[부동산 절세] 부동산 과세, 아는 만큼 절세한다

기막힌 부동산 절세의 비밀 - 양도.증여.상속의 모든 것
김용민 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 1월

세금은 분명 어려운 것이다. 그렇기 때문에 많은 사람들이 세금 분야의 문턱이 높다고 말한다. 그러나 어렵다고 해서 세금을 피해갈 수는 없다. 최선의 방법은 세금 전문가가 되는 것이지만, 결코 쉽지 않은 일이다. 따라서 차선의 방법으로 최소한 재산이전 플랜을 짜고, 세무 전문가와 대화가 가능한 수준의 세금 상식은 알고 있어야 한다. - '머리말' 중에서

세금 상식을 아는 만큼 절세를 할 수 있다

책의 저자 김용민은 경영학석사로 케이컨설팅(K Consulting) 대표이자 세무회계 양재 조세연구소장이다. 그는 대학에서 금속공학을 전공하고 포스코에 입사했다. 포항 열연공장장, 중국 법인장(ZPSS), 포스코건설 R&D센터장 등 33년 동안을 포스코에 몸담았다. 은퇴 후 지인 전문가의 권유로 양도ㆍ증여ㆍ상속세법을 공부했다. 그리고 그 세법 속에 숨어 있는 절세 방법을 연구했다. 딱딱하고 어려운 세법이고, 간추리기 힘든 절세 내용이었지만, 독자의 눈높이에 맞추고 국민 상식으로 보급하겠다는 일념으로 부단히 노력했다. 그러한 결과, 이 책을 출간하게 되었다.

대부분 우리나라 경제 부흥기에 재산을 형성한 6070세대는 자녀들에게 어떠한 방법으로 재산을 이전해야 할지 고민하고 있다. 상속이 세금이 많다는 것은 상식적으로 잘 알고 있다. 증여가 유리할까? 상속이 유리할까? 아니면 양도가 유리할까? 앞으로 은퇴를 하게 될 4050세대들도 마찬가지 고민을 시작할 것이다. 어떤 방법으로 자녀들에게 재산을 이전해야 세금을 줄일 수 있을까? 당연히 아는 만큼 줄일 수 있을 것이다.

이 책은 일반세금상식, 양도세 절세, 양도세 비과세, 양도세 중과세, 증여세 절세, 상속세 절세 등 총 6장으로 구성되어 있다. 일반세금상식 편에서는 일상생활에서 알아두면 도움이 되는 세금 상식을 다루었고, 양도세증여세·상속세 편에서는 절세에 필요한 세법들을 절세 항목별로 정리해서 설명했다. 세법의 개념을 이해하는 데 중점을 두었고, 가능한 독자의 언어를 사용했으며, 쉽게 이해할 수 있도록 짧은 문장으로 표현되어 있어서 부동산 관련한 세금에 대해 처음 접하는 분들도 쉽게 절세의 방법을 배울 수 있다.

보유세란 무엇인가?

부동산을 보유한 사람에게 과세되는 세금이 보유세다. 보유세에는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세(종부세라고 한다)가 있다. 이처럼 재산세는 부동산을 보유한 사람들이 당연히 내야 하는 세금이지만, 종부세는 부동산 시장의 안정화를 위해 만든 세금으로 재산세 과세대상 중에서 일정 가액기준을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람들에게만 해당되는 일명 '부자세'다. 예를 들면, 고가나 다주택을 보유했거나, 넓은 면적 또는 비싼 토지를 보유한 사람이다.

그런데, 재산세는 누진세율 구조이고, 과세대상이 되는 부동산 전체를 하나의 과세표준으로 해서 재산세를 산출한 후 개인 지분별로 과세한다. 종부세 또한 누진세율 구조이며 개인별 과세이므로 전국에 있는 부동산을 개인별, 유형별로 합산해서 과세한다. 여기서 잘 사는 사람들은 종부세에 관심이 제일 크다. 종부세를 과세하지 않는 부동산은 아래와 같다.

종부세를 강화하는 방법

(현 정부가 시행하고 있는)

1. 종부세율은 인상한다

2. 시가의 70% 안팎인 공시가격을 인상한다

3. 공정시장가액비유를 인상한다

일상생활 모든 것에 세금이 존재한다

우리들은 죽는 순간까지 세금을 내고 있다고 해도 무방할 것이다. 이렇게 우리는 납세의무가 있으므로 내야 할 세금을 회피해서는 안 되며 자신에게 주어진 만큼의 세금은 내야 한다. 세금이 복잡하고 어렵다고 해서 피할 수는 없다. 세금 문제에 적극적으로 대처하기 위해서는 세금의 기본 상식을 알아야 한다. 세법에는 소득세법, 상속세·증여세법, 부가가치세법, 법인세법 등 28개 법이 있다. 세금의 기초라고 할 수 있는 소득세를 이해한다면 세금에 대한 두려움을 없애는 계기가 될 것이다.

소득의 종류

1. 종합소득~ 1년 동안 발생한 소득을 모두 합한 소득(근로, 사업, 배당, 이자, 연금, 기타)

2. 양도소득~ 토지, 건물, 아파트분양권, 골프회원권, 비상장주식 등의 양도차익

3. 퇴직소득~ 퇴직으로 인해 일시에 지급받은 퇴직금 

장기보유특별공제

양도세 부과 기본 원칙 

1. 1년 단위로 합산해 과세한다

2. 개인별로 합산해 과세한다

3. 비과세, 감면 및 중과세 제도가 있다

4. 장기보유특별공제를 해준다

5. 법정신고, 납부기한을 어기면 가산세가 부과된다

장기보유특별공제의 목적은 장기간 보유로 인한 부동산 가치상승분의 세금부담을 완화시키고, 세금 과다로 장기보유 부동산의 매도를 꺼리는 것을 해결해 부동산 공급을 원활하게 하는 것이다. 양도차익에서 차감하는 장기보유특별공제는 보유 기간이 3년 이상인 토지와 건물(부속된 시설물과 구축물을 포함)을 양도하는 경우에 적용한다.

1세대 1주택의 경우는 공제율이 24~80%이며, 다른 자산은 공제율이 6~30%이다.

부동산을 취득 시 3년 이상 보유를 해서 장기보유특별공제를 받는 것이 절세의 기본이다.

고가주택의 양도세 기준은?

고가주택이란 양도 당시 주택의 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 주택을 말한다. 만일 고가주택이 1세대 1주택 비과세에 해당하면 양도세가 9억 원까지는 비과세이고, 9억 원을 초과하는 금액에 대해서만 양도세가 과세된다. 만일 고가주택을 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖추고, 장기간 보유로 장기보유특별공제를 충분히 받는다면 9억 원 초과분에 대한 양도세는 전체 양도차익에 비해서 걱정하지 않아도 되는 수준이다. 이렇게 보유해야만 비로소 똘똘한 한 채가 되는 것이다.

