[꼬마빌딩 매매] 지금 당장 꼬마 빌딩에 투자하라

나도 꼬마 빌딩을 갖고 싶다
김인만.이은홍 지음 / 원앤원북스 / 2016년 10월

지금 우리나라 부동산시장의 흐름이 바뀌고 있다. 아파트 중심의 주택시장 흐름은 공급물량 증가와 인구 감소 및 베이비붐 세대의 은퇴 영향으로 오름세가 예전만 못한 반면, 안정적인 임대수익이 나오는 수익형 부동산의 인기는 계속 상승중이다. 특히 땅과 건물이 있는 꼬마 빌딩에 투자하려는 수용가 크게 늘어나면서 '꼬마 빌딩 전성시대'가 열리고 있다고 해도 과언이 아니다. - '지은이의 말' 중에서

꼬마 빌딩 전성시대가 열리다

책의 저자 이은홍은 부동산 경력 12년이 넘는 꼬마 빌딩 건축으로 잔뼈가 굵은 베테랑 중개사로, 현업 중개업무뿐만 아니라 컨설팅, 현장물건분석, 강의까지 다방면에서 전문가로 활동하고 있다. 서초공인 대표/공인중개사이며, 김인만 부동산연구소 본부장으로 있다. <중앙일보> 조인스랜드 상담위원으로 활동하고 있으며, KR부동산아카데미 교수를 맡고 있다.

먹고살기 힘든 게 꼭 요즈음만의 일은 아니지만, 어쨌든 예전과 비교할 때 더 어려워진 것은 사실이다. 타임머신을 타고 20년 전으로 돌아간다면 과연 삼성전자 주식을 매수하고 판교 땅에다 투자할 수 있을까? 아마도 90% 넘는 사람은 다시 돌아가도 이런 투자 기회를 잡을 수 없을 듯 싶다. 왜냐하면 모든 투자는 현재의 상황에 매몰되지 않고 미래를 준비하고 그릴 줄 아는 사람만이 누릴 수 있는 자격이 주어지기 때문이다.

저성장, 저금리, 인구 감소, 주택공급 증가, 베이비붐 세대의 은퇴 등 요즈음의 경제 여건이 분명 과거에 비해 악화되었음을 부정할 순 없지만, 그렇다고 투자의 새로운 기회가 영원히 사라진 것은 아니다. 지금도 있고, 앞으로도 역시 있을 것이다. 단지 그런 기회를 붙잡을 줄 아는 안목과 능력이 없을 뿐이다. 그럼에도 대부분은 그런 기회 위에 잠자면서 여건 탓만 하면서 자기합리화로 일관한다.

책의 저자는 부동산시장의 흐름이 수익형 부동산으로 변하고 있음을 지적하면서 우리들에게 땅과 건물이 있는 꼬마 빌딩에 주목할 것을 강조하고 있다. 흔히 빌딩하면 우리들은 큰 자본이 필요하다는 선입견을 갖고 있지만 저자는 반드시 그런 게 아님을 설명하면서 누구라도 빌딩의 주인이 될 수 있기에 이는 결코 꿈이 아닌 현실이라고 말한다. 

3저 시대가 초래한 부동산 시장 현상

괜찮은 집 한 채만 있으면 잘 살던 시절이 있었다. 만약에 누군가가 집을 보유하고 있으면 집의 가치가 높아지고 나중에 이 집을 팔아서 자식들도 좀 도와줄 수 있지 않을까라는 생각을 하고 있다면 지금이라도 다시 생각하는 것이 좋다. 왜냐하면 지난 40년 동안 우리나라 부동산시장을 이끌어온 주택시장의 아성이 흔들리고 있기 때문이다.

서울과 수도권 주택시장에서 강남 재건축을 중심으로 집값이 상승하고는 있지만 예전만 못하다. 2015년 주택거래량은 119만 4천 건이 넘어 부동산시장 활황이던 2006년 주택거래량 108만 2천 건을 넘어섰지만, 매매가격 상승률은 10년 전 수준에 미치지 못하고 있다.

2006년 부동산 가격폭등 시절 무조건 오르는 분위기에서 너도나도 묻지마식 투자로 집값이 연쇄적으로 상승하는 구조였다면, 현재는 전세가격 상승에 등 떠밀려 실거주 목적으로 주택을 많이 구매하고 있다. 투자수요도 많은 편이지만 10년 전과 달리 인기 핵심지역의 소형아파트와 새 아파트 분양권, 재건축?재개발 위주로 선별투자를 하는 합리적인 투자가 많아졌다. 그로 인해 거래량은 늘어나도 매매가격은 늘어난 거래량 대비 많이 상승하지 않는 디커플링 경향이 뚜렷해지고 있다. 따라서 과거처럼 가격폭등을 기대하기 힘들고, 갈수록 이런 흐름이 고착화될것 같다.

꼬마 빌딩의 종류

상가빌딩~ 근린생활시설(근생) 점포

원룸건뭉~ 다가구주택 혹은 고시원 등

상가주택~ 근생, 오피스, 주택이 혼합된 형태

오피스빌딩~ 업무시설(사무실)

원룸건물

원룸건물은 다른 오피스빌딩이나 상가빌딩에 비해 수익률이 높다. 저금리시대에 서울에서 수익률이 5% 이상 나오는 물건도 볼 수 있고, 서울이 아닌 수도권이나 지방으로 가면 6% 이상 수익률이 나오는 건물도 볼 수 있다. 신축건물이라면 세입자(임차인)들이 선호해서 월세를 더 많이 받을 수 있고 공실 관리와 건물 관리가 수월하다. 하지만 그만큼 매매가격이 높을 수도 있으니 무조건 신축이라는 이유로 쉽게 결정하면 안 된다.

특히 요즘은 몸만 들어와서 생활할 수 있도록 TV, 에어컨, 냉장고, 세탁기 등을 갖춘 풀옵션 형태가 많은데 젊은 층이 주로 사용하다 보니 파손으로 인한 수리비용이 자주 발생하는 편이다. 또한 자주 이사를 나가는 손 바뀜도 아파트 등보다 잦으며 원룸 개수가 많다 보니 공실이 안 생기는 일도 드물다. 그렇기 때문에 수익의 5~10% 정도는 손실비용으로 감안하는 것이 좋다.

그리고 최근 1인 가구 증가와 전세가격 상승으로 원룸 투룸 등 구분등기로 판매가 용이한 신축 다세대주택 공급이 늘어나고 있는 추세다. 향후 공급물량이 증가하면 임차인을 구하는 경쟁이 더욱 치열해질 수 있으므로 임차인 관리에 더 신경을 써야 할 것이다. 특히 10년 이상된 건물로 입지적 우위가 확보된다면 리모델링을 하는 편이 좋다. 하지만 최근 수익률이 하락하거나 공실이 늘어나는 경향이 있음을 감안, 미래가치가 낮다면 갈아타는 것을 고려해야 한다.

용도지역이란 무엇인가

용도지역은 토지의 효율적인 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적?효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 이는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다.

도시지역에서는 건폐율, 용적률을 감안하면 상업지역이 용적률이 높게 적용되어 토지활용도가 가장 높고 그만큼 토지가격도 가장 비싸다. 도시지역 중 주거지역에서는 '준주거지역> 3종일반> 2종일반> 1종일반' 순으로 활용도가 높아 토지가격이 높다. 관리지역에서는 계획관리지역이 도시지역 편입이 예상되기도 하고 환경을 고려해 제한적인 개발가능성이 있어서 투자성이 높다고 할 수 있다.

또한 용도지역의 구분에 따라 해당 토지에 얼마 정도의 건폐율, 용적률을 적용해서 건축할 수 있는지가 정해진다. 당연히 높은 건폐율과 용적률을 적용받는 것이 건축주 입장에서는 유리하기 때문에 이에 따라 토지가격에 차이가 난다. 또 용도지역에 따라서 건축물이 허용되거나 제한되는 경우가 잇으므로 용도지역에 맞는 건축물의 용도를 확인해야 한다.

건축허가에 영향을 미치는 사선제한

사선제한斜線制限은 도시환경을 보호하기 위해 건축물의 높이를 제한하는 것이다. 건축물의 높이는 일조日照, 채광採光, 통풍通風, 미관美觀 등을 결정하기 때문이다. 사선 제한은 도로사선제한과 일조권사선제한으로 구분이 된다.

