부동산차트 투자법 - 대세인가

부동산 차트 투자법 - 고수들이 몰래 배우는
안동건 지음 / 센추리원 / 2015년 12월

이번 부동산 상승기에 가장 주목할 점은 바로 엑셀이다. 엑셀이 드디어 부동산투자에 접목되었다. 엑셀을 제대로 다룰지 모른다. 남들이 올린 엑셀이 있으면 그걸 근거로 약간씩 손을 보는 정도다. 내가 원하는 걸 엑셀로 만드는 실력은 없다. 스스로 아쉽지 않을 정도만 엑셀을 다뤘다. 주식투자에서 엑셀은 못해도 HTS에서 다 그래프로 보여준다. 그래도 10년치 재무제표 등으로 현재가치, 미래가치 등을 따져볼 때 엑셀을 알긴 알아야 했다.

그 정도로 엑셀을 알고 실행했다. 어느 날부터 특이한 현상이 발견되었다. 이전까지 부동산 투자를 하면 현장이 최고였다. 열심히 발품을 팔고 부동산 중개업소 사장님과 친하게 지내고 급매물건이 나왔다고 하면 현장에 가서 확인하고 매수하는 경우가 대다수였다. 어느 순간부터 사람들이 중개업소 사장님보다 먼저 묻지도 따지지도 않고 현장을 급습해서 물건을 박리다매로 선취매수했다. 주식 투자에서나 쓰던 용어가 부동산투자에서도 쓰게 되었다.

부동산, 정확하게는 주택이고 더 정확하게는 아파트 매매가격과 아파트 전세 가격의 흐름을 보고선 투자하는 사람들이 생겼다. 전적으로 KB부동산과 한국감정원의 노력덕분이다. 게다가 연결되어 있는 부동산 중개업소 사장님들이 성심성의것 자료를 만들어 공급해 준 덕분이다. 결국 이번 부동산 차트 투자를 하는 사람들은 이 기관에 감사해야 하고 중개업소 사장님들에게 감사를 표시해야 한다. 이들이 제대로 통계를 발표하지 않았다면 이번 부동산 차트를 이용한 투자는 힘들었다.

여러 기관에서 발표하는 자료를 전적으로 이용하고 있다. 당장 이들이 통계를 발표하지 않으며 수없이 많은 사람들이 당장 까막눈이 되어 버린다. 과거 통계청같은 국가기관에서 조사해서 소수만 알던 통계가 수면 위로 들어나며 누구나 언제든지 마음만 먹으면 얻을 수 있게 되었다. 과거 데이터를 근거로 미래를 예측한다. 과거는 과거이고 현재와 미래는 다를 수 있지만 대부분 그 추세를 믿는다. 차트 투자라는 것이 결국에는 그렇다. 

주식투자를 차트로 보는 사람들도 거래량과 차트의 흐름을 제일 중요시한다. 에너지가 한 번 움직이면 반대로 움직이는 것은 엄청난 에너지를 동반해야 한다. 그렇기에 한 쪽 방향으로 추세를 이어가는 에너지가 쉽게 변하지 않는다. 금융위기 이후 부동산 투자 방법은 차트를 이용한다. 몇몇 사람들만 알음알음 공개되고 이를 이용해서 투자하던 사람이 자신의 방법을 사람들에게 알리고 그 엑셀을 공개하며 이제는 누구나 다 아는 방법이 되었다.

까 놓고 KB부동산이나 한국감정원에서 발표한 자료를 보기 좋게 보여준 것이 전부다. 그래도 이 방법은 센세이션한 반응을 불러일으켰다. 어찌되었든 신기하고 과학적이란 외피를 뒤집어 쓰게 되었다. 이 책은 2015년 12월에 나왔지만 이미 2015년 전반기부터 차트로 부동산 지역을 분석하고 매매가격과 전세가격이 적은 갭을 찾는 방법은 유행했다. <부동산차트 투자법> 저자는 훨씬 그 전부터 이 방법으로 투자해서 성공했다고 한다.

아직도 이런 방법을 모르는 사람들이 부지기수지만 알고 있는 사람도 부지기수다. 모든 사람들이 쓰는 데이터의 쏘스는 동일하다. 어떤 사람도 다른 쏘스를 쓸 수 있는 여력이 안 된다. 이러다보니 갈수록 자기충족적예언이 되어 가는 것은 아닐까싶다. 정보란 나만 알았을 때 비로소 정보로 가치가 있는 것이다. 누구나 다 아는 것은 정보의 효용성이 떨어진다. 이제는 정보를 남보다 먼저 아는 것이 중요하지 않고 얼마나 공개된 정보를 갖고 통찰력을 갖고 예측하느냐가 더 중요해진다.

당장 매 금요일마다 KB부동산에서 발표하는 자료를 그거로 주말에 활동하는 투자자들이 늘어났다. 이들이 먼저 움직이고 다른 사람들이 이를 추격매수한다. 먼저 움직인다고 하지만 이미 지난주에 발표한 자료와 큰 차이는 없다. 이렇게 서로가 서로를 인식하거나 의식하지 못하지만 자기충족적예언처럼 특정 지역이 좋다고 움직이고 그 지역에 사람들이 몰리니 또 다시 그 지역이 올라간다. 이런 상황은 주식에서 테마주와 비슷한 느낌도 든다. 차트의 가장 무서운 점은 자신이 보고 싶은 것만 본다. 차트는 아무런 이야기를 하지 않는데도 나는 특정 방향으로 믿어 버린다. 

