[부동산투자]리모델링으로 부동산 살리기

버리는 부동산, 살리는 부동산
토미(土美) 김서준 지음 / 원앤원북스 / 2025년 5월

그 어느 때보다 많은 변화가 한꺼번에 몰려오고 있다.  앞이 보이지 않는 이 시장에서 집을 사야 할지, 기다려야 할지, 내 가게를 지켜야 할지, 접어야 할지, 노후 준비는 가능한 건지, 모두가 망설이고, 주저한다. 하지만 이 책을 통해 하나의 방향을 찾기를 바란다. - '프롤로그' 중에서 

책의 저자 토미 김서준은 "낡은 건물을 가치 있게 변신시키는 건물 의시"로 불린다. 홍익대학교에서 건축학을 전공한 후, 부동산 시행과 건축 경험을 쌓았다. 국내 1군 건설사의 프로젝트 총괄감독, 글로벌 기업의 한국지사 브랜딩 등 실무를 통해 쌓은 경험을 바탕으로 노후건축재생연구소 '도시로'를 창립했다. 

다섯 개 파트로 구성된 책은 위험한 부동산, 변화한 부동산/변화할 부동산, 살리는 부동산, 나에게 맞는 자산설계 포트폴리오, 회복과 탄력이라는 주제로 이야기를 펼쳐 나간다. '부동산+리모델링'을 접목한 대한민국 최초 투자자답게 다주택자에겐 수익형 물건으로 갈아타기를, 실거주자에겐 더 나은 보금자리를, 자영업자에겐 내 소유의 가게를, MZ세대에겐 삶을 담을 수 있는 첫 공간을 찾을 수 있도록 방안을 제시한다. 

버려지는 부동산

무엇을 살 것인가 못지않게, 무엇을 버려야 하는지도 중요하다. 미래는 불확실하다. 그래서 우리가 선택해야 할 부동산은 ‘현재의 수익성’이 아니라, 미래에도 살아남을 수 있는 자산이어야 한다. 그렇다면 이를 위해서 우리들은 어떤 자세를 견지해야 할까? 

개개인의 처한 사정이 천차만별이므로 가족의 총수입 규모, 지출 패턴, 직업의 안정성, 연령대 등을 감안해서 자산을 어떤 종목에, 어떤 형태로 배분할지 고민하는 것이야말로 부동산 투자에 있어서 가장 먼저 갖춰야 할 자세이다. 스스로의 체형에 잘맞는 옷을 입어야 어울려 보이듯, 내 삶에 맞는 자산 포트폴리오 기준이 있어야 하며, 나아가 전략이 있어야만 효과적이고 효율성 높은 자산을 유지할 수 있을 것이다.. 

(사진, 주의해야 할 부동산 20선選)

토지거래허가구역

2025년 4월, 서울시 전체 면적의 27%, 총 40만 가구가 '토지거래허가구역'으로 묶여있다. 이는 부동산 투기나 지가地價 급등을 막기 위한 장치이다. 묶여있기에 자유롭게 재산을 사용할 수 없다는 의미이다. 이에 개인의 재산 사유권을 침해한다는 지적도 있긴 하다.

아무튼 인허가권 주체인 서울시와 해당 구청의 결정과 움직임을 바라보는 시선의 각도도 이젠 달리 할 필요가 있다. 즉 예전과 같은 재개발, 재건축 불패 신화는 개미 투자자들이 아무리 발버둥 쳐도 결국 ‘정책’에 의해 판가름된다. 그리고 그 정책 위에는 더 큰 영향을 미치는 ‘정치적 프레임’이 있음을 간과해선 안 된다. 

특히 정비사업에서 가장 큰 비용인 건축비의 상승 이슈가 불거진 요즘 같은 시기에는, 앞으로 이 사업이 10년이 걸릴지, 20년이 걸릴지 그 누구도 장담할 수 없다. 신속통합기획이 원래의 취지대로 빠른 공급과 입주로 이어질 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 듯하다.

개인 건물의 밸류업 방법

첫째, 공간 리디자인 및 용도 전환이다. 기존의 원룸은 소형 오피스텔이나 코리빙(co-living) 공간으로, 일반 주택은 게스트하우스, 스튜디오, 스몰오피스 등으로 전환하는 것이다. 1층의 공실 상가는 카페, 팝업스토어, 갤러리 등 회전율 높은 테넌트를 유치할 수 있는 공간으로 재해석될 수 있다. 예를 들어 비효율적인 구조로 나뉜 작은 방이나 칸막이 공간을 하나로 확장함으로써 활용도를 높이는 것이다. 

둘째는 리모델링과 시설 업그레이드다. 외관 디자인을 개선하고(전면 재료 변경, 조명 설치 등), 엘리베이터나 출입 시스템, 로비 등 공용공간을 정비함으로써 건물 전체의 인상을 바꿀 수 있다. 화장실, 수도, 전기 설비 등 기본 인프라를 신규로 교체하는 작업도 필요하다, 특히 노후 겅물일수록 외관 개선의 효고가 크며, 이를 통해 건물 이미지를 완전히 바꿀 수도 있다.

셋째는 브랜딩과 콘텐츠 부여다. 겅건물에 이름을 부여하고 이를 지역 커뮤니티와 연결할 수 있다. SNS나 웹사이트 운영을 통해 공간의 스토리를 외부에 전달하고, 아트워크나 로컬 작가의 전시를 유치해 독창적인 공간성을 확보하는 방식이다. ' 공간을 콘텐츠로 만든다'는 접근은 MZ세대와 젊은 창업자들에게 특히 효과적이다.

(사진, 임대 전략의 리포지셔닝과 주의할 사항) 

방치된 건물 활용하기

건물의 옥상부터 반지하까지, 이 공간은 말 그대로 ‘물’에 지배당하고 있었다. 특히 비가 오는 날이면 내부의 습도는 평소보다 2~3배까지 치솟았다. 가장 먼저 해결해야 할 것은 명확했다. 상부에서 하부로 내려오는 물을 직관적이고 투명하게 배출할 수 있는 물길을 확보하고, 외부로부터 유입되는 습기를 철저히 차단하는 것. 이 두 가지가 리페어의 최우선 과제로 선정했다. 

