부동산의 속성

부동산의 속성
신얼 지음 / 메이트북스 / 2022년 7월

다양한 방법으로 돈을 버는 사람들이 많아지면서 부동산에 대한 관심도가 높아지고 있다. 어떤 방법으로 돈을 모았든 재산의 마지막 형태는 부동산으로 굳어지는 듯 하다. 잘 나가는 연예인들도 결국은 강남의 빌딩이나 토지에 투자하는 것을 보면 아직까지는 대한민국에서 부동산만큼 확실한 투자처도 없어 보인다.

부동산 투자서의 대부분은 실제적인 투자 방법에 치중한다. 물건별로는 아파트, 상가, 토지 등의 투자 전략을 다룬다. 방법으로는 경매, 공매, NPL 등을 다룬다. 하지만 부동산의 기본적인 본질과 부동산 철학에 대해 다루는 책은 많지 않다.

저자는 위기의 시대에 부동산 투자를 어떻게 할 것인지에 대한 의문으로 시작한다. 이는 저자 개인의 경험에 기인한다. 다른 급여 소득자들처럼 급여만으로는 살아갈 수 없음을 깨닫고 채권과 부동산 공부를 시작했다. 특히 저금리의 가속화와 유동성 공급으로 인한 통화속도 저하는 필연적으로 부동산 시장의 강세를 가져올 것이라 생각했다.

채권과 부동산 시장을 둘러싼 환경의 변화와 저자의 시각을 통해 다른 책에서는 볼 수 없는 부동산 트렌드를 읽을 수 있을 것이다. 부동산은 단순히 투자의 대상이 아닌 우리가 살아가는 공간으로서의 접근이 필수적이다. 실제로 생애 첫 부동산 투자는 내 집 마련인 경우가 대부분이기 때문이다.

내 집 마련을 할 때도 단순히 주거용 부동산이 아닌 향후 가치 상승을 염두에 둔 주거 겸 투자 자산으로서의 접근이 필요하다. 특히 MZ세대들의 투자에 대한 관심과 지식이 빠른 속도로 진화하고 있다. 떠오르는 MZ세대들의 돈에 대한 생각과 부동산을 바라보는 시각을 통해 새로운 부동산 투자의 트렌드를 읽을 수 있다.

특히 3년 여에 걸친 코로나 팬데믹을 거치면서 다른 투자자산보다 부동산의 입지는 더욱 공고해지고 있다. 과거 정권별 부동산 시장의 이슈를 살펴보는 것은 정말 흥미롭다. 정권의 정책방향과 지도자들의 부동산 시장에 대한 관심이 어떻게 반영되어 시장을 변화시켜왔는지 알 수 있는 중요한 데이터다.

이전 정부의 부동산 정책의 실패와 팬데믹 상황하에서의 정책전환의 스토리를 보면 부동산의 흐름을 읽을 수 있다. 특히 기존에 다세대주택, 아파트 등의 주택 중심의 투자에서 비주택 건축물로 투자의 흐름이 변화된 것은 최근 부동산 시장의 큰 흐름 중 하나라 할 수 있다.

어느 정부나 완벽한 부동산 정책을 내놓은 적은 없다. 부동산은 그만큼 복잡하고 예측하기 힘들다. 새로 출범한 윤석열 정부의 부동산 정책을 분석하고, 향후 부동산 시장의 전망을 들어본다. 특히 윤 대통령의 대출 규제 완화와 가계부채에 대한 정책은 이후 부동산 시장의 결정적인 변수가 될 것이다.

저자는 향후 부동산 시장에서 성공적인 투자를 하기 위해서는 반드시 기억해야 하는 JENTI 전략을 제시한다.

J : Job-Housing Proximity, 직주 근접

E : Education / School District, 교육/학군

N : Nature, 자연환경

T : Transportation, 교통 편의성

I : Investment Value, 투자 가치

부동산 투자의 고수들이 공통적으로 짚어주는 핵심 전략이다. 부동산은 현재만 바라봐서는 안 된다. 과거와 현재의 연속성, 그리고 미래로 이어지는 부동산의 이야기를 들어봐야 한다. 거기에 저자가 강조하는 JENTI 전략을 염두에 둔다면 부동산 투자에 성공할 수 있을 것이다. 비교적 쉽게 읽히는 부동산 서적이다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

경매를 이기는 NPL 투자

경매를 이기는 NPL 투자
어영화.어은수 지음 / 봄봄스토리 / 2022년 3월

나는 부동산 공부를 시작한지 얼마 안된 부린이다. 부동산 투자 분야가 정말 많기도 하고 공부할 것도 많다는 것을 많이 느낀다. 아파트, 상가, 토지투자 등 투자 대상으로 분류한 것도 있지만 경매 등 특수한 분야도 있다. 경매를 조금씩 접하면서 배운 개념이 있다. 바로 NPL이다.

