부동산 투자 그렇게 하는 거 아니야

부동산 투자 그렇게 하는 거 아니야
우병탁 지음 / 삼일인포마인 / 2022년 6월

저자는 국내 유명 은행에서 초고자산가들을 위한 부동산 상담을 진행하는 부동산 팀장이다. 15년간 2,000명 이상을 상담하면서 성공한 부자들에게 배운 부자의 마음가짐, 수익에 대한 이야기를 담았다. 특히 성공한 부자들은 본인의 성과를 대놓고 이야기하지 않는다는 점에 주목한다.

성공한 부자들에게서 배운 부동산 투자의 마인드, 부동산 투자와 관련된 법률규정, 세상의 흘러가는 일과 관련된 부동산 사례, 부동산을 보는 투자 안목, 세금을 알지 못하는 사람들에게 주는 조언들, 최근 5년간 바뀐 부동산 정책 정리 및 전망, 새로운 정부에서 부동산 투자에 대한 전망 등을 다룬다.

저자가 강조하는 투자 마인드는 해답이다. 부동산을 정답을 찾기 위한 과정이 아니라 해답을 찾는 과정이라고 말한다. 정답을 찾는 과정은 '시장'만 바라본다. 하지만 해답을 찾는 과정은 '시장'과 더불어 '나'를 바라본다. 아무 것도 모르면서 물건을 추천받는 것은 위험하다. 정책이나 규제를 보기보다 내재가치를 살펴야 한다.

수익형 부동산을 투자할 때는 임대수익률의 함정에 빠지지 말라고 한다. 미래가치수익률은 임대수익률+자본수익률이다. 결국 자본수익률이 가장 중요하고, 추가로 임대수익률이 좋으면 금상첨화다. 부동산의 내재가치를 잘 반영한 자본수익률을 볼 줄 알아야 한다.

캠핑과 차박 열풍으로 전국이 들썩이고 있다. 도심 근처로 많은 야영자들이 생겼다. 야영장은 일반야영장과 자동차야영장으로 나뉘는데, 자시 소유의 부동산이 있다고 함부로 영업을 할 수 있는 것은 아니란다. 관광진흥법상 등록 요건을 갖추어야 하고, 건축법에 맞게 절차와 사용승인도 필요하다. 그 외에도 산림보호법, 자연환경공원법, 자연공원법, 소방법, 하천법 등 제한을 받는 법령이 한두 가지가 아니다. 부동산 공법을 같이 공부해야 하는 이유다.

저자가 제시한 절세의 비법 중 '아내를 사랑하라'가 있다. 양도소득세를 절세하는 방법을 설명한다. 평창 동계올림픽 확정 전 인근의 토지와 건물 양도 사례다. 양도하는 대신 배우자에 대한 부동산 증여를 통해 약 3,000만원 이상의 세금을 절세할 수 있었다. 직전 10년간 배우자에게 6억원까지 증여가 가능한 증여공제를 활용하는 방법이다.

2022년부터 바뀌는 부동산 세금 이슈는 아직 많지 않다. 새로운 정부가 새로운 부동산 정책을 발표하겠지만 그 전까지 신경써야 할 것들이 몇 가지 있다.

2022년 1월 1일부터 상가겸용주택을 양도하는 경우 주택의 면적이 상가의 면적보다 크다고 해도 전체를 주택으로 인정하지 않는다. 따라서 상가에 대한 비과세 혜택을 받을 수 없다.

수도권 도시지역 내 1주택 비과세가 적용되는 경우에는 주택으로 사용하는 건물은 물론 그 부수토지까지 비과세를 적용한다. 하지만 주택 정착 면적의 5배까지만 부수토지로 인정하기 때문에 비과세되는 주택의 토지가 제한된다.

그 외에 2022년 1월 1후에 취득하는 조합원입주권과 분양권은 양도세 비과세 요건 판단시 주의해야 한다.

