[재테크/부동산]부동산 행동경제학

부동산 행동경제학 - 숫자로 움직이는 부동산, 심리로 해석하다
최황수 지음 / 원앤원북스 / 2025년 8월

이 책에서는 합리적이고 이성적인 부동산 투자가 아닌, 어째서 '인간적이고 너무도 인간적인' 부동산 투자를 하게 되는지 행동경제학적 관점에서 소개하고자 한다. 책의 후반부에서는 부동산 투자에서 흔히 나타나는 행동경제학적 오류를 짚어보고, 이를 바로잡을 수 있는 합리적인 투자 의사결정 방법을 소개한다. - '여는 글' 중에서

책의 저자 최황수는 현재 건국대학교 대학원과 한국금융연수원에서 겸임교수로 재직 중이다. 부동산 시장과 도시정비, 상권분석, 토지 투자, 경매 등 실전에 기반한 교육을 펼치고 있다. 금융권 종사자 사이에선 'PB들의 부동산 스승'이라 불릴 만큼 명쾌하고 실용적인 강의로 정평이 나있다. 

총 다섯 개 장으로 구성된 책은 영끌족과 벼락거지(1장), 행동경제학으로 바라본 부동산 투자1(2장), 행동경제학으로 바라본 부동산 투자2(3장), 호모 이코노미쿠스의 부동산 투자(4장), 무엇이 가격을 결정하는가? 순서로 이야기를 펼쳐 나간다. 

최대의 적은 현상유지편향

현상유지편향은 대부분의 사람이 다른 대안이나 방법이 더 좋은 결과를 가져온다 하더라도 기존의 상황이나 성향을 유지하려는 경향을 의미한다. 합리적인 투자의 최대의 적이다. 부동산 투자 측면에서 현상유지편향은 두 가지 얼굴의 모습으로 나타난다. 

해당 지역이 너무 익숙하고 잘 알아서 고평가하거나, 반대로 저평가한다. 긍정적인 현상유지편향으론 '우리 동네만큼 살기 좋은 곳도 없지'라는 것이다. 인간은 정서적으로 편안한 지역과 익숙한 동네를 선호한다. 부정적 편향으론 '지역이 천지개벽해도 생각은 그대로'인 경우로 이런 편향도 쉽게 바뀌지 않는다. 마지막으로 '내 아파트가 최고야'같은 확증편향은 이성적인 부동산 투자를 방해한다.  

확증편향

행동경제학이 바라본 부동산 투자자의 모습은 신념이나 가정을 확인시켜주는 정보만을 선택적으로 받아들이려는 경향이 있는 사람이다. 확증편향은 자신의 믿음으로 인해 그와 반대되는 정보를 무시하거나 간과하는 경향이다. 

예를 들어 X라는 지역의 부동산 가격이 오르면 사람들은 Y지역도 상승할 것이라는 믿음을 갖는다. 그리고 실제로 Y지역의 가격이 상승하게 되면 긍정적인 정보에만 주목해 과도하게 높은 가격을 받아들이는 결과를 초래한다.

부동산 기사와 행동경제학

별로 중요하지 않은 내용이라고 해도 관련 정책이 발표되거나, 사회적 현상이 발생하면 기사화해야 하는 숙명이 존재한다. 의도와 무관하게 관련 기사를 송고해야 하는 현실과 직면한다. 중요한 정책이나 현상이 아니어도 취재와 인터뷰 내용을 기사로 풀어내야 하다 보니, 때때로 무리한 해석도 나오고 의도치 않은 방향으로 독자의 사고를 혼란하게 만든다.

부동산 기사가 오해를 사는 이유 중 하나는 자극적인 헤드라인이나 썸네일을 쓰기 때문이다. 언론 기사도 결국 조회수 싸움이다. 독자를 유입시키려면 일단 제목이 매력적이어야 한다. 실제 내용은 제목과 다르더라도 일단 카피가 흥미로워야 살아남는다. 이 과정에서 내용을 과장하거나 사실보다 부풀려서 전달할 위험이 있다. 

시스템 1의 세계 

시스템 1은 직관적이고 자동적인 사고를 의미한다. 빠르고 즉각적으로 작동하며 무의식적으로 이뤄진다. 어떤 노력이나 의식적 통제가 거의 필요하지 않고 감정의 영향을 받는다. 시스템 1은 본능적이고 직관적이며 순간적인 판단을 내리는 영역이다.