어떤 사람이 1세대 1주택자로서 9년간(장기보유특별공제율 72%) 보유하던 아파트를 18억 원에 양도했다. 취득가액은 8억 원, 기본공제는 250만 원이다. 이 사람이 비과세인 경우와 기본과세인 경우를 비교하면 아래와 같다.

다주택자가 중과세를 피하는 방법

말 그대로 다주택자란 주택 보유가 여러 채인 사람을 가르킨다. 현 정부에 들어 이런 사람들에게 세금이 제일 많이 부과되는 형태로 진행되고 있다. 따라서, 다주택자가 중과세를 피하는 최선의 방법은 중과주택 수를 줄이는 것이다. 중과주택 수를 줄이는 방법은 첫째, 중과주택 수를 정확히 파악한다. 둘째, 보유주택의 양도세율을 조사한다. 셋째, 중과주택 수를 줄이는 방법을 찾는다. 만일 주택을 양도하지 않는 경우는 임대주택 등록을 검토한다.

중과세를 피하는 방법

1. 1거주주택 외는 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 등록후 1거주주택의 비과세 요건을 갖추어 양도

2. 조정대상지역에 있는 중과세 배제주택을 먼저 양도

3. 조정대상지역 외의 주택을 양도

4. 양도차익이 적은 주택을 양도(오피스텔, 조합원입주권 포함)

5. 부담부증여를 활용해 자녀에게 증여

6. 주택(건물)을 멸실한다

배우자 증여공제

우리나라 관습으로 볼 때 부부는 경제공동체로서 부부의 재산은 공동소유라는 개념이 강하다. 실제로 재산의 많은 부분을 남편이 소유하고 있다. 이러한 현상을 조금이나마 완화하기 위해 배우자 증여재산공제 규정을 두고 있으며, 공제금액 또한 다른 증여공제보다 높게 설정하고 있다. 배우자 간 증여재산공제액은 6억 원이다. 부부간에 최대 6억 원까지 증여할 경우 증여세가 과세되지 않는다.

유의사항

1. 증여공제액 6억 원은 10년간 누적 공제한도액이다(사실혼 배우자는 제외)

2. 배우자로부터 증여받은 재산은 5년 이후에 양도한다

부담부증여

재산을 증여하면서 그 재산에 담보된 증여자의 채무(담보차입금·임대보증금 등)를 증여받는 자(수증자)가 인수하는 조건으로 증여하는 것을 부담부증여라 한다. 일반적인 증여에서는 증여세만 과세되지만 부담부증여의 경우는 무상으로 증여한 부분(증여재산가액-채무인수액)은 수증자에게 증여세가 과세되고, 채무부분은 증여자의 채무를 유상으로 수증자에게 양도한 것으로 보아 증여자에게 양도세가 과세된다.

쉽게 말해서 사업하던 남편이 진 채무(담보차입금, 임대보증금 등)를 승계받아 아내가 당해 아파트를 증여받았다면 순재산가액(증여재산가액-채무인수액)에 대해서는 무상으로 받았으므로 증여받은 아내가 증여세를 부담하고, 남편의 채무는 유상으로 아내에게 넘겨졌으므로 이 부채에 대해선 남편이 양도세를 내야 한다.

유의사항

1. 수증자가 채무부담 사실을 증빙자료를 통해 객관적으로 입증할 수 있어야 한다

2. 자녀가 인수한 채무를 부모가 대신 갚으면 증여로 본다

3. 증여 직전에 차입한 채무는 집중 사후관리 대상이다.  

부동산으로 증여하라

일반적으로 부동산을 취득할 수 있는 현금을 증여하는 것보다는 부동산을 취득해 증여하는 것이 증여세 절세에 유리하다. 현금을 증여할 경우에는 현금의 증여재산평가는 시가(실지거래가액 등)의 100%이므로 증여세는 시가의 100%에 대해 과세하게 된다. 반면에 부동산을 증여할 경우에는 부동산의 증여재산평가는 시가를 확인하기가 어려운 경우는 기준시가로 한다.

기준시가는 보통 시가의 60~70% 정도이므로 증여세는 시가의 60~70%에 대해 과세하는 셈이 된다. 따라서, 아파트를 매입할 현금을 증여하게 되면 100% 현금액에 대해 과세하지만 매입후 부동산을 증여하는 경우 당해 부동산의 취득세를 감안하더라도 훨씬 유리하게 된다. 

생전에 증여하라

상속세 절세 원칙

1. 생전에 증여하라(상속재산 규모를 확 줄인다)

2. 배우자 상속지분을 최대로 하라(상속공제를 많이 받는다)

3. 금융재산보다 부동산을 상속하라(상속재산 평가액을 낮춘다)

4. 사망 전후 6개월 내 상속재산 처분 금지(상속세가 증가한다)

생전에 증여하면 상속재산의 규모를 확 줄일 수 있다. 상속이 개시되면 사망인이 보유한 상속재산평가를 하고 상속세과세가액이 결정된다. 이 시점에서 상속세를 줄이는 방법은 매우 제한적이다. 상속재산은 상속개시일 현재 사망인이 소유한 모든 재산이기 때문에 생전에 상속재산을 줄이는 것이 확실한 상속세 절세방법이다.

빚 많은 상속은 포기하라

상속은 피상속인(사망인)의 사망과 동시에 사망인의 모든 권리와 의무가 상속인의 의지와 관계없이 상속인에게 승계된다. 만일 사망인의 상속재산액보다 채무액이 더 많은 경우에도 상속인에게 사망인의 채무가 승계된다. 이러한 경우 상속인을 보호하기 위해서 민법에서는 상속 포기제도와 한정승인제도를 두고 있다.

상속재산보다 빚이 많으면 상속포기를 신청한다

빚이 얼마인지 모를 때는 한정승인을 신청한다(상속재산 범위내에서 사망인의 채무를 변제)

상속개시 전에 한 상속포기는 법적으로 유효하지 않다

상속을 포기하더라도 상속공제는 모두 받는다

상속을 포기하더라도 상속세 납세의무는 있다(세법상)

"세금은 죽을 때까지 따라다닌다"

"컬쳐300으로부터 무상으로 제공받아 솔직하게 작성된 리뷰입니다"

한민족의 뿌리를 찾아가는 여정

김석동의 한민족 DNA를 찾아서 - 유라시아 대초원에 펼쳐진 북방제국의 역사와 한민족의 기원을 추적하다
김석동 지음 / 김영사 / 2018년 12월

