부동산 상승이 위험한 이유

부동산은 어떻게 권력이 되었나 - 지구상 가장 비싼 자산의 미래
마이크 버드 지음, 박세연 옮김 / 알에이치코리아(RHK) / 2026년 1월

 부동산은 일반인이 가장 쉽게 금융권에서 돈을 빌릴 수 있는 수단이다. 사람들은 가지고 있는 부동산을 담보로 비교적 돈을 쉽게 빌릴 수 있다. 소유하고 있을 때는 물론이고, 아직 없는데 그것을 사기 위해 빌리는 것도 가능하다. 그래서 현대 사회의 경제는 부동산과 매우 밀접한 관련을 맺는다. 가장 쉽게 돈을 거액으로 빌릴 수 있는 수단이다보니 부동산 가격에 따라 경제가 연동되는 것이다. 긍정적인 면은 통화 공급 효과다. 손쉽게 부동산으로 거액이 대출이 가능하다보니 이로 인해 시중에 많은 통화가 공급된다. 부정적인면은 경제 전체가 부동산 가격과 연동된다는 점이다. 2008금융위기는 미국의 부동산 폭락에서 촉발된 것이다. 이처럼 부동산담보대출은 워낙 일반적인 것이어서 아주 오랜 역사를 갖고 있는 것 같지만 비교적 최근에 발명된 수단이다.

  토지는 과거 무척 중요했었다. 농경 사회에서 식량을 제공하는 수단이었기 때문이다. 하지만 동서양을 통틀어 대부분의 토지를 소수권력층이 소유했기에 불평등 문제가 컸다. 하지만 산업사회로 접어들며 상황이 달라진다. 농업은 여전히 중요하지만 산업이 훨씬 더 중요해지고 국가경제에서 절대적 비중을 차지함에 따라 기존의 농지로서의 토지는 가치를 크게 상실한다. 하지만 그럼에도 오늘날까지 토지는 그 절대적 중요성을 유지하고 있다. 이는 다음과 같은 특성 때문이다. 

 우선 토지는 추가적 생산이 매우 힘들고 사실상 불가능하다. 추가적 생산은 일부 지역의 간척 및 인공섬 조성, 화산이나 퇴적물로 인한 자연 공급뿐인데 이는 매우 어려운 일이다. 그렇기에 토지는 제로섬 자산이다. 둘째는 토지가 이동이 불가능하다는 점이다. 자본이나 기술, 노동력은 더 효율적인 곳으로 얼마든지 이동시킬 수 있다. 하지만 토지를 그게 안된다. 마지막은 토지는 세월에 따른 감가상각이 없다는 점이다. 이 특성으로 인해 현대사회에서도 토지는 부의 저장고로 중요한 역할을 하고 있다. 그리고 토지의 가치는 기업과는 다르게 CEO의 역량이나 첨단 기술, 브랜드에 달려 있지 않다. 바로 그 토지 주변에서 사람들이 어떤 활동을 하느냐가 토지의 가치를 결정한다. 

1. 미국과 영국에서의 토지

 토지가 담보자산으로 역사상 처음 활용된 것은 신대륙의 새로운 국가 미국에서였다. 경제학자들은 오랫동안 토지가 금과 은처럼 화폐의 가치를 보전하는 수단으로 기능할 수 있을 것라고 보았다. 즉, 토지가치를 담보로 화폐발행이 가능하다고 생각했던 것이다. 하지만 이는 유럽에서는 실행이 가능하지 않았다. 토지를 소유한 귀족들은 땅을 자손에게 물려줘야만 하는 것으로 보는 정서가 팽배했기에 이를 담보로 잡는다던가, 부채를 미상환하는 경우, 소유권을 넘겨준다는 발상자체가 매우 어려웠기 때문이다. 고작 가능한 것은 부채 상환 전까지 토지 관리권 정도를 갖는 수준이었다. 

 하지만 미국은 달랐다. 신대륙은 광활하고 비옥한 토지가 넘쳐났다. 그래서 미국 이주민들은 동시대의 영국인들보다 경제적으로 매우 풍족했고, 매우 평등한 삶은 살았다. 다만 문제는 북미 지역에 남미와는 달리 금과 은이 매우 부족했다는 점이다. 그래서 미국 식민지는 금은의 부족으로 화폐량이 적어 물물교환이 성행했고, 이는 경제발전에 큰 걸림돌이었다. 

 그래서 미국 식민지는 1670-1680년에 토지활용이 가능한 다양한 채무상환 가능 법률을 제정한다. 18세기 공공토지은행이 설립되어 이 기관들이 토지감정가의 일부를 대출하는 제도를 실시한다. 1732년 영국에서 채무회수법이 통과되어 아메리카 식민지 전역에 걸쳐서 채권자가 토지를 압류할 수 있는 권한이 공식적으로 인정디었다. 채권자는 담보없이 돈을 벌린 채무자에 대해 동산과 노예, 토지 등 재산을 대상으로 채권추심이 가능하게 되었다.  

 미국은 서부로 영토를 확장하며 토지 투기가 성행한다. 미국헌법제정회의에 참석한 55명 중 14명 이상이 토지투기꾼일 정도이며, 초대대통령 워싱턴 일가도 그 중 하나다. 한편 영국은 7년 전쟁에서 승리하자 프랑스가 갖고 있던 미시시피 강 동쪽 영역을 모두 차지한다. 그리고 식민지인들이 서부개척 과정에서 원주민과 마찰이 잦아지자 아예 영왕실은 미시시퍼 서쪽으로의 이주를 금지하고 무려 1만 군사를 파견한다. 이는 미국 식민지와 큰 갈등 요인이 된다. 토지 투기 사업이 위기에 봉착했고, 150년 넘게 영토를 확장하며 부를 쌓아온 부유한 지주가문들의 사업이 어려워지게 되었다. 이는 미국 독립혁명의 주요 원동력으로 작용한다. 

 1909년 영국의 재무장간이자 자유당의 인기주자 조지 로이드는 정부산안을 발표하며 새로운 세금 정책을 발표한다. 여기에는 토지에 대한 세금, 토지 매각시 자본이득의 20%양도세가 있었다. 그는 토지가치 조사 후 세금 부과 예정이었다. 이는 당시 0.2%정도의 보유세에 불과했으나 찬반양쪽에 폭발적 반응을 불러 일으켰다. 이런 주장은 미국과 유럽 의회 전역으로 퍼진다. 전 세계 혁명가들은 평범한 사람이나 노동자의 결실을 독차지 하는 지주와 귀족의 부를 몰수하는 것이 국가발전의 최대과제라 생각하기 시작했다. 그리고 이는 부유층에게 심각한 위협이 되었다. 

 19세가 말 미국의 헨리 조지는 '진보와 빈곤'을 출간한다. 그는 물질적, 기술적 발전이 대규모로 이뤄지는 가운데 빈곤이 광범위한 이유는 산업중심지의 토지 가격이 급등하는 과정에서 소수의 지주가 개발이익을 독점하기 때문이라고 보았다. 토지의 가격을 높은 것을 노동자의 땀과 기업가의 혁신이지만 그들이 얻은 보상은 게으른 지주가 갖는 것에 비해 턱없이 적다. 조지가 보기에 주기적으로 발생하여 사람들을 빈곤으로 몰어넣은 금융위기의 원인 역시 토지 투기였다. 

 임대료가 치솟으면 기업은 생산활동을 포기하게 된다. 지주가 차지하는 몫이 커지면서 기업가와 노동자는 투자와 노동을 포기하게 된다. 그에 따라 실업률은 증가하고 경기는 후퇴한다. 

 한편 미국의 서부 미개척지는 거의 개척이 되고, 철도가 들어서고, 산업화와 도시화가 진행됨에 따라 미국도 평등의 시대가 끝나고 전례없는 뚜렷한 불평등이 나타나기 시작했다. 20세기 초면 이미 상위 1%가 GDP의 20%를 차지하게 된다. 엄청난 부가 소수에 집중되었고 이미 거대자본이 몸집을 키웠다. 헨리조지는 토지에 대한 생각은 평등적이었지만 사회주의와는 거리가 멀었다. 그는 기본적으로 자유무역이 인간의 기본적인 자유권과 관련이 있다고 믿었고, 파업은 해결책이 아니고 자유를 파괴하는 거라고 보았다. 

 조지의 단일세 운동은 1차대전을 앞두고 최고 정점을 찍었으나 이후에는 대중의 폭넓은 지지를 얻지 못하게 된다. 이는 사회주의 진영에서는 조지의 주장을 따르지 않았고, 자본주의 진영에서는 사회주의에 대한 위협으로 인해 대대적인 토지 개혁 및 일반 중산층이 주택을 적극 소유하게 되는 정책을 펼쳤기 때문이다. 사회주의 진영에서는 지주의 토지가 모두 사라지고 평등하게 분배되니 이런 주장에 관심이 사라졌고, 자본주의 진영에서는 대다수 국민이 토지 소유주가 되며 이런 단일세에 대한 주장이 오히려 반감을 얻었기 때문이다.

 이렇게 20세기는 토지의 독점시대에서 토지를 대중이 광범위하게 소유하는 시대로 변모한다. 영국은 토지세를 국가차원에서 여러 차례 시도했지만 효과가 신통치 않았다. 1918년 영국은 국민대표법이 통과한다. 다음선거에서 투표수가 170%나 증가했는데 이는 1차 대전에 기여한 무산노동계급 남성과 여성에 투표권을 부여했기 때문이다. 이에 보수당은 긴장한다. 과거 유산계급에 선거권을 준 것은 재산이 있는자가 정치가 잘못되었을 때 책임있게 행동할 것이라는 논리였다. 보수당은 이 논리 그대로 평민을 유산계급으로 만드려는 정책을 시도한다. 대규모 주택시설 건축을 단행한 것이다. 보수당은 이처럼 자산소유 민주주의를 실천하여 20세기 말이되면 영국 가구의 70%가 주택을 소유하게 된다. 

 미국도 주민의 주택소유를 장려했다. 1916년 연방농지대출법으로 자산 소유 농지를 담보로 최대 1만달러 대출이 가능해졌다. 20세기 초반 주택담보 대출시스템은 체계적이지 못했고 방식도 지역마다 달랐다. 당시 일반은행은 기업대출만 하고, 주택담보대출은 보험사가 담당했다. 그러다보니 초기 납입금과 이자율이 매우 높았다. 이를 해결한 것이다. 그래서 부동산 구매와 대출 금융시스템이 급성장한다. 

 영국도 비슷한 정책을 실천한다. 영국은 미국의 대공황에 대응하여 초저금리 정책을 실행하였는데 대출상환기간도 30년까지 늘려 생환부담을 줄이자 잠재구매자수가 크게 증가했다. 초기 납입금도 20%수준이던 것을 5%이하로 내렸다. 낮은 이자율과 대규모 주택건설, 정부의 강력한 정책이 결합하여 주택 소유는 크게 늘어나게 된다. 

 미국은 연방농지대출법에 이어 페니메이라고 불리는 연방국립주택 저당공사가 설립된다. 페니메이는 은행을 비롯한 여려 대출 기관으로부터 다양한 토지와 상품을 매입해서 다시 판매하는 방식으로 주택담보대출의 유동성을 높였다.  

 주택소유에 대한 혜택은 점차 증가하여, 중산층은 주택을 소유하는 것만으로도 혜택을 보게 되었다. 