시스템 1의 오류

과도한 자신감

과거 데이터에 대한 지나친 의존

무리한 추종심과 유행 따르기

확증편향

앵커링 효과

손실회피성향의 역설적 결과

현재편향 

앵커링 효과

앵커링 효과로 인해 두 가지 생각이 생길 수 있다. 첫째는 내가 처음 본 가격이 표준이기 때문에 그보다 비싸면 거품이라고 생각한다. 사실 상승기라면 일정 수준의 추격매수도 있을 수 있지만 망설이면서 시기를 놓쳐버린다. 둘째는 아예 늦었다고 포기하는 것이다. 주저주저하는 사이 가격이 더 오르게 되면 관심 속에서 멀어지고 만다. 약간의 좌절감도 동반될 것이다. 

이미 늦은 건 아닌가?

부동산 시장의 무임승차 효과를 이야기하다 보면 “이미 늦은 것 아닌가요?” 하는 질문을 자주 받는다. 그렇게 발전하고 좋아질 지역이면 이미 늦은 것 아니냐는 뜻이다. 틀린 이야기는 아니다. 다소 늦었을 수도 있다. 그럼에도 눈여겨볼 가치가 있다. 같은 값이면 호재가 있는 지역이 그렇지 않은 지역보다 나은 선택지가 될 수 있다. 무엇보다 모든 무임승차 효과가 가격에 한꺼번에 반영되는 것은 아니다. 

호모 이코노미쿠스식 투자

평가와 기대가 높은 만큼 부동산 투자도 합리적이고 이성적이어야 한다. 그러나 현실은 그렇지 않다. 인간은 기억을 바탕으로 사고思考하는 존재다. 그렇기에 각자의 인생 경험과 환경은 사고방식 전반에 큰 영향을 미친다. 부동산에 대한 시각이나 투자 결정 역시 살아오며 체득한 습관과 관성이 작용해 종종 정확하고 합리적인 판단을 방해한다. 그렇다고 실수 없이 호모 이코노미쿠스식 부동산 투자가 쉬울까?

#재테크 #부동산투자 #부동산행동경제학 #인지오류 #편향 #최황수 #원앤원북스  

[인문/교양심리]미술관에서 발견한 심리학

미술관에 간 심리학 - 미술관에서 찾은 심리학의 색다른 발견
문주 지음 / 믹스커피 / 2025년 9월

이 책은 프로이트와 융의 심층 심리학적 관점에서 화가의 무의식에 해당하는 부분을 표출한 작품을 예시로 활용하되, 해석에 관한 정당성은 심리학적 개념을 근거로 할 것이다. 그러나 화가들이 남긴 그림의 상징을 이해하려고 노력할 뿐, 심리학적 근거를 제시한다 해도 해석이 옳다는 보장을 할 수 없다는 걸 꼭 말해두고 싶다. - '들어가며' 중에서

책의 저자 문주는 프랑스 에꼴 데 보자르에서 미술을 전공했으며 차의과대학교 일반대학원에서 임상미술치료학 박사학위를 취득했다. 국내 최초로 전입 신병을 대상으로 미술치료를 시행했고 다문화 부부, 장기 입원환자, 청소년 아동을 대상으로 심리상담 및 미술치료를 진행했다. 또 한국교육평가원, 코레일관광개발 등 여러 기관, 학교, 기업에서 강의했다.

총 다섯 개의 장으로 구성된 책은 예술과 광기의 위험한 동행, 자화상에 숨은 이야기, 아니마와 아니무스, 색채 심리학, 자아의 표현 등에 관해 이색적인 심리학 이야기들을 펼쳐 나간다. 이를 통해서 화가들의 인생과 작품을 좀 다른 방식ㅇ로 이해할 수 있는 계기가 될 수 있다.

상처 입은 자아, 붓을 들다

고갱은 고흐에게 보이는 것만 그리지 말고 상상력을 표현하라고 강요했는데, 고흐는 모든 그림은 자연으로부터 시작된다는 강한 철학을 갖고 있었다. 두 사람의 예술적 관점 사이에는 좁힐 수 없는 간극이 존재했던 것이다. 

특히 고흐가 그린 두 개의 의자는 여러 관점으로 자주 분석된다. 매우 상징적인 두 그림은 고흐의 아버지에 대한 무의식적 감정이 그대로 드러나 있다. <파이프가 있는 빈센트의 의자〉는 1885년 10월에 제작되었는데, 그의 아버지가 돌아가신 지 얼마 지나지 않은 때였다.

고흐의 의자엔 명확한 상상적 흐름이 있다. 아버지가 늘 피우던 파이프를 의자 위에 올려놓았는데, 프로이트가 말한 거세 불안과 아버지에 대한 무의식적 공포와 사랑, 증오가 모두 섞인 매개체라 볼 수 있다. 마친가지로 의자 그림에 대한 상징적 해석도 상당히 명백해 보인다. 즉 고흐의 의자는 단순하고 소박하게 표현된 반면, 고갱의 의자는 훨씬 더 호사스럽고 화려하다.