대한민국은 세계에서 제조업 5위, 수출 6위, 건설업 6위, 외환 보유액 9위인 나라이자 세계 최고 수준의 IT 강국, 한류의 나라로 탈바꿈했습니다. 기적의 원천은 자타가 공인하는 부지런하고 우수한 인적 자산, 세계 정상 수준에 이르게 된 R&D 투자, 과감하게 외국 자본을 활용한 개방경제 체제였습니다. 이 바탕 위에서 두 가지 핵심 요소가 오늘의 대한민국을 건설하는 기폭제 역할을 했습니다. 하나는 세계와 승부하는 '선택과 집중' 전략을 취한 수출과 중화학공업, 다른 하나는 한민족의 DNA로, 이것이 바로 대한민국이 이룬 기적의 가장 중요한 원동력입니다. - '프롤로그' 중에서

한반도를 뛰어넘다

책의 저자 김석동은 서울대학교 경영학과를 졸업, 2004년 재정경제부 금융정책국장, 2005년 재정경제부 차관보, 2006년 금융감독위원회 부위원장, 재정경제부 제1차관(2007~8년)을 거쳐 금융위원회 위원장(2011~3년)으로 일했다. 지난 30여 년간 한국의 경제 성장과 안정을 위해 헌신한 정통 경제 관료 출신으로, 1990년 5,8 부동산특별대책, 1993년 금융실명제, 1997년 IMF 사태, 1999년 대우그룹 해체, 2003년 카드대란 사태, 2011년 저축은행 부도 사태 등 국가 경제가 위기에 있을 때마다 금융 현안들을 성공적으로 처리해냈다는 평을 받으며, '대책반장', '소방수', '해결사', '구원투수'라는 수식어를 얻었다.

현재 지평인문사회연구소 대표로 재직하고 있는 그는 "고대사를 통해 한민족 DNA를 이해하는 것이 미래 대한민국 경제를 이끄는 원동력"이라는 사명감으로 수십 년간 사학자들과 교류를 쌓으며 역사를 연구하고, 그 실체를 보고자 몽골 고원에서 중앙아시아, 유럽 대평원까지 10년간 50차례에 이르는 현장답사를 했다. 이처럼 고대사의 참모습을 밝히려는 꾸준하고 성실한 그의 연구와 경험이 총망라된 이 책은 유라시아 대륙에 제국을 건설한 기마민족의 역사에서 한민족의 DNA를 찾고, 나아가 우리 안의 세계 경쟁력을 제시한다.

한민족 DNA

첫째, 끈질긴 생존 본능

둘째, 승부사의 기질

셋재, 강한 집단의지

넷째, 개척자 근성

기마유목민의 DNA

한국인의 DNA는 지난 2500년간 유라시아 대초원을 무대로 활약해온 기마유목민의 DNA에서 찾을 수 있다. 유라시아 대초원은 동서 8,000km에 걸쳐 끝없이 펼쳐진 평평하지만 삶의 조건이 열악한 극한의 땅이다. 이러한 엄격한 자연 조건에서 오랫동안 살아온 사람들은 용감하고 영리한 독특한 인간 유형을 형성했다. 개개인이 강한 자부심을 가지면서도 지도자가 등장하면 급속히 통합되었고, 사회 전체가 변화를 두려워하지 않는 개방적이고 진취적인 가치관으로 무장했다.

이러한 사회 분위기는 탁월한 지도자를 적지 않게 등장시키는 한편, 집단 위기 등 어려운 시기에는 강력한 결속력을 유감없이 발휘하게 했다. 이러한 특성을 바탕으로 기마유목민이 주축이 된 기마군단은 가공할 만한 전투력을 발휘하면서 약 2500년간 유라시아 스텝 지역을 중심으로 동·서양에 걸쳐 거대 국가를 끊임없이 건설해왔다. 즉 기원전 8세기부터 등장한 아시아 유목민의 나라 '스키타이', 이후의 흉노, 선비, 유연, 돌궐, 위구르, 거란, 몽골 제국, 티무르-무굴 제국, 셀주크-오스만 투르크 제국, 금나라, 청나라 등을 건설한 주역들이다.

기마유목민의 등장과 한민족 고대사

기마유목민이 건설한 국가들의 역사는 한민족의 역사와 깊은 관계에 있다. 단재 신채호 선생의 <조선상고사>에는 흉노가 3천 년 전에는 우리와 형제 동족이었고, 여진, 선비, 몽골도 아我의 동족이라고 밝히고 있다. 기원전 8세기 무렵부터 역사의 전면에 등장하는 이들 기마군단 국가들은 지역, 인종, 기질, 문화, 정서, 유물 등을 고려해볼 때 기원전 2333년 건국된 고조선의 분파 과정과 연관하여 이해하고 연구할 필요가 있다.

유라시아 기마유목민족사의 흐름은 남의 역사로 치부해 버리고 실존했던 고조선이 역사에서 사라진 데 대해서는 크게 주목하지도 않으면서, '동북공정'이라는 해괴망측한 프로젝트로 역사마저 날조하여 중국 공산당이 날로 먹으려는 우리의 고구려사史에 대해서까지 관심을 쏟지 않는다면 진정한 한민족의 역사와 삶을 제대로 볼 수 없을 것이다. 

훈족은 누구인가?

훈족은 4세기 중반에 유럽 동부에 폭풍이 몰아치듯 등장해서 기존의 유럽 지도와 역사, 나아가 세계사를 순식간에 바꿔버렸다. 이렇게 역사의 전면에 등장한 유목민들의 정체에 관해서 수많은 논란이 있어 왔다. 사실 이들은 문자를 사용하지 않았기에 기록을 남기지 않았고, 유적과 유물 또한 별로 남아있지 않다. 하지만 이들은 아시아 유목민들의 기마군단이며 서쪽으로 진출한 흉노 세력의 후예라는 사실을 의심할 바 없다. 터키, 중앙아시아의 투르크메니스탄, 코카서스 지역의 아제르바이젠 등 투르크계 국가에선 훈족을 투르크 유목민이라 부른다.

터키의 국사 교과서엔 흉노를 자신들의 조상이며, 이들의 후예가 유럽에 진출한 것이 바로 훈 제국이라고 실려있다. 몽골 교과서에는 흉노 제국을 세운 흉노인들이 유럽에서 아틸라의 훈 제국(434~453년)을 세워 드네프르강에서 도나우강까지 광활한 영토를 차지했으며, 비잔티움 제국으로부터 공납을 받았다고 설명하고 잇다. 아틸라는 서로마 제국이 멸망하는 데 큰 영향력을 끼쳤던 인물이다.

벽화나 기록을 토대로 살펴보면, 훈족은 광대뼈가 튀어나오고, 낮은 코, 검은 머리, 납작한 코의 작은 체구를 지닌 전형적인 동양인의 외모이다. 이들의 전쟁 수행방법, 무기, 유물 등을 봐도 틀림 없는 아시아 기마군단이다. 훈족이 사용한 활은 나무와 동물 뿔을 접착해 강도를 극대화한 복합곡궁인데, 이는 바로 고구려의 맥궁과 동일한 활이다. 