2년 동안 아무도 사용하지 않던 반지하는 쓸모 있는 공간으로 다시 계획되었고, 전체 건물은 철거에서부터 구조 보강에 이르기까지 기초부터 재설계되어 완전히 새로운 구조로 재탄생했다.

생애 자산포트폴리오

사람의 생애주기가 나이와 환경에 따라 달라지듯, 부동산 자산 역시 시간이 흐르면 ‘노후화’라는 과정을 피할 수 없다. 건물은 나이를 먹고, 입지의 생명력도 점차 쇠퇴하며, 관리되지 않은 투자 자산은 오히려 ‘짐’이 되기도 한다. 

결국 건강한 생애 자산 포트폴리오란 어떤 시점에 어떤 자산을 어떻게 관리하고 교체하느냐의 문제다. 지금 우리는 한 세대 전과는 전혀 다른 ‘노후화된 도시’, ‘재개발이 일상이 된 시대’ 속에 살고 있다. 전국적으로 주거용 건축물의 노후화가 빠르게 진행 중이다. 전체 주거용 건축물의 절반 이상이 사용승인 후 30년이 경과했다.

(사진, 어떻게 살릴 것인가)

회복력 있는 부동산

‘리질리언스(Resilience)’는 원래 심리학, 생태학, 도시계획 등 다양한 분야에서 쓰이는 개념이다. 공통적으로 ‘충격을 받고도 다시 회복할 수 있는 힘’, 즉 회복탄력성을 뜻한다. 지진이 지나간 땅, 경제 위기를 겪은 도시, 큰 병을 앓은 사람… 모두 똑같은 질문을 받는다. “이제 어떻게 다시 설 것인가?” 

리질리언스는 회피도, 단순한 버팀도, 무작정 포기도 아니다. 변화 속에서 살아남는 ‘유연한 강함’이다. 그렇다면 부동산에서의 리질리언스는 무엇일까? 부동산 시장도 수많은 충격을 맞는다. 고금리, 인구 변화, 기술 혁신, 기후 위기, 감정의 흐름… 이 안에서 어떤 자산은 무너지고, 어떤 자산은 살아남는다.

어떻게 살아남을 것인가

이젠 부동산에 대한 인식도 서서히 바뀌어 간다. 예전처럼 함께 가격(가치)가 상승하는 시대가 아니라 '어떻게 살아남고 지속력을 유지할 것인가'의 시대를 맞이하고 있다. 이같은 시대의 흐름을 미리 읽고 움직이는 사람만이 부동산 투자에서 살아남을 수 있다고 생각된다. 그런 기술을 갖고 있는가? 부동산 투자자가 지녀야 할 화두인 셈인다.

#부동산투자 #버리는부동산살리는부동산 #토미 #김서준 #부동산리모델링 #원앤원북스

[마케팅]실패하지 않는 장사는 상권 분석부터

상권의 정석 2 - 실패하지 않는 창업, 상권부터 분석하라! ㅣ 상권의 정석 2
정양주 지음 / 라온북 / 2025년 6월

상권은 더 이상 '고정된 거리'가 아니라 '변화하는 고객의 흐름입니다. 이제는 '생애주기형 상권 전략'이 필요한 시점입니다. 이 책은 더 이상 '감'으로 창업하지 않기 위한 매뉴얼을 넘어, 정확한 타이밍에 시작하고, 제대로 정리할 수 있도록 돕는 상권 분석의 정석을 담고 있습니다. - '프롤로그' 중에서

책의 저자 정양주는 상권분석, 점포 개발, 상가 투자 분야에서 20년 이상 현장을 누비며 깅의와 컨설팅을 병행하고 있다. 대학 재학 시절부터 중개업에 뛰어들어 상가와의 인연을 맺었으며 이후 NS쇼핑 점포 개발팀을 시작으로 CS유통을 거쳐 2020년까지 롯데슈퍼 점포 개발팀에서 근무하며 1,200여 회 이상의 상권 분석과 200여 점의 점포 개발을 수행했다.

일곱 개 장으로 구성된 책은 창업은 상권 분석에서 시작, 상권 분석의 기초와 실전 프로세스, 예상 매출과 손익 분석, 점포 계약과 권리분석, 업종별 상권전략, 디지털 상권 분석, 사업 정리의 정석 등을 단계별 적용 가능한 기법 중심으로 설명한다. 

장사가 안 되는 이유를 외부에서만 찾으려면 답이 보이지 않는다. 처음부터 상권의 규모와 업종 적합성을 정확히 판단해야 한다. 비록 특정 상권이 아무리 클지라도 자신이 하고자 하는 업종과 맞지 않으면 오히려 독이 된다. 상권 자체엥 수요가 없다면 어떤 마케팅도 근본적인 해결책이 되지 않는다. 상권 분석 없이 창업에 나서는 것은 마치 총 없이 전장에 나서는 것과 같다.

상권은 곧 고객 집합체다. 연령대, 소비패턴, 방문목적별로 고객을 세분화해서 파악해야 한다. 20대와 40대는 동일 공간에서도 전혀 다른 소비를 한다. 연령별 소비 성향을 무시하면, '유동인구는 많은데 매출이 안 나오는' 매장이 된다. 체류 시간과 동선을 체크해 업종과 입지를 결정해야 한다. 상권 내 주고객군을 세분화해 타킷형 전략을 세워야 성공 확률이 높아진다. 

상권은 변하는 생물生物이다. 즉 유동인구, 고객층, 소비 트렌드, 인근 개발 계획 등 다양한 요인에 따라 계속 변한다. 따라서 운영 중에도 이런 변동 요인을 꾸준히 모니터링해야 한다. 변화를 먼저 읽고, 빠르게 적응하면 오히려 성장 기회가 될 수 있다. 이처럼 창업 준비 단계에서만이 아니라 운영 단계에서도 업데이트되어야 한다. 결과적으로 생생한 상권 분석만이 지속 가능한 매출을 만든다. 

