과거 트라우마 극복을 위해 포커 플레이어가 되다

포커 플레이어 그녀
브누아 필리퐁 지음, 장소미 옮김 / 위즈덤하우스 / 2021년 11월

4백 여 페이지에 달하는 이 장편소설의 주인공은 '막신'이며, 포커 게임의 세계를 다루고 있다. 사실 포커 게임이라면 주로 남성들의 무대이다. 그래서일까? '막신'은 자신의 핸드백 속에 45구경 권총을 숨기고 있다. 일촉즉발의 위기를 당할 경우 위협을 가하는 인물을 제거할 목적 때문이리라.

비록 여성이지만 '막신'은 실력 있는 겜블러이다. 그럼에도 그녀는 '돈을 많이 벌기'보다는 오히려 우선시되는 다른 목적이 있었다.

"내가 인생에 죽일 놈들이 좀 많아"

그 목적이란 과연 무엇일까?

다소 생뚱맞게도 그녀는 아버지인 '콜베르'를 응징하는 것이었다. 지난 과거에 자신에게 행하였던 잘못된 일에 대한 복수인 셈이다. 현재 거물급 정치인이 된 아버지에게 접근할 수 있는 수단으로 그녀는 '포커판'을 선택했던 것이다.

스토리의 전개는 주목적인 아버지에 대한 보복에 바로 접근하는 게 아니라 그녀 자신의 주변 인물들이 당했던 부당한 대접과 학대, 그리고 폭력 등이 이어진다. 그 대표적인 인물이 바로 속임수 포커를 예술적 경지로 이끈 '작크', 상습적으로 자살을 시도하는 거구의 '발루' 등이 당한 사례이다.

상대적으로 남성에 비해 연약한 여성의 신분으로서 통쾌한 복수극을 어떻게 펼치는지 살펴보는 재미와 함께 '막신'의 과거 트라우마 극복을 응원하는 독서를 하고 있는 나를 발견하게 된다.

'출판사에서 도서를 제공받아 소신껏 리뷰를 작성했습니다'

[무인 키오스크][빅블러 시대] 오프라인 소매업 종말에 대비하라

빅블러 시대 - 유통 물류 글로벌 미래비전
서용구 외 지음 / 범한 / 2021년 7월

현재 4차 대유행이 지구촌에 휘몰아 칠 정도로 갈수록 극성인 코로나corona 팬데믹pandemic 으로 인해 미래가 우리들에게 더 빨리 펼쳐진 느낌이 강하게 든다. 이에 4차 산업혁명이 속도를 더하면서 비즈니스에서 ‘빅블러’(Big Blur) 현상이 가속화되고 있다.

‘블러’란 경계가 희미해지는 것이며, 빅블러(Big Blur)는 ‘경계융화가 일어나는 현상’을 의미한다. 빅블러는 하나의 시대적 흐름이다. 비즈니스 영역에서 주요 경계가 사라지고 있다. 사는 자와 파는 자, 작은 것과 큰 것, 만질 수 있는 것과 없는 것, 서비스와 제품, 오프라인과 온라인의 경계가 융화되고 있다. 다양한 혁신과 새로운 흐름이 곳곳에서 일어나고 있다.

이 책은 유통, 물류, 마케팅, 전자상거래, 모바일, 글로벌 혁신 분야에서 20년 이상 경험이 있고, 특히 해외(미국, 유럽, 중국, 일본, 아세안, 러시아) 경험이 풍부한 서용구, 조철휘, 이상엽, 김병기 4인의 저자들이 다양한 사례와 이야기로 구성하였고 앞으로 계속 진행될 미래 세상의 방향도 제시하고 있다.

빅블러의 의미

코로나 사태로 인해 지구촌엔 '마스크 열풍'이 불고 있다. 지금껏 미세먼지를 차단하는 용도로 주로 사용되었던 마스크가 현재는 오히려 바이러스나 세균의 감염으로부터 자신의 몸을 보호할 목적으로 이용될 정도로 그 목적성에 있어서 변화의 바람이 분다.

또한, 지금은 그 목적성을 넘어 액세서리의 일부가 되었다. 다양한 색상과 모양 뿐만이 아니라 편리한 보관을 위한 목걸이 형태로까지 진화한 패션 액세서리인 것이다. 누구나 타인과의 차별성을 누리려는 욕구가 이렇게 변화를 요구하는 셈이며, 이런 욕구는 비즈니스의 전략이 된다.