(사진, 두 의자)

있는 그대로 그리는 사실주의

젊은 시절 화가로서의 재능에 대한 의심과 자신감 부족으로 시달렸지만 가족과 친구들에게 보낸 여러 편지에선 스스로 극도의 야심적인 사람이라고 표현했던 구스타브 쿠르베, 그는 생애 동안 특히 경력 초기에 외적인 자기만족과 내적인 불확실성에 대한 모호한 태도를 보였다. <두려움에 미친 남자>는 당시 그의 감정 상태를 극단적으로 표현했음을 볼 수 있다.  

또 이 젊은 예술가는 절벽 끝에 있는 자신을 상상하며 그린 그림이 있다. 표정은 절망에 차 있고, 괴로운 마음 상태는 왼손이 고통스런 몸짓으로 머리를 쥐어 뜯는 듯한 행동으로 강조되고 있다. 바로 <절망적인 남자>라는 자화상이 이를 표현하고 있다.

(사진)

두 점의 그림 <두려움에 미친 남자〉, <절망적인 남자〉는 쿠르베가 화가로서의 초창기에 겪었던 거절과 실패에 대한 감정 반응을 기록한 자화상이다. 그는 객관적 현실을 재현하는 과업에 충실했던 게 아니라, 자신의 주관적 자아와 인생의 어려운 순간에 겪은 정신적 상태를 표현하는 데 충실한 자기 치유적 자화상을 그린 게 아닐까.

아니마와 아니무스

분석심리학에서 다루는 여러 원형(元型, Archetype) 가운데 ‘아니마/아니무스 이론’은 남성과 여성의 무의식 성향에 관한 것으로, 두 성별이 가진 의식의 차이에 밀접한 관계가 있다고 본다. 남성과 여성이 서로 다르다는, 지극히 상식적인 구별에서 출발한다. 다만 의식이 다른 만큼 무의식의 영향이 다르다. 

쉽게 설명하자면, 인간은 오직 남성적이기만 하거나 오직 여성적이기만 한 게 아니라 각기 대조적인 내적 인격이 존재한다는 것이다. 여성적이라고 해서 머리카락이 길고 연약하며 수줍음을 잘 타는 성격에 코스모스 같은 이미지를 상상하기 쉬운데, 그런 외적인 면머만 뜻하는 건 아니다.

남자에게 어머니가 부정적 영향을 주면 그의 아니마는 의기소침, 짜증스럽고 변덕스러운 기분, 신랄함, 불안, 민감성, 삶에 완전히 발붙이지 못하게 하는 극도의 조심성으로 표현되는 경우가 많다. 

이런 아니마의 기분은 병에 대한 두려움, 무능의 원인이 되기도 한다. 아니마가 미분화 상태에 있으면, 그는 겉으론 이성적이지만 원시적 감정을 미숙하게 폭발시킨다. 평상시에는 이 성적인 남성이 갑작스럽게 분노를 폭발하는 모습은 부정적 아니마에 사로잡혀 있다는 걸 의미한다. 

(사진, 강간)

구름, 모자, 파이프, 사과 등을 우리들의 상상 이상으로 더 신비롭게 그렸던 초현실주의 화가 르네 마그리트에게 잊을 수 없는 상처를 주곤 떠난 어머니가 있었다. 마그리트의 어린 시절에 대해 알려진 바가 거의 없으나, 14살 때 어머니가 자살한 현장을 목격했다는 이야기는 유명하다.

색채 심리학

인류는 파랑을 참 좋아한다. 미국 캘리포니아에 소재한 한 디자인 회사에서 150개국 6,300명의 응답을 바탕으로 조사한 데이터에 따르면, 미국인을 포함한 유럽인이 가장 선호하는 색은 파랑이었다. 

마케팅 분야에서 색채를 연구하는 로드아일랜드대학 라브레크 교수의 대다수 논문에서도 피검자의 색상 선호도에서 1등의 자리는 늘 파랑이었다. 또한 1993년 크레용 제조사 크레욜라가 미국 어린이들이 가장 좋아하는 크레용 색을 조사했는데, 대부분의 어린이가 파랑을 선택했고 남색과 하늘색 역시 상위 10위 안에 들었다. 7년 후 같은 조사를 반복했는데, 전통적인 파랑이 또다시 1위를 차지했다.

