓고 토론하며 - 하는 일이 그러니 이런 부분은 따라 올 자가 없다 - 지역 전문가들의 정보까지 받아들이고 장점과 단점을 파악하고 이에 따른 결정을 돕는 일을 하고 있으니 말다 하지 않았을까.

저자가 투자를 잘 했는지 못 했는지 여부는 모른다. 저자와 만나 단 한 번도 투자와 관련된 이야기를 한 적도 없고 지역이야기도 한 적이 없다. (그리고보니 단 한 번도 만나서 그런 이야기를 할 생각을 못했다는 점이 참 신기하다) 이번 <부자의 지도 - 다시 쓰는 택리지>를 상대적으로 오랫동안 읽었다. 거의 다른 사람들과 동시에 읽기 시작했는데 난 이제서야 다 읽었다. 역시나, 난 그다지 책 읽는 속도가 빠르지 못하다. 그 외에 이 책을 빨리 읽지 못한 이유가 있다.

다 읽고나니 책 제목에 불만이 생겼다. 책을 오랫동안 읽은 이유와 연관이 있다. <나의 문화유산답사기>처럼 이 책 제목을 지었어야 했다. 책을 읽으며 자꾸 추억에 잠기고 회상모드에 들어갔다. 내가 좋은 책이라고 주장하는 것 중에 하나가 책을 읽다가 자꾸 잠시 생각에 잠기게 만드는 책이라 이야기한다. 서울에서 태어나고 자랐다. 최근 들어 다른 지역을 주로 가는 편이지만 나는 거의 대부분 서울을 돌아다녔고 걸어다녔다.

과거에는 주로 버스로 최근에는 전철로 돌아다니며 걸어다닌다. 생각보다 이 책을 읽으며 나오는 지역에 대한 추억이 새록새록 돋아나며 영화에서 보는 플래시 백 장면이나 회상장면처럼 눈은 책을 보고 있지만 머릿속은 몇 십년 전으로 돌아갔다. 이렇게 쓰고보니 너무 늙어보이지만. 이 책에는 서울 25구 중에 겨우 6구 밖에 나오지 않았지만 다 추억이 있다. 노원구가 가장 적은 추억을 갖고 있다. 가 본지도 10년은 넘은 것 같다. 그 외는 전부 20대, 30대에 많이 갔었다.

놀러 간 것은 꼭 아니지만 다양한 이유로 갔다. 아쉽게도 투자 목적으로 간 적은 거의 없다. 대부분 이런 저런 이유로 가야 할 일이 있어 갔다. 나는 대체로 무조건 대중교통을 이용하고 연결 교통수단을 이용하기 보다는 내려서 걸어간다. 30분이나 1시간이 걸려도 자연스럽게 걸어가며 당시 걸으며 떠올렸던 느낌이나 생각이 있고 그 장소를 가게 되었던 다양한 이유가 책을 읽으며 떠 올랐다. 의외로 내가 강남쪽과 참 관련이 많은 추억이 있다는 것도 이 책을 읽으며 깨달았다.

여의도에서 마포구를 거쳐 종각까지 눈이 많이 내릴 때 걸어갔던 추억이며, 남부순환도로가 너무 막혀 늘 뒷길로 가려고 이수역근처나 방배동 골목길을 - 내 차는 아니고 친구놈 차로 - 구석구석 돌아다니다 일방통행이라 헤매며 다녔던 추억. 방배역에서 내려 연습하기 위해 터벅터벅 걸어갔던 추억, 예술의 전당에 가서 공연을 봤던 추억. 용산과 마포를 잘 구분하지 못했던 과거에 자주 가 놀았던 기억. 용산 버스터미널이나 마포에 있던 영화기획사에 영화초대권을 받으러 가서 여러 이야기를 했던 기억도 나고.

강동구 천호역에 막노동하러 갔던 추억, 현대백화점 옷 분류 알바를 갔다가 박스를 잘못 칼로 그어서 옷을 찢었던 기억. 게다가 영등포구는 내가 살고 있던 바로 옆 구역이라 초등학교 시절에 걸어서 여의도까지 걸어갔던 기억, 할머니가 영등포에 계셔서 자주 놀러갔던 기억. 김안과가 있던 영등포 극장에서 터미네이터나 영화 시사회도 봤던 추억. 큰 집이 문래동이라 갔던 기억. 성북구를 차로 가면서 경치에 놀라고 의리한 집에 놀랐던 어릴 적 기억이며 그 근처에서도 놀았던 기억등. 도대체 서울 곳곳에 내가 안 가본 곳이 없을 정도로 읽으면서 추억에 잠기며 내가 이처럼 서울 구석구석을 많이 다녔는지 깜짝 놀랐다.