2. 독립국에서의 토지 개혁

 2차 대전 후, 무려 50개 나라가 새롭게 독립을 쟁취했다. 그들은 토지개혁을 주도하여 사회적 평등을 강화하고, 국가적 통합을 이룰 수 있다고 보았다. 러시아에서 미국으로 망명한 라데진스키는 지주의 아들로 일가의 땅이 몰수되는 것을 목격하였다. 그는 이런 경험으로 인해 평등하고 보편적인 농지분배가 폭력적인 좌파 혁명을 막아줄 보호막이라 생각했다. 

 일본은 1940-1945년 전쟁으로 인구가 절반 넘게 감소했다. 산업이 초토화되어 미국의 재정 도움 없이는 기본적인 국가운영이 어려운 상태였다. 전후 맥아더는 일본에 강력한 토지 개혁을 요구한다. 1945년 5헥타로 초과분의 토지를 몰수하는 법안이 나왔으나 라데진스키아 맥아더는 더 강한 요구를 한다. 결국 1946년 일본 정부는 실제 경작자는 3헥타르까지 그 외의 사람은 1헥타르까지 소유가 가능하고 그외는 몰수대상이 되었다. 몰수 대상 지주는 100만에 육박했고 일본 정부는 장기채권으로 이를 보상했다. 토지개혁의 성과로 1947년 37%였던 자영농이 비중이 1950년 62%로 상승했다. 자영농은 자신의 토지가 생겨나자 열심히 일하고, 저축하고 계획을 세우며 생산량을 크게 증대시켰다. 일본의 가구는 교육에도 열심히 투자하여 국가경제가 되살아나며 빠르게 도시화가 재개되었다. 

 이 정책은 한국에도 적용되었다. 1949년 지주토지중 7.5에이커 초과분은 추가 재분배했다. 농부 소유 토지 비중이 1945년 35%에서 1951년 90%까지 증가했다. 남한에서도 토지 생산량이 증대되고 교육열이 높아지는 결과를 낳게 된다.

 다음은 대만이었다. 대만은 승전국이기에 라데진스키가 마음대로 정책을 취할 수 없었다. 대만정부는 임대료 상한선을 토지 생산가치의 37.5%로 제한한다. 일본 식민주의자의 토지는 몰수한다. 그 결과 토지가격이 하락하여 소작농도 땅을 구매할 수 있게 되었다. 

 모든 토지 정책이 성공한 것은 아니었다. 인도는 독립후 자만다르 청산이 문제였다. 그들은 무굴제국에서 무력을 제공하되 그 대가로 지방에서의 징세권을 가진 자들이었다. 이들은 무굴제국 멸망후 그 역할을 대영제국에서 실시하였고, 무기와 군대 반납을 대가로 토지소유권을 영국으로부터 인정받았다. 인도 민족주의자들에게 이런 자만다르는 척결 대상이었다. 1952년 인도는 자만다르의 토지를 수용 후, 보상하고 재분배 정책을 추진한다. 그러나 인도는 개인의 토지소유 상한제를 실시했지만 가족이 아니라 개인 단위로 하다보니 다양한 편법이 존재했다. 결국 토지재분배 효과가 미비했다. 그래서 인도는 독립 이후 1992년까지 소작농에게 실제로 넘어간 인도의 토지는 1.3%에 불과할 정도였다. 

 남베트남도 토지개혁에 실패했다. 지주 1인당 무려 100헥타르 토지 소유를 허용했다. 토지 매입 소작농이 10%에 그친다. 이는 북베트남으로 민심이 쏠려 전쟁에 패배하는 이유가 된다. 

 이란은 팔레비 왕조가 이란의 빠른 근대화와 산업화를 위해 토지개혁을 했다. 대규모 토지 재분배로 31%의 농지와 18%의 농가에 재분배한다. 문제는 이를 대지주와 성직자들이 반발한다. 문제는 상당수 도시민도 이에 반발해다는 점이다. 이란은 토지를 충분히 불하하지는 못했는데 이렇다 보니 상당수가 농촌에서 가구를 지탱할 만한 토지를 갖지 못해 도시 빈민으로 전락한다. 결국 종교엘리트와 도시 노동자의 반발이 훗날 이란 혁명의 핵심이 된다. 

3. 부동산 기업들

 레이크록은 맥도날드를 창업한다. 그는 새매장을 열기 위해 20년간 땅을 빌려줄 토지소유주를 찾아나선다. 재무담당자 소너본은 매장의 수익을 계산 후, 매장 건물을 프랜차이즈 사업자에게 원래 임대료봐 훨씬 높은 가격으로 재임대하여 차익을 보았다. 그 결과 오늘날 맥도날드의 최대 수익은 임대료다. 전체 매출의 무려 40%다. 제대로 아는 사람들이 맥도날드가 식음료기업이 아니라 사실상 부동산 기업이라 부르는 이유다. 2023년 맥도날드가 보유한 부동산 가격은 400억 달러에 달한다. 총 자산의 70%이상이다.

 오늘날 빅테크들도 상당한 부동산을 소유한다. 2023기준 아마존은 1056억 달러, 알파벳은 740억 달러, 인텔은 510억 달러, 애플은 230억 달러다. 물론 이들은 토지보다는 브랜드와 지식재산권 및 무형자산이 기업가치의 대부분이다. 

4. 부동산 붕괴

 2006-2016년 서구의 주택 가격은 폭등한다. 캐나다는 66%, 뉴질랜드는 77%, 호주는 95%, 프랑스와 스페인은 100%, 영국은 153%, 아일랜드는 200%나 상승한다. 집값이 폭등하자 주담대 규모도 크게 상승한다. 투자은행도 관련 파생상품을 마구잡이로 판매한다. 

 전세계 주택 가격은 2006년 30조 달러에 이르며 5년만에 두 배가 되었다. 그러다 결국 미국 주택시장이 상승세가 주춤하며 연쇄붕괴한다. 거품 붕괴로 미국의 주택가격은 실질가치기준 25%가 날아갔고, 스페인은 33%, 아일랜드는 50%가 날아갔다. 

 토지가격의 상승은 적당하면 경제에 긍정적이다. 토지를 소유한 기업은 토지 가격이 상승하며 대출규모가 커지가 자산이 상승하여, 투자와 직원의 급여를 늘릴 수 있다. 하지만 토지 가격이 지나치게 상승하면 그것은 경제에 악영향을 미친다. 프랑스 중앙은행의 연구결과 부동산 가격이 10% 상승하면 부동산 보유 기업은 투자를 확대하지만 미소유기업은 투자를 축소했다. 문제는 부동산을 소유한 기업이 대개 역사가 오래되고 비즈니스가 안정적인 기업이라는 점이다. 이들은 경제에 혁신동력을 제공하지 못하는 수익성이 낮은 기업이 대부분이다. 그래서 과도한 부동산 가치 상승은 경제의 성장잠재력을 갉아먹을 수 있다. 

 일본은 부동산 가격 붕괴로 경기침체에 빠진 대표적 국가다. 경제학자들은 일본경제가 사실상 토지본위제로 경제가 토지가격에 연동되었던 국가로 파악한다. 1989년은 일본경제의 정점기로 1인당 GDP가 미국의 80%에 도달했다. 하지만 2022년엔 61%로 추락한다. 1인당 GDP는 이미 한국과 이탈리아에 역전당할 정도다. 일본은 1960년대 연간 10%이상 성장했다. 1970년대에는 영국, 프랑스, 독일의 경제규모를 넘어서 세계2위에 도달한다. 일본은 연간수출 촉진을 위해 환율을 낮게 조정했고, 금융억압으로 은행 예금금리도 낮게 유지했으며, 산업에 저리 대출을 용이하게 했다. 다만 토지에 대해서는 매우 관대했다. 부동산 가치평가를 정부가 제대로 하지 않아 오랜 기간 부동산 소유자들은 그 가격 상승폭에 비해 매우 적은 세금을 냈다. 이와 같은 요인은 땅에 대한 일본인의 전통적 생각과도 결합하여, 일본 국민들이 오랜 기간 부동산에 투자하는 요인이 되었다. 

 한편 일본은 미국의 압박으로 환율을 절상하는 플라자합의를 한다. 그리고 일본은 금융자유화를 실시하고, 저금리를 실시한다. 환율절상과 금융자유화, 저금리의 결합으로 시중의 자금이 넘쳐나게 되었고, 이는 자국 부동산 구매와 해외 자산 구매의 강한 동인이 되었다. 1984-1990년 일본의 GDP는 환율절상효과로 33%나 상승했지만 토지가격상승은 78%로 그 두 배를 넘어선다. 은행들은 이 기회에 산업에 투자해야 했지만 기업재무분석 경험이 일천했고, 부동산 대출이라는 매우 안전하고 쉬운 수단이 있었기에 이에 매진하게 된다. 1989년 일본의 기업들은 140억 달러의 해외자산을 구매한다. 

 일본의 토지가격은 미친듯이 뛰어올라 1987년 동경의 주거용 토지1제곱미터의 가격은 400만엔에 도달한다. 이는 런던의 40배 수준이었다. 일본 전체의 토지가격은 미국 전체 토지가격의 4배 이상이 되고 만다. 이런 부동산 가격의 폭등은 일본 자체내에 커다란 불평등의 원인이 되기도 하였다. 1989년부터 일본 자산 시장은 붕괴하기 시작한다. 일본 토지에서 발생한 누적 손실은 무려 1000조엔으로 지금 환율로 8조 달러에 달한다. 

 일본은 경제성장과 인플레가 멈춰 1993-2022년 30년간 겨우 4%의 물가상승이 일어난다. 같은 기간 미국은 79%상승이 일어난다. 이로 인해 기업 채무가 더 악화했다. 인플레이션은 통화의 가치를 하락시켜, 채무 부담을 덜어주는데 일본 기업은 그런 효과가 전혀없었고, 담보로 갖고 있던 부동산 가치가 떨어졌기에 상환수단으로서의 효과도 더욱 낮아져 문제를 악화시켰다. 

 홍콩도 부동산으로 경제가 쇠퇴한 대표적 지역이다. 영국은 홍콩을 할양 후 토지 임차권을 판매했다. 영국 정부는 식민지 재정과 관련하여 모든 신생 식민지는 자체 재원으로 비용을 충당하게 하였다. 이에 홍콩정부는 많은 행정인력이 필요한 세금 징수보다는 토지 임차권 판매로 세수를 확보한다. 임차권의 판매였기에 토지의 소유권은 넘어가는 것이 아니었다. 그리고 홍콩이 무역의 거점으로 성장하면서 임차권의 판매량과 그 가격이 상승했기에 이 비즈니스 모델은 잘 작동한다.

 1886년 홍콩을 순조롭게 성장해 토지 임대수익이 15만 홍콩달러에 도달한다. 하지만 1911년 청왕조가 붕괴하고 내전이 발발하며 수많은 난민이 홍콩으로 유입된다. 인구의 급격한 증가는 더 큰 토지임차가격의 상승을 유발했다. 하지만 2차대전이 일어나며 홍콩의 인구가 160만에서 60만을 급감한다. 일본군의 의해 추방되거나, 본토로 피난한 것이다. 하지만 전쟁이 끝나고 국공내전이 마무리되자 다시 난민이 대거 유입되어 1951년엔 이전 인구를 넘어선 200만인구에 도달하였고, 이후에도 중 본토에서 꾸준히 인구가 유입되어 40년간 10년마다 인구가 100만씩 늘어나 지금의 500만에 도달하게 된다. 

