나는 꼬마빌딩 대신 꼬마호텔에 투자한다

나는 꼬마빌딩 대신 꼬마호텔에 투자한다 - 단 1채로도 10억 버는 무조건 성공하는 투자법
권진수 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 4월

 2023년 기준 대한민국을 찾은 외국인 관광객은 1,000만 명이다. 하지만 이들을 수용할 숙박시설은 부족한 실정이다. 그런데 2024년에는 2,000만 명이 방문할 것이라고 예상된다. 호텔 하나를 짓는 통상 3년이 걸린다는데 이 사실이 보여주듯 관광산업에서 숙박시설의 수요와 공급은 불균형을 이루고 있다. 정부에선 관광산업의 활성화로 인허가를 단축해 준다고 하지만 오픈까지는 6-7년이 걸리고 시간이 갈수록 높아지는 건축자재비에 준공도 못하는 게 현실이다. 하지만 대안은 있다. 바로 소규모의 꼬마호텔. 몇 억에서 몇 십억 개인과 투자자들이 모여 적은 비용으로 단기간에 공급을 맞출 수 있다. 기존의 건물을 리모델링 하여 빠르며 6개월 통상 1년이면 오픈이 가능하다.

 임대업 하면 꼬마빌딩이 대세 였던 때가 있다. 꾸준한 임대료와 지가 상승까지 높은 수익률에 부동산 투자의 최고봉은 꼬마빌딩 이었다. 하지만 팬더믹과 같은 비대면의 초유사태에 근무형태는 바뀌었고 상권조차 변했다. 임차인을 구하기는 어려워졌고 자영업자들은 고물가와 비용에 줄폐업을 하기 때문이다. 따라서 이제는 부동산 재테크의 끝판왕은 빌딩임대업이 아니다.

 그럼 꼬마호텔은 어떤가? 수요와 공급에서 봤듯이 여행산업이 활성화를 띄면서 공급은 부족하고 수요는 넘쳐난다. 꼬마 호텔의 장점은 일세를 받듯이 임차료 미지급의 어려움이 없어 안정적인 현금 흐름을 가지고 있고 리모델링을 통해 시세차익까지 거둘 수 있다. 아직은 관광산업에 우호적이어서 커다란 정부의 규제도 없다. 따라서 꼬마호텔은 안정적인 부동산 투자처라고 할 수 있다.

 하지만 성공하기 위해서는 주의할 점이 있다. 첫 번째도 입지, 두 번째도 입지이다. 호텔 하면 대로변의 쉽게 찾기 좋은 곳을 생각하지만 이는 비용만 키울 뿐 관광지에서 가까운 구도심의 한 블록 뒤가 최적의 입지다. 과거와 틀리게 사람들은 스마트하게 어디든지 찾아올 수 있고 교통과 관광지의 중점에서 동선을 커버하기가 좋은 곳을 선호하기 때문이다. 따라서 한 블록 뒤라도 노후화된 건물이라도 관광지 고객대상에 맞는 컨셉의 인테리어와 리모델링을 하면 사람들은 선호한다. 저자는 주변상권을 철저히 분석하고 도미토리 같은 개념으로 개인실부터 다인 실 공간을 효율적으로 배분했다. 그리고 관광지의 트렌드를 분석하고 주로 찾는 이들의 대상층을 명확하게 하여 휴식, 엔터, 가족, 파티, 배낭여행 등 특정화 된 디자인을 하고 그에 맞는 공간구성과 서비스를 했다. 거기다 남들이 꺼려하는 입지로부터 임대 혹은 매입을 하며 단기간에 인테리어 비용을 빼고 매도하여 차익을 남겼다. 어려운 시기에 건물주가 저자를 찾아와 익선동 건물을 임차해 주길 바랬는데 1억보증에 1,100만원 임차료를 5,000에 600만에 임차해 주었다고 한다. 권리금 없이 반값에 임대하게 된 저자는 4,000만원을 들여 인테리어를 하고 월 4,000만원의 매출을 올렸다고 한다. 빠르게 비용을 회수하고 수익을 올리며 나올 때는 없었던 권리금까지 만들어서 나오게 되었다고 한다. 고금리에 적은 비용으로도 할 수 있는 것이 꼬마호텔이라는 것을 보여주는 저자의 사례였다.