또 팬데믹 시대에 걸맞는 눈에 띄는 변화는 무인 키오스크의 증가를 들 수 있다. 남녀노소를 불문하고 오프라인 매장에서 무인 키오스크를 사용하는 수요는 갈수록 커지고 있다. 코로나 전후로 구분해서 살펴보면 그 증가세가 확연히 드러난다. 비대면 트렌드가 이슈화됨에 따라 매장에서의 주문도 키오스크의 이용을 부추기고 있다. 이는 오프라인 자영업의 폐업과 아르바이트의 일자리가 사라지는 현상을 만들고 있다. 이처럼 '빅블러'는 이미 우리 사회와 경제에 자리를 잡고 있는 것이다.

최근 무인 키오스크라는 아이템을 공통점으로 2년 안에 약 3000여개 매장이 오픈한 인기 업종이 있다. 이는 바로 '무인아이스크림가게'와 '스터디카페'이다. 즉 2029년 12월 기준 약 1514개 정도였는데, 2020년말 기준 약 4000여개를 넘게 됨으로써 불과 1년 만에 3000여개가 증가한 셈이데, 현재에도 매달 200~300개씩 늘고 있다.

무인 키오스크에서 온도체크, 얼굴인식, 지문인식 입출입 통제는 기본이고 온라인 주문 및 영수증 출력도 가능하다. 신원이 확인된 사람만 출입할 수 있기에 해당 무인 공간은 아파트 상가내에 위치, 동네 아줌마들의 사랑방인 셈이다. 왜냐하면 커피도 한잔 마시면서 제품도 체험할 수 있기 때문이다.

아파트 단지 내의 '스터디 카페'는 무인 신제품 체험 및 판매 공간으로 충분히 진화 예상된다. 미바라운지 스터디카페는 화장품과 석류를 진열, 체험과 판매를 시도하고 있으며, 롯데리아는 코로나 이후로 무터치 인식 키오스크를 설치해서 사용하고 있다. 자판기 형태의 무인 사업이 ICT와 연계 진화됨으로써 커피숍, 아이스크림, 세탁소, 노래방, 편의점, 마트, 독서실 등으로 확산되는 추세이다. '비대면 공유 공간'은 우리들에게 다가온 미래의 모습인 것이다.

소매업의 정체성

이젠는 단순히 상품을 판매하는 업종으로는 버티기가 힘든 세상이 찾아 왔다. 아마존은 소비자의 라이프스타일을 지배하는 배달업을 영위하고 있다. 이것이 바로 향후 소매업이 나아가야 할 방향이라고 판단된다.

식품, 헬스케어, 의류, 콘텐츠 등을 융합하고 개인별 맞춤식 서비스를 제공하는 새로운 성공 방식을 만들어야 비로소 지속가능한 업태가 될 수 있다. 지금껏 소매업의 성공 공식으로 인식되었던 오프라인 매장의 위치와 크기는 이제 더 이상 유효하지 않다.

주력 소비자의 세대 교체

한국사회는 이미 생산가능인구수가 감소하는 추세이며, 중산층 비율도 덩달아 줄어들고 있다. 이처럼 소비시장 자체가 축소 진행되고 있는 것이다.

특히, 베이비부머 세대(50세~70세)인 약 1500만명은 백화점과 대형마트를 성장시킨 주역이지만 이를 이용하는 구매력은 매우 위측된 소비자들이다.

반면, 40세 이하의 밀레니엄 세대가 주력 소비자들로 등장했다. 이들의 특징을 살펴보면 필요한 상품을 손가락으로 구매한다. 스마트 폰을 이용하여 쇼핑하는 행위에 매우 익숙하므로 오프라인 매장엔 굳이 찾아가질 않는다. 코로나 팬데믹으로 인해 이런 현상은 더욱 심화되는 추세이다. 이렇게 소매업은 주력 소비자의 세대 교체와 함께 소비 행태에도 큰 변화가 찾아온 것이다.