도로사선제한은 좁은 도로에서 고층건물을 지어 주변에 피해를 주거나 주변 미관을 해치지 않게 하기 위해 도로 폭을 기준으로 건축물의 높이를 제한하는 것이다. 건물의 각 부분 높이는 그 부분으로부터 전면도로나 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다. 그런데 다행히 도로사선제한은 폐지되었고 일조권사선제한만 규제하고 있다.

일조권사선제한은 주변 건축물의 일조권을 확보하기 위해 건물높이를 제한하는 것이다. 정북正北 방향의 인접 대지 경계선에서 일정거리 이상을 띄어 건축하도록 규정하고 있다. 이는 일반주거지역과 전용주거지역에만 적용된다.

대지에 인접한 경우라면 건축물 높이 9m 이하는 1.5m 이상, 높이 9m 초과 부분은 해당 건축물 각 부분의 높이의 1/2 이상 인접 대지경계선에서 떨어져야 하며, 대지가 아닌 도로, 철도, 하천, 공공녹지 등이 인접한 경우라면 그 반대편의 대지 경계선이 기준이 된다.

위반건축물을 어떻게 해야 할까?

위반건축물이라고 해서 무조건 계약을 하지 말라는 건 아니다. 위반건축물 외엔 다른 문제가 없고 입지나 수익률, 그리고 매매가 등 가치가 있는 물건이라면 잔금 이전에 위반사항을 합법화하는 조건의 특약을 내걸 수도 잇다. 또한 위반내용과 위반면적, 예상 이행강제금을 확인해 계약시 관련 비용을 지원받는다면 전화위복이 될 수도 있다.

현장에서 도시가스 배관 개수와 전기계량기 개수를 확인한 후 건축물대장을 발급해서 비교한다. 위반건축물이 아니라면 건축물대장에서의 허가 세대 수와 현장에서 확인한 세대 수가 일치하는지 확인한다.

건축물대장에 위반건축물로 적혀 있지 않더라도 허가내용과 입주해 있는 세대 수가 일치하지 않는다면 불법건축물로 간주될 수 있다. 위반건축물이 된 후 양성화하는 과정은 복잡하고 비용도 들어가기 때문에 적발되기 전 시청·구청과 협의해 합법적으로 건축허가를 받은 후 사용하는 것이 좋다.

위반건축물은 사용승인을 받은 건축물을 건축법에서 규정한 절차를 이행하지 않고 무단으로 용도변경을 하거나 증축·개축·대수선 등의 건축행위를 한 건축물이다. 보통 항공촬영이나 민원제기 등으로 인해 위반내용이 적발되는 경우가 많고, 적발되면 시정명령과 벌금이 부과된다. 만약 시정명령을 이행하지 않으면 위반건축물로 등재되고 이행강제금이 부과된다.

권리금이란?

한 유명가수가 건물을 매입하면서 건물의 상가 임차인과 권리금 때문에 소송까지 가서 논란이 되었다. 도대체 권리금이 무엇이기에 이렇게 끝없는 분쟁이 계속 생기는 것일까? 권리금이란 점포가 보유하고 있는 고객이나 영업방식 또는 경쟁력 있는 입지를 이어받는 조건으로 그 대가를 지불하는 돈이다. 

임대인과 임차인 간의 분쟁이 끊이질 않는 이유는 바로 권리금 때문이다. 권리금이란 임대인이 개입해서 받는 것이 아니라 기존 임차인과 새 임차인 간의 거래이다 보니 문제가 생긴다. 임대인 입장에서는 자신이 받은 돈도 아니고 계약기간이 끝나서 나가라는데 무엇이 문제냐는 것이고, 임차인 입장에서는 보증금보다 더 많은 돈을 못 받게 생겼으니 가만 있을 수 없는 것이다. 이런 권리금에 대한 정확한 이해와 대응방법을 알고 있어야 임차인과의 분쟁을 예방하고 나쁜 임대인이 되는 것을 피할 수 있다.

권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나눌 수 있다. 바닥권리금이란 말 그대로 상권의 입지에 대한 프리미엄이라 볼 수 있다. 역세권이나 대로변, 교차로 코너자리, 유동인구가 많아서 독점적으로 장사할 수 있는 곳이면 당연히 바닥권리금이 높게 책정된다. 위치가 절말 좋을 경우 상가주인이 최초 임차인에게 이를 요구하기도 한다.

임대료 높이기를 통한 수익률 올리기

임대료를 높이는 또 다른 방법은 임대료가 높은 업종의 임차인을 구하는 것이다. 은행, 약국, 학원, 노래방, 유흥업소 등은 다른 업종에 비해 임대료가 높은 경향이 있다. 이 업종의 임차인이 들어왔을 경우 계속 장사가 잘 되어 높은 임대료를 받는다면 문제가 없지만 해당 업종이 빠져나간 후 동일한 수준의 임대료를 내는 임차인을 빨리 구하지 못할 수도 있다. 공실기간이 길어지는 만큼 손실이 발생하고 공실기간을 줄이기 위해 임대료가 낮은 업종을 넣으면서 수익률 하락으로 이어진다. 동시에 가치도 하락하는 것이다.

예전에는 은행이 임차인으로 들어가 있으면 가장 좋은 효자상가로 평가를 받았다. 하지만 경기둔화로 은행 통폐합이나 지점폐쇄 등 구조조정이 되면서 주변 시세보다 높은 임대료를 내던 안정적인 효자 임차인인 은행이 빠져나가는 일이 많아지면서 수익률 하락과 매매가격 하락으로 마음고생을 하는 임대인들이 생겼다.

예를 들어 매매가 10억 원, 보증금 1억 원인 꼬마 빌딩의 경우 월 임대료가 300만 원이면 수익률이 4%에 불과하지만, 임대료가 400만 원이면 5.3%, 500만 원이면 6.7%로 임대료가 올라갈수록 수익률이 올라간다. 아래의 비교표를 보면 쉽게 이해될 것이다.

임대료(300만 원)~ 수익률 4%

임대료(400만 원)~ 수익률 5,3%

임대료(500만 원)~ 수익률 6.7%

토지매입에 대한 노하우와 주의사항

건축을 위한 토지매입에 대한 노하우를 살펴보도록 하자. 먼저 등기부등본의 소유자 및 권리관계와 토지대장의 면적, 토지이용계획의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 건폐율과 용적률, 제한사항을 확인해야 한다.

앞서 살펴보았듯이 일조권과 사선제한, 건축선, 공지는 매우 중요하기 때문에 반드시 확인하자. 일조권은 토지가격, 건축물의 연면적, 구조, 방향성에 영향을 준다. 대부분 도시가 정북향이지만 신도시 택지개발지구는 정남향으로 일조권을 받는 경우가 있기 때문에 정북방향인지 정남방향인지 확인해야 한다. 공지는 대지 간 불편을 최소화하기 위해 건축선 또는 인접대지 경계선으로부터 6m 이내 범위 안에서 확보해야 하는 공간인데, 각 지자체의 건축조례가 정하도록 하고 있다.

미관지구 규정에 적용되는지도 확인해야 한다. 건축물이나 대지 전부 또는 과반 이상이 미관지구에 해당되면 건축시 각 지자체의 미관지구 도시계획조례에 의해 높이, 규모, 색채, 도로, 건축선 등이 규제받기 때문에 매입할 때 신중한 검토가 필요하다. 특히 양평, 가평 등 상수원보호구역에선 오수정화시설 규정이 매우 까다로우므로 유의해야 한다.

경매를 두렵게 만드는 권리분석

권리분석은 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지를 확인하는 절차다. 권리분석을 제대로 하지않으면 수익은 고사하고 손실을 볼 수도 있어서 매우 중요하다.

권리분석의 시작은 말소기준권리를 찾는 것이다. 말소기준권리는 낙찰받은 매수인이 인수해야 할 권리와 인수되지 않고 소멸되는 권리를 구분하는 기준으로, 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리들은 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다.

예를 들어 임차인이 말소기준권리 이전에 대항력을 취득한 경우 임차인이 배당절차에서 전액 변제를 받지 못하게 되면 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰받은 매수인이 인수해야 한다.

말소기준권리는 저당권(근저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 말소될 전세권, 경매개시결정등기 5가지인데, 말소기준권리가 여러 개 있을 경우에는 순위가 빠른 권리가 말소기준권리가 된다. 다만 유치권, 예고등기, 법정지상권 등은 말소기준권리의 선후 순서와 무관하게 인수가 된다. 

