[자녀교육]미국 심리학 교수가 바라본 한국인의 문제점

임포스터 - 가면을 쓴 부모가 가면을 쓴 아이를 만든다
리사 손 지음 / 21세기북스 / 2022년 1월

이 책을 쓴 첫 번째 이유는 임포스터로서 가면을 쓰고 살았던 내가 어떻게 진실한 나 자신을 찾게 되었는지 그 변화 과정을 나누고 싶어서였다. 하지만 또 다른 이유가 있다. 가면에 익숙해져서 자신을 드러내고 표현하기 어려워하는 한국 독자들에게 메타인지를 사용하여 진짜 자신과 만나는 방법을 알려주고 싶었기 때문이다. 임포스터이즘과 관련된 심리학 실험들을 정리하면서, 나는 사람들이 왜 임포스터 가면을 쓰는지, 그리고 그 가면을 왜 유지하거나 벗어야 하는지 고민해볼 필요가 있다고 생각했다. - '들어가는 말' 중에서 

책의 저자 리사 손은 콜롬비아대학교와 제휴를 맺은 바너드칼리지의 심리학 교수로 인간의 학습과 기억, 메타인지를 전문으로 다루며, 학습 방법과 장기 기억 보유의 최적화를 집중적으로 연구하고 있다. 첫 번째 저서 <메타인지 학습법>은 EBS 부모특강, 세바시 등에 소개되며 많은 부모들에게 아이의 학습전략을 알렸다.

총 4장으로 구성된 책은 행복에 도달하는 길은 울퉁불퉁하다, 어느 아이든 모르는 시기를 거친다, 진정한 겸손은 도움을 청할 줄 아는 것, 부모와 아이 모두를 위한 '들키기 학습' 등을 차례로 이야기하면서 부모들은 아이가 스스로 표현할 수 있을 때까지 기다려주는 믿음이 필요하다는 메시지를 전한다.

임포스터 현상은 가면증후군으로도 잘 알려져 있지만, 전 미국 인구의 70%가 경험한다고 할 정도로 빈번하게 일어나는 일이어서 학계에서는 이를 질환이 아닌 경험이나 현상으로 분류하기도 하지만 중요한 문제점은 대수롭지 않게 여기는 이 현상이 우리의 행복을 방해한다는 데 있다. 한편, 저자는 높은 목표와 성적만을 최고로 추구하는 한국에서 어린 학생들이야말로 임포스터의 고위험군이 될 가능성이 높다고 추측한다. 

가면이 위험해지는 이유

우리들은 타인을 만족시키고 기쁘게 하기 위해 가면을 쓰기도 한다. 타인이 나를 선망하는 존재로 살아가고 싶은 마음과 타인의 기대를 저버리고 싶지 않은 마음을 가져서다. 이처럼 완벽한 자신의 모습을 제시하면 남들이 자신을 좋아하고, 실패하는 모습을 보여주면 남들이 나를 신뢰하지 않을 것처럼 느낀다.

아이들은 부모를 통해 처음으로 감정을 표현하는 법을 배운다. 그렇다고 아이가 혼자 했던 생각들을 다 꺼내놓는 것은 아니다. 메타인지는 내면에 숨겨져 있는 생각들이고, 그중에 무엇을 밖으로 펼치고 무엇을 안에 담을지는 온전히 아이가 선택할 문제다. 

아이의 선택을 존중하는 것이 중요하긴 하지만 부모라면 아이가 임포스터이즘에 빠지지 않도록 잘 안내해줘야 한다. 즉 아이 스스로 울고 싶을 때는 울고, 화내고 싶을 때는 화를 내고, 짜증이 날 때는 짜증을 낼 수 있도록 허용하는 것이 좋다. 자신의 감정을 표현할 수 있을 때, 아이는 있는 그대로의 자기와 마주하고 만날 수 있다.

남들만큼 해야 한다는 생각 버리기

한국에서 자주 듣게 되는 얘기 중 하나가 "평범하게 사는 게 좋다"란 말이다. 왜 평범한 삶을 강조할까? 성공의 부담감 때문이다. 성공의 부담이 싫어서 평범한 삶을 추구해 리스크를 피하고 안전함을 얻을 수 있겠지만, 안전만을 추구하는 삶은 지루하고 단조로울 수도 있다. 어쨋든 성공의 부담을 느끼는 사람은 두 가지 전략을 취한다.

