주택정책의 원칙과 쟁점 - 시장과 개입

주택정책의 원칙과 쟁점 (반양장) - 시장주의를 넘어
김수현 지음 / 한울(한울아카데미) / 2011년 10월

과거를 돌아보는 건 의미가 있다. 현재는 과거에서 출발했다. 미래는 현재에서 출발한다. 사람은 자신의 말을 수습할 수 있지만 글은 힘들다. 글은 기록으로 남아 빼도박도 못하게 만든다. 신기하게도 이런 와중에도 자신이 글로 남긴 기록이 있는데도 부정하는 경우를 본다. 이건 단순히 뻔뻔하다가 아닌 소시오패스라 봐야겠지. 미국은 18년 주기설이 있고 한국은 10년 주기설이 있다. 호황과 불황이 반복된다는 이야기다.

누구나 다 알고 있고 예측하는 건 그대로 실행되지 않는 속성도 있다. 10년 주기설이라는 것 자체가 사람들이 사후편향으로 만든 용어다. 지나고보니 10년 마다 호황과 불황이 반복되었다는 이야기일 뿐 또 다시 반복될지는 모른다. 더구나 누구나 다 예측하고 대비할 때 그대로 된 경우는 없다. 대다수가 아닐 것이라고 볼 때 실제로 우리 앞에 나타나 온갖 혼란을 불러일으키는 것이 인류 역사에서 반복되어  발생했다.

<부동산은 끝났다>를 쓴 김수현의 전작이 <주택정책의 원칙과 쟁점>이다. 이 책은 책보다는 논문이나 대학 교재 느낌이 좀 더 강해 조용히 사라졌다. 직접 노무현 정부에서 주택 정책을 입안하고 집행한 담당자 중 한 명으로 쓴 책이다. 2008년에 나온 책이니 집필 시작을 볼 때 대략 10년 정도 된 책이다. 당시 어떻게 부동산이 흘러왔는지 향후 흘러갈 것인지 정책적으로 알려주는 책이다. 다소 딱딱한 내용이다.

책 뒷면에 학생 교재를 위해 따로 준비된 책이 있다고 할 정도로 이 책은 저자가 보다 대중적으로 알리는 작품이다. 어찌보면 정책을 집행한 담당자가 현직에 있을 때 이야기하지 못한 답답함을 책으로 마음것 풀어냈다. 우리가 이런 저런 정책을 펴 내려고 노력했는데 당시 여론과 이익집단의 방해로 제대로 하지 못했다는 억울함도 보인다. 계획대로 했다면 훨씬 더 좋은 정책으로 주택이 안정화 되었을 것이라고 하소연도 한다.

지금도 가장 뜨거운 논란과 욕망이 꿈틀거리고 있는 재건축에 대해 나온다. 재건축 개발이익 환수에 대해 여러 이익집단의 이해가 엇갈린다. 거주민으로써는 내 집을 다시 짓겠다는 데 도대체 무엇때문에 이익 난 부분을 가져가느냐가 불만 불평을 한다. 좀 더 크게 사회 전체적인 모습으로 본다면 개발이익 환수가 틀렸다고 할 수도 없다. 사실 재건축을 1대 1로 한다면 대부분의 재건축은 진행되기 힘들정도로 사업성이 없다.

오래된 주택은 그나마 대지지분이 넓어 사업성이 조금 있을지 몰라도 그렇지 않은 재건축은 소유주 입장에서는 무조건 추가 부담금을 내야한다. 여기서 용적률 상한과 각종 정책적인 혜택은 소유주가 노력한 결과는 아니다. 어디까지나 불로소득이라는 입장이다. 그만큼 이익을 봤으니 그에 따른 이익을 사회와 나눠가져야 한다는 입장이다. 사실 이 부분은 정부가 비용을 들이지 않고 전부 민간에 떠넘긴 결과로 생겼다.

용적률 장사라고 표현한다. 소유주들은 자신의 집을 새로 지으면서 큰 돈 들일 생각이 없고 정부는 도시 재생 사업에 비용을 쓸 형편도 생각도 없어 벌이는 장사다. 용적률을 올려 사업성을 올려준다. 그만큼 소유주는 추가부담금에서 자유롭고 정부는 이익 중 일부를 회수한다. 이미 이런 관행이 굳어져 다른 방법은 생각할 수조차 없다. 최근 '뉴스테이'가 돌아가는 모양새가 그렇다. 정부는 이제 추가 비용도 내기 싫고 자꾸 민원인(?)가 다투는 것도 싫다.

기업들에게 너희가 지금까지 집을 지어 돈을 벌었는데 이제부터 직접 집을 짓고 임대로 돈을 버는 것이 더 돈이 되게 해줄테니 해 볼래하고 제안하자 거절당한다. 정부입장에서는 거절당한 상처를 쓸쓸히 안고 퇴장하지 않고 이번에는 당근은 제시한다. 용적률이라는 화끈한 이익을 던져준다. 기업 입장에서 주판알을 굴려보니 돈이 된다고 판단되어 이제 다들 뛰어들고 있다. 첫 단추부터 잘못 꿰져 이제 더 이상 돌아갈 수 없는 강을 건넜다.