현장조사에서 확인해야 할 사항

꼬마 빌딩 주변 도로가 확보되는 것도 좋은 입지다. 가급적 차량운행이 불편하지 않게 도로 폭이 최소 6m, 보통 8m 이상이면 좋고, 횡단보도가 해당 물건 바로 앞이나 인접해 있으면 금상첨화다. 도로가 있고 도로 폭도 넓으며 통행량이 많으면 좋지만 통행차량 속도가 빨라서 흘러가는 자리는 주의가 필요하며, 오히려 차량속도가 느리고 잠깐 주차도 할 수 있는 도로가 더 좋다. 그리고 차량과 유동인구까지 함께 흐르는 자리는 주의가 필요하다.

유동인구 흐름이 많은 보행로도 좋지만, 단순히 눈에 보이는 유동인구가 많다고 무조건 좋다고 생각하면 큰 오산이다. 단순히 유동인구의 흐름이 중요한 것이 아니라 자신의 건물에 유입될 수 있는 유동인구가 많은 것이 중요하다. 만약 차량속도나 도보속도가 지나치게 빠르고 지하철역 등 어떤 목적성이 있는 유동인구가 많다면 흘러가는 자리일 가능성이 높다.

안 그래도 바쁜 아침 출근시간에 지하철역에서 내려서 기웃거리는 사람이 많지 않을 것이고, 또 퇴근시간에 모처럼 약속이 있어서 나간 지하철역이 아니라 집에 가기 위해 내린 지하철역이라면 바로 집으로 발걸음을 옮길 가능성이 높다. 이처럼 아침 출근과 저녁 퇴근시에 지하철역으로 나가는 길목이라면 출퇴근 이외 시간의 유동인구 흐름을 체크하는 것이 흘러가는 자리를 피할 수 있는 방법이다.

투자 코칭

지역과 입지가 좋으면서 수익률이 높으면 당연히 매매가격이 높고, 매매가격은 낮은데 수익률이 좋으면 지역과 입지가 마음에 들지 않을 것이다. 관리가 편한 신축건물은 매매가격이 높고, 건물이 노후하면 매매가격은 낮지만 관리 포인트가 늘어날 것이다. 이렇듯 완벽하게 만족할 수 있는 꼬마 빌딩은 없기 때문에 자신의 우선순위에 최대한 부합하는 물건을 선택하는 것이 중요하다.

투자금액이 부족하지만 수익률이 중요하면 서울보다는 수도권이나 지방으로 눈을 돌리는 것이 좋다. 미래가치를 더 중요하게 생각한다면 수익률은 낮더라도 개발가능성이 있거나 개발호재가 있는 물건을 추천한다. 투자금액이 충분하다면 지역, 입지, 수익률, 미래가치가 있고 매매가격도 높은 꼬마 빌딩을 사면 된다.

이 중년 고객처럼 투자금액은 적게 들어가고, 입지가 좋고 수익률이 좋은데 건물상태도 좋고 미래가치까지 있는 꼬마 빌딩의 주인이 내가 될 가능성은 아주 운이 좋지 않는 한 어렵다. 아주 특별하게 좋은 물건이 가끔 나오지만 이런 물건들은 순식간에 거래가 되거나 현장 부동산에서 찍어서 선점해버리는 경우가 많다.

계약갱신요구권

한 상가 임차인이 인테리어와 시설공사를 하고 장사를 시작했다. 그런데 2년 계약이 끝나고 임대인이 계약갱신을 거부한다면 어떻게 될까? 투자한 돈을 회수할 시간도 없이 손실을 떠안아야 할 것이다. 이런 피해를 막기 위해 상가임대차보호법에서는 최초 계약 후 5년 동안은 임차인의 계약갱신 요구를 받아주도록 해서 임차인을 보호하고 있다.

이전에는 환산임차보증금(월세×100)이 서울 기준 4억 원, 인천·경기 3억 원, 지방광역시 2억 4천만 원, 기타 지역 1억 8천만 원 이하인 경우에만 해당되었지만, 이제는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 이는 2013년 8월 13일 이후 계약이 체결되거나 계약갱신이 된 것부터 적용된다.

임대인의 입장에서 최초 계약 후 5년 동안 무조건 임차인의 계약갱신 요구를 들어주는 것이 불합리하다고 생각할 수도 있다. 이런 임대인의 입장을 고려해서 임차인이 3기의 차임(월세)을 연체하거나 임차한 건물을 고의로 파손하는 등 정당한 사유가 있다면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

자신의 성격과 성향을 파악해야 한다

자신의 성격과 성향을 잘 파악하고 꼬마 빌딩의 종류를 선택해야 한다. 그 후에 직접 관리를 할 것인가 외주 관리를 할 것인가를 판단해야 한다. 부지런하고 적극적인 성격이라면 직접 관리가 적합하다. 반면에 관리 자체가 스트레스가 되는 사람이라면 직접 관리보다는 전문업체에게 위임하는 간접 관리가 좋다. 또한 임차인으로 인한 관리 포인트가 많은 원룸빌딩보다는 오피스빌딩이나 투룸이 들어간 상가주택이 더 좋을 것이다.

고시원을 직접 운영하는 사람이 있었다. 그는 관리인을 두지 않고 본인이 직접 운영하며 항상 양복을 입는다고 했다. 운영은 직접 할 수 있지만 왜 양복을 입고 있을까 궁금했다. 이유를 물어보니 고시원에 있는 임차인들 모두 소중한 고객이고 방을 구하기 위해 찾아오는 분들도 중요한 고객인지라 항상 깔끔하고 좋은 인상을 주기 위해 양복을 입는다고 했다. 임차인들에게 이 정도 정성과 열정을 보인다면 다른 건물 관리는 볼 필요도 없다. 공실이 거의 없고 수익률도 주변 고시원에 비해 높다고 했다. 

매물등록 노하우는 따로 있다

보통 사람은 물건을 팔 때 시세보다 높은 가격을 받고 싶고 살 때 시세보다 낮은 가격으로 사고 싶은 이중적인 마음이 있어서 항상 살 때는 현장에서 형성된 가격보다 더 낮은 매물을 찾게 되고 팔 때는 현장에서 형성된 가격보다 더 높은 가격에 팔려고 한다. 이런 이유로 매매가격을 정해 잘 안 팔리는 것은 아닌지 생각해보아야 한다.

물건을 사는 사람은 양수인이다. 이에 우리는 양수인 입장에서 생각할 필요가 있다. 양도인 스스로 내 물건은 무엇인가 특별하고 좋다고 하지만 양수인이 보기에는 다 비슷하고 큰 차이가 없을지도 모른다. 현장에 비슷한 매물이 여러 개 있다면 특별히 입지가 좋거나 차별화되는 일부 매물을 제외하고는 가격이 조금이라도 더 낮은 매물부터 팔리는 것이 순리이고 정상이다. 따라서 빨리 팔고 싶다면 현장에서 형성된 매매가격보다 조금이라도 낮추는 것이 좋다. 

꼬마 빌딩 주인을 꿈꾸는 모두에게

"할아버지, 지금까지 자식들을 위해 그 정도 희생하고 노력해서 자식들을 키웠으면 이제 할아버지 자신을 위해서 사세요", "자식들을 위한 투자가 아니라 할아버지의 노후생활을 위한 안정적인 임대수익이 나오는 부동산으로 알아보시는 것이 좋아요"

자식들 모두 의사와 교수로 할아버지가 걱정하지 않아도 충분히 잘 살고 있었다. 나이가 80세를 넘었어도 오직 자식 걱정뿐인 이 시대의 아버지 마음임을 왜 모르겠는가? 하지만 이제는 자식들이 아닌 우리 자신의 행복한 삶을 위한 인생설계를 해야 할 때다. 부자의 목적이 자식이 아니라 자기 자신과 부부의 행복이 우선되어야 하는 것이다.

옛날처럼 경제와 인구가 동시에 성장하는 장밋빛 시대는 이제 끝났다. 경제와 인구가 줄어드는 저성장의 시대, 제로금리에 가까운 저금리의 시대, 평균 수명 증가로 자신이 몇 살까지 살지도 모르는 불확실성의 시대, 이렇게 어려운 세 시대를 동시에 살고 있는 바로 지금이 매우 중요한 시기다. 이제 꼬마 빌딩의 주인이 되어 안정적인 노후생활의 기반을 만들자.

