마법의 재건축 투자
김선철 지음 / 원앤원북스 / 2021년 11월
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총 4부로 구성된 이 책은 교수와 학생의 대화 방식을 따랐다. 어렵지 않고 간단하다. 그저 따라가면 된다. 1부에서는 1억 원의 투자금으로 35억 원을 만든 사례를 통해 재건축 투자의 방향을 알아보고, 최근 재건축 투자 트렌드를 살펴본다. 2부에서는 3천만 원으로 재건축 투자를 해서 6개월 만에 367%의 수익률을 얻은 사례를 보여준다. 재건축 투자 7단계를 따라가다 보면 독자들도 실전 투자를 할 수 있을 것이다.


3부에서는 재건축 투자 시 꼭 알아야 할 기본 지식을 제공한다. 최근 핫이슈인 소규모주택 정비사업을 알아보고 투자 체크 포인트를 살펴본다. 3부를 학습한 후 부록 ‘서울시 소규모주택 정비사업 대상 리스트’를 분석하면 실제 투자에 효과적이다. 4부에서는 부의 축적을 위한 생산수단으로서의 부동산을 이해한다. 특히 가격 결정에 심리적 요인이 매우 큰 영향을 미친다는 사실을 사례를 통해 살펴본다. 또한 심리와 더불어 협상능력에 따라 부동산가격이 변화하므로, 따라만 하면 성공할 수 있는 실전 협상방법에 대해서도 알아본다.


마지막에는 부록으로 ‘서울시 소규모주택 정비사업 대상지 리스트’를 첨부했다. 실제 서울시 25개 행정구역 중에서 소규모주택 정비사업이 가능한 대상지들을 전문가들과 함께 분석하고 정리했다. 실무에서는 대외비 자료이나 독자들의 실전 투자를 돕고자 공개했다.


책의 은 부동산학 박사로, SK건설에서 20년간 재개발·재건축사업 수주기획 및 마케팅 업무를 담당했다. 한국자산신탁 도시재생사업본부 본부장을 거쳐 현재 무궁화신탁 도시재생사업부문 부대표로 재직 중이다. 또 한국개발연구원(KDI)의 경제자문위원, 한국토지주택공사(LH)의 경영자문위원, 사단법인 한국부동산산업학회의 부동산신탁위원회 위원장 등을 맡고 있으며 2014년부터 명지대학교 부동산대학원 교수를 겸임하면서 ‘부동산입지론’ ‘자산관리개발론’ ‘부동산신탁론’을 강의하고 있다.


저층 주공아파트, 재건축 투자의 보물지도


 




수많은 주공아파트 중에서 우선 저층아파트를 선별한 다음 대지지분의 평당가격이 낮은 순으로 분석해보자. 자신의 유휴자금 수준으로 투자가 가능한 저층 주공아파트 중에 재건축 투자 대상 아파트를 찾을 수 있을 것이다.


만약 저층 주공아파트 중에서 재건축 투자가 쉽지 않다면, 민간기업이 건설한 저층아파트나 주공아파트 같은 도시계획적인 입지적 장점이 있는 민간기업의 아파트 재건축에 투자하는 것도 좋다. 투자수익률을 높일 수 있기 때문이다. 결국 높은 개발이익을 담보하는 ‘저층’과 도시계획적으로 우수한 입지를 의미하는 ‘주공아파트’라는 각각의 의미가 중요하다.


조합의 재건축 비리는 돈에서 기인한다


지금까지 재개발·재건축사업의 막대한 사업비를 대여하며 사업을 주도해온 주체는 바로 였다. 그래서 사전 투입되거나 향후 투입될 용역비의 집행 시기는 시공사 선정 시기가 된다. 통상적으로 시공사가 재개발·재건축사업에 참여하면서 입찰보증금 형태의 대여금을 해당 조합에 납부하면, 조합은 이 대여금을 활용해 미지불된 각종 용역비를 집행한다. 그러나 이 과정에서 여러 가지 비리, 즉 조합에서 합리적 예산을 초과하는 방법으로 횡령하는 경우가 자주 발생한다.