끊임없이 시장주의와 개입주의가 대결한다. 주택문제와 관련되어 이런 대립적인 관점은 위험할 수도 있지만 자본주의가 진행되며 반복되는 여정이다. 냅두라는 시장주의와 어느정도 관여해야 한다는 개입주의가 서로 맞선다. 다른 영역은 잘 몰라도 주택 문제는 개입주의가 맞다고 본다. 주택 공급에 따른 수요불일치는 주택가격과 밀접한 연관이 있다. 주택가격이 상승하면 이익을 보는 사람과 절망하는 사람이 생긴다. 인간에게 필수적인 의식주는 정부에서 어느정도 개입해서 안정화시켜야 한다.

늘 느끼는 것이지만 한국은 정부차원에서 해야 할 것들을 너무 많이 민간에게 떠 넘긴다. 예전에는 고도성장기에 오로지 성장만 외치며 전진하려고 했다면 이제부터 서서히 준비하고 노력해야하지 않을까. <주택정책의 원칙과 쟁점>에도 너무 단기적인 정책만 역대정부가 시류에 급급해 펴 내다보니 국민이 믿지 않는다고 말한다. 보다 긴 정책적인 시간을 갖고 긴 호흡을 할 것을 마련하고 뚝심있게 가야되지 않을까.

수요와 공급에 따른 불일치와 외부 경제환경과 인구구조적이 면에서 변동이 생겨 세부적인 면을 조정할 필요가 있지만 훨씬 긴 호흡을 갖고 해야 할 필요가 있다. 문제는 새로운 정권이 들어서면 늘 지난 정권의 정책을 무시하고 다시 하려한다는 점이다. 교육도 그렇고 주택 정책도 그렇다. 이렇게 한다면 국민들도 보다 참을줄 알고 신뢰를 갖고 기다릴텐데 이번만 참으면 다시 반복된다는 걸 알고 있어 주택투자(투기)가 반복된다. 투자자 입장이 아닌 사회구성원으로 책을 읽으면 좋다.

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주거 유토피아를 꿈꾸는 사람들 - 독일 주거문화

돈 버는 부동산에는 공식이 있다 - 펀드 매니저

돈 버는 부동산에는 공식이 있다 - 월급쟁이를 부자로 만드는 부동산 펀드매니저의 투자 공부법
민경남 지음 / 예문 / 2016년 8월

예전에 금융권에서도 증권쪽 관련 분들은 대다수 부동산에 부정적인 의견을 갖고 있는 걸로 알았다. 재미있게도 부동산 투자하는 사람과 주식 투자하는 사람은 각자 투자 영역이 다를 뿐인데 서로 못잡아 먹어 으르릉 거렸다. 직접 만나면 그럴 일은 없겠지만 인터넷 상에서는 서로 상대방을 투기꾼으로 몰았다. 부동산이 과도하게 비싸다는 의견, 주식 투자는 도박이라는 의견 등. 서로 못잡아 먹어 난리였다. 다 똑같은 투자 영역인데 신기했다.

그 중에서도 증권쪽 관련 종사자라면 당연히 부동산에 대해 부정적인 컨센스를 갖고 있을 것이라 봤다. 실제로 그런 사람도 있었다. 하다보니 관련 종사자들을 제법 만나게 되었는데 부동산 폭락에 대해 믿음 비슷한 걸 갖고 있는 경우가 많았다. 이런 케이스 대다수가 젊은 층이 좀 더 강했다. 나이를 먹으며 내가 거주하는 주택 하나 정도는 갖고 있어야 한다는 생각의 변화를 경험한 사람들도 있지만 부정적인 의견을 많이 갖고 있었다.

시간이 지나며 이런 내 생각은 협소한 경험을 갖고 내린 잘못된 판단으로 결론났다. 좀 더 많은  사람을 만나보니 다양한 사람이 다양한 포지션을 갖고 있을 뿐이었다. 자산 운용사에 부동산 강의를 갔더니 의외로 끝나고 부동산에 대해 개인적으로 질문하는 사람도 많았다. 어떤 분은 "역시 그때 구입했어야 하는구나!"라는 혼잣말을 하더니 고맙다며 간 적도 있다. 의외로 이쪽 분야에서 근무하지만 주식투자를 하지 않고 모은 돈을 부동산 투자를 한 분들도 봤다.

주식 투자는 하루에도 엄청난 큰 돈이 움직여 스트레스가 장난아니다. 이런 피로감을 이기지 못하고 일부는 부동산으로 전환한 경우도 있다. 주식에 비해 부동산은 여러 가지 부대비용과 세금문제때문에 싫다고 하는 투자자도 있다. 최근에 주식투자로 명성을 날리고 성장한 미래에셋 경우 주식보다 부동산 투자에 좀 더 열을 올리고 있다는 기사도 봤다. 이처럼 어느 업종이냐가 중요한 것이 아니라 각자 갖고 있는 생각에 따라 부동산 투자 여부를 결정한다.

