이윤추구시장과 사회적 시장의 주거임대 전략(p. 16 ~ p.19)
이윤추구시장 전략은 전적으로 이윤추구원리에 기초한 주거임대시장을 만들고자 노력한다. 그런데 정부가 영리임대에 대한 어떤 규제를 유지할 강한 정치적 압력이 존재하고 이에 따라 임대료통제 등의 규제조치가 일반적으로 나타나고 지속된다. 이윤추구시장에서는 의미있는 규모의 비영리임대가 들어설 자리가 없다.
결과적으로 주택부족시기에 광범위한 주택투자증가와 주택과잉시기의 주택투자 급감의 사이클이 반복된다. 그리고 상당한 규모에서 한계화(marginalisation)로 귀착된다. 이런 상황을 대처하기 위해 정부는 정부가 운영하는 비영리주거임대 부문을 만들어낸다. 비영리임대는 국가에 의해 사적 영리임대시장으로부터 분리되고 강하게 규제된 공공임대부문의 형태로 사회적 안전망으로서 이용된다.
아이러니하게도 주거임대시장에서 국가개입을 최소화하려던 것이 주거임대시장의 일정부분 전체를 국가가 책임지는 것으로 귀결된다. 영리를 추구하는 시장을 발전시키고 창출하려는 행동이 사회적 주거임대부문의 규모를 최소화시킨다(물론 동시에 사회적 주거임대부문의 필요를 창출한다). 이에 따라 정부는 수요와 공급 사이의 갭을 메꾸기 위해 비영리주거임대를 공급하라는 압력을 받게 된다.
정부에 의한 비영리주거임대의 제공이 어느 정도 규모가 될 것인지는 나라마다 차이가 있다. 어떤 경우는 몇 퍼센트에 그치기도 하고 다른 경우는 매우 큰 규모가 될기도 한다 규모의 차이는 시장주의가 얼마나 강하게 추구되었는지 그리고 이를 위한 사회적 비용이 얼마나 국민들에게 받아들여졌는지에 영향받는다. 어쨌거나 영리주거임대시장을 가진 나라들 모두에 비영리주거임대가 보편적으로 존재한다. 산업화된 사회의 모든 정부는 비영리주거임대를 공급하는 것이 필요하다고 생각하는 것으로 보인다.
그러나 정부가 운용하는 비영리주거임대 부문을 창조하는 것은 영리주거임대시장이 만든 문제를 해결하는데 충분하지 않다. 공공임대부문이 늘어나서 영리임대부문을 위협할 경우 이를 경계하는 것이 지속된다. 이런 일이 일어나지 않도록 공공임대에 대한 정부의 통제가 강해진다. 이런 중앙집권화된 정부통제는 점차적으로 공공임대부문을 명령경제로 재구조화한다.
영리주거임대시장이 보통의 가구에게 적정한 주거를 제공하지 못하면서 정부는 국가가 운영하는 주거임대가 이런 역할을 하도록 하는 것을 꺼리는 것은 개별가구의 선호에 영향을 준다. 잔여화된 공공임대부문은 엄격한 자산조사와 낙인효과 등으로 대부분의 가구의 현실적인 대안 중 하나가 되지 못하고 대부분의 가구들은 자기집을 가질 것인지 아니면 높은 임대료와 불안정한 임대기간의 영리임대를 계속 할 것인자의 선택에 직면한다. 이에 따라 자가소유에 대한 수요가 증가한다. 영리시장전략은 결국 자가소유에 대한 수요를 구조화하는 효과를 낳는다.
시장주의 정책은 처음에 의도하진 않았겠지만 자가소유를 촉진하는 방향으로 변모한다. 이런 정책 전환은 자가소유에 대한 소비자 선호를 낳고 이것은 다시 자가소유 촉진정책을 강화한다. 소유와 임대에 대해 중립적인 정부정책이 발전되지 않으며 대신에 주거시장은 자가소유 가구의 수를 극대화하는 방식으로 구조화된다.