상권의 구조

TG(유입 동선)~ 고객이 유입되는 경로

집객시설~ 고객이 자발적으로 모이는 장소(대형마트, 병원, 영화관 등)

배후 세대~ 고정 수요층(주택가, 오피스 빌딩, 아파트 단지, 공장지대 )

좋은 입지는 접근성, 가시성, 독점성 등 세 가지 기준으로 평가한다. 접근성은 고객이 얼마나 쉽게 매장에 올 수 있는지를, 가시성은 매장이 고객의 눈에 잘 띄는지를, 독점성은 경쟁 없이 내 매장을 선택할 높은 가능성을 판단하는 기준이다.

상권 분석은 사전 조사와 현장 조사를 병행해야 정확도가 올라간다. 사전 조사는 상권 구조와 가능성을 파악하는 1차 필터이며, 현장조사는 유동과 동선, 분위기 등 실제 감각 데이터를 수집한다. 이렇게 분석한 내용을 전략적으로 구도화한 것이 상권도圖이다. 상권전략 없이 창업하면 방향 없는 항해와 같다. 이때 경쟁점오 함께 분석해 지도에 시각화한다.

유동인구 분석은 단순한 숫자가 아니라 질적인 유동을 분석하는 것이다. 시간대, 요일별, 성별, 연령대 분포 등을 업종과 연결해 해석해야 한다. 입지를 분석할 때 독점 범위를 시각화하고 물리적 장애, 지형, 지세, 시설물 위치까지 총체적으로 고려한다.

유동인구 X 내점률 X 객단가 = 예상매출

손익분기점(BEP) = 고정비 ÷ (1 - 변동비율)

투자 회수 판단(ROI)은 '초기투자금 ÷ 월 평균 순이익 = 회수기간'으로 판별하는데, 통상 18~36개월 회수 가능성이 적정하다.

실제 매출 추정은 예상매출액에서 현실성 보정을 곱하여 산출하며, 고정비가 과다했다면 BEP 분석과 감가상각 고려가 없으면 '팔아도 남는 게 없는 구조'가 될 수 있다. 손익분기점이 넘는다고 끝이 아니다. 투자금 회수까지 고려한 ROI 분석이 필수다. 따라서, BEP는 시작, ROI는 창업 판단의 핵심이다.    

권리금은 상가 점포 거래에서 가장 많은 오해와 갈등이 발생하는 요소다. “권리금은 단순한 웃돈이 아닌, 영업을 위한 유·무형의 권리와 자산에 대한 평가”라고 정의할 수 있겠지만 권리금의 구성 요소를 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금이라는 세 가지 범주로 정리한다.

바닥권리금~ 입지의 희소성과 노출성에 따른 자릿값

시설권리금~ 인테리어와 집기 등 유형자산의 잔존가치

영업권리금~ 매출, 고객, 브랜드 등 무형성과 재현 가능성  

권리금 못지않게 중요한 것이 바로 임대차 계약서다. 대부분의 분쟁과 비용 리스크는 계약서 조항을 꼼꼼히 검토하지 않아 발생한다. 특히 최근에는 건물주 변경, 리모델링, 중도 해지 사례가 늘면서, 계약 전 확인해야 할 항목들에 대한 실무적 분석이 더욱 중요해졌다.

예전에는 점포 앞에서 직접 사람 수를 세던 시절이 있었다. 하지만 지금은 이동통신사·신용카드사·지방정부·플랫폼 기업이 확보한 실시간 빅데이터를 기반으로 유동인구를 예측하고, 그 흐름에 따라 매출 추정, 적합 업종 추천, 혼잡도 예보까지 제공하는 시대다.

(사진, 사업의 정리)

결국은 사람이다

장사는 시작보다 끝이 어렵다. 책에선 입지를 고르고, 상권을 분석하며, 예상 매출을 추정해 창업의 성공률을 높이는 방법을 얘기했지만 현실은 언제나 이상과 다르다. 정리해야 할 때도 분명히 존재한다. 그런데 많은 사장님들이 ‘정리’를 늦춘다. 대부분 본전 심리가 작용한다. 상권은 결국 사람 이야기이다. 장사를 하고 있거나 하려는 사람들 모두에게 책의 일독을 권한다. 

#경제경영 #마케팅 #상권의정석2 #정양주 #라온북

[자기계발]코딩 초보자 입문서

내 손 위의 코딩 - 비전공자도 시작할 수 있는 코딩 첫걸음
고코더(이진현) 지음 / 원앤원북스 / 2025년 5월

이 책은 코딩을 배우고자 하는 모든 이를 위한 안내서다. 그리고 개발자를 꿈꾸는 사람들, 특히 비전공자임에도 개발자를 꿈꾸는 독자를 위해 실질적인 방법과 방향을 제시한다. 단순한 이론이 아니라, '어떻게' 시작해야 할지를 담았다. 이 책이 의미 있는 길잡이가 되길 바란다. - '프롤로그' 중에서   

(사진, 책표지)

책의 저자 고코더(이진현)은 코딩보다 글 쓰는 걸 좋아하는 프로그래머로 현재 여의도에 위치한 한 IT 회사에서 개발자로 재직 중이다. 오프라인에서 강의와 세미나를 진행하고, 온라인에선 코딩 강좌와 글쓰기 활동을 하고 있는데 모든 사람이 IT를 더 쉽고 재미있게 즐기길 바라는 마음으로 글을 쓰고 이야기를 나눈다.

총 5개 장으로 구성된 책은 '코딩? 개발자?', '할 수 있다, 개발자!', '코딩을 배워봅시다', '개발자로 변신하기', '개발자의 하루' 등의 순서로 이야기를 펼친다. 요즈음 자주 등장되는 코딩이란 단어의 속뜻이 그저 막막하게 느껴지는 사람들을 위한 입문서이자 가이드인 셈이다.