첫 번째 전략은 성공이 목표이므로 계속해서 성공을 향해 나아가는 것이다. 시험을 잘 본 이후에고 좋은 성적을 유지해야 하므로 전보다 더 공부한다. 이는 전형적인 임포스터들의 모습이다. 계속해서 성취해내기 때문에 겉보기엔 완벽하고 행복해 보이지만 실상 내면은 남모르는 불안에 시달린다.

두 번째 전략은 성공의 부담을 이기지 못하고 자포자기하는 것이다. 사람들로부터 원치 않는 스포트라이트를 받게 되면 임포스터들은 가면 뒤의 숨겨진 민낯이 드러날까 봐 겁을 먹게 된다. 그렇다. 주목받는 걸 꺼리는 이유는 단지 '숨겨진 못난 모습'이 들킬까 걱정되어서다. 그래서 성공을 포기해 버린다.   

시험점수만 신경쓰는 부모는 아이에게 엄청난 부담감을 떠안긴다. 아이가 100점을 받아 오더라도 “시험은 어땠어? 헷갈렸던 문제도 있었어? 어떤 문제가 제일 어려웠니?” 하고 재차 물어주는 것이 좋다. 또 시험 한번에 인생 전체가 달린 것처럼 무겁게 생각하지 말라고 격려해주는 일도 중요하다. 

성적을 잘받은 아이에게는 “내 새끼 진짜 똑똑한걸!”이란 말 대신에 “잘했어! 그런데 앞으로는 어떤 걸 더 배우고 싶어?”라고 묻는 것이 아이의 성장에는 더 도움이 될 것이다. 이는 메타인지 학습법과도 일맥상통한다. 이미 지나간 시험점수에 목을 매기보다 추후의 학습방향을 안내할 때, 아이는 학습에 대한 부담감에서 자유로워질 수 있다.

착한 딸 가면을 쓴 아이가 완벽주의자 엄마가 된다

자기 자신을 숨기고 착한 맏딸이란 가면을 쓴 자녀는 훗날 불안에 취약한 완벽주의 엄마가 될 가능성이 높다. 저자 또한 완벽한 엄마가 되기 위해 어떠한 실수도 저질러선 안 된다고 생각한 적이 있었다. 그래서 어떤 실수든 숨기기 급급했고 혹시 실수를 들길까 봐 불안해하곤 했다. 바로 '임포스터 엄마'의 모습이다.

성인이 된 후로 나는 ‘어릴 적부터 특별히 잘하는 건 없고, 그저 운이 좋아 일이 잘 풀렸을 뿐’이라는 생각 때문에 항상 가면을 쓰고 다녔다. 그래서 늘 불안했다. 그러나 부족함 속에서도 노력을 통해 결국 해내고야 마는 내 아이들을 지켜보면서 나의 과거도 다시 돌아보게 되었다. 아이들이 실수하고 극복해내는 과정을 보면서 나도 그저 ‘운’만으로 여기까지 온 것은 아니란 사실을 인정하게 되었다. 메타인지 모니터링을 실천하고 실수를 통해 컨트롤을 해오면서 이 자리까지 올 수 있었다는 걸 깨닫게 된 것이다. 시행착오를 겪으며 배워나가는 아이들의 모습이 내게 가면을 벗을 수 있는 용기를 주었다.(138쪽)

겸손의 미덕이 가면이 되는 순간

저자는 실수나 실패를 기억하는 것이 메타인지를 활성화하는 방법이라고 말한다. 실수했던 경험을 바라볼 수만 있으면 피드백을 통해 이후의 행동을 잘 컨트롤할 수 있기 때문이다. 과거의 실패를 인정하지 않거나 과거를 기억하지 못해 '완벽한 척' 가면을 쓰는 사람은 실패한 과거만 기억하고 성공한 과거는 무시해버린다.

열심히 노력해서 성공을 해도 이를 자랑스럽게 드러내는 것은 겸손한 태도가 아니라고 우리들은 훈육받아 왔다. 이런 문화적 요인으로 인해 우리들은 또 다른 가면을 쓸 때가 있다. 즉 스스로 "나는 못해"라며 뒷걸음질하는 겸손한 임포스터가 되는 것이다.