이런 결과는 자기실현적 예언과 같다. 그런데 자가소유의 선호가 먼저인지 자가소유를 촉진하는 정책이 먼저인가? 이것은 닭과 달걀의 문제와 같다.
주거임대시장에서 시장주의 정책의 결과는 신자유주의의 최소국가 이상의 정반대가 된다. 그런데 최소화된 공공임대부문의 창출을 향한 경로는 비틀려있다. 경로는 다음과 같다.
1. 공공정책이 방해받지 않는 영리임대시장을 촉진한다.
2. 사회 내 일부의 한계화를 낳는다.
3. 정부는 가구를 도와줘야한다는 정치적 압력을 받는다.
4. 정부는 이 문제를 해결하려고 비영리임대부문을 창조한다.
5. 비영리임대부문은 영리부문과 경쟁하지 않도록 격리된다.
6. 비영리임대부문은 주거임대에 대한 수요를 낮추는데 충분치 않다.
7. 공공임대부문이 커지고 성숙됨에 따라 공공임대의 상대적인 임대료가 하락한다.
8. 공공임대부문이 늘어나는 것을 막기 위해 정부 통제가 강화된다.
9. 임대로부터 자가소유로의 수요 전환이 야기된다.
10. 정부는 점차 자가소유 촉진정책을 강화한다.
사회적 시장모델에서는 비영리주거임대부문이 영리임대부문과 경쟁하도록 촉진하는 것이 매우 중요하다. 게다가 상당한 비중을 차지하는 비영리임대부문은 임대시장 전체를 개선하는데 심대한 영향을 준다. 신규주택이 지속적으로 공급되도록 함으로써 주택과잉과 부족의 사이클에서 벗어날 수 있도록 해주며 시장임대료 수준을 낮추기 때문이다.
낮은 임대료로 인해 소액의 보조금제도가 유지가능하다. 영리임대시장체제에서 임대료공제가 낳는 주요한 문제는 공급에는 영향을 주지 않으면서 수요를 증가시켜 높은 임대료를 더욱 높게 만드는 것이다. 비영리주거임대는 임대기간의 안정성과 높은 수준의 주거서비스에 도움을 준다. 영리사업자는 시장의 힘에 의해 이런 점을 고려해야 한다. 사회적 시장의 중심적인 특징은 영리사업자가 상당한 보조금을 받는다는 것이다. 종종 영리사업자에 대한 보조금은 최소한의 건축기준, 임대기간의 안정성 유지, 임대료 수준 규칙의 준수와 같은 의무와 함께 제공된다. 결과적으로 순수영리시장의 최악의 결과들은 나타나지 않는다.
사회적 시장 정책의 특징은 영리사업자나 비영리사업자 모두에게 적용되는 복잡한 형태의 임대료 규제가 발달한다는 것이다. 이러한 규제들은 영미권 국가에서 때때로 나타나는 식의 일괄 임대료통제(blanket rent control)와 같은 형태가 아니라 시장순응적(marktkonform)이라는 것이다. 시장순응성은 다양한 방식으로 달성된다. 예를 들어 스웨덴에서는 비용을 커버하는 범위 안에서 사용가치를 반영하는 임대료 구조가 발달하였고 독일과 스위스에서는 기존의 임대료 수준을 반영하는 임대료비교시스템이 발달하였다.
자가소유를 지지하는 영리시장정책과 달리 사회적 시장전략은 누가 정치적인 편의를 받을 것인지에 대해 여론의 목표를 전제하지 않는다. 비영리임대는 사회적 안전망 기능을 하는 것이 아니다. 정책이 미리 설정된 자가소유비율 목표를 갖고 있지도 않다. 대신에 사회적 시장정책은 비영리임대가 영리임대와 직접 경쟁하도록 하고 소유자들 사이의 경쟁의 장을 창출한다. 이런 환경에서 임대인들 사이의 균형은 정부의 명령이 아니라 수요에 의해 결정된다.