우리가 무심코 사용했던 리모컨의 모든 동작은 사실 코딩으로 작동한다. 즉 개발자가 코딩한 흐름대로 동작하면서 채널을 돌리고 전원을 켜고 끈다. 이처럼 코딩은 개발자의 노력에 따른 산물로서 이미 우리들의 손 위에 들려져 있었던 것이다. 자, 이제 코딩의 세계로 발을 내딛어 보자.    

신호등을 만드는 사람

코딩이란 단어는 컴퓨터 프로그래밍을 뜻한다. 자바, C, 파이썬처럼 컴퓨터 언어로 프로그램을 만드는 과정을 의미한다. 도로 위의 신호등은 진행, 정지 표시를 통해 교통의 흐름을 원활하게 도와준다. 자동차는 정해진 규칙에 따라 신호등이 표시하는 빨간불 앞에서 정지한다. 만약 이런 규칙이 없다면 혹은 지키지 않는다면 도로 위는 무법지대가 될 것이다. 코딩은 신호등처럼 컴퓨터의 흐름을 제어한다. 그런 신호등을 만드는 사람이 바로 개발자다. 

국비지원 교육

국비지원이란 구직자와 근로자 모두에게 일정 금액의 국비를 지원해 인적자원 개발을 장려하는 제도로 고용노동부에서 주관하는 사업이다. 지원 목적은 국내 실업자를 줄이고 중소기업에 필요한 인력을 공급하자는 데 있다. 

요리, 바리스타, IT, 전기, 디자인 등 산업 전반에 걸친 다양한 분야에서 이런 교육이 진행되고 있다. 당연히 코딩 강좌도 있다. 고용24에 방문하면 관련 정보를 더 정확하게 얻을 수 있다. 비대면 교육을 원하는 사람은 온라인 동영상 강의를 유튜브로 시청하면 된다. 국비지원 학원은 수료증을 발급하지만 방구석 공부엔 이런 게 없다.

4가지 포트폴리오(개발자)

프로젝트 ~ 특정 프로젝트의 100% 이해

홈페이지 ~ 웹 개발자

깃허브 ~ 소프트웨어 코드 저장소, 개발자의 놀이터 

기술 블로그 ~ 나만의 노하우를 정리해 공개하는 공간

코딩 훈련소, 부트캠프

개발자가 되기 위한 가장 빠른 방법은 뭘까? 코딩 훈련소 부트캠프에 입소하는 것이다. 부트캠프는 단기간에 개발자가 될 수 있게 교육하는 훈련소이기 때문이다. 짧은 시간에 일반인을 개발자로 만들기 위한 최적의 교육과정이긴 하지만, 국비지원 학원과 온라인 독학에 비해 훨씬 힘든 과정이다. 이 교육과정은 현업에서 사용하는 프로그래밍 지식을 기반으로 한다.

코딩 배우기

책으로 공부하기

블로그로 공부하기

고코더의 공부법

수많은 예비 개발자에게 전하고 싶은 저자의 메시지는 간단하다. 독학은 개발자로서 성장하기 위한 가장 강력한 무기다. 상황이 어렵고 여건이 여의치 않아도 독학을 통해 지식을 확장해야 한다. 각자의 환경과 상황에 맞는 자신만의 독학 방법을 연구하고 꾸준히 실행하길 바란다. 실패해도 괜찮고, 속도가 느려도 괜찮다.

백엔드 개발자에게 필요한 학습

"백엔드 개발자는 보이지 않는 걸 개발합니다."

백엔드 개발자가 되기로 결심했다면 REST API(API는 애플리케이션을 프로그래밍하는 데 사용되는 인터페이스로, 서로 다른 소프트웨어 애플리케이션이 공유할 수 있도록 돕는 다리 역할을 한다)를 학습하고 익히는 것은 필수적이다. 

REST API는 클라우드 서비스, 모바일 애플리케이션, 웹 애플리케이션 등 다양한 분야에서 사용되며, 이것을 잘 이해하면 서버 개발의 전반적인 흐름을 이해하는 데 많은 도움이 된다. REST API는 단순히 백엔드와 프런트엔드가 소통하는 방법을 넘어서 다양한 시스템 간의 연동과 데이터 공유를 가능하게 해주는 중요한 기술이다. 백엔드 개발자의 필수적인 역량이라고 할 수 있다.

개발자의 길

개발자는 항상 바쁘고, 코드와 씨름하며 일한다. 그렇기에 사람들에게 감사를 받기보다는 그냥 일을 잘 처리해주는 기술자로 보일 때가 많다. 어쩌면 일을 잘하면서 사랑까지 받는 개발자가 된다는 건 유토피아에 가까운 일이다. 그렇다고 해서 굳이 ‘나쁜 개발자’가 될 필요는 없다. 사랑까진 아니어도 남에게 실망감을 주는 개발자가 될 필요는 없는 것이다.

사랑받는 개발자가 된다는 것은 기술적 능력만을 의미하는 게 아니ㅏ 동료와의 협력, 문제 해결 과정에서의 태도, 그리고 주변을 살피는 마음가짐 등이 더해져야 한다. 지금 당장 여렵더라도 작은 노력이 하나둘 쌓이면 결국 사랑받는 개발자가 될 것이다.

코딩이라는 세계

지금까지 코딩을 배우라는 얘기를 정말 많이 들었다. 작가를 준비한다면 더욱 더 그렇다고 말이다. 그럼에도 도서관에서 책 몇 권 빌려 읽다가 중도에 포기했다. 이는 IT나 웹 개발자에게 해당된다고 판단해서다. 이 책을 읽은 소감을 말하자면 먼저 컴퓨터에 대한 지식을 더 함양하고 관련 기술을 익힌 후 코딩이란 세계에 발을 들이면 훨씬 효과가 높을 듯하다. 코딩에 입문하려는 사람들에게 책의 일독을 권한다.