부동산 세금 관련 사례를 풍부하게 제시하고 쉽게 설명한 책이다. 모든 부동산 책이 그렇듯이 세금 정책의 변화에 따라 빠르게 정보를 습득하는 것이 중요한 것 같다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

이렇게 쉬운데 왜 부동산 절세를 하지 않았을까

이렇게 쉬운데 왜 부동산 절세를 하지 않았을까 - 부동산 세금을 처음 접하는 이들을 위한 세상에서 가장 쉬운 부동산 절세 교과서
오동욱 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2022년 6월

돈을 버는 것만큼이나 중요한 것은 세금을 줄이는 것이다. 고생해 얻은 수익의 대부분을 세금으로 날리는 것만큼 허무한 일도 없을 것이다. 부동산은 취득, 거래, 보유, 매도에 이르기까지 모든 과정에 세금을 내야 한다. 따라서 주의를 기울이지 않으면 수익의 많은 부분을 잃게 될 것이다.

부동산 관련법이 가장 어려운 것은 거의 매년 세법이 바뀐다는 것이다. 정부가 바뀔 때마다 그리고 매년 정책의 방향이 바뀔 때마다 부동산은 항상 그 이슈의 중심에 서 있다. 부동산 전문가들 조차 부동산세법 백서 없이는 정확하게 모른다는 말이 나오는 이유다.

윤석열 정부 출범 이후 2022년 5월 10일을 기준으로 세법 개정이 이루어졌다. 문재인 정부 때 강화된 일부 규정이 완화된 조치가 이루어졌다. 이런 기조에 맞춰 저자는 주택의 취득, 보유, 임대, 양도에 관한 전반적인 부동산 세금 정보를 실었다. 더불어 증여와 상속으로 발생할 수 있는 부동산 관련 세법도 같이 다룬다.

부동산 관련 도서는 내용도 어렵고 변경되는 부분도 많아서 매번 새로운 책을 구매해서 보는 게 좋다. 이 책은 부동산 세금을 잘 모르는 입문자들을 위한 내용 위주로 작성하고 필수적인 내용을 많이 담았다. 더불어 가장 최근에 개정된 내용을 반영했기 때문에 지금이 구입해서 읽기에 최적의 타이밍이다.

앞에서도 이야기 했지만 주택관련 세금은 취득 단계에서부터 발생한다. 주택 취득시 취득세, 지방교육세, 농어촌 특별세, 보유중에는 종합부동산세, 재산세, 지방교육세, 농어촌특별세, 지역자원시설세, 임대할 때에는 종합소득세(주택임대소득), 지방소득세, 양도시에는 양도소득세, 지방소득세, 자녀 등에게 상속 또는 증여시에는 상속세와 증여세가 발생한다.

주택 관련 세금에서 가장 중요한 것 중 하나가 바로 주택의 수다. 1세대 1주택자와 다주택자의 세금 차이는 중요하다. 이 부분은 실거주자뿐만 아니라 투자자들에게도 중요한 문제다. 문제는 '세대'와 '주택수'를 계산하는 것인데, 이 또한 간단하지 않다. 저자는 다양한 실무 사례를 통해 명확하게 설명해 준다.

부동산 절세의 핵심인 1세대 1주택 기준으로 설명이 이루어진다. 주택을 취득할 때도 다주택자에 대한 취득세 중과로 인한 세금 폭탄을 피하는 방법부터 일시적 2주택 중과배제, 생애최초 취득세 감면까지 다양한 취득세 절세 방법을 다룬다. 부동산 세금을 잘 모르는 초보는 정말 도움이 많이 되는 꿀팁이다.

주택의 양도소득세 또한 1세대 1주택 비과세 조건이나 2주택 비과세 특례조건을 적극 활용하는 것이 절세의 비법이다. 또한 양도소득세 계산 구조상 양도가액을 낮추든지, 취득가액이나 필요 경비 금액을 올려야 한다. 합법적으로 절세를 할 수 있는 방법에 눈이 휘둥그레진다. 알면 절세하고 모르면 죄라는 생각이 드는 건 왜일까?

