부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다

부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다 - 흙수저가 지금 당장 건물을 소유하는 가장 현실적인 방법
김상준 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 9월

오늘도 전국에서는 본업 외에 안정적인 파이프라인을 구축하기 위해 노력하는 이들이 많다. 나도 그 중 한 사람이다. 지식창업, 주식, 부동산, 코인 등 다양한 분야에 관심을 가지고 공부하지만 돈을 번다는 것이 생각보다 쉬운 일은 아니다. 특히 부동산 분야는 일정량의 공부와 내공이 필요한 듯 하다.

부동산은 기본 자본이 많이 필요하다. 그러나 경매는 그나마 작은 자본으로 시작해볼 수 있어 매력적이다. 두달 전부터 경매를 시작한 이유다. 자본이 많지는 않지만 있다해도 그 모든 걸 걸고 모험을 할 수는 없는 노릇이다. 작은 자본으로 시작할 수 있는 일을 찾다가 알게 된 것이 바로 경매다.

경매는 공부하면 할수록 매력적이다. 남들이 다 어려워한다는 권리분석도 재미있다. 곳곳에 함정이 도사리고 있다지만 권리분석을 해내는 쾌감은 이루말할 수 없다. 지금은 권리분석을 배우고 실제 물건들을 분석해보면서 경매에 참여하면서 내공을 쌓아가려고 한다.

이 책은 30대의 자수성가 대표가 꼬마빌딩 경매를 통해 100억원의 자산을 만들고, 직원 50명 이상을 거느리는 법인대표가 된 스토리와 비법을 담고 있다. 시중에 나온 대부분의 경매서적은 주택물건 경매가 대상이다. 이 책은 꼬마빌딩 경매에 대한 지식과 실무를 다룬다.

부동산 경매에 있어서 가장 중요하고 기본적인 것이 바로 권리분석이다. 권리분석의 기본은 말소기준권리에 대한 지식이다. 다음은 대항력 있는 임차인 분석이다. 경매 투자를 하는 사람이 가장 곤란한 경우가 대항력 있는 임차인이다. 특히 진짜 임차인 분석도 중요하지만 가장 임차인 분석 또한 중요하다. 저자는 가장 임차인을 구별할 수 있는 특급 비법 6가지를 공개한다.

꼬마빌딩 경매에 성공하려면 일반 경매보다 자본금도 더 필요하고 공부도 더 해야 한다. 고층 빌딩이 아니어도 꼬마빌딩은 일반인이 건물주가 될 수 있는 기회를 제공한다. 꼬마빌딩에 투자하기 전에 대지면적, 연면적, 건축면적, 건폐율과 용적률, 임대수익률 계산하는 방법을 기본적으로 알아야 한다.

특히 꼬마빌딩에서 엘리베이터는 가치평가의 핵심이다. 엘리베이터가 없으면 그만큼 공실 리스크가 커지기 때문이다. 꼬마빌딩은 아파트보다 규제가 적기 때문에 70~80%까지 대출이 가능하여 레버리지 효과를 누릴 수 있다. 리모델링이나 엘리베이터 설치를 통해 가치를 높이는 것이 꼬마빌딩 투자의 핵심요소다.

꼬마빌딩 투자 사례를 통해 성공할 수 있는 전략을 알려준다. 꼬마빌딩의 숨겨진 가치를 찾는 방법, 폐가 건물 활용법, 소액투자로 가능한 공장단지 투자, 500만원 투자로 임대료 받는 방법 등 실제 투자 사례를 다양하게 알려준다.

특히 다른 경매서적에서 다루지 않는 디벨로퍼 과정이 흥미롭다. 총 3가지 사례가 나오는데 독산동 사례가 흥미롭다. 무시무시한 선순위 가처분이 4개나 신청된 물건을 낙찰받아 권리관계를 해결하고 신축한 사례다. 법원의 판결을 잘 활용하여 권리관계를 정리한 저자의 사례는 무조건 피해야 한다는 강의들의 내용과는 상반된다.