"제가 잘해서가 아니라 작품이 워낙 좋고 운도 따라주었기 때문이다. 저는 그저 숟가락을 얹었을 뿐인데 큰 선물을 받은 것 같다"

이는 관객수 100만 명을 돌파했던 영화 <부산행>(2016년)에서 뛰어난 연기를 보였던 아역배우 김수안의 인터뷰 대사이다. 어린 나이임에도 어른 같은 겸손한 언행을 내보였다. 물론 좋은 작품이며 운도 따랐을 것이다. 하지만 좋은 연기를 위해 그간 흘린 땀이 얼마나 많았겠는가. 그럼에도 자신의 노력으로 성공했다는 자랑을 하지 못할까? 올챙이 시절부터 전문가 개구리를 보고 배우기 때문이다. 어느 성인 배우의 수상 소감에서 '숟가락' 표현이 나온 것인지를 우린 이미 알고 있다. 아역임에도 성인 코스프레를 한 것이다.

운이 좋았다는 겸손의 말은 지금껏 실수와 실패를 통해 쌓아온 과거의 노력을 모두 잊어버리고 사후과잉확신편향에 빠질 수 있다. 즉 이런 가면을 쓴 사람은 성공한 사실을 '착오'라고 믿게 되고, '나는 이 자리에 설 사람이 아니다'라고 스스로를 폄훼하게 된다. 메타인지는 실패뿐 아니라 성공까지 인정하는 것이다. 겸손은 미덕임에 분명하지만 자기비하를 겸손으로 착각하는 일은 없어야 할 것이다. 

언젠가는 들킬 수밖에 없다

가면을 쓴 채로 살아가기란 생각보다 더 고통스럽다. 우리 모드 얼마간의 임포스터여서 남들이 자신의 진짜 모습을 알게 될까 봐 늘 불안해한다. 가면으로 감정을 가리려다가 억눌렀던 자신의 모습이 갑자기 부풀려진 형태로 튀어나오는 경험을 하게 된다. 이를 예방하려면 방법은 단 하나, '들키는 것'이다. 

가면 뒤 실체는 언젠가는 드러나게 되어 있다. 이와 관련된 음식 맛보기 실험을 하나 살펴보자. 실험 참가자들에게 달콤한 초콜릿과 깍뚝썰기 무우 중 하나만 먹으라고 했다. 누구는 초콜릿을, 또 다른 누구는 깍뚝 무를 먹어야만 했다. 이후 퍼즐 풀기를 제시했다. 얼마나 오래 풀기에 매달리는지를 관찰했다. 그 결과, 초콜릿을 먹었던 참가자들보다 무우를 먹었던 참가자들이 더 빨리 퍼즐 풀기를 포기했다. 초콜릿을 먹지 않아도 괜찮은 척 했던 자제력이 결국 바닥나버렸기 때문임을 알 수 있다. 척 하는 가면을 쓸 때 엄청난 에너지의 소모가 발생함을 보여주는 증명인 셈이다.

과거를 들여다 볼 수 있어야 한다

최상의 선택을 내리려면 우리는 과거를 들여다볼 수 있어야 한다. 마치 거북이처럼 느리게 배웠던 일들, 공부가 너무 어려워 애먹었던 시간, 실수를 저질렀던 순간 등 무언가 배우면서 우리들이 거쳐왔던 시간의 궤적을 생생하게 돌아볼 수 있다면 앞으로의 학습에서 경험될 힘든 시간도 거뜬히 버텨낼 수 있을 것이다. 성공하는 법을 배우려면 먼저 '넘어지는' 법을 배워야 한다. 

#자녀교육 #임포스터 #리사손 #가면벗기 #넘어지는법 #메타인지 #21세기북스   

[100자평] 부동산 마법 학교

부동산 마법 학교 - 마법처럼 부를 키우는 건물주 성공 법칙
서동원.윤나겸 지음 / 원앤원북스 / 2025년 4월

현대그룹 창업주 정주영 회장, 부동산 디벨로퍼 도널드 트럼프 등 11인의 부동산 멘토들이 전하는 부동산 마법학교가 펼쳐집니다.

[재테크]정리 시스템 만들기

1억이 모이는 살림법 - 우리 집에 꼭 맞는 정리 시스템 만들기
나고미 지음, 이진숙 옮김 / 청림Life / 2025년 7월

저는 일찌기 제2금융권을 통해 100만 엔의 빚을 질 정도로 낭비가 심한 사람이었습니다. 그랬던 제가 지금은 1,000만 엔(1억 원) 저축을 달성하게 되었고 그 경험을 살려 '재테크 정리수납 어드바이저'로서 SNS 등을 통해 정보를 전달하고 있습니다. - '프롤로그' 중에서

책의 저자 나고미는 인스타그램을 통해 정리정돈과 살림, 집안일 노하우를 공유하는 팔로워 16만 명의 인플루언서로 지금은 집안일도 잘하고, 일도 하고, 저축도 해내는 '만능 주부'로 알려져 있지만, 한 때는 빚에 시달리고, 게으름을 즐기며, 정리되지 않은 집에서 살아가던 무일푼 주부였다.

