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아들아, 의사 대신 건물주가 되어라
빌딩부부 지음 / NEVER GIVE UP(네버기브업) / 2025년 5월
평점 :
'이 리뷰는 컬처블룸을 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.'
빌딩 투자 노하우
책을 선택한 이유
조물주 위에 건축주라는 말은 옛말이다.
코로나 팬데믹 이후 늘어난 상가 공실이 좀처럼 회복되지 않는다.
한국 부동산원이 발표한 2024년 4분기 공실률은
전국 중대형 상가 13.03%, 집합 상가 10.09%, 소규모 상가 6.74%다.
상가 공실률 증가는 상가 주인의 임대 수익률을 떨어뜨리고 있으며,
임차 수요가 확연히 줄어들어 경매로 나온 상가 낙찰률도 떨어지고 있다.
빌딩 투자에 대해 알아보기 위해 "아들아, 의사 대신 건물주가 되어라"를 선택한다.
1장 ‘빌딩 부부’는 이렇게 시작했다 에서는
상권을 보는 눈이 자신있어 자격증도 없이
빌딩 중개회사에 막내로 입사한다.
건물 중개 일은 단순한 영업이 아니라 사람과 장소를
매칭 시키는 일이다.
건물은 부동산 중개 분야에서도 가장 높은 단계다.
매물 하나 하나마다 공부가 필요했고, 중개를 배울 때부터
건물을 시작한 것이 다른 분야를 익히는 데도 훨씬 수월하다.
건물 중개는 영업직 중 최고의 포지션 이다.
건물 중개는 어렵기에 오히려 도전할 가치가 있다.
건물 투자는 돈 많은 사람들의 전유물이라고 생각하지만
대출로 매입하기 때문에 자금 부담이 적은 경우가 많다.
건물은 상대적으로 규제의 틈이 많아 조건을 잘 활용한다면
누구나 접근할 수 있는 시장이다.
무료 생활정보지의 광고 효과가 떨어지자 유튜브 를 시작한다.
부부 캐릭터를 살린 빌딩 부부 유튜브 채널 이 탄생한다.
건물 중개 금액은 1조 원에 육박한다.
진짜 자산은 고객과 쌓은 신뢰다.
주택은 법인을 통해 매입하는 것이 불가능하다.
건물은 상업용 부동산이기 때문에 가족 법인을 통해서도
충분히 매입할 수 있고, 어릴 때 증여를 시작하면서
아이와 함께 건물도 키울 수 있다.
잘나가는 의사는 법인을 만들 수 없어 높은 세금을 내야 한다.
재테크 를 잘 준비한 사람들은 법인을 만들어 건물을 매입하고,
자녀에게 증여 설계까지 끝낸 상태다.
투자에서의 친구는 정보력이다.
주식은 언제 오르고 내릴지 아무도 모르지만,
현장을 다녀본 사람은 건물의 흐름을 볼 수 있다.
빌딩 중개는 다양하게 자신을 알리고 전문성을 보여야 한다.
좋은 상사는 계약을 꾸준히 쓰는 사람이다.
건물 중개는 체력적으로도 정신적으로도 극한이다.
매일 쉴 새 없이 집중하고 플랜 을 세우며, 자기관리를 해야 한다.
모든 빌딩 중개인의 꿈은 건물주다.
2장 ‘빌딩 부부’의 건물 중개 실전 노트 에서는
건물 중개에 필요한 세무 지식은 웬만한 세무사보다
더 실전적이고 구체적으로 알고 있어야 한다.
변호사나 법무사보다 더 정확한 민법적 해석이 요구되는 순간도 많다.
전국을 커버하려면 수도권은 물론 지방 주요 상권까지도
직접 걸어 다니며 익혀야 한다.
시장과 브랜드 트렌드 는 빠르게 바뀐다.
빌딩 중개는 세무사, 변호사, 건축사, 마케팅 전문가의
역할을 한 몸에 품고 있어야 하고, 전국 상권을 꿰뚫고 있어야 한다.