모든 사람이 KB부동산과 한국감정원 자료를 보면서 투자하는데 나만 보지 않는 것도 뒤쳐진다는 인상을 받는다. 이러지도 못하고 저러지도 못하는 진퇴양난이다. 지금까지 엑셀도 못하고 지금도 못하고 앞으로도 못할 것 같으니 앞이 깜깜하다. 이러다보니 엑셀을 배우는 재미있는 현상마저 생겼다. 물론, 부동산투자와 상관없이 엑셀은 무조건 배워둬야할 필수적인 현대인의 생존조건이다. 내가 이런 말을 할 자격은 없을 정도로 엑셀 실력이 처참하지만.

최근에는 나도 KB부동산이 주간보고서를 이제 발표하지 않는다고 하여 내가 해 볼까라는 생각도 했다. 너무 귀찮은 작업이라 생각만 하고 실행은 하지 못했지만.이처럼 이제 부동산투자에서도 차트는 맹신할 수는 없지만 빼 놓을 수 없는 방법이 되었다. <부동산차트 투자법>은 가볍게 읽을 수 있다. 이런 방법이 있는 줄 몰랐던 사람에게는 신세계일수 있고 알고 있던 사람에게는 되새김질 할 수 있는 책이다. 난 차트를 그다지 보진 않는 스타일이다. 그보다는 큰 흐름이나 좀 더 신경쓴다고 할까. 이제 좀 변해볼까. 모르겠다.

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부동산 타이밍 투자법 - 싸이클에 편승하라

아파트 - 역사

아파트 - 공적 냉소와 사적 정열이 지배하는 사회
박철수 지음 / 마티 / 2013년 6월

향후에 한국 주택유형은 어떤 식으로 발전할까. 현재 대다수는 공통적으로 아파트를 생각한다. 앞으로도 아파트는 한국 사회에서 가장 선호하는 주택유형이 되지 않을까한다. 여러 문제가 많이 있지만 가장 편리하고 선호하고 이미 모든 사람들에게 아파트는 가장 살아보고 싶은 거주유형이 되었다. 다른 주택 유형은 아쉽게도 사람들의 머리에 없다. 어쩔 수 없이 살아간다고 하면 너무 극단적일 수 있다. 아파트는 대표가 되었다. 단순히 거주 공간으로서 기능뿐만 아니라 다양한 함의를 내포하고 있다.

지금까지 아파트라는 거주공간에 살아 본 적이 난 없다. 그렇기에 아파트의 장단점을 알지도 못하고 살아본 적이 없으니 굳이 살아야 필요성도 난 딱히 느끼지 못한다. '살면 좋은가' 정도의 호기심만 있다. 이런 아파트는 언제부터 시작했을까. 1973년 건축법 시행령에는 3층 이상의 건물을 말한다. 현재는 5층이상의 건물을 아파트로 부른다. 1930년 일본인 토요다에 의해 서울 충정로에 건설된 4층짜리 유림아파트가 한국 최초의 아파트다. 

해방이후 성북구 종암아파트, 중구 중앙아파트, 서대문구 행촌아파트를 견해에 따라 최초 아파트로 규정한다. 도시화에 따른 인구 증가와 고밀도 개발을 위해 1962~1964년에 마포아파트단지가 개발되었다. 상류층과 전문직 종사자나 이미 아파트를 경험한 사람들로 마포아파트는 입주했다. 1970년대와 함께 영등포구 반포동에 '남서울아파트'가 주공아파트로 중산층이 거주하는 주거지가 되었다. 1976년에 '아파트지구'로 지정되면 아파트만 지울 수 있게 되어 반포, 잠실, 여의도, 압구정 등에 11개 아파트지구가 건설되었다.

남서울아파트로 불린 반포주공아파트가 착공되기 5년 전만 해도 저소득층을 위해 아파트를 건설하려 했던 정부는 1970년 4월 와우아파트 붕괴와 서울 도심재개발과 함께 광주로 강제 이주시킨 시민들이 1971년 광주 대단지 주민소요 사건이 나면서 변경되었다. 당시 시민아파트는 오히려 사회불안요소가 되었고 단지 아파트에 집단으로 거주하는 주민들이 사회적 불안요소가 되며 빨갱이가 준동한 무리라는 인식과 함께 중산층을 위한 아파트로 방향을 변경한다.