어촌자본주의, 붕괴된 자본주의의 대안이다

어촌자본주의 - 바다에서 자본주의의 대안을 찾다
이노우에 교스케.NHK「어촌」 취재팀 지음, 김영주 옮김 / 동아시아 / 2016년 8월

'어촌'은 '산촌자본주의'를 포함하면서도 보다 심화되고 확대된 개념이라고 우리는 생각한다. 인간에게 유용한 미사용 자원을 활용하는 단계에 머물지 않고, 자연과 대화하고 적절하게 관리해서 본연의 생명의 순환을 바로잡고 효율성을 높인다. 그렇게 하면 자연은 , 예를 들어 그것이 바다라면 물고기가 많이 잡히게 해준다. 그것은 어부는 물론 인간의 경제활동에 있어서 지극히 감사한 일이다. - '머리말' 중에서

자본주의의 유토피아는 어촌자본주의가 개척할 것이다

이 책의 저자 NHK 어촌 취재팀은 총 1년에 걸쳐서 세토 내해를 철저하게 취재한 디렉터들이다. 해상, 공중, 바다, 나아가 바닷속까지 들어가 계속 촬영에 임한 오카야마(岡山)와 야마구치(山口)의 젊은 디렉터들이다. 그 광범위하고 꾸준한 취재를 히로시마의 디렉터가 형처럼 뒷받침했다. 또 한 사람의 히로시마 신인 디렉터는 계속 세토 내해의 섬을 방문해서 '어촌'의 풍부한 사례를 축적했다. 정열과 끈기의 취재팀이다.

2011년 3월, 동일본은 대지진의 참화를 겪었다. 2008년 리먼쇼크로 인해 지금껏 돈으로 쌓아올린 거대한 자본주의 시스템은 장애를 일으켜 전 세계적으로 금융위기를 초래하더니 겨우 3년이 지난 시점에 자연 재해인 거대 쓰나미가 밀려들어 발전소의 작동 정지와 함께 온 도시가 악흑 천지로 뒤덮혔던 경험을 통해 깨달은 사실은 바로 머니자본주의 시스템의 위험성이었다.

도쿄에서 히로시마로 근무지 이동 발령을 받은 NHK의 이노우에 교스케 프로듀서는 이곳에서 '산촌자본주의'라는 새로운 길을 모색하기 시작했다. 즉 산에는 나무가 가득 자라고 있어서,  돈 없이도 얻을 수 있는 에너지가 많다. 굳이 나무를 자를 필요도 없이 바구니 하나를 들고 뒷산을 잠간 걷노라면 떨어진 나뭇가지나 낙엽을 수거할 수 있기 때문이다. 이를 이용해 불을 피우고 조리한 밥은 전기밥솥보다 훨씬 더 맛있으며, 에너지 비용은 거의 없는 셈이다.

이와 같은 산촌자본주의가 확산되어 요코하마 주택가에선 장작 스토브를 이용하는 가정이 늘고, 아이들의 급격한 감소로 폐교 위기에 처한 산촌의 초등학교를 지키려고 간사이 지방의 도시 니시노미야에서 노토반도로 이주한 가족까지 생겼으며, 도시에서 전학을 간 아이들은 여름에 강변의 천연 다이빙대를 실컷 즐기고 있었다.

세토 내해의 섬에서도 이런 이주가 있었다. 고향 섬의 학교를 다시 열고자 IT관련 직업에 종사하는 섬 출신의 부부가 오사카 우메다에서 아이들을 데리고 이주한 것이다. 스마트폰을 자유자재로 다룰 줄 아는 도시의 소녀가 눈앞에 펼쳐진 바다에서 수영을 즐기는 사이 피부색은 점점 새카매지고, 섬 어르신이 공을 들이는 여름 마쓰리의 주역이 되기도 했다. 이렇게 많은 사람들이 '오래된 미래'를 추구하기 시작했다.

쓰레기였던 굴껍질의 활용

세토 내해의 히나세는 대표적인 굴 생산지 중 한 곳이다. 바다에는 굴뗏목이 잔뜩 떠 있다. 물 속은 어선의 프로펠러가 엉켜버리지 않을까 걱정이 될 정도로 풀로 가득하다. 이는 30년 전부터 지속적으로 어부들이 씨를 뿌렸왔던 성과가 최근 4~5년 사이에 나타났기 때문이다. 이는 바로 잘피 숲이다.

과거 세토 내해는 적조로 가득 참으로써 어획량이 순식간에 감소했다. 놀란 어부들은 치어를 양식해 바다에 방류했지만 노력에 비해 좀처럼 어획량이 늘지 않았다. 히나세 어부 혼다 가즈오 씨는 잘피가 사라진 1975년 무렵부터 그 원인을 잘피에서 찾고 있었다. 적조가 발생할수록 바다는 부영양화富營養化되고 폐사한 물고기는 해안으로 밀려든다.  그럼에도 한동안 어획량은 플랑크톤의 급증으로 증가한다. 이후 잘피의 격감에 따른 대가로 어획량이 급감할 수밖에 없었던 것이다. 혼다 씨는 동료 어부들을 설득해 잘피 숲 부활에 착수했다.

하지만 아무리 뿌리고 뿌려도 씨가 싹을 틔우질 않았다. 바다 밑바닥을 살펴봐야만 햇다. 이때 오카야마현 수산과의 젊은 직원 다나카 다케히로 씨는 대학 시절 스쿠버다이빙 자격증을 취득했기에 매일 산소통을 등에 지고 바다에 잠수하여 해저 관찰을 시작했다. 해저는 완전히 썩어서 퇴적된 검은 오니汚泥 상태였고, 그런 속에서도 굴껍질이 쌓인 곳에선 싹을 틔우고 있음을 발견했다.

이처럼 바다 밑에 굴껍질이 있으면 잘피가 뿌리를 내리가 쉽고, 게다가 바닥에 쌓인 미세한 입자도 떠오르기 어렵다. 그만큼 바다 표면에서 내리쬐는 햇볕이 바닥에 도달하기 쉬워진다. 잘피 잎사귀에 입자가 붙어서 광합성을 방해하는 것도 막을 수 있다. 효과는 이뿐만이 아니라 해저 부근의 물도 깨끗해졌다. 굴껍질에도 정수효과가 있었던 것이다.

프랑스인들도 어촌에 매료되었다  

"유럽에서도 인간은 자연을 관리해왔습니다. 하지만 자연이 '응답해준다'라는 감각은 없었고, 자연은 그저 관리당하는 모습 그대로였습니다. 그에 비해서 어촌에서는 인간과 자연이 서로를 지지해줍니다. 겸허하게 자연과 대화합니다. 서양식으로 자연에게 정해진 일을 하는 것이 아닙니다. 산업화된 시대를 지나고 경제위기에 빠진 유럽에서는 지금, 단순히 과거로 돌아가는 것이 아니라 잃어버린 것들의 가치를 다시 한 번 재고하는 일에 관심이 쏠리고 있습니다"

이는 프랑스 국립해양개발연구소의 이브 에녹 씨가 2013년 10월 항구도시 마르세유에서 열린 심포지움에서 한 말이다. 그는 수차례 일본의 히나세를 방문하여 이곳의 어촌 지킴이들이 무슨 일을 하는지, 어떻게 바다를 대하는지를 직접 청취하고 목격했다. 즉 바다에 뿌리는 잘피의 '우수한 씨'의 효과를 확인했던 것이다.

되살아나는 섬

이는 기적도 우연도 아니다. 바로 어촌이 만들어낸 실력이다. 활력을 잃어버린 섬 노인들을 되살린 것은 뛰어난 간병기술이나 최신식 설비가 아니라 그들의 마음을 편하게 해준 자연적인 환경의 제공 때문이었다. 즉 환경은 따뜻한 햇볕이며, 마음 편한 바닷바람과 공기이며, 신선하고 익숙한 식사이며, 나아가서는 다정하게 다가와주는 젊은이들의 존재이다. 자연 속 산책이 가장 좋은 환경이며, 사람을 활기차게 만들어주는 것이다.

인간이 인간다움과 인간성을 포기하면서까지 과학기술을 최우선으로 하는 풍요로움을 이룩해온 '과거의 문명', 그것을 대신할 '새로운 문명'이 미소를 지으며 얼굴을 내밀고 있다.

굴의 계절, 그리고 알찬 수확

어부들의 배가 굴뗏목으로 향한다. 다 자란 굴들이 주렁주렁 달린 와이어를 끌어올려 가위로 자르자 요란한 소리를 내며 배 위로 굴 뭉치가 떨어진다. 수확의 기쁨으로 얼굴에 웃음기를 머금은 어부는 큰 굴을 하나 집어 들어 껍질을 벗기자 새하얀 굴 속살이 껍질 속에 가득 차 있다. 비싼 가격을 받는 최상품이다.