공인중개사는 중개를 하는 사람이지, 고객의 자산을 끌어들여
사업을 해서는 안 된다.
무리하게 영역을 확장하는 순간 신뢰는 무너지지만,
전체 프로세스 에 대한 컨설팅 이 필수처럼 자리 잡는다.
좋은 중개사는 과도한 수익보다 고객을 먼저 생각한다.
좋은 중개인을 고르는 체크 리스트 를 소개한다.
믿을 만한 중개 법인을 찾기 위해서는 매물의 보유,
중개인의 전문성, 지속성과 브랜드 신뢰도를 파악해야 한다.
주택 매입의 핵심 판단 기준은 거주에 있지만,
건물 중개는 철저히 수익성이나 투자 가치로 접근한다.
실거주용 아파트 는 돈을 묶어두는 자산이지만,
건물은 현금 흐름을 만들어주는 자산이다.
건물은 시세차익이든 임대수익이든 모두 잡을 수 있는 가능성이 열려 있다.
은퇴를 앞두면 노후 생활비를 안정적으로 확보할 수 있는 연금형 빌딩을,
젊은 사람은 수익률보다 자산 가치 상승 속도를 중요하게 본다.
실력 있는 중개인은 오랜 시간 대화를 나누고, 고객의 재정 상태,
삶의 리듬, 리스크 감내 수준을 파악해 적절한 건물을 제안한다.
투자하기 좋은 지역은 없다. 평당가와 공실률, 목적만 있을 뿐이다.
조건, 계획에 맞는 감당할 수 있는 투자 구조를 짜는 것이다.
건물 투자를 검토할 때, 미래의 매도 가능성, 임차인의 입장에서 생각한다.
투자자는 상황과 목적에 맞는 건물을 선택해야 하고,
중개인의 역할은 고객의 니즈를 정확히 파악해
가장 적합한 물건을 매칭하는 것이다.
건물 투자는 좋은 물건을 찾는 것이 아니라
나에게 맞는 물건을 찾는 과정이다.
계약서를 초안부터 끝까지 검토하며, 작은 문구 하나라도
이슈가 될 가능성이 생기지 않도록 제거 혹은 수정한다.
매물의 상태와 임차인의 구성, 세금 문제, 명도 조건 등
하나하나의 조건에 맞는 맞춤형 계약을 제공하는 것이
안전한 중개다.
계약을 책임진다는 마음으로 계약서를 꼼꼼히 작성하고,
계약 조건 하나하나를 점검한다.
중개사에게는 회복 탄력성, 빨리 기분과 태도를 리셋 하고
다시 시작할 수 있는 힘이 필수다.
돈이 많을 때는 후하게 쓰고, 없을 때는 인색해지고,
여유에 따라 사람들을 대하는 태도가 바뀐다면 신뢰를 잃게 된다.
부자가 된다는 것은 성숙한 태도를 가지는 것에서부터 시작된다.
3장 누구나 시작할 수 있다, 건물 투자 입문 에서는
건물 투자를 처음 시작하려는 사람은
리스크 대출 가능 금액과 금리, 임대수익률, 환금성, 시장 흐름을 꾸준히 본다.
건물을 매각, 매입할 때, 매수자가 준비해야 할 것은
신분증, 도장, 계약금이다.
매도인은 통장 사본, 사업자 등록증, 임대차 계약서 원본,
등기 권리증까지 갖춰야 한다.
세금이 높다고 무조건 매입을 포기해야 하는 것은 아니다.
시세보다 충분히 저렴하다면 높은 세금을 감수하고서도 매입할 수 있다.
계약 전에 토지대장과 건축물대장을 비교하고,
등기부 등본을 체크 하며, 부가세를 검토한다.
매수자와 매도자 모두가 최선을 다해야 한다.