4개의 챕터로 구성된 책은 삶을 바꾸기 위한 첫 단계는 방 정리부터, 0엔을 1,000만 엔까지 불린 엄마의 돈 관리법, 엄마를 해방시켜 줄 살림 시스템 만들기, 이제는 독박육아에서 벗어날 시간 등의 주제로 이야기를 펼쳐 나간다. 불필요한 물건들을 정리하고 나니 쓸데없는 소비가 줄어들어 저축하는 습관도 생겼다는 것이다.

책은 제일 먼저 방 정리부터 소개한다. 저자는 아이 둘을 연년생으로 키우다 보니 방 정리는 감히 생각할 엄두도 내지 못하고 그냥 어질러진 방에서 지내왔다. 이에 필요한 물건을 찾기가 쉽지 않았고 오히려 짜증이 나는 악순환이 계속되었다. 그러는 사이 집안 살림도 저축과 해약이 반복되면서 돈을 한 푼도 모으지 못하고 오히려 빚만 늘었다.

이런 문제점을 정리로 해결했다. 아이들 옷은 중고거래 플랫폼을 통한 판매를 계기로 정리수납의 중요성을 깨닫게 되었다. 소유하고 있는 물건을 모두 파악하고 있다면 이미 있는 물건을 구매하는 낭비는 방지할 수 있다는 거였다. 이처럼 저자에게 정리의 목적은 '낭비를 줄이고 돈을 저축하는 것'이었다.

방을 정리하는 기술

정리에 서툴다는 것을 먼저 인정하라

실패를 두려워말고 우선 시작하라

내보내기 - 장소 정하기 - 수납하기(3단계)

냉장고 정리를 통해 꼭 필요한 물건에 대한 감을 익혀라

물건의 자리를 정해주라

'사람별', '용도별'로 나누어 수납하라

뭐든 '한 번에 꺼낼 수 있도록' 정리하라

생활에 맞는 실용적 정리를 하라

정리는 뺄셈이 핵심이다

부부간 서로의 공간을 존중하라

옷은 가진 옷을 알뜰히 입어 없애라

어떤 장남감을 가질지 아이 스스로 판단하게 하라

아이들 작품은 1인 1박스로 정리하라

5가지 주의사항을 알아두라

다시 지저분해진다면 생각해 봐야 할 것들

5가지 주의사항을 구체적으로 설명하면 첫째 정리보다 수납에 골몰하는 것, 둘째 여백을 다 채울 필요는 없으므로 그대로 둘 것, 셋째 불필요한 수납물품부터 먼저 사지 말 것, 넷째 넣을 물건이 없는데 억지로 수납에 목을 메지말 것, 다섯째 타인의 물건을 함부로 버리지 말 것 등이다.

아무래도 물건이란 나가는 양보다 들어오는 양이 압도적으로 많다. 그래서 다시 방이 지저분해질 수 있다. 따라서 정리가 안 될 경우엔 다른 원인이 있을 수가 있으므로 이에 대한 대책을 확실하게 수립하는 게 필요하다. 

즉 한 개를 사면 한 개를 버린다는 원칙을 준수하고 있는지, 정리를 위한 '필요- 불필요' 판단이 철저한지, 수납장소가 아직 정해지지 않았는지, 동선動線 내에 자주 사용하는 물건이 있는지, 눈에 띄지 않도록 쑤셔 넣은 정리수납은 없는지, 한꺼번에 무리하게 정리한 과잉상태가 아닌지 등을 살펴보자.

(사진, 가계家計 관리술)

결혼 전 솔로 시절, 저자는 제2금융권에서 총 100만 엔을 빌린 후, 이를 꼬박 1년에 걸쳐 겨우 다 상환한 적이 있었다. 이후 27세에 결혼할 당시 빚은 없었지만 저축도 전혀 없었다. 물론 돈에 대한 지식도 전무했다. 그러다가 첫째 아들이 출생하고 3개월이 지났을 무렵, 국민연금 미닙 청구서와 주민세 청구서가 날라들었다. 불안감 때문에 결혼축의금과 출산 축하금으로 보유하고 있던 60만 엔을 털어서 이를 다 정리하고 나니 다시 저축금 제로 상태가 되었다.