#자기계발 #코딩 #내손위의코딩 #고코더 #이진현 #원앤원북스    

[경제경영] 한국 반도체 어떻게 살아남을 것인가?

한국 반도체의 미래 3년 - 2027년 반도체 골든 타임, 무엇을 준비하고 실현할 것인가
박준영 지음 / 북루덴스 / 2025년 6월

<한국 반도체의 미래 3년>은 반도체 산업을 중심으로 세 가지 문제의식으로 출발한다. 첫째, 반도체 산업의 위기는 무엇으로부터 도래하는가? 둘째, 현재 반도체 산업의 균열 원인과 현장의 상황은 어떠한가? 셋째, 인공지능 기반의 자동화와 글로벌화, 외주화를 비롯한 반도체 산업 체계에서 효과적인 해결책은 무엇인가? - '프롤로그' 중에서

(사진, 책표지)

책의 저자 박준영은 삼성전자에서 10년간 반도체연구소 연구원과 인사과장으로 일했고, 퇴직 후 10년간 한국 반도체 업계에서 강의, 컨설팅, 자문 교수등의 활동을 하며, 20년간 '반도체 산업'을 중심으로 대기업과 산업 생태게를 날카롭게 바라보고 있다.

4개 파트로 구성된 책은 파트1(프레임이 바뀌었다)에서 HBM 사테를 비롯해 메모리 반도체 수성이 흔들리는 삼성의 진짜 문제는 무엇인지를 분석했고, 파트2(삼성과 TSMC)에서 삼성과 TSMC 중심으로 특히 외부 환경의 변화를 살핀다. 

이어서 파트3(살아남아야 한다)에선 한국 반도체 생태계에 집중, 미래 3년의 생존을 위한 방향을 구체적으로 제시하고, 마지막으로 파트4(영웅들에게서 다시 배운다)에서 현장의 영웅들을 재조명한다. 자동화 위기에 몰린 설비 엔지니어들의 헌신적인 연구개발 성과와 함께 한국 반도체의 미래는 인간과 사회를 위해야 함을 강조한다. 

프레임이 바뀌었다

삼성이 30년 전 일본 반도체 기업들을 누르고 메모리 반도체를 석권할 수 있었던 이유는 뭘까? PC 시장이라는 새로운 전자산업의 패러다임을 재빨리 간파하고 메모리 기능을 가성비 있게 바꿨던 성공적인 전략 덕분이었다. 그러나 그 당시의 삼성이 현재의 AI 시대에는 보이지 않는다. 과연 삼성은 이런 시장의 변화에 제대로 대응하고 있는가?

세계 최고의 제품과 서비스로 인류 사회에 공헌한다는 삼성그룹의 경영이념은 중요한 가치를 지닌다. 이에 모든 조직이 제품과 서비스의 최고 지향을 위해 달려야 한다. 기술도 모르는 콘트롤 타워에게 의사결정 권한을 부여하고, 그들의 눈에 나기 위해서 허황된 목표를 제시하고 과업을 달성한 듯 허위 보고를 하는 부서장이 등장 했을 때, 제품과 서비스는 문제없는 것처럼 보일 것이다.

이미 해당 산업과 회사의 규모는 글로벌 수준으로 올라왔다. 이젠 기술과 제품만이 아니라, 리더십 또한 글로벌 수준으로 올라와야 한다. 그럼에도 노동에 관한 구태의연한 관점은 노동의 질보다는 노동의 양을 중시한다. 정말 아쉬운 대목이다. 

반도체 산업이 기술과 경영 리더십과 의사결정의 실패에서 기인했음에도 다시금 그 책임을 노동자에게 떠넘기는 책임 회피 방식을 반복한다면, 능력 있는 사람들은 다른 곳으로 떠날 것이고, 과로에 의한 번아웃과 신체적 손상이 뒤따를 것이며, 태업이 반복될 수 있다.

삼성은 외주화, 기술력 내재화, 설비 국산화 등을 추진하면서 설비 기술력을 축적하기보다 자동화 시스템화를 유도하거나 아웃소싱하는 방향으로 진행했다. 따라서, 핵심 기술력과 측정 가능한 지표를 확립하지 않은 채 마치 모래성을 쌓는 것처럼 운영함에 따라 근본적인 문제해결보다는 문제를 해소하는 일을 반복해 왔다.

(사진, 메모리 반도체와 시스템 반도체의 수율)

삼성과 TSMC

종합반도체회사는 설계와 생산을 통해 반도체 완제품을 팔지만 반도체 생산회사는 반도체 생산 방식을 판매하기에 완제품 판매 방식보다는 훨씬 더 수평적이고 협력적일 수밖에 없다. 한국 재벌의 의사결정 방식은 외부 고객보다는 상대적으로 내부 고객을 위한 보고 위주였다. 이에 갑의 위치에 우뚝 선 대기업은 반도체 산업 생태계의 위계 질서를 뿌리 내리게 만들었다.

한국 반도체 산업의 초기를 구축했던 강기동 박사의 회고에 따르면 자신이 만든 반도체가 모리스 창이 생각했던 것보다 월등히 뛰었났다고 아쉬움을 토로한다. 대만 정부가 모리스 창에게 전권을 주고, 반도체 기업들의 초기 정부 지분을 순차적으로 민간 자본으로 전환했는데, 이는 두 가지 지점에서 한국과 차이가 난다. 

첫째, 우리나라 산업 정책은 산업군마다 대표기업을 두고, 그 기업이 산업 생태계를 자발적으로 조성하도록 위임했다. 전자는 삼성, 화학은 LG, 제철은 포스코, 중공업과 자동차 그리고 건설은 현대, 정유는 SK 등으로 대기업과 그에 준하는 기업들이 수입 대체품을 만들다가, 경쟁력을 세계적으로 확보할 수 있는 토대를 마련하도록 했다. 