장기 지연 재건축사업의 적절한 투자 시점 판단


비록 시공사와 조합 간의 각종 소송으로 재건축사업이 장기간 지연되는 사업장이더라도 이 있다. 각종 소송으로 재건축사업이 장기간 지연되는 사업장의 경우 조합원들 중 여유자금이 부족해서 급매물을 내놓는 경우가 종종 있다. 이러한 물건은 추가로 발생하는 금융비용을 감안하고, 과거 대비 하락한 매매가를 고려해 투자하면 오히려 매수가격 대비 가격상승이 기대되는 경우도 있다.


완화가 필요한 재건축 규제


를 총2가지로 설명하자면 첫째는 '안전진단 강화'이다. 재건축사업은 안전진단이 통과되지 않으면 재건축 추진 자체가 안 된다. 둘째는 재건축 '초과이익환수'이다. 재건축 초과이익환수로 재건축 추진을 망설이는 소유자들이 증가해 사업이 지연되고 있다. 양도세 중과세로 인해 다주택자가 물량을 시장에 내놓지 않는 이유와 같다.


부동산가격의 결정요인


부동산가격은  시장에서 수요와 공급은 각양각색의 다른 경제주체가 다양한 형태로 혼재해 있기 때문에, 이것이 무조건 일치한다는 보장이 없다. 수급이 일치하지 않을 경우에 시장가격은 이에 따라 변동한다. 바로 수급 불균형상태가 되는 것이다.


가 지속되면 불안감이 형성, 마음이 편하지 않고 조마조마한 느낌을 갖는다. 불안에 휩싸인 수요자와 공급자는 합리적인 의사결정이 어렵다. 지금도 높은 가격인데 더 오를 것 같다는 생각, 이번에 매수하지 않으면 더 오를 것 같다는 생각에 무리한 매수를 선택하는 경우가 있다. 인간들의 심리는 이처럼 오묘하다.


'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'


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금융시장의 포식자들
장지웅 지음 / 여의도책방 / 2021년 10월
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물론 이는 전적으로 틀린 말은 아니라고 본다. 그렇지만 투자 결과의 실패가 모두 '남 탓'이라는데 동의할 수 있겠는가? 결코 아니다. 오히려 시장참여자들보다 자신의 과욕과 무지 등이 더욱 큰 책임인 것이다.


이 책은 이런 문제점에 대하여 그 해답을 찾아가는 과정을 담고 있다. 즉 금융시장에서 활동하는 포식자들인 대기업, 최대주주, 기관투자가 등의 을 하나하나 살펴내고 벗겨낸다. '역발상 투자'라는 말이 있듯이, 투자시장에서 살아남으려면 이런 '포식 프레임'을 미리 알고서 대비하는 것이리라.


대기업과 최대주주


옛 속담에 는 말이 있다. 서양에서도 ‘셔츠 차림으로 시작해서 3대 만에 다시 셔츠 차림이 된다’는 말이 있다. 창업보다 수성이 어렵다고, 선대의 공을 이어 가기만 하는 것도 쉽지 않다. 공교롭게도 우리나라 주요 대기업들은 3대가 경영 전면에 나서고 있다. SK의 3대인 최태원 회장은 SK하이닉스에 힘을 실었다. 직접 승계를 떠나 다음 세대까지 SK 그룹이 이어질 수 있느냐는 갈림길에서 내린 선택이다. 이는 SK텔레콤 지배구조 개편안을 보면 명확히 드러난다.


이다. 그러다보니 일반인의 눈에 불법과 부도덕이라는 측면이 더 크게 비쳐질 수도 있다. 그러나 현명한 투자자라면 이런 낡은 프레임에 빠져선 안된다.


만약에 자신이 오너로서 기업체를 경영하고 있는데, 오랜 기간 자신의 땀이 밴 이 회사를 능력있는 장남에게 대물림하려하는 행위가 과연 나쁘기만 한 걸까? 하지만 우리나라는 상속세율이 엄청 높은 편이다. 유명한 맛집은 3대째 승계한 가게들이 많다. 이런 경우는 비난하지 않으면서 왜 유독 대기업은 비난받아야 할까?