훈족이 유럽에서 위세를 떨치던 시대는 고구려의 광개토 대왕과 장수왕이 정복 전쟁을 활발히 전개해서 동북아의 주인공으로 등장했던 시기이다. 흉노와 우리와의 관계처럼 흉노의 후예인 훈과 우리의 관계 또한 주목의 대상이다. 훈족의 몽고반점, 복합곡궁, 편두와 순장 등의 관습, 이동 경로의 많은 유물 등에 대한 해석을 바탕으로 한민족과의 친연관계를 밝히는 연구들이 있다. 훈족이 파괴한 이탈리아 북부 아퀼레이아 시의 성당에는 훈족 기병이 활 쏘는 모습을 그린 프레스코 벽화가 있는데, 이 벽화는 고구려 무용총 벽화와 흡사하다. 

한민족의 여정

유라시아 대초원과 실크로드, 그리고 만주 대륙에서 '기마군단'의 역사가 전게되고, 북방민족인 흉노, 선비, 돌궐, 몽골, 여진 등은 최강의 제국을 건설해 세계사의 중심 무대에서 크게 활약했다. 그러나 이들은 기록을 별로 남기지 않았기에 유럽인들은 이들의 평가에 인색했고, 특히 중국은 이들의 역사를 왜곡하고 폄하했던 것이다. 기록된 역사는 강자들의 전유물이라고 했다. 기록이 거의 없는 기마군단의 역사는 묻히고 만 것이다.

한 나라의 역사는 그 땅의 과거를 기술하는 것이라기보다는 민족의 삶의 흐름을 보는 것이라 하겠다. 그래서 한민족의 역사를 한반도만 바라보아서는 제대로 볼 수 없다. 유라시아 대초원 지역과 실크로드는 우리의 삶의 흐름을 돌아볼 수 있는 역사의 현장으로 한민족이 어디서 왔고 어떻게 살아왔는지 보여주는 곳이다. 또한 홍산 지역의 대발굴은 이 지역이 북방민족 문화의 근거지임을 보여주는 계기가 되었다. 홍산 지역은 그야말로 한민족 고대사와 깊은 연결고리를 가진 고대 문화의 보고이다. 

대한민국, 열린 무대로 나아가라

세계인으로부터 '한강의 기적'이라고 칭송받던 대한민국 경제가 지금은 제2차 세계대전 후 가장 위험하고 풀기 어렵다는 '세계 경제 환경' 그리고 난제가 얽혀있는 '국내 경제 여건' 속에 위치하고 있다. 안팎에 어려운 상황들이 도사리고 있다. 힘든 세계 경제 환경과 구조적인 문제로 역동성을 잃어가는 한국 경제는 일본 경제처럼 장기불황의 늪에 빠질 우려까지 있다. 따라서, 지금은 이런 상황을 타개하고 다시 도약해 나가기 위한 돌파구를 열어야 할 때다. 저자는 이에 대한 해법으로 한민족 DNA의 발현과 새로운 성장동력의 창출을 강조한다. 경제경영 분야에 종사하는 모든 분들에게 필독을 권하고 싶다.

한국인의 성장 DNA가 회복되어야 한다.

지금까지와는 전혀 다르게 혁명적으로 생산과정을 결합하는 신 성장 모델이 창출돼야 한다.

톨스토이의 ‘인생독본‘에서 발췌한 교훈들

톨스토이 인생노트
레프 니콜라예비치 톨스토이 지음, 최종옥 옮김 / 책이있는마을 / 2019년 1월

저자가 이 책을 쓴 목적은 단순히 위대한 사상가들의 글을 옮기는 데 있지 않다. 오히려 일반 대중들이 매일매일 쉽게 읽고 접하여 그즐의 위대한 지적 유산들을 활용하는 데 있다. - '지은이 서문' 중에서

" 이 세상에서 단 한 권의 책만 가지라 하면 나는 주저없이 톨스토이의 <인생독본>을 선택하리라"

- 알렉산드로 솔제니친

이 책의 저자 레프 톨스토이는 러시아의 세계적인 대문호이다. 그는 1828년 9월 9일, 러시아의 야스나야 폴랴나에서 명문 백작의 넷째 아들로 태어났다. 일찍 부모님을 여의고 친척 집에서 자란 그는 1847년, 카잔 대학에서 법학을 전공하지만 대학 교육에 환멸을 느끼고 자퇴한다. 1851년에 캅카스군에 입대하고, 이듬해 첫 소설인 <유년시대>를 발표한다. 군 복무 중에 <소년시대>(1854년), <세바스토폴 이야기>(1855~1856)를 집필하면서 작가로서의 입지를 굳힌다.

1862년에는 궁정 의사의 딸 소피야와 결혼하고, 1869년에는 장편 소설 <전쟁과 평화>를 발표한다. 1877년에는 장편 소설 <안나 카레니나>를 발표하고, 1899년에는 장편 소설 <부활>을 발표해 큰 반향을 일으킨다. 그는 건강이 좋지 않은 상황에서도 <신부神父 세르게이>(1898), 희곡 <산송장>(1900), 단편 <항아리 알료샤>(1905) 등의 문학 작품과 <종교와 도덕>(1894), <셰익스피어론>(1903), <러시아 혁명의 의의>(1906) 등의 논문을 집필하고 발표한다. 그러다가 1910년 11월 20일, 여행 중에 걸린 감기가 폐렴으로 번지면서 건강이 악화되어 생을 마감한다.

이 책은 우정, 사랑, 노동, 성공 등 무릇 인간이라면 결코 비켜갈 수 없는 삶의 화두를 제시하면서 자신을 더욱 계발하고 나아가 자기완성에 최대한 다가갈 수 있도록 길라잡이 구실을 하고자 기획한 책이다. 제목을 '인생노트'라고 명명한 것도 그런 취지를 살리기 위함이다. 위대한 사상가들이 남긴 촌철살인의 글을 읽고 스스로에게 질문을 해보자. 그리고 긍정의 답을 찾아보자.

사악할수록 매혹적인 모습을 지녔다

육체를 좀먹는 독약과 정신을 망치는 독약은 차이가 있다. 육체를 좀먹는 독약은 대부분 그 맛이 쓰고 불쾌하지만 정신에 해를 끼치는 독약은 그 맛이 곧잘 사람을 현혹시킨다. 사악한 것은 항상 매혹적인 모습으로 다가오기 마련이다.

좋은 책을 발견하면 마사를 제쳐놓고서라도 읽어라. 그렇지 않으면 영영 읽을 기회를 갖지 못한다.

- 세네카

우리들은 이런 경우를 경험했을 것이다. 내 마음의 양식이 되는 좋은 책은 나중에 읽겠다고 뒷전에 밀어 놓고 당장 재미와 눈요기를 충족시켜 주는 이상한 책에 탐닉하게 된다. 그렇다. 나 자신에게 사악한 것은 항상 매혹적인 모습을 하고서 나타나 건전한 이성을 마비시키고 만다. 마약에 빠지는 사람도 이와 유사하지 않을까 싶다.