NPL(Non-Performing Loan, 금융회사 부실채권)은 금융기관에서 대출을 해주고 근저당권을 설정한 후 채무자가 3개월 이상 이자를 미납할 경우 분류되는 채권이다. 이 때 금융회사는 대출원금보다 낮은 가격에 매각하거나 유동화하고자 한다.

부실채권 투자는 많은 장점이 있는 반면, 담보의 가치 평가를 잘못할 경우 큰 손실로 이어질 수 있다는 단점도 있다. 리스크가 큰만큼 수익도 클 수 있는 상품이다. 그만큼 권리분석을 잘해야 해서 초보자들이 어려워하는 분야이기도 하다.

저자는 실제로 NPL 경매학원을 운영하는 실무진으로 NPL의 실무를 다룬다. 실제 거래 경험을 통한 사례를 통해 어려운 개념들을 설명해 간다. 실무에서 사용하는 많은 용어와 문서들을 통해 NPL 투자를 실행하는 투자자들에게 실질적인 도움을 준다.

책은 총 5부분으로 나뉜다. 1장에서는 NPL의 개념에 대해서 설명한다. 부실채권의 특징과 부실채권 투자의 장점과 단점, 유의사항 등에 대해 다룬다.

2장에서는 실제 사례를 통해 경매와 NPL의 차이를 분석하고, 투자의 포인트를 강조한다. 채권양수도계약, 입찰참가이행조건부채권양수도계약, 채무인수계약, 혼합방식 등 4가지 방식의 부실채권 매입유형의 장단점을 분석한다.

부실채권 투자에서 자주 사용하는 채권행사권리금액, 방어입찰, 잔존채권, 차액약정보전금에 대한 자세한 설명을 덧붙인다. 일반인이 접근하기 쉽지 않은 부실채권을 찾아서 가격을 산출하고 협상하는 방법을 순서대로 일러준다. 저자들이 알려주는 대로 따라가다 보면 실제 투자로까지 이어질 수 있다.

3장에서는 4가지 채권매입 유형별 부실채권 투자 성공사례를 분석한다. 다양한 사연을 가진 각 분야의 12가지 투자사례를 통해 미리 체험해보고 공부할 수 있는 꺼리를 제공한다.

4장에서는 법원의 구체적인 배당절차와 대위변제권, 부동산 파생상품인 GPL에 대해 다룬다. 기존에는 전혀 알지 못했던 분야라 생소하기도 하고, 어렵기도 하지만 부동산 투자에 더해 부동산 관련 분야을 넓힐 수 있는 계기가 될 수 있다.

마지막 5장에서는 경매도 특수 경매가 있듯이 특수물건과 결합된 부실채권(NPL) 투자 사례 4건을 다룬다. 가장 어려운 분야이기는 하지만 일반물건과 다르게 특수물건의 매력이 있다. 물론 다양한 법적인 부분과 연결되어 있어 주의가 요구되지만 부동산 투자와 함께 병행할 매력이 있다.

부동산 공부를 하면서 부실채권 투자에 대한 공부는 전혀 생각하지 못했던 분야다. 하지만 법과 관련되어 사전에 공부하고 권리분석만 잘 한다면 괜찮은 수익을 낼 수 있는 새로운 투자처가 될 것이라 확신한다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

돈 되는 소액 땅 투자 바이블

돈 되는 소액 땅 투자 바이블
이승주 지음 / 세종미디어 / 2022년 7월

자수성가 공부방을 들어본 적이 있다. 부동산에 크게 관심이 없을 때라 그냥 지나쳤는데 이 책을 읽다보니 같은 저자였다. 저자는 부동산으로 돈을 벌 수 있다고 말한다. 그것도 토지에 대한 투자로 말이다.