그 외에도 재산세와 종합부동산세 절세 비법, 주택임대소득 절세 비법, 조합원입주권과 분양권 절세 비법 등 부동산 관련 모든 비법을 아주 쉽게 풀어낸다. 정말 복잡한 케이스가 아니라면 이 책 한 권이면 부동산 취득에서 양도에 이르는 모든 과정의 세금 문제를 명쾌하게 해결할 수 있을 것 같다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

우리는 왜 부동산 사기꾼에 당할 수밖에 없는가?

우리는 왜 부동산 사기꾼에 당할 수밖에 없는가?
김하진 지음 / 밝은강 / 2022년 6월

가전제품을 사면 항상 들어있는 것이 있다. 바로 매뉴얼이라 불리는 사용설명서다. 아무리 기능이 좋고 많아도 사용할 줄 모른다면 소용이 없다. 우리가 투자하는 금액보다 훨씬 적은 금액을 투자하는 가전제품도 사용설명서를 꼼꼼히 들여다보는데 투자는 그렇지 않다.

특히 투자 중에서도 비교적 큰 금액이 필요한 부동산 투자는 더욱 그렇다. 부동산 투자를 하는데 주의해야할 사용설명서가 있으면 참 좋겠다는 생각을 했다. 특히 부동산 투자로 사기를 치려는 사람들을 피하는 방법을 미리 알고 있으면 좋지 않을까?

저자는 분양형 호텔이라는 부동산 사례를 통해 이 사회의 어두운 단면을 보여주고, 부동산 투자에 대해 주의할 것을 당부한다. 추천사를 쓴 변호사의 말처럼 독자들에게 창이 아닌 방패를 쥐여주는 책이다. 부동산으로 큰 수익을 실현하기 전에 부동산 투자라는 전쟁터에서 죽지 않고 살아남기 위한 조언을 주는 책이다.

분양형 호텔 투자에 대한 광고를 본 적이 있다. 매력적인 조건과 수익률 제시에 혹했던 기억이 있다. 저자가 밝히는 분양형 호텔의 진실은 소유주들의 지옥이다. 소유주들의 분양금을 자본 삼아 분양사, 시행사, 임차인 등의 이해관계자들이 이익을 챙기고, 정작 소유주들은 모든 법적 책임을 감당하다 파산하는 구조다.

밝은 청사진을 제시하는 광고와는 전혀 다른 세상이다. 저자는 이런 말도 안되는 상황을 이상한 나라의 앨리스라고 표현한다. 저자가 분양형 호텔에 투자한 이후 말도 안되는 상황 속에서 상대하기 버거운 조직들과 7년 이상을 싸워온 분양형 호텔 분투기다.

분양형 호텔에 이미 투자한 사람에 대해 조언한다. 분양형 호텔이라는 이상한 나라에 빠진 사람이라면 분양, 공사, 준공, 관리단 구성, 운영 이후 알 수 없는 미래로 빠진다는 것을 인지하라고 한다. 이는 분양형 호텔에 투자 전이라도 관심이 있는 사람이라면 새겨들어야할 조언이다.

불협화음은 어디에나 있고, 선한 사마리아인은 없음을 명심하라고 한다. 본인의 상식만으로 판단하는 것은 결코 도움이 되지 않는다. 소유자들의 힘은 오직 똘똘 뭉치는 것뿐임을 알아야 하고, 같은 방향으로 향해 있어야 한다. 소유자의 리더들에게 지속적으로 관심을 보여주되, 부동산업자는 절대로 끼워주지 말아야 한다.

저자는 7년 동안 분양형 호텔의 문제점을 제시하고 정부 등의 행동을 촉구한다. 분양형 호텔은 허위 및 과장 광고가 많다. 여기에 유명 브랜드를 빌려서 사용하는 가짜 브랜드가 많다고 한다. 또한 99.9%의 확률로 약정한 임대료를 받을 수 없다. 운영사들은 법인 바꿔치기 등을 통해 회사를 투명하지 않게 운영하고, 관리와 감독의 주체가 명확하지 않다. 그 외에도 소유권 등에 대한 법적 분쟁의 소지가 있다고 한다.