배움을 소홀히 하면 실수를 범한다

무릇 덕이 있는 사람은 부덕한 사람의 스승이다. 그러므로 덕이 없는 사람은 매사를 스승으로부터 배워야 한다. 스승의 가르침을 하찮게 여기거나 배움을 소홀히 하는 사람은 아무리 영리해도 큰 실수를 범하는 법이다. - 노자 

우리 인간들은 신이 아닌 이상 완전무결할 수 없다. 그런데도 불구하고 약간의 학식을 쌓았다고 자만심에 빠져 더 이상 배울 게 없다고 스승의 가르침조차 하찮게 여기는 실수를 범한다. 쿵후를 배우려 온 제자에게 무술을 가르치지 않고 물 길러오기나 장작 패기, 그리고 빨래만 계속 시키는 스승이 있었다. 그래도 이를 묵묵히 견뎌 낸 제자는 이런 과정을 거치면서 자연스럽게 무술을 배울 수 있는 기본 체력과 몸의 유연성이 만들어졌기 때문에 결국 쿵후의 고수로 성장하는 그런 영화도 있지 않은가 말이다. 그렇다. 우리 모두의 일상에는 배움이 있기 마련이다. 이를 소홀히 해선 안 된다.

인간의 악행, 내 몸에 바늘 꽂힌 듯 아파하라

오직 덕 있는 사람의 말에만 귀를 기울여야 한다. 그대는 그 말을 들음으로써 행복을 느끼며, 그를 본받기 위해 기꺼이 노력하라. 진리의 근원이 널리 전파되는 것을 기뻐하고, 이 세상에 하나의 선행이 보태졌음을 알게 되면 또한 기뻐하라. 그러나 인간의 악행을 하나라도 알게 되면 그 대 자신의 몸에 바늘이 꽂힌 듯이 아픔을 느껴라. - 동양 잠언

타인의 칭찬과 아첨하는 말에 들떠 좋아하는 사람들이 많다. 그러다보니 남이 자신을 욕하는 소리를 듣게 되면 엄청 분개한다. 이런 행동이 반복되면 타인의 악행이 자신에게 미치지 않으면 남의 일인 양 그냥 넘겨 버리고 만다. 하지만 이런 악행에 대해선 마치 내 몸에 바늘이 꽂히듯 아파해야만 자기 자신은 결코 그런 악행을 범하지 않을 것이다.

위선인가 아닌가, 매순간 자신의 모습을 들여다보라

그대는 매순간마다 자신의 모습을 들여다보라. 이것은 위선인가 아닌가, 아니면 이것이 그대의 참모습인가를 정확히 알아야 한다. 그래야만 정의롭고 바르게 행동하며 주어진 운명에 따라 살 수 잇는 것이다.

- 마르쿠스 아우렐리우스

사람들은 대체로 남을 허물을 들추어내고 헐뜯기를 좋아한다. 설령 남들과 잘 지내고 싶은 경우에도 남을 욕하지 않고는 못 배기는 게 우리 인간의 마음이다. 

자신의 과오를 깨닫기는 어렵다

남의 잘못을 들춰내기는 쉽지만 자신의 과오를 깨닫기는 아주 어렵다. 대부분의 사람들이 남의 실수에 대해서는 말하기를 좋아하면서도 자신의 잘못은 기를 쓰고 감추려 한다. 사람은 누구나 남을 흉보기 좋아한다. 그러나 다른 사람의 사소한 잘못 한 가지를 찾아내려고 혈안이 되어 있을 때, 그 자신은 형편없이 나쁜 사람으로 전락해버리는 것이다. - 붓다

뒤에서 우리를 욕하는 사람은 사실상 우리를 두려워하는 사람들인 것이다. 그렇게 본다면 눈앞에서 우리를 칭찬해주는 사람은 우리를 경멸하는 것은 아닐까? 특정 연예인의 사생활을 들춰내고 그들을 비난하는 댓글을 달면서 잘못된 카타르시스를 맛보려는 사람들은 붓다의 말씀에 귀 기울여야 한다. 자신의 입을 통해 나간 여러 험담들은 결국 자신에게로 돌아올 것이니 말이다.

인간은 강물처럼 흐르는 존재이다

사람이 가장 범하기 쉬운 잘못은 남을 착한 사람, 악한 사람, 어리석은 사람, 똑똑한 사람 등으로 구별하려는 습성이다. 인간이란 강물처럼 흐르는 존재이다. 끊임없이 변화하면서 각자의 길을 걸어간다. 인간의 내부에는 모든 가능성이 내포되어 있다. 바보라도 똑똑하게 될 수 있으며, 악인도 착하게 변할 가능성이 있다. - 마르쿠스 아우렐리우스

그렇다. 인간은 시간이 지나면서 변할 수 있다. 자기 성찰과 반성을 통해 자신의 과오를 진정으로 뉘우치고 선한 사람으로 바뀐 사례들은 무수히 많다. 따라서, 남을 판단하는 것은 언제나 옳지 못한 일이다. 어느 누구라도 한 인간이 현재 어떻게 바귀고 있는지, 나중에 어떤 인격체로 재탄생 할지에 대해선 알지 못하기 때문이다. 

사소한 선행도 쌓이고 쌓이면 큰 덕이 된다

어떤 악행도 가볍게 여기지 말라. 물방울이 모이면 그릇을 가득 채우는 법이다. 한 방우르이 물이 모이고 모여서 큰 대접을 채우듯이 사소한 선행이 쌓이고 쌓이면 큰 덕이 되는 것이다. - 붓다

우리 속담에 '바늘 도둑이 소 도둑 된다'는 말이 있듯이, 처음엔 사소한 악행일지 몰라도 자꾸 반복하다 보면 그렇게 해도 되는 줄로 착각하고 만다. 최근에 과거 고교 스포츠 코치로 활동했던 분이 개인 TV 방송에서 자신이 가르쳤던 제자에게 악담을 퍼부어도 괜찮은 일인 줄 알았다는 발언으로 '사과의 변'을 늘어 놓았다. 망발이다. 통렬한 자기 반성이 없다면 또 다시 이런 실수를 범할 수 있을 것이란 예감이 든다. 말로 흥한자, 반드시 말로 망한다.

장사꾼 같은 학자나 작가는 위험한 존재이다

거짓을 말하는 자는 진리에 대하여 아무것도 아는 게 없는 사람이다. 또한 거나하게 술에 취해 이것저것 떠벌리거나 자신의 이론이 대중들에게 널리 칭송되기를 바라는 장사꾼 같은 작가나 학자는, 참으로 진리를 왜곡시키는 위험한 존재이다. 중요한 것은 지식의 양이 아니라 질이다. 꽤나 많이 아는 사람이 가장 필요한 것이 뭔지 알지 못하는 경우가 다반사이다. 최근 한국 경제를 이상한 방향으로 끌고 간 폴리페서도 이런 부류가 아닐까 싶다.