알고 봤더니 생각보다 훨씬 많은 금융인(??)들이 부동산 투자를 한다. 아무래도 버는 수입이 상대적으로 많아 그런지 꽤 괜찮은 자산 취득으로 부동산 투자를 했다.<돈버는 부동산에는 공식이 있다> 저자는 늘 그렇듯이 어떤 계기로 언제 만났는지 중요하지 않다. 서로 알고 지낸다는 점이 중요하다. 현직 부동산 펀드 매니저가 부동산 투자에 대해 알려준다고 하니 궁금증과 호기심이 생긴다. 몇 백억 투자를 하는 것 뿐만 아니라 본인이 했던 부동산 투자도 알려준다.

단순히 쉽게 투자했을 것이라 생각하면 오판이다. 현재 어떤 사람이 부동산 투자를 하고 있고 어떤 자산으로 구성되어 있는지 자세히 알고 싶어 특정 아파트 단지를 렌덤으로 선정해서 찍은 호 주변 위아래옆 호까지 전부 등기부를 출력해서 연구하고 공부했다는 내용에는 깜짝 놀랄 정도다. 그렇게 발견한 부동산 주택 소유자에 대한 정보를 알려준다. 역시 그 부분을 일반화 할 수 없겠지만 직접 함께 공부하는 사람들과 100건 정도를 했다니 대단했다.

책의 최대 장점이자 단점이 금융 전문가가 쓴 부동산 투자이야기다. 지금까지 주택 투자는 금융 투자에 비해 주먹구구식이다. 많은 부분에서 숫자가 들어가며 보다 정교해지고 구조화되며 계산이 선다는 표현이 될 정도가 되었지만 여전히 부동산은 감에 의존하는 투자가 대다수다. 개인이 주로 투자하는 이유기도 하다. <돈버는 부동산에는 공식이 있다>에는 금융에서 활용하는 여러 수식과 숫자를 대입해서 주택 투자하는 방법을 알려준다.

이 부분을 알면 좀 더 숫자화 된 투자를 할 수 있다. 감에 의존한 - 사실 투자에서 감은 무척이나 중요하긴 하다만 - 투자가 아니라 체계적인 투자를 하는데 좋은 도구와 참고가 될 수 있다. 반면 그 점이 힘들다. 이런 식 접근을 하지 않았던 부동산 투자자 입장에서 설명이 다소 어려울 수 있다. 그 부분은 어쩔 수 없다. 몇 번 반복해서 읽어가며 이해하고 직접 적용할 수 있게 연습해서 실천할 수밖에 없다. 내가 모르면 알기 위해 노력하고 공부하는 것이 투자의 시작아닌가 말이다.

사실 이 책은 출간 전에 읽었다. 책으로 완성된 걸 읽는 것과 워드로 작성한 것은 차이가 있지만 어떤 내용인지 잘 알았다. 그 이유는 과분하게도 추천사를 나에게 부탁해서다. 함께 추천한 사람들의 면면은 내가 감히 명함을 못 내밀정도인데 나를 좋게 봤나보다. 그 부족함을 긴 추천사로 대신했다. 내용 자체는 어렵지 않다. 부동산 투자는 이제 점점 더 많이 알아야 하는 영역으로 변하는 중이다. 그런 부분에 있어 이 책은 큰 도움이 될 듯 하고 마지막으로 내 추천사로 끝낸다.

"부동산은 한국인의 자산 구성에서 80%를 차지하나, 지금까지는 감에 의존해 주먹구구식으로 매수와 매도를 하는 경우가 많았다. 이 책은 현직 부동산 펀드매니저가 부동산 투자 시 알아야 할 기본 개념부터 수익률 계산, 리스크 관리법에 이르기까지의 금융기법을 꼼꼼하게 부동산에 접목하여 알려주는 책이다. 보유한 자본으로 가장 현명하게 투자하는 방법까지 설명하고 있어 투자 여부를 고민하는 사람들에게 올바른 선택을 제시한다. 기회비용과 투자 선택 시 무엇에 가중치를 둘 것인지 등 이 책으로 부동산 투자의 지치을 얻기를 바란다."

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 어려운 개념이 가끔 나온다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 제가 추천사를 썼어요.