권리관계를 해결하고 신축하는 과정은 경매라기보다는 부동산 개발업의 일면이다. 저자가 경매투자자로 시작해서 부동산 개발업을 할 수 있는 기회를 알려주는 방법이다. 신축 후 공실리스크를 해결하는 노하우도 책을 통해 확인할 수 있다.

아파트 경매에 관심을 가지면서 경매 공부를 시작했다. 거기에 꼬마빌딩 경매를 접하게 되었고, 자본금이 좀더 커지면 공격적으로 도전해볼 수 있는 분야라 생각한다. 특히 디벨로버 과정은 전혀 생각지도 못했던 새로운 도전 영역이라 기대된다. 시간과 노력을 투자해서 경매공부를 하고, 실력자로 거듭날 때를 기다린다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

평생 간직하고픈 필사 시

평생 간직하고픈 필사 시
백석 외 지음 / 북카라반 / 2022년 9월

아이들이 어렸을 때 '우리아이 명시낭독'이라는 책을 통해 시를 암기하기 시작했다. 학교 다닐 때도 시를 공부할 때 외울 생각은 하지 않았었다. 아이들과 함께 명시들을 암기하니 기분이 새로웠다. 그 이후 시간나는대로 시집을 보려고 하는 편이다.

<평생 간직하고픈 필사 시>에는 총 7명 시인의 83편의 시가 수록되어 있다. 백석 11편, 박인환 3편, 김영랑 12편, 김소월 15편, 정지용 14편, 한용운 10편, 윤동주 18편이 실려 있다. 군데군데 학교 다닐 때 시험 공부를 위해 배웠던 시들도 보인다. 그 때는 공부를 위한 시였다면 지금은 인생의 의미를 음미해보기 위해 시를 읽는다.

명시들 못지 않게 마음에 드는 부분은 아름다운 수채화 느낌의 삽화다. 왼편에 시인들의 명시를 적고, 오른편에 순수하고 투명하고 아름다운 채색화가 그려져 있다. 아름다운 시를 읽고 직접 자필로 필사를 할 수 있는 여백 공간이 아름답다. 각 시들마다 느낌에 어울리는 색깔과 식물로 채워진 채색화를 보는 재미도 있다.

윤동주의 <서시>는 막내 아들이 가장 좋아한다. 아빠가 서시라고 외치면 입에서 줄줄 나올 정도로 외우는 것이 신기하기만 하다. 시대가 흘러도 어린 아들과 공유할 수 있다는 것이 시 암송의 묘미가 아닐까?

아이들과 우리아이 명시낭독과 더불어 이 책으로 인생에 도움이 되고 힘이 되는 명시들을 필사해 보아야 하겠다. 마음이 아프지 않고 건강한 아이가 내가 바라는 바이다. 우리 아이들이 아름다운 시를 닮아서 마음이 건강하고 더불어 육체가 건강한 문학소년으로 자랐으면 하는 바람이다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

아는 만큼 돈 버는 부동산과 세금

아는 만큼 돈 버는 부동산과 세금 - 세금을 알아야 부동산 투자로 돈을 벌 수 있다, 최신 개정 세법
최용규(택스코디) 지음 / 가나북스 / 2022년 9월

많은 사람들이 돈을 많이 버는 방법에 대한 고민은 많이 하는데, 번 돈을 아끼는 것에 고민은 덜 하는 것 같다. 특히 세금으로 빠져나가는 돈에 대한 생각은 더 하지 못하는 느낌이다. 세금은 일반인들에게 여전히 어려운 분야이기 때문이다. 특히 세금 중에서도 부동산 관련 세금은 가장 어려운 분야 중 하나다.