(사진, 한국인의 색상 선호도)

인간은 초록색을 평화적이면서도 우리를 보호해주는 색으로 인식한다. 어떤 지역에 충분한 녹지가 있다면 물이 있다는 것이고 물이 있다는 건 식량이 있다는 가능성을 나타내기 때문에 초록은 원시적, 본능적으로 인간을 달래주는 색이기도 하다. 하지만 초록은 독성, 질투, 초보자라는 상징 또한 강력하다.

자아의 표현

인공지능 AI는 지나치게 완벽하고 정밀하다. 무엇보다도 중요한 건 로봇이 그린 그림에는 ‘자아’가 없다는 점이다. 물론 일반 관람객의 경우 로봇이 그린 그림과 인간이 그린 그림을 구분하는 것조차 쉽지 않을 수 있다. 

하지만 확실한 건 로봇이 그림을 그리는 동안 ‘자기 자신이 곁에 서 있는’ 듯한 느낌을 경험했을 리 만무하다는 것이다. 결과물은 미학적으로 훌륭할 수 있을지 모르나, 창작자의 고뇌와 의도, 그리고 가장 중요한 자아는 없다.

화가 살바도르 달리의 성장 과정에는 이중성이 존재했다. 공증인이었던 아버지가 엄격했던 것과 반대로 어머니는 달리의 예술적 재능과 창의력을 키워줬다. 하지만 안타깝게도 어머니는 달리가 열여섯 살에 불과했을 때 세상을 떠났는데, 이 사건은 그의 삶과 예술에 깊은 영향을 미쳤다.

(사진, 살바도르 달리 작품)

#인문 #교양심리 #미술관에간심리학 #문주 #믹스커피 #원앤원북스

[재테크/주식]나만의 투자 필살기 만들기

나만의 미국주식 투자 필살기
김영종 지음 / 원앤원북스 / 2025년 9월

이 책의 목적은 '나에게 맞는 주식 투자법을 찾고, 투자의 도구를 활용하는 방법을 익히는 것'이다. 투자자 스스로 자신의 성향과 목적, 환경 등을 고려해서 자신에게 적합한 투자 도구를 마련할 수 있도록 짜임세 있게 구성했다. - '프롤로그' 중에서

책의 저자 김영종은 공학 전공자로 25년 동안 반도체 장비, 스마트폰 등의 기술 개발에 몸담았던 IT 기술 전문가다. 또 주식 시장에서 20년 이상 투자해온 개인 투자자이기도 한데, 유튜브 채널 '주아보tv'를 운영하며 개인 투자자를 위한 인사이트를 공유하고 있다.

총 4개의 장으로 구성된 책은 미국주식 투자의 시작(1장), 주가차트를 내 손안에(2장), 실전 매매 기술(3장), 나만의 투자 전략 필살기(4장) 순으로 이야기를 펼친다. 수많은 도구 중 기술적 분석을 활용해 미국주식에 장기투자할 수 있는 방법을 다루었다. 

왜 미국주식인가?

투자는 옳고 그름의 차원이 아니다. 시야를 글로벌로 넓히면 더 많은 기회가 보인다. 혹자는 미국에 투자하면 국부 유출이 아니냐며 국뽕스러운 우려를 표한다. 그러나 2025년 5월말 기준 국민연금의 해외주식 투자 비중은 35%에 달한다.

(사진,국민연금 포트폴리오) 

위 사진 속 국민연금 포트폴리오에서 보는 바와 같아 국가별 비중은 북미가 70.5%로 가장 크고, 섹터로 보면 IT의 비중이 26.6%로 가장 높다. 참고로 애플, 마이크로소프트, 아마존, 엔비디아 등 익숙한 이름들이 시가총액 상위 종목을 차지하고 있다.

금리와 주식

투자자들이 흔히 알고 있는 주식 시장과 금리는 반비례 관계에 있다는 명제는 장기적 관점에서는 성립하지만, 기준금리가 막 변화한 시점과 그 과정에서는 성립되지 않는다. 위기 발생부터 해소까지의 과정을 순서대로 살펴보면 이해에 도움이 된다.

(사진, 위기 해소 과정)

위기 확산을 방지하기 위해 100bp 금리 인하를 발표한다면 주식 시장은 위기 확산에 더 주목하며 오히려 하락 압력을 받을 것이다. 금리 인하의 효과보다 경기 침체의 힘이 더 크기 때문이다. 금리 인하를 지속한 결과 저금리 수준이 되면 비로소 효과가 나타나기 시작한다. 