단순히 계약서를 쓰는 것을 넘어, 매수자와 매도자 모두를
완전하게 보호하는 것, 거래 이후에도 후회 없는 선택이
될 수 있도록 돕는 것이 중개사의 책임이다.
임대수익 중시형 투자자는 현금 흐름이 안정적이고,
즉시 수익이 발생하며, 순 수익을 중시하고 안정적 관리가 목표다.
시세차익 중시형 투자자는 향후 가치 상승을 기대하고,
추가적 용도 변경, 리노베이션 등 부가 작업을 감수할 수 있다.
시장 상황은 항상 변하기 때문에 정답은 없다.
타이밍, 시장 상황, 투자 성향에 달려 있는 문제다.
건물의 가치를 높이기 위해서는 비용이 들어간다.
건물 매입 후 공사를 예정하고 있다면, 계약 전에 매도자와의
협의를 거쳐 특약으로 명시해야 한다.
건물주 스스로 우량 임차인을 유치하기 위한 노력을 하는 추세다.
건물에 손을 대지 않고도 수익 구조를 바꾸는 작은 노력만으로
매각 경쟁력이 크게 올라간다.
임차인이 스스로 찾아오기를 기다리는 것이 아니라
스스로 공간을 채워나가야 한다.
건물주는 공간을 운영하고 가꿔나가는 사람이어야 한다.
건물 가치의 상승을 위해서는 임차인 구조를 개선하고,
최소 비용으로 세팅 을 개선하며, 임차인들이 매력을 느낄 수
있도록 가꿔나가는 것, 지역 특성과 수요를 정확히 파악하는 것,
필요할 때는 과감히 갈아타기를 선택하는 용기가 필요하다.
개인 명의로 건물을 매입할 때의 가장 큰 장점은
자금을 자유롭게 운용할 수 있다는 점이다.
법인 자금은 사용 목적과 사유를 명확히 기록해야 하고,
사용 내역에 대해 세무 검증을 받아 자유롭게 쓰기 어렵다.
개인이 건물을 매입할 때는 대출이 잘 나오지 않는 경우가 많으나,
법인 대출은 RTI 규제를 받지 않기에 대출이 수월하다.
계획적으로 자녀에게 증여를 염두에 둔다면
법인을 설립해 주식 배당을 통한 자녀 증여 전략을 추천한다.
법인은 주식 증여를 통해서 간접적으로 승계가 가능하다.
건물을 매입하기 전에 자녀를 법인 주주로 등록해 두어야
자산 가치 상승 이후에도 과도한 세금 부담 없이 승계할 수 있다.
장기 보유를 계획하고 있다면 개인 매입이 유리하고,
대출 활용, 단기 매각을 고려한다면 법인 매입이 유리하다.
자금 상황, 투자 목표, 보유 기간에 따라, 투자 성향과 장기적 자산 관리
계획을 신중히 고려해 본인에게 맞는 방향을 결정하는 것이 중요하다.
부동산 시장에서는 타이밍 이 생명이다.
저금리 시대에는 레버리지 를 적극 활용해야
자산을 빠르게 축적할 수 있고,
시간이 지남에 따라 자연스럽게 자산 가치가 상승한다.
가족 법인을 만들기 위한 첫 번째 단계는 법인의 기본 사항을 결정하는 것이다.
법인의 기본 사항 결정, 사업 목적 작성, 본점 주소,
잔고증명서 등을 준비하고, 법인 등기 신청을 준비한다.
법인 정관, 발기인 회의록, 취임 승낙서, 주식 인수 증서,
임원의 인감증명서, 주민등록초본, 잔고증명서, 법인 인감
등을 제출하면 법인 등기가 완료된다.
법인 등기가 끝나면 세무서에 가서 사업자 등록을 한다.
법인은 자체로 수익을 창출해주지는 않는다.
법인 설립 후 아무런 수익이나 제무제표 관리 없이 방치하면
쓸모 없는 법인이 되며, 재무제표가 마이너스 인 법인은
대출에 불리하므로 재무 관리도 병행해야 한다.