한편, 덜 자란 새끼 굴들이 많이 붙은 조개껍질은 와이어에 엮여서 뗏목 밑으로 다시 내려간다. 굴은 매일 밤낮 바닷물을 빨아들여서 부영양화물질을 흡수한 플랑크톤을 걸러내 잡아먹으면서 바닷물을 깨끗하게 정화시킨다. 또한 바닷속 바위가 되어 많은 생물들의 집을 제공함으로써 콤비나트로 가득 차버린 세토 내해의 환경을 보완해주는 역할을 한다. 자원의 재순환인 셈이다.

새로운 어촌자본주의

일신교一神敎 전통을 가진 서양에선 살아 있는 모든 것들이 서로 미묘한 균형으로 영향을 주고받으면서 생태계를 형성하고 있다고 생각하지 않고, 절대적인 결정자 혹은 어떤 탁월한 결정 시스템이 존재한다는 믿음으로 모델을 만든다. 이로 인해, '결정자의 결정 시스템과 무관한 그 밖의 다수는 균형의 형성에 참가하고자 하는 쓸데없는 생각을 해서는 안 된다'라는 사고방식을 갖게 된다.

그러나, 어촌자본주의는 이처럼 유일신에 의존하는 일을 중단하고 재생-순환-균형이라는 회복 사이클을 위해 우리 모두가 동참할 일이 없는지 성찰하게 만든다. 미력한 하나의 존재도 이 과정에 참여할 수 있다. 이것이야말로 새로운 유일신을 강요하지 않는 '21세기 자본론'인 것이다.

당신은 빈곤하지 않나요?

탈, 노후빈곤 - 지금이라도 늦지 않았다
선데이마이니치 취재반 지음, 한상덕 옮김 / 21세기북스 / 2016년 10월

20년 후, 나는 70세를 바라보는 노인이 된다. 과연 웃으면서 살고 있을까... 고령자를 취재할 때마다 그런 생각에 사로잡혔다. 요즘 나는 70대 후반인 부모님이 지금 내 나이였던 당시의 삶의 방식이나 사회 모습을 자주 생각하게 된다. (중략) 나이 든 사람도 젊은 사람도 모두 노후 불안을 언제 폭발할지 모를 마그마처럼 떠안고 있다. 나에게도 곧 작치게 될 미래를 위해 지금 어떤 일이 일어나고 있는지 현실을 직시하자. 거기서부터 취재가 시작되었다. - '머리말' 중에서

일본 선데이마이니치 취재반의 노후빈곤 르포

책의 저자인 선데이마이니치 취재반의 도고 노리코는 마이니치신문의 사회부 기자로, 스포츠 및 사회, 생활정보 등 을 취재. 2005년부터 [선데이마이니치] 편집부 소속. 주로 연금, 의료, 개호 등 사회 보장 관계 취재를 계속하고 있으며 가나자와 다쿠미는 일본, 해외 미디어 기자를 거쳐 2015년부터 <선데이마이니치> 편집부 소속으로, 고령자들의 생활, 사건, 성과 사랑 등을 주제로 취재 를 계속하고 있다.

이 책은 일본의 <선데이마이니치> 시사지에서 장기간 연재한 <탈, 노후빈곤> 기사를 책으로 엮은 것으로, 초고령사회 진입에 대비해 만반의 준비를 해온 일본의 현실을 파헤쳤다. 연금 생활을 해도 일해야 하는 80세 노인, 편찮은 노부모를 부양하다 지쳐 동반자살한 노부부와 딸, 독거노인의 고독사 증가 그리고 청소업체와 집주인 손해보험 상품 등. 이는 경제적, 사회적 고립이 낳은 노후의 현실이다. 

그럼에도 불구하고 고립에서 벗어나 긍정적으로 살아가려는 사람들이 있다. 최소한의 취미생활을 통해 즐겁게 사려는 노인, 노인 밀집 구역에 콜센터 네트워킹을 구축하는 NPO 단체, 편찮은 노모를 부양하기 위해 프리랜서로 전향한 아들 등. 이 책을 통해 우리는 지금의 한국 사회가 맞닥뜨린 장수 사회의 현실을 냉정하게 수용하고 스스로를 지키기 위한 해답을 찾아야 할 것이다. 더 이상 남의 얘기가 아니다. 우리 모두의 비참한 현실이다.

한국의 현실은 어떠할까? 보건복지부의 자료(2012년)에 따르면, 한국의 부모가 자녀 1명을 대학까지 양육하는데 드는 비용이 평균 약 3억 896만원이다. 그리고 자녀의 결혼비용(2015년)은 평균 2억 7420만원이 드는데 전체 답변자의 33.5%는 결혼비용 중 60% 넘게 부모가 부담하는 것으로 밝혀졌다. 새삼 놀랍지도 않은 현실이지만 갈수록 우리들의 체감도는 높아만 간다. 그만큼 부담스럽다.

알콩달콩 행복한 삶을 산다는 게 만화나 동화 속 이야기가 아닌지 생각하게 만든다. 그래서 누군가는 '결혼은 미친 짓이다'라고 갈파하기도 했다. 결혼해서 30대는 직장에서의 자리잡기에 총력을 기울이고, 40대는 자녀들의 학비에 부담을 느끼며, 50대는 자녀들의 결혼비용을 부담해야 하는 의무감 때문에 우리 부모들은 자신들을 위한 노후 준비는 늘 뒷 전이다.

유례없던 지구촌의 저성장기와 함께 우리 경제에도 여지없이 찾아든 '3저(저성장, 저물가, 저금리) 시대'를 맞아, 이제사 정신을 차린 한국의 부모들은 '자식이냐, 노후 준비냐'의 문제를 앞에 두고 양자택일을 해야 하는 딜레마에 빠졌다고 해도 과언이 아니다. 지금의 현실을 감안할 때 과연 우리들은 앞으로 어떻게 노후 준비를 해야 할까? 일본의 현실을 파헤친 이 책이 우리 모두에게 던지는 화두인 셈이다.

일본 도쿄를 충격에 빠뜨리다

2010년 일본 도쿄, 정말 믿기지 않을 끔찍한 현장이 발각되었다. 당시 111세로 알려진 최고령 도쿄 주민 가토 소겐 씨가 이미 30년 전에 사망, 백골 상태의 시신으로 현장을 방문한 담당 공무원에 의해 발견된 것이다. 왜 이런 일이 발생했을까? 바로 '돈' 때문이다. 자녀들이 장수에 따른 노인의 연금을 대신 수령하고자 사망신고를 고의적으로 하지 않았던 탓이다. 비단 이뿐만이 아니라 최근 일본에서는 이런 일이 자주 발생하고 있다고 한다.

어느 팔십 세노인의 하루

일본 도쿄 기타센규, 이곳에 거주하는 80세 노인 아키모토 다이치(가명)는 매일 아침 4시에 기상한다. 그 어떤 젊은이보다 더 일찍 일어나는 데는 다 이유가 있다. 버려놓은 폐지를 남보다 빨리 수거해야 하기 때문이다. 점심 무렵, 노인은 수거한 폐지를 도매상에 넘기고 귀가해서 식사를 한 후 또 다시 폐지 수거에 나선다. 이 일은 어두워지는 오후 8시까지 계속된다. 365일 이렇게 반복되는 일과를 노인은 결코 멈출 수가 없다. 과연 이 노인의 수입은 얼마나 될까?

요코하마 고토부키 초의 복지 거리

요코하마 고토부키 초, JR 이시키와초 역 북쪽 출구로 나와 차이나타운 거리와 반대쪽 방향으로 걸어가면 만나게 되는 밀집 구역이 있다. 이곳은 과거 일본의 고도 경제 성장기를 지탱해온 일일 고용 노동자들의 간이 숙박소였다. 이 거리는 더 이상 일거리가 없어 생활보호(기초생활수급) 수급을 받는 이들의 고령화에 따라 복지 거리로 변모했다. 이곳의 70% 이상이 65세 이상의 고령자로, 이들의 85%가 생활보호 수급을 받고 있으며 휠체어 생활과 방문 간병인의 도움을 받는 이들도 많다.

"이곳에는 도쿄대를 졸업한 사람, 프랑스어를 할 줄 아는 사람, 대학 교수였던 사람 등 일류 기업에서 근무했던 사람도 있습니다. 지금은 언제, 누가 이곳 고토부키에 와도 이상하지 않을 그런 시대인 겁니다"

이는 간이 숙박소 인근 노숙자를 돌보는 NPO 단체 대표의 말이다. 이곳 사람들의 과거는 천차만별로, 그 누구도 자신이 빈곤할 거라 생각한 사람은 없었다. 일본은 독거노인의 비율이 높아지는 만큼 고독사로 사망하는 사람이 전국에서 연 3만 명에 이르고 있다. 때문에 일본에서는 고독사 사건 현장을 청소하는 회사가 하나의 비즈니스로 자리 잡았고, 고독사에 대비한 집주인용 손해보험까지 등장하고 있다.