패턴 신호 3대 법칙

W의 법칙~ 진짜 바닥 확인, 추세선 돌파

N의 법칙~ '돌파-지지-재상승'과정에서 N자 패턴 형성

M의 법칙~ 쌍봉 확인, 직전 고점 통과 여부

(사진, 패턴 신호)

‘W’의 법칙은 진짜 바닥(쌍바닥)을 확인하고 추세선을 돌파하는 것이다. 이를 위해 한 번이 아닌 두 번의 바닥을 확인해야 하고, 추세선 돌파를 위해 직전 고점을 돌파해야 한다. 이처럼 주식 시장은 언제나 불확실성에 민감하다 

스트라이크 존

주식 매매를 위한 신호를 적용하기 유리한 구간이 바로 스트라이크 존이다. 어디로 튈지 모르는 흐름 속에서 적중률이 높은 신뢰 구간을 찾는 것이다. 주식 시장은 변수의 집합이다. 정해진 규칙이 없는 가운데 확률이 높은 지점을 찾는 것이 숙제다.

(사진,6가지 스트라이크 존) 

왜냐하면 아무리 유망한 기업이라도 고평가 구간의 정점에 매수한다면 장기간 스트레스를 피할 수 없기 때문이다. 이는 장기투자의 선순환을 망치기도 한다. 매매에 유리한 스트라이크 존에서 매매신호를 활용하는 방법을 안다면 충분히 피할 수 있는 리스크다.

이동평균선이 뭉쳐야 뜬다

‘개구리도 옴쳐야 뛴다’는 속담이 있다. 멀리뛰기를 위한 준비를 일컫는 말인데, 주식 패턴에서도 같은 맥락의 공략법이 있다. 주가 그래프를 축소한 뒤 한 걸음 물러서서 바라보면 특이점을 발견할 수 있다. 주가 시세가 크게 움직이기 전 이동평균선들이 뭉치는 특성이 있다. 마치 개구리가 움츠리듯이 수렴 후 확산하는 이동평균선의 특성을 이용한다.

지속 가능한 성공 투자 

세상엔 수많은 매매법과 투자 전략이 있다. 하지만 100% 적중하는 기술은 없다. 바록 그많은 매매법과 전략을 섭렵했을지라도 그 정도가 '수박 겉 핥기'라면 오히려 모르는 것보다 못할 수도 있다. 따라서 하나만이라도 잘 연마한다면 나만의 도구로 삼아 효과적으로 사용할 수 있을 것이다. 

#재테크 #주식투자 #미국주식 #나만의미국주식투자필살기 #김영종 #원앤원북스

[재테크/부동산]상급지 부동산으로 갈아타기

상급지 환승의 기술 - 부동산의 상승 하락 신호를 포착해 빠르게 갈아타는
흥샘(서흥주) 지음 / 다산북스 / 2025년 9월

책의 저자 흥샘(서흥주)는 부동산 전업 투자자로 전국의 돈 되는 곳을 골라낸 '타이밍 저격수'로 불린다. 네이버 블로그에 날카로운 통찰을 남기며 부동산 투자자들 사이에서 유명세를 탄 재야 고수로 현재 블록 누적 방문자 수는 350만 명에 달한다. 

다섯 개 파트로 구성된 책은 왜 지금 상급지를 공부해야 하는가?, 어디가 뜨고 어디가 지는가?, 어떻게 투자자는 상급지를 선점하는가?, 결국 어떻게 강남에 도달할 것인가?, 행복한 투자를 지속하기 위해 기억해야 할 것들 순으로 이야기를 펼친다. 

왜 지금 상급지를 공부해야 할까?

부동산의 초超양극화 현상은 점점 더 심화되는 추세다. 또한 상급지는 하락장에는 가격 하락을 잘 방어하고, 상승장에는 가장 먼저 그리고 가장 크게 오르기에, 내 자산을 안전하게 지키고 불리기 위해서는 상급지를 지향해야 한다.

하지만 현실적으로 모두가 당장 강남에 갈 수는 없다. 그래서 필요한 것이 환승, 즉 갈아타기다. 하염없이 넓어 보이는 강도 차근차근 돌다리를 하나씩 놓다 보면 언젠가는 건너갈 수 있듯, 내가 가진 자금 안에서 가장 좋은 입지를 찾아 하나씩 더 나은 곳으로 이동하면 된다. 즉, 지금 당장 내가 강남에 갈 수 없다면 하급지에서 중급지로, 중급지에서 상급지로 순차적으로 올라가는 전략이 가장 현실적인 해법이라고 할 수 있다.