친구가 미아리, 수유리쪽에 살아 자연스럽게 자주 놀러가다보니 생긴 추억까지. 경기도에도 의정부와 안양시까지는 상당히 많은 추억이 역시나 남아 있다. 박달동 같은 경우에는 내가 방위로 근무하며 무려 18개월이나 왔다 갔다 하며 안양1번지에서도 놀았던 기억도 나고 여름에 안양 야외수영장을 간 기억도 나고. 나에게 이 책은 부동산 책으로 전혀 읽히지 않았다. 책에 나온 모든 지역에 대한 추억과 기억은 없지만 지명과 함께 모든 걸 내 나름대로 다시 글로 써 보고 싶다는 생각마저 들었다. 이렇게 추억에 잠길 것이라고는 몰랐으니 완전히 책을 잘 못 읽었는지도 모르겠다. 그렇기에 오히려 더욱 좋았다.

책을 읽으며 소개된 모든 지역과 지명을 다시 찾아가서 사진도 찍고  추억을 벗삼아 수필을 쓰고 싶어졌다. 더구나, 지금 봄이 아닌가. 그리하여 이번 리뷰는 일단 여기서 멈추고. 추억에 젖은 리뷰가 아닌 책 제목다운 리뷰를 다시 써야 할 듯 하다. 

To be continue.....

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 왜 나에게 추억을..

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 추억을 떠 올려 주셔서 고맙습니다.

저자의 다른 책

http://blog.naver.com/ljb1202/207929795

수도권 알짜 부동산 답사기 - 나에게도 알려주는

http://blog.naver.com/ljb1202/220244193871

흔들리지마라 집 살 기회 온다 - 행복한 거주

노후를 위해 집을 이용하라 - 한 채씩

노후를 위해 집을 이용하라 - 대출 없이 2년에 1채씩, 현실적인 부동산투자법
백원기 지음 / 알키 / 2016년 2월

책 개정판이 나오기 전에 출판사에서 연락이 왔다. 혹시 개정판 작업을 하는 중인데 추천사를 써 줄 수 있느냐는. 승낙하면 관련 파일을 보내준다고 했다. 메일을 받은 후에 하루 정도 고민을 했다. 지금까지 대략 2번 정도 추천사를 썼다. 솔직히 추천사를 쓴 것에 있어 부담감은 있었다. 추천사라는 것이 나에게는 어려운 결정이었다. 무엇보다 저자를 전혀 알지 못하는 상태에서 추천사를 선뜻 받아들인다는 압박도 있었다.

지금까지 추천사는 어떻게 되었든 저자를 알고 있었기에 했다. 그때도 미처 책을 읽지 못한 상태에서 쓴 추천사라 그 점을 감안해서 썼다. 또는 이미 읽었던 책이라 가능했다. <노후를 위해 집을 이용하라>는 책 내용이 좋은 듯 싶었는데 괜히 하겠다고 한 후에 읽어보니 막상 별로면 그것도 난감하고 곤란하다고 난 봤다. 별 쓸데없는 고민이랄 수 있는데 난 그랬다. 읽고 좋으면 상관없는데 별로인 책을 추천사를 못 쓴다고 하는 것도 읽고 난 후에 - 남들보다 먼저 - 예의가 아니라고 봤다.

내 책 추천사를 지금까지 부탁하려니 나와 같은 심정일 수 있어 - 친하다고 해도 책이 별로 일 수 있다 - 차마 생각하지 않다가 이번에 처음, 하다보니 부탁할 때도 다 쓴 후에 가장 먼저 보내 읽어보라고 한 후에 추천사가 나왔다. 그렇게 시간이 지나고 드디어 책이 내 손에 들어와 읽게 되었다. 결론부터 말하자면 추천사를 쓰지 않았지만 책 내용은 내가 평소에 그토록 이야기하던 것과 관점이 대동소이했다. 내가 강의할 때, 책에 쓴 내용으로, 블로그에 올린 투자 관련 글에도 반복적으로 강조했던.

부동산 투자는 분명히 호불호가 있다. 주식투자도 마찬가지다. 투자 속성 자체에 호불호가 있다. 어떤 투자가 더 좋으냐에 대해서는 무의미한 이야기라 본다. 극단적으로 주식투자자와 부동산투자자는 서로를 적대시하는 분위기도 있다. 한국을 넘어 지구라는 세계에서 주식과 부동산은 이제 불가분의 관계인데도 부동산이 떨어지고 올라야 한다. 주식이 떨어지고 올라야 한다등으로 지금도 열심히 갑론을박마저 한다. 이처럼 무엇이 더 뛰어난 자산이냐 투자이냐는 무의미하다.

둘 중에 자신에게 좀 더 맞는 투자를 하면 된다. 재미있게도 주식투자를 잘 하는 사람이나 부동산투자를 잘 하는 사람은 서로의 투자를 인정하고 훌륭한 방법이라 여긴다. 각자 방법이 다를 뿐이라는 점이다. 주식이나 주택투자나 똑같은 전략으로 활용하면 될 뿐이다. 인간의 인지본능 때문에 주식보다 주택투자가 좀 더 편한 점은 분명하다. 이 책은 분명히 밝힌다. 2년에 1채씩 늘려가라고 한다. 그런 식으로 늘려가며 평생 갖고 갈 주택을 보유하며 자산을 증식하라고 권한다.