사람들을 인도하려면 뒤에 서야 한다

사람을 따르게 하려면 겸양의 미덕으로 이끌어야 한다. 사람들을 인도하려면 그들의 앞이 아니라 뒤에 서야 한다. 그러므로 성인은 사람들을 조금도 거북하지 않게 하면서 그들보다 훨씬 앞서가게 되는 것이다. - 노자

노자의 말씀은 이 시대의 리더라고 착각하는 모든 사람들에게 바치고 싶다. 특히, 정치권의 주요인사들에게 더욱 그러하다.

현명한 사람은 모든 것에서 배움을 얻는다

어떤 사람을 가리켜 현명한 사람이라 하는가? 모든 것에서 배움을 얻고자 하는 사람을 말한다. - 탈무드

나아가 탈무드는 자기 자신을 억제하는 사람을 '굳센 사람'이라 하고, 자기 소득에 만족할 줄 하는 사람을 '풍부한 사람'이라고 말하고 있다. 그렇다. 배움에 끝이 없다. 죽는 날까지 배움을 그치지 않아야 할 것이다.

그대가 건강하다면

그 힘을 남을 위해 쓰도록 하라.

그대가 병들어 있다면

그 병 때문에

남에게 방해가 되지 않도록 하라.

그대가 가난하다면

남에게 동정받지 않도록 노력하라.

그대가 모욕을 당했다면

그 모욕을 준 자를 사랑할 수 있도록

노력하라.

그대가 남을 모욕했다면

그대가 저지른 악이

그대로 남아 있지 않도록 힘써라. 

"지금 당장 실천에 옮기자"

좌중을 사로잡는 30초의 마술

30초 리더십 - 대한민국 CEO를 위한 건배사
정성식 지음 / 스타리치북스 / 2018년 12월

속도와 함께 가성비가 요구되는 시대다. 투입되는 에너지보다 훨씬 더 많은 효과를 기대한다. 빠른 시간 안에 원하는 것을 모두 얻길 바란다. 다른 말로 하면 효율이다. '회의를 오래 하는 사람이 무능하다'고 생각하는 것도 효율을 따져본 결과다. TV 광고가 30초를 넘지 않는 것도 효율 때문이다. 30초가 지나면 시청자는 곧바로 채널을 돌려버린다. 30초는 승부를 결정지을 수 있을 만큼 충분한 시간이다. 그래서 30초 리더십이 있는 건배사가 주목을 받고 있다. - '프롤로그' 중에서

건배사, 짧지만 강렬해야

책의 저자 정성식은 경제 전문 1등 채널 한국경제TV에서 16년 동안 다양한 방송 프로그램을 제작해 온 프로듀서이다. '어디서든 주체적이면 그곳에 진리가 있다'는 뜻의 '수처작주 입처개진(隨處作主 立處皆眞)'을 생활신조로 삼고 있는 그는 무엇이든 생각으로 머물지 않고 행동에 옮기는 그야말로 욕심쟁이다. 경제 관련 콘텐츠를 제작하면서 많은 CEO, 리더들과 소통한 결과 국내 최초로 '기업가정신 콘서트'를 공동 기획해 기업가정신을 널리 알리고 대중화하는 데 공헌하기도 했다. 문화 트렌드에도 관심을 가지며 독서와 글쓰기를 통해 인문학적 소양을 넓혀왔고, 4차 산업혁명 시대에 주목받고 있는 가상 현실을 연구하는 언론인 모임 '한국VR미디어협회'를 만들어 활발하게 활동하고 있다.

현재 한국경제TV에서 장중 생방송을 총괄하는 제작부장으로 근무하면서 국제적인 경제 이슈와 국내 증시 현황을 알기 쉽고 신속하게 전달하기 위해 노력하고 있으며, 이슈와 트렌드를 분석하는 블로그를 운영하면서 다양한 사람들과 소통하고 있다. 주요 저서로는 재테크를 주제로 한 <최고의 FP를 꿈꿔라>, 1인 가구와 그들을 중심으로 한 솔로이코노미를 재미있게 다룬 <즐거운 왕따 나홀로 경제학>등이 있다.

건배사는 칭찬하고 격려하며 위로하는 힘이 있고, 용기와 지혜도 준다. 30초 정도의 짧은 시간이지만 그 속에는 꼭 귀담아들어 봄직한 내용이 있다. 그렇기에 건배사를 하는 사람이나 듣는 사람이나 그 순간만큼은 모든 것을 잊어버리고 집중한다. 30초에 불과하지만 그 속에는 성공한 삶을 살아온 사람들의 철학과 지혜, 인문학적인 세계가 담겨 있다. 말하는 사람이나 듣는 사람 모두 술잔을 들고 있기 때문에 짧을 수밖에 없는 것이 건배사다. 짧고 강렬한 건배사가 요구되고 그것을 준비한 사람이 더 환영받는다. 이것이 건배사를 30초 리더십이라고 하는 이유이다.

져주는 사람이 되라

"당신멋져"

당당하고/신나고/멋지게 살되 가끔은/져주자

이기는 것보다 훨씬 더 어렵고 가치 있는 것이 져주는 것이다. '지다'는 경쟁에서 탈락한다는 의미이므로 실패한다는 뜻을 내포하고 있다. 그런데, '지다'를 살짝 바꿔서 '져주다'로 고치면 그 의미가 확 달라진다. 즉 상대를 배려하는 양보의 마음을 담고 있다. 이는 자가 자신이 주도적으로 상대를 이해하고 받아들이는 것이므로 '관용'으로 승화된다.

지는 사람에서 져주는 사람이 될 때 세상을 더 크게 보는 진정한 리더로 거듭날 수 있다. 져주는 것은 남을 위한 행동이기에 앞서 나를 위한 것이다. 져줌으로써 나를 비우고 새로운 것을 채움으로써 더 발전할 수 있다. 조상들이 훌륭한 인물을 두고 '그릇이 크다'고 말한 것도 담기보다는 비우는 것에 더 큰 비중을 두었기 때문이다. 비운다는 것은 곧 더 담을 수 있다는 것을 의미한다.

당신의 그릇은 어떠한가? 오늘도 담긴 것을 놓치지 않기 위해 무엇인가를 꼭 붙잡고 있는가? 오늘은 당신의 그릇을 비우고 당당하게 져주자. 결국 당신의 빈 그릇에 더 많은 것이 채워질 것이다. 당당하고 신나고 멋지게 살되 가끔은 져주자. 그래서 멋진 구호가 완성된다. "당. 신. 멋. 져."