오프라인 소매업 종말에 대응하는 전략

물건을 팔지 말고 '즐거움'을 팔아라

브랜드 개성을 강화, 차별하라

온라인- 오프라인에 걸친 옴니채널을 구축하라

비대면 무인 공간업을 공유하라

비대면 무인 공간업은 계속 진화 중이다. 무인 호텔, 미팅룸, 독서실, 공유오피스, 커피숍, 공유스튜디오 등 다양한 형태로 발전해 나가고 있다. 이는 고객중심의 저비용 고효율을 추구하는 사업 방식이다. 무인 키오스크를 통해 급성장하고 있다. 향후 10년 이상 지속성장할 가능성이 높아 보인다.

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'

https://www.panmago.com/530/BIGBLUR/t/4

[AI 관련 책] 기업실무자들을 위한 AI 기술 활용법

AI 피보팅 - AI는 어떻게 기업을 살리는가
김경준.손진호 지음 / 원앤원북스 / 2021년 7월

스포츠 용어인 은 농구에서 공을 잡은 선수가 상대 선수를 피하기 위해 한 발은 그대로 두고 다른 발을 움직여 방향을 전환하는 동작이다. 

디지털 피보팅은 돌덩이도 금덩이로 만든다. 가치가 낮은 무거운 돌덩이인 아날로그 사업이 디지털 피보팅을 통해 높은 가치의 가벼운 금덩이인 으로 면모를 일신하게 되는 것이다.

이러한 변신은 음식을 조리할 때 사용하는 소금에 비유할 수 있다. 식재료 원가에서 소금의 비중은 미미하다. 그러나 소금이 없으면 맛을 내기가 어렵다. 마찬가지로 디지털 피보팅에 성겅한 아날로그 기업들은 기존의 역량과 보유 자신을 토대로 디지털 기술이라는 소금을 접목해서 일대의 획기적인 큰 변신을 꾀하게 되는 셈이다.

1부~ 디지털 시대를 맞아 사업 모델 혁신의 전략적 방향성 제시

2부~ 혁신 엔진으로서 AI의 전략적 의의를 규정

3부~ 사업에 적용할 수 있는 AI 역량 확보 방법을 제시

4부~ 국내와 성공 사례를 정리

5부~ 7가지 전략적 접근

가치 창조 블랙박스의 변화

산업화 시대 기업의 3요소는 토지, 노동, 자본으로 분류했다. 기업은 3가지 유형자산을 최적으로 결합해 제품을 생산하고 수익을 창출했다. 그러나 1980년대 이후 정보혁명이 진전되고 산업이 고도화되면서 기술, 지식, 브랜드 등 무형자산의 중요성이 높아졌다.

21세기 디지털 시대 기업의 핵심 자산은 무형자산 중에서도 데이터와 알고리즘으로 진화하고 있다. 나아가 경계의 종말 현상은 가치 사슬에도 영향을 미치고 있다. 기업의 사업 모델, 상호간 협력 방식, ‘연구 개발-제조-유통’의 프로세스 전반에 걸친 융합과 재편이 일어나고 있다. 이러한 변화는 

아날로그 인간과 디지털 AI의 협력

AI가 인간과 협력하는 방식과 구조의 중요성과 시사점을 체스게임에서 인간과 컴퓨터의 대결 과정에서 획득할 수 있다. 산업시대는 육체적 능력을 보완하는 물리적 기계의 도입과 활용이 기업 경쟁력의 요체였다. 디지털 시대는 두뇌의 능력을 보완하는 지능적 기계의 도입과 활용이 중요하다는 점이다.

1996년 체스 세계 챔피언 가리 카스파로프와 IBM의 딥 블루가 체스 대결을 펼쳤다. 1차 대결은 카스파로프가 3승 2무 1패로 이겼다. 하지만 1997년 5월에 벌어진 2차 대결에선 1승 3무 2패로 패배하고 말았다.

2005년에는 인간과 기계기 팀을 이루어 경기하는 프리 스타일 방식이 도입되었다. 이에 다양한 조합들이 출전했다. 우승 예측은 당연히 최강 인간과 최강 컴퓨터의 조합으로 모아졌지만 예상을 뒤엎은 결과가 나타나고 말았던 것이다.

고성능 컴퓨터를 사용한 최정상급 프로기사들이 3대의 가정용 컴퓨터를 이용한 미국의 아마추어 선수에게 충격적으로 패배한 이변의 원인은 인간과 기계가 협력하는 방식의 차이였다. 데이터를 분석하는 컴퓨터의 전술적 예리함과 창의적인 인간의 전략적 방향성이 상승효과를 만드는 협력 구조가 핵심이었다.