저자는 2022년 봄에도 전국의 부동산 시장에 거품이 끼어 있다는 걸 짐작하고 있었기에, ‘대체 언제부터 하락할까?’를 끊임없이 물었다. 그러나 분석하고 또 분석해도 그 답을 부동산 시장 안에서는 찾을 수 없었다. 그러다가 코인 시장과 주식 시장이 무너진 후 부동산 시장도 곧바로 급격한 하락장에 접어드는 걸 보며 그제야 무릎을 쳤다. 뒤늦게 안 것이다. 비트코인과 주식에서 나오는 신호들이야말로 부동산 시장의 선행지표임을!
‘나만의 강남’을 정하는 게 아주 간단하지는 않다. 누구나 생애 주기에 따라 살고 싶은 주거지가 달라지기 때문이다. 현재는 젊어서 1~2시간의 통근 거리가 거뜬할지 몰라도 3~5년이 지난 후에도 그 거리를 감당할 수 있을지는 미지수다. 또 누군가는 아이가 있어서, 자산의 상승률보다 아이를 키울 만한 환경인지가 더 중요할 수도 있다. 

그러나 그렇다고 해서 거주 만족도만을 갖고 입지를 평가해도 될까? 당연히 아니다. 누구에게나 언젠가 살고 싶은 ‘워너비 입지’가 있을 텐데, 그런 곳은 내가 그만큼의 돈을 모으기 전에 가격이 올라 도망가 버리기 일쑤다. 그런 곳에 조금이라도 가까이 닿으려면 상승 곡선을 그리며 나를 목표에 더 가까이 데려다줄 곳, 인플레이션 헤지 이상으로 내 자산을 키워줄 곳에 돈을 맡겨두어야 한다. 따라서 ‘나만의 강남’을 정의하면 ‘내가 가진 자금으로 교통, 학군, 인프라, 미래 호재 등을 종합적으로 고려했을 때 선택할 수 있는 최선의 지역’이라고 할 수 있겠다.

어디가 뜨고, 어디가 지는가?

‘역대 최저 출산율’은 매년 뉴스의 단골 소재이며 특히나 지방은 출산율 저하에 따른 학령기 인구 감소가 심각한 상황이다. 혹자는 이처럼 학생들이 크게 줄고 있기에 앞으로 학군의 중요성이 떨어질 거라고 예측하기도 한다. 

하지만 저자는 정반대라고 생각한다. 가뭄이 오면 호수의 가장자리부터 물이 마르는 것과 같은 이치다. 가장자리에 살던 물고기들은 점점 물이 있는 호수의 중심부로 올 것이고 호수 중심의 경쟁은 치열해질 것이다.

이처럼 줄어드는 아이들 속에서도 부모들은 더 나은 교육환경을 찾아 경쟁적으로 학군지로 몰릴 게 자명하다. 출산률이 낮아져도 ‘좋은 학교’를 둘러싼 수요는 오히려 더 집중되고, 학군지에 대한 관심은 뜨거워질 수밖에 없다. 학군이 '불멸의 호재'인 이유다.

어떻게 투자자는 상급지를 선점하는가?

부동산 시장을 보다 보면 부동산은 마치 계절처럼 일정한 흐름대로 움직인다는 걸 느낀다. 봄이면 꽃이 피고 여름에는 잎이 무성해지듯 시장은 언제나 같은 패턴으로 움직이지, 결코 무작위로 움직이지 않는다. 늘 먼저 민감하게 상승에 반응하는 지역이 있고, 그다음으로 이어지는 지역이 있다. 

이는 우연이 아니라, 오랜 시간 자금과 심리의 이동이 반복되며 만들어진 결과다. 그래서 늘 ‘먼저 바람이 부는 곳’을 살펴야 한다. 어디서인가 시작된 소수의 거래가 인근으로 퍼지고 그 바람은 도시 전체로, 또 전국으로 번진다. 얼핏 아무 의미 없어 보이는 움찔거림이 사실은 시장의 방향을 바꾸는 신호일 수 있는 것이다. 

결국 어떻게 강남에 도달할 것인가?

지금 당장 한우처럼 좋아 보이는 곳이 아니라 얼핏 보기에는 젖소이지만 한우 수정란 같은 모멘텀과 호재를 품고 있는 곳이 분명 있다. 이는 꼭 수도권에만 있는 건 아니다. 지방 광역시에서 투자를 시작해 자산을 늘려 서울로 입성하는 것도 당연히 가능하다. 

전국구를 대상으로 착공과 분양, 인허가가 미친 듯이 급감하고 있는 곳 을 찾아보자. 찾았다면 내 자금에 맞는 부동산을 사서 묻어두고 시간의 흐름에 몸을 맡기면 된다. 그러면 그 자산은 곧 회복기와 상승 기를 맞이하며 나의 종잣돈을 불려, 강남까지의 초석을 마련해 줄 것이다. 그러나 지식 산업센터, 생활형 숙박시설, 원룸 및 투룸 오피스텔은 한우가 될 수 없다. 