한국의 기업 승계 상속세율이 제일 높다


금융시장과 돈의 흐름을 읽는 포식자라면 큰 그림을 볼 수 있어야 한다. 늘 의심을 품고 ‘왜?’라는 질문을 던질 수 있어야 한다. 대기업을 읽으려면 최대주주의 눈으로 판을 읽어야 한다. 하루의 주가 등락보다 더 면밀히 좇아야 할 것은 최대주주의 향방이다.  내가 보유한 주식, 내 이익을 좇으면 실패한다. ‘이 사업으로 최대주주가 이익을 얻을 수 있는가?’를 살펴서 그 대답이 ‘YES’라면 그 길에 함께해도 좋다.


무릇 사람들의 인생에 정답은 없다. 더 많이 가지려는 욕망 또한 순수한 것이고, 물질에 얽매이지 않고 자유롭게 사는 것도 순수한 것이다. 한 가지 분명한 것은 가진 것에 대해 감사하지도 않고 그렇다고 노력도 않으면서 가진 자들을 그저 욕만 하면서 살다가 죽는 이는 자신이 왜 가난한지를 모른 채 생을 마감한다.


그런데 이상하지 않은가? 부모가 성공적으로 경영하는 식당이나 건물, 기타 자산을 물려받으며 가업을 잇는 건 훈훈하고 부러운 광경이고, 재벌이 기업을 승계하는 건 왜 지탄받을 일인가? 부모님의 식당을 다른 사람 손에 맡길 수 없는 건 부모님이 피땀 흘려 개발한 레시피와 맛을 변치 않고 보존하기 위해서라는데,


사실 가진 자를 욕하면서 사는 게 편하다. 내 삶을 바꾸고 더 높은 단계로 성장하기 위해 노력하는 것보다 이미 높은 단계에 올라 있는 이들을 욕하는 건 쉽고 스스로 도취감을 느끼기 충분하기 때문이다.


자기의 욕망을 솔직히 인정하고, 제3자가 바라보듯 객관적으로 봐야 한다. 하지만 자신의 욕망은 인정하지 않으며 마치 욕망 따위 전혀 없는 척, 스스로 정의로운 척하며 남 탓만 하는 이들은 평생 가난하게 살다 결국 가난 속에서 죽는다. 자녀에게까지 가난을 유산으로 넘겨주는 건 덤이다.


기관투자가


일반적으로 '단투'(단기 투자) 방식을 취하는 개인에 비해 펀드 등을 운용하는 기관투자가는 '장투'(장기 투자) 방식을 택하기 때문에 투자의 세계에서 '포식자捕食者'로서의 지위를 누리고 있다고 생각한다. 완전히 틀린 얘기는 아니지만, 그렇다고 온전히 맞는 것도 아니다.


기관투자가(외국인 포함)는 이른바 당해 주식의 가치에 투자하지 않는다. 이를테면 이들은 투자가 아닌 '투기投機'를 하기 때문이다. 이므로, 시세의 변동을 예상하고 그 차익을 얻고자 매매를 하는 행위인 것이다.


지금껏 우리들이 일반적으로 이해하고 있던 '투자의 정석'을 완전히 뒤엎는 얘기이리라. 그렇다면, 그토록 우리들이 잘못된 것으로 이해하고 심지어 비난까지하는 '투기'를 하는 예컨데, 국민연금이나 여러 형태의 펀드 운용자인 그들을 욕해야 할까? 단지 기회를 봐서 정상적으로 투자를 하는데 말이다.


반면, 소위 '주식전문가'라는 사람들은 지나간 과거의 주가 흐름을 거론하면서 삼성전자를 그때 매수했다면 지금쯤 큰돈을 벌었을 것이라며 마치 가치 투자나 장기 투자만이 투자의 정답인 것처럼 설명한다. 정말로 국민연금은 IMF 시절에 삼성전자를 싸게 매입해서 계속 들고 있다가 최근에 비싸게 팔았을까?