법인을 처음 설립할 때부터 가족을 주주로 포함하고,
자본금 규모를 적절히 조정해 초기에 지분을 증여해 두어야 한다.
법인을 통한 가족 증여 구조를 만드는 것은 지금이라도 늦지 않다.
상권 분석에서는 공실률, 임차 업종, 근생 활용도를 살펴봐야 한다.
단순히 지도만 보고 판단하는 것은 부족하며, 직접 현장을 방문해서
사람들의 주 동선을 확인해야 한다.
정밀한 상권 분석을 위해 상권 분석 사이트 와 맵 을 사용하면
데이터 기반으로 체계적 분석이 가능하다.
좋은 건물을 고른다는 것은 위치나 가격만 보는 것이 아니라,
공실률, 입주 업종의 다양성, 근생 활성화 정도, 주동선과 건물 위치,
시간대별 유동 분석, 미래 임차 업종 가능성까지 종합적으로
고려해서 판단해야 한다.
건물 매입을 고민할 때 매물을 추천받으면 주변 평당가, 거래 사례,
도로 폭, 건물 용도 를 분석해야 좋은 매물을 골라낼 수 있다.
반드시 발품과 데이터 를 함께 활용하는 자기 분석력을 키워나가야 한다.
상가임대차보호법은 임대인이 바뀌는 시점에 승계 여부를 선택할 권리를 주나,
건물주는 10년 동안 임차인을 강제 퇴거시킬 수 없다.
잔금을 치르기 전에 반드시 임차인 승계 의사를 서류로 확인해 두고,
잔금 날짜 최소 2주 전에는 중개인이 임차인 승계 확인서를 들고,
임차인을 직접 만나러 가야 한다.
매매 계약은 썼지만 잔금을 치르지 않았다면,
임차인 승계 확인서를 받아달라고 요구해야 한다.
통임차는 하나의 임차인이 나가면 공실이 크게 발생하지만,
관리가 편하고 안정적 임대수익을 주기도 한다.
개별 임차는 공실 리스크 가 분산되지만, 관리와 임대차 관리가 까다롭다.
주택을 리모델링 하고 용도 변경을 통해 근생으로 전환하는
과정은 결코 간단하지 않다.
구청 현황 도면과 현재 건물 상태를 최대한 검토하고,
건축사를 사전에 섭외해서 현장 실사를 진행하며,
도면과 실제 사용 공간이 일치하는지 파악하고,
중개사가 적극적으로 리스크 를 검토하고 해결해야 한다.
적극적으로 현장과 서류를 꼼꼼히 체크 하고 구조적 리스크 를
충분히 이해한 뒤 매입을 결정해야 한다.
매도자가 잔금일까지 모든 임차인을 명도하는 조건으로 계약서를 작성하지만
임차인의 명도가 마무리 되지 사례를 소개한다.
매수자가 중개인을 신뢰하고 적극적으로 협력하는 자세가 중요하다.
매매 계약서 특약 사항을 꼼꼼히 작성하고 특약은 모두에게 불리하지 않은
선에서 합의하는 것이 중요하다.
급매물은 가격만으로 판단해서는 안 된다.
급매물이라고 판단하려면 금액적 메리트 가 수반되어야 한다.
위치, 임차 구성, 수익률 등을 확인해야 한다.
급매물이란 모든 조건을 갖춘 후에 빠르게 판단하고 움직여야 하는 기회다.
평소의 준비, 안목, 정보력, 관계가 있어야 급매물의 주인이 될 수 있다.
4장 실제 사례로 보는 건물 투자 인사이트 에서는
오래된 모텔 을 리모델링 하고, 호스텔 이나 에어비앤비 형태로
운영하는 방식이 급부상하고 있다.
최근 트렌드 는 숙박업의 무인화 다.