이 책은 세무사도 아닌 저자가 세금 관련 실무와 밀접한 사례들을 통해 어려운 부동산 관련 세금을 쉽게 풀어준다. 주로 저자가 부동산 세금 강의를 하면서 쌓은 정보와 노하우를 알려준다. 세테크라 불리는 세금 절세 방법을 알아야 나의 소중한 재산을 지킬 수 있다는 신념으로 책을 집필했다고 한다.

특히 부동산 세금은 정부가 바뀔 때마다 개정된다. 국민이 가장 관심을 많이 가지고 있는 분야이기 때문이다. 양도소득세 비과세를 위한 주택 보유기간 산정 문제, 다주택자의 양도소득세, 주택임대사업자의 임대소득세, 부동산의 상속증여세 등 부동산 관련 세금을 일목요연하고 쉽게 설명한다.

나는 개인적으로 부동산 세금이 어려운 이유가 자주 개정되기 때문이라고 본다. 저자는 그 전에 세금의 용어가 어렵기 때문이라고 말한다. 그래서 처음은 세금의 기본적인 용어 설명으로 시작한다. 과세대상, 과세표준, 그리고 여러 종류의 세율을 살펴본다.

부자들의 부동산 세테크 방법을 분석하고 이를 통해 취득세 중과, 보유세, 양도소득세 절세방법, 다주택자 양도세 중과, 임대소득사업자, 상속증여세를 쉬운 언어로 설명한다. 저자가 강의하고 상담하면서 실전에서 얻은 실 사례를 통해 알려주기 때문에 좀더 쉽게 다가오는 것 같다.

부동산에 대해 초보인 부린이로서 가장 관심있게 본 것은 역시 나와 관련된 취득세 부분이다. 아직 많은 부동산을 소유하고 있는 상태가 아니라 주택을 취득할 때의 세금이 궁금했다. 거주 주택 외에 향후 추가 주택 구매시 취득세가 중과되는 경우는 나에게 도움이 많이 된다. 미리 공부하고 준비하면 세금 절세를 통한 수익률 증대를 노릴 수 있을 것이기 때문이다.

양도소득세 계산법은 대학교 때도 많이 헷갈렸는데 저자의 절세팁을 따라가다 보니 생각보다 이해가 잘 되었다. 소득을 분산하고, 필요경비를 잘 챙기면 양도소득세 계산에 용이하다. 특히 1주택자의 경우 비과세 조항을 적극 활용하면 최고의 절세효과를 누릴 수 있다.

향후 부동산 부자를 꿈꾸는 내게 다주택자 양도소득세 중과 부분도 유심히 체크했다. 저자가 제시하는 3단계의 중과 여부 체크리스트를 따르면 중과에 따른 손해를 줄일 수 있을 듯 하다. 중과 대상에 포함되는 주택의 종류를 미리 알고, 양도시 양도차익이 작은 주택부터 양도하고, 한시적 중과배제를 잘 이용하는 것이 현명한 절세 전략이다.

부동산 관련 세금만 다룬 책 중에 이 책만큼 쉽게 다룬 책을 본 적이 없는 것 같다. 물론 부동산 고수들은 깊이가 조금 얕다고 할 수 있을지 모르지만 나같은 부린이가 처음 공부하기에 너무나 쉽게 이해가 되는 책이다. 세금을 조금 아는 사람도 가볍게 읽어보면 좋을 듯 하다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

고급 코스요리를 집에서_사계절 홈스토랑

사계절 홈스토랑 - 보통의 일상을 특별하게 해주는 계절의 요리
이혜영(루루흐) 지음 / 책밥 / 2022년 9월

나이가 들어가면서 건강을 챙기게 되고, 더불어 요리에 대한 관심이 많아지고 있다. 예전에는 맛집을 찾아서 먹는 것이 가장 좋다고 생각했는데 요즘들어 제철에 맞는 식재료로 집에서 만들어 먹는 재미도 즐기면 좋을 것 같다는 생각이 든다. 특히 코스요리는 집에서 해먹기 정말 쉽지 않다.