이제 '아파트를 사줄 수 없는 부모와 사 줄 수 있는 부모'로 나뉘고 '대한민국은 아파트에 미쳐 있는 나라고, 아파트가 신흥종교'라는 말은 무시할 수 없다. 하지만 1975년 조사에서 단독주택 주민의 95.3%와 아파트 주민의 63%가 희망하는 주택은 단독주택이었다. 1985년에도 87.8%와 47.7%였던 조사가 1996년이 되자 단독주택의 58.5%와 아파트의 57.3%가 희망주택으로 아파트를 선호했다. 1982년만 해도 단독주택은 2,145.3만원이고 아파트는 1,571.1만원이 입주금액이었다. 1988년에는 4,147.4만원과 2,861.1만원 이었다. 1995년이 되어서야 단독주택은 6,003.1만원이고 아파트는 드디어 6,516.5만원으로 추월한다.

정부나 지자체 등 공공부분에서 설치해야 할 어린이 놀이터, 경로당, 보육시설, 주민운동시설 등 도시 공공공간을 아파트 단지에서 책임져야 했다. 각 개인이 직접 낸 돈으로 운용되는 이런 시설을 단지 주민들에게만 개방한다. 단지가 아닌 주택유형은 공공기관이 완전히 방치하고 있다. 2010년 4만 8,689채가 사라졌지만 아파트는 3만 2,016호만 공급되었다. 그만큼 아파트는 주택이 더 많이 늘리는 것이 아니다. 단지를 만들어 국가에서 해줘야 할 공공시설을 아파트단지를 만들며 민간에게 떠 넘기고 있다.

1969년 10월 한강맨션아파트 견본주택인 샘플하우스가 현재 모델하우스의 원형이다. 현재 모델하우스가 발달하며 주거전용면적 문제가 대두된다. 발코니로 불리던 베란다는 외부와 거실의 완충작용을 했다. 이곳이 2005년 12월 거실로 변경할 수 있게 법이 변경되었다. 전용면적에서 제외된 발코니는 서비스면적이 되어 지금도 모델하우스를 가면 이 부분을 실선으로 표시하며 더 넓게 보여준다. 2012년 다가구와 다중주택은 발코니는 자유롭게 변경할 수 있게 되었다.

1970년대 1인당 최소 주거면적 기준으로 5평으로 평균 가구원수인 5인가구를 산정해서 25평이 나왔다. 이렇게 한 가구가 거주할 수 있는 최소 규모의 주택면적인 국민주택 규모가 25평이 되었다. 이를 미터법으로 표기하며 82.645제곱미터가 된다. 이를 깔끔하게 변경하며 현재의 85제곱미터가 되었고 이를 평으로 변경하며 25.7평이 국민주택 규모가 되었다고 한다. 이것도 내가 알기로는 정확한 것은 누구도 모른다가 정답이다.

1986년 국민주택기금을 받을 수 있는 국민주택 기준이 60제곱미터가 되며 그 이하 전용면적이 쏟아져 나왔다. 그 이후 60,85,102,132등 다양하게 공급된 규모가 2005년 발코니 확장이 합법화 되며 115제곱미터가 135제곱미터로 확장할 수 있게 된 것도 영향을 미쳤지만 1997년에 재개밸사업 분양주택은 전용면적 115제곱미터이하로 강제했다. 추가적으로 전용면적 80%이상을 85제곱미터 이하, 총 건설세대수의 50% 이상을 60제곱미터 이하로 하도록 규정하며 주택규모를 최대 115제곱미터로 제한한 '서울재개밸사업조례'덕분이다.

이에 따라 전용면적은 똑같이 85제곱미터지만 공공부분인 공급면적이 따라 33평형이나 35평형이라는 용어가 생겼다. 1:1 재건축 사업에서 건설사는 용적률을 높혀야 한다. 이러니 주거전용면적인 85제곱미터는 두고 공급면적을 늘려 공사물량을 확대하며 사업성을 높인다. 반면에 불특정다수를 상대하는 아파트 분양은 주거공용면적을 가급적 줄여 건설원가를 낯춘다. 똑같은 85제곱미터인데도 31평형부터 35평형까지 나오는 이유다.

이미 <아파트 한국사회>를 통해 한국 아파트 단지의 문제점에 대해서는 익히 알고 있다. 국가가 국민에게 해 줘야 할 공공시설을 단지 주민에게 맡기면서 중산층은 더 높은 울타리를 만들게 하며 사회 갈등을 조장한다. 이를 위해 일반 주택에도 아파트 단지처럼 국가가 제공한다면 꼭 아파트를 선호할 이유는 없다. 현재 재개발을 국가가 이번에도 민간에 무조건 맡겨 아파트로 변신하는 것보다는 가꿔나가는 방향으로 해야한다. 재개발에 거주하는 사람들은 아파트를 굳이 선호하지 않고 돈 더 들여 입주하기를 원하지 않는다. 

반면에 이런 책을 보면 무조건 아파트 단지를 공격하며 단독주택과 같은 주거공간을 대안으로 제시한다. 이런 면은 아쉽다. 이미 한국은 대단위 아파트 단지가 전국 곳곳에 펼쳐져 있다. 이를 멸실할 수 있는 상황도 아닌데 딱히 대안없는 공격으로 느껴진다. 그보다는 어떻게 단지 안에서 개선할 것인지에 대한 대안을 제시하는 것이 올바르지 않을까. 이미 드넓게 펼쳐져 있는 아파트 단지를 무시하거나 제거할 수 있는 상황이 아니라 되돌아 올 수 없는 강을 건너 인정해야하는데 말이다.