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나는 부동산 싸게 사기로 했다 - 본능에 역행하지만

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부자의 지도 - 다시 쓰는 택리지

주거 유토피아를 꿈꾸는 사람들 - 독일 주거문화

주거 유토피아를 꿈꾸는 사람들 - 독일과 오스트리아의 주거개혁 정치와 운동
정현백 지음 / 당대 / 2016년 5월

전 세계적으로 주거문제는 어디나 다 똑같다. 유독 한국이 더 주거문제가 대두되는 것처럼 이야기를 해도 막상 해외를 가면 그들도 우리처럼 주거문제로 골머리를 안고 있다. 주택가격뿐만 아니라 월세문제도 크다. 전세 제도가 없어 버는 수입의 꽤 많은 돈을 월세로 내고 있다. 국가에서 일부 지원해주는 국가도 있지만 그런 곳은 극히 일부다. 아마도 월세가 저렴한 곳도 있겠지만 그런 곳은 대부분 우리보다 경제적으로 다소 낮은 국가다.

세계적으로도 주거비용이 다소 적게 나오는데 그건 전세 덕분이다. 하늘 높은 줄 모르는 전세가격에 불만 불평이 많다. 인간적으로 나도 불만이다. 분명히 내 감정으로 비싼 건 사실이다. 이성적으로 볼 때 비싸진 싼지 여부는 중요하지 않다. 가격이란 어차피 지금 사람들이 지불하는 값이다. 가격이 얼마인지 그 가격을 지불하는 사람이 있는 한 유지될 수밖에 없다. 시간이 지나 가격이 높다고 생각되면 구입하지 않고 정당하고 판단되면 거절한다.

현재 전세 가격이 오르는 이유는 사람들이 그 가격을 인정하고 지불하고 있으니 합당하게 진행된다. 매매가격도 지역적으로 비싸다고 생각되어 보합되거나 떨어지는 곳도 있고 전혀 움직이지 않는 주택도 있고 갑자기 몇달 만에 엄청나게 오른 곳도 있다. 대체적으로 뭐라 이야기하지만 저렴한 주택은 있다. 아파트란 선택을 제외하면 충분히 싼 가격의 주택이 있다. 그 선택을 배제하니 비쌀 뿐이다. 난 아파트에 살지 않아 이런 이야기를 한다.

사람들에게 이렇게 이야기하면 내가 아파트에 살고자 하는 의지 자체를 네가 무엇인데 판단하냐고 묻는다면 할 말은 없다. 굳이 자신의 수준에 맞지 않는 선택하는 사람들이 제법 많아 보여 안타깝다. 최근 주택 가격의 변화에 따라 사람들이 하나둘씩 감정의 동요가 생기기 시작한다는 느낌이다. 나야 자신이 살고자 하는 집 하나 정도는 능력 범위 내에서 구입하는 것이 좋다고 이미 10년 전부터 줄기차게 외쳤기에 올바른 판단에 대한 걱정만 있다.

이렇게 주택은 떨어져도 고민 걱정이고 올라도 마찬가지 감정이다. 꽤 많은 사례로 독일을 언급한다. 주거가 안정되어 있고 임차인의 권리가 주인의 보다 강하다는 이야기도 있다. 실제 독일에 거주하는 임차인은 한 번 이사오면 쉽게 이사가지 않는다는 이야기도 다큐등으로도 많이 소개되었다. 이런 차에 <주거 유토피아를 꿈꾸는 사람들> 제목으로 독일과 오스트리아를 소개하는 책이라 무척 궁금증이 생겨 선택했다.

막상 읽어보니 내 생각과는 다소 달랐다. 주거 문제에 대해 알려주는 책이긴 하지만 내 느낌상으로는 그보다 평등문제와 성평등을 함께 주장하는 내용에 가깝게 느껴졌다. 물론 주거 문제는 우리 사회의 모든 축소판이다. 한 국가의 정책과 정치도 함께 알 수 있다. 복지까지 결부된 아주 복합적인 문제라 쉽게 풀기 어려운 난제다. 어느 하나를 건드린다고 해결되지 않는. 가장 좋은 방법은 국가가 무상 임대 아파트를 짓는 것이다. 차선으로는 아주 아주 저렴한 아파트를 건설하는 것이다.

이런 문제는 아쉽게도 탁상공론에 지나지 않고 너무 이상적이라 누구도 꿈만 꿀뿐 현실적이지 못하다고 믿는다. 독일에서도 1910년 전후에 수입의 1/5~1/4를 집세로 냈다. 이 당시 12.25%가 골방에 거주했고 전체 가구의 73.21%가 반 칸이나 한 칸 반 방에서 생활했다. 이런 가구의 22%가 일부를 다시 임대하거나 잠만 자는 숙박인을 두었다. 당시 노동자 가구의 58%가 자신만의 침대도 없었다. 주택 임대세의 43.31%를 국가 징수해 집주인도 딱히 이득이 된 것은 아니었다. 

1890년 베를린 자가소유 주택 거주자는 전체의 3.3%, 임대주택 거주자는 93.4%, 정부나 회사 주택 거주자는 3.2%였다. 베를린 주택 보유자는 전체 인구의 1%에 지나지 않았다. 1879~1894년 베를린 시민의 43~64.7%가 해마다 이사를 가는 '주거유목민'이었다고 한다. 1922년 '제국집사법(Reichsmietengesetz)'에 따라 평화집세(Friedensmiete)가 생겨 1914년 1차 세계대전 이전 수준으로 집세를 동결한고 했다. 하지만 평화집세는 1924년 30%, 1925년 78~100%, 1927년 120%까지 폭등한다.