특히 IMF 전후에 김대중 정부가 밀어붙인 빅딜은 결국 대표기업만이 살아남는다는 이를테면 형평성보다는 효율성을 강조하는 방향으로 추진되었던 것이다. 이리하여 반도체 산업은 삼성이 대표였기 때문에 소재, 부품, 장비까지 조정할 수 있게 됐다. 이는 장기간 상호 협력관계였었던 서구와 일본의 수평적 방식과는 다른 전략이었다.

둘째, 나라에서 제공하는 다양한 인프라의 혜택도 한국과 대만 두 국가는 차이를 보인다. 한국은 삼성과 SK하이닉스를 중심으로 한 산업단지가 조성된 반면 대만은 반도체 기업들이 과학산업단지에 입주하기 위해 과기부 산하 국가과학기술위원회의 승인을 받아야 하고 해당 부지는 국가 소유로써 임대하는 방식이다. 이처럼 산업단지의 조성도 민간 주도와 정부 주도의 차이를 통해 이루어지고 있다.

TSMC, 인텔, 삼성을 나누어서 생각해 보면, TSMC는 기술 내재화와 설비 표준화에 집중하고 인텔은 기술 외주화에 집중했으며, 삼성은 외주화와 설비 자동화에 집중했음을 설명할 수 있다. 세 회사는 동일한 설비를 소유하고 공정을 진행한다는 공통점이 있다. 수율의 차이가 있다는 것은, 연구개발 문제가 아니라는 것을 의미한다. 이에 반도체 업계를 둘러싼 수많은 이들이 설계 인력을 확보할 것을 주문하거나 또는 TSMC와 같은 생태계를 만들어야 한다고 말한다.

(사진, 한줄 요약)

살아남아야 한다

바야흐로 AI와 반도체의 시대다. 글로벌 빅테크 기업들의 등장은 산업 전반은 물론 인간의 일자리까지 위협할 거란 두려움과 동시에 인간의 삶을 더 편안하게 만들 거란 기대감을 함께 불러일으킨다. AI 반도체 설계 기업인 엔비디아, 시스템 반도체 제조사 TSMC, AI용 메모리인 HBM 선두주자인 SK하이닉스, 반도체 장비 기업인 한미반도체 등은 과점 형태의 시장 지배력을 갖고 고공행진을 진행중이다.

2024년말 삼성전자 반도체 전영현 부회장은 압도적인 기술력을 확보하고 품질 문제를 해결하겠다는 의지를 밝혓다. 그럼에도 많은 이들이 이를 쉽게 믿지 않는다. 삼성이 새롭게 개발한 HBM에 대해 엔비디아 승인이 1년 넘게 지체되고 있기 때문이다. 이제 삼성은 신뢰의 이미지보다 거짓이란 인상이 더 강한 셈이다.

2024년 반도체 실적만 보더라도 하이닉스가 23.5조 원의 매출인 반면에 삼성은 15.1조 원에 그쳤다. 아직도 반도체용 HBM에 대해 엔비디아의 미승인 상태에서 적자 상태의 파운드리 사업은 겨우 시장점유율이 8.1%라는 충격적인 결과를 나타내었다. 결국 이재용 회장은 2025년 2월말 경영에 복귀하여 한국 반도체 산업의 미래를 좌우할 골든 타임이 향후 3년임을 전제히며 경영, 기술, 산업 생태계에 관해 견해를 제시했다.

첫째로 AI 반도체 기술 수요의 승부처가 향후 3년이기 때문이고, 둘째로 2027년은 삼성 중심의 파운드리 사업이 TSMC와 경쟁할 수 있는 수준일지 아니면 좌초할지가 결정나며, 셋째로 현재의 메모리 반도체 가준으로 약 2.5년에서 3년의 기술 격차를 보이는 중국의 추격 가능성이 커지고 있다는 견해였다.    

모든 것에서 1등 하겠다는 전략으로 아무것도 장악하지 못한다. 전략적 협력을 통해서 글로벌 1등 기업들과 함께 과점의 형태로 경쟁력을 확보해야 살아남는다.(148쪽)

그간 찬밥 신세였던 장비와 후공정 패키지 쪽이 새로운 부가 가치 창출의 영역이며 그 몸값은 해외에서 더욱 높아만 간다. 그간 삼성이 설계와 전공정만 중시하는 문화였다. 모든 기술이 존중받지 않는다면 후공정의 주도권을 영원히 다른 기업과 국가에 빼앗기게 될 것이다. 나아가 국가 차원에서도 반도체 관련 지원을 더욱 세분화할 필요가 있다. 반도체 수율에 핵심적인 가능은 아주 작은 볼트, 너트의 품질에 달려있기 때문이다.

(사진, 반도체 FAB의 진동, 습도. 순도)  

영웅들에게서 다시 배운다

주 6일 노동을 마다하지 않았던 상고 출신 여성 제조 오퍼레이터(작업자)들의 보이지 않는 헌신 덕분에 반도체 산업의 성공이 가능했다. 반도체 산업을 제대로 시작하게 된 1983년, 그곳에는 매일 방진복을 입었던 여성 오퍼레이터들이 있었다. 

엔지니어들은 연구개발을 하고 설비를 유지 보수하는 일을 하는데, 이공계는 ‘남성’이라는 편견과 무거운 물건을 들 일이 많다면서 ‘남성’을 우대하던 채용 방식은 오랫동안 유지됐다. ‘여성’이 세심한 일에 어울리고, 엔지니어를 지원하는 일에 어울린다는 편견은 여성들에게 역량 대비 제한된 일을 요구했다. 머리로 할 일은 남성이, 그를 거드는 일이 여성의 일이라고 제한했다.

이병철 회장의 결단 이후 삼성전자 반도체가 크게 성공을 거둔 시점을 3번의 시기로 나눌 수 있다. 첫 번째, 1993년 반도체 DRAM에서의 세계 1위. 두 번째, 2001년 IMF 위기를 기회로 바꾼 시기. 세 번째, 2008년 치킨게임을 도약으로 바꾼 시점 등이다.

