장사 교과서 1 : 사장편

장사 교과서 1 : 사장편 - 장사를 하려면 경영학 책은 버려라 ㅣ 장사 교과서 1
손재환 지음 / 라온북 / 2023년 10월

필자는 장사는 누구나 할 수 있지만 누구나 성공할 수는 없다고 말한다. 평생 직장에서 퇴사한 사람들이 가장 쉽게 생각하는 것이 음식 창업이다. 하지만 이들의 성공확률은 최대한 긍정적으로 잡아도 10%를 넘지 않는 사실이 충격적이다.

필자는 장사 교과 시리즈의 첫 번째로 '사장편'을 소개한다. 필자는 장사로 성공하고 싶으면 경영학 책을 버리라고 말한다. 회사 경영과 장사의 경영은 엄연히 다르기 때문에 장사의 경영을 제대로 배우라고 말한다. 회사에서는 똑똑한 직원을 뽑아서 위임을 통한 경영을 하지만 장사는 그러면 망한다고 한다.

장사에서 똑똑한 2인자를 뽑아 위임을 하는 순간 사장과 직원의 갑과 을의 관계가 뒤집히고, 최악의 경우 직원은 가게 근처에 동종의 업종을 창업하게 된다. 따라서 진짜 장사의 고수는 지나치게 똑똑한 직원을 채용하지도 않고, 위임을 하지도 않는다. 회사와 달리 사장의 역할이 계속 필요하다는 말이다.

필자는 장사에서 성공하는 3가지 조건을 말한다. 팔 수 있는 매장을 만드는 상상력, 직원들을 움직이게 하는 추진력, 고객에게 만족을 제공할 수 있는 이타심을 발휘하는 능력이 그것이다. 이것이 필자가 장사 교과서 시리즈를 만든 계기가 되었다고 한다. 30년 이상 장사를 하면서 많은 사람들이 자문을 요청했던 노하우가 쌓인 것이리라.

장사 시리즈는 4권으로 이루어진다. 사장편, 매장편, 고객편, 직원편으로 이루어지는 데 4권만 섭렵해도 30년 장사의 노하우를 알 수 있지 않을까? 물론 30년을 다 담기는 힘들듯 하니 필자의 의도가 숨어 있는 행간을 잘 파악해야 하겠지만 말이다. 아무튼 30년 장사 노하우를 만날 수 있는 귀중한 기회가 될 것이라 생각한다.

이미 장사로 성공한 사람들의 자신만의 노하우와 스토리를 다룬 책들은 많다. 필자는 그들처럼 동일한 패턴으로 책을 쓰고 싶지는 않았다고 한다. 다만 장사를 막 시작한 초보 사장들도 체계적으로 따라할 수 있는 실용적인 교과서가 있었으면 하는 바람을 담았다.

필자는 장사하는 사람이 추가해야 할 가치로 매장의 가치와 사장의 가치를 강조한다. 고객이 매장을 자꾸 찾아오게 할수록 매장의 가치는 올라간다. 매장과 상관없이 사장이 친절하거나 특정 기술이 뛰어나면 사장의 가치가 더해진다. 단 매장의 가치와 사장의 가치를 사장이 주도해야 한다.

필자가 장사 교과서 시리즈를 '사장편'으로 시작하는 이유다. 매장은 많아지는 데 사장은 점점 설 자리가 없어지고 수금하는 사람으로 전락하면 곤란하다고 말한다. 사장은 매장을 장악할 줄 알아야 하고, 매장의 모든 상황을 꿰뚫고 있어야 한다. 직원들의 권한이 사장보다 높아지는 순간 사장은 쓸모없는 사람이 되는 것이다.

책으로만 다루던 장사에 관한 노하우를 실전에서 활용 가능한 지식으로 전달한다. 개인의 업적을 과시하기 위한 목적보다는 장사를 가치라는 관점에서 새롭게 짚어보고 근본적인 질문을 던진다. 책을 다 읽고 나면 왜 이 책이 장사 교과서라는 타이틀을 달았는지 이해하게 될 것이다.

장사 거인들의 성공 스토리를 많이 읽어보는 것도 중요하지만 무엇보다 장사의 가치, 원리를 먼저 터득하는 것이 옳지 않을까? 성공한 사장들의 스토리는 그들의 현재만을 보는 것에 불과하다. 그들이 과거에 성공을 위해 어떤 노력을 기울였는지는 이 책에 담겨 있다.