<아파트>책은 아파트에 대한 역사를 알게 해주는 측면에서 큰 도움이 되었다. 이런 것을 꼭 안다고 해서 딱히 달라 질 것은 없다. 아파트는 무시하거나 거스를 수 없는 대세다. 과거 아파트가 발전한 역사를 살펴보며 변천과정을 통해 미래를 그려본다면 이 책을 읽은 의이가 있다고 할까. 결국 정부의 정책에 따라 아파트는 탄생하고 규모 등이 발전했다. 거꾸로 생각하면 정부가 어떤 의지를 갖고 추진한다면 얼마든지 또 다른 주택유형이 가능하지 않을까 한다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 서울 이야기만 나온다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 이런 책도 읽어야죠.

함께 읽을 책

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아파트 한국사회 - 단지 공화국

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아파트 관리비의 비밀 - 새는 돈을 막아라

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메트로폴리스 서울의 탄생 - 주택역사

나도 월세 부자가 되고 싶다 - 하면 된다

나도 월세 부자가 되고 싶다
전용은 지음 / 원앤원북스 / 2016년 5월

나도 꽤 많은 책을 빠른 시간에 많이 펴 냈지만 <나도 월세부자가 되고싶다> 저자인 전용은도 상당히 빨리 많은 책을 펴 냈다. 어느 날 갑자기 책이 나왔다고 연락이 오는 경우가 많다. 그럴 때마다 감탄을 금치 못한다. 1년에 평균 2권씩 나온 나지만 책을 쓴다는 것이 결코 쉽지 않다는 것을 아주 잘 알고 있다. 시간이 지날수록 더욱 더 쓰는 것이 힘들다. 이전 책과는 다른 내용으로 써야하니 갈수록 글을 쓸 때 어렵고 더 좋은 내용으로 구성해야 한다는 측면에서도 그렇다.

이번에 쓴 책은 월세다. 최근 월세에 대해 많은 이야기가 나오고 있다. 수익형 물건에 대한 언급도 언론에서도 많이 한다. 여기서 수익형이 바로 월세를 말한다. 나도 제일 중요하게 여기는 핵심 포인트는 월세다. 책에서 말한 용어로는 시세차익보다는 운용수익을 노리는 방법이다. 나도 시세차익을 보면 참 좋겠지만 내 능력이 되지 않는다. 그저 운용수익만 제대로 낸다고 해도 만족한다. 시세차익내는 방법은 운용수익보다 리스크가 조금 더 큰 측면도 있다.

이러다보니 좀 더 보수적으로 투자하게 되고 안전지향적으로 매수하려 한다. 시세차익이 나면 너무 행복하고 좋지만 시세차익은 어디까지나 보너스라고 본다. 내가 어찌 할 수 없는 미지의 영역이다. 반면 월세는 내가 어떻게 세팅을 하고 노력하느냐에 따라 얼마든지 받을 수 있다. 처음에는 경험이 부족해서 다소 힘들 수 있어도 하나씩 차곡 차곡 늘려나가면 서서히 경험이 쌓이며 슬기롭게 헤쳐나갈 수 있는 노하우도 생긴다.

책을 읽어보면 분명히 가명으로 쓴다고 했는데 내가 아는 이름도 나온다. 원래부터 알고 있던 사람인데 책에서 사례 주인공으로 소개되니 다소 신기하고 갑자기 연락해서 물어보고 싶었다. 이렇게 잘 하고 있으면서 그동안 나한테 앓는 소리를 했느냐고 말이다. 대출도 적정하고 받고 월세도 어지간한 회사원 연봉만큼 받는다고 하니 이 정도면 어떤 눈치도 보지 않고 살아가 든든한 밑바탕이 되니 이 얼마나 행복하고 즐거운 일인가.

한 번도 아니고 3번 정도 사례 주인공으로 소개되니 더욱 반가웠다. 그러면서 일반 책에서 읽을 때 들었던 의심하나가 해소되었다. 대부분 투자 책에서 사례를 소개할 때 가명으로 쓴다. 솔직히 읽으면서 사례 주인공이 정말로 있는 것인지 저자가 가공의 인물을 만들어 소개하는 것인지 궁금할 때가 많다. 대부분 가공 인물이라고 보는 편인데 이 책은 최소한 그런 일은 없을 듯 하다. 분명히 내가 알고 있는 지인이 책 사례 주인공으로 등장하니 말이다.

게다가 책에서 하나 더 신뢰가 가는 부분은 사례에 언급 된 사람들을 소개할 때 저자가 설명하는 부분이다. 난 저자가 실제로 신림동에서 공인중개사 사장으로 중개업소를 운영하고 있는 걸 알고 있다. 책에서 소개하는 사람들이 신림동에서 중개업소에 찾아온 고객 중에 몇 명을 알려주고 있는 것이라 믿을 만 했다. 솔직히 뜬구름 잡기식으로 투자 책에서 애매하게 표현할 때가 많다. 그럴 법한 사람을 소개하며 자신의 주장을 펼치는 거다.