아울러 1918년 이전에 세워진 주택소유자에게도 주택임대소득세(Hauszinssteuer)를 부과했다. 이 법이 제정되고 3년 만에 8.5억 마르크, 1926~1932년에는 걷은 세원의 1/3~1/2을 주택건설에 투입했다. 이 기간동안 민간기업보다 더 많은 공공 주택 건설을 했다. 지자체 수입의 20%까지 차지하며 지자체가 주택건설하며 1926년에는 20만 채 주택을 건설했다. 1920년 중반부터 30년 초반까지 공공 주택건설 비용의 60%를 주택임대소득세에서 나왔다. 

주택점거운동이 유럽에서는 있었다. 프랑스, 영국, 폴란드, 헝가리 등 보다는 독일, 네덜란드, 스페인이 가장 활발했다. 독일은 68학생혁명 중 하나로 1970년대 초에 등장했고 서독에서는 70년 말부터 80년대까지 활발했다. 점점 올라가는 임대료에 저항해서 허물기 직전의 방치된 주택을 점령해서 공동체생활을 한다. 최초는 프랑크푸르트 엡슈타인 가 47번지에서 최초였다. 30년 동안 진행되었다. 베를린에서 1980~81년에 160채나 점거했고 1988년에는 요크59운동으로 베를린 크로이베르크 요크에 비어있는 공장건물 7개층올 점거하기도 했다.

프랑스는 공공 임대주택이 전체 주택의 20%지만 독일은 그리 높은 편은 아니다. 베를린 190만 호 주택 중 16만 호 밖에 안 된지만 임대주택에 사는 시민이 전체의 82%나 된다. 이는 입차인을 국가가 강력히 보호해서 가능하다. 베를린 시민 1인당 40제곱미터 공간을 쓰고 있고 보증금은 2개월치 월세다. 공공 혹은 민간 임대주택에서 30년 넘게 사는 일이 비일비재하다. 독일인들은 대출 받아 주택 소유하다 연체 등으로 차압 당할 위험때문에 오히려 임대주택을 선호한다.

임대료는 15개월마다 올릴 수 있지만 임대계약은 함부로 파기할 수 없다. 부분 수정은 가능하다. 이때도 임차인의 동의가 있어야 하고 분쟁이 생기면 중재위원회나 법원이 개입할 수 있다. 국제 자본이 주택매입을 했으나 강력한 임차인보호법때문에 수익성 문제가 있어 이 책에서는 많이 철수했다고 한다. 노후주택은 수리나 재건축비용이 높아 방치되고 있다. 세입자공동체가 있어 <세입자 메아리>를 발간하고 베를린에만도 23개 지부가 운용되고 있다.

<주거 유토피아를 꿈꾸는 사람들>은 독일 주거에 대해 알려주고 있다. 내가 알고 있는 추가적인 사실은 독일은 주거 공간만 있어 임차인이 들어갈 때 씽크대 등을 전부 직접 설치해야 한다. 이사를 가면 또 다시 모든 것을 처음으로 원상복귀를 해야 한다. 월세부분은 초반만 알려주고 최근은 알려주지 않는데 월세를 많이 올리지 못하지만 한국에 비해 엄청나게 비싸다. 새 책을 쓰기 위해 준비하고 파악하는 독일 사례에 많은 도움이 될 듯하다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 논문이라 그런지 내용이 좀 따분하다.

치절한 핑크팬더의 한 마디 : 독일 주거 역사를 알게된다.

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메트로폴리스 서울의 탄생 - 주택역사

부동산 수익률의 제왕 - 1000억

부동산 수익률의 제왕 - 0.01% 자산가의 자수성가 재테크 따라잡기
김태종 지음 / 일상이상 / 2016년 5월

최근 부동산 시장이 좋다. 좋다는 의미는 상승한다는 뜻이다. 이게 꼭 좋다고 표현이 맞는지 의문스럽긴 하다. 이미 주택을 갖고 있는  사람에게는 좋다. 아직 주택 구입을 하지 않은 사람에게는 안 좋다. 정확하게는 주택 매수할 의사가 있는데 가격이 상승하는데 좋을 리 없다. 주택 구입할 의사가 없는  사람들에게는 주택이 상승하든 하락하든 별 상관은 없다. 그렇지만 주택 매입 의사가 전혀 없다고 하는데 오히려 이런 사람들이 더 적극적으로 의견개진을 한다.