 물론 입지, 건축, 인테리어, 관리부분에서 많은 노하우가 필요할 것이다. 책은 세법, 규정, 지역분석, 사례 등 많은 이야기를 담고 있다. 형식적이다 할 수 있지만 확실한 꼬마호텔의 설립부터 운영, 계획을 말하고 있어 초보자들이 진입하기 쉬운 이해를 풀어냈다. 앞으로 양극화, 양분화 되는 호텔에서 수요보다 공급이 모자라는 이때 수익형 부동산의 대안을 찾고 싶다면 꼬마호텔이 그 미래이고 블루오션과 같은 시장에서 미리 선점하길 책은 권하고 있다. 

하늘을 꿰매고 해를 씻기다

하늘을 꿰매고 해를 씻기다
노병천 지음 / 들녘 / 2024년 4월

 이순신 장군.

그에 대한 업적을 꼽으라면 해전에서 도요토미 히데요시의 공세를 받아내고 열악한 환경에서도 승전을 거듭하며 조선 패망 위기에서 벗어나게 해주었다. 하지만 사람들은 한산도 대첩, 명량 해전, 노량 해전과 같이 단편적인 부분에서만 그의 활약과 업적을 기억하고 일부는 와전된 오해로 그의 능력과 업적을 폄하하고 있다. 동서고금을 막론하고 단 한 번의 패배와 한 척의 배도 잃지 않은 해군제독은 없을 것이다. 그것도 정복자와 같은 패권주의가 아닌 나라를 지킨다는 바램에서 비롯되었고 조정의 의심에도 불구하고 백의종군 하였다. 그 부분에서 전 세계의 명장과 비교해도 그의 업적을 비할 수 없고 나라에 대한 충절과 인간적인 고뇌에서도 올바른 길을 보여주었다. 어머니와 막내아들까지 잃어가면서 슬픔과 열악한 환경속에서도 조국을 위해 끝까지 싸우고 모함속에서도 백의종군하여 성인이라 추대 받고 있다. 이제는 장군으로써 전략적인 부분만 바라보지 말고 용인술과 같은 리더십, 나라에 대한 충정, 구도자와 같이 올바름을 추구했던 삶의 태도에서 이순신이란 인물을 다시 평가해 봐야 할 것이다.

 이순신에 대한 오해. 모 드라마와 영화에서는 그의 전적을 23전 23승이라 하였는데 이는 구체적으로 계산한 것이 아닌 대략적인 것이었다. 사람들을 이를 역사적 사실로 알고 있지만 큰 해전과 작은 해전을 나누어 보면 다르다. 모든 해전을 묶어서 평가한 것이 21회, 한 번 출전한 기간 중 있었던 전투는 49회다. 이를 통계로 한다면 결코 23전 24승은 아니다.

 이기는 전투만 한다? 아니다. 열악한 조건에서도 미래로 이어지는 활로를 찾기 위해 고심과 고심하여 전략을 짰고 그로 인해 승리만 거두었다. 지는 전투를 안 한 것이 준비된 전투만 했다.

이순신 장군은 많은 병사를 죽음으로 내몰았다? 통계로 본다면 사망 이유의 1위가 전염병이었고 2위가 군율을 어겨 처형된 것이었다. 그리고 3위는 전투시 전사로 인한 것이었다. 그는 스스로에게 엄격하고 철투철미 하며 군율을 중시하였다. 손자병법의 손자가 그랬듯 이순신은 군율의 지엄함을 알고 있어 자신에게도 엄격하고 부하들도 두려워서 이를 따를 정도였다.