 이 책 <나도 월세 부자가 되고싶다>에서 공감하는 점이 월세받는 사실을 말하지 말라다. 월세를 받는 다는 사실은 혼자만 알고 있는 게 좋다. 책에서 소개한 사례도 굳이 그런 걸 이야기해봤자 주변 사람들이 밥이나 쏘라고 하고 별 관심도 없다. 주변에 추천해줘도 다들 이런 저런 핑계를 대며 하지 않는다. 월세를 받아 대단한 수익을 내는 것도 아닌데 자꾸 밥 사라고 하니 나도 부담스러워진다. 책에서 나온 사례 주인공도 이제는 굳이 이야기하지 않는다고 한 것처럼 이야기 하지 않는 것이 보다 좋다.

가장 좋은 점은 마지막 파트인 '나도 월세 부자가 될 수 있다'편이다. 이 부분이 좋은 점은 각자 어떤 식으로 부동산 투자를 해야 하는지 알려주는 부분이다. 다들 부동산 투자를 하고 싶지만 어떻게 해야 할지 잘 모르고 힘들어한다. 자신이 갖고 있는 자본과 성향에 따라 달라지는 부분은 있다. 그렇다해도 대체적으로 시세 차익을 노리는 투자와 운용수익을 노리는 투자로 나눌 수 있다. 둘 다 획득하면 참 좋겠지만 그렇게 투자가 쉬운 것은 아니다.

책 제목처럼 운용수익을 노리는 투자 방법을 알려준다. 시세 차익은 차라리 포기하라고 말한다. 둘 다 노리다 소탐대실하거나 이도 저도 아닌 어정쩡한 투자가 될 수 있는 걸 알려준다. 그러면서 주택유형에 따라 어떻게 투자해야 하는지 알려준다. 주택 유형에 따라 관리하는 방법과 접근하는 방법을 알려주니 그에 따라 각 물건에 따라 투자하면 된다. 부동산 투자에 대해 내가 강의 때 알려주는 전략과도 일맥상통하는 부분이 맞아 신기하며 기쁘기도 했다.

분명히 월세받는 부동산 투자가 쉬운 것은 아니다. 쉽다면 수없이 많은 사람들이 했겠지만 생각보다 많지 않다. 아니 드물다. 그렇다고 어렵지 않다. 투자방법은 무척 많은데 그 중에 하나의 방법이다. 다른 방법에 비해 더 어렵냐하면 그렇지 않다. 모든 투자는 다 어렵다. 쉬운 투자는 없다. 다른 투자에 비해 안전하냐는 측면에서보면 맞다. 상대적으로 안전한 편에 속한다. 월세를 하나씩 늘려가는 것이 속도도 느리고 지겨울 수 있어도 가장 좋은 방법이 아닐까한다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 월세 받는 건 쉽지 않다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 읽고 노력하면 불가능은 아니다.

함께 읽을 책

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부자들만 아는 부동산 아이큐 - 현금흐름되는 부동산

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실전 임대사업 투자기법 - 수익형 부동산의 접근방법

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노후를 위해 집을 이용하라 - 한 책씩

메트로폴리스 서울의 탄생 - 주택 역사

메트로폴리스 서울의 탄생 - 서울의 삶을 만들어낸 권력, 자본, 제도, 그리고 욕망들
임동근.김종배 지음 / 반비 / 2015년 7월

정치지리학이라는 용어는 <메트로폴리스 서울의 탄생>책을 통해 처음 접했다. 생각해보면 용어를 처음 들었을 뿐이지 우리 실생활에서 너무 밀접하고 친숙한 개념이다. 국가가 발전하고 국민들의 복지와 통치를 위해 지리는 너무 중요하다. 단순히 어떤 지역인가뿐만 아니라 특정 지역에 사람이 몰리고 특정 지역에는 더 부자들이 살아가는 등이다. 사람들이 서울에 마구 몰려오는데 가만히 두면 문제가 생기니 이를 슬기롭게 하는 것도 정치와 연관되어 있다.

특정 지역에 있는 사람들이 불만이 생길 정도로 난개발이 되고 만족스럽지 못한 생활 여건을 만들어주지 못하면 사회 불만세력이 된다. 작은 인원이라면 무시할 수 있지만 서울처럼 거대도시는 정권 차원에 문제가 될 정도로 그들의 불만을 해소시켜 줘야 하는데 이런 면에서 주택만큼 민감하고 확실한 것도 없다. 과거부터 한국 주택 시장이 어떻게 변천되었는지 단순히 투자 관점이나 지역관점이 아닌 정치와 연결되어 알려주고 있어 재미있는 책이다.

책에서 제일 처음 알려주는 것은 동사무소다. 지금은 주민센터로 변한. 몰랐는데 동사무소가 전 세계에서 한국이 거의 유일하다고 한다. 다른 국가는 굳이 동사무소가 필요없다. 한국도 실제로 동사무소가 갈수록 필요없으니 주민센터로 명칭이 변하며 현재는 복지와 보건 등으로 활동영역이 변하고 있다. 최초로 동사무소가 생긴 것이 일제시대인데 질병이 발생하며 일본이 지역을 폐쇄하고 곡물을 반입금지하는 조치를 취하자 북촌 등의 부자 마을이 스스로 자치한다.