손흥민이 지금의 모습이 되기까지 기초기본을 어떻게 다졌는지 궁금해하는 사람이 손흥민처럼 될 수 있다. 지금 성공한 사장들의 과정이 궁금해야 그들처럼 성공할 수 있다는 말이다. 이 책은 지금의 모습이 아닌 지금을 만든 과거의 과정을 보여주는 교과서가 될 것이다.

지금은 빌딩투자 성공시대

지금은 빌딩투자 성공시대 - 빌딩의 가치를 높이는 차이 나는 투자 전략 가이드
황정빈 지음 / 라온북 / 2023년 9월

빌딩투자는 토지투자만큼이나 자본금이 많이 필요한 경우가 많다. 물론 꼬마빌딩이나 자투리 토지투자도 가능하지만 일반인은 상상도 하지 못할 규모의 거래가 많이 이루어진다. 필자는 수억의 빌딩부터 2,110억원의 빌딩 매매를 중개하면서 빌딩투자에 관한 사례와 함게 실전 투자법을 소개한다.

빌딩투자가 왜 유망한지 소개하고, 빌딩투자를 위한 기본지식을 다룬다. 본격적으로 빌딩 우량매물을 찾는 방법을 소개하고, 빌딩 매매계약부터 리뉴얼 관리까지 빌딩투자의 처음부터 끝을 자세하게 설명한다. 특히 빌딩의 가치를 높이는 데 반드시 필요한 리뉴얼 관리는 필자의 노하우가 가득 들어있어 자세히 읽어볼 필요가 있다.

빌딩투자의 성공사례를 통해 실전 투자비법을 분석한다. 투자전략과 투자사례를 통해 현재 시점에서 빌딩투자가 유망한 지역을 소개한다. 삼성역세권, 세종, 판교, 송도, 명동 등 과거부터 유망했거나 새로운 개발 호재 등으로 유망한 지역으로 떠오르는 지역들이다.

상권분석이 끝나고 투자할 지역이 결정되면 반드시 투자 가치를 상승시킬 수 있는 밸류업 매물을 찾아야 한다. 내가 준비한 자금 한도에서 임대수익과 매각차익을 동시에 실현할 수 있는 저평가된 매물을 찾는 것이 핵심이다. 좋은 매물을 잘 선택하여 적절한 리뉴얼 공사를 거친 후 우량 임차인으로 임대를 하는 것이 목표가 된다.

필자가 공개하는 밸류업 대박 빌딩을 찾기 위한 12가지 노하우를 살펴본다. 가장 중요한 것이 개발호재다. 개발호재는 빌딩뿐 아니라 모든 부동산의 가치 상승에 절대적이다. 정보의 정확성은 물론이고 시기의 적절성이 가장 중요한 포인트가 된다. 또한 건축법의 일조권 제한으로 인해 남향보다는 북향의 대지를 사라고 한다.

빌딩은 중간에 끼인 부지보다는 코너의 부지가 가치가 높고, 향후 상승 여력도 더 크다고 한다. 1층을 효율적으로 활용할 수 있기 때문이다. 토지는 모양이 폭은 좁고 깊이가 깊거나 폭은 좁고 길이가 긴 토지보다는 정방형의 토지가 건축선 후퇴 측면에서 더 유리한 경우가 많다.

맹지 투자는 하면 절대 안된다. 하지만 필자에 의하면 맹지인 것 같으면서 맹지가 아닌 토지에 기회가 있다고 말한다. 구거가 있는 맹지라면 저렴한 값에 취득할 수 있는 좋은 기회가 된다. 또한 국공유지가 접한 땅 또한 가치 상승을 염두에 두고 투자할만한 가치가 있다.

또한 큰 면적의 토지는 분할하여 판매하는 것이 가치 상승을 위한 한 방편이다. 건축법상 지하층에 속하지만 실제로는 1층으로 활용할 수 있는 경사지 코너 부지를 잘 활용하면 용적률 측면에서 큰 이득을 볼 수 있다. 기회가 된다면 경매나 공매를 통해 빌딩을 찾아보는 것도 좋다.

빌딩 투자에 대한 다양한 관점에서 검토한 결과, 자금이 충분하다면 당연히 도전해야 할 분야라 생각한다. 자금이 조금 부족하더라도 필자가 제시한 투자 전략에 따라 검토하고 실행하면 좋은 결과가 있으리라 생각한다.