 2차대전후 공산권에 대응하기 위해 서구의 경제는 국가의 개입이 강한 형태였다. 하지만 홍콩만큼은 최소 개입을 통해 자유주의 경제가 이뤄졌다. 이것이 긍정적으로 작용해 1960-1980년 기간 동안 홍콩의 1인당 실질 GDP는 중국 본토의 3배에 도달하게 된다. 꾸준한 지가 상승으로 토지관련 정부 수입은 1950년 세수의 15%, 1956년 20%, 1961년 25%에 도달한다. 한편 홍콩은 마오쩌둥의 문화대혁명의 타격을 입는다. 1967년에 폭동이 일어났고, 호전적인 노동조합이 시위의 주체였고, 중국의 침략 소문의 횡횡했다. 

 이때 홍콩의 지가는 처음으로 크게 하락한다. 120년간 홍콩의 지배층은 자단, 스와이어, 윌록, 와프등 유서깊은 영국출신 기업이었으나 이들이 사회적 신뢰를 이 기간에 상실하고 그로 인해 홍콩지역에 대한 투자도 대거 줄이게 된다. 이 때를 틈타 중국계 사업가들이 저렴해진 토지를 대거 매입하고 기존 엘리트층을 대체하게 된다. 

 그리고 홍콩이 안정되며 다시 지가는 크게 상승한다. 홍콩은 1980년대만 해도 GDP의 20%가 제조업이 었다. 하지만 지가가 크게 상승하여 은행권이 산업대출은 꺼리고, 손쉬운 부동산 대출에 집중하면서 제조업은 20세기 말에는 5%이하로 크게 떨어지게 된다. 여기에 중국의 경제개발로 자금이 더욱 유입되면서 홍콩은 2008년 이후 10년간 부동산 가격이 150%나 상승하게 된다. 

 최근 홍콩은 부동산 침체기다. 그럼에도 불구하고 50제곱미터 소형아파트 가격이 90만 달러로 홍콩 가구 평균소득의 20배 이상이다. 홍콩은 2019년의 시위와 홍콩 정부의 독재화, 중국의 경제성장 둔화로 부동산 가격이 정점에 비해 30%정도 하락했다. 홍콩은 높은 지가로 인해 비슷했던 싱가폴에 비해 크게 뒤쳐지게 된다. 창조적 인재와 낮은 세율과 가벼운 규제, 중국의 관문이라는 커다란 경제적 이점이 지가에 의해 상쇄되어 버린 것이다. 

 중국 본토 역시 부동산 상승이 경제의 발목을 잡는다. 중국은 1980년 선전을 최초의 경제특구로 지정하며 외국인 투자자도 토지사용권 증서 신청을 가능하게 한다. 중국은 이후 폭발적 경제성장을 기록하며 지가도 폭등했는데 2022년 선전의 주택가격은 제곱미터당 1000달러로 훨씬 소득이 높은 샌프란시스코의 750달러를 상회한다. 

 중국의 지가 폭등의 주역은 지방정부다. 이들은 오랜 기간 관할 지역 내의 생산시설을 소유하고, 집단농장과 국영기업을 운영하며 여기서 세수를 마련해왔다. 하지만 1994년부터 중앙정부가 세수를 통제하여 모두 거둬들이고 그 일부를 지방정부로 보내는 형태로 운영방식을 바꾸게 된다. 그리고 지방정부의 채권발행과 대출도 엄격히 금지한다. 대부분의 지방정부는 자체 운영 세수를 충분히 확보할 수 없었다. 그래서 새로운 세수 원천으로 마련한 것이 토지판매다. 토지판매는 크게 늘어나서 20세기 말 지방정부 재정의 10%를 차지하던 것이 2010년이면 무려 66%까지 올라가게 된다. 

 그리고 중국 가계들이 부유해졌다. 오랜 경제성장덕분이었다. 하지만 중국은 복지가 부실하다. 그리고 그나마도 태어난 지역에 거주해야 받을 수 있었기에 경제발전으로 도시 지역으로 이주한 수억명이 복지 사각지대에 놓이게 되었다. 중국은 경제개발을 위해 금융억압으로 인위적 저금리를 유지했고, 해외로의 자산 이전도 금지하였기에 일반 대중의 돈이 향할 곳은 부동산 뿐이었다. 

 이렇게 부동산 가격이 폭등하고 지방정부의 총부채규모가 천문학적으로 늘어나자 중국 중앙정부는 위기를 느끼고 대출제한을 실시한다. 그러자 지방정부들은 해외 채권시장에서 자금을 조달한다. 2010-2020년 대표적 부동산 기업 에버그란데는 채권규모가 이 기간 90억 위안에서 2300억 위안으로 폭증한다. 중국의 부동산 개발업체들은 이미 새로운 부채로 기존 부채를 갚은 악순환에 빠져있었고 ,자금 조달을 위해 선분양제도 실시한다. 중국의 부동산은 이렇게 GDP의 20%를 차지할 정도가 된다. 

 시진핑은 2016년 이후 지시를 내려 관료들은 개발업체의 부채규모와 자본대비 부채비율, 현금 보유고를 중심으로 대출을 엄격히 제한하는 새 규제안을 실행한다. 이렇게 대출이 크게 줄자 중국의 가계들은 선분양한 아파트를 실제 받지 못할 수도 있다는 위기감에 빠지게 되었고 하청업체들 역시 부동산개발업체에게 받은 수천억 위안의 약속어음이 부도할 수 있다는 생각을 하게 되었다. 결국 부동산 개발업체들의 채권가치가 폭락하게 되었고, 2021년 에버그란데는 채무불이행을 선언한다. 

 중국은 과도한 공급과잉으로 20%의 집이 빈집이다. 넓은 국토에 1선도시에 이어 2선, 3선도시까지 마구 집은 건축한 까닭이며, 중국정부는 놀랍게도 이런 상황에서도 집값을 폭락시키지 않았다. 민중의 봉기를 우려해서다. 연구에 의하면 부동산 가격이 급등한 이 시기 중국의 172개 도시에서 지역 기업들은 대출에 곤란을 겪었다. 다른 나라처럼 대출이 부동산으로만 향했기 때문이다. 이로 인해 기업투자가 21%, 총생산량은 36%, 전반적 생산성은 12% 감소한 것으로 추정된다.

5. 싱가폴의 성공사례

 영국 동인도 회사의 래플래서는 싱가폴 섬을 무역의 요충지로 보았다. 말라카해협은 폭이 3km에 불과했고, 동쪽으로는 중국을 비롯한 거대 국가와 섬들, 서쪽으로는 인도양이 펼쳐져 있었다. 그는 이 곳에 단순한 교역거점을 마련했는데 이것만으로도 인구가 5년만에 1만을 넘어서게 된다. 당시 인구는 인도네시아, 말레이시아, 중국에서 이주해왔는데 이들이 싱가폴 국민을 구성하게 된다. 래플래서는 세입을 위해 토지기반과세제도를 마련한다. 그는 강제 경작지가 노예제와 관련이 깊다고 생각하여 금지시킨다. 

 싱가폴은 20세기 초빈 인구가 20만이었던 것이 1931년엔 50만으로 늘어난다. 1942년 2차대전으로 일본에 의해 영국식민지였던 것이 함락되면서 싱가폴 사람들은 독립에 대한 의지 및 정체성을 형성하게 된다. 1963년 싱가폴은 말레이 연방에 편입된다. 처음부터 작은 섬 독립국가를 지향하기 보다는 말레이시아 편입을 원했던 것이다. 하지만 말레이 지도자들과 생각차가 컸다. 세금과 예산편성 및 배정, 인종에 대한 생각차이로 결별한다. 말레이 지도자들은 당연히 말레이시아계를 우대했는데 이는 싱가폴의 정신과 맞지 않았다.

 독립한 싱가폴은 매우 가난했다. 200만 인구를 갖고 있었으나 이들은 대개 도시 빈민에 불과했고, 이들을 먹여살릴 경작지, 식수, 천연자원도 모두 없었다. 지도자 리콴유는 토지와 그 소유시스템을 중심으로 새로운 비전을 구상한다. 공공개발로 토지 가치에서 발생한 이익은 토지소유자가 아니라 공동체가 누려야 한다는 것이다. 1966년 토지수용법을 제정하는데 이는 토지소유자의 의지와 관계없이 민간 소유토지를 국가가 시장가보다 훨씬 낮게 매입하는 것이었다. 7년 규칙이 유명한데, 이는 정부가 토지 매입시 최근 7년간 공공투자로 인한 가치 상승은 매입 가격에 반영하지 않는 것이었다. 또한 기존 행정당국이 판매한 장기 임대권 역시 강제해지했다. 이 법으로 인해 오늘날 싱가폴 정부가 소유한 토지는 전체의 90%에 달한다. 

 이 토지로 싱가폴 정부는 도시철도를 구축하고, 수십만채 HDB 아파트를 건설한다. 이를 매우 저렴하게 민간에 분양하였다. 방식은 건물만 소유하고 토지 소유권은 넘기지 않는 형태였다. 싱가폴 시민은 이 아파트를 99년간 임차할 수 있고, 그 임차권을 상속도 할 수 있다. 그리고 한 번에 한 채의 아파트만 임차할 수 있고, 분양 후 5년이 지나야 이를 판매할 수 있었다. 분양시 대출도 75%나 가능하며 주담대 이자율도 2.6%에 불과하다. 그 결과 대부분의 싱가폴 시민은 저렴하게 안정적으로 집에서 거주할 수 있게 되었다. 물론 민간 주택 시장도 존재한다. 하지만 이는 전체 주택시장의 20%에 불과하며, 매우 높은 가격을 보이는 사실상의 이중시장이다. 규제도 강하다. 2번째 주택 구매 시 인지세가 20%이며, 3번째 주택을 구매하는 경우면 인지세가 30%에 달한다. 대출도 45%, 35% 순으로 강하게 제한한다. 그리고 외국인은 싱가폴 주택을 살 수 없기에 이들은 이 민간 주택을 임차한다. 

 이처럼 지가 상승을 막은 결과 싱가폴은 영토가 매우 비좁음에도 국가가 충분한 상업용 토지와 산업용 토지, 연구단지용 토지를 확보하고 있다. 그래서 첨단 기술 제품의 수출 및 지적 재산권 수입에서 싱가폴은 세계 1위와 15위를 차지한다. 연구개발 인력도 홍콩의 2배다. 지난 10년간 특허출원이 4천에서 7천 건이며 같은 기간 홍콩은 수백건에 불과했다. 대출도 산업대출이 28%이고 주담대가 22%정도다 홍콩은 같은 것이 35%, 43%에 달한다. 자본이 홍콩보다 산업에 향하는 것이다. 

 이로 인해 21세기 초반 1인당 소득이 비슷했던 홍콩과 싱가폴을 전혀 다른 길을 가게 되었다. 지금은 싱가폴의 1인당 소득이 홍콩보다 70%나 높다. 

6.수퍼스타 도시의 등장

 20세기 중반은 서구 부동산에 있어 평등의 시대였다. 거의 모든 국민들이 저렴하게 주택을 소유하게 되었고 각 도시의 주택 가격은 대동소이했다. 하지만 20세기 후반부터 산업환경이 급변하면서 이야기는 달라진다. 서구의 많은 산업도시들이 급격히 쇠퇴하게 되었고, 새로운 신 산업을 가진 도시들의 부동산 가격만 폭등하게 되었다.