꽤 젊어보이는 나이에 부동산 중 가장 어려운 분야로 알려진 토지 투자로 성공하고, 그에 대한 노하우를 많은 사람들과 나누고 있다는 사실이 새로웠다. 저자는 토지투자를 어려워하는 이유를 크게 생각하기 때문이라고 말한다. 소액으로도 충분히 투자할 수 있음에도 큰 돈이 들어간다고 생각하기 때문이라고 한다.

여유 자금이 많지 않다면 토지를 지분으로 매입하는 방법을 고민하라고 한다. 지분투자가 다른 투자에 비해 리스크가 있기는 하지만 충분히 알아보고 공부한다면 효율적인 투자가 된다.

지분투자가 무조건 나쁜 것은 아니다. 다만 기획부동산들이 악용하고 있는 공동지분 등기의 지분 투자는 하지 말라고 한다. 시세대로 팔기도 어렵거니와 팔려고 해도 팔기가 어렵기 때문이다. 저자는 자동차 구매 사기를 통해 공동지분 등기 방식의 폐해를 뼈저리게 깨달았다고 한다.

저자가 10여년 넘게 토지투자를 하면서 반드시 오르는 땅 값의 비밀을 발견했다. 부자들에게 각광받는 반드시 오르는 땅에는 조건이 있다.

오르는 땅은 개발 발표, 착공, 완공의 3단계를 거치면서 땅값이 오른다. 또한 용도 변경이 가능한 땅이라면 웃돈을 주고서라도 사는 것이 맞다. 준주거지역이 상업지역으로 바뀔 수 있는 지역이라면 땅값이 오를 가능성이 높다고 한다.

실제 수요자가 많이 찾는 땅을 사라고 한다. 실수요자가 찾는 땅은 보통 집을 짓거나 상가를 지을 수 있는 곳으로 작은 규모 중심으로 살펴보면 좋다. 실수요자들은 싼 땅만 찾지 않고 웃돈을 주고서라도 확실한 땅만을 찾기 때문에 무조건 싼 것만 찾지는 말아야 한다.

지방의 토지가 싸다고 해서 무턱대고 투자해서는 안된다. 특수한 경우를 제외하고는 기본적인 수요가 뒷받침되는 도시의 땅이 답이다. 그리고 최대한 도로와 인접한 땅을 사야 한다. 특히 도로 이면에 부터 있는 집터를 사면 대박일 확률이 높다.

집을 지을 땅으로 전용주거지역만을 찾지는 말자. 가치가 오르기를 바란다면 준주거지역이나 일반주거지역의 땅을 사는 것이 향후 가치 상승에 도움이 된다. 그리고 상업지역과 준주거지역의 경계선에 숨어 있는 가치 있는 땅이 많기 때문에 잘 살펴보면 좋다.

다른 토지투자 서적과 다르게 실제 투자할 때 사용할 수 있는 팁이 많다. 특히 저자가 운영하는 자수성가 공부방의 컨셉대로 소액의 토지투자를 통해 부를 쌓는 방법을 자세히 서술한 책이다. 작은 예산으로 토지에 투자하고 싶다면 읽어보면 많은 도움을 받을 수 있을 것이다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

루이스 헤이의 감사의 선물

루이스 헤이의 감사의 선물 - 지금의 삶을 감사로 이끄는 마법의 시간
루이스 L. 헤이 지음, 엄남미 옮김 / 알파미디어 / 2022년 6월

감사하는 마음은 지극히 주관적이다. 객관적인 상황으로 바라보면 감사함의 중요함을 알 수 없다. 누가봐도 부유하고 모든 조건이 좋은 사람은 모든 일에 감사할 것 같지만 꼭 그렇지 않다. 누가봐도 힘들어 보이는 상황이지만 매사에 감사하는 사람이 있다. 현재에 감사하는 마음은 그렇게 미래를 창조한다.

현재의 상황에 상관없이 주어진 환경에 감사하고, 모든 일에 감사하는 마음은 감사하는 마음을 끌어온다. 유명한 '끌어당김의 법칙'에 따라 매일 감사한 마음을 가지고 생활 속에서 실천한다면 감사할 일이 끊임없이 발생한다. 단, 진심으로 믿고 진심으로 실천해야 한다.

감사의 힘을 강조한 유명한 사람들이 많지만 그 중에서 <시크릿>의 저자 론다 번과 <치유>의 저자 루이스 헤이를 좋아한다. 그들의 감사에는 구체적이고 현실적이며 실천가능한 것들이 많다. 눈에 보이지 않는 종교적인 의미가 아니라 실제로 우리에게 일어날 수 있는 것들을 강조한다.