<사계절 홈스토랑>은 매일 먹는 흔한 집밥이 아니라 계절에 따라 제철에 맞는 음식을 골고루 먹을 수 있는 기회를 준다. 인공 조미료와 첨가물이 잔뜩 들어간 가공식품을 벗어나 느림의 미학을 즐길 수 있는 일상의 식재료를 즐길 수 있는 레시피가 기대된다.

봄, 여름, 가을, 겨울 사계절마다 제철 재료를 소개하고, 재료들에 찰떡궁합인 홈스토랑 메뉴판을 제시한다. 그리고 고급 레스토랑의 코스요리처럼 Appetizer, Main Menu, Side Menu, Drink&Dessert를 순서대로 준비한다. 집에서 즐기는 레스토랑, 즉 홈스토랑이다.

추석이 지난 지금은 가을이다. 가을은 수확의 계절로 풍부한 식재료들로 넘쳐난다. 가을 제철 재료를 가지고 꾸민 가을날의 홈스토랑 메뉴를 살펴보자.

가을에는 고구마, 단호박 등과 감, 밤, 배 등의 과일, 연근, 우엉, 대파, 당근 등이 수확된다. 이런 재료들을 가지고 만들 수 있는 다양한 요리 중에 전채요리로 가볍게 즐기는 단호박 수프, 메인 메뉴로 무화과 등갈비찜, 사이드 메뉴로 양송이 구이, 후식으로 애플 시나몬 티를 골라보았다.

기름진 음식을 먹기 전에 먹으면 좋은 전채 요리는 단연코 단호박 수프다. 메인 요리를 허겁지겁 먹지 않도록 적당한 포만감을 제공하며 위를 달래주는 역할도 한다. 재료와 만드는 법을 순서대로 쉽게 설명되어 있다. 핵심은 생크림이나 우유를 진하게 끓이는 대신 채수를 사용하는 것이다. 단호박과 양파의 고유 단맛을 활용하면 더 좋다.

나는 등갈비찜을 엄청 좋아한다. 맛있는 집을 찾아 사먹는 것이 전부였지 한 번도 집에서 직접 만들어 먹겠다는 생각은 하지 못했다. 그런데 무화과 등갈비찜 레시피를 보자마자 만들어야 겠다는 생각이 들었다. 자연의 단맛을 가진 과일 중에 무화과가 돼지고기와 궁합이 제일 잘 맞는다고 한다. 무화과를 곁들인 등갈비찜이 어느 식당에서보다 더 맛있어 보인다.

메인 요리를 너무 배부르게 먹지 않고 즐길 수 있도록 사이드 메뉴를 준비하는 것도 재미있어 보인다. 메인 요리 이후에 짭짤한 맛으로 입가심할 수 있도록 양송이 버섯 안에 고기나 채소 대신 올리브를 채운 요리가 눈길을 끈다. 양송이 버섯에 다진 블랙올리브를 넣고 180도의 온도에서 15분간 구우면 맛있는 양송이 구이가 만들어진다.

코스요리의 마무리는 후식으로 결정된다. 부담스럽지 않고 깔끔하게 식사를 마무리해주는 걸 찾다가 애플 시나몬 티를 찾았다. 선선해지는 날씨에 몸에 좋은 따뜻한 애플 시나몬 티가 제격이다. 사과, 설탕, 시나몬스틱을 넣어 잘 섞은 후 5일 이상 냉장실에서 숙성시키면 맛과 향이 끝내주는 애플 시나몬이 완성된다. 여기에 뜨거운 물을 부어주면 끝이다.