전세 사기가 사회적 문제로 떠오른 요즘 젊은 세대들은
월세나 단기 임대를 선호하는 경향을 보이고 있다.
숙박업의 가장 큰 장점은 수익률이다.
상업지에 있는 모텔 수가 많지 않고 신규로 모텔 영업허가를
받는 것도 매우 어렵다.
외국인 도시민박사업, 호스텔, 모텔 등이 인기 있는 숙박업이다.
건물을 매입할 때 신축 분양 상가에 대해서는 각별한 주의가 필요하다.
높은 분양가를 감당할 수 있는 임차인을 찾지 못해 공실이 길어지고,
관리비와 대출이자를 분양받은 사람이 부담해야 한다.
구분상가는 기본적으로 건물 지분을 사는 것이기 때문에
시간이 지날수록 매각이 어렵고 현금화가 힘든 구조다.
대출 가능성을 모르고 계약을 진행했다가는 낭패를 볼 수 있다.
대출 리스크 를 고려하지 않으면 투자 수익성이 급격히 악화될 수 있다.
물리적으로 쉽게 철거할 수 있는 불법은 크게 문제가 되지 않지만,
물리적으로 고칠 수 없는 불법은 심각한 문제가 될 수 있다.
이행강제금은 매년 반복해서 부과되기 때문에,
사전에 정확히 파악하지 않으면 큰 재정적 부담으로 이어진다.
자신의 투자 목적과 자금 상황에 맞춰 결정하고,
감수할 수 있는 단점과 보완할 수 있는 장점을
명확히 구분하고 판단하는 안목이 중요하다.
임대수익과 시세차익을 동시에 실현하고자 하는
전략을 세웠지만 현실적으로 쉬운 목표는 아니다.
강남권 건물의 경우, 임대수익률이 잘 나와야 3%대에 불과하고,
업종에 따라 임차인 관리 난이도도 크게 달라진다.
매수자의 주도성과 유연한 판단, 중개사의 전략적 설계가
시너지를 이루며, 복잡한 변수들을 하나씩 풀어나갈 수 있다.
건물 매입 과정에서 가장 간과하기 쉬운 부분이 사람이다.
임차인과의 관계야말로 건물의 가치를 결정짓는 요소다.
진심이 사람과 사람 사이의 신뢰를 만들고,
신뢰가 결국 큰 사업의 밑거름이 된다.
핫 한 지역이라고 무조건 임차인이 줄 서는 것은 아니다.
임대료를 맞출 수 있는 수요가 존재하는지 확인하는 것이 더 중요하다.
연예인들의 건물 투자 사례를 보면, 주목받지 않은 지역을 선점하고,
현재와 미래의 입지 변화를 면밀히 분석하며, 리모델링 등으로 가치를 끌어올리고,
안정적 현금 흐름 구조를 확보하고, 리스크 에 대비할 플랜 B를 준비한다.
부동산 투자에서 진짜 승자는 조용히 준비하고, 꾸준히 실행한 사람들이다.
매수자들은 임차인이 계속 영업을 지속할 것이라는 가정만으로 건물을 판단한다.
중개인은 대체 임차인 유치, 멸실 후 신축 여부까지도 함께 고려해야 한다.
5장 ‘빌딩 부부’가 바라보는 건물 투자의 미래 에서는
미래가 불투명한 현실 속에서 투자는 생존을 위한 필수다.
본업을 유지하며 레버리지 를 활용해 건물주가 되고,
부를 확장해 나가는 패턴 이 하나의 전략으로 자리 잡는다.
일찍 준비하고, 체계적으로 계획하는 사람이 기회를 잡을 수 있는 시대다.
철저히 공부하고 자산 규모와 리스크 허용 범위를 명확히 파악해야 한다.
단기적인 수익에만 집착하기보다 장기적으로 안정적인
현금 흐름을 만들어 내는 관점이 필요하다.
금리는 완만한 하락세로 접어들고 시장은 변곡점에 다다르고 있다.