아이들도 있는데, 또다시 빚을 졌던 생활로 돌아가고 싶진 않았다. 이에 독하게 맘 먹고 식비부터 줄려보려고 했지만, 전혀 효과가 없었다. 어떻게 해야할지 감도 잡히지 않아 가계 관리를 잘하는 사람들이 쓴 책을 찾아 읽기 시작했다. 책 사는 비용도 부담스러워 도서관에 비치된 도서를 활용했다. 책을 통해 배운 지식은 먼저 '고정지출비'를 정리해야 하고, 식비를 줄이는 것은 가장 마지막 순서였다.

주거 비용이 고정지출비 중 가장 높았기 때문에 저렴한 외로 이사를 결정했다. 그외의 고정지출비를 집의 상황에 맞춰 점차 조정하면서 현재 일천만 엔이 상회하는 돈을 모을 수 있었다.위 사진에 보이는 관리술이 그렇게 탄생했다.

재테크 시작은 방 정리부터

막연하게 알던 정리정돈을 구체적으로 어떻게 실행하는 것이 효과적일지 궁금해서 이 책을 읽게 되었다. 독서와 원예를 취미로 즐기는 내 삶의 정리 또한 버리는 게 우선임을 새삼 느끼게 했다. 소액의 국민연금과 기초연금 수령액으로 살아가는 독거노인임에도 취미를 위해 몇 권의 도서와 예쁜 꽃화분을 구매할 경우 식비 지출에 어려움을 겪기도 한다. 책은 고정지출비를 구체적으로 파악한 후, 이를 먼저 줄이라고 조언하는데, 무척 공감되는 내용이었다. 정리정돈에 고민 중인 분들에게 책의 일독을 권한다.

#재테크 #자기계발 #1억이모이는살림법 #나고미 #인스타인플루언서 #청림라이프                     

[부동산투자]리모델링으로 부동산 살리기

버리는 부동산, 살리는 부동산
토미(土美) 김서준 지음 / 원앤원북스 / 2025년 5월

그 어느 때보다 많은 변화가 한꺼번에 몰려오고 있다.  앞이 보이지 않는 이 시장에서 집을 사야 할지, 기다려야 할지, 내 가게를 지켜야 할지, 접어야 할지, 노후 준비는 가능한 건지, 모두가 망설이고, 주저한다. 하지만 이 책을 통해 하나의 방향을 찾기를 바란다. - '프롤로그' 중에서 

책의 저자 토미 김서준은 "낡은 건물을 가치 있게 변신시키는 건물 의시"로 불린다. 홍익대학교에서 건축학을 전공한 후, 부동산 시행과 건축 경험을 쌓았다. 국내 1군 건설사의 프로젝트 총괄감독, 글로벌 기업의 한국지사 브랜딩 등 실무를 통해 쌓은 경험을 바탕으로 노후건축재생연구소 '도시로'를 창립했다. 

다섯 개 파트로 구성된 책은 위험한 부동산, 변화한 부동산/변화할 부동산, 살리는 부동산, 나에게 맞는 자산설계 포트폴리오, 회복과 탄력이라는 주제로 이야기를 펼쳐 나간다. '부동산+리모델링'을 접목한 대한민국 최초 투자자답게 다주택자에겐 수익형 물건으로 갈아타기를, 실거주자에겐 더 나은 보금자리를, 자영업자에겐 내 소유의 가게를, MZ세대에겐 삶을 담을 수 있는 첫 공간을 찾을 수 있도록 방안을 제시한다. 

버려지는 부동산

무엇을 살 것인가 못지않게, 무엇을 버려야 하는지도 중요하다. 미래는 불확실하다. 그래서 우리가 선택해야 할 부동산은 ‘현재의 수익성’이 아니라, 미래에도 살아남을 수 있는 자산이어야 한다. 그렇다면 이를 위해서 우리들은 어떤 자세를 견지해야 할까? 

개개인의 처한 사정이 천차만별이므로 가족의 총수입 규모, 지출 패턴, 직업의 안정성, 연령대 등을 감안해서 자산을 어떤 종목에, 어떤 형태로 배분할지 고민하는 것이야말로 부동산 투자에 있어서 가장 먼저 갖춰야 할 자세이다. 스스로의 체형에 잘맞는 옷을 입어야 어울려 보이듯, 내 삶에 맞는 자산 포트폴리오 기준이 있어야 하며, 나아가 전략이 있어야만 효과적이고 효율성 높은 자산을 유지할 수 있을 것이다.. 