 사람들은 그의 무패와 같은 전략을 손자병법을 읽어서 그렇게 된 것이라 말한다. 하지만 그는 송나라 병법서 중에 하나인 무경칠서를 읽었고 여기엔 오자병법, 육도, 삼략, 사아, 위료자, 이위공문대, 손자병법이 포함되어 있다. 그가 손자병법을 읽은 것은 사실이나 그의 전략과 활용을 본다면 상황에 따라 능동적으로 대처하며 융통성 있게 대처했다. 근간으로 활용은 하고 전략만 논했을 뿐 그는 전투는 손자병법은 넘는 수준이었다고 사람들은 말한다.

 영화에서 미화되어 왜곡하고 있는 사실과 오해를 책은 고증과 문헌을 통해 말하고 있다. 그리고 전략의 기반인 ‘자보전승’의 전략을 분석해 그가 해전을 불패로 이룬 방법을 이야기 한다. 구체적인 일곱가지 실용방안을 통해 구체적인 불패의 전략을 세웠으며 전승에서도 ‘완전’이 아닌 ‘온전’이라는 방식으로 전투에 임했다. 완전의 자세로 임하면 그 피해가 무고한 백성에게 돌아갈 수가 있어 완벽에 가까운 승리를 추구했으며 미래를 대비하는 게 그의 원칙이었기 때문이다.

 역사는 해석하는 사람의 입장에서 편향적인 사실만을 보여주고 있다. 범인(凡人)이 그를 재평가한다는 것이 우습기 하지만 오해와 왜곡속에 그의 인물됨과 통찰력, 리더십은 평가절하 되고 있다. 다양한 모습이 존재했지만 형식적인 영웅의 미화에 그의 진정한 모습과 배워야 할 것을 놓치고 있는 것은 아닌가 의심해 봐야 할 것이다.

인생을 최고로 사는 지혜

인생을 최고로 사는 지혜 - 어떻게 하면 멋진 인생을 살 수 있을까?
아놀드 베넷 지음, 윤춘송 옮김 / 알파미디어 / 2024년 4월

 인생을 나 답게 사는 것은 어떤 의미인가.

주변의 의식 없이 자신만의 목적의식으로 나아가야 올바르게 사는 것인가 생각해보지만 의구심이 들 때가 많다. 그것은 방향성이 현 시대의 트렌드와 같지 않다고 생각되는데 소신 있는 의식있는 삶을 한다고 생각하면 현실은 자기 중심적인 목적의식 행하는 삶이다. 나 답게 산다는 것은 자신의 기질을 바탕으로 결심을 통해 소신이 삶을 관철하는 것이다. 이렇게 살고 싶은 게 누구나의 공통적인 목표지만 과정을 떠나 이것이 타인의 입장에서 의미 있다, 보람적이다 하기엔 무리가 있다.

 저자는 소설가이며 사실주의 문학 대표주의자로 그 둘을 잇는 대표자였다. 수준 높은 평론과 철학을 논하면서도 인간 자체에 대한 본질과 고찰, 자기 관리에 대한 실증적인 방법 등을 말한 사상가였다. 하지만 그의 표현은 진부하지 않았고 자연주의처럼 영향으로 평범한 현실을 묘사했으며 사실을 논했지만 깊이 있는 울림이 있었다. 그렇게 다양한 생활철학과 다양한 고전들이 그를 돋보게 한 것처럼 보이지만 그를 대표했던 것들은 자기계발서와 같은 논픽션의 책들이다.