금리가 떨어진다고 해서 무조건 건물이 팔리는 것은 아니다.
공실률 리스크 를 고려하지 않으면 오히려 실패할 가능성이 크다.
임차인 수요를 명확히 분석하고 어떤 테마에 맞춘 건물을 지을 것인지
구체적인 계획이 필요하다.
월세 수요가 폭발적으로 증가하므로, 근생 중심 포트폴리오 를 넘어,
새로운 방향을 고민해야 한다.
법인은 대출이 비교적 수월하므로 좋은 조건으로 투자할 수 있으며,
업무시설을 통으로 임대하려는 전략은 공실 리스크 를 무시하기 어렵다.
철저한 수요 분석, 시장 트렌드 에 맞춘 포트폴리오 구성,
빠르게 변화하는 시장 환경에 대한 민감한 대응이 필요하다.
부동산 중개 광소 시 위반 건축물 표시 의무화,
대출 중도상환 수수료 완화, 신규 민간 건축물 제로에너지 의무화,
다주택자 양도소득세 중과 완화 조치 연장, 세법 개정
등 제도 변화는 빌딩 매매 시장에도 상당한 영향을 미칠 전망이다.
건물주 세대 교체가 빠르게 진행되고, 소비 패턴 변화도 무시할 수 없으며,
세대 분리형 아파트, 조각 투자 등 주거와 투자 시장에서도 변화가 뚜렷하다.
유연하게 렌트 로 운영하는 쪽이 낫다는 인식이 퍼지면서,
건물 투자 트렌드 역시 달라질 가능성이 높다.
부동산을 활용하고 운영하는 전략이 부의 차이를 결정짓는 시대가 될 것이다.
강남 상권은 과거의 변화를 거쳐 지금의 모습을 이루었다.
현재 가격만 보는 것이 아니라, 상권의 힘, 수요층의 변화,
인프라 개발 계획 등을 함께 고려해야 진짜 가치를 읽을 수 있다.
가로수길은 지역적 조사와 전략적 기획 아래 형성된 상권이다.
늘어난 공실은 과도하게 높은 임대료 때문이며,
임대료를 적정 수준으로 조정한다면 임차인들이 들어올 가능성은 충분하다.
가로수길 스스로 현재 공실 문제를 해결하고 새로운 수요를 유치하는
전략적 전환이 필요하다.
빌딩 투자자들은 더 젊고 더 과감해지기 시작한다.
자신이 만든 브랜드 를 대기업에 매각하고 수백억 원의 자금을
손에 쥔 젊은 창업가들이 빌딩 시장에 진입하기 시작한다.
한국은 대를 이어 사업을 물려받는 구조가 거의 없다.
세대가 바뀌고, 돈의 흐름이 바뀌고, 투자에 눈뜨는 시기가
점점 더 빨라지는 변화의 시대에,
건물은 미래를 준비하는 가장 현실적인 도구다.
좋은 대학, 안정된 직장이 먹여 살려 주지 않은 시대는
자산에 일찍 눈을 뜨고 설계하는 아이들이 이끌게 될 것이다.
빌딩 은 투자 규모가 크므로 건물주의 최고 단계에 해당한다.
빌딩 거래 전문 중개사는 빌딩 투자에 대한 상세한 아이디어 를 통해
투자 결정에 필요한 기준과 정보까지 소개한다.
"아들아, 의사 대신 건물주가 되어라"는 빌딩 중개 노하우,
건물 투자 방법, 건물 투자 사례 분석, 건물 투자 방향을 다룬다.
건물 중개는 사람과 장소를 매칭 시키는 일이다.
건물은 부동산 중개 분야에서도 가장 높은 단계다.
건물 중개는 어렵기에 오히려 도전할 가치가 있다.
건물 투자는 대출로 매입하기 때문에 자금 부담이 적으며,
규제의 틈이 많아 누구나 접근할 수 있는 시장이다.