(사진, 주의해야 할 부동산 20선選)

토지거래허가구역

2025년 4월, 서울시 전체 면적의 27%, 총 40만 가구가 '토지거래허가구역'으로 묶여있다. 이는 부동산 투기나 지가地價 급등을 막기 위한 장치이다. 묶여있기에 자유롭게 재산을 사용할 수 없다는 의미이다. 이에 개인의 재산 사유권을 침해한다는 지적도 있긴 하다.

아무튼 인허가권 주체인 서울시와 해당 구청의 결정과 움직임을 바라보는 시선의 각도도 이젠 달리 할 필요가 있다. 즉 예전과 같은 재개발, 재건축 불패 신화는 개미 투자자들이 아무리 발버둥 쳐도 결국 ‘정책’에 의해 판가름된다. 그리고 그 정책 위에는 더 큰 영향을 미치는 ‘정치적 프레임’이 있음을 간과해선 안 된다. 

특히 정비사업에서 가장 큰 비용인 건축비의 상승 이슈가 불거진 요즘 같은 시기에는, 앞으로 이 사업이 10년이 걸릴지, 20년이 걸릴지 그 누구도 장담할 수 없다. 신속통합기획이 원래의 취지대로 빠른 공급과 입주로 이어질 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 듯하다.

개인 건물의 밸류업 방법

첫째, 공간 리디자인 및 용도 전환이다. 기존의 원룸은 소형 오피스텔이나 코리빙(co-living) 공간으로, 일반 주택은 게스트하우스, 스튜디오, 스몰오피스 등으로 전환하는 것이다. 1층의 공실 상가는 카페, 팝업스토어, 갤러리 등 회전율 높은 테넌트를 유치할 수 있는 공간으로 재해석될 수 있다. 예를 들어 비효율적인 구조로 나뉜 작은 방이나 칸막이 공간을 하나로 확장함으로써 활용도를 높이는 것이다. 

둘째는 리모델링과 시설 업그레이드다. 외관 디자인을 개선하고(전면 재료 변경, 조명 설치 등), 엘리베이터나 출입 시스템, 로비 등 공용공간을 정비함으로써 건물 전체의 인상을 바꿀 수 있다. 화장실, 수도, 전기 설비 등 기본 인프라를 신규로 교체하는 작업도 필요하다, 특히 노후 겅물일수록 외관 개선의 효고가 크며, 이를 통해 건물 이미지를 완전히 바꿀 수도 있다.

셋째는 브랜딩과 콘텐츠 부여다. 겅건물에 이름을 부여하고 이를 지역 커뮤니티와 연결할 수 있다. SNS나 웹사이트 운영을 통해 공간의 스토리를 외부에 전달하고, 아트워크나 로컬 작가의 전시를 유치해 독창적인 공간성을 확보하는 방식이다. ' 공간을 콘텐츠로 만든다'는 접근은 MZ세대와 젊은 창업자들에게 특히 효과적이다.

(사진, 임대 전략의 리포지셔닝과 주의할 사항) 

방치된 건물 활용하기

건물의 옥상부터 반지하까지, 이 공간은 말 그대로 ‘물’에 지배당하고 있었다. 특히 비가 오는 날이면 내부의 습도는 평소보다 2~3배까지 치솟았다. 가장 먼저 해결해야 할 것은 명확했다. 상부에서 하부로 내려오는 물을 직관적이고 투명하게 배출할 수 있는 물길을 확보하고, 외부로부터 유입되는 습기를 철저히 차단하는 것. 이 두 가지가 리페어의 최우선 과제로 선정했다. 

2년 동안 아무도 사용하지 않던 반지하는 쓸모 있는 공간으로 다시 계획되었고, 전체 건물은 철거에서부터 구조 보강에 이르기까지 기초부터 재설계되어 완전히 새로운 구조로 재탄생했다.

생애 자산포트폴리오

사람의 생애주기가 나이와 환경에 따라 달라지듯, 부동산 자산 역시 시간이 흐르면 ‘노후화’라는 과정을 피할 수 없다. 건물은 나이를 먹고, 입지의 생명력도 점차 쇠퇴하며, 관리되지 않은 투자 자산은 오히려 ‘짐’이 되기도 한다. 

결국 건강한 생애 자산 포트폴리오란 어떤 시점에 어떤 자산을 어떻게 관리하고 교체하느냐의 문제다. 지금 우리는 한 세대 전과는 전혀 다른 ‘노후화된 도시’, ‘재개발이 일상이 된 시대’ 속에 살고 있다. 전국적으로 주거용 건축물의 노후화가 빠르게 진행 중이다. 전체 주거용 건축물의 절반 이상이 사용승인 후 30년이 경과했다.