먼저 주택 투자에 대한 개념을 잡아준다. 그 다음으로 본인이 직접 투자한 사례를 설명한다. 마지막으로 향후에 어떤 식으로 하는 것이 좋을 지 알려준다. 이 부분에 있어 솔직히 개정판이라 참신하지는 않다. 이 책이 처음 나왔을 때는 무척 참신했을 것이다. 오래도록 보유하는 것보다는 단기로 사고 파는 것이 더 좋다는 의견은 2000년대 주택투자에서는 상당히 유행했다. 특히나 서울, 수도권 주택가격이 상승할 때는 보통 2년 정도 보유한 후에 매도했다.

좀 더 시간이 지난 후 2000년 후반부터 주택투자로 돈을 벌고 자산을 모은 사람들은 정작 수시로 살고 판 것이 아니라 진득하니 갖고 있던 사람이 최종승리자가 되었다는 이야기가 곳곳에서 들렸다. 처음부터 물건을 보는 눈은 같을 지라도 전략과 전술이 달라진다. 처음부터 2년 후에 매도할 주택을 구입하는 것과 10년 후에 매도할 주택을 구입하는 것은 작아 보일지라도 엄청나게 커다랗다. 마음가짐도 다르고 주택을 바라보는 관점도 다소 다르다. 

이건 어디까지나 틀리다가 아닌 다르다. 실제로 주택 투자 시장에서는 단기로 매매를 하며 좋은 수익을 보는 투자자들도 있다. 여기서 저자와 내 생각이 완벽하게 일치하는 부분이 자신의 일을 하면서 꾸준히 투자하라는 것이다. 본업이 우선이고 자신이 하는 일을 잘 하면서 자산을 늘리는 것이 맞다. 여기서 주택 투자를 했더니 너무 재미있고 즐겁다면 전업투자자로 나서도 된다. 그렇지 않다면 꾸준히 자산을 늘린 후에는 자신에게 잘 맞는 업을 찾아 하기 위한 버팀목으로 활용하면 된다.

저자도 현재는 주택 투자도 꾸준히 하고 있지만 식당 운영을 하고 있다는 것을 보면 자신이 쓴 책대로 언행일치하고 있다. 책에서도 언급했듯이 꽤 긴 시간동안 주택 투자를 하며 자산을 늘리라고 했지만 정작 본인은 무척 짧은 시간에 자산을 급격히 늘렸다. 갖고 있는 자본이 많은 상황에서 했기 때문이다. 그렇기에 꽤 다양한 주택 투자를 경험을 늘리기 위해서도 했다. 그런 다양한 경험까지 <노후를 위해 집을 이용하라>는 개정판을 내며 함께 녹여냈다.

책에서는 무조건 대출은 1건 이상 하지 말라고 한다. 갭투자를 하고 계속 보유하며 올라간 전세금액만큼 최대한 다른 주택 전세자금을 줄이며 반전세, 월세로 세팅하는 걸 권한다. 그러기 위해서는 꽤 장기플랜을 갖고 해야 한다. 그렇기에 2년에 1채라는 광고문안이 나왔다. 내 경우에 대출을 받아 이자 이상의 월세세팅을 말하는데 그런 면에서는 나보다 더 보수적일 수 있다. 나도 저자의 방법이 보다 좋다고 보지만 일반인(?)이 쉽게 할 수 있는 방법이 아니라는 점 때문에 난 전자를 말한다. 당연히 대출없이 하는 것이 최고다.

고백하자면 내가 쓴 다양한 책에서 이야기한 개념과 방법을 - 부동산 주택 투자에서만 한정해서 - 이 한 권에 썼다고 해도 될 듯 하다. 내가 괜히 '천천히 꾸준히'가 모토이고 주택가격이 상승하든 하락하든 상관이 없다고 하는 이유다. 무엇보다 기존의 주택 투자들이 너무 큰 액수나 보유 주택을 언급하며 다소 질리게 하는 반면에 이 책은 현실적인 조언과 방법을 알려준다. 방법은 이제 널리 알려졌지만 여전히 유효한 방법이니 읽으면 좋을 듯 하다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이제는 널리 알려진 방법이긴 하다.(여전히 실천의 문제지만)

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 내가 평소에 하던 누누히 이야기하는 방법

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220360092143

나는 부동산과 맞벌이한다 - 발상의 전환

나는 부동산과 맞벌이한다 작가 너바나 출판 알키 발매 2015.05.15 리뷰보기 예전에 아마도 평촌지역이라고...