구역을 설정하고 아예 일본순사등을 못 들어오게 하고 질병이 사라질 때까지 자신의 재산권을 지켰다. 지나고 보니 폐쇄한 지역보다 이렇게 자발적으로 엄격히 통제한 지역이 훨씬 질병에서 자유롭게 되자 그 이후로 지금의 동사무소와 같은 단체가 생겼다. 이후에 정치권에서는 국민들을 제대로 감시할 방법이 없는데 동사무소와 반장등을 통해 관리한다. 정확하게 경찰은 관리하고 제압하고 동사무소 계열은 동향을 보고하는 체계를 갖추게 된다.

과거에는 동장도 주민투표로 뽑았다. 이러다보니 정부에서는 선출 직위가 아니라 말을 듣지 않자 없애버렸다. 행정구역을 설정할 때 고도로 발달한 조사와 연구끝에 합당하게 정한 것이 아니라 아마도 지도위에 아무렇게나 긋고 되었다고 한다. 재미있게도 이 당시에 서울로 서울로 사람들이 몰려드니 정부는 두려워한다. 특정 지역에 너무 다수의 사람들이 모이니 이들이 불만세력이 되어 정권차원의 위험요소가 된다. 그런 이유로 서울 이전도 계획을 할 정도다.

유신정권이라 너무 많은 인원이 모여 있는 걸 두려워했다. 도저히 사람들이 어떤 생각을 하는지 파악도 안 되고 사람들은 계속 서울로 몰려들고 이를 분산하기 위해서도 서울은 계속 확장시키며 지역이 넓어진다. 이후에 경부고속도로를 만들기 위해 설정한 곳이 영동1지구라고 지금의 송파, 동작, 서초구였다. 이 당시에 땅을 팔아야 했다. 지주들에게 땅을 환수하고 인근 지역을 판매하는 걸 세금우대해주는 체비지라고 했는데 워낙 많아 팔리지 않았다.

그러자 정부는 그린벨트를 만든다. 지금이야 녹지와 환경을 위한 것으로 생각하고 있지만 당시에는 땅을 팔기위한 시도였다. 체비자가 팔리지 않자 근처 땅을 전부 그린벨트로 묶어 버려 어쩔 수 없이 국가에서 파는 땅을 사도록 유도한다. 이 당시에 생긴 도로는 전부 탱크가 지나던 길이다. 탱크가 이미 지나다니며 포장 상태가 좋았다. 그렇게 경부고속도로가 만들어졌다. 이는 당시에 부산까지 뚫어 일본과 연결시키기 위한 노력이기도 했다.

한국 아파트는 과거에 거의 대부분 주공에서 만들어 모든 기술을 갖고 있었는데 국가에서 아파트를 역점사항으로 밀어주었다. 그러면서 민간건설사 중에 체비지를 이용한 현대건설이 가장 앞장 섰고 여러가지로 뒤쳐져있던 삼성은 이를 극복하기 위해 재건축시장으로 들어가 '래미안'이라는 브랜드로 마케팅을 하며 따라잡는다. 재벌을 끌어들이려 청약제도와 선분양제도로 코 안풀고 돈 적게 들며 건설할 수 있는 제도를 만들어준다. 택지개발촉진법으로 지주들의 땅을 환수해서 아파트를 짓는다.

실제로 아파트나 다세대주택이나 면적당 가구 수는 비슷하다. 이런 이유로 대형건설사가 훨씬 더 돈을 벌기 편한 방법은 아파트였다. 지금까지 제도덕분에 건설사는 아파트를 짓고 파는 구조가 가장 이익이 극대화되었다. 향후에는 이제 더이상 아파트를 지을 땅이 부족하면서 건설사들은 짓고 파는 것보다는 관리나 유지로 이익을 보는 측면으로 변경될 것이다. 그리하여 중산층까지 살아가는 임대주택 제도가 발달하며 과거와는 달라질 것이다. 지금 추진하는 뉴스테이처럼.

월세부담이 갈수록 생기지만 유럽처럼 일정 금액을 지원한다. 이 덕분에 가격과 월세를 지지해주는 역할을 한다. 복지라고 생각했던 지원은 오히려 금융자본을 도와주는 결과를 보인다. 이런 사실은 유럽에서 이미 증명이 되었다. 지원이 저소득층에서 갈수록 중산층까지 확대되며 점점 건설사들이 분양이 아닌 임대로 변할 것이다. 이런 사실은 다음 책에서 내가 쓰려는 내용과 일치하기도 한다. 다세대,다가구 주택은 서울에서 거의 반 정도를 책임지고 있다는 사실도 유념해야 한다.

과거 서울은 종로, 신촌, 영등포 등이 부도심으로 기능을 했지만 지금은 그렇지 않다. 지방자치제가 실행되며 각 구청이 서로 경쟁적으로 중심상업지를 만든다. 지방 자치제가 되면서 중앙정부와 지방정부는 서로 또 다시 경쟁을 하며 반목하고 협력한다. 서울처럼 거대도시는 중앙정부입장에서도 거북하고 서울입장에서도 중앙정부가 아쉽지 않다. 그렇기에 또 다시 각 구청마저 선거로 이원화만들며 자기들끼리 경쟁하며 협력하며 반목하게 만든다.