(사진, 어떻게 살릴 것인가)

회복력 있는 부동산

‘리질리언스(Resilience)’는 원래 심리학, 생태학, 도시계획 등 다양한 분야에서 쓰이는 개념이다. 공통적으로 ‘충격을 받고도 다시 회복할 수 있는 힘’, 즉 회복탄력성을 뜻한다. 지진이 지나간 땅, 경제 위기를 겪은 도시, 큰 병을 앓은 사람… 모두 똑같은 질문을 받는다. “이제 어떻게 다시 설 것인가?” 

리질리언스는 회피도, 단순한 버팀도, 무작정 포기도 아니다. 변화 속에서 살아남는 ‘유연한 강함’이다. 그렇다면 부동산에서의 리질리언스는 무엇일까? 부동산 시장도 수많은 충격을 맞는다. 고금리, 인구 변화, 기술 혁신, 기후 위기, 감정의 흐름… 이 안에서 어떤 자산은 무너지고, 어떤 자산은 살아남는다.

어떻게 살아남을 것인가

이젠 부동산에 대한 인식도 서서히 바뀌어 간다. 예전처럼 함께 가격(가치)가 상승하는 시대가 아니라 '어떻게 살아남고 지속력을 유지할 것인가'의 시대를 맞이하고 있다. 이같은 시대의 흐름을 미리 읽고 움직이는 사람만이 부동산 투자에서 살아남을 수 있다고 생각된다. 그런 기술을 갖고 있는가? 부동산 투자자가 지녀야 할 화두인 셈인다.

#부동산투자 #버리는부동산살리는부동산 #토미 #김서준 #부동산리모델링 #원앤원북스

[마케팅]실패하지 않는 장사는 상권 분석부터

상권의 정석 2 - 실패하지 않는 창업, 상권부터 분석하라! ㅣ 상권의 정석 2
정양주 지음 / 라온북 / 2025년 6월

상권은 더 이상 '고정된 거리'가 아니라 '변화하는 고객의 흐름입니다. 이제는 '생애주기형 상권 전략'이 필요한 시점입니다. 이 책은 더 이상 '감'으로 창업하지 않기 위한 매뉴얼을 넘어, 정확한 타이밍에 시작하고, 제대로 정리할 수 있도록 돕는 상권 분석의 정석을 담고 있습니다. - '프롤로그' 중에서

책의 저자 정양주는 상권분석, 점포 개발, 상가 투자 분야에서 20년 이상 현장을 누비며 깅의와 컨설팅을 병행하고 있다. 대학 재학 시절부터 중개업에 뛰어들어 상가와의 인연을 맺었으며 이후 NS쇼핑 점포 개발팀을 시작으로 CS유통을 거쳐 2020년까지 롯데슈퍼 점포 개발팀에서 근무하며 1,200여 회 이상의 상권 분석과 200여 점의 점포 개발을 수행했다.

일곱 개 장으로 구성된 책은 창업은 상권 분석에서 시작, 상권 분석의 기초와 실전 프로세스, 예상 매출과 손익 분석, 점포 계약과 권리분석, 업종별 상권전략, 디지털 상권 분석, 사업 정리의 정석 등을 단계별 적용 가능한 기법 중심으로 설명한다. 

장사가 안 되는 이유를 외부에서만 찾으려면 답이 보이지 않는다. 처음부터 상권의 규모와 업종 적합성을 정확히 판단해야 한다. 비록 특정 상권이 아무리 클지라도 자신이 하고자 하는 업종과 맞지 않으면 오히려 독이 된다. 상권 자체엥 수요가 없다면 어떤 마케팅도 근본적인 해결책이 되지 않는다. 상권 분석 없이 창업에 나서는 것은 마치 총 없이 전장에 나서는 것과 같다.

상권은 곧 고객 집합체다. 연령대, 소비패턴, 방문목적별로 고객을 세분화해서 파악해야 한다. 20대와 40대는 동일 공간에서도 전혀 다른 소비를 한다. 연령별 소비 성향을 무시하면, '유동인구는 많은데 매출이 안 나오는' 매장이 된다. 체류 시간과 동선을 체크해 업종과 입지를 결정해야 한다. 상권 내 주고객군을 세분화해 타킷형 전략을 세워야 성공 확률이 높아진다. 