2017년 세상을 떠난 루이스 헤이는 그녀가 생전에 남긴 말과 글로 많은 사람들의 인생에 영향을 미치고 있다. 아내가 루이스 헤이의 <치유>를 읽고 책과 영상을 추천해 준 적이 있다. 처음에는 관심이 없다가 도움을 받으면서 관심을 가지기 시작했다.

긍정확언과 끌어당김의 법칙은 물리학자들의 법칙처럼 내게는 진리로 다가온다. 내용을 잘 모르거나 실천해보지 않은 사람에게는 샤머니즘처럼 들릴지도 모르겠다. 하지만 나 자신이 가진 것과 나 자신의 능력에 대해 감사하지 않으면 나는 더 발전할 수 없다. 더 나아가 다른 사람을 배려하고 도와줄 수 없다. 나를 사랑하는 것이 먼저다. 그 시작은 내가 가진 모든 것을 감사하는 것부터 시작이다.

이 책은 루이스 헤이가 생전에 많은 사람들에게 나누어준 '감사'와 관련된 말과 글로 이루어져 있다. 그리고 그런 글을 보면서 노트에 적고 실천할 수 있도록 해주는 감사노트 겸 실천서다.

한 번에 모든 부분을 읽기보다는 매일 한 꼭지씩 읽고 명상하고 노트에 적어보는 것을 추천한다. 처음부터 순서대로 읽어도 좋지만 상황에 맞게 필요한 부분을 먼저 읽어도 좋다. 매일 건강하게 살아가는 삶에 대해 감사함을 느낄 수 있을 것이다.

내가 가진 모든 것과 지금 그대로의 나에게 깊이 감사합니다.

우주는 항상 내가 받을 자격이 있다고 믿는 것을 줍니다. 어떤 문제든 해결책은 단 한 가지, 바로 '나를 사랑하기'입니다. 사랑은 기적의 치료제입니다.

나도 평소에 감사한 일을 생각해 본 적이 별로 없다. 모든 것을 당연하게 여겼다고 할까? 루이스 헤이는 말한다. 내게 주어진 것들을 당연하게 여기면, 그것들은 당연하게 나에게서 사라질 것이다. 아침에 기분 좋게 눈을 뜨고 일을 할 수 있는 직장이 있다는 사실에 감사해야 한다.

사랑하는 아내와 자녀들이 함께 쉴 수 있는 집이 있음에 감사해야 한다. 사랑하는 가족과 맛있는 밥을 먹고 건강하게 살아가는 것에 감사해야 한다. 숨을 쉴 수 있고, 물을 마실 수 있는 것에 감사해야 한다. 생각해보면 당연한 것들이 얼마나 감사한지 알게 될 것이다.

감사하는 삶을 실천하면 부정적인 생각을 적게 하게되고 결국은 하지 않게 된다. 매일 감사를 실천하는 삶은 나를 변화시킬 것이고, 내 주위를 변화시킨다. 결국은 내 인생을 변화시키는 지름길이다.

감사하는 삶을 실천하거나 감사노트를 쓰는데 어려움이 있다면 루이스 헤이의 <감사의 선물>을 펼쳐보자. 루이스 헤이의 주옥같은 말과 함께 내가 직접 액션을 실천해볼 수 있다. 노트 1권을 끝낼 쯤이면 이미 감사하는 마음이 충만하여 감사하는 삶을 실천하고 있을 것이다.

무엇이든 실제로 해보지 않고는 알 수 없다. 삶의 전환점이 필요하거나 새로운 것을 찾는다면 지금 당장 '감사하는 삶'을 실천해보자.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

최강의 멘탈 관리

최강의 멘탈 관리 - 아마존, MS, BMW 세계 리더들의 지도자 킴벌리의 멘탈 코칭
킴벌리 페이스 지음, 정태희 옮김 / 포르체 / 2022년 7월

일체유심조(一切唯心造)는 화엄경에 나오는 말로 '모든 것은 오직 마음이 지어낸다.'는 뜻이다. 결국 나를 포함한 내 주위에 일어나는 일은 내가 마음 먹기에 달려 있다는 말이다. 항상 느끼는 것이지만 외부에서 일어나는 일보다 더 중요한 것은 나의 마음가짐인 것 같다.