blog.naver.com

http://blog.naver.com/ljb1202/220545505965

부동산 부자들 - 미국 사례

부 부동산 부자들 작가 돌프 드 루스 출판 매경출판 발매 2014.07.15. 리뷰보기 투자 책은 상당히 많다. 국...

blog.naver.com

http://blog.naver.com/ljb1202/220244193871

흔들리지마라 집 살 기회 온다 - 행복한 거주

흔들리지 마라 집 살 기회 온다 작가 김학렬 출판 북아이콘 발매 2015.01.14 리뷰보기 새로 출판 ...

blog.naver.com

한국인의 부동산심리 - 선택에 따라

한국인의 부동산 심리 - 집을 사는 사람과 파는 사람의 마음은 왜 다른가
박원갑 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2014년 5월

이번에 부동산 책을 쓰면서 참고하고 싶었던 책이 <선대인, 미친 부동산을 말하다>와 <한국인의 부동산 심리>였다. 결국에 책 원고를 다 쓸 때까지 읽지 않았다. 모든 원고를 전부 출판사에 넘기고 프롤로그와 에필로그까지 전부 넘기고 나서 더이상 원고에는 손 댈 일이 없게 된 다음에 읽었다. 뒤돌아보니 그러길 잘했다. 이번에 쓴 책은 투자에 관한 책이 아니라 부동산 경제 책이다. 위에 언급한 두 책은 바로 부동산 경제에 대해 언급한 책이다.

전자는 하락쪽에 비중이 크게 있고 후자는 균형을 잡지만 약간 상승에 비중을 두었다. 막상 이번 <한국인의 부동산 심리>를 읽으니 아쉬웠다. 내가 생각했던 것과는 다소 달랐다. 저자 자신이 이 책은 부동산과 경제를 섞은 책이라고 한 것처럼 책은 실제로 그렇다. 내가 생각한 것은 대부분 부동산 책이 투자관점으로 접근해서 좋은 부동산과 나쁜 부동산을 말한다. 어떻게 해야 부동산으로 자산을 불릴 수 있는지만 알려준다. 그런 책이 아니라 아닌 것은 알았다.

선대인 책은 비록 주장하는 바에 공감하지 않지만 경제적으로 부동산을 접근해서 알려준다. 이처럼 박원갑씨의 책도 경제적으로 부동산에 접근해서 여타 경제책처럼 알려주는 걸 원했다. 하지만 이 책은 그렇게 접근하지 못했다. 다소 장황하게 경제학에서 나오는 온갖 무슨 법칙이나 효과같은 것을 설명하며 이를 부동산에 적용해서 알려준다. 그걸 원한 것이 아니라 전체 경제에서 부동산이 일부 영역으로 어떻게 구성되어 있는지 알려주고 거시경제 관점에서 부동산을 말할지 알았다.

전작인 <부동산 미래쇼크>가 더 좋았다. 그 책이 나올 당시가 서울, 수도권이 하락하고 지방 부동산은 갈바를 모를 시점이라 나름대로 균형있는 시선으로 알려주는 점에서 좋았다. 한편으로는 <한국인의 부동산 심리>라는 제목에는 딱 맞는 책이다. 내가 착각을 한 것이다. 책은 부동산을 매도하려는 측과 매수하려는 측이 어떻게 다른 심리를 갖고 부동산을 바라보는지 알려준다. 이를 경제에서 나온 다양한 용어를 써 가며 알려주고 있다는 점은 기존 부동산 책과 다른 차별성이 맞다.

앵커링 효과, 손실회피, 평균회귀, 초심자의 행운 등 많은 것을 알려주는 것은 좋은데 그런 걸 굳이 부동산 책으로 들을 이유는 없다. 이미 다른 책에서 수없이 많이 언급한 내용이다. 부동산과 연결해서 알려주지 않아도 조금만 노력하면 안다. 내가 이 책을 나오자마자 읽은 것이 아니고 시간이 좀 지났기에 그 점에 있어서는 내 잘못일 수는 있다. 느낌은 부동산 책도 경제 책도 아닌 걸로 읽혔기에 아쉽다는 것이다. 

책이 나온 시점도 절묘하다. 2014년 5월에 출판 된 걸로 나오는데 서울, 수도권 주택 가격이 바닥일 때 나왔다. 더이상 희망을 이야기할 수 없을 때 나온 책이라 어쩔 수 없이 다소 비관적이다. 분명히 부동산 가격은 물가상승률만큼 오를 것이라는 이야기를 한다. 명목가격으로는 오를 것이다라고 말한다. 균형잡힌 주장을 펼쳐주지만 정말로 주택가격이 오를 것인가에 대해 무척이나 힘든 시기에 집필된 책이다보니 논조는 조금 힘들게 읽혀진다.