 삶에 대한 인생최고의 열망과 인생론은 무엇 인가. 사람마다의 입장과 현실, 경험, 사상에 의해 최고의 삶음 한정 짓기는 어려울 것이다. 시대마다 요구하는 이상과 사회상이 틀리며 우리는 그 틀안에서 인간관계, 자녀, 가족, 사랑, 습관, 기질을 말하기 때문이다. 그러면서도 중도를 지키며 우리가 성공할 수 있는 방법을 생각하며 나아가야 한다.  저자가 대중적으로 평가하고 공통적으로 말 할 수 있는 것은 자신의 타고난 감정과 특성의 측면을 조절하는 것이다. 인간이 태어나며 부정적일 순 없지만 기존의 상태와 상황에 대해 의식하며 자신도 모르게 배워 나간다고 한다. 예를 들어 남자는 가부장적으로 권위적이어야 하며 발언을 리드해야 하고 금전적인 면에서 모든 것을 주도해야 하는 게 사회적 인식이다. 결혼 후 남자는 외부에서 경영활동을 해야 하며 와이프인 여성은 집안의 가정을 책임져야 하고 서로에 맞는 역할에 충실히 살아가야 한다. 그렇지만 시대는 변화하고 사회적 다변성에 서로의 역할 변화와 같은 방향으로 유연한 태도와 사고를 원하고 있다. 개인의 관습과 인식을 떠나 사회는 현실적인 특이성을 원하고 있고 우리가 그에 맞추지 못하면 우리는 도태된다고 한다. 가족, 부모, 자녀, 사랑, 연애, 결혼, 직장, 인간 다양한 관계에서도 서로를 이해하지 못하면 그 관계의 톱니는 어긋나 모든 것을 틀어지게 하고 관념과 관습에 찌든 인과관계를 버리고 새로운 시대에 맞춘 배움을 행해야 관계의 틀과 이해가 확장된다고 말하고 있다. 책은 자신을 온전히 받아들이고 실천하면서 넓힐 수 있는 해결방안과 인과관계를 제시한다. 욕구에는 만족이 없지만 현실에 자신을 이해하고 절충한다면 더 높이 나갈 수 있다고 한다.

 기질, 서로 개인마다 가지고 타고나는 성격과 반향은 틀린데 이를 부정하고 사회적 트렌드에 맞출 필요는 없다고 한다. 왜냐면 당연히 좋지 않은 결과를 수반하기에. 인생의 긍정과 공평의 관계는 자신의 객관화와 시대에 어울리는 만남, 관계의 배움에서 추구할 수 있으므로 그 부분에 집중할 것을 책은 말하고 있다.  

직장인을 위한 행동경제학

직장인을 위한 행동경제학 - 똑똑한 의사결정을 위한 막스플랑크 연구소의 50가지 행동경제학 실험과 발견
마티아스 수터 지음, 방현철 옮김 / 비아북 / 2024년 4월

 리처드 탈러. 행동경제학을 창시한 경제학자중 한 명이다.

행동경제학은 기존의 경제학과 틀을 달리한다. 기존의 경제학은 경제 행위가 이뤄질 때 인간은 경제 주체로 합리적인 의사 결정을 한다고 믿었지만 행동경제학은 인간은 합리적이지 않다는 전제를 명제로 한다. 실제 현실과 사람이 보여주는 비합리성의 현상에 대해 관찰, 분석하는 것인데 이를 통해 분석하니 경제학보다 사회적 현상을 더욱 명확하게 설명할 수 있었다. 경제학과 심리학을 결부시켜 경제학을 설명한 리처드 탈러는 이를 공로로 2017년 노벨 경제학상을 수상했다.

 인간은 자신에게 이로운 정보들을 수집해 합리적인 의사결정을 빠르게 내린다고 하나 과정을 보면 모든 것이 합리적이지 않을 수 있다. 정보수집이 합리적이었나, 그 결정과정은 공정하고 객관적이었나 말이다. 인간의 합리성을 부정하는 것은 아니지만 인간의 합리성에는 한계가 있고 완벽하지 못하다. 고로 인간은 아주 지극히 ‘적당히’ 합리적이다 라는 데서 행동경제학은 시작된다.

 저자는 막스 플랑크(경제, 자연, 사회과학)측면에서 경제를 연구하는 기관의 단장으로 사회, 직장, 단체의 생활에서 행동경제학을 연구해 왔다. 인재수용과 관리자, 커리어, 리더십에서는 어떤 심리학적인 ‘넛지’가 작용하며 이를 실증적인 행동경제학 이르게 했는지 설명할 수 있나 말이다.