부동산 투자의 시야를 상가건물과 토지에 국한하지 않고 빌딩 수준으로 넓힐 수 있는 안목을 제공하는 책으로 3번 이상 읽어보길 권한다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

초심력

초심력 - 생각의 전환으로 돈, 시간, 자유를 얻는 6가지 성공 마인드
임형재 지음 / 지니의서재 / 2023년 11월

'누구에게나 3번의 기회가 있다'는 말이 있다. 나는 이 말이 틀렸다고 생각한다. 우리 주위에는 기회가 널려 있지만 그것이 기회인지 알 수 있는 안목에 차이가 있다고 생각한다. 평소에는 보이지 않던 것들도 공부하고 보면 보인다. 또한 혼자만의 편견으로 고집하던 생각을 버리고 나면 새로운 기회가 보이기도 한다.

내 주위에서 항상 존재하고 있는 기회를 잡으려면 생각이 유연해져야 한다. 그리고 끊임없이 공부해야 한다. 필자는 IMF로 인해 젊은 시절을 힘겹게 살아야 했다. 그 시절을 견뎌내면서 사업을 하고, 성공 마인드에 기반한 성공의 법칙을 깨닫고 지금은 400여 개의 직가맹점을 둔 프랜차이즈 대표이다.

필자는 '분명하고 선명한 믿음', '그 믿음의 지속성', '독서'가 지금의 그를 만들어준 핵심이라고 말한다. 나는 힘들 때마다 맹자의 고자장구 하편 15장을 즐겨 되뇌인다. 하늘은 감당할 수 있는 그릇의 크기를 판단하기 위해 끊임없이 시련을 주면서 검증한다. 그 검증을 통과하면 합당한 성공을 선물한다. 필자 또한 모든 어려움을 성공을 위한 중간 단계라 말한다.

성공할 수 있다는 믿음을 가졌으면 흔들리지 말고 성공을 위해 그 주파수에 채널을 고정하라고 한다. 개인이 어떤 상황과 환경에 처해 있는지는 중요하지 않다. 각자 정해진 환경에서도 믿음을 가지고 앞으로 지속하는 것이 스스로 기회를 만드는 가장 빠른 길이다.

완벽하게 갖추어지길 기다리지 말고 일단 출발하라. 누구나 처음 가는 길은 헤매기 마련이다. 그것이 무서워서 발걸음을 떼지 못한다면 늘 그 자리일 뿐이다. 출발해야 바뀌고 성공할 수 있다. 일단 결정했으면 아쉬움을 뒤로 하고 최선을 다해 앞으로 갈 뿐이다. 믿음을 지속하고 독서하면서 배워야 한다. 가다가 노선의 수정이 필요하면 과감하게 바꿔야 한다. 이는 포기가 아니다.

필자는 본능과 멀어질 때 성공과 가까워진다고 말한다. 성공하고 싶다면 당연히 먼저 성공한 사람의 말을 들어야 한다. 하지만 우리는 본능적으로 우리와 친한 사람들에게 조언을 구한다. 우리의 생존 본능와 무리 본능이 무의식적으로 지배하기 때문이다. 하지만 이런 본능은 대부분 잘못된 결정으로 이끄는 경우가 많다. 본능과 관성을 배제할 수 있는 능력을 길러야할 것이다.

내가 특히 공감한 부분은 '착한 리더'와 '좋은 리더'를 구별하라는 것이다. 착한 리더는 구성원들과 부딪히지 않기 위해서 조직에 도움이 되지 않는 방향을 선택하기도 한다. 하지만 좋은 리더는 불편하더라도 조직과 팀원들에게 도움이 되는 방향을 기꺼이 선택한다.

내가 바로 '착한 리더'의 전형이 아니었을까 반성해본다. 물론 일부러 조직에 도움이 되지 않는 방향을 선택한 것은 아니지만 모든 조직원들의 니즈를 충족 시켜주기 위해, 사소한 갈등도 없애기 위해 했던 행동들이 결국 조직에 방해가 된 것은 아니었는지 반성해본다.