 몇몇 도시들은 수퍼스타 도시로 불리게 되었는데 이런 도시들은 정부의 규제와 복잡한 정치적 이해관계로 인해 수요가 폭증함에도 부동산 공급을 위한 도시 확장이 어려웠다. 

 도시의 부동산 가격은 언급한 것처럼 부작용이 크다. 우선 출산율이 크게 하락하며, 사람들이 도시 외곽으로 빠져나가게 됨에 따라 통근 시간이 길어지고, 자동차를 이용하게 되며 비만율이 상승한다. 또한 사회적 빈부격차오 매우 심각해진다. 대출이 생산성이 높은 신산업이 아니라 기존 안정기업 및 가계 부동산 대출로 향하면서 사회의 전반적인 경제성장률도 저하시킨다. 또한 정치적 영향도 크다. 2004-2016년 인구 1000명당 압류가 1건 늘어날 때마다 힐러리 클린턴의 득표율은 1-1.8%하락한 것으로 나타났다. 부동산 가격 폭등으로 인한 후유증이 도널드 트럼프에 정치적으로 유리하게 작용한 것이다. 영국의 브렉시트 역시 마찬가지다. 지난 20년간 부동산 가격이 크게 오른 지역은 브렉시트 투표에서 유럽연합에 남아있는 것을 선택했지만 그렇지 않았던 지역은 표심이 달랐다. 또한 유럽 전역에서 집가격 상승이 지지부진한 지역일수록 포퓰리즘 정당을 지지하는 경향이 강했다. 

 결국 토지문제는 다시 매우 중요해졌으며 21세기 디지털 신산업 시대에서도 그 영향력이 줄지 않고 있다. 한국 역시 마찬가지다. 현재 부동산 가격은 매우 높은 편이며, 이로 인한 큰 부작용이 나타나고 있다. 현 정부는 이에 대한 강한 해결의지와 정책을 갖고 있는데 그것이 해결될지 모르겠다. 최근 한국의 출산율이 0.7에서 0.9로 반등했는데 이는 최근 부동산 가격이 상승세가 다소 안정된 것과 관련이 있을지도 모른다. 

달러를 대체할 만한 것이 딱히 없다.

달러 이후의 질서 - 트럼프 경제 패권의 미래
케네스 로고프 지음, 노승영 옮김 / 윌북 / 2025년 10월

 이 책은 달러를 대체할 만한 것이 있을까에 대한 역사적 그리고 미래에 대한 검토다. 과거의 도전은 유로와 엔, 소련의 루블이었고 미래의 도전은 중국의 위안과 암호화폐, 스테이블 코인 정도가 될 것이다. 그리고 저자의 결론은 달러를 대신할 만한 것은 없다가 되고, 유일한 위협은 달러 그 자체 밖에 없다였다. 책은 좀 실망스러운 편이다. 책의 구성은 큰 목차가 아닌 여러 장으로 구성되었는데 솔직히 모음 글의 성격같다. 그러다보니 큰 줄거리의 느낌은 없고 중구난방식 느낌이 많이 나며 학술적 느낌도 좀 있는 편이며, 전문가가 쓴 것임에도 많은 깊이가 느껴지지 않는다. 그래서 대충 스킵하며 읽었다. 제목의 내용을 기대하며 읽는다면 다른 책을 추천한다.

 지금의 세계 금융 시스템은 2차 대전 이후 미국이 약속한 브레턴 우즈 체제가 붕괴한 이후 중대 변곡점에 도달했다. 브레턴 우즈 체제에서 미국은 금1온스당 35달러의 태환을 약속했었다. 하지만 미국은 베트남 전쟁으로 이를 일방적으로 파기했고, 대신 인플레이션을 낮게 유지해 달러의 구매력 보전을 약속했고, 페트로 달러 체제를 유지해 이를 보완했다. 

 달러는 기축통화로 미국의 경제규모가 세계에서 차지하는 영향력을 넘어선다. 미국의 경제가 세계경제에서 차지하는 정도는 25%정도지만 달러가 차지하는 외환보유고는 무려 60%다. 전 세계 석유거래에서도 달러 비중은 80%에 달하며 세계 교역 상품 거래에서도 달러 비중은 40%, 세계 채권 시장에서도 달러 비중은 거의 대부분을 차지할 정도다. 

 이것이 가능한 이유로 우선 미국 금융시장은 미국의 소득에 비해 매우 큰 규모를 유지하고 있는 중이다. 이는 미국의 달러 패권 유지에 중요한 역할을 하고 있다. 또한 미 대학은 꾸준히 많은 수의 유학생을 유치중인데 이는 세계 여러 나라의 사람들로 하여금 상당수의 자산을 달러로 보유하게 만든다. 그리고 미국은 매년 상당수의 이민자를 유치하는데 이 역시 많은 사람들에게 달러 자산보유를 유도하게 한다. 하지만 무엇보다도 달러를 강하게 하는 것은 미국 시장의 깊이와 크기다. 

 과거 미국 달러에 강하게 도전했던 것은 소련이다. 소련은 1950년대 수학자, 공학자, 물리학자, 스포츠, 문화등 모든 분야에서 세계 최고를 배출했다. 또한 소련은 제철소, 시멘트 공장, 도로, 철도를 엄청난 속도로 건설했다. 핵미사일과 항모도 마찬가지였다. 경제성장속도도 무척 빨랐다. 소련은 1950-60년대 경제규모는 미국의 절반에 불과했지만 경제성장 속도가 월등하여 1980년대 정도면 미국을 추월할 것으로 예상되었다. 당시 서방의 대부분 경제학자가 그렇게 추측할 정도였다. 하지만 밀턴 프리드먼은 계획경제의 허상을 정확히 파악하였고, 소련 계획경제의 GDP나 경제성장은 여러 면에서 과다하게 측정되는 면이 었었다. 오늘날 러시아는 GDP가 2조 2천억 달러로 미국의 10%에도 미치지 못한다.

 일본은 1960-70년대 고속성장하며 미 경제를 위협한다. GDP는 미국의 80%에 육박했으며 1인당 GDP는 미국을 잠시 넘어서기까지 한다. 위협을 느낀 미국은 플라자합의로 일본과 독일의 환율을 강제로 절상시킨다. 그 결과 일본의 엔화는 1985년 9월 달러당 244엔에서 1년뒤 156엔으로 그 다음해에는 무려 121엔으로 두 배나 치솟는다. 하지만 놀랍게도 일본은 버텨낸다. 수출은 생각만큼 출지 않았다. 효율성과 손실 흡수로 기업을 버텨냈다. 일본 회사들은 마진율을 줄이고 품질을 개선하고 아시아 4용 국가로 생산기지를 이전하는 방법으로 버텨낸다. 문제는 다른 곳이었다. 자산시장이었다. 일본은 자산가치가 크게 상승했다. 환율절상때문이었다. 닛케이 지수는 1985년에 비해 1989년이 되지 3배가 상승했고 지가는 5배나 오른다. 일본 투자자들은 미국 자산을 웃돈을 주며 구매하게 된다. 일본 주식시장의 시총은 미국의 시총을 넘어섰고, 일본 부동산 총액도 미국의 그것을 넘어섰다. 대단한 거품이었다. 

 쇠퇴는 다가왔다. 요인은 성장은 감소였다. 일본은 70년대 후반부터 출산률이 꾸준히 감소했다. 이는 핵심노동력의 감소로 다가왔다. 그리고 투자수익도 감소추세였다. 전후 파괴된 기반 시설의 건설과 막대한 투자와 교육, 인구성장으로 인한 경제성장은 모두 한계추세였다. 그리고 아시아 4용의 성장으로 경쟁력을 잃어가고 있었다. 여기에 환율이 절상했고, 자산거품이 꼈기에 그것이 터지고 만 것이다. 결국 1992년 8월 일본 주식시장은 고점대비 60%수주으로 하락한다. 지가는 1999년이 되자 고점대비 80%나 하락한다. 

 현재의 일본은 고령화, 그리고 나라의 경제를 일으키기 위한 무리한 인프라 공사 등으로 인해 정부부채가 GDP의 251%에 달한다. 하지만 대부분의 채권을 국민들이 들고 있어 상대적으로 안전하고 자산가치 폭등시기 많은 해외자산 투자로 매년 많은 이자 수입이 해외에서 들어오고 있어 안정성이 높다. 하지만 현재 1인당 GDP가 미국의 63%에 불과하고, 인구도 1/3에 불과하다.

 유로화는 미국이 브레턴 우즈 체제를 붕괴시키며 인플레에 대한 우려로 인해 생겨났다. 유로화가 유럽인들에게 매력적으로 다가온 이유는 독일의 마르크화가 강력했기 때문이다. 브레턴 우즈체제 붕괴이후 많은 유럽 국가들의 화폐는 인플레에 극심하게 시달렸지만 독일의 마르크화만은 한자리의 상승만을 기록했다. 그렇기에 유로화가 설립된다면 다른 유럽국가들도 그렇게 될 것을 기대했다. 그리고 1990년대 중반만 해도 유럽은 GDP가 미국과 비슷해고 유럽 전체의 시가총액도 미국과 비슷했기에 유로화는 달러와 견줄만했다. 

 하지만 결국 유로는 달러의 경쟁자가 되지 못했다. 일단 유로는 하나의 화폐지만 정부부채시장이 발칸화 되있다. 즉, 여러 정부들의 입장이 서로 적대적이거나 쪼개져 있다는 것이다. 해외 투자자들은 독일의 부채와 이탈리아, 혹은 그리스의 부채를 천양지차로 대우한다. 그리고 강력한 정치적, 재정적 당국이 없다. 현재 유럽의 시총은 미국의 절반에 불과하다. 이것은 높은 세율과 방만한 복지, 낮은 생산성, 짧은 노동시간, 높은 복지혜택, 디지털 전환으로의 실패 때문이다. 하지만 유럽은 ECB가 미 연준과 다르게 헌법적 지위를 누린다는 강점이 있기는 하다. 

 중국은 현재 그리고 향후 미국의 위협할 만한 거의 유일한 세력이다. 하지만 저자는 중국이 미국을 따라잡을 가능성이 없다고 본다. 저자는 중국이 향후 20년간 성장이 낮은 것으로 본다. 우선 중국의 성장 모델이 투자의존도가 큰데 이미 상당 부분 성장이 이뤄져 투자 수익이 감소했다고 본다. 그리고 중국의 수출이 이미 거의 최대치에 도달해 더 이상 증가하기 어려우며, 그러면 내수에 의한 성장이 필요한데 그것에 가능할지 의문이라는 것이다. 또한 인구 문제가 심각하고, 기술도 상당 부분에서 선진수준에 이미 도달해서 성장이 어렵고, 많은 부분에서 의사 결정이 중앙집중화 되어 있어 성장에 도움이 되지 않는다는 것이다. 