<메트로폴리스 서울의 탄생>은 부동산 투자자에게는 읽어야 할 아무런 이유도 없을 수 있지만 읽으면 참으로 많은 걸 얻을 수 있고 깨달을 수 있고 미래를 엿볼 수 있다. 책에서 재벌이 구입하는 토지같은 경우에 사람들이 좋다고 근처를 사지만 재벌은 여러 곳을 구입하기에 한 곳 정도가 손해나도 10년 넘게도 가져갈 수 있다는 이야기도 나온다. 이런 것처럼 얼마든지 읽는 사람에 따라 흥미진지하게 읽을 수 있다. 

특히나 서울은 한국의 중심도시이자 모든 도시의 성장과 발전에 있어 파급효과가 어마어마하다. 실제로 1,000만 서울 이지만 확장해서 2,000만 서울이라고 해도 된다. 각종 교통체계와 주택 문제가 경기도까지 그대로 영향을 미치고 이런 정책은 전국 도시로 퍼져나가며 롤모델이된다. 더구나 서울은 갖고 있는 돈도 많다. 지방 도시가 못하는 것마저 서울은 해낼수 있다. 들어와 살지 못하는 곳이 서울이다. 이런 욕망과 희망과 좌절이 몰려 있는 서울은 참으로 여러모로 탐구할 대상이고 흥미로운 대상이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 대화를 책으로 엮은 것이라.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 한국 주택역사를 정치와 함께 배운다.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/208290227

아파트 한국사회 - 단지 공화국

http://blog.naver.com/ljb1202/205826677

아파트 관리비의 비밀 - 새는 돈을 막아라

http://blog.naver.com/ljb1202/128037439

어디 사세요? - 제가 사는 곳은요~~

나는 부동산 싸게 사기로 했다 - 본능에 역행하지만

나는 부동산 싸게 사기로 했다 - 이코노미스트가 데이터로 말하는 내 집 싸게 사는 법
김효진 지음 / 카멜북스 / 2016년 4월

무엇보다 먼저 <나는 부동산 싸게 사기로 했다> 저자인 김효진씨에게 감사의 인사부터 하고 싶다. 올 초에 펴 낸 <부동산의 보이지 않는 진실>책은 여러 책과 보고서, 각 국의 통계청 도움을 받았지만 그 중에서도 김효진씨가 SK증권에서 발간한 보고서는 밑바탕이 되었다. 이전부터 막연히 느낌적인 느낌으로만 알고 있었지만 그걸 데이터와 함께 보다 상세히 알려준 보고서였다. 이미 BIS 등을 통해 각국 부동산 그래프가 돌고 있었다 해도 큰 도움이 된 것은 사실이다.

부동산 투자를 하는 사람으로 그런 데이터가 없어도 부동산이 폭락할 것이라고 판단하지 않았으니 투자했다. 폭락할 걸 구입하려고 하는 사람은 없다. 폭락한 후에 구입하기 위해 노력하거나 폭락할테니 구입을 아예 생각도 하지 않거나 둘 중에 하나다. 하락은 할 수 있을지언정 폭락을 생각지 않았으니 했던 투자였는데 이를 알려주는 보고서로 알려준 덕분에 도움을 받았다. 게을러 예전처럼 각종 보고서를 들여다보지 않지만 우진투자증권의 이상우 애널과 하나금융투자의 채상욱애널의 글은 도움이 된다.

이 책을 읽기전에 가장 크게 기대했던 점은 바로 저자가 애널이라는 신분이었다. 내가 쓴 책 말미에 이렇게 데이터가 많은 책은 나보다는 해당 분야 교수나 전문가가 썼으면 했다고 언급했다. 최근 부동산 책이 상당히 많이 나왔고 부동산 교수들도 내고 있는데 아직까지 만족할 만한 책은 - 읽진 않았지만 - 없었다. 대부분 부동산 투자에 대해 알려주는 책이지 부동산에 대해 데이터와 함께 언급하는 책이 아니라 원조가 나왔다는 기대감이 있었다.

엄청나게 풍부하고 방대하게 전 세계적인 부동산 데이터를 근거로 상황 설명을 기대했던 내 바람은 좀 컸던 듯 하다. 생각보다 디테일한 데이터를 근거로 외국 사례를 알려줄 것이라 예측했던 것과 달리 거시적으로 설명하는데 그쳐 아쉬웠다. 영어를 비롯한 외국어를 거의 못하는 내 입장에서 부족한 부분을 채워 줄것이라 봤다. 그 외에도 솔직히 부동산 진실 다음 편을 구상은 했지만 <나는 부동산 싸게 사기로 했다>에서 그 부분을 충분히 다룬다면 포기할 생각이었다.