내가 직접 투자한 것은 아니지만 이런 세상이 있다는 사실에 놀랍다. 21세기 첨단을 달리고, 부정부패도 많이 좋아지고 있는 대한민국 아닌가? 아직도 이런 부조리가 판을 치는 세상이 있다는 사실에 놀랍다. 모든 불이익을 감수하고 이런 세상을 용감하게 알린 작가의 용기에 박수를 보낸다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

1000억 땅부자들의 토지 투자 시크릿

1000억 땅부자들의 토지 투자 시크릿 - 토지 투자 고수들이 반드시 지키는 부의 원칙
윤만.김성완 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 6월

저자들은 토지거래와 관련해서 땅 부자들을 자주 만난다. 때로는 자괴감을 느끼기도 하지만 그들의 특징을 하나씩 적어가면서 말투, 행동, 습관, 철학 등에서 공통점을 발견하게 된다. 이것이 이 책이 나오게 된 계기다.

부를 불릴 수 있는 투자 대상에는 주식, 부동산, 코인 등 정말 많다. 그 중에서도 부동산을 으뜸으로 치는 사람들이 있다. 불과 2년 전까지만 해도 난 이 사실에 동의하지 않았다. 부동산은 투자 금액도 크고 정책과 세금 등으로 등락도 심하다고 생각했다. 그러나 주식과 코인이 가치가 아예 없어질수도 있는 반면에 부동산은 그럴 가능성이 거의 없다. 물론 가치 하락의 가능성이 있기는 하지만.

보통 사람들은 한 달을 열심히 일해서 약 200~300만원을 번다. 하지만 자산가들은 부동산 계약서에 서명을 하면서 그 자리에서 몇 천 만원~몇 억을 벌기도 한다. 보통 사람은 시간을 담보 잡아 돈을 벌지만 자산가들은 돈이 돈을 벌게 한다. 토지 투자의 핵심은 바로 이것이다. 돈이 돈을 벌게 만드는 시스템.

땅에서 수익을 찾아낸 부자들은 한 번 사면 잘 팔지 않는다. 정해진 시세가 없지만 싸게 사는 순간 무조건 큰돈이 되는 것이 토지투자인 것이다. 건물과 다르게 땅은 개발을 어떻게 하느냐에 따라 그 가치가 달라진다. 따라서 토지주가 땅의 가치를 높일 수 있는 긍정적인 면이 존재하는 것이다.

땅 부자들은 자신만의 투자철학을 가지고 안전을 우선으로 삼는다. 좋은 토지를 발견하면 레버리지를 적절하게 사용해서 꼭 구매하고 만다. 그리고 토지투자 수익률를 극대화하기 위해 토지 개발을 적극적으로 검토하는 경우가 많다.

그럼 토지 부자들은 어떻게 투자할까?

부자들은 파는 사람이 없는 지역의 땅을 주로 산다. 이는 중개소의 분위기만 봐도 파악이 된다고 한다. 급등할 것으로 예상되는 지역은 중도금이도 거는 전략을 사용한다. 살까말까 망설여진다면 찜을 해놓고 지속적으로 관심을 가진다. 자금이 부족하면 안전한 수준에서 레버리지를 활용하고, 그래도 부족하면 분할 매입한다. 토지 투자의 답은 현장에 있기 때문에 현장 답사를 통해서 위치를 반드시 확인하는 것이 중요하다.

토지 부자들의 공통점을 들여다 보자.

땅부자들은 자신감이 넘치는 사업가들이 많다. 다른 부자들에 대해 궁금해하고 상대를 인정할 줄 안다. 남의 이야기를 잘 들으며, 정보를 선택적으로 읽지 않고 제대로 읽는다. 이익 앞에서는 계산이 철저하지만 작은 것에도 감사를 표할 줄 아는 사람들이 많다. 특히 이들은 중개인 관리를 정말 잘한다.

토지 부자들만의 특징이 별도로 있는 것은 아닌 듯 하다. 그들은 부자들의 마인드를 완벽하게 가지고 있다. 다만 그들이 부자가 되는 데 가장 많은 기여를 한 것이 토지가 아니었을까?

결국 부자가 되는 것은 돈이 일하게 하는 시스템을 만드는 것이다. 토지 투자를 하기 위한 자금 계획을 철저하게 세우고, 시간과 기회를 만들 줄 알아야 한다.