 그리고 중국의 부동산 문제를 거론한다. 중국은 고대부터 거대한 국가로 중앙집권이 문제였다. 항상 지방 정권의 반란으로 중앙이 무너지는 경우가 많았다. 그래서 지방에 권력을 잘 주려하지 않고 견제한다. 그래서 중국은 지방정부에 재산세 과세 권한을 주지 않고 수수료와 면허세 권한만을 준다. 그래서 지방 정부는 세수 부족에 시달려 토지 매각과 지방정부자금조달기구에 매달린다. 이 기구는 기반시설 공사 자금 마련을 위해 부채를 동원한다. 이 부채가 2021-2022년 4배나 늘어났다. 이는 GDP의 50%로 추산된다. 

 중국은 이런 여러가지 문제가 있기에 미국 달러를 대체할만한 패권 국가로의 도전이 어렵다는게 저자의 생각이다.

 달러를 대체할 만한 것으로 거론되는게 IMF의 SDR이다. 이는 특별인출권이다. SDR은 달러보유고를 대체할 다자간 통화를 창설하자는 여러 제안을 확장하는 것이다. SDR은 기본적으로 달러 43%, 유로 29%, 엔화8%, 파운드7%로 이루어진 통화바스켓 지수의 회계단위다. 2024년 1SDR의 회계가치는 그래서 1.34$정도다. SDR지폐는 존재하지 않고, 어떤 기업이나 민간 단체도 SDR을 보유하지 못한다. 다만 민간주체가 보유할 수 있는 SDR표시 채권은 있다. 정상적 시기에 SDR은 IMF가 대부와 자본출자를 지수화 하는데 쓰는 회계 수단에 지나지 않는다. 모든 자산과 채무가 SDR로 표시되어 IMF재무 담당관은 환율 위험분리 압박에서 자유롭다. 하지만 SDR이 기축통화가 되기는 어렵다. 이런 시도는 당장 미국의 압박을 받을 것이기 때문이다.

 달러에 도전할 만한 또 다른 것은 암호화폐다. 암호화폐 특히 비트코인은 지하경제와 관련이 깊다. 지하경제는 세계 GDP의 20%를 차지한다. 거의 유럽 경제 규모다. 비트코인은 지하경제에서 매우 요긴하게 쓰인다. 혹자들은 비트코인의 가치나 펀터멘털을 의심한다. 하지만 비트코인은 전 세계 지하경제에서 확고히 사용되며 도주자금으로 가치가 매우 높다. 지하경제는 연간 2조 달러에 달하는데 여기에 10%만 사용되어도 연간 600억 달러 규모다. 그 정도만 되어도 비트코인의 가치를 지탱하기엔 충분하다. 비트코인은 거래기록이 남아 추적가능하기에 지하경제 자금으로 사용하기엔 부적절한게 아닌가 생각하기 쉽지만 이를 위해서는 국제 공조가 필요하며 생각보다 추적에 비용이 많이 들어간다. 그렇기에 만약 국제적인 공조가 잘 이뤄지거나 기술 발전으로 비트코인 자금 추적이 쉬워진다면 비트코인의 가치가 폭락할 수 있다. 

 달러의 위기는 고 인플레이션으로 올 수 있다. 미국의 부채는 어마어마하며 다른 나라들은 미국의 채권을 많이 들고 있다. 사실 인플레이션은 부채를 손쉽게 날려 버릴 수 있는 방법이기는 하다. 하자민 저자는 고인플레이션이 과거와는 다르게 쉽게 일으킬 수 있는게 아니라고 본다. 고인플레이션이 오면 정부는 금리를 높에 유지해야 하는데 이것의 유지가 정부입장에서 쉽지 않기 때문이다. 우선, 과거와 다르게 지금의 정부는 GDP대비 부채비율이 지나치게 높다. 과거 1970년대만 해도 정부의 부채는 GDP대비 30% 정도의 부채를 갖고 있었지만 지금은 100% 이상이다. 이 경우 1%의 금리인상만 해도 지급해야 하는 이자가 천문학적으로 불어나게 되어 감당이 어렵다. 그리고 주식시장도 문제다. 주가는 금리와 반비례한다. 그리고 미국의 경우 사람들의 자산이 주식시장에 상당부분 들어가 있다. 그렇기에 급격한 고금리는 심각한 민심이반과 경기후퇴를 불어올 수 있다. 그리고 사람들은 저금리 상태여야 신용으로 차량 구매, 주택구매, 소비를 활성화한다. 고금리는 역시, 경기후퇴를 야기한다. 마지막으로 정치권에서는 잦은 선거를 앞두고 세금을 깎고 선심성 정책을 남발한다. 이는 역시 저금리 국면에서 용이하다. 이런 여려 이유로 고인플레이션은 실행이 어렵다는게 저자의 생각이다. 

자동차의 미래

엔진 너머의 미래 - 누가 자동차 산업의 패권을 차지할 것인가
안병기 지음 / 흐름출판 / 2025년 12월

 전기차는 최근에 생긴 것 같지만 그 역사는 오래 되었다. 1881년 귀스타브 트루베가 만들었고, 이는 최초의 내연기관차보다 4년이나 앞선 것이다. 내연기관차는 시동을 걸때 손으로 크랭크를 회전시키는 핸드 크랭킹을 할 필요가 없었고, 소음과 냄새도 없어서 여성에게 인기가 좋았다. 1928년까지 미국에는 적어도 54개 전기차 기업이 있었다. 당시 자동차 시점 점유는 증기기관 자동차가 40%, 전기차가 38%, 내연기관은 22%에 불과했다.

 그런데 20세기 들어 판도가 변한다. 증기기관 자동차는 시동에 시간이 오래걸리고, 고온고압의 증기보일러를 싫고 다녀 사고위험이 컸다. 그리고 전기차는 주행거리가 짧고 속도가 느렸다. 전기차는 핸드크랭킹이 전기점화식으로 바뀌고 빠른 속도에 긴 주행거리를 자랑했다. 여기에 포드가 대량생산체제로 바꾸고 가격을 낮추고, 주유소 인프라가 확산하며, 내연기관차의 시대가 열린다. 이후 대부분의 전기차 회사는 파산하거나 내연기관차 회사로 전환한다. 

 전기차는 20세기에도 여러 차례 부활 노력이 계속 되지만 한계에 부딪힌다. 높은 생산단가, 무겁고 충전 시간이 긴 배터리, 충전 인프라의 미비, 소비자의 관심 부적, 정부 지원 미비가 원인이었다. 그러다 21세기 들어 다시 전기차가 주목을 받는데 2003년 테슬라의 등장했기 때문이다.

 테슬라는 2008년 로드스터 출시만 해도 성공을 점치기 어려웠다. 2009년 미에너지부가 4억 6천만 달러를 대출 승인하고 2010년 나스닥 상장을 하면서 재정문제를 해결한다. 그리고 모델 s를 출시하고 이것이 성공하면서 대중적 전기차 시대를 연다. 하지만 2010-2019년 무려 10년간 지속적 적자를 기록한다. 총 65억 3600만 달러의 순적자다. 하지만 모델3의 대량생산이 안정화하며 2020년 7억 2100만달러의 순이익을 기록하며 흑자전환한다. 

 테슬라의 특징은 자동차 업계의 상식을 개는 파격적 실내 디자인과 배터리에 대한 발상 전환이다. 테블릿 하나로 차량을 제어하는 체계와 엔진룸을 트렁크 공간으로 활용한다. 노트북에 쓰는 저가형 원통형 배터리 7천개 이상을 장착해 에너지를 공급한다는 발상은 상식이상이었다.  

 2020년을 전후 하여 세계의 완성차 업체들은 전기차로의 전환을 선언하였다. 하지만 전기차로의 전환에 성공이 가능했던 기존의 완성차 업체는 많지 않다. 전기차 업종에서 경쟁력을 보이는 곳은 미국에서는 오직 테슬라 한 업체와 중국의 여러 업체를 그리고 한국의 현대차 정도다. 다행히 2020년대 들어 전기차 캐즘이 생기면서 완성차 업계에겐 전환의 시간이 생겼다. 업계 1위인 도요타는 의외로 전기차에 무관심해 보이는데 이는 시대에 뒤떨어진 것이라기 보다는 전략에 가깝다. 도요타는 다른 업계들과는 다르게 전기차로의 전환이 늦어질 것이라고 보았다. 그래서 이들은 하이브리드에 집중했다. 전기차 시기는 2030년대 이후로 보았고 하이브리드 시기가 그 사이를 대체할 것이라고 보았던 것이다. 그래서 전기차 캐즘에도 도요타는 거의 타격이 없으며 오히려 미래 배터리인 전고체 배터리 부분에서 세계에서 가장 많은 특허를 보유하고 있으며 수소차인 미라이를 보유하고 있다. 

 테슬라의 특징은 차종이 소수라는 점이다. 모델S는 무선 통신망으로 SW나 펌웨어 원격 업데이트 OTA서비스를 최초 도입했다. 2015년 펠콘 윙도어인 suv 모델x를 출시했고, 2017년 준중형 모델3, 2019년 중형 suv 모델y, 2023년 사이버트럭, 2025년 모델 y 주니퍼, 모델s와 x리프레시를 출시한다. 2030년이 되면 전기차의 판매보다 FSD를 기반으로 하는 SW의 판매가 주 사업영역이 될 가능성이 크다. 차량판매는 수익성이 낮다. 하지만 SW는 일단 개발하면 100%마진구조다. 실제 FSD의 옵션가격인 8000$는 고급차 1대의 판매이익과 비슷하다. 

 중국의 BYD는 배터리 기업에서 시작해 연간 420만대의 전기차를 생산하는 기업으로 성장했다. 1995년 휴대폰 배터리 생산을 시작해서 2003년 자동차 산업에 진출, 2005년 세계최초 양산형 PHEV 중 하나인 F3DM을 출시한다. 2008년 워렌버핏의 버크셔 헤서웨이가 2억 3천만 달러를 투자해서 재정안정화를 이룬다. 전기차, 배터리, ESS로 사업을 다각화한다. 2015년 PHEV를 포함한, 전기차 판매에서 테슬라를 추월한다. BYD의 장점은 중국 정부의 전폭지원이다. 배터리, 모터, 반도체, 차량까지 수직계열화로 비용절감, 공급안정화가 장점이고 테슬라대비 30-40%저렴하다. 자율주행 SW도 우수하나 완전자율주행이 아닌 운전보조장치를 고도화하는 현식절 자율주행에 무게를 둔다. BYD는 삼원계가 아닌 리튬인산철배터리에 집중한다. 다만 차체안정성 문제가 있다. BYD는 사업구조나 기술 내재화가 우수함에도 재정건정성이 불안하다. 2024년 기준 유동자산이 3710억 위안인데 반해 유동부채는 1960억 위안에 달한다.

 샤오미는 2010년 자동차 사업 100억 달러 투자를 발표한다. 첫 모델 SU7을 중심으로 사업을 확장한다. 2025년 2월 이 기종이 누적판매 18만대를 달성했지만 4월 신규주문이 55%나 급감한다. 이 기종의 장점은 샤오미 스마트폰 생태계 기반으로 기술력과 브랜드 충성도가 높다는 것이다. 주문대기만 수월에 달해 연 30만대 생산을 목표로 2단계 라인 확장 중이다. 다만 아직 차량 생산마다 손해를 보는 단계이며 2026년 손익 분기에 도달하는 게 목표다. BYD, 니오차의 치열한 경쟁중이며, 2027년 동남아 진출이 목표다.