적중이지適中而止

이는 성군 세종대왕의 술자리 전략이다. 세종대왕은 우리나라 국민들이 가장 존경하는 역사 인물로 정치, 경제, 사회, 문화, 음악에 이르기까지 그 누구도 따라올 수 없는 업적을 이뤘다. <태종실록>을 보면 아버지 태종은 세종에 대해 "술은 마시지만 중간에 적당히 그치는 절제력이 있다適中而止"고 말하며 넘치지도 않고 부족하지도 않은 그의 성품을 칭찬했다.

재위에 오른 세종은 국정 운영에 있어서도 신하들의 의견에 무조건 따르거나 무조건 밀어붙이지도 않고 적당한 시간과 간격을 두어 모두가 만족하는 대안을 제시했다고 한다. '적중이지'의 정신으로 한쪽으로의 쏠림 없이 합리적인 결과를 마련했던 세종은 그래서 우리 역사상 최고의 리더이자 성군으로 칭송받고 있다.

"두주불사斗酒不辭보다는 적중이지適中而止"

축배의 노래

베르디의 오페라 <라 트라비아타>는 '길을 잘못 든 여자'라는 뜻으로, 매춘부 비올레타와 상류층 남자 알프레도 간의 운명적 사랑을 다루었다. 한국에서는 1948년 명동 시공관에서 <춘희椿姬>(동백 아가씨)라는 제목으로 초연이 올랐다고 한다. '마시자, 마시자'라는 구호로 강렬하게 시작하는 '축배의 노래'는 이 오페라의 하이라이트 중 하나이다. '사랑은 덧없는 것이고, 쾌락보다는 진실한 사랑이다'라는 외침과 '순간의 쾌락이 모든 것'이라는 상반된 입장은 주인공들의 엇갈린 운명을 암시한다.

파리 상류사회의 이중적인 모습과 그릇된 윤리관을 비판한 <리 트라비아타>는 동시대 이야기를 비판적으로 다루었다는 이유로 구설에 오르자 이야기 속 배경을 백 년 전으로 끌어올리기도 했다. 아름다움의 허상과 신분 차별, 그리고 죽음에 대한 깊은 성찰을 담은 이 오페라는 그래서 오랫동안 사랑받고 있다.

건배사는 30초의 마술

"아싸가오리!"

아끼고

사랑하며

가슴에

오래 남는

리더를 위하여

30초 리더십으로 부를 수 있는 건배사는 마음을 두드릴 수 있어야 한다. 건배사를 듣고 마음의 두드림을 느낀 사람들은 생각을 바꾸고, 태도와 행동까지 변화할 수 있다. 행동의 변화는 운명까지 바꿀 수 있으니 건배사의 나비효과다. 마술과 건배사는 재미와 감동으로 마음을 두드린다는 공통점이 있다. 그래서 건배사는 30초의 마술이다. 

귀에 듣기 좋은 건배사는 술자리가 끝나면 곧 잊혀지지만,

마음을 두드린 건배사는 오래도록 사람들의 가슴속에 남는다.

억대 매출 공인중개사의 성공기

노래하고 막노동하던 최 사장, 어떻게 2년 만에 억대 매출 공인중개사가 됐을까? - 월 1,000만 원 버는 부동산 에이전트의 실전 노하우
최병욱 지음 / 라온북 / 2018년 12월

과도한 경쟁 속에서 상위 1퍼센트로 성공하는 일은 생각보다 쉽지는 않다. 하지만 치열하게 공인중개사 자격시험을 준비했던 것처럼 실무를 준비한 후 개업한다면 좋은 결실을 맺을 수 있으리라고 확신한다. '1인 기업가' 마인드를 장착하고 '자기 경영'을 기본으로 개업하여 '3년 내 연수익 1억 원 달성'을 이루길 바란다. - '프롤로그' 중에서 

나는 이렇게 성공했다

책의 저자 최병욱은 세종시에 소재하는 '코끼리부동산' 대표이다. 젊은 시절의 방황, 사업 실패로 3D업종을 전전하다가 아내의 권유로 공인중개사가 되기로 결심하고 9개월 만에 동차 합격으로 자격증을 따고 개업 2년 만에 억대 매출을 달성했다. 초보 공인중개사가 짧은 시간에 억대 매출을 달성할 수 있었던 비결을 나누고 싶어서 이 책을 집필했다고 한다.

흔히, 한량으로 분류되는 교회 오빠로 청소년기를 보낸 그의 대학시절 꿈은 선교사였다. 성가대를 하면서 음악에 빠지게 되었다. 노래하고 기타치며 자유롭게 현재를 즐기고 싶었던 그는 대학을 중퇴하고 무작정 서울로 올라갔다. 그런 후 낮에는 막노동하고 밤에는 자신이 좋아하는 노래하면서 하루 벌어 하루 사는 인생을 살았다.

신용카드 대란으로 신용불량자가 되어 수년간 가족과 떨어져 객지살이를 하면서도 언젠가 음악을 할 수 있을 거라 생각했다. 그러다가 자신 때문에 힘들어하는 가족을 직면하고 냉정한 현실을 깨닫는다. 이후 조그마한 사업도 해보고, 직장에 취업도 해보았으며 닥치는 대로 일했다. 그러다 지인 추천으로 아파트 분양권을 매매하며 운좋게 목돈을 벌었고 부동산에 눈뜨게 되었다.

사실 공인중개사 사무실은 '레드오션'이다. 수익을 내는 사무실 운영을 하려면 특단의 노력이 반드시 필요하다. 즉 공인중개사 자격증 공부를 하듯이 관련 공부가 필요한 법이다. 기본적인 컴퓨터 기술, 상담 기술, 영업 및 마케팅 기술 등 업무는 물론이고 건강, 습관, 시간관리 등 생활에서도 연구가 필요하다. 이 책은 새로운 인생을 살아가는 저자의 노하우가 담겨 있다.

총 7장으로 구성되어, 제1장은 공인중개업의 현실과 앞으로의 전망을 다루었고, 제2장에서는 월 1천만원을 버는 공인중개사가 되기까지의 인생 스토리를 소개한다. 제3장에서는 초보 공인중개사 시절의 경험담과 실수를 다루었고, 제4장은 공인중개사가 하는 일을, 제5장은 매출을 올릴 수 있는 마케팅 노하우를, 제6장은 성공의 기초가 되는 자기계발과 혁신을, 제7장은 공인중개사가 되기 전에 알아야 할 정보와 사무실 개업 전에 알아야 할 정보를 정리했다.