"고맙습니다. 국밥이나 한 그릇하시죠. 개의치 마시고"

한국의 상황은 일본보다 더 심각하여 노인자살률이 인구 10만명 당 82명으로, OECD 평균 22명보다 4배나 높다. 2014년 10월 29일, 집을 비우기로 한 세입자와 연락이 안된다는 신고를 접수한 동대문경찰서 형사팀이 급히 현장으로 출동했다. 서울 동대문구 장안동 1층 주택에 도착했을 때 이미 세입자는 방에서 목을 매 숨져 있었다.

세입자 최씨는 전세금 6000만원인 15평 남짓한 이곳에서 생활해왔는데, 전세금 중 5700만원도 LH공사가 대출해준 독거노인 전세 지원금이었다. 최근 집주인이 바뀌면서 "주택을 철거할 계획이라 집을 비워달라"는 부탁을 받자 그는 28일 LH공사에 집을 비우겠다는 뜻을 밝힌 것으로 전해졌다. 미혼으로 공사 현장에서 일하며 홀어머니를 모시던 그는 지난 3월 어머니가 별세한 뒤 특별한 일을 하지 않았다고 한다. 유일한 혈육인 형은 20년간 연락이 끊긴 상태였다.

경찰은 "최씨는 노모가 숨진 뒤로는 외출을 삼갈 정도로 외로워했다"며 "집을 비워야 하는 처지가 되자 신변을 비관해 스스로 목숨을 끊은 것으로 보인다"고 밝혔다. 또한 "이웃들에 따르면 최씨는 이전 집주인 남편이 입원했을 때 병문안을 갈 정도로 인정이 많고 남에게 폐 안 끼쳤던 깔끔한 사람이었다"며 "모친이 돌아가셨을 때 시신을 수습하고 사후 처리를 도운 경찰들에게 최씨가 무척 고마워한 것 같다"고 전했다.

그는 자신의 시신을 수습할 사람을 위해 흰 봉투에 10만원과 함께 이 문구를 남겼다. 그는 기초생활수급을 받으며 치매를 앓던 노모를 요양하다 노모가 사망하자 48만 8070원으로 줄어든 기초생활수급액으로 하루하루를 버텼다. 달력에 공과금을 계산한 흔적이 그의 힘들었던 매일을 느끼게 한다. 노인의 자살은 경제적 빈곤은 물론 사회적 고립까지 더해 그들을 외톨이로 만들어 스스로 목숨을 끊게 만들고 있다. 마음이 무거운 것은 앞으로 이 숫자가 더하면 더했지 줄어들지 않을 것 같다는 두려운 현실 때문일 것이다.

생활보호(일본 헌법 제25조에 규정된 이념에 기초해 국가가 생활에 곤궁함을 겪고 있는 모든 국민들에게 최저한의 생활을 보장하고 자립할 수 있도록 도와주는 것-옮긴이) 수급자 수는 계속해서 최다기록을 경신하고 있는데, 65세 이상이 그중 절반 가까이 차지하고 있다. 한 통계에 따르면 남성 독거노인 3명 중 1명, 여성의 경우 2명 중 1명은 빈곤 상태에 처해 있다고 한다. 어느 누가 이런 사회가 올 것으로 예측했겠는가 말이다. 

"역시 병에 걸리면 어쩌나 싶어 두렵습니다. 지금이야 건강하지만 병원에 안 가봤으니 알 수 없는 일이죠. 언제까지 이 일을 할 수 있을지... 불안한 마음이 들지만 어쩔 수 없는 일입니다. 일하는 것이 건강을 유지하는 방법이라고 생각하려고 합니다. 아침에 일어나면 아아, 이렇게 오늘도 하루를 시작하는구나 생각합니다. 이불 속에서 죽고 싶지는 않거든요. 일하다가 죽는 것이 소원입니다"

"지금의 젊은이들은 더 힘들어질 겁니다", 취재에 응해준 고령자들은 모두 입을 모아 말한다. 비정규직이 확대되고 있는 가운데 한 달에 약 1만 5000엔 씩이나 하는 보험료를 낼 수 없을 테니 앞으로 연금을 받지 못하거나 적게 받는 사례가 넘쳐나게 된다는 것이다. 기업이 어려움을 벗어나기 위해 자기 사정에 맞춰 외상처럼 젊은이들을 함부로 부려온 결과가 사회전체로 되돌아온다는 것이다.

이토록 장기화, 고령화된 히키코모리는 이미 개인이나 가정의 문제로 치부할 수 없다. 확대되고 있는 비정규직 노동자와 마찬가지로 최근 20년간 지속된 일본의 경기 침체, 또한 악화하고 있는 고용 환경이 그 배경이라고 할 수 있다. 히키코모리 자식의 고령화가 진전되면 언젠가 노후 파산이 급증할 수 있다.

평생 받을 수 있는 임금이 대폭 줄어들었고, 퇴직금도 연금도 눈에 띄게 줄어든 시대인데 사상 최저의 저금리에, 세제 우대 금리가 오를 전망이라 30대, 40대의 부동산 구입 열기가 뜨겁다. 3000만 엔 이상 하는 주택에 선금은 전혀 없이 장기 대출을 받을 수 있다는 광고물을 자주 볼 수 있다. 수십 년 뒤 여유 장기 대출의 악몽이 재현되는 것은 아닐지 두려워진다. 한국도 이미 이미 이와 유사한 현상이 진행되고 있다. 저금리 때문에 전월세로 사는 것보다 주택담보장기대출로 집을 장만한다. 경기가 되살아나지 않고 갑자기 고금리로 접어든다면 결국 이는 부담으로 나타날 것이다.

"노후빈곤, 이는 이미 우리 모두의 현실이다"

생의 모든 고뇌를 포용하면서 사랑하라

철학, 기쁨을 길들이다 - 존재의 가장 강력한 경험, 기쁨으로 성장하는 지혜
프레데릭 르누아르 지음, 이세진 옮김 / 와이즈베리 / 2016년 10월

기쁨은 우리 생명력의 발현으로, 존재하고 생을 음미하는 힘에 맞닿는 수단이다. 기쁨을 만끽하는 것보다 우리를 더 살아 움직이게 하는 경험은 없다. 그렇다면, 우리? 의지와 노력으로 기쁨이 떠오르게 할 수 있을까? 기쁨을 길들일 수 있을까? 기쁨을 길러낼 수 있을까? 기쁨의 역량에 바탕을 둔 지혜를 제대로 구축할 수 있을까? - '서문' 중에서

어떻게 완전하고 순수한 기쁨에 이를 수 있을까?

저자 프레데릭 르누아르는 프랑스의 대표적인 지성이자 세계적인 종교사학자, 철학자이다. 스위스 프리부르 대학에서 철학을 전공하며 도미니크회 수사인 마리 도미니크 필립과 세계적인 철학자인 에마뉘엘 레비나스에게 가르침을 받았다. 정신적인 세계를 탐구하기 위해 인도와 이스라엘에 체류하고 프랑스의 수행 암자와 수도원에서 지내다가 파야르 출판사에서 총서 책임자로 직장 생활을 시작했다. 직접 저자로 나서 피에르 신부, 움베르토 에코 등과 나눈 철학과 영성에 관한 다수의 대담집과 심층 연구서를 펴냈고, 생태 문제에 관심을 두고 '국경 없는 환경'이라는 단체를 창립하는 데에도 참여했다.

1994년에는 프랑스 사회과학고등연구원의 연구원으로 활동하면서 학문적 스승인 에드가 모랭의 뒤를 이어 철학, 사회학, 역사학을 한데 엮은 학제간 연구에서 종교 문제를 다뤘다. 공영방송 프랑스5에서 방송된 다큐멘터리 시리즈 <사이비 종파, 그 거짓말과 이상>을 공동 연출하고 여러 편의 TV 다큐멘터리 시나리오를 집필했으며, 공동 집필한 희곡 <신의 선의>는 2009년에 초연한 뒤 5개국에서 각색되어 상연되고 있다.