아마도 여러 현상에 대해서 좌판에 물건을 잔득 펼쳐놓기만 했다는 느낌이 강해서 이렇게 리뷰가 진행되는 듯 하다. 무척이나 많은 현상에 대해 계속해서 알려준다. 그 모든 것들이 심리라는 표현으로 대치될 수 있지만 그런 방법을 어떻게 이겨낼 수 있을 것인지에 대해서는 알려주지 않는다. 꼭 알려줘야 할 이유는 분명히 없겠지만 계속 읽을수록 되돌이표처럼 반복되며 끊임없이 무엇인가 제기만 하다 끝이 난 느낌이다.

아마도 새로운 책을 집필 중일텐데 최근 부동산 시장이 좋았고 주태가격도 보합내지 오르는 추세라 어떻게 설명할 것인지 궁금하다. 그나마 현재 한국에서 부동산과 관련하여 전문가 필을 갖고 언론에 나오는 사람은 선대인과 박원갑이다. 한 명은 주구장창 한 쪽만 울부짖고 있다. 한 명은 제도권에 있다는 한계는 있지만 그래도 균형잡힌 이야기를 해 준다. 이왕이면 선대인처럼 각종 데이터를 갖고 부동산에 대해 경제적으로 풀어주었으면 하는 바람이다. 

부동산을 경제적으로 풀어내는 것이 얼마나 힘든지 역설적으로 보여주는 것일 수도 있다. 이번에 부동산을 경제적으로 풀려고 각종 데이터를 갖고 썼는데 어떻게 독자들이 반응을 할지 이 책을 읽으니 오히려 궁금해졌다. <한국인의 부동산 심리>는 전적으로 부동산을 바로보는 시선에 대해 썼다. 어떻게 보면 뻔한 이야기가 나올 수밖에 없다. 주택을 보유한 사람과 보유하지 않은 사람에 따라 보는 눈이 다르다. 주택가격이 상승하느냐 하락하느냐에 따라서도 각자 생각하는 바가 다르다. 둘 다 자신의 상황에 따라 다를 수밖에 없다.

어쩌면 보유자와 잠재적보유자와 포기자에 따라 현격하게 다른 생각과 판단을 내릴 수밖에 없는 한계를 갖는다. 불행히도 제일 큰 피해를 입는 사람은 거의 대부분 마지막에 주택을 보유하려 노력하는 사람이다. 이 부분은 꼭 부동산뿐만 아니라 주식에도 동일하게 적용되는데 주식에 비해 부동산이 좀 더 타격이 크고 심하다. 이런 이유로 사회적인 문제를 더욱 많이 야기해서 부동산은 늘 정부차원에서도 노심초사할 수밖에 없다. 결국은 한국인이 아닌 인간이 자신이 어떤 선택을 했느냐와 할 것인가에 따라 심리 상태는 다르다. 

부디 어떤 선택을 했든, 할 것이든 그 선택에 따른 과실이 좋았으면 한다. 이 글을 쓴 사람도 이 글을 읽은 사람도.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 다소 지겨웠다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산이야기를 경제용어로 풀었다.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220481556257

부동산 미래 쇼크 - 부동산 애널

부동산 미래쇼크 작가 박원갑 출판 리더스북 발매 2010.08.30 리뷰보기 부동산 책은 크게 두 가지로 나눌 ...

blog.naver.com

http://blog.naver.com/ljb1202/220539313665

선대인, 미친 부동산을 말하다 - 만약

선대인, 미친 부동산을 말하다 작가 선대인 출판 웅진지식하우스 발매 2013.11.27. 리뷰보기 무엇을 어떻게...

blog.naver.com

http://blog.naver.com/ljb1202/220244193871

흔들리지마라 집 살 기회 온다 - 행복한 거주

흔들리지 마라 집 살 기회 온다 작가 김학렬 출판 북아이콘 발매 2015.01.14 리뷰보기 새로 출판 ...

blog.naver.com

부동산 부자들 - 미국 사례

부동산 부자들 - 투자와 재테크는 부동산이 진리다!
돌프 드 루스 지음, 박규남 옮김 / 매일경제신문사 / 2014년 7월

투자 책은 상당히 많다. 국내 저자뿐만 아니라 외국 투자자가 쓴 번역물도 많다. 거의 대부분 금융 관련 번역물이다. 부동산 투자와 관련된 책은 상당히 드물다. 부동산 투자가 아닌 사회적으로 접근하거나 건축적으로 알려주는 책은 많아도 부동산 투자 책은 드물다. 부동산 투자는 워낙 개별성이 강하다보니 미국 사례를 한국에 적용하기가 만만치 않다보니 번역물이 상대적으로 적은 것이 아닐까 싶다.

아이러니하게도 한국에 투자 붐을 불러일으킨 <부자아빠 가난한 아빠>는 정작 금융이 아닌 부동산에 포커스를 맞춘 번역 책이다. 정확하게는 사업이라고 해야겠지만 실제로 그 책으로 투자개념이 널리 전파되었고 부동산 투자에 대한 개념을 사람들이 갖기 시작했다. 지금까지 번역된 부동산 투자 책은 전부 미국이었다. 읽을때 느끼는 것은 확실히 우리랑 실정이 좀 다르다는 점이다.