상승이 좋은지 하락이 좋은지 여부는 잘 모르겠지만 언론에서는 상승할 때 부동산 시장이 좋다고 표현하니 별 생각없이 그렇게 쓴다. 상승하는 것이 좋다고 표현하는 것이 맞을까에 대한 쓸데 없는 의문이 든다. 나에게 물어보면 난 안 좋다. 올라도 의미 없고 떨어져도 의미 없다. 가면 갈수록 주택 가격에 대해 모르겠다. 어떤 의미로 주택 가격이 결정되는지 그 비밀을 모르겠다. 아파트 가격이 10억이라고 하는데 그런 가격은 어떻게 결정되는 것일까.

어떤 사람은 공시가격을 기준으로 한다는 이야기도 한다. 그렇다면 공시가격은 무엇을 근거로 하는가. 이런 궁금증이 생긴다. 그나마 난 월세와 같은 걸로 역산해서 가격을 산정은 한다. 문젠 비싼 주택은 이런 산정으로 도저히 계산이 되지 않는다. 내가 명품을 사지 못한다. 그 정도 가격을 지불할 필요성을 느끼지 못한다. 마찬가지로 비싼 주택 가격을 지불하고 매입해야 할 필요성을 느끼지 못한다. 아직까지 주택 투자  실력이 부족해서 그럴 수 있다.

명품을 명품으로 보는 이유는 원가에 브랜드 가격을 포함한 무형의 가치가 합산되어 그렇다. 아직까지 난 무형의 가격을 산정하지 못한다. 이러니 수익률 계산되지 않는 투자는 쉽게 뛰어들지 못한다. 무척 보수적이라 할 수 있는 방법이다. 현재는 수익률이 계산되는 시절이 아니다. 그보다는 무형의 가치를 더 높게 쳐주는 시기다. 이럴 때 함께 무형의 가치를 주고 받거나 이해할 수 없으면 투자하지 못하는 것도 방법이다.

부족한 내 실력을 인정하고 실력을 키우는 것이 답이다. 더 노력해서 무형의 가치마저도 계산할 수 있는 능력이 생길 때 비로소 하면 되지 않을까. 이러다보니 내가 하는 강의에서도 상당히 보수적으로 언급한다. 내가 모르고 이해되지 않는 걸 권할 수도 없고 하라고 독려할 수도 없다. 주식투자로 치면 흔히 말하는 초창기 워렌버핏 투자 방법이다. 시간이 지나 워렌버핏도 무형의 가치를 보는 눈이 생긴 후부터 본격적으로 위대한 투자자가 되었다.

내가 위대한 투자자가 된다는 의미는 아니다. 그나마 PIR 방법으로 계산하는 것도 있는데 이건 아직까지 정교하게 다듬지 못해서 적용하기는 힘들다. 이런 이야기를 하는 것은 최근 부동산 책이 무척 많이 나온다. 거의 대다수 출판사에서 부동산 책이 나왔다. 덕분에 출판사에서 보내준 책을 읽기도 했다. 이 중에는 베스트셀러가 된 책도 있다. 베스트셀러가 좋은 책인가에 따른 호불호가 있지만 그만큼 많은 사람들의 관심을 받았다는 뜻이다.

지금까지 여러 사람이 많은 이야기를 부동산으로 전달했다. 100채 이상을 언급한 저자도 있고 100억 이야기한 저자도 있다. 이 책에는 1000억이 나온다. 꽤 많은 부동산 투자자를 만났는데 그 중에서 100억 정도까지는 들었어도 1000억은 솔직히 듣지 못했다. 저자는 이름도 가명이라 한다. 아파트 투자와 토지 투자로 자산을 만들었다. 뿐만 아니라 건설사를 세워 각종 빌딩을 건축하고 매도도 하고 직접 임대도 하며 부동산 투자를 했다고 하니 투자 단위가 다르긴 하다.

<부동산 수익률의 제왕>은 부동산에 대한 전반적인 이야기를 다 다루고 있다. 주택, 토지, 건축, 공법 등. 워낙 많은 분야를 다루고 있어 기본이 없는 사람은 따라가기 힘들 수 있다. 최근에 핫하다고 하는 지역들은 다 언급도 한다. 저자 자신이 직접 투자를 했다고 말도 해주고. 의아스러운 것은 1000억대 부자인데 지금도 아파트 투자를 2~3채 지역별로 산다는 점이 특이했다. 최소 2,000만 원 정도의 월세가 나오는 빌딩 몇 개를 갖고 있다고 하면서 굳이 아파트 투자를 왜 하는지 이해가 안 되었다.