 화웨이는 직접 차량을 제작하지 않고, 기수로가 시스템을 공급한다. 카메라, 센서, ADAS, 자동차용 칩셋, HUD, 인포테인먼트, OS등의 핵심기술을 제공한다. 홍멍OS는 운영체제이자 디자인, 보안, 개발자 생태계 등 다방면에서 인정을 받고 있다. 전통자동차 업계인 지리 자동차는 2019년 지오메트리라는 보급형 EV브랜드를 2021년 지커라는 프리미엄 전기차를 출시했다. 리샹자동차는 엔진이 배터리를 충전하는 용도로만 사용되는 EREV 방식의 차량을 생산했다. 니오는 2014년 상하이에 설립되었고 고성능 전기SUV와 세단을 생산한다. 배터리 충전이 아닌 교환방식이다. 

 전기차가 캐즘에 빠진 것은 배터리 문제가 크다. 리튬이온 배터리의 셀가격은 2010년 이후 기술발전과 규모의 경제에 따라 가파르게 하락했다. 업계는 셀 가격이 1kwh 당 100$이하면 전기차 대량생산이 가능하다고 보았다. 문제는 리튬이온 배터리의 핵심 소재인 코발트 가격이 급상승했다는 것이다. 코발트는 콩고에 집중분포한다. 그러다 보니 가격이 상승했고 공급이 불안정했고, 아동노동에 대한 문제도 불거졌다. 그래서 대안으로 등장한 것이 니켈이다. 니켈은 공급처가 다양했고 가격이 더 저렴했다. 그리고 니켈을 포함하면 에너지 밀도가 증가해 주행거리가 증가했다. 문제는 화학적 불안정성이 증가해 열폭주 위험이 커진다는 것이었다. 고온, 충격으로 인해 화재 발생 가능성이 커졌다. 최근에는 첨가제나 코팅으로 해결하지만 니켈은 충전, 방전 반복의 구조적 붕괴나 팽창, 배터리 수명을 줄이는 문제가 있다. 

 전기차의 대표적 한계인 주행거리 증대를 위해 완성차 업계는 셀 제조사에 무리한 요구를 한다. 배터리 사용범위인 SOC 윈도우는 초창기 20-80%였다. 지금은 3-97%다. 주행거리 확대를 위해서다. 급속충전의 과충전으로 인해 소재에 문제 발생 위험이 증가한다. 충방전시 셀 내 소재가 수축과 팽창을 반복하고 셀두께가 점점 두꺼워지는 스웰링 현상이 발생하는데 이것이 기계적 스트레스를 유발한다. 

 그리고 전기차는 막대한 전력도 요구한다. 2024년 국내 누적 전기차(BEV)는 68만 4천대다. 전체 등록차량 2630만대의 2.6%다. 전기차 한 대는 연간 3000-4000kwh의 전력이 필요하다. 1년 국내 전기차 필요전력은 20.5억-27.4억 kwh에 달한다. 2030년 목표 전기차 420만대에 도달한다면 필요전기량은 105억에서 140억kwh다. 화발1기의 연간발전량은 27.4억kwh, 원발은 72.6kwh다. 상당한 전력과부하가 예상된다. 여기에 인공지능과 데이터 센터와 반도체까지 생각한다면 문제는 생각보다 심각할 수 있다. 

 전기 배터리의 선두주자는 일본의 파나소닉이다. 파나소닉은 테슬라의 파트너로 승승장구했지만 테슬라가 2020년 배터리 내재화 계획을 세우자 테슬라 지분을 전량 매각하며 관계를 종료한다. 파나소닉은 2013-2015까지 환경용 배터리 셀시장의 30%를 점유했다. 하지 2017년 23%에서 2024년 4%까지 추락한다.

 한국의 SDI, LG엔솔, SK온은 모두 전자, 화학 관련 대기업의 배터리 부분에서 출발했다. LG엔솔은 2011년 오창 공장에서 중대형 배터리 생산라인을 구축한다. 2016년 이후 GM과의 관계가 LG배터리 사업에 큰 역할을 한다. 2020년 중대형 전지 세계 시장 점유 1위를 차지한다. 2020년 LG화학에서 분사하고, 2023년 미국 애리조나에서 4680형 대형 원통형 셀 배터리 공장을 착공한다. 미국 외에도 폴란드, 중국에 공장을 보유하고 있으며 2024년 세계시장점유율 10.8%다.

 삼성SDI는 국내업체 중 유일하게 각형 캔 타입 셀을 생산한다. 인디애나 코코모에 1, 2공장이 있다. 중대형 각형 캔 타입 배터리를 제조하는 경쟁사가 미국 내에는 없기에 전기차가 다시 활성화하는 경우 삼성SDI는 큰 수혜가 예상된다. 

 중국은 배터리의 후발주자였지만 2015-2019년 자국산 배터리를 사용한 전기차에만 보조금을 지급하는 정책을 시행하면서 한국 배터리 기업에 큰 타격을 주고 자국 기업이 크게 성장하는 기반을 마련했다. 중국 BYD와 CATL이 이때 성장한다. 2024년 BYD와 CATL이 생산하는 배터리는 세계 생산량의 50%이상이다. CATL이 38%, BYD가 17%다. 중국은 배터리의 안전성이 문제가 되자 성능은 떨어지지만 가격이 낮고 안정성이 뛰어난 LFP배터리로 승부를 보고 이것이 먹혀 세계시장을 지배하게 되었다. 반면 한국과 일본은 삼원계 배터리가 강하다. 반면 유럽은 배터리 양산에 근접했다는 평가를 받았던 노스볼트가 파산했고 2023년 브리티시볼트마저 파산해 사실상 배터리 업계가 없다. 

 현재 세계 배터리 시장은 미국 시장은 미국의 중국 차단으로 국내 3사의 각축장이다. 유럽 시장은 중국과 한국 업체의 경쟁이 이뤄지고 있으며 현재 CATL의 선두고 LG엔솔이 2위다. 하지만 유럽의 대 중국 배터리 정책에 따라 향방이 달라질 수 있다. 

 자율주행을 위해서는 지각, 판단, 제어가 이뤄져야 한다. 지각을 위해서는 센서역할을 하는 라이다, 레이더, 카메라가 필요하다. 라이다는 레이저를 물체에 발사해 반사시간을 측정하여 거리를 측정하는 것으로 정확도와 해상도가 높으나 비와 눈, 먼지에 약하고, 비용이 높다. 레이더는 전자기파를 발사하여 마찬가지 원리로 거리를 측정한다. 정확도와 해상도가 낮으나 상대적으로 눈비, 먼지에 강하고 비용이 싸다. 판단은 센서가 수집은 데이터를 바탕으로 어떤 동작을 취할지 결정하는 것이고, 제어는 이를 바탕으로 차량을 작동하는 것이다. 

 자율주행의 3대업체는 구글 웨이모와 테슬라, 바이두다.

 구글 웨이모는 2016년 구글에서 독립한다. 2018년 피닉스에서 유료 로보택시를 상용화한다. 2020년 10월부터 완전무인서비스를 시작한다. 이후 샌프란시스코와 LA에서 24시간 서비스와 차량호출서비스를 시작하고 2025년 10개 이상 도시에서 사업을 시작한다. 현재 1500대 이상 차량에서 매주 25만회 유료승차를 하고 있다. 일반 운전자 대비 사고가 크게 낮고 충돌사고는 85%이상, 심각한 부상은 88%이상 낮다. 웨이모는 라이다와 레이더, 카메라는 모두 사용하는 종합센서기반이다. 그래서 가격이 높다. 5세대 웨이모는 29대 캠, 5대 라이다, 6대 레이더를 장착한다. 그래서 차량 가격이 3-5만달러다. 테슬라는 카메라만 쓰는데 그래서 100배 차이가 난다. 최대 약점이다. 

 테슬라 로보택시는 2025년 6월 텍사스 오스틴에서 시작했다. 탑승료는 4.2-6.9달러 정도다 18세 미만은 혼자 타지 못하고, 악천후엔 사용을 못하고, 복잡한 교차로도 안되는 등 아직 제약이 많다. 테슬라 로보택시는 FSD기반이고 아직 직원이 탑승한다. 테슬라는 카메라만 쓰는데 이걸로 자율주행이 가능한지 입증해야 한다. 

 바이두는 웨이모와 비슷하다. 완전자율주행을 추구한다. 로보택시 서비스와 자율주행 sw 하드웨어 플랫폼을 모두 자체개발한다. 2017년부터 자율주행 기술인 아폴로 프로젝트를 통합 운영한다. 로보택시를 베이징, 우한 등 15개 도시에서 운영한다. 브랜드가 아폴로고이며 2025년 5월 1100만건의 승차서비스가 실행되었다. 최근 자율주행 전용차량 RT6가 나왔고 생산단가는 3만 5천달러다. 센서, AI칩, 수직계열화로 가격이 저렴하다. 급경사나 곡선로가 많은 충칭과 같은 도시에서도 사용자의 만족도가 높다. 

대통령의 정책

이재명 시대 2025-2030 대한민국 경제 미래 대예측
대한경제포럼 편집부 지음 / 대한경제포럼 / 2025년 7월

 격동의 시대다. 두 가지가 너무 걱정된다. 몇 년전까지 나의 가장 큰 걱정거리는 기후위기와 국내 정치였다. 사실 국내 정치는 결국은 시간이 선거에 의해 해결해주는 것이기에 그리 큰 걱정은 아니었다. 스트레스 거리에 가까웠다. 물론 친위쿠데타때는 적잖이 놀랐긴 했다. 지금의 걱정거리는 인공지능과 로봇에 의한 사실상의 경제 패러다임 변화와 국제 사회의 변화다. 영국 드라마 블랙미러를 보면 트럼프가 중국이 만든 인공섬을 향해 핵을 쏘는 장면이 나온다.이는 트럼프 1기 시절 나온 드라마인데 보면서 설마 싶었는데 지금은 진지하게 보인다. 관세 협상을 이미 한 유럽 연합을 향해 그린란드 협상을 방해하면 관세 부과를 다시 한다고 한다. 베네수엘라를 침공해서 독재자이긴 하나 일국의 대통령을 납치해왔고, 이란도 협박중이고, 전통 우방 멕시코와 캐나다는 물론, 앞 마당인 쿠바까지 노리고 있다. 물론 그린란드의 합병은 나토의 붕괴를 의미하지만 뭐 이쯤되면 못 할것은 뭐가 있을까 싶기도 하다. 

 경제적 변화도 심상치 않다. 2026 CES의 주제는 피지컬 AI였다. 현대차의 아틀라스는 놀라웠다. 뉴스에서 여러 번 재생 된 아틀라스 로봇의 공중 제비를 뒤로 넘다 실수하여 넘어질 뻔하다 다시 중심을 잡는 장면은 우리 나라 주식 시장을 뒤흔들었다. 그 이후로 현대계열 주식은 거의 2배 상승했고, 로봇으로 이름이 끝나는 주식들도 거의 2배 넘게 상승했다. 전통 경제학에서 생산의 3요소는 토지, 노동, 자본이다. 이 중 토지와 자본은 매우 한정적인 것으로 대부분의 인간이 선천적으로 갖기 어렵다. 다만 노동의 경우 인간은 자신의 선천적 유전자 및 환경 그리고 향후 노력에 따라 노동력을 어느 정도 갖게 된다. 노동력은 단순한 힘에서부터 운동능력, 예술능력, 기술, 여러 가지이지만 현대사회에 들어서는 지적능력이 가장 요구된다. 현대경제에서 가장 요구하는 노동력이 지적역량이기 때문이다. 그래서 우리가 학교에서 죽어라고 공부하는 것이 자신의 노동력을 최대한으로 끌어올리는 행위가 된다. 한국사회에서 의대를 보내려는 것은 이 나라에선 그 직업이 최대한의 노동가치를 보장하는 것이기 때문이다. 심지어 정년도 없다. 