김재욱 사장과 함께 라인에 피땀 눈물이 맺힌 이들은 K8 프로젝트 기념 수건을 여전히 가지고 있을 것이다. 그 수건이 한 달 연속 근무, 12시간 맞교대 근무 등의 고된 노동에 비하면 보잘것없는 보상에 불과했지만, 쉽게 버릴 수 없는 제조와 셋업이라는 단어가 새겨진 몸의 흔적이었다. 

‘발수건으로 쓰더라도 그때 받았던 수건을 끝까지 버릴 수 없다’는 K8 라인 출신들의 넋두리처럼, 이제는 구형 라인이 되어버린 기흥 8라인에서는 레거시Legacy 공정으로 불리며 설계회사에서 수주를 받은 시스템 반도체가 생산되고 있다. 김 사장이 삼성 계열사로 전출한 이후 그 후예는 15라인이라는 화성사업장의 성공을 이끌었다. 추격자에서 선도자로 반도체 산업을 한 단계 격상시킨 김재욱 사장과 같은 인물이야말로 영웅인 것이다.

한국 반도체의 나아갈 길

삼성전자에서 근무했던 저자의 날카로운 분석을 읽노라면 한국 반도체의 위기감이 더욱 커지는 듯하다. 그럼에도 한 줄기 빛이 전혀 없는 것은 아니다. 경영의 측면에선 장악에서 협력으로, 기술 측면에선 한국 산업 생태계에 관여하는 모든 기술에 대해 국가 차원의 전폭적 지원이 이뤄진다면 한국 반도체의 근본적인 해결 방안이 강구될 수 있기에 말이다. 반도체 산업에 관심을 가진 모든 분들에게 책의 일독을 권한다.

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경제 흐름을 바꾼 7가지 버블 사건

버블, 새로운 부의 지도 - 위기의 역사는 어떻게 투자의 판도를 바꾸었는가
홍기훈.김동호 지음 / 청림출판 / 2025년 6월

나이가 들고 경제에 관심을 가지면서 사람들은 언제나 새로운 기회를 좇고 큰돈을 벌고 싶어 하지만, 결국 같은 실수를 반복한다는 것을 깨달았습니다. 멀게는 100년 전, 가깝게는 10~20년 전에도 사람들은 똑같이 “이번엔 다르다”고 말했지만 거품은 터졌고 경제는 위기에 빠졌습니다. (중략) 정작 시장이 뜨거워지면 배운 것을 쉽게 잊어버리는 것 같습니다. 인간의 욕망과 두려움이 경제를 움직이는 한, 거품과 붕괴는 반복될 수밖에 없습니다. - '프롤로그' 중에서

책의 저자 홍기훈은 홍익대학교 경영대 재무전공 교수이자 자산운용, 위험관리, 대체투자 등에 정통한 금융 전문가이다. <한국경제신문>, <동아일보> 등 다수의 매체에 칼럼을 연재하면서 경제학을 쉽고 재미있게 전한다. 공저자인 김동호는 홍익대를 졸업한 후 현재 호주 디킨대학교에서 재무학 박사 과정 중에 있으며, 시장 투기 요인 등에 대해 연구하고 있다.

이 책은 2부에 걸처 총 13장으로 구성되어 '무엇이 부의 대전환을 만들었는가'(1부), '어떻게 부의 흐름을 읽어낼 것인가'(2부) 등을 통해 우리들에게 세계 경제의 흐름을 바꾼 일곱 가지 역사적인 버블 사건과 이런 버블 사건이 우리들에게 전하는 교훈을 자세하게 설명하고 있다.

1907년 미국의 금융공황

1907년에 지속된 금융시장의 분위기는 그 자체만으로도 불안감을 조정하기에 충분했다. 주가조작을 시도한 오토 하인즈의 파산, 그의 요구를 실행하다가 큰 손해를 본 증권사 그로스 앤드 클리버그의 영업 중지, 그리고 오거스터스 하인즈 및 찰스 모스의 은행에서 시작된 뱅크런 까지, 이 모든 사태가 10월에 연속적으로 발생했던 것이다. 

불안감을 느낀 예금자들은 이때부터 유나이티드 구리회사의 주식과 관련 있어 보이는 금융기관을 추측하기 시작했다. 금융시장은 불신과 불안감에 휩싸여  신뢰가 크게 훼손되었고, 예금자들은 오직 자신의 돈을 찾으려고 분주하게 움직였다.

10월 18일, 하인즈 형제와 지인 관계인 찰스 바니가 사장으로 있는 니커보커 신탁회사에서도 예금 인출이 급속히 진행됐다. 사람들은 하인즈의 작전에 찰스 바니도 가담해 손실을 입었을 것으로 추측했기 때문이다. 찰스 바니는 이 작전과 전혀 무관했음에도 그런 의심을 받았던 것이다. 뉴욕에서 세 번째로 큰 니커보커도 시장의 이런 불안감을 잠재울 수 없었다. 니커버커의 벵크런 소식은 삽시간에 금융권으로 전파됐다. 주식시장은 1900년 12월 이후 최저치를 기록했다. 또 다른 거대 금융기관인 아메리카 신탁회사와 링컨 신탁회사로 불똥이 튀었다.

(사진, 1907년 10월 뉴욕증시 패닉 모습) 

2001년 IT 버블

20세기 말은 IT 열풍이 불던 시기였다. 많은 이들의 집에 개인용 컴퓨터 PC가 낮은 가격에 보급될 수 있었고, 정보의 공유가 빨라지면서 혁신도 많아질 것이라는 기대감이 컸다. 경제학자들도 ‘신경제론’이라는 개념을 제시하며 IT 기술을 기반으로 지속적이고 안정적인 성장이 가능해질 것이라 전망했다. 

이런 기대감에 힘입은 IT 기업 주식들의 가격이 급등했다. 주변에 주식으로 큰돈을 번 사람들이 늘어나고 주식시장이 호황을 보임에 따라 직장인 중에는 전업투자자로 전향한 이들도 있었다. 시중엔 돈이 넘쳐났고, 많은 돈이 주식시장에 흘러들었다. 주식가격은 더 급격히 오르게 되었다. 