 키가 큰 사람의 연봉이 더 높다? 연봉은 각자의 기량과 과거 업무수행능력, 실적, 전문적인 경험을 바탕으로 평가되고 측정 된다. 하지만 남성의 경우 키의 대조군을 평가해보니 키가 큰 사람이 연봉을 더 받는다고 나타난다. 호감도 높은 피지컬로 위축되지 않으며 사람들과 다양한 네트워크를 넓히고 많은 이들과 교류, 사회성을 얻는다. 그리고 직장생활에서도 교감, 교류, 소통을 바탕으로 업무추진에도 수월하며 협업 또한 활발해져 높은 성과를 보인다. 그래서 더 많은 연봉을 받게  되는 게 현실이다.

 잦은 이직은 자신의 능력을 보여주는 척도이다? 회사는 개개인의 탁월한 업무 수행능력을 우선시 한다. 하지만 일의 전반적인 것을 다 가르쳤는데 더 나은 직장으로 이직한다면 그 기회비용은 클 것이다. 다양하고 많은 직장에서 업무를 수행했다는 것은 그만한 능력이 있고 캐리어 면에서도 좋아 보이나 회사는 잦은 이직에 대해 충성심이 적고 신뢰하기 어렵다고 느껴진다. 따라서 다양한 경험은 자신을 돋보이는 과정이기 보단 새로운 기회의 축소라고 생각해도 무방하다.

 남성이 여성보다 돈을 더 받는다? 사회적 관점과 유리천장의 사회적 인식을 생각하면 승진도 연봉도 차이가 날 것이라 생각한다. 하지만 여성이 승진하면 기업의 매출은 더 오른다는 행동경제학 결과와 현실적 자료가 있다. 연봉에서 차이가 나는 것은 남성이 여성보다 연봉 협상에 적극적일 뿐이다. 구시대적 관점과 인식을 떠나 여성도 임금협상이 가능하다 명시해주면 여성도 그에 못지 않은 연봉을 요구할 수 있다.

 사람들은 자신만의 정의, 공정, 평등 등의 관점등을 기준으로 자신의 사고와 행동은 경제적으로 합리적인 선택을 하고 있다 믿고 있다. 하지만 그 프레임은 자신이 만든 기준이 아니고 그 기준마저 구시대의 유물이 아닌가 생각해 봐야 한다. 업무효율을 높이고 자신의 커리어로 존중 받으며 그에 따른 가치 있는 사람으로 거듭나고 싶다면 행동경제학측면에서 통찰력을 키우고 행동하며 나아가야 할 것이다.

룰 메이커

룰 메이커 - 다 주고 더 받는
임춘성 지음 / 쌤앤파커스 / 2024년 5월

 비즈니스란 무엇인가.

고객에게 신뢰를 바탕으로 서비스와 상품을 제시하고 그에 맞는 재화를 돌려 받는 것이다. 하지만 과거와 달리 비즈니스 프레임은 변화하고 있다. 공급자의 입장 에서가 아닌 수요자의 니즈 입장에서, 이 전과는 새로운 틀에서의 접근으로 말이다. 과거에는 서비스를 적당히 제공하고 더 받으려는 게 비즈니스 형태였다. 하지만 시대의 흐름에 고객들은 스마트 해졌고 정보의 비대칭이 아닌 수요자 위주의 정보가 넘쳐나고 있다. 이제 비즈니스 업계에서는 쌍방의 절충에 의한 비즈니스 추구는 옛 말이 되고 있다. 일방적인 요구가 아닌 소비자 심리, 욕구적 측면에서 생각이상의 서비스를 제공해야만 상대를 감동시키고 지속적인 관계를 형성 할 수 있기 때문이다.