돈도 없었고, 공부도 못했고, 재능과 인맥 하나 변변치 않았던 필자는 파산을 경험하고 성공의 법칙을 발견했다. 그만의 노하우를 통해 400여 개의 직가맹점을 가진 매출액 300억을 달성했다. 이 책은 필자의 성공과 실패, 사업 철학을 온전히 녹여 놓은 성공 가이드라인이면서 자전 에세이같은 책이다. 쉽게 읽어가면서 필자의 노하우를 자연스럽게 흡수할 수 있을 것이다.

똑똑한 재개발 재건축 절세법

똑똑한 재개발 재건축 절세법 - 돈 버는 재개발 재건축 세금 노하우!
이윤실 지음 / 조세통람 / 2023년 9월

우리나라 대도시는 이제 더 이상 집을 지을만한 공간이 없다. 서울을 중심으로 주위의 신도시에 1기, 2기, 3기 신도시를 짓는 이유이기도 하다. 하지만 서울 지역에 아직도 부동산 이슈가 있다. 바로 재개발과 재건축이다. 집을 지은지 30년이 넘어가면서 재개발과 재건축에 대한 논의가 활발해지고 있다.

하지만 재개발과 재건축은 부동산 분야 중에서도 가장 까다롭기 때문에 쉽게 접근할 수 없다. 재개발과 재건축의 실수요자는 물론이고 투자를 원하는 사람도 부동산과 세금 공부를 철저하게 해야 하는 이유이다. 아직까지 이 분야를 <똑똑한 재개발 재건축 절세법>처럼 쉽고 자세하게 설명한 책은 발견하지 못했다. 재개발과 재건축의 기본 이론과 함께 절세법을 제대로 배울 수 있는 책이다.

재개발과 재건축 관련해서 가장 기본적이면서 잘 알아야 하는 것이 바로 '조합원입주권'이다. 입주권과 관련된 다양한 이슈를 점검하고, 각 사례를 통해 대응 방법을 알려준다. 비과세 요건의 기준, 1+1 조합원 입주권, 기존 주택과 조합원입주권을 동시에 보유한 세대를 위한 비과세 조언이 현실적이다. 조합원입주권과 관련된 비과세가 가능한 7가지 사례를 꼼꼼히 살펴보면 더 이상 두렵지 않을 것이다.

재개발과 재건축에 관심이 있는 사람이 관심을 가져야 하는 법이 '도시 및 주거환경정비법', '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법', '주택법', '건축물의 분양에 관한 법률' 등 다양하다는 걸 알았다. 그리고 조합원입주권은 조합원이 부동산을 취득할 수 있는 권리지만 세법상 다르게 적용받을 수 있다는 것도 알았다.

같은 조합원이 가지는 세법상 주택을 취득할 수 있는 권리는 조합원입주권, 분양권, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등으로 나눈다. 당연히 각각의 권리에 해당하는지의 여부가 세금 적용에 영향을 미친다. 특히 장기보유특별공제는 조합원입주권에만 적용되기 때문에 주의할 필요가 있다.

그리고 주택 수 포함 여부를 결정할 때도 중요하다. 부동산을 취득할 수 있는 권리는 주택 수에 포함되지 않지만, 2021.1.1 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함한다. 조합원입주권은 법 시행 시기와 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 단계에 따라 세법 적용이 달라지므로 유의할 필요가 있다.

조합원입주권을 취득한 사람은 종전의 주택을 언제 팔아야 할까? 조합원입주권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1조합원입주권이 된 경우에는 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에만 비과세를 적용받을 수 있으니 유의하면 된다. 3년이 지나도 몇 가지 사유에 해당하면 비과세를 적용받을 수 있으므로 끝까지 포기하지 않는 자세가 필요할 듯 하다.

부동산 관련해서 가장 어려운 2가지 주제가 만났다. 바로 재개발과 재건축, 부동산 양도득세이다. 재개발과 재건축은 자주 일어나는 이슈는 아니지만 건축연수와 도시의 노후도를 살펴보면 앞으로 최고의 투자 기회가 올 것 같다. 여기에 누구나 어려워하는 부동산 양도소득세의 지식을 더하면 앞으로 좋은 기회를 만나 투자수익률을 높일 수 있으리라 생각한다.