그러나 기대감과는 달리, 많은 IT 기업들이 이익은커녕 매출조차 발생하지 않았으며, 투자자로부터 받은 투자금만으로 연명하는 기업이 넘쳐났다. 미국의 통화정책을 담당하는 연준도 주식시장의 과열을 인지하고 금리를 올리기 시작했다. 이에 따라 과열된 주식시장이 하락세로 돌아섰다. 한국 증시도 예외가 아니었다. 소위 'IT 버블'로 인해 패가망신한 투자자들이 무척 많았다.

(사진, 한국증시의 IT 버블)

1980년대 일본의 버블 경제

엔화가치 상승에 따라 급격한 도시화가 진행되는 가운데 〈마에카와 보고서〉에 따라 일본 정부는 도시개발 사업을 추진하며 부동산 규제를 완화하고 민간이 주도하는 부동산 개발 장려정책을 펼쳤다. 도시화라는 사회구조 변화와 도시개발이라는 정책적 목표가 맞아떨어지면서 일본 주요 도시들의 부동산 가격은 폭등했다. 1985년부터 1987년까지 2년간 일본 주요 도시의 땅값은 40퍼센트 이상 상승했고, 기업들도 부동산 투자에 열을 올렸다.

일본 버블의 특이점은 정부가 정책적으로 버블을 부양했다는 것이다. 보통 민간의 투기 열풍이 버블을 만들고 정부는 걱정을 하는 쪽인 데 반해 일본 정부는 내수 중심의 산업구조 재편을 통해 신성장 동력을 찾자는 목적 아래 내수시장 성장을 위한 버블을 인위적으로 부양했다. 일본 정부는 정치적으로 버블을 조장한 것이었다.

버블의 패턴

선택을 위해 우리들은 타인의 조언을 고려할 수 있겠지만, 투자를 위한 선택이라면 얘기가 달라져야 한다. 정보제공자의 신뢰성뿐 아니라 투자 제안에 대해서도 독립적으로 판단할 필요가 있다. 이를 세부적으로 꼼꼼하게 검토하지 않을수록 사기꾼들은 가짜 수익률 정보로 더 많은 투자자들을 끌어들이려 획책한다. 

단지 고수익에만 집중하거나, 무리하게 투자하거나, 또는 의문투성이임에도 이를 무시하고 사람의 평판만 믿고 투자하는 것은 단순히 돈을 잃고 말고의 문제가 아니다. 잘못된 투자라는 게 밝혀지는 순간, 투자정보를 공유한 지인들과의 인간관계까지 훼손되고 만다. 심지어 가족들과도 원수지간이 된다. 

더구나 이런 묻지 마 투자는 금융 시스템을 왜곡시켜 생산적이지 못한 방식으로 자금을 융통하며, 투자에 가담하지 않은 이들까지도 간접적인 피해를 보게 만든다. 꼼꼼하고 신중한 의사결정은 자신의 재산을 지키는 것뿐 아니라 금융 시스템이 잘 기능하기 위해서도 중요한 일이다.

보이지 않는 기술에 투자

증시의 과열 여부는 무엇으로 판단할까? 증시의 과열을 판단하는 기준 중 하나가 버핏 지수이다. 이는 특정 국가의 상장기업 시가총액을 그 국가의 GDP로 나눈 것인데 국가의 생산력과 기업들이 미래에 벌어들일 잠재적 이익의 비율을 비교하는 것이므로 합리적인 지표 중 하나임에 분명하다. 

그러나 특정한 무형無形 투자는 아직 실현되지 않은 것들도 있다. 예를 들면, 무인자동차에 어마어마한 금액이 투자되었지만, 아직 미래에 생산 및 판매를 통한 GDP의 성장은 반영되지 않는다. 다만, 수익성이 높을 것이라 예상이 된다면 기업의 시가총액에는 반영이 되지만 말이다.

이처럼 정보를 기록하는 방식이 경제 내에서 무형자산의 역할 및 비중의 변화를 포착하지 못하면 정보를 잘못 해석하는 치명적인 오류를 범하게 된다. 이는 투자 시장에서 “이번엔 다르다”라는 구호를 만드는 토대가 되기도 하는 인간의 심리 현상을 엿보게 한다.

버블에 대처하기 위한 전략

가치투자의 철학은 단순히 주식을 저평가된 가격에 사서 비싸게 파는 기술적인 전략이 아니라, 어떠한 환경에서도 지속 가능한 방식으로 자산을 운용하는 원칙을 의미한다. 이를 실제로 적용한 사례 중 하나가 2008년 글로벌 금융위기 당시의 워런 버핏의 선택이다. 

금융위기가 터지면서 리먼 브라더스가 파산하고 금융시장이 붕괴할 때, 대부분의 투자자들은 패닉에 빠졌지만 버핏은 붕괴의 공포 속에서도 “다른 사람들이 두려워할 때 탐욕을 가져라”라는 자신의 투자 철학을 지키며, 당시 극도로 저평가된 기업들에 과감히 투자했다. 그는 불확실성이 극대화된 시장에서 안전 마진을 확보하고 장기적인 가치를 바라보며 코카콜라, 웰스파고, 골드만삭스 등에 투자했고, 시간이 흐르며 이 기업들은 엄청난 수익을 안겨주었다. 버블에 임하는 워런 버핏의 전략은 투자자 모두에게 큰 울림을 준다.

안전 마진을 확보하라

버블이란 용어는 투자를 해보지 않은 미경험자들에겐 결코 익숙하지 않을지도 모른다. 2008년의 글로벌 금융 위기로 인해 평온했던 가정들이 집을 잃고 빈곤한 삶을 살상앗던 것만 보아서는 안 된다. 그 버블을 잠재우기 위해 투입된 막대한 사회적 비용은 결국 우리들이 감당하는 몫이었기 때문이다. 투자든 인생이든 안전 마진이 얼마나 중요한지를 다시금 깨닫는 시간이었다.

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