 저자는 기존의 비즈니스 룰에 휘둘리지 않고 자신만의 룰로 생태계를 만들어 가는 스타기업들을 분석했다. 어떻게 그들은 기존의 관행과 고정관념에 휘둘리지 않고 혁신적인 서비스와 구독과 같이 이끌어내는지 말이다. 그 과정에는 관계와 입장에서 휘둘려 가는 것이 아닌 자신들만의 룰을 형성했기에 가능했다고 한다.

 대행의 룰.

스낵포. 대표는 대학 졸업 후 회사에 취직하여 막내로써 직원들의 간식을 늘 준비해야 했다고 한다. 정해진 예산과 각기 다른 취향, 매번 해야 하는 귀찮음, 누가 대신 해줄 순 없나 에서 비즈니스는 시작되었다고 한다. 간식 큐레이션 서비스로 연령대별 취향과 다양함에 도전을 했더니 기업들도 고정적으로 구독하고 이탈없이 현 97% 이용률을 유지하고 있다 한다.

 투명의 룰.

수퍼 빈. 우리가 버리는 쓰레기의 재활용, 관계자를 통해 그 현실을 목도했다고 한다. 불편한 진실을 마주한 대표는 누군가는 해야 할 일이라는 것을 인지하고 로봇을 개발을 했다. 쓰레기를 버리면 자동으로 구분하여 분리하는 로봇. 현재 회사의 가치는 2,000억에 달하며 수퍼 빈 대표는 환경분야 노벨상이라 불리는 ‘어스 샷’ 최종후보에도 올랐다고 한다.

 연결의 룰.

당근마켓. 카카오 재직시절 사내게시판에 중고거래가 활발히 이루어지는 것을 보고 사업의 가능성을 봤다고 한다. 중고거래란 자신이 내건 행위를 관철하는 기회에서 비롯됨을 알고 당근은 중고나라 플랫폼과 결을 달리하기 시작한다. 다양한 커뮤니티 지원서비스로 진화 시켜 자율과 책임을 바탕으로 성장하는 책임을 고객에게 전가 시켜 활성화 했다고 한다. 하이퍼 로컬 비즈니스의 룰을 새로 만들면서 말이다.

 지혜의 돌.

 플랜즈 커피. 커피를 유난히 좋아하는 한국. 스타벅스 매장의 수만 봐도 알 수가 있다. 레트로 커피자판기를 부활시킨 플랜즈 커피. 원두부터 핫, 아이스 다양한 커피의 종류까지 기존의 자판기를 넘어 다양함과 전문성을 제시한다. 멋진 디자인과 감성은 공간에 머물며 스테이션을 연출하여 뉴트로의 문화로 진화 시키고 사업전략은 기존과 틀린 방법으로 접근한다. 입점 장소와 영업은 무상으로 제공 기업과 기관이 관리하며 수익은 개인에게 얻는 비즈니스 방식이다.

 수용의 돌.

고피자. 햄버거와 피자를 매니아 적으로 좋아하는 대표가 설립했다. 1인 가구를 위한 맞춤 피자를 제공하고자 화덕을 개발하고 기존 지역상권의 침해가 우려되어 해외로 진출한다. 인도, 베트남, 홍콩, 싱가포르 진출하여 인정받고 2022년 아시아태평양 고성장 기업으로 선정된다. 공급자의 관점에서 서비스를 제공하는 것이 아닌 수요자의 관점에서 스타트 업을 시작하여 니즈에 충만한 것이 고피자를 성장하게 했다고 한다.

 기존의 기업들이 성장의 한계성에 내몰린 이유는 비대해진 기업의 규모 때문에 전환할 수 없는 사업의 방향성 때문일 것이다. 하지만 생존하기 위해서는 그들을 위협하는 유니콘과 같은 스타트업의 성장배경을 엿봐야 할 것이다. 관행, 철칙, 사고를 벗어난 새로운 관점에서 고객과의 새로운 접점을 발견하고 서로 윈윈하는 방식의 룰을 세워가야 하는 게 시대의 트렌드 아닌가 생각해 봐야 할 것이다.