우리 보다 다소 유리한 면도 있고 불리한 면도 있다. 세금체계가 다르다는 것이 가장 큰 차이점이다. 임대문화도 좀 다르고 대출 문화도 좀 다르다보니 그런 부분은 감안해서 읽어야 한다. 이 책 <부동산 부자들>을 읽으면 어서 빨리 부동산 매입을 해야 할 것 같은 기분에 사로잡힌다. 당장이라도 돈이 수중에 마구 쏟아져 들어올 것 같은 느낌이다. 흔히 말하는 마음을 들뜨게 만든다.

초반에 읽다 순간 정신을 차리고 이 책 출판년도를 찾아봤다. 한국에는 최근 출판되었지만 미국에서는 2004년이다. 이 점은 무척 중요하다. 책이 언제 나왔느냐에 따라 책을 쓴 투자자의 경험이 나오고 그가 어느 정도 싸이클을 경험했는지 파악이 된다. 책이 2010년 정도에 출판 된 책이라면 좀 더 좋았을 뻔 했다. 금융위기로 미국 부동산이 한참 상승하고 추락한 후에 썼다면 보다 이성적으로 볼 수 있었겠지.

한참 상승기에 있었던 책이라는 점은 감안하고 읽어야 한다. 이 책을 쓸 당시에는 그 정도까지 아니었겠지만 미국은 당시에 시세의 100%까지 대출을 해 주던 호황기였다. 이 당시에 조금이라도 용기를 갖고 있었던 사람들은 과감히 부동산을 매수해서 자산을 늘렸다. 그런 호시절에 투자했던 투자자의 이야기다. 그것만 유념하고 책을 읽는다면 부동산 투자에 대한 기본적인 개념을 획득할 수 있다.

<부동산 부자들>은 아주 재미있는 표현이 나온다. "10년 만의 최고의 거래는 일주일에 한 번씩 생긴다." 보통 이런 표현은 평생에 몇 번 온다는 식으로 다소 신중한 자세를 요구하는데 이 책은 그렇지 않다. 일주일에 한 번씩 나온다고 한다. 그런 이유가 있다. 100:10:3:1법칙을 말한다. 100군데 돌아 다니면 그 중에 10군데 마음에 드는 부동산이 나올 것이고 그 중에 3군데에 제안을 하고 1군데와 계약한다.

이 정도 발품을 팔기 때문에 일주일에 한 번은 만날 수 있다고 말한다. 이 책에서 말하는 핵심은 레버레지다. 10만 달러 주식을 사면 10만 달러가 필요하다. 10만 달러를 갖고 있으면 100만 달러 부동산을 구입할 수 있다. 90% 대출을 받을 수 있다. 10만 달러가 10% 오르면 11만 달러지만 100만 달러가 10% 오르면 110만 달러다. 똑같은 10만 달러를 투자해도 부동산은 실제로 100% 수익이 날 수 있다.

내가 구입한 가격과 상관없이 감정평가를 통해 대출 금액을 받는다. 이러다보니 8,000달러에 주택을 구입해도 감정이 1만 달러가 되면 내 돈 하나도 들이지 않고 부동산을 매입한다. 그리고나서 월세 세팅을 한다. 월세로 이자를 감당하면 충분하다. 책에서 말하는 이자는 무려 10%다. 그래도 남는 돈이 있기 때문에 가능하다. 시간이 지나 매입한 부동산이 1.5만 달러가 되면 저절로 돈을 버는 것이다. 그 외에 추가로 대출을 받아 신규 부동산 투자를 할 수 있다.

책에서 말하는 핵심은 레버레지다. 부동산 입지도 중요하다. 가치를 올리는 리모델링도 중요하다. 하지만 핵심은 적은 돈으로 부동산을 매입하는 것이다. 그렇게 늘여나가면 자산이 늘어나고 임대수익이 생기고 물가상승률만큼 오르면 시간이 지나서 상승한 만큼 이득을 볼 수 있다. 책에서 또 다른 전제조건은 물가상승률만큼 올라간다는 점이다. 이 두가지가 완벽하게 들어맞으면 돈은 앉아서 번다. 미국이 한참 상승할 때 가능했던 방법이라 지금은 어떤지 좀 궁금하다. 물론, 미국은 대부분 사업자로 등록하고 임대사업을 해야 한다.

책에서도 결국에는 상업용 부동산을 하라고 한다. 주거용 부동산은 관리업체를 통해 관리하지만 상업부동산은 임차인이 알아서 가치를 올리기 때문에 내가 신경쓰지 않아도 된다. 저자 주변에 부동산 부자들은 거의 전부 상업부동산을 다수 갖고 있다고 한다. 책을 읽어보면 조금 더 다양한 부동산투자 방법이 나온다. 책을 읽고 있자니 몇몇 아이디어도 떠오르기는 했다. 실천의 문제지만 읽다보니 내가 최근에 후회하고 있는 부분이 나와 - 지금도 고민하고 있는 -  공감도 했다.