물론 사놓고서 20~30년 동안 가슴 졸였던 매수자는 '대박'을 터트린 게 분명할 것이다. 이 대목에서 한번 생각해 보자. 도대체 얼마나 큰 부자이길래 매수해놓고 마치 부처님처럼 아무런 흔들림없이 20년 이상을 기다릴 수 있겠는가. 이는 투자 실전에서 거의 불가능한 얘기이다.


정말로 '대박'을 거둔 사람들은 따로 있다. 사놓고서 그냥 장기간 방치하는 투자보다는 '시세조종'을 택한 부류의 사람들이다. 즉, 당시의 시장 상황에 맞게 해당 주식을 사고 팔기를 반복한 것이다. 반면, 대체로 일반투자자들을 한번 팔고난 주식에는 별 관심을 두질 않는다. 자신이 판 가격보다 시세가 훨씬 높아졌기 때문이다. 하지만 기관투자가들은 결코 돈을 그냥 묵혀두질 않고 늘 매매 기회를 봐서 포식자로서의 투자 행위를 한다.


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해외구매대행으로 평생 돈벌기 - n잡러시대 부캐로 방구석에서 투잡하기
이준열.기대원 지음 / 리텍콘텐츠 / 2021년 9월
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그렇다면 해외구매대행 비즈니스는 전혀 리스크가 없을까? 이에 대해 저자는 제로에 가까운 자본금으로 누구나 시작할 수 있으며, 자본금을 잃을 리스크가 거의 없다는 설명이다. 또한, 업무에 필요한 노트북과 작업공간만 있으면 시공간의 제약을 받지 않고 어디에서나 일할 수 있는, 소위 ‘디지털 노마드’가 가능한 아이템이라고 강조한다.



n잡이란 다수를 뜻하는 ‘n과 직업을 뜻하는 영어 ‘job‘의 합성어로, 본래의 직업뿐만 아니라 다양한 n개의 직업을 가지고 활동하는 것을 말한다.


해외구매대행사업의 장점과 단점은 무엇인가?


여러 장점 중에서 책은 '돈을 벌면서 온라인사업을 배울 수 있는 사업' 이라는 장점을 상세하고 설명하고 있다. 그 내용은 아래와 같다.




책의 저자는 자신의 주변 지인들이 온라인 사업을 해 보고 싶다고 물어보면 항상 해외구매대행부터 해 보라고 조언한다. 그 이유는 돈이 많이 필요한 사업도 아니고 위험성도 매우 적을 뿐만 아니라, 온라인에서 진행되는 사업이므로 기존 온라인 사업에서 통용되는 방법과 동일하기 때문이다.


해외구매대행을 시작한다면 강사의 말이 맞는지 아닌지 테스트도 해 볼 수 있고, 남들과 다른 자신만의 방법을 찾아낼 수도 있다. 또한, 돈을 전혀 쓰지 않고 제품을 찾기 위해 소요되는 시간도 길지 않기 때문에 심리적으로 큰 부담도 들지 않는다.


우선 해외구매대행 사업부터 직접 체험해 보고 온라인 사업에서의 자신만의 정답을 찾은 후 자신에게 맞는 사업으로 나가면 더 쉽게 성공할 수 있을 것이다.




든 사업에는 장단점이 존재하기 마련이다. 다만, 해외구매대행 사업은 장점이 더 크기 때문에 처음 온라인 사업을 시작하는 판매자에게 가장 좋다고 저자는 강력하게 추천하고 있다.


'출판사로부터 도서를 제공받아 솔직하게 작성한 리뷰입니다'


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포커 플레이어 그녀
브누아 필리퐁 지음, 장소미 옮김 / 위즈덤하우스 / 2021년 11월
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4백 여 페이지에 달하는 이 장편소설의 주인공은 '막신'이며, 포커 게임의 세계를 다루고 있다. 사실 포커 게임이라면 주로 남성들의 무대이다. 그래서일까? '막신'은 자신의 핸드백 속에 45구경 권총을 숨기고 있다. 일촉즉발의 위기를 당할 경우 위협을 가하는 인물을 제거할 목적 때문이리라.




비록 여성이지만 '막신'은 실력 있는 겜블러이다. 그럼에도 그녀는 '돈을 많이 벌기'보다는 오히려 우선시되는 다른 목적이 있었다.