마지막으로 아쉬운 점은 책에서 소개하는 투자하는 방법이 금액이 제법 많이 필요하다. 최소 3000만 원은 필요하다. 투자란 원래 어느 정도 금액이 있어야만 하는 것은 맞지만 대다수가 1억 내외 방법이라 좀 넘사벽이라는 느낌이 들었다. 그래도 저자가 오랜 시간동안 투자하면 느끼고 배우고 알게 된 사실을 꽤 담담히 알려주고 있어 도움이 된다. 부화뇌동하는 투자를 권하진 않는다. 나처럼 할 수 있다고 선동하지도 않는다. 차분하게 여러 투자 방법을 소개하는 것은 마음에 들었다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 무

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 1000억이라니 대단

함께 읽을 책

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부동산 타이밍 투자법 - 싸이클에 편승하라

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마흔살, 행복한 부자아빠 - 수익 로봇

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나는 매일 부동산으로 출근한다 - 현장이 답

부동산은 끝났다 - 다시 출발

부동산은 끝났다 - 우리 삶에서 가장 중요한 곳, 다시 집을 생각한다
김수현 지음 / 오월의봄 / 2011년 7월

실수했다. 내가 <부동산의 보이지 않는 진실>을 쓰기 전 이 책을 읽었으면 좀 더 좋았다. 굳이 읽지 않았어도 방향성이 큰 차이는 없었겠지만 좀 더 충실할 수도 있었다. 그만큼 서로가 보완하며 내용이 결합되었으면 훨씬 더 좋은 책이 나왔으리라 본다. 감히 정부에서 부동산 정책을 결정하던 분과 비교한다는 사실이 좀 말도 안 되지만. 책이 나온 이후에 주택가격이 다시 상승을 했기에 책 내용이 섣부른 측면도 있지만 <부동산은 끝났다>는 참 좋은 책이다.

부동산 책은 크게 두가지다. 그저 투자하라는 내용이다. 또 하나는 사회르포식으로 저주 비슷한 논조 책이다. 전자의 책은 투자로 성공했다는 걸 알려주는 책이다. 많은 사람들에게 꿈과 희망을 심어준다. 반면에 그 책을 읽고 따라 했으나 불행히도 실패한 사람들도 꽤 많이 나온다. 후자는 사회계층을 조장하고 각종 사회문제를 불러일으키는 주택이 문제라고 한다. 어떻게 하든 주택가격은 때려잡고 폭락해야 한다고 저주한다.

이런 것과는 다른 책이 가끔 균형잡힌 책이 나온다. 상승도 하락도 아니다. 현재 주택 시장의 문제와 해결책을 알려준다. 이런 책은 대다수 교수쪽이 압도적으로 많다. 부동산 관련 교수답게 균형있는 시선과 정책적인 대안을 제시한다. 일반인이 읽기에는 다소 재미없고 피부로 와 닿지 않는 경우가 많다. <부동산은 끝났다>는 나는 무척 재미있게 읽었다. 책이 나온 2011년이 아닌 2016년에 관련 책까지 쓴 이후에 읽게되어 이미 알고 있는 부분이 많다는 점이 아쉬우면서 안도를 했다.

내가 모르는 부분이 거의 없다는 점에서 아쉬움과 안도가 공존했다. 정책을 결정하고 교수를 하고 있는 저자라 책이 좀 딱딱하다. 한 마디로 책이 좀 쉬워가기도 하고 편한 내용으로도 구성되어 있어야 하는데 시종일관 무거운 톤으로 가뜩이나 딱딱한 문체가 더욱 딱딱하다. 책 내용과 상관 없는 리뷰를 쓰고 있는데 좋은 책을 읽었는데 어떻게 무엇을 써야 할지 애매하고 막막하다보니 그런 듯 하다. 그러니, 이 책과 관련이 있는지 정확히 모르지만 지금부터 쓴다.

주택가격이 올랐다. 전세가격이 올랐다. 대체적으로 이런 집들은 좋은 집이다. 좋은 집에 대한 정의는 다르겠지만 흔히 말하는 입지가 좋은 곳이다. 입지는 또 다시 여러 가지 고려해야겠지만 학군, 교통, 기반 시설이다. 그 중에서도 대체로 아파트다. 그렇지 않은 주택 유형은 상대적으로 덜 올랐고 별 상관이 없기도 하다. 그렇다고하면 서민이라 불리는 분들이 거주하는 주택유형은 큰 변동이 없고 중산층이 주로 거주하는 주택들이 상승장을 주도했다.

내 편견인지 몰라도 전세에 살며 집 주인이 2년 마다 전세가격을 올려달라고 하는 주택에 거주하는 전세 임차인들이 다시 전세를 끼고 다른 주택을 구입한다. 최대한 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택을 찾아 전세 가격을 다시 올려 매매한다. 자신이 거주하는 주택의 전세가격도 그런 식으로 올라 간 것은 아닐까. 어쩌면 자신이 전세가격을 올리고 전세가격이 올랐다고 한탄하는 것은 아닐까하는 생각도 든다. 닭이 먼저인지 달걀이 먼저인지 여부는 모르겠다.

주택에서 투자와 투지의 구분은 무의미하다. 한국만의 독특한 전세제도가 다시 가격상승을 견인한다. 현재 베이비부머 세대는 보유한 주택을 전세 놓고 시세차익을 노리기보단 임대수익을 원한다. 30~40대가 현재 전세 살고 있으면서 전세를 낀 갭투자를 한다. 옳고 틀리다 여부는 아니지만 제대로 된 과세는 이뤄지지 않는 것은 맞다. 현재 월세가 1,000만원에 10만 원이 아닌 5만 원이니 이에 맞게 과세를 하는 것이 맞다. 전세가 2억이라면 100만 원의 소득으로 보고 과세하면 된다.