상권은 변하는 생물生物이다. 즉 유동인구, 고객층, 소비 트렌드, 인근 개발 계획 등 다양한 요인에 따라 계속 변한다. 따라서 운영 중에도 이런 변동 요인을 꾸준히 모니터링해야 한다. 변화를 먼저 읽고, 빠르게 적응하면 오히려 성장 기회가 될 수 있다. 이처럼 창업 준비 단계에서만이 아니라 운영 단계에서도 업데이트되어야 한다. 결과적으로 생생한 상권 분석만이 지속 가능한 매출을 만든다. 

상권의 구조

TG(유입 동선)~ 고객이 유입되는 경로

집객시설~ 고객이 자발적으로 모이는 장소(대형마트, 병원, 영화관 등)

배후 세대~ 고정 수요층(주택가, 오피스 빌딩, 아파트 단지, 공장지대 )

좋은 입지는 접근성, 가시성, 독점성 등 세 가지 기준으로 평가한다. 접근성은 고객이 얼마나 쉽게 매장에 올 수 있는지를, 가시성은 매장이 고객의 눈에 잘 띄는지를, 독점성은 경쟁 없이 내 매장을 선택할 높은 가능성을 판단하는 기준이다.

상권 분석은 사전 조사와 현장 조사를 병행해야 정확도가 올라간다. 사전 조사는 상권 구조와 가능성을 파악하는 1차 필터이며, 현장조사는 유동과 동선, 분위기 등 실제 감각 데이터를 수집한다. 이렇게 분석한 내용을 전략적으로 구도화한 것이 상권도圖이다. 상권전략 없이 창업하면 방향 없는 항해와 같다. 이때 경쟁점오 함께 분석해 지도에 시각화한다.

유동인구 분석은 단순한 숫자가 아니라 질적인 유동을 분석하는 것이다. 시간대, 요일별, 성별, 연령대 분포 등을 업종과 연결해 해석해야 한다. 입지를 분석할 때 독점 범위를 시각화하고 물리적 장애, 지형, 지세, 시설물 위치까지 총체적으로 고려한다.

유동인구 X 내점률 X 객단가 = 예상매출

손익분기점(BEP) = 고정비 ÷ (1 - 변동비율)

투자 회수 판단(ROI)은 '초기투자금 ÷ 월 평균 순이익 = 회수기간'으로 판별하는데, 통상 18~36개월 회수 가능성이 적정하다.

실제 매출 추정은 예상매출액에서 현실성 보정을 곱하여 산출하며, 고정비가 과다했다면 BEP 분석과 감가상각 고려가 없으면 '팔아도 남는 게 없는 구조'가 될 수 있다. 손익분기점이 넘는다고 끝이 아니다. 투자금 회수까지 고려한 ROI 분석이 필수다. 따라서, BEP는 시작, ROI는 창업 판단의 핵심이다.    

권리금은 상가 점포 거래에서 가장 많은 오해와 갈등이 발생하는 요소다. “권리금은 단순한 웃돈이 아닌, 영업을 위한 유·무형의 권리와 자산에 대한 평가”라고 정의할 수 있겠지만 권리금의 구성 요소를 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금이라는 세 가지 범주로 정리한다.

바닥권리금~ 입지의 희소성과 노출성에 따른 자릿값

시설권리금~ 인테리어와 집기 등 유형자산의 잔존가치

영업권리금~ 매출, 고객, 브랜드 등 무형성과 재현 가능성  

권리금 못지않게 중요한 것이 바로 임대차 계약서다. 대부분의 분쟁과 비용 리스크는 계약서 조항을 꼼꼼히 검토하지 않아 발생한다. 특히 최근에는 건물주 변경, 리모델링, 중도 해지 사례가 늘면서, 계약 전 확인해야 할 항목들에 대한 실무적 분석이 더욱 중요해졌다.

예전에는 점포 앞에서 직접 사람 수를 세던 시절이 있었다. 하지만 지금은 이동통신사·신용카드사·지방정부·플랫폼 기업이 확보한 실시간 빅데이터를 기반으로 유동인구를 예측하고, 그 흐름에 따라 매출 추정, 적합 업종 추천, 혼잡도 예보까지 제공하는 시대다.

(사진, 사업의 정리)

결국은 사람이다

장사는 시작보다 끝이 어렵다. 책에선 입지를 고르고, 상권을 분석하며, 예상 매출을 추정해 창업의 성공률을 높이는 방법을 얘기했지만 현실은 언제나 이상과 다르다. 정리해야 할 때도 분명히 존재한다. 그런데 많은 사장님들이 ‘정리’를 늦춘다. 대부분 본전 심리가 작용한다. 상권은 결국 사람 이야기이다. 장사를 하고 있거나 하려는 사람들 모두에게 책의 일독을 권한다. 

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