공인중개사보다 부동산 에이전트

비즈니스의 세계에서 브랜드 네이밍은 정말로 중요하다. 같은 개그맨임에도 소위 유행어를 창출해내는 개그맨은 그 수명이 길지 않은가 말이다. 특히, 개업 공인중개사를 준비 중인 경우, 자칫 '중개'만 하는 업이라고 업무 범위를 잘못 인식할 우려가 있다. 그래서 저자는 개업 공인중개사 대신 '부동산 에이전트'라고 네이밍하고 싶었다. 왜냐하면 개업 공인중개사가 관여하는 분야는 에이전트처럼 다양하기 때문이다.

아파트 이름부터 달달 외워라

지금 저자가 살고 있는 지역의 아파트 이름은 '중흥 에스 클레스', '파크뷰', '가락마을 15단지' 등 세 가지다. 주로 중개하는 아파트는 6~10개인데 모든 아파트가 이렇게 이름이 세 가지이다 보니 외우기가 무척 어려웠다. 아파트 이름도 모르는데 어찌 상담이 제대로 되겠는가. 그래서 그는 일단 근처에 있는 6개 아파트 이름부터 달달 외우고, 분양가와 현재 시세와 프리미엄을 하나씩 외웠다. 

초보 중개사들은 개업지가 확정되면 개업 전에 근처 100미터 반경 내의 도로 상황, 아파트 브랜드명, 건물명, 학군, 편의시설, 버스정류장, 인근 지하철역 등이 입에서 술술 나올 수 있도록 직접 현장을 발로 다니면서 관련 정보들을 머리 속에 마치 지도를 그리듯 각인시키는 연습을 해야만 한다. 그런 과정에서 마주치는 사람들에게 인사하고 명함을 돌리며 개업할 중개사임을 알리는 것이다.

계약서, 미리 연습하라

사무실을 개업하면 어쨋든 첫 계약의 순간이 온다. 그는 첫 계약서를 작성했던 때 무척이나 떨었던 기억이 있다. 평소 문서 계약에 익숙하지 않다면 떨리는 것이 당연하다. '혹시 숫자를 잘못 기입하지는 않았나?', '특약을 어떻게 넣어야 하나?' 등 잘못된 것은 없는지 걱정되기 마련이다. 실무교육 때 귀에 딱지가 앉도록 듣는 것이 바로 계약서 작성이다. 계약서 작성을 잘못해서 공인중개사가 구상청구를 당해서 낭패를 본 사례를 많이 소개하기 때문에 걱정이 될 수밖에 없다. 

제일 신경 써야 할 부분은 계약서 읽는 연습이다. 처음 읽으면 낯설고 잘 안 읽힌다. 떨어서 더듬더듬 읽게 되면 계약은 엉망이 된다. 공인중개사가 노련하게 두 고객을 리드해야 계약이 완결되는데 계약서를 읽으면서 떨고 있으면 누가 신뢰하고 도장을 찍겠는가. 계약서를 미리 작성해놓고 계약 내용을 읽는 연습을 한다. 중저음의 목소리가 신뢰를 주므로 하이톤보다는 중간톤으로 천천히 또박또박 읽는다. 

실제로 계약이 체결되는 순간엔 게약 당사자 두 명만 있는 상황이므로 사전에 열 번 이상 연습하는 게 좋다고 저자는 말한다. 예상되는 질문에 대해 조리있게 답변하는 것도 반드시 연습해야 한다. 그는 첫 계약일에 특약을 설명하던 중 "임대인은 임차인에게 장기수선충당금을 지불하기로 한다"라는 부분에서 갑자기 임대인이 그게 무슨 말이냐고 물어와서 진땀을 흘릴 뻔했는데, 이사를 많이 다녔던 임차인이 이를 설명하는 통에 위기를 모면햇다고 한다. 

토지사용가능일을 취득일로 볼 수 있다?

택지는 분양대금을 순차적으로 중도금 납부하는데, 어느 정도 납부하면 소유권 이전등기가 나오지 않아도 토지사용가능일을 정해준다. 이 날이 지나면 한꺼번에 잔금을 납부하고 집을 지을 수가 있다. 잔금 납부 후 2개월 정도 지나면 소유권을 확인할 수 잇는 등기가 나온다. 양도소득세 계산시엔 취득일과 양도일이 매우 중요하다. 이때 문제가 되는 것은 '잔금납부일', '토지사용가능일', '등기에 기입된 날' 중에 어느 날을 취득일로 보느냐 하는 것이다. 만일 취득일과 양도일 기간 차이가 1~2년 사이면 40~50퍼센트의 세금이 적용되기 때문이다. 2년 이상일 때 일반세율로 누진적용되기 때문에 투자자 입장에선 양도세에 대해 민감할 수밖에 없다.  

초보 시절, 택지 경험이 부족하여 세무사에게 상담한 적이 있는데 그때 세무사는 "토지사용가능일도 취득일로 볼 수 있을 것 같아요"라고 했다. '볼 수 있다'는 것은 '안 될 수도 있다'는 말이기 때문에 조심해야 한다. 세무사들은 확정적인 말을 하지 않는다. 그만큼 세법에는 변수가 많기 때문이다. 중개를 할 때 양도세에 대해서 자신이 전문가인 것처럼 "나만 믿고 진행하세요"라고 하면 절대 안 된다. "저는 이렇게 생각하지만 꼭 세무 전문가에게 상담받으셔야 합니다"라고 마무리해야 한다. 

토지 중개에 도전하라

부동산 에이전트로서 매출을 많이 올리려면 물건 가격이 비쌀수록 유리하다. 물건 가격에 따라 수수료 요율이 계산되기 때문이다. 고가의 물건에도 관심을 가져야 한다. 아파트 중개도 익숙지 않은 초보 부동산 에이전트는 고가의 물건에 대해 심적으로 위축되기 십상이다. 특히 토지는 중개 사고 사례가 많아서 더욱더 꺼린다. 그런 이유로 10년 넘게 현장에서 일했으면서도 토지 중개는 한 번도 해보지 못한 공인중개사가 많다.

토지 중개는 수수료 요율이 높아서 매출을 높이는 데 큰 도움이 되므로 꼭 도전해보기를 권한다. 몯ㄴ 중개가 그러하듯 마음만 먹으면 가능하다. 토지 중개를 위한 기본을 익히고 통지 중개에 도전해보라.  물론 지역에 따라 토지 중개가 어려운 입지도 있다. 그러면 상가나 빌딩 또는 단독주택, 다가구 주택 등 고가의 부동산을 찾아보자. 수수료 수입이 훨씬 크다.

실행력을 발휘하라

아무리 뛰어난 마케팅 비법이라도 이를 실행하지 못한다면 '무용지물'이다. 뭔가를 실행해 보아야 개선점도 보이고 수정보완을 거쳐 더욱 좋은 마케팅 기술을 창조할 수 있는 것이다. 우선 기본에 충실하고, 지속적으로 배우면서, 목표를 정해 꾸준히 실행하다보면 분명히 노력 이상으로 성과가 나타날 것이다. 억대 부동산 중개사, 남의 일만은 아니다.