카스파로프는 이러한 시너지를 “컴퓨터는 모든 수에 대한 가능한 결과와 상대방의 응수를 탐색, 인간은 전술적 계산에 시간을 소모하는 대신 전략적 차원의 생각에 몰두할 수 있었다. 이런 조건 아래서는 인간의 창의력이 가장 중요했다.”라고 표현했다.

경영진(임원) 및 AI 엔지니어 교육 실시

AI 매니저들이 실제 AI가 필요한 영역을 탐색해 발굴하고 검증하는 역할을 담당한다면 AI 엔지니어들은 이를 토대로 경쟁력 있는 AI 모델을 지속적으로 고도화하는 역할을 담당한다. 

따라서, 전통적인 AI 엔지니어 영역에 대한 교육과 AI 보편화 흐름에 맞는 시스템 활용 능력을 갖추도록 유도하는 2가지 형태의 교육이 필요하다.

기업의 상황에 따라 다를 수 있지만  최근 AI 엔지니어의 역할을 수행할 수 있는 솔루션이 다수 개발되고 있다. AI 엔지니어를 충분히 확보하기가 힘들다면, AI 매니저가 쉽게 활용할 수 있는 솔루션을 채택하는 것도 유의미한 방법이다.

스티치 피스의 성공 사례

의 별명은 패션계의 넷플릭스다. 홈 비디오 시장이 오프라인 대여에서 온라인 스트리밍으로 넘어가면서 급부상한 이었다.

스티치 픽스는 넷플릭스의 핵심 인력이었던 을 2012년 영입해 정교한 알고리즘을 개발했다. 다만 넷플릭스는 철저히 기계적 알고리즘을 기반으로 콘텐츠를 추천하는 반면, 스티치 픽스는 AI가 선별한 후보군에서 패션 전문가가 최종 판단하는 차이가 있다. 정교한 데이터 분석 결과를 숙련된 인간의 감각으로 보완하는 협력 구조다.

외부 기술과 내부 경험을 연계하라

생태계의 진화와 기업의 혁신은 동일한 맥락이지만 시간 개념에서 차이가 있다. ". 경쟁은 여러 대代가 소요될지 모를 진화를 불과 2~3년의 짧은 기간에 일어나게 만든다" 라고 전략 전문가인 은 통찰했다.

아날로그와 디지털 시대의 차이점은 속도에 있다. 가속적 변화의 시대엔 기존 방식으로는 변화를 따라갈 수가 없다. 막연하게 열심히 일한다고 해결되는 게 결코 아니다. 즉, 이는 19세기 마차와 20세기의 자동차의 속도감에 차이가 나는 것에 비유할 수 있다.

요약하면 이다. 이는 ‘기술보다 도메인 지식이 우선이다’와 동일한 맥락이다. 이미 범용화된 기술을 내부화하기 위해 시간과 노력을 낭비할 필요가 없다. 외부에서 조달한 기술과 내부에서 확보한 도메인 지식을 연결하면 신속하게 추진 역량을 확보해 시간을 단축할 수 있다. AI를 적용한 전술적 프로그램 추진으로 경험이 축적되고 전략적 디지털 피보팅의 방향성이 명확해지면 자연히 내부 역량이 커지고 외부 의존도도 줄어들게 된다.

기술을 버려야 산다

인류문명사의 발달을 살펴보면 3번의 분기점이 있었다. 1만ㅇ여 년전 중동 메소포타미아에서 시작된 농업혁명, 18세기 영국에서 시작된 산업혁명, 20세기 미국에서 시작된 정보혁명이다. 왜 이를 '혁명'이라고 부를까? 경제 산업은 물론, 정치사회적 기존 질서를 파괴적으로 변화시키면서 이후의 세계에 기본틀을 형성하는 창조력의 원천이 되었기 때문이다. 21세기는 'AI 혁명'이 도래할 듯 싶다.

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'

[지식산업센터 투자] 바로 써먹는 지식산업센터 투자의 모든 것들

지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고 바로 써먹는
박희성.오승연 지음 / 원앤원북스 / 2021년 6월

사업을 위해 필요한 공장이나 사무실을 장기 저리 융자로 매입할 수 있으면서 취득세까지 전액 감면(전액 감면 혜택은 2011년 말 종료, 2022년 말까지 조건 만족 시 50% 감면)해주기에 기업들은 매우 큰 매력을 느꼈던 것이다.