"내가 인생에 죽일 놈들이 좀 많아"


그 목적이란 과연 무엇일까?

다소 생뚱맞게도 그녀는 아버지인 '콜베르'를 응징하는 것이었다. 지난 과거에 자신에게 행하였던 잘못된 일에 대한 복수인 셈이다. 현재 거물급 정치인이 된 아버지에게 접근할 수 있는 수단으로 그녀는 '포커판'을 선택했던 것이다.



스토리의 전개는 주목적인 아버지에 대한 보복에 바로 접근하는 게 아니라 그녀 자신의 주변 인물들이 당했던 부당한 대접과 학대, 그리고 폭력 등이 이어진다. 그 대표적인 인물이 바로 속임수 포커를 예술적 경지로 이끈 '작크', 상습적으로 자살을 시도하는 거구의 '발루' 등이 당한 사례이다.


상대적으로 남성에 비해 연약한 여성의 신분으로서 통쾌한 복수극을 어떻게 펼치는지 살펴보는 재미와 함께 '막신'의 과거 트라우마 극복을 응원하는 독서를 하고 있는 나를 발견하게 된다.


'출판사에서 도서를 제공받아 소신껏 리뷰를 작성했습니다'


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빅블러 시대 - 유통 물류 글로벌 미래비전
서용구 외 지음 / 범한 / 2021년 7월
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현재 4차 대유행이 지구촌에 휘몰아 칠 정도로 갈수록 극성인 코로나corona 팬데믹pandemic 으로 인해 미래가 우리들에게 더 빨리 펼쳐진 느낌이 강하게 든다. 이에 4차 산업혁명이 속도를 더하면서 비즈니스에서 ‘빅블러’(Big Blur) 현상이 가속화되고 있다.



‘블러’란 경계가 희미해지는 것이며, 빅블러(Big Blur)는 ‘경계융화가 일어나는 현상’을 의미한다. 빅블러는 하나의 시대적 흐름이다. 비즈니스 영역에서 주요 경계가 사라지고 있다. 사는 자와 파는 자, 작은 것과 큰 것, 만질 수 있는 것과 없는 것, 서비스와 제품, 오프라인과 온라인의 경계가 융화되고 있다. 다양한 혁신과 새로운 흐름이 곳곳에서 일어나고 있다.

이 책은 유통, 물류, 마케팅, 전자상거래, 모바일, 글로벌 혁신 분야에서 20년 이상 경험이 있고, 특히 해외(미국, 유럽, 중국, 일본, 아세안, 러시아) 경험이 풍부한 서용구, 조철휘, 이상엽, 김병기 4인의 저자들이 다양한 사례와 이야기로 구성하였고 앞으로 계속 진행될 미래 세상의 방향도 제시하고 있다.



빅블러의 의미

코로나 사태로 인해 지구촌엔 '마스크 열풍'이 불고 있다. 지금껏 미세먼지를 차단하는 용도로 주로 사용되었던 마스크가 현재는 오히려 바이러스나 세균의 감염으로부터 자신의 몸을 보호할 목적으로 이용될 정도로 그 목적성에 있어서 변화의 바람이 분다.

또한, 지금은 그 목적성을 넘어 액세서리의 일부가 되었다. 다양한 색상과 모양 뿐만이 아니라 편리한 보관을 위한 목걸이 형태로까지 진화한 패션 액세서리인 것이다. 누구나 타인과의 차별성을 누리려는 욕구가 이렇게 변화를 요구하는 셈이며, 이런 욕구는 비즈니스의 전략이 된다.

또 팬데믹 시대에 걸맞는 눈에 띄는 변화는 무인 키오스크의 증가를 들 수 있다. 남녀노소를 불문하고 오프라인 매장에서 무인 키오스크를 사용하는 수요는 갈수록 커지고 있다. 코로나 전후로 구분해서 살펴보면 그 증가세가 확연히 드러난다. 비대면 트렌드가 이슈화됨에 따라 매장에서의 주문도 키오스크의 이용을 부추기고 있다. 이는 오프라인 자영업의 폐업과 아르바이트의 일자리가 사라지는 현상을 만들고 있다. 이처럼 '빅블러'는 이미 우리 사회와 경제에 자리를 잡고 있는 것이다.