이렇게 하면 갭투자가 상대적으로 적어질까. 그건 정확히 모른다. 다른 국가에 비해 자가에 거주하지 않는 주택 소유자가 유독 많다. 그 부분은 전부 과세를 하는 것이 맞다고 본다. 솔직히 내가 이런 글을 쓰는 것은 완전히 나에게 손가락질 하는 것이지만. 갭투자라는 것 자체가 시세차익을 전제로 한다. 다주택자들을 투기자로 치부하지말고 사업자로 인정하고 그에 따라 과세를 하면 된다. 그에 따른 비용처리를 형평성에 어긋나지 않게 해 주면 된다.

철저하게 거래세는 낮추는 방향으로 가고 보유세를 올리면서 다주택자들에게는 그만큼 과세하고 비용처리 해주고. 현재 다주택자들에게 해주는 비용처리가 적다보니 메리트가 없다. 외국처럼 사업자 통장을 만들어 활용하고 이곳에 임차인이 제대로 월세를 지불하지 못하면 연체에 따른 신용상 문제가 생기게 하면 굳이 높은 보증금을 받을 필요도 없다. 전세는 전환율을 정해 과세한다. 이에 맞춰 전세 보증금이나 월세 상향은 일정 한도를 정하고 분쟁이 생기면 조정위원이 있다. 대신 주택이 노후화와 불량해지니 소유주들에게 인테리어비용등에 대한 지원을 해 준다. 일정 금액 이상의 월세는 정부에서 지원해준다.

현재 한국은 너무 많은 걸 정부가 민간에게 떠 넘기고 있다. 재개발이 진행되면 10채에서 6채 정도 밖에 안 된다. 그만큼 녹지가 늘어나고 쾌적해지지만 원래 그 곳에 살던 거주민은 전부 밀려난다. 이들이 밀려나면 어디로 가 살아야 하는가. 원거주민들이 계속 살아가는 비율이 너무 적다. 대다수가 50대 이상 분들로 그 곳에서 터를 잡고 오랜 기간동안 살아온 분들이다. 지금과 같이 집을 밀어내는 방식은 쾌적한 주택을 선사할지 몰라도 그 주택에 거주하는 사람들도 대부분 상당한 빚을 안고 살아간다. 신규 아파트에 거주하는 주민들이 전부 실소유주도 아닌 전세입자들도 아주 아주 많다.

한국은 대체적으로 거주비가 타 국가에 비해 적은 편이다. 그 이유는 월세금액이 적어 그렇다. 과도한 보증금때문이다. 기껏 돈을 모아도 보증금을 내면 없다. 삶의 질이 떨어질 수밖에 없다. 보증금덕분에 주택 구입시 추가 부담금이 적어지는 효과가 그동안 있었지만 이제는 그 보증금마저 빚으로 쌓은 경우가 많다. 정부도 그 심각성을 깨닫고 현재 보증금을 점점 낮추면서 월세로 방향성을 돌리려 한다. 판을 설계하는 정부의 의지가 그렇다. 판에서 열심히 뛰어다니는 장기들은 결국 그 판에서 움직일 뿐이다.

전체적으로 여러 면을 조금씩 뭉뚱그려서 썼는데 좀 더 확장하고 정교하게 다듬어 다음 책으로 쓸 예정이다. <부동산은 끝났다>는 투자도 투기도 아닌 균형잡힌 내용이다. 무엇보다 대부분 투자자나 전문가들이 기껏해야 정부의 의도를 알아채려 노력하거나 자신의 경험을 자양분삼아 말한다면 직접 정책을 설계하고 만들어 그 과정까지 전부 지켜본 저자다. 보다 큰 그림을 볼 줄 알고 그 진행과정을 직접 현장에서 관찰한 그 누구도 갖지 못한 경험으로 쓴 책이다.

끝으로 저자가 한국 주택 정책에서 놓쳐서는 안 되는 원칙이자 규범이라고 한 내용으로 마친다.

건설업을 통한 경기부양은 안 된다.

부동산 세금의 원칙을 정하고 흔들림 없이 추진한다.

가계와 은행의 건전성을 지키는 것은 부동산 경기보다 우선하는 가치이다.

본인의 노력에 의하지 않은 개발이익은 공공과 나눠야 한다

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : <부동산의 보이지 않는 진실>을 읽어도 된다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : <부동산의 보이지 않는 진실>과 함께 읽으면 좋다.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220698535488

메트로폴리스 서울의 탄생 - 주택역사

http://blog.naver.com/ljb1202/220561414629

한국인의 부동산 심리 - 선택에 따라

http://blog.naver.com/ljb1202/220716565676

아파트 - 역사