특히, 대출은 정부 산하 기관인 중소기업진흥공단이나 신용보증재단의 보증을 통해 1금융권에서 70% 담보 대출이 가능토록 했기에 금융기관은 앞다투어 대출 상품으로 취급했다. LTV나 DTI에 구애받지 않는 정책자금 대출이었는데, 이는 일반 투자자에게도 동일하게 적용되었다.

오피스 빌딩과 지식산업센터의 비교

오피스 빌딩과 달리 지식산업센터는 지자체나 한국산업단지공단의 관리 하에 이 정해진다. 세금 혜택도 지식산업센터에만 있으며, 일반적으로 지식산업센터의 관리비가 여타 사무실에 비해 더 저렴하다.

오피스 빌딩은 건물주가 하나(또는 공동 건물주)인 반면 지식산업센터는 호실별로 소유주가 따로 있다. 소유주 대표들로 관리단이 구성되어 비용을 상세히 따지므로 오피스 빌딩보다 관리비가 저렴하다. 지식산업센터의 관리비는 평당 5천~7천 원 정도이며, 일반 오피스 빌딩은 평당 2만~5만 원 정도다.

임대사업주 입장에서 지식산업센터에의 투자를 검토한다면 이런 여러 요소들이 오피스 빌딩이나 오피스텔에 비해 경쟁력을 갖추고 있기 때문에 제일 큰 되는 것은 분명하다. 이왕이면 다홍치마란 말도 있듯이 임차인 입장에서도 관리비가 싼 게 유리할 것이다.

투자수익률 검토

부동산 투자에 있어서 제일 먼저 고려해야 할 포인트는 아마도 수익률일 것이다. 수익형 부동산이라는 말만 듣고 수익률이 거의 나지 않는 지식산업센터에 투자한다면 정말 어리석은 투자행위일 것이다.

하지만 부동산중개인으로부터 물건을 소개받았을 때 즉석에서 정밀하게 수익률을 계산하기란 쉽지 않다. 이럴 경우엔 간편 셈으로 판단해보자. 즉 월세에 12를 곱하고 이를 전체 매매가(분양가)로 나눌 때 나오는 값이 2021년 초 현재 기준으로 서울일 경우 4% 정도면 적당하고, 5% 정도면 수익률이 좋은 것으로 생각하면 된다.

요즘은 분양가가 높아져서 산출된 수익률이 4%보다 낮은 경우도 허다하다. 그런데, 이 지점에서 함정이 있다. 중개인은 투자자의 대출에 따른 금융비용을 고려하지 않을 수도 있다. 이를 고려하지 않으면 마치 '모래 위에 집을 짓는' 경우와 같다. 왜냐하면 투자시에 부족한 자금을 은행권 차입금으로 충당했는데, 매월 발생되는 차입이자를 고려하지 않으면 낭패를 본다. 현명한 투자자라면 반드시 금융비용을 차감해서 순수익률을 따져봐야 한다.

어떤 호실을 선택할까?

이또한 중요한 결정이 될 수도 있다. 어차피 임차인을 고려한 투자행위이므로 좋은 위치의 호실을 선택하는 게 유리하기 때문이다. 하지만 임차인의 입장에선 월세가 저렴한 호실의 선택이 최우선일 수도 있다. 그렇다면 투자자에게는 어떤 것이 좋을까?

임대사업을 한다면 굳이 전망 좋은 높은 층을 가지 않아도 되고 좀 더 저렴한 물건을 찾는 것도 방법이다. 임대료를 상대적으로 조금 낮게 내놓는다면 저렴한 곳을 찾는 수요가 있기 때문에 '공실기간'을 최소화하므로 이것이 오히려 수익률 측면에서 더 좋을 수 있다. 여러 전략 중 어떤 것을 택할지 생각해보기를 권한다.

투자시 유의할 점

개인사업자와 법인사업자

지식산업센터에 입주하는 투자자는 주거용 상품을 투자해본 유경험자가 많다. 그래서 법인사업자를 내고 투자하려는 경향이 강하다. 세금 측면에서 본다면 법인이 좋다. 그런데 과거 매출 기록이 없는 신규 법인사업자와 동일한 조건의 개인사업자를 은행은 어떻게 평가할까?