현재 철학자이자 소설가, 라디오 진행자, 프랑스 최고의 종교 간행물 <종교의 세계> 편집장 등 다양한 분야에서 활동하며 대중과 만나고 있다. 두 편의 역사소설 <천사의 약속>과 <루나의 신탁>은 20개국에서 1백만 부가 판매되는 등 '프레데릭 르누아르 신드롬'이라는 신조어를 만들어 내기도 했다. 저서로는 <오직 사랑>, <네오르네상스가 온다>, <불교와 서양의 만남>, <이중설계>, <신이 된 예수>, <그리스도 철학자>, <젊은 날, 아픔을 철학하다> 등이 있다.

그가 제시하는 기쁨의 지혜는 생의 모든 고뇌까지 포용하면서도 생을 사랑할 수 있는 완전한 기쁨, 순수한 기쁨에 이르는 길에 대한 철학적 대답이자 실천적 해결책이다. 이 책은 2015년 파리 테러 이후 슬픔에 잠긴 프랑스 국민들에게 '기쁨'이란 어느 누구도 앗아갈 수 없는 존재의 본질이자, 역량이 될 수 있음을 보여준 작은 책으로 각인되며, 출간 즉시 프랑스 아마존 종합 베스트셀러에 올랐다.

쾌락 없이는 행복도 없다

하지만 여기서의 쾌락은 스스로 선택한 절제된 것이어야 한다. 스토아학파는 자기 자신에게 달린 일과 어찌 할 수 없는 일을 구분하라고 가르친다. 이처럼 우리들은 스스로 조절할 수 있는 일을 바꾸려고 노력해야 한다. 예를 들어 알코올의존증 환자나 게임 중독자라면 본인 스스로 결단력 있게 이런 중독과 싸우며 벗어나야 한다. 

그렇다면 자신의 의지로 어떻게 할 수 없는 일은 어떻게 대해야 할까? 인생이 불시의 사고, 사별, 재앙으로 시련에 빠뜨릴 때, 우리는 어떻게 해야 할까? 스토아주의자들은 우리가 어찌 할 수 없는 일을 받아들일 줄 아는 것이 지혜라고 말한다. 그들은 수레에 묶여 끌려가는 개의 비유를 들었다. 개가 끌려가지 않으려고 힘으로 버텨봤자 결국 가야 할 곳까지 끌려가게 마련이다. 버텨봤자 괜히 힘만 빼고 몸만 다친다. 개가 헛되이 몸부림치지 않고 수레의 진행 방향을 순순히 따라간다면 어차피 도착하는 곳은 같아도 가는 도중의 고생은 한결 줄어든다.

니체가 생각한 기쁨의 원리는 역량이다

니체는 그리스도교가 삶의 비극적 차원을 수용한다는 점은 인정했지만 이 종교의 병적인 시각, 구원받으려면 고행을 겪어야 한다는 시각은 거부했다. 또한 불교를 공부한 후에는 이 종교가 번민을 거부했지만 욕망의 소멸을 주장했다고 비판했다. 니체는 이 두 갈래 길 사이에서 제3의 길, 즉 생을 고통까지 포함해서 긍정하는 길을 제시했다.

우리를 옭아매고, 상처 입히고, 두렵게 하는 그 모든 것들에도 불구하고 생을 기꺼이 받아들여야 한다는 것이다. 이 신성한 긍정, 이 절대적 동의를 니체는 '운명애amor fati'라고 불렀다. 운명애는 바로 우리들에게 닥치는 모든 것을 그 자체로 사랑하는 것이다. 이것이 니체가 말하는 절대적 기쁨의 조건이다.

"기쁨은 역량이다. 그 역량을 잘 키우고 건사하라"

- 달라이 라마 

기쁨을 제대로 느끼기 위해 우리는 보는 법, 접촉하는 법, 눈여겨 바라보는 법, 냄새 맡는 법을 다시 배워야 한다. 나아가 마음으로 느끼는 법을 다시 배워 자신의 감정과 따로 노는 일이 없어야 한다. 그러자면 매시에 시간을 들일 줄 알아야 한다. 단순한 충격, 단 세개의 음표에서 기쁨이 솟아나는 일을 드물다. 기쁨이 태어나게 하려면 우리 몸과 정신을 온전히 감각에 맡겨야 한다. 이렇듯 우리 감각에 접속하는 것은 슬픔, 분노, 두려움 같은 부정적 감정들에도 그만큼 여지를 내주는 일이다.

도교는 유교에 대한 반발로 일어난 사상이다

공자는 행복하기 위해 인간은 덕을 갖춰야 한다고 가르쳤다. 그리고 덕을 갖추려면 우주의 질서를 본받아 살아야 한다. 반면 도교 사상가들은 우리 인간은 천상이 아닌 지상에서 살아간다는 사실을 망각하지 않았다. 향후 300년간 해가 몇 시 몇 분에 뜰지는 예측할 수 있어도 내일이 어떤 날이 될지는 아무도 모른다.  

도교 사상은 때를 아는 철학이다. 도교가 그토록 강조하는 '무위無爲'는 아무 행동도 하지 말라는 게 아니라 인생의 흐름을 탈 줄 알아야 한다는 뜻이다. 자기 목표, 자기 의도를 시야에서 놓치지 않되, 무슨 수를 동원해서든 빨리 실현하고 말겠다는 생각은 버려라. 생이 내 시도에 맞서거든 힘으로 버티지 말고 생이 이끄는 방향으로 가라. 그 목표는 나중에 이뤄질 수도 있다.

스피노자가 말하는 해방의 길

스피노자 자신은 욕망을 "인간의 본질 자체"라고 했다. 인간은 자기 욕망의 방향을 잘못 설정할 때 예속되어버리고 만다. 욕망이 자기 존재 역량을 증진하기는커녕 위축시키는 대상들에게로 향해 있기 때문에 인간은 슬프고 불행해진다. 슬픔과 수동적 기쁨에서 능동적 기쁨으로 나아가는 해방의 과정은 욕망을 억압하거나 제거하는 게 아니라 우리에게 무엇이 좋고 무엇이 나쁜지 알아보고 욕망이 좋은 방향을 향하도록 하는 것이다.

그는 의지의 힘만으로 변화를 이끌 수 있다고 생각하지 않았다. 그렇다고 감정을 이성과 의지의 힘으로 길들일 수 없는 일종의 악악으로 여기지 않았다. 이런 점에서 그의 시각은 '집착이 ㅜ불행을 낳으니 집착의 원인인 욕망을 버려야 한다'는 불교적 시각과도 차별화된다. 오히려 그는 욕망은 인간의 본질인만큼 그 감정을 위축시킬 게 아니라 더 풍부히게 고양하고 올바른 방향으로 이글기 위해 명확히 밝혀야 한다는 것이다.  

관계에 더 이상 기쁨이 없다면 그 관계가 정말로 나에게 좋은지 스스로에게 물어보라. 반복적으로 슬픔을 느낀다면 마찬가지로 자신에게 물어보라. 그런 감정은 대부분 우리가 우리 자신의 모습으로 살지 못할 때 찾아온다. 관계를 제대로 평가하려면 분별이라는 작업이 필요하다. 

자아를 초월해야 진정 능동적 기쁨을 접할 수 있다

통찰, 개성화 과정, 생에 대한 동의로 내공을 쌓을수록 우리는 우리가 우리 자아와 완전히 동일한 존재가 아님을 깨닫는다. 나라는 존재가 나의 감정, 신념, 생각, 마음으로 구성된 프레데릭으로만 요약되지 않는다고 인정하는 것이다. 그런다고 해서 내 존재가 어떻게 되는 것은 아니다. 그저 내 안에 프레데릭보다 훨씬 더 근본적인 그 무엇이 남아 있을 뿐이다. 나의 정신에 속하는 훨씬 더 심오한 정체성으로서의 자기Soi 말이다.

자기 자신에게로 향하는 길은 역설적이게도 자아와 동일시된 자기의 해방으로 이어진다. 실제로 진정한 자기성취는 자기상실의 경험과 불가분의 관계에 있다. 그래야만 자아Moi에서 자기Soi로 넘어갈 수 있다. 더욱 깊이 내려가 진정한 나 자신이 될수록 어린 시절부터 마음과 감정이 형성해온 자아의 거짓 정체성에서 벗어나게 된다.

단순한 삶의 기쁨

저자의 직접 체험이다. 나환자촌에는 아기, 아이, 어른 할 것 없이 400여 명이 한데 어울려 살고 있었다. 일주일에 한 번 의료팀이 와서 더 이상 치료할 방법이 없을 정도로 괴사된 손이나 발을 절단하는 수술을 하곤 했다. 그런 상황에서 무엇보다도 인상적이었던 것은 마을곳곳에서 기쁨이 샘솟고 있었다는 사실이다. 