이 책을 다 읽고 느낀 것은 총론에서 동의한다. 각론에서 약간 핀트가 나와 어긋나고 접근 방법을 달리 하고 있어 역시나 각자 어떻게 똑같은 결론과 결과를 놓고 접근하느냐도 중요하다는 생각이 들었다. 무엇보다 이 책을 읽으며 가장 놀랐던 부분은 과감성이었다. 난 투자자이지만 오히려 조심스럽게 주장을 한데 반해 이 책은 보다 과감하게 주장한다. 이 책에서 언급한 자기충족예언자가 되고 싶지 않았다. 공급측면도 역시나 데이터 조사 결과는 확증편향에 빠질 수밖에 없지만 일부러 오히려 한 발 물러나 이야기했다.

그런 면에서 어쩌면 나는 부동산 투자자로 괜히 내 주장이 오해를 살까봐 주저했다면 이 책의 저자는 아무런 부담감없이 순수하게 향후 주택구입과 관련해서 본인의 판단을 위한 자세로 글을 쓰다보니 더 적극적으로 주장을 펼치지 않았나싶다. 다만, 데이터만 갖고 공급과잉으로 주택가격이 하락했을 때 구입하겠다고 했지만 과연 가능할까 부분에 있어 쉽지는 않다고 판단한다. 인간의 본능을 역행하는 결정이다. 수많은 사람들이 투자로 돈을 못 버는 이유기도 하다.

떨어질 때는 언제까지 떨어지지 모르니 공포에 휩싸여 못 산다. 올라갈 때는 더 많이 올라갈까봐 구입한다. 이걸 해 낸다면 비록 실거주목적으로 했다고 해도 성공한 투자자가 된다. 떨어질 때도 과연 언제 얼마큼 떨어졌을 때 구입하느냐 여부도 있고 말이다. 그렇다해도 분명히 저자는 이렇게 공식적으로 자신이 2017년에서 2018년 사이에 구입한다고 공식적으로 밝혔으니 구입할거다. 그때 쫓아 구입하는 것도 괜찮지 않을까하는 생각도 들었다. 마침, 저자가 블로그도 운영하고 있으니.

책에서 말하는 핵심은 이걸수도 있다. 2016년 현재는 부동산 구입에 대한 관심을 끊어라. 2016년은 과거 인허가와 착공을 검토할 때 직전 년도에 비해 상대적으로 적게 공급될 가능성이 크다. (책에서는 크다라고 표현했지만) 2017년부터 2015년에 과다 인허가 신청한 것등을 고려할 때 본격적으로 시장에 공급과잉이 넘칠 것이다. 아마도 2018년에는 미분양이 속출할 것이라는 기사가 나온다. 바로 이때가 주택 구입 타이밍이다. 

개인적으로 이렇게 자신있게 이야기하는 스타일이 아니고 이런 식 주장은 별로 좋아하진 않아 살짝 당황스럽긴했다. 과거에 그랬다고 미래에도 그럴 것이라는 보장은 없다. 그럴 가능성은 클 수 있어도. 대부분 누구나 다 예측하는 것은 실제로 벌어지지 않는 경우가 많다. 오히려 예상하지 못한 방향으로 전개될 때가 더 많다. 사람들은 바보가 아니라 이제는 누구나 다 2017년부터 공급과잉이 될 것이라는 걸 누구나 안다. (라고 썼지만 일반인들은 아닐 듯 하다는 느낌이 든다)

일본 폭락 후 상승하지 못한 이유를 3가지로 보고 있고 - 이 점은 강의때 설명하고 있다 - 한국 부동산의 향후 방향성은 긍정과 부정적인 시나리오와 분명히 갈 수밖에 없는 길은 한가지로 보고 있다. 이를 위해 다양한 국가 사례와 보강을 해야겠다고 이 책 <나는 부동산 싸게 사기로 했다>를 다 읽고 판단들었다. 리뷰를 쓰다보니 어째 리뷰가 아닌 내가 써야 할 책에 대한 이야기로 점철된 듯 해서 저자에게 살짝 미안하다. 그만큼 이 책을 읽기전에 어떤 식으로 구성되고 내용이 전개될지 궁금했다.

주택 구입에 대해 아무것도 모르고 어떻게 해야 할지 모르는 사람에게는 이 책이 아주 쉽게 읽히며 판단에 큰 도움이 될 것이다. 그 분들에게는 어떤 지역이나 부동산 투자에 대한 이야기가 아니라 주택 구입에 대한 누군가의 조언이 가장 필요하다. 별의별 이야기를 다양한 사람들에게 들으며 혼란스러울 수 있는데 이 책을 읽으면 그 부분에 있어 큰 도움이 된다. 책도 얇고 쉽고 그림도 많아 - 내 책에서 가장 비판받았던 부분 - 편하게 읽을 수 있다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 더 자세한 데이터를 난 원했다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 실거주자의 판단에 큰 도움이 될 듯.

함께 읽을 책

첫번째로는 당연히 내 책

http://www.yes24.com/24/goods/23947155

부동산의 보이지 않는 진실

http://blog.naver.com/ljb1202/220244193871

흔들리지마라 집 살 기회 온다 - 행복한 거주

http://blog.naver.com/ljb1202/220561414629

한국인의 부동산 심리 - 선택에 따라