개인사업자의 경우 매출 실적이 없더라도 개인의 신용을 보고 대출해주지만 법인의 경우 매출이 없을 때는 대출이 잘 안되며, 담보 대출 70%조차 어렵다. 따라서 대출에 문제가 없다면 세금에서 유리하므로 법인으로, 그렇지 않다면 개인사업자로 투자하는 것이 좋다.

서울시 성동구 성수동 지식산업센터

서울시 성동구 이다. 왜 그럴까? 궁금하게 생각해본 사람들이 많을 것이다. 기업들이 가장 선호하는 지역은 강남이며, 전통적으로 많이 입주해 있는 지역은 종로구와 중구이다. 또 상업지역으로 동대문구도 매우 많이 입주해 있다.

성수동은 이런 지역들과의 지하철 2호선으로 인해 연결성이 매우 뛰어난 입지를 자랑한다. 이런 양호한 접근성 때문에 꾸준한 수요가 있고 분양과 입주가 잘 되는 위치이다. 한편, 과거엔 매우 인기가 좋았지만, 현재에도 그럴까?

성수동은 매력이 많은 곳이지만 으로 작용한다. 연면적이 2만 평을 초과하는 케이스는 거의 없으며, 향후 개발된다 하더라도 큰 지식산업센터가 들어올 가능성은 희박하다. 또한 성수동 자체와 주변의 주거지역이 활발하게 개발되고 있어서 토지가는 계속 상승이 예상되며, 덩달아 분양가 및 매매가도 한동한 상승할 것으로 보인다.

지식산업센터의 세금

취득, 보유, 그리고 매도 전 과정에서 각각 세금이 부과된다.

취득세는 취득분과 등록분으로 나뉩니다. 취득분(2%)의 10%인 농특세와 등록분(2%)의 20%인 교육세가 추가되어 기본 4.6%이다. 취득세 세율은 조건에 따라 2.3%부터 9.4%까지 네 가지 경우가 있다. 이 중 임대를 목적으로 하는 개인사업자나 법인은 4.6% 세율에 해당한다.

이 있다. 이는 한시 적용되는 특례이며 2022년 12월 31일까지 해당된다. 다만, 조건을 충족해야 한다. 취득일로부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용 않거나, 5년 이내에 매각, 증여하거나 타 용도로 사용할 때엔 경감된 취득세가 추징된다.

아파트 투자와는 다르다

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'

[서울재개발][한 권으로 끝내는 서울재개발 투자지도]...

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도
이은홍.김인만 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

아파트 투자의 꽃이 무엇이냐고 물어본다면 재건축과 재개발사업이라고 말하고 싶다. 특히 서울과 같이 아파트를 지을 땅이 부족한 지역의 경우 도심의 낙후된 주택을 철거하고 새 아파트를 짓는 재건축/재개발 정비사업은 '서울의 새 아파트 오아시스'라고 해도 부족함이 없다. - '지은이의 말' 중에서 

서울 재개발 현장을 점검하다

서울 재개발ㆍ재건축 시장은 '오세훈 효과'로 관심이 증폭되고 있다. 지난 4월 보궐선거에서 당선된 오세훈 시장이 민간 정비사업 규제를 완화해주겠다고 천명했기 때문이다. 이에 놀란 '문재인 정부'는 도심 공공 복합개발사업 2차 후보지까지 발표했다. 서울의 희소성과 새 아파트 공급의 한계를 깨달은 정부가 공공재개발이라는 카드를 꺼낸 것이다. 

서울처럼 아파트를 지을 땅이 절대적으로 부족한 지역에선 재건축·재개발 정비사업을 통하지 않고서는 신규 아파트를 공급하기 어렵다. 더구나 사업성이 뒷받침되는 정비사업 구역도 무한정 발생되지 않기 때문에 서울에 남아 있는 재개발 구역들의 희소성은 시간이 지날수록 점점 더 커질 수밖에 없다. 결국 서울은 재개발·재건축 정비사업을 통해 신규 아파트 투자의 답을 찾아야 한다.

책은 총 2부로 나눠져 있다. 1부(한 권으로 끝내는 재개발 투자)에서는 투자에 앞서 반드시 알아야 하는 여러 개념과 지역주택조합, 가로주택정비사업, 공공재개발 등에 대한 정보를 정리했다. 나아가 재개발사업 절차를 절차별로 알려주면서 수익성 투자 전략, 수익성 분석을 통해 성공적인 재개발 투자의 길로 들어가도록 돕는다. 