수익을 남기는 4가지 매도

공급 과잉으로 인한 하락이 예상될 때

목표 가격이나 수익률에 도달해 환승할 단지를 찾았을 때

예상 수익보다 세금이 더 많이 나올 때

상급지를 잡을 수 있을 때

목표 수익률에 도달하지 않았고, 대량의 공급이 예상돼 있지 않더라도 매도해야 하는 시점이 있다. 내 물건보다 더 좋은 상급지를 잡을 수 있을 때다. 내가 산 아파트의 수익이 아쉽거나 매수가보다 떨어진 경우 많은 사람이 ‘본전’을 생각하며 매도를 한없이 보류한다. 조정장이나 하락장에서 자주 보이는 경우다.

하지만 관점을 조금 바꿀 필요가 있다. 하락장이나 조정장은 내 것을 싸게 팔고 남의 것도 싸게 살 수 있는 절호의 기회다. 특히 서울 노도강이나 경기도 외곽처럼 B급지, C급지라면 더더욱 그렇다. 지금 앉아 있는 곳에서 큰 수익을 바라기보다는 적당하게 협상해 팔고, 서울 중심지나 경기도의 상급지를 잡는 게 훨씬 현명한 선택이다.

행복한 투자를 지속하기 위해 기억해야 할 것들

끝없이 고공 행진할 것 같아도 상승에는 언제나 끝이 있기 마련이다. 그 시기에 조급함과 탐욕을 경계하지 않으면 ‘물리는’ 일은 누구에게나 발생할 수 있다. 완벽한 타이밍에 들어가 완벽한 타이밍에 나오기는 쉽지 않다. 설령 처음에는 탁월한 타이밍을 맞춘다 해도, 이는 초심자의 행운일 가능성이 높다. 

투자를 하면 할수록 욕심을 줄여야 한다. 자산이 커질수록 레버리지는 적게 투여하고, 대출을 조금씩 갚아나가며 부채를 줄여야 한다. 돈이 들어오는 시기는 찰나다. 그 시기가 곧 끝날 수 있다는 걸 언제나 기억하고 리스크에 대응할 방법을 마련해 놓아야 하락장이 와도 무너지지 않는다. 조급함과 탐욕을 가장 조심해야 한다.

호황은 영원하지 않다. 사업이든 투자든, 잘될수록 도취하기보다는 그 시기가 바로 불황을 준비해야 할 시점임을 기억하며 ‘살아남을 방법’을 고민해야 한다. 투자는 사고팔기만 반복하는 선수들이 아니라, 시장에 오래 머무르는 사람들의 게임이다. 조급함을 내려놓고 자신의 속도에 맞게 투자하자. 트렌드를 쫓지 않고, 검증된 흐름을 따라가며, 자산을 안전하게 지켜내는 사람들이 결국엔 가장 멀리 간다. 트렌드를 쫓는 투자는 금물이다. 

소중한 인연은 어디에나 있다

부동산 투자를 할 수 있었던 건 비단 돈 덕분만이 아니다. 투자의 길에 응원과 격려를 보내는 소중한 인연들 또한 큰 도움이 된다. 부동산 투자를 계속 이어가다 보면 귀한 인연을 얻기도, 또 잃기도 한다. 수전노가 될지, 경주 최부잣집이 될지를 스스로 선택해야 할 것이다. 

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[시집]이재록의 두 번째 시집 ‘나 너 우리‘

저는 초등학교가 아닌 국민학교를 나왔습니다. 1학년 1학기 첫 수업 시간에 배웠던 단어 첫 줄이 나 너 우리였습니다. 얼마나 중요한 가치였으면 배움의 시작이 나 너 우리였겠습니까? 세월이 흐르고 삶에 찌들어 그 가치를 잠시 잊고 살았던 것 뿐입니다. 나 너 우리는 각기 다른 단어들이 아니라 똑같은 말이라고 생각합니다. 내가 너이고 우리가 너와 나입니다. - '시를 읽기 전에' 중에서

이재록 시인은 대구대학교 심리학과 졸업, 월간 <시사문단> 시詩로 등단했으며, 한국시사문단작가협회 회원으로 빈여백 동인이기도 하다. 그는 제20회 풀잎문학상 대상을 수상했다(2023년). 첫 시집으로 <내가 너>를 펴내어 2023년 8월 시 부문 베스트셀러에 오르기도 했다.