최근 무인 키오스크라는 아이템을 공통점으로 2년 안에 약 3000여개 매장이 오픈한 인기 업종이 있다. 이는 바로 '무인아이스크림가게''스터디카페'이다. 즉 2029년 12월 기준 약 1514개 정도였는데, 2020년말 기준 약 4000여개를 넘게 됨으로써 불과 1년 만에 3000여개가 증가한 셈이데, 현재에도 매달 200~300개씩 늘고 있다.

무인 키오스크에서 온도체크, 얼굴인식, 지문인식 입출입 통제는 기본이고 온라인 주문 및 영수증 출력도 가능하다. 신원이 확인된 사람만 출입할 수 있기에 해당 무인 공간은 아파트 상가내에 위치, 동네 아줌마들의 사랑방인 셈이다. 왜냐하면 커피도 한잔 마시면서 제품도 체험할 수 있기 때문이다.

아파트 단지 내의 '스터디 카페'는 무인 신제품 체험 및 판매 공간으로 충분히 진화 예상된다. 미바라운지 스터디카페는 화장품과 석류를 진열, 체험과 판매를 시도하고 있으며, 롯데리아는 코로나 이후로 무터치 인식 키오스크를 설치해서 사용하고 있다. 자판기 형태의 무인 사업이 ICT와 연계 진화됨으로써 커피숍, 아이스크림, 세탁소, 노래방, 편의점, 마트, 독서실 등으로 확산되는 추세이다. '비대면 공유 공간'은 우리들에게 다가온 미래의 모습인 것이다.



소매업의 정체성

이젠는 단순히 상품을 판매하는 업종으로는 버티기가 힘든 세상이 찾아 왔다. 아마존소비자의 라이프스타일을 지배하는 배달업을 영위하고 있다. 이것이 바로 향후 소매업이 나아가야 할 방향이라고 판단된다.

식품, 헬스케어, 의류, 콘텐츠 등을 융합하고 개인별 맞춤식 서비스를 제공하는 새로운 성공 방식을 만들어야 비로소 지속가능한 업태가 될 수 있다. 지금껏 소매업의 성공 공식으로 인식되었던 오프라인 매장의 위치와 크기는 이제 더 이상 유효하지 않다.

주력 소비자의 세대 교체

한국사회는 이미 생산가능인구수가 감소하는 추세이며, 중산층 비율도 덩달아 줄어들고 있다. 이처럼 소비시장 자체가 축소 진행되고 있는 것이다.

특히, 베이비부머 세대(50세~70세)인 약 1500만명은 백화점과 대형마트를 성장시킨 주역이지만 이를 이용하는 구매력은 매우 위측된 소비자들이다.

반면, 40세 이하의 밀레니엄 세대가 주력 소비자들로 등장했다. 이들의 특징을 살펴보면 필요한 상품을 손가락으로 구매한다. 스마트 폰을 이용하여 쇼핑하는 행위에 매우 익숙하므로 오프라인 매장엔 굳이 찾아가질 않는다. 코로나 팬데믹으로 인해 이런 현상은 더욱 심화되는 추세이다. 이렇게 소매업은 주력 소비자의 세대 교체와 함께 소비 행태에도 큰 변화가 찾아온 것이다.

오프라인 소매업 종말에 대응하는 전략

물건을 팔지 말고 '즐거움'을 팔아라

브랜드 개성을 강화, 차별하라

온라인- 오프라인에 걸친 옴니채널을 구축하라



비대면 무인 공간업을 공유하라

비대면 무인 공간업은 계속 진화 중이다. 무인 호텔, 미팅룸, 독서실, 공유오피스, 커피숍, 공유스튜디오 등 다양한 형태로 발전해 나가고 있다. 이는 고객중심의 저비용 고효율을 추구하는 사업 방식이다. 무인 키오스크를 통해 급성장하고 있다. 향후 10년 이상 지속성장할 가능성이 높아 보인다.

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'

https://www.panmago.com/530/BIGBLUR/t/4



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