책 초반에 알렉스 로드리게스가 추천사가 나와 깜짝놀랐다. 부동산은 많은 사람들에게 애증의 대상이다. 기승전 빌딩주인이라는 표현도 있고. 책은 어떻게 보면 무척 단순하지만 부동산 투자에 있어 가장 핵심적인 사항을 알려준다. 이걸 실행하느냐와 계속 가느냐가 핵심이지 않을까 한다. 우리와는 다소 다른 실정도 있지만 어떻게 보면 좀 귀한 외국 부동산 투자자의 이야기다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 상승기 때의 책이라서.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 투자의 핵심은 배울 수 있다.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/127438249

부동산 임대사업 - 임대 수입

부동산 임대사업 작가 Matthew A. Martinez 출판 부연사 발매 2008.06.12 리뷰보기 매월 어딘가에서 돈...

blog.naver.com

http://blog.naver.com/ljb1202/207929795

수도권 알짜 부동산 답사기 - 나에게도 알려주는

부자들만 알고 있는 수도권 알짜 부동산 답사기 작가 김학렬 출판 지혜로 발매 2014.04.30 리뷰보기 헉,,헉...

blog.naver.com

http://blog.naver.com/ljb1202/204862299

부자들만 아는 부동산 아이큐 - 현금흐름되는 부동산

부자들만 아는 부동산 아이큐 작가 장인석 출판 매일경제신문사 발매 2013.11.15 리뷰보기 몇 년 동안 계속...

blog.naver.com

나는 상가에서 월급받는다 - 상가투자 기본서

나는 상가에서 월급 받는다
배용환 지음 / 베리북 / 2015년 11월

만인의 꿈이 임대사업자라한다. 그중에서도 수익형 부동산의 꽃인 상가를 보유하는 것이 꿈이라고 말한다. 주변에 상가를 갖고 있으며 훌륭한 수익을 주는 것도 있지만 속앓이를 주는 상가도 갖고 있다. 여기서 거의 대부분 딱 한가지때문에 이런 결과가 나타난다. 상가에 대한 제대로 된 공부와 학습과 준비가 된 상태에서 보유하고 있느냐, 그저 돈이 된다고 하니 덜컥 갖게 된 경우다. 전자와 달리 후자는 대체로 마케팅에 현혹된 경우가 대다수다.

주택만 하더라도 잘못하면 제대로 된 수익이 나지 않는 경우가 많다. 그나마 상대적인 손해가 덜할 뿐이다. 상가는 이런 면에서 쉽지 않은 부동산 투자인데도 정작 제대로 된 상가투자 방법을 알지 못하고 무모하게 덤비는 분들이 상당히 많다. 시중에 나와 있는 상가투자나 상가투자강의도 드물다. 그나마 상가같은 경우 순수한 상가 투자가 아닌 임차인 입장에서 좋은 상가를 만드는 방법이나 좋은 목을 발견하는 방법등이 참고로 나온다.

상가란 결국 임차인이 영업을 하는 곳이라 이런 곳을 간접적으로 공부하며 상가가 좋을지 나쁠지 유추하며 상가투자한 사람들이 많았다. 약간 주먹구구식이나 도제 비슷하게 상가 투자를 하던 시대가 지나 조금씩 조금씩 상가투자에 대한 책들도 꽤 나왔다. 그런 책들이 대부분 좋은 상가를 발견하는 방법등을 알려주는데 아직 내가 읽은 책이 적어 그런지 제대로 된 상가 투자 책은 드물었다. 기억나는 책이 1~2권 정도.

저자를 예전부터 알고 있었다. 몇 년 전부터 상가와 관련된 좋은 글을 지속적으로 올려 탐독했다. 부동산 투자에 대해 좋은 글을 올리는 사람은 많지만 그 중에서도 상가에만 특화되어 글을 올리는 사람은 극히 드물다. 실제로 상가로 꽤 많은 수익을 냈다고 하는 사람들이 많은데도 정작 그들이 올리는 글은 1~2개로 그치는 경우가 많았다. 그에 비해 저자인 서울 휘는 - 저자 이름이 아닌 서울휘로 저자가 되어 있어서 - 올리는 글 대다수가 상가였다.

솔직히 이런 글도 올리고 저런 글도 올리며 부동산이라는 카테고리 안에서 벗어나지 않는 정도로 글을 올리는 사람들에 비해 올곧고 줄기차게 상가 투자만 올렸다. 본인 스스로도 주택 투자를 해 본 후에는 상가로 눈을 돌린 후 상가투자만 전문적으로 했다고 하니 상가에 관련되어 그가 하는 주장은 귀담아 들을 수밖에 없었다. 입만 열면 상가에 대한 이야기니 신뢰성이 올라가는 것도 당연했다.