이어서 2부(서울 재개발 투자지도)에서는 신흥 부촌으로 떠오른 마용성 지역과 그 외 지역으로 나누어 투자자가 눈여겨봐야 할 알짜 재개발 구역을 소개한다. 각 지역의 진행상황과 구체적인 현장 정보까지 소개함으로써 마치 임장을 한 것같이 생생한 재개발 현장의 정보를 접할 수 있어서 많은 도움이 된다. 

분양자격의 확인

재개발 투자를 위해선 먼저 조합원 분양자격 여부를 확인하는 게 중요하다. 조합원이 보유한 건물과 토지에 따라 분양자격의 유무가 나뉘어지기 때문이다. 만약 분양자격이 없으면 '현금청산'이 되면서 투자는 '꽝'으로 끝나버리므로 이는 매우 중요한 투자 포인트인 셈이다. 

새 아파트의 입주권을 받기 위해선 '도정법'과 지자체 조례에서 규정하고 있는 서울시 재개발 분양자격에 대해 이해하고 있어야 한다. 먼저 투자 희망 구역의 최초 정비기본계획 수립시점과 지구단위계획 결정 고시시점을 확인해야 한다. 왜냐하면 종전의 조례와 개정된 조례(2020년 7월 15일 개정)는 분양대상자를 정하는 기준이 서로 다르기 때문이다. 

만약 30㎡ 미만의 토지를 가진 A가 분양자격을 얻고 싶다면 60㎡ 이상의 토지를 구입해서 90㎡ 이상 요건을 충족하거나 추가로 약간의 토지를 구입해서 30㎡ 이상 요건과 무주택 요건을 갖추면 분양대상자가 될 수 있다. 단, 지목이 도로이고 도로로 사용하는 경우에는 분양자격이 제한된다. 무주택 유지 기간이 정해져 있기 때문에 현재 혹여 주택이 있더라도 그 구역이 사업시행인가 전이라면 사업시행인가 고시 전에 무주택 요건을 갖추어야 한다.

예를 들어 지목이 도로이고 현황이 대지인 토지 32㎡를 가진 C와 지목과 현황이 도로인 토지 91㎡를 소유한 D의 경우를 보자. C의 토지는 90㎡ 미만이나 30㎡가 넘고 지목은 도로이나 현황이 대지이기 때문에 분양자격은 주어진다. 단, 세대원 전원이 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택이어야 한다.

서울 도심 공공재개발

문재인 정부는 결국 재개발을 시행하지 않으면 공급부족 현상을 치유할 방법이 없음을 인식하고 나서야 공공재개발 카드를 들고 나왔다. 이는 기존 재개발사업의 진척이 부진했던 8곳을 공공재개발 1차 후보지로 선정, 3천 가구를 공급하기로 발표했다. 그동안 방치하다가 '앗 뜨거워라' 싶어서 겨우 내놓은 대책이었다.

그렇다고 서울 주택부족 문제가 이 정도 물량이 늘어난다고 해결될 문제는 아니다. 또 보궐선거에서 당선된 오세훈 서울시장이 재건축·재개발 정비사업 규제를 대폭 완화해주겠다고 했고, 2022년 대통령 선거도 있기에 정책의 변화는 있을 수 있다. 그럼에도 지금껏 공공이 주도해서 잘된 경우도 없음을 감안한다면 공공재개발에 큰 기대를 할 필요는 없을 것 같다. 

하지만 여러 문제로 제대로 사업이 진행되지 않고 있던 서울 도심 재개발 구역에 공공이 개입해 사업 속도를 높여 예상보다 빨리 질 좋은 새 아파트가 시장에 공급된다면 업그레이드된 재개발 방식으로 자리를 잡을 가능성도 배제할 수는 없다. 공공재개발, 일단 한 번 지켜보도록 하자. 

재당첨제한

재개발 구역 내 조합원 물건을 계약하고 잔금까지 마무리한 고객으로부터 저자에게 재당첨 제한 대상이 될지 모른다는 연락이 왔다. 조합원 분양권이 인정되지 않으면 현금청산이 되므로 어림잡아서 1억~2억 원 이상의 큰 금전 손실이 발생하는 심각한 상황이었다. 해당 고객과 저자 모두 당황할 수밖에 없었다.