신은 주사위 놀이를 하지 않는다

신은 주사위 놀이를 하지 않는다 - 로또부터 진화까지, 우연한 일들의 법칙
데이비드 핸드 지음, 전대호 옮김 / 더퀘스트 / 2023년 10월

우리는 살면서 다양한 일들을 경험한다. 매일 어느 누구도 똑같은 삶을 살지 않는다. 우리 자신뿐 아니라 나를 둘러싼 사람들과 환경이 매일 변하고 있기 때문이다. 매일 똑같은 삶을 살고 있다고 생각되는 것은 내 기준에서 어제와 다른 특별한 일이 일어나지 않았기 때문이다. 어쩌면 어제와 다른 삶이 좋은 삶일지도 모른다.

스탠퍼드대학교 수학과 교수인 퍼시 다이어코니스는 "정말 특이한 날은 아무 일도 일어나지 않는 날이다"라고 말했다. 우리의 삶을 가장 잘 표현한 말이라는 생각이 든다. 이 책은 우리 주위에서 발생하는 다양한 우연을 다룬다. 우연히 일어나는 일은 예측하기 힘들기 때문에 법칙이라는 말을 붙일 수 있을지 의문이지만 필자는 우연의 법칙을 말한다.

필자는 우리의 삶은 우연의 연속이라는 전제를 깐다. 즉 거의 0인 것과 정확하게 0인 것은 다르다. '옷깃만 스쳐도 인연이다'라는 말이 있고, 나비효과라는 말도 있는 것처럼 우리 주위에는 온통 우연으로 가득차 있다. 이런 우연이 우리의 삶에 영향을 미치지 않아야 함에도 영향을 미치는 상황들을 설명한다.

현존하는 과학기술로는 설명할 수 없지만 우리 주변에서 자주 일어나는 현상을 분석하고 법칙이라는 테두리로 묶는 시도를 한다. 보통 사람들이 단순한 우연으로 치부하는 현상들에 대한 저자의 통찰이 돋보인다. 자연에서 일어나는 다양한 우연들을 어떻게 우연의 법칙으로 설명하는지 살펴보는 것도 재미있는 관찰이 될 것이다.

우연을 이야기할 때 가장 많이 언급되는 것이 복권 아닐까? 인생에 한 번도 당첨되기 힘든 복권에 여러 번 당첨되는 사람도 있다. 어떻게 그런 일이 가능할까? 통계적으로 보면 그런 일은 현실에서 일어날 수 없다.

과학자들은 우리 주위에서 일어나는 일들을 합리적으로 설명하기 위해 다양한 법칙들을 발견한다. 우리 주변의 대부분의 현상들이 뉴턴의 법칙으로 설명되는 것처럼 말이다. <신은 주사위 놀이를 하지 않는다>라는 제목이 모든 것을 말해준다. 인간은 우연으로 받아들이지만 우리가 잘 모르는 신만의 법칙이 있는 건 아닐까?

필자는 우리 주변에 일어나는 다양한 우연적 사건들을 5가지로 범주화해서 설명한다. 필연성의 법칙, 아주 큰 수의 법칙, 선택의 법칙, 확률 지렛대의 법칙, 충분함의 법칙을 통해서 우연으로 치부하던 많은 사건들의 궁금증이 풀린다. 한 사람이 어떻게 이렇게 방대한 사건을 풀 수 있는 통찰력을 낼 수 있을까하는 의문이 들 정도다.

'로또에 100% 당첨되는 법'이라는 소주제가 흥미롭다. 아마 서점에서 처음 펼친 페이지가 이것이라면 누구나 읽어보거나 사지 않을까? 어떻게 하면 로또에 100%의 확률로 당첨될 수 있을까? 당첨된 확률을 100%로 올리면 되는 것이다. 즉 일어날 수 있는 가능한 숫자의 세트를 모두 구입하는 것이다.

다만 당첨될 수는 있으나 현명한 투자인지는 살펴보아야 한다. 필자가 강조하는 함정은 바로 1등 당첨자가 여러 명 나오는 상황이다. 우리나라 로또 당첨자의 현황을 보면 알 수 있을 것이다. 중복 당첨자가 나오면 투자한 금액을 회수하지 못할 수도 있으니 말이다.

아무튼 우연히 일어나는 사건들을 무심코 지나치지 않고 5가지 잣대를 통해 이해할 수 있는 프레임을 제공하는 점에서 세상을 좀더 잘 이해할 수 있는 지침을 제공한다. 우연으로 여기고 무시하기에는 너무나 흥미로운 내용들이 많아서 꼭 읽어보길 추천한다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.