현대 스트레스의 주범은 '남의 시선'인 것 같다. 남에게 인정받기 위해 스스로 완벽하도록 채근하는데서 나오는 스트레스가 정말 심하다. 스스로의 만족과 행복을 위해서라기보다는 남에게 보여지는 모습을 위해 살아온 나에게 이 책은 어떤 깨달음을 줄까?

타인에게는 관대하면서 나에게는 엄격해지는 습관으로 스스로를 낮추고 자신감을 상실해 가는 생활을 했다. 이런 나의 습관은 아이들에게도 영향을 미친다. 다른 사람들을 배려해서 예의를 지키도록 훈육했고, 결과는 아이들의 자존감에도 영향을 미치는 듯 하다.

결국 나의 최대 적은 나, 바로 에고이다. 밖에서 문제의 본질을 찾지 말고, 나의 내면에 숨어있는 가장 강력한 적을 찾는 과정이 필요하다. 이 책은 이런 여정으로 안내할 것이다. 우리 내면에서 보물을 보지 못하도록 우리의 눈을 가리고 있는 장애물을 제거하고, 멋진 삶을 헤쳐 나갈 용기를 가지도록 안내할 것이다.

핵심은 나와 세상을 새로운 시각으로 바라보아야 한다는 것이다. 관점이 바뀌면 모든 것이 바뀔 것이다. 하지만 내면의 무의식이 기존의 관점을 벗어나지 못한다면 아무런 의미가 없다. 새로운 인식을 통해 의식과 무의식을 일치시켜 생각의 괴리감을 없애는 훈련이 필요하다.

일단 과거의 생각, 행동의 산물로 이루어진 현재의 멘탈 상태를 점검해야 한다. 멘탈관리가 필요하다고 느꼈다면 현재 나의 멘탈 상태는 최악의 상태이거나 최악으로 치닫고 있을 것이다. 특히 고정관념의 우리가 살아가는 가족, 사회 등 장소에 상관없이 무의식적으로 학습된 나를 비추는 거울이다.

나에게 가장 문제는 완벽하지도 않으면서 끊임없이 완벽을 추구한다는 것이다. 그러면서 스스로에 대한 확신이 부족해지는 것이다. 완벽주의는 사실 일의 진행속도를 느리게 한다.

성공한 사람들은 일단 시작하고, 시행착오를 거치면서 완벽해지는 과정을 즐기라고 한다. 스스로도 완벽주의가 강박이라는 것을 안다. 저자는 경우에 따라 포기할 줄도 알아야 한다고 조언한다. 모든 것을 내려 놓으라는 것이 아니다. 완벽한 것은 아무것도 없다. 완벽은 환상에 불과하기 때문에 일부분을 내려놓는 연습이 필요하다.

완벽에 대한 강박으로 인해 낮아진 자존감을 회복해야 한다. 스스로의 결정을 믿는 연습이 필요하다. 타인의 결정에 따르는 것이 편하다는 생각을 버리고 내 결정을 믿어보자. 스스로에 대한 믿음으로 영향력을 발휘할 수 있는 분야에 도전할 필요가 있다. 안전지대에 있다고 언제까지나 안전할 수는 없다. 어느 순간 안전지대는 가장 위험한 곳이 될 것이다. 스스로 안전지대를 깨고 나와 스스로의 가치를 증명할 필요가 있다.

나를 바꾸고 세상을 바꾸기 위한 진정한 힘은 밖에 있지 않다. 바로 나의 내면에 있음을 깨달아야 한다. 스스로가 고정된 마인드셋을 인식하고 극복해야 한다. 그것이 내면의 힘을 활용하여 내가 바라는 변화를 이끌어 내는 핵심이다.

자유롭고 편안한 환경에서 내면의 힘을 강화하고 나에 대한 자신감을 얻는 것이 먼저다. 타인에게 내가 가지고 있는 내면의 힘을 자신 있게 보여 주는 것은 그 다음이다.

최강의 멘탈관리는 스스로를 돌아보고 자신감을 회복하는 것이 우선이다. 아무리 어려운 일이 발생하더라도 마음의 중심을 잡고 해낼 수 있다는 자신감만 가지고 있다면 충분히 이겨낼 수 있을 것 같다. 이런 일련의 과정이 남에게 잘 보이기 위한 것이 아니라 자연스럽게 나의 내면의 힘을 보여주는 것이 될 것이다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.