총 3부로 구성된 시집은 나(1부), 너(2부). 그리고 우리(3부)에 걸쳐서 115首의 시를 담고 있다. 2023년에 펴낸 1집 <내가 너>와 2집 <나 너 우리>는 같은 맥락이기에 1집에 수록된 작품들이 2집에 또 실려 있다. 이는 시인이 독자들에게 한 번만 더 읽어달라는 간곡한 마음이 반영된 셈이다. 

한편, 출판사 '그림과책'의 소개글에 따르면 이번 시집은 묵직한 침묵과 고요함이 특징적이라고 평한다. 너라고 말할 때 비로소 나가 되고 우리가 되며, 고독과 외로움이라는 인간 실존의 밑바닥에서 따뜻한 존재 하나가 내민 손길은 단순한 위로를 넘어 삶의 재도약을 가능케하기 때문이다. 또 절제와 균형이 돋보이는 표현력은 시인의 매우 개성적인 특성을 드러내고 있다.

1부, 나

내 생각을 쪼글라들게 하고

내 추억을 쪼그라들게 해야 한다.

그러려면 나의 뇌를 줄일 수 있는

소주가 제격이다.

마실 때는 생각이 나다가도

금세 잠이 들면 잊을 수 있다.

잊기 위해 매일 뇌를 줄인다.

잊기 위해 소주가 뭐였는지도

잊을 것이다.

- '망각' 중에서 

시인은 고독과 외로움을 잊기 위해 소주를 마신다. 비록 마시는 순간엔 생각날지라도 취해서 빨리 잠이 들면 잊어버린다고 말한다. 술을 마시는 이유는 생각 주머니인 뇌를 줄여야 한다는 미션을 부여받은 사람인 양 반복적으로 '쪼그라들다'를 읊조린다. 생각과 추억이 쪼그라들면 잊을 수 있고 이를 돕는 수단이 소주라는 발상이 그의 경험에서 우러난 게 아닐까 싶다.

(사진, 1부)

나는 아네

꽃이 필 때를

나는 아네

꽃이 질 때를

나는 아네

피고 지고

지고 피는 나를

- '나는 안다' 중에서 

많은 시인들이 노래한 시에 가장 많이 등장하는 소재 중 하나가 비로 '꽃'이 아닐까. 꽃은 봄, 희망, 따스함을 은유적으로 표현하면서 동시에 숙명적으로 지는 순간이 있음을, 즉 추락과 좌절 및 절망을 내포하고 있는 단어이기에. 시인도 이를 알고 있다고 노래하는 듯하다.

2부, 너

검은 머리카락이

점점 변해가고

계절도

겨울로 가고 있는데

내 안의 너는

언제나 용광로

- '너' 중에서

머리카락에 흰 머리가 점점 늘고 계절 또한 매서운 삭풍이 불어닥칠 겨울로 접어들지만 시인이 마음 속에 품고 있는 자신의 자화상은 아직도 단단한 쇠를 녹일 수 있는 펊펄 끓는 용광로처럼 여전히 건장하고 희망찬 재도약을 준비하는 듯한 분위기를 풍긴다.

(사진, 2부)

끝내 낙엽으로

떨어져 버린 가지에는

눈꽃을 피우고

눈꽃이 녹은 그 자리에

다시 잎이 돋는다

변하지 않는 것은 없다

시간이 지나면 바래버리는

너와 나의 마음처럼

- '빛바래기' 중에서

이는 '세상에 변하지 않는 것이 없다'는 철학적 사유를 엿보게 한다. 봄-여름-가을-겨울처럼 계절도 순환하면서 변하고 덩달아 주변의 모든 환경과 여기에 빌붙어 살아가는 나무들도 발걸음을 맞춘다. 무색무취의 사람들 마음도 그러하다. 변하지 않는 마음이 어디 있으랴. 

3부, 우리 

(사진, 3부)

행복은

말없이 몰래 온다

친구의 웃음소리로

꽃들의 해맑음으로

문득 마음을 버렸다 싶을 때

잠깐 찾아온다

그 순간에는

소중하지 않은 것이 없다

비바람에 떨어져 버린

꽃잎 한 잎까지도

- '행복의 순간' 중에서

세상에 미리 예고하고 찾아오는 행복이 있을까. 비록 잠깐일지라도 갑자기 예기치 않게 찾아오니까 그게 바로 행복감인 거다. 그 순간엔 모두가 소중하다. 비바람에 떨어져 수많은 행인들의 발걸음에 짓밟혀 짓뭉개진 꽃잎 한장까지도 말이다. 

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