 그런데 인공지능과 그것을 담아낸 로봇이 등장하면서 생산의 3요소 중 바로 이 노동이 사실상 완전히 자본에 포섭되는 시점이 다가오는게 아닌가 싶다. 물론 노동은 이미 자본에 포섭되어 있었다. 다만 이것을 노동력을 가진 인간 개개인과 계약을 통해 구매했어야 했는데 이젠 그럴 필요가 없어진 것이다. 노동력을 인간이상으로 완벽하게 가진 로봇이 등장했기 때문이다. 물론 로봇을 통해 생산력이 무한히 증가해도 누군가 물건을 사야 경제가 돌아가니 기본소득이란 것은 분명히 시행될 수 밖에는 없을 것이다. 다만 그것에 차등을 크게 두긴 쉽지 않을 것이며 그것으로 빈부격차가 나거나 부를 쌓기도 쉽진 않을 것이다. 그렇다면 앞으로 사람이 부를 쌓는 방법 중 사실상 노동은 사라지고 남는 것은 토지와 자본 밖에 남지 않게 될 것이고, 이중 자본 특히 인공지능과 로봇을 소유하는게 중요할 것이라는 생각이 든다. 즉, 이런 것을 생산하는 기업의 주식이다. 이런 생각을 주식 시장이 하고 있기에 주가의 방향이 그렇게 움직이는 것이 아닐까 싶다. 

 이런 격동의 시대에 그나마 다행인 것은 한국의 대통령이 실용주의자 이재명이란 점이다. 사실 그가 대통령이 되기 전 그가 이런 실용주의를 펼칠 것이란 건 예상하기 어려웠다. 정적에 대해서 사이다 발언을 하는 부분이 많았고, 정적에 대한 탄압을 누구보다 많이 받았기 때문이다. 또한 한국의 보수와 진보 양 진영은 서로 가치 정치를 실현해왔다. 물론 진보와 보수의 가치 정치는 옳다고 생각하는 정책을 실천하는 것이고 그것이 국가와 국민의 복리를 실천하는 부분도 있지만 지나칠 경우 주객이 전도되는 부분도 적지 않았고 사회 갈등을 일으키거나 정권이 바뀌는 경우 모든게 되집히는 경우도 적지 않았다. 그 결과 지금의 한국 사회는 상당히 양극화 된 부분이 적지 않은데 이지명 대통령은 이 부분을 잘 인식하고 통합과 회복을 핵심기조로 삼고 모든 국민을 아우르고 섬기는 것을 천명하고 있다. 이를 인사에도 적극 활용하고 있는데 그래서 인지 상당한 핵심 인사에 있어 예상외의 인물을 많이 사용하고 있다. 대표적인게 농림부 장관의 유임과 아직 확정은 아니지만 이혜훈 장관 후보자 지명이다. 특히 농림주 장관 송미령의 유임은 내가 본 바로는 최초의 정전권 장관의 유임이었다. 

 이재명 정권은 공정과 민생이라는 두 축으로 정책을 설계한다. 공정은 불평등 구조의 원인을 제거하는 것이고, 민생은 불평등의 결과를 완충하고 삶의 기반을 복원하는 것이다. 관련된 것으로 부동산, 채용, 시장경제가 있다. 부동산은 가격제어와 공급강화다. 채용은 채용비리근절을 위해 블라인드 채용전면도입, 공정채용법 제정, 채용과정 전면 공개추진의 도입이다. 대통령은 소득 불평등은 구조의 문제라 생각하고 기초적 소비기반이 무너질 경우 시장이 작동할 수 없다는 관점에서 기본 소득을 추진한다. 그리고 소상공인과 자영업자를 경제선순환 구조의 핵심으로 파악한다. 그리고 이들이 지역경제의 핵심 중추라 파악한다. 그래서 이들에게 금융지원과 세제혜택을 집중한다.  

 부동산의 경우 정부는 임기 내 전국 311만호를 공급하려고 한다. 다만 의도와 달리 주택 인허가, 착공, 분양 실적표가 현재 저조하다. 민간 건설사의 투자 의지가 위축되어서 이대로 간다면 목표 달성이 어려울 수도 있을 전망이다. 그래서 작년 서울 아파트 가격이 상승했다. 현재 정부의 적극 개입으로 작년 서울 지역에서 전세가 대부분 사라지고 월세로의 전환이 가속화하고 있으며 임대인들의 신규물건 선호화 현상으로 가격이 상승중이다. 신년 기자회견처럼 전향적인 공급위주의 강력한 정책이 요구된다.  

 이재명 정부는 총 100조를 투자해 대한민국 산업 구조를 완전 재편하려 한다. 과거 재벌, 수출 구조 산업을 인공지능과 재생에너지, 콘텐츠, 방산 중심으로 재편하려 한다. 특히 인공지능을 국가전략산업으로 선정하여 5년간 100조 툭입한다. 인공지능 기술을 개발하고 인프라를 구축하고 인력을 양성한다. AI data센터건설로 AI 고속도로 건설, 고성능GPU 5만대 이상 확보, NPU 국산화와 AI 반도체 기술 개발 등이다. 

 친환경에너지는 이재명 정부의 우선순위다. 태양광, 풍력, ESS 인프라 구축에 50조를 투입한다. 2025 기준 한국의 신재생 에너지는 15%에 불과하나 2030년까지 30%로 올리는게 목표다. 태양광은 대규모 발전단지 구축과 농촌에 태양광 보급에 30조를 투입한다. 풍력은 해상과 육상에 풍력단지를 보급하는데 20조를 투입한다. 그리고 전국에 통합 전력망을 구축하는데 10조를 투입한다. 태양광은 한화솔루션이 글로벌 점유율이 높고, OCI가 폴리곤 생산으로 태양광산업 핵심 원자재를 공급한다. 풍력은 씨엔스윈드가 글로벌 풍력타워 시장점유 1위다. 두산에너빌리티는 대형풍력터빈기술개발로 글로벌 경쟁력이 있다. ESS는 재생에너지의 간헐성을 해결하는 핵심기술로 정부는 ESS 설치 의무화화 10조 투자로 이 분야를 육성한다. LG에너지 솔루션과 삼성SDI가 시장을 선도한다. 

 2023년 기준 K콘텐츠 산업 규모는 약 791억 달러다. 같은 해 수출액은 약 132억 달러로 이차전지 수출액 100억 달러를 상회했다. 전기차는 98억 달러 수준이었다. 특히 K콘텐츠 수출액이 1억 달러 증가시 관련 소비재 수출액이 1억 8천만 달러 증가하고 2982개 일자리가 증가하는 것으로 나타나 관련 산업에 긍정적 파급 효과가 상당하다. 문제는 저작권 보호와, 수익 구조 확보, 해외 플랫폼 의존도다. 정부의 K콘텐츠 지원 정책의 3방향이다. 글로벌 제작 및 진출 지원, 글로벌 마케팅 및 홍보, 해외 현지화 및 전략이다. 

 정부는 한국 증시 정상화도 목표로 삼는다. 임기내 코스피 5000이 목표다. 오늘 신년기자회견에서도 밝힌 것처럼 반도체 시장의 예상치 못한 활성화로 본의 아니게 조기목표 달성이 확실해 보인다. 원래 목표는 2030년까지였고, 규제 완화와 기업지배구조 개혁, 투자자보호강화였다. 이를 통해 부동산-제조업 편중 경제구조를 완화하고 선진 금융시장으로의 도약의지를 보이는 것이었다. 그 동안 한국은 자산시장의 80%가 부동산에 편중되어 있었다. 부동상은 사실상 죽은 시장으로 경제에 활력을 제공하고 일자리를 제공하는 기업에 자금이 흘러가지 않았으며 집값을 올려 청년층의 결혼과 출산을 막아 사회 재생산을 막고 빈부격차만 올리는 악영향만 낳았다. 여기에 한국은 전세시장 중심의 시장이 형성되어 있어 월세의 수익이 매우 작아 투자금 대비 부동산 시장의 수익도 매우 작다. 물론 대부분이 양도차익을 노리는 자금이기는 하다. 하여튼 정부는 이 죽은 자금을 제대로 된 경제로 돌리기 위한 정책으로 원스트라이크 아웃제를 도입한다. 기업이 불공정 행위나 위험행위를 한번만 해도 강력한 제재를 하는 것이다. 이를 통해 금융시장의 투명성을 강화하고, 글로벌 신뢰도를 올리는 것이다. 기업지배구조도 개선한다. 의결권 제한 완화, 주주대표 소송활성화, 전자투표제 도입, 감사위원분리선출, 공지강화, 종업원 소비자 지역사회 등 이해관계자의 권리를 기업 운영에 반영하는 것 등이다. 

 세계 정세가 심상치 않은 만큼 정부는 위기에도 대응한다. 글로벌 충격 3가지는 외환유동성, 공급망, 식량에너지 3가지 주요 방어선이다. 곡물 자급률은 2024년 21에서 2030년 30%까지 해외 스마트팜과 MOU, 저장능력 증설로 상승시킨다. LNG비축일수는 2024년 12일에서 2030년 20일로 통합가스 저장센터 건설과 호주지분확보로 늘린다. 재생에너지비축은 2024년 18%에서 2030년 30%로 올린다. 해상풍력과 분상형태양광 증설로이다. 

 정책에는 3단 낙하산 가설이 있다. 정책의 기획에서 집행에 이르는 과정에 3번의 변형 위험에 노출된다는 것이다. 의제 설정-입법예산화-시행령고시단계다. 의제설정에서 정부관료전문가가 큰 그림을 그리고 비교적 원안이 잘 유지되지만 정당간 사전 대립이 생기면 기초안이 일차적으로 크게 흔들린다. 입법 예산안 단계에서는 국회 정무위나 예결위 단계에서 이해 관계나 충돌하거나 재정부담이나 규제, 인,감축 문제로 여야 대립이 심해지며 다시 이차적으로 크게 흔들린다. 마지막은 국회 통과후 시행령이나 시행규칙, 고시와 같은 하위 법령에서 로비나 집단 반발이 생길 경우 2차 변형이 일어나며 다시 3차적으로 크게 흔들리는 단계다. 결국 정책은 속도보다는 결국 변형이 되지 않는 것이 가장 중요하다. 정부는 이런 것을 막기 위해 각 단계마다 정책 변형을 막기 위한 장치를 마련한 계획이다. 그리고 레임덕 방지를 위해 민심이탈방지를 위해 월간성과 공개 6개 국민 체검 지표를 매달 발표하고 해당정책 담당부처가 직접 브리핑을 할 예정이다.

 이 책은 작년 나온 책이다. 반년이 지난 지금 생각과 다르게 흘러간 부분도 적지 않다. 국제정세와 세계 경제가 어지럽게 흘러가는 상황에서 나라의 중심을 잘 잡고 가고 있어 다행이란 느낌이 든다. 실용주의 정책으로 국민이 그것을 체감해 이를 통해 사람들이 하나로 다시 통합되고 회복되는 세상이 되었으면 하는 바램이다. 