그 동안 아파트, 경매 등 다른 부동산 분야에만 관심을 가지고 있었는데 이제부터는 토지 분야에 대한 공부도 조금씩 해나가야 하겠다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

해시태그 한 달 살기 제주

해시태그 한 달 살기 제주 - 2022~2023 최신판 ㅣ #해시태그 트래블
조대현 지음 / 해시태그(Hashtag) / 2022년 6월

낯선 곳에서의 한 달 살아보기가 붐이다. 특히 제주도는 대한민국 사람들에게 한 달 살기를 가장 쉽게 해볼 수 있는 최적의 장소인 것 같다. 국내이면서도 해외같은 분위기이며, 산과 바다가 어우러져 있으면서 비행기로 이동해야 하는 곳이기 때문인 것 같다.

주로 유럽 국가들의 여행 정보 및 한 달 살기 정보를 책으로 만드는 작가는 이번에는 제주 한 달 살기로 국내편을 시작한 듯 하다. 잘 둘러보면 제주도를 포함해서 국내에도 가볼만한 관광명소가 많다. 제주 한 달 살기를 시작으로 다른 지역의 한 달 살기 책도 나오길 기대해 본다.

제주 여행가이드북인 동시에 작가의 여행 에세이다. 다른 시리즈와 다르게 제주의 자연환경 및 역사적 배경, 지역적 특색 등에 대한 이야기를 많이 실었다. 그리고 여러가지 이유로 여행과 한 달 살기를 미루고 있는 모든 독자에게 용기를 가지고 떠나보라고 권한다.

제주에 관한 배경지식, 한 달 살기 정보, 제주 한 달 살기를 위한 정보, 제주시와 서귀포시의 볼거리를 위주로 다룬다.

제주는 화산이 만들어낸 아름다운 숲과 바다 지형이 장관을 이룬다. 대한민국 사람들에게는 신혼여행, 효도여행, 우정여행 등으로 국내에서 자주 찾는 곳이기도 하다. 그 중에서도 제주 올레길은 제주 한 달 살기를 하는 사람들이 자주 찾는 코스라고 한다.

그리고 제주에서만 볼 수 있는 분화구가 있는 작은 기생화산인 '오름'은 사진가들이 자주 찾는 핫스팟이다. 특히 거문오름은 제주도에서 3번째로 세계자연유산에 등재된 곳으로 꼭 찾아보길 추천한다.

몇 년 전에 제주 스쿠터 여행을 가본 적이 있다. 하루 종일 스쿠터로 이동하는 여행이었는데 저녁에는 가로등이 없는 길을 가야 하는 경우가 많아서 여럿이 무리지어 가는데도 무서웠던 기억이 있다. 제주에 가면 자동차 렌트도 좋지만 스쿠터를 이용하는 일정을 꼭 경험해보길 추천한다.

한 달 살기를 위해서는 먼저 한 달 살기의 목적이 중요하다. 조용히 자신의 삶을 돌아보고 활기를 되찾기 위한 목적이면 좋다. 준비물은 항공권, 식비, 숙소 등을 알아봐야 한다. 특히 식비는 보통 8,000~15,000원 정도지만 유명 맛집은 2~6만원 수준이므로 계획을 잘 세워야 한다.

숙소는 2~3일 단위로 옮겨가면서 잡으면 제일 좋을 것 같다. 하지만 제주 한 달 살기 전용 숙소도 많다. 보통 15일, 30일 정도의 단위로 장기 숙박을 제공해 주는 곳도 많다. 장기 숙박은 평균 비용이 저렴한 장점이 있지만 숙소가 마음에 들지 않을 경우 곤란한 경우가 생길 수 있으므로 미리 숙소를 살펴보는 것이 중요하다. 사진만 화려한 숙소들이 더러 있다.

제주 한 달 살기 컨셉을 여행 정보 위주가 아닌 정보와 에세이을 적절하게 섞어서 편집했다. 저자의 한 달 살기에 대한 생각과 여행에 대한 감상을 따라가다보면 저절로 힐링되는 느낌을 받을 것이다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.