식당에서나 먹을 수 있는 제철 고급 레스토랑 코스요리를 집에서 즐길 수 있다는 것이 신기하다. 앞으로도 요리책을 많이 섭렵하여 맛있는 것들을 만들어 먹고 싶다. 계절별로 나오는 4단계의 코스요리들을 따라서 만들어 먹을 생각에 오늘도 웃음이 절로 난다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

눈 떠보니 NFT(Non-Fungible Token) 마스터

눈 떠보니 NFT(Non-Fungible Token) 마스터 - 오픈씨(OpenSea)에서 NFT 발행 / 판매등록 / 작품구매 소개
최재용 외 지음 / 광문각 / 2022년 8월

기술의 발전이 사회의 발전을 주도하는 시대다. 2000년대 시작된 인터넷의 시대에 이어 2010년대는 스마트폰이 중심이 된 모바일의 시대가 도래하였다. 2020년 이후에는 메타버스가 지배하는 시대가 될 것이라는 의견이 지배적이다. 메타버스의 시대에 저작권 및 보안 문제를 해결하는 대안으로 떠오르는 것이 NFT이다.

특히 영화와 음악, 미술 등을 포함한 예술분야에서 NFT 활용성에 대한 논의가 활발하고 실제로 현실에서 구현되고 있다. 정부 차원에서도 10대 추진과제 중 하나로 선정해서 메타버스 플랫폼 사업을 지원하고 있다.

부동산 자산에 대한 소유권을 지켜주는 것이 등기라면 NFT는 디지털 파일의 원본 증명과 소유권 증명서 역할을 한다. 디지털 원본의 진위 여부 파악은 물론 판매와 유통 경로 추적이 가능해 디지털 파일의 자산으로서의 가치를 높여주는 것이다.

2022년에 들어 메타버스와 NFT에 대한 책의 출판이 말그대로 붐을 이루었다. 나도 NFT 관련 책을 여러 권 읽어보았지만 이론적인 내용만 다루거나 비슷한 내용 일색이었다. 그런 이유로 NFT를 현실에서 자세히 이해하고 적용해보는 것이 쉽지 않았다.

이 책은 NFT에 대한 기본적인 지식부터 실제로 현실에서 사용되는 사례를 볼 수 있다. 실제로 디지털 지갑을 만들어서 NFT 마켓플레이스를 통해 NFT를 발행하고 판매등록을 하는 절차를 자세하게 다룬다. 그리고 거래의 당사자로서 판매뿐 아니라 작품을 구매하는 방법도 알려준다. 말그대로 NFT 초보가 NFT 시장의 참여자로 만들어주는 책이다.

메타마스크, 카이카스, 클립 등 암호화폐 지갑을 설치하는 방법을 초보의 눈높이에서 다룬다. 오픈씨, 라리블, 파운데이션, 니프티게이트웨이, 슈퍼레어 등 마켓 플레이스를 자세하게 소개하고 이용하는 방법을 알려준다. NFT 초보인 내가 그 동안 궁금한 내용들이 다 들어있다.

CCCV와 OpenSea에서 나만의 NFT를 발행하고 판매 등록하는 방법은 내가 시도하다 그만 둔 부분이라 흥미롭게 따라했다. 모르면 어려운데 알고나면 쉽다는 말이 있다. 어렵게만 생각하던 NFT가 정말 쉬워지게 만들어주는 책이다.

미디어를 통해 유명해진 크립토펑크와 메타콩즈에 대한 설명을 읽으니 NFT는 배우면 좋은 것이 아니라 이제는 무조건 알아야 하는 분야가 되었다는 것을 실감한다.

스마트폰이 처음 나왔을 때 2G 폰을 고집하던 분들이 많았다. 하지만 지금은 스마트폰이 없으면 누릴 수 없는 것들이 너무나 많다. 마찬가지로 앞으로 NFT를 모르면 불편함을 넘어 누릴 수 없는 것들이 많아질 것 같다.

지금부터라도 메타버스와 짝꿍인 NFT를 공부해야 하는 시점이다. NFT가 어렵고 나와는 상관없는 세상이라고 생각하는 NFT 초보라면 이 책으로 시작하자. 이 책만 있으면 NFT 초보는 당장 탈출이다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.