책을 준비하고 있다는 사실을 알고 있었는데 계속 연기되더니 드디어 책이 나왔다. 대부분 투자 책들이 250페이지 내외라 그 정도를 생각했는데 300페이지를 넘어 400페이지나 되어 깜짝놀랐다. 사실 어지간해서 이토록 긴 페이지를 작성하는 것은 녹록치 않다. 계속해서 연기된 이유만큼 책이 풍성했다. 상가에 관한 별의별 이야기를 전부 올렸다고 보인다. 상가투자와 관련되어 저자가 생각했던 대부분을 오랜 공력만큼 집필했다.

오래전부터 저자가 쓴 글을 카페나 블로그를 통해 읽었기에 다행히도(??) 이미 읽었던 내용도 있었지만 하나로 뭉쳐 요모조목 조리있게 따져 알려주고 있어 보다 잘 읽었다. 대부분 상가투자 책이 이렇게 성공했다고 공치사하거나 입이 떡 벌어질 수익률을 제시하며 잘난체하기 바쁘다. <나는 상가에서 월급는다>는 그렇지 않다. 오히려 성공한 투자에 대해 많은 부분을 할애하지 않는다. 

오히려 꼭 피해야 할 부분에 대해 집중하다. 그 점이 좋다. 상가는 아주 조금만 삐끗하면 자신의 의지와 상관없이 다시는 투자를 못할수도 있다. 상가는 부동산 투자의 천국이자 지옥이 된다. 돌이킬 수 없는 상처를 입고 쓸쓸히 퇴장하는 수많은 사람들이 있다. 아주 극히 일부의 성공사례보다 수많은 실패사례가 더 중요하다. 단순히 실패사례를 알려주는 것이 아니라 이를 피하고 예방할 수 있는 방법을 알려준다면 그 이상이 없다.

책에서 알려주는 것만 인식하고 실수하지 않는다면 최소한 상가투자로 실패하는 경우는 없을 것이다. 수익이 먼저가 아닌가 하겠지만 책에서 저자도 지속적으로 주장하고 강조한다. 수익이 중요한 것이 아니라 안정이 더 중요하다고. 이 말은 원금을 잃지 말라는 말과 같다. 평생 갖고 갈 것도 아니라 매수 시점에 이미 매도 시점에 대해 충분한 심사숙고를 하고 투자해야 한다는 조언은 오랜기간동안 투자를 한 투자자다운 핵심이다.

다만 책에서 나온 사례는 거의 대부분 경매라 그 부분은 조금 아쉬웠다. 이왕이면 일반 매매 물건도 좀 많이 다뤘으면 하는데 경매로 많이 특화되어 있다. 반대로 그 점이 장점이긴 하다. 대부분 상가투자 책은 일반 매매만 열심히 알려주고 있으니. 아울러 살짝 아쉬운 점은 책 내용은 좋은데 다소 이 내용 저 내용으로 산만하다. 워낙 여러가지 내용을 많이 알려주려다보니 살짝 과하다고 할까. 덕분에 더 좋은 내용을 많이 알게되었다는 장점이 공존하지만.

기존 책과 가장 차별성을 갖는 장점은 오랜 시간동안 상권이 어떻게 변했는지 친절하게 사진으로 알려준다. 기본적으로 상가를 투자하는데 있어 어떻게 해야 하는지 이보다 더 확실하고도 분명하게 알려주는 방법은 없을 듯 하다. 그런 노력 자체가 쌓이고 쌓여 상가투자에서 여러 사람들에게 주목받는 투자자가 되었다. 늘 만나면 서글서글하게 웃으면서 친절하게 다가오는데 책을 읽어보니 더 친하게 지냈어야 하는데 아쉽다. 그래야 좀 조언도 얻고 나도 상가보는 눈을 더 크게 볼 수 있었을텐데. 이제라도 부탁해야 할까.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 쓰면 혼날것 같아서.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 읽고나서 하자. 안 읽고 손해로 후회말고.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/205333030

대박상가 번성입지 - 문제는 입지

대박상가 번성입지 작가 하야시바라 야스노리 출판 매일경제신문사 발매 2013.07.25 리뷰보기 한 방에 가장...

blog.naver.com

http://blog.naver.com/ljb1202/220360092143

나는 부동산과 맞벌이한다 - 발상의 전환

나는 부동산과 맞벌이한다 작가 너바나 출판 알키 발매 2015.05.15 리뷰보기 예전에 아마도 평촌지역이라고...

blog.naver.com

http://blog.naver.com/ljb1202/220253159713

나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다 - 쉽지 않았지만

나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다 작가 김태훈 출판 베리북 발매 2015.01.22 리뷰보기 시간이 꽤 지...

blog.naver.com