 

투기과열지구 내 정비사업(재건축·재개발 등) 일반분양을 받은 경우 5년간 다른 정비사업의 일반분양 당첨을 받을 수 없다는 규정이 있었는데, 2017년 부동산시장이 과열되자 8·2대책을 통해 더 강화되었다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양뿐만 아니라 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자까지도 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원의 재당첨을 제한한다. 즉 5년 내 투기과열지구 정비사업 조합원이나 일반분양에 당첨된 자는 추가로 투기과열지구 정비사업의 일반분양은 물론, 조합원 당첨도 불가한 것이다. 

용산 한남뉴타운

부동산투자자들이 가장 선호하는 재개발 구역은 당연히 용산 한남뉴타운일 것이다. 교통은 물론이고 한강 뷰와 함께 '배산임수'의 지형을 지닌 탓이다. 서울시 재개발 최대어인 이곳은 용산구 한남동 일대 111만 여 평방미터의 부지를 재개발하는 엄청난 사업이다.

한남 1구역에서 5구역에 이르는 대규모 단지인데, 1구역은 구역 해제가 되었다. 이태원역 주변 상권의 활성화와 구역 내 도로 정비 등으로 임대가격이 상승했고, 주택을 상가로 용도변경한 젠트리피케이션 현상이 발생하면서 상가 주인장들의 반대로 조합설립을 위한 동의 요건을 미충족했기 때문이다. 하지만 코로나 경기 탓으로 인해 그때와 지금은 자뭇 분위기가 딴 판이다.  

구역 해제가 된 1구역은 건축물의 높이 규제로 인해 타구역에 비해 사업성이 떨어지고, 이태원 상권으로 인해 상가수익성이 좋아 사업이 지지부진했다. 하지만 최근 코로나19로 인해 이태원 상권이 침체되면서 다시 재개발을 추진하자는 의견이 설득력을 얻고 있다.

2020년 9월 공공재개발 1호 신청을 했지만 아쉽게도 공공재개발 시범사업지로는 선정되지 못했지만 2021년 4월 보궐선거로 당선된 오세훈 시장이 재개발 규제 완화를 말하고 있는 만큼 주민들의 사업추진 의지에 따라 재개발사업이 다시 추진될 경우 우수한 입지의 1구역의 가치는 단번에 올라갈 것이다. 

북아현뉴타운

북아현뉴타운은 행정구역상 서대문구이지만 아현뉴타운과 더불어 신흥 부촌 마포의 핵심축이다. 가파른 언덕길에 노후, 불량 주택이 밀집되어 있는 대표적인 낙후지였던 북아현은 2005년 서울시 3차 뉴타운으로 지정되어 5개 구역으로 사업이 진행되면서 천지개벽하고 있다.

북아현 2구역은 구릉지이긴 하지만 저층과 고층이 잘 어우러진 특화 설계를 통해 단점을 극복했고, 단지 내 초등학교도 예정되어 있으며 한성중·고등학교도 인근에 있어 교육환경도 양호하다. 2009년 사업시행계획인가 후 제대로 진행되지 못하다가 2020년 촉진계획 변경과 건축심의를 통해 용적률을 상향해 세대 수가 기존 1,714세대에서 642세대 증가함과 동시에, 중대형에서 중소형으로 면적 구성도 변경되면서 사업성이 개선되었다. 

삼성물산과 대림산업에서 최고 35층 2,356세대 대단지로 건립할 예정이고 우수한 입지임을 감안할 때 재개발이 시행되기만 하면 북아현뉴타운의 랜드마크로서의 위상은 따놓은 당상임에도 조합 내부 문제로 사업 진행이 주춤하고 있어 아쉽기 그지 없다. 

서울 재개발 구역의 생생한 현장 정보

재건축사업은 주거환경이 양호하나 주택(아파트)의 노후화를 개량하는 사업이고, 재개발사업은 주거환경이 열악한 지역의 도시환경 전반을 개선하는 사업이다. 그래서 재개발은 주로 단독주택이나 다세대주택 등 노후화된 주택을 대상으로 한다. 오래된 아파트에서 새 아파트로 개발하는 재건축보다 조합원들의 이해관계가 더 복잡하기 때문에 보다 세밀한 분석과 전략이 필요하다. 서울 대표 재개발 구역의 최신 정보를 생생하게 담아낸 이 책을 통해 성공 투자를 기대해본다.

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'