그런 분위기를 불편해하던 어느 독일인 의사가 기억난다. "저 사람들은 뭐가 저리 좋을까요? 다들 저렇게 흉측한 꼴을 당했는데, 팔을 잃고 다리를 잃고 사람 몰골조차 아닌데 말입니다" 그 의사는 이해할 수 없어 화가 날 지경이었다. 그런데 빈자 중의 빈자요, 병자 중의 병자인 나환자들은 아직도 사랑하고, 먹고, 말하고, 존재한다는 이유만으로 기뻐했다. 그들은 생을 사랑하기에 기뻐했다.

푼 돈으로 고수익 얻는 실전 경매 강의

경매, 1년에 단 한 건만 성공해도 월세보다 낫다
이명재 지음 / 나비의활주로 / 2016년 10월

여러 채의 집을 갖고 월세를 받는 생활도 괜찮지만, 1년에 한 건만 제대로 된 투자를 해도 월세를 받는 효과를 누릴 수 있는 것이 경매이다. 또한 투하된 자본에 상관없이 100만 원의 수익을 내는데 드는 시간이나, 1,000만 원의 수익을 내는데 걸리는 시간이나 큰 차이가 없으며, 혼자서도 충분히 가능한 것도 경매이다. 이 얼마나 멋진 사업인가, 당신도 경매를 통해 부자로 향하는 지름길로 들어서기 바란다. - '프롤로그' 중에서

적은 돈으로도 경매에 성공할 수 있다

책의 저자 이명재는 여러 번의 사업실패를 겪은 후 직장생활을 하며, '적은 돈으로 많은 수익을 내려면 경매밖에 없다'는 생각으로 100권이 넘는 경매 관련 서적을 읽었다. 수년간 대전과 서울을 오가며 경매 관련 강의를 모두 섭렵했을 정도로 경매 공부에 매진했다.

경매실전에서 위장임차인, 법정지상권, 지분, 유치권, 선순위가등기 등 일반물건부터 특수물건까지 두루 낙찰 후 처리까지 경험이 있으며, 그 중 선순위가등기 물건은 3년여의 세월을 거쳐 대법원까지 진행하며 소송기술까지 익혀 현재는 혼자서 소송도 진행할 정도가 되었다. 그런 괴정을 겪으며 자연스럽게 자신만의 노하우를 터득하여 특수물건이 아닌 일반물건으로 수익을 내는 방법을 찾아내개 되었다.

그는 일반물건으로도 고수익을 얻는 방법을 찾아내어 임대수익 최소 연 20% 이상에 시세차익까지 동반되는 물건만을 소유하고 있다. 수익을 불리려면 먼저 '지켜야 한다'는 철학으로 어려운 부동산 경기에도 손해나지 않는 방법을 전파하고 있다. 공인중개사이자 부동산 매매사업자로서 서울 강남과 대전에서 경매입문자들을 위한 교육도 진행하고 있으며, '이명재 메이저경매'의 대표이다.

일반적으로 어마어마한 자본금과 어려운 법률용어, 그리고 명도와 같은 실전 시의 어려움 등이 수반되는 게 경매라고 우리들은 이해하고 있다. 하지만 이는 경매에 대한 잘못된 선입견일 수 있다는 사실을 이 책은 말하고 있다. 우선 경매를 하려면 돈이 얼마나 필요할까? 5천만 원 아니면 1억 원? 그렇지 않다. 500만 원으로도 가능하다. 물론 큰 금액을 투자하면 더 많은 이익을 얻을 수 있다. 하지만 자본보다 중요한 건 경매에 임하는 마인드이다.

소액으로도 성공적인 경매 투자가 가능하다

이 책에는 1,000만 원도 안 되는 돈으로 수익을 낸 물건에 대한 사례가 수록되어 있으며, 저자는 지금도 이런 물건을 얼마든지 찾을 수 있다고 말한다. 자본금이 별로 없거나 경매 경험이 없다면 먼저 적은 금액으로 주변의 물건부터 시작해 본 후 충분한 경험을 쌓으면서 점차적으로 자본금을 불려 더 큰 물건에, 더 수익이 많이 날 수 있는 물건에 도전해갈 수 있다.

IMF 외환 위기 이후로 약 20년 동안 불경기의 흐름은 계속 이어지고 있다. 이른바 '저성장, 저물가, 저금리'라는 전대미문의 3저 시대에 접어들 정도로 늘 침체국면 속에서 나라의 경제는 항상 어려웠다. 그럼에도 중요한 사실은 누군가는 항상 돈을 벌고 있고, 어느 부동산은 지속적으로 상승하고 있다는 점이다.

하지만 지금은 예전과 달라 부동산을 무턱대고 사놓으면 장기간 고생할 수 있다. 가격 상승은커녕, 겨우 보합세를 유지하거나 심지어 하락하기 때문이다. 현재의 상황이 이러하니 이젠 부동산 투자도 물건을 고르는데 무척 신중해야 한다. 시세가 오를 곳을 찾던지, 매입 시점에서 최소한 시세보다 저렴하게 매입해야만 이익을 얻을 수 있다.

이에 중요한 것은 부동산을 보는 안목을 가져야 한다. 부동산시장의 전체적인 흐름도 알아야 하지만 투자 대상 부동산의 수익성을 분석할 수 있어야만 한다. 같은 동네임에도 불구하고 시세가 꾸준히 오르는 주택이 있는 반면 몇 년째 제자리인 곳도 있다. 재테크의 절대원칙이 "싸게 사서 비싸게 판다"이듯이 주변 시세보다 저렴하게 산다면 언젠가는 이익을 내고 팔 수 있다. 따라서 가격 상승이 기대되는 곳을 시세보다 저렴하게 매입하는 것이 최선이다. 그렇다면 어떻게 해야 할까? 싸게 부동산을 매입하는 방법을 찾아야 한다. 바로 경매를 통한 방법인 것이다.

이처럼 저자가 재테크 수단으로 경매를 택하게 된 데에는 사연이 있다. 그는 대학생 시절 농수산물 장사를 시작, 스무 살 청년임에도 자신이 직접 번 돈으로 학비와 용돈을 충당할 정도로 제법 돈을 벌었다. 이후 8년이 흐르자 몸이 피곤한 장사가 싫어졌다. 정확히 말하자면 복병을 만났던 셈이다. 김치냉장고의 출현과 함께 대형마트와 김치공장의 등장으로 인해 가격파괴가 이루어지기 시작했던 것이다. 이전까지는 무조건 현금 거래였지만 외상거래가 생겨났다. 업체간의 출혈경쟁 탓에 부도나는 업체가 속출했다. 저자도 예외가 아니었다. 외상액이 점점 늘어나자 그는 장사를 폐업하기에 이르렀다. 이후 '운동화 빨래방'과 세탁소를 운영하다가 이마저 접고 경매에 관심을 두게 되었다.

아내의 지원을 등에 업고 그는 3년 만기 적금 1천만원으로 경매에 나섰다. 대부분의 사람들이 이렇게 적은 돈으론 불가하다는 의견이었지만 유독 한 사람만은 100만 원으로도 경매가 가능하다고 격려했다. 결국 그는 직장생활을 하면서 실전경매에 입문했다. 여러 번의 도전 끝에 처음으로 낙찰에 성공, 이후로도 170만 원, 550만 원, 800만 원 등 적은 돈으로 낙찰받아 수익을 올리는 경우가 제법 많았다. 그 스토리는 책 속에 담겨 있다.

지금은 스마트폰 시대, 경매 준비는 스마트폰 하나면 충분하다. 눈치 빠른 사람들은 이미 감지했을 것이다. 그렇다. 하루가 멀다 하고 효율적인 앱들이 탄생하고 있다. 자신의 취향에 알맞는 앱을 설치하면 손 안에서 경매 업무에 필요한 각종 정보와 지식을 한꺼번에 얻을 수 있다. 참고로 말하면 네이버 부동산 앱, KB 부동산, 인터넷등기소, 국토교통부 실거래가, 민원 24, 대한민국법원, 부동산 생활백서, 스피드옥션, 스마트 온비드, 음성녹음 등이 있다.

돈 버는 법은 따로 있다

부동산 경기와 상관없이 가격이 상승할 부동산을 매입하면 돈을 벌 수 있다. 지금도 누군가는 돈을 벌고 있을 것이다. 시세가 오를 물건을 찾던지, 투자 대상 부동산의 철저한 수익성 분석을 통해 성공적인 투자를 경험할 수 있다. 저자는 시세보다 저렴한 부동산을 경매로 매입하는 것이 최상의 부동산 투자임을 강조한다.