스테인블 코인이란

스테이블코인 : 머니 리셋 - 비트코인에서 시작된 궁극의 통화, 미래를 삼키다
정구태 외 지음 / 미래의창 / 2025년 8월

 올초 스테이블 코인 주가가 미국과 한국에서 모두 크게 들썩인바 있다. 그 후론 좀 한물간 느낌이지만 스테이블 코인에 대한 논의는 지속되고 있으며 방식과 시기의 문제이지 언제가는 도입될 것으로 보인다. 

 현재의 법정통화는 유럽에서 1648년 베스트 팔렌 조약 이후 도입되었다. 막연했던 국민주권국가의 개념이 형성되며 주권의 핵심 요소 중 하나라 화폐발행권이 대두했다. 법정화폐가 탄생했는데 이는 금이나 은 같은 실물자산에 의해 가치가 보장되는 것이 아니라 오직 정부의 법적 강제와 사회구성원의 합의에 의해 가치가 부여되었다. 

 이로 인해 국가는 자국의 경제상황에 맞춰 통화량을 조절하고 경제 정책을 펼치는 유연성을 갖게 되었다. 거래 편의성이 높아지고, 경제공동체의 국가정체성이 강화되었으나 국경을 넘어서는 경우 거래 비용과 환율리스크가 생겨났다. 현재 전 세계의 평균 국제 송금비용은 약 6%에 달한다. 그리고 자국통화의 국제적 위상이 낮은 국가는 환율변동에 취약하고 대외 부채 상황부담이 커서 국제금융시장에서 불리한 위치에 처한다. 

 스테이블 코인의 핵심은 가치 안정성이다. 원래 비트코인이나 알트코인들은 법정화폐를 대신해 거래에 사용될 것으로 예상되었지만 이들은 사실상 자산이 되어버리며 큰 가치변동을 겪게 되었다. 즉, 거래의 수단으로 부적합해진 것이다. 그래서 법정화폐 및 실물자산과 가치를 연동시켜 가치안정성을 부여한 스테이블 코인이 새로운 수단으로 부상하였다. 이는 블록체인의 P2P 네트워크를 활용하여 중개과정을 단축 또는 제거하여 시간을 초단위로 단축하고 수수료를 크게 낮춘다. 

 현재의 소비자 결제 과정은 생각보다 복잡하다. 소비자는 물건을 사고 카드로 결제하여 실시간이지만 판매자는 카드사 네트워크와 결제대행사 및 수많은 기관이 얽혀 대금정산이 시일이 걸린다. 이는 거래의 신뢰성과 안전성을 보장하나 2-3%의 높은 수수료와 실제 자금정산에 많은 시간을 요구한다. 특히 국제거래로 가는 경우 이는 더욱 심각해진다.

 스테이블 코인은 안정성을 담보한 탈중앙 결제시스템이다. 그래서 비용을 절감하고, 빠른 정산과 글로벌 접근성이 생긴다. 스테이블 코인은 달러나 유로 또는 금같은 실물자산에 가치를 연동(pegging)한다. 그래서 1코인이 항상 1달러나 1g의 금처럼 일정가치를 유지한다. 이를 위해서 발행사는 코인발행에 상응하는 실물자산을 준비금으로 예치해야한다. 혹은 알고리즘 방식으로 별도 담보없이 시장상황에 맞게 공급량을 조절하여 가치를 유지하는 방안도 있다. 

 담보형 스테이블 코인은 법정화폐 담보형, 디지털자산담보형, 실물자산담보형이 있다. 법정화폐는 글자그대로 법정화폐를 담보하는 것이고, 디지털 자산은 디지털 자산을 담보로 하는 것이다. 다만 이 경우 디지털 자산 자체의 가치 변동성이 커서 안전성 및 자본효율성, 담보리스크 자체가 발생한다. 실물자산 담보형은 금이나 부동산, 예술품 등을 담보로 하는 것이다. 다만 담보의 보관과 관리, 정기적 감사의 문제가 발생한다. 

 미국은 스테이블 코인 발생사에 은행에 준하는 규제를 적용하고 준비금을 현금이나 단기 미국 국채 같은 안전자산으로 1:1로 보유하게 강제하는 지니어스법을 통과시켰다. 이처럼 세계적 추세는 담보가 있는 스테이블 코인이다. 현재 스테이블 코인의 99%가 달러에 연동한다. 이는 개인에겐 피난처이나 해당국가의 통화불신이 심화되고 중앙은행의 정책이 무력화할 수 있다. 미국에게 스테이블 코인은 양날의 검이다. 미국 달러 수요를 강화하여 달러 패권을 강화하지만 연준과 미재무부의 통제 밖에서 움직이는 그림자 달러 시스템이 생겨나기 때문이다. 

 스테이블 코인은 디파이로 인해 활성화했다. 디파이는 탈중앙 재정이란 뜻이다. 디파이 코인을 예치하고 이자를 받는 스태킹, 담보를 맡기고 코인을 빌리는 렌딩, 내가 가진 코인을 다른 코인으로 바꾸는 스왑기능을 제공한다. 초기 디파이는 비트코인과 이더리움을 사용했지만 양자의 가치가 크게 오르면서 스테이블 코인이 그 기능을 대신하게 되었다. 

 메이커다오는 사용자가 이더리움이나 비트코인을 담보로 예치하면 달러에 연동한 스테이블 코인 DAI를 발행한다. 사용자는 DAI를 다른 디파이 서비스에 사용하거나 DAI를 반납하면 담보를 되찾게 된다. 중개자 없이 시스템이 자산을 발행하고 유동성 공급자들은 DAI예치하여 이자 수익을 얻는다. 이처럼 개별 디파이를 위한 스테이블 코인은 유용하나 사용성과 법용성에 한계가 있다.

 디파이가 늘며 시장을 점유한 스테이블 코인이 테더의 USDT다. 2017년 1억 5천만 달러 규모였던 것이 2025년엔 1500억 달러규모로 100배 성장했다. USDT는 처음엔 이더리움에서 발행되었으나 지금은 다양한 체인으로 확대하여 신속성과 확장성이 있다. USDT의 성공에는 글로벌 최대 코인 거래소인 바이낸스의 역할이 결정적이었다. 바이낸스는 특정국적이 없고 세계 여러 지역에 분산된 사무소가 있다. 그래서 알트코인을 적극적으로 상장했다. 테너는 미국 기업이 아니다. 그래서 미국의 정식 금융라이센스가 없고 미정부는 테더의 불투명성에 대해 우려한다. 테더의 준비금 보고서는 검토보고서 수준으로 신뢰성이 낮다. 그래서 향후 발전과 신뢰 획득을 위해 공신력 있는 기관으로부터의 외부감사가 요구된다. USDT는 이런 요소로 인해 미국의 감독을 받지 않아, 자금 세탁, 대북제재회피, 테러자금 유용에 이용된 것이 아닌가 의심을 받고 있다. 그리고 미국은 테더로 인한 자국의 통화주권위협을 걱정한다. 그래서 미국은 현재 USDT를 법망 바깥으로 밀어내려 한다. 

 이런 테더에 비해 서클은 2015년 뉴욕 금융 감독국이 발행하는 디지털 자산 사업자 전용 라이센스를 취득했다. 서클의 USDC는 규제 친화적 코인이다. 자산 준비금의 100%를 현금과 미국 국채로 보유한다. USDC의 준비금은 블랙록이 운영하는 증권거래서에 등록된 정부 MMF에 보관되며 수익성과 안정성을 동시 추구하는 모델로 자리매김했다. 

 트럼프는 2025년 1월 CBDC를 전면금지하는 행정명령을 시행했다. 미국은 지니어스 법을 제정했는데 이의 핵심내용은 이렇다. 1:1자산 담보원칙을 코인사에 강제, 국채 또는 달려 예금 외에 MMF 등 다양한 담보자산을 인정, 회계 투명성과 감사요건 강화와 이에 따라는 경우 연방정부차원의 인센티브 부여다. 

 스테이블 코인에 대한 각국의 입장은 각자 상이하다. 먼저미국은 스테이블 코인을 흔들리고 있는 달러 패권을 강화할 수단으로 보고 있다. 전략은 중앙을 배제하고 민간이 이를 먼저 만들고 정부가 이를 규제하는 형식이다. 반면 유럽은 Mica라는 스테이블 코인 규제법, 포괄적 규제를 생성하고 법적 제도내에서 이를 안정적으로 운영하려 한다. 반면 아르헨티나나 나이지라아 처럼 자국 통화의 가치가 불안정한 나라는 정부의 의지와 상관없이 자신들의 재산을 보호하기 위해 민간 시민들이 알아서 이를 활용하여 보급되고 있다. 급여를 스테이블 코인으로 받고, 결제도 그것으로 하여 자국 화폐 불신으로 인한 자산변동성에서 자신들을 보호하는 것이다. 또한 필리핀이나 브라질 처럼 외국에 노동자가 많이 진출한 나라도 민간에서 스테이블 코인을 적극 도입중이다. 이들 나라는 GDP의 상당 부분이 해외 노동자의 송금액인데 기존 송금망에 비해 스테이블 코인을 보내는 것이 수수료가 훨씬 적고 시간도 빠르기 때문이다. 

 미국과 달리 각국의 중앙은행은 스테이블 코인의 통화정책 침해 우려로 중앙은행이 발행하는 CBDC를 검토중이다. CBDC의 원칙은 중앙은행 고유 의무를 방해하지 않고, 다양한 화폐와 공존하면선도 혁신과 효율성을 도입하는 것이다. CBDC는 직접형, 간접형, 중개형, 혼합형으로 나뉜다. 직접형은 중앙은행이 직접 CBDC를 발행 및 회수, 유통과 대고객 서비스를 제공하는 것이다. 간접형은 민간금융사업자가 중앙은행에 현금 및 지급준비금을 예치하고 그에 상응하는 예치금을 담보로 CBDC를 이전 받아 스테이블 코인을 발행하는 것이다. 중개형은 CBDC의 제조와 회수, 발행은 중앙은행이 하되 유통을 민간과 공동으로 하는 것이다. 혼합형은 중개형과 같으나 중앙은해잉 개별 거래 정보까지 모두 보관하는 것이다. 

 세계 각국이 CBDC를 도입하는데는 중국의 CBDC인 디지털 위안화 방행계획과 페이스북의 리브라 도입 시도가 큰 영향을 미쳤다. 

 스테이블 코인의 성공은 단순히 기술적 우위만으로는 이뤄지지 않는다. 기존 시스템과의 마찰없는 통합, 즉각적 체감 편익이 따라야 한다. 사용자 입장에선 스테이블 코인을 사용하는 절차, 전자지갑의 준비, 과도한 보한등이 부담이다. 그리고 결제사 입장에선 스테이블 코인을 정산하기 위해 단말기 등의 기기 설치, 코인을 다시 현금으로 바꿔야 하는 과정등이 번잡하다. 또한 소비자의 입장에서 카드는 사용자에게 포인트 등 어려 혜택을 주지만 스테이블 코인은 이렇다할 혜택이 보이지 않는 것도 문제다. 그래서 아직까지 스테이블 코인의 결제비중은 5%에 불과하다. 이같은 문제를 해결할때 스테이블 코인이 민간에도 잘 퍼져서 순기능을 할 수 있을 것이다.