건물은 상업용 부동산이기 때문에 가족 법인을 통해서도
충분히 매입할 수 있고, 자녀에게 증여 설계까지 끝낼 수 있다.
빌딩 중개는 다양하게 자신을 알리고 전문성을 보여야 한다.
모든 빌딩 중개인의 꿈은 건물주다.
빌딩 중개는 세무사, 변호사, 건축사, 마케팅 전문가의
역할을 한 몸에 품고 있어야 하고, 전국 상권을 꿰뚫고 있어야 한다.
좋은 중개사는 과도한 수익보다 고객을 먼저 생각한다.
믿을 만한 중개 법인을 찾기 위해서는 매물의 보유,
중개인의 전문성, 지속성과 브랜드 신뢰도를 파악해야 한다.
주택 매입의 핵심 판단 기준은 거주에 있지만,
건물 중개는 철저히 수익성이나 투자 가치로 접근한다.
은퇴를 앞두면 노후 생활비를 안정적으로 확보할 수 있는 연금형 빌딩을,
젊은 사람은 수익률보다 자산 가치 상승 속도를 중요하게 본다.
건물 투자는 좋은 물건을 찾는 것이 아니라
나에게 맞는 물건을 찾는 과정이다.
투자자는 상황과 목적에 맞는 건물을 선택해야 하고,
중개인의 역할은 고객의 니즈를 정확히 파악해
가장 적합한 물건을 매칭하는 것이다.
계약을 책임진다는 마음으로 계약서를 꼼꼼히 작성하고,
계약 조건 하나하나를 점검한다.
건물을 매각, 매입할 때, 매수자가 준비해야 할 것은
신분증, 도장, 계약금이다.
매도인은 통장 사본, 사업자 등록증, 임대차 계약서 원본,
등기 권리증까지 갖춰야 한다.
단순히 계약서를 쓰는 것을 넘어, 매수자와 매도자 모두를
완전하게 보호하는 것, 거래 이후에도 후회 없는 선택이
될 수 있도록 돕는 것이 중개사의 책임이다.
임대수익 중시형 투자자는 순 수익을 중시하고 안정적 관리가 목표며,
시세차익 중시형 투자자는 향후 가치 상승을 기대하고,
추가적 용도 변경, 리노베이션 등 부가 작업을 감수할 수 있다.
건물주는 공간을 운영하고 가꿔나가는 사람이어야 한다.
건물 가치의 상승을 위해서는 임차인 구조를 개선하고,
최소 비용으로 세팅 을 개선하며, 임차인들이 매력을 느낄 수
있도록 가꿔나가는 것, 지역 특성과 수요를 정확히 파악하는 것,
필요할 때는 과감히 갈아타기를 선택하는 용기가 필요하다.
법인은 주식 증여를 통해서 간접적으로 승계가 가능하다.
건물을 매입하기 전에 자녀를 법인 주주로 등록해 두어야
자산 가치 상승 이후에도 과도한 세금 부담 없이 승계할 수 있다.
장기 보유를 계획하고 있다면 개인 매입이 유리하고,
대출 활용, 단기 매각을 고려한다면 법인 매입이 유리하다.
법인은 자체로 수익을 창출해주지는 않는다.
법인 설립 후 아무런 수익이나 제무제표 관리 없이 방치하면
쓸모 없는 법인이 되며, 재무제표가 마이너스 인 법인은
대출에 불리하므로 재무 관리도 병행해야 한다.
상권 분석에서는 공실률, 임차 업종, 근생 활용도를 살펴봐야 한다.
정밀한 상권 분석을 위해 상권 분석 사이트 와 맵 을 사용하면
데이터 기반으로 체계적 분석이 가능하다.
주변 평당가, 거래 사례, 도로 폭, 건물 용도 를 분석해야
좋은 매물을 골라낼 수 있다.
반드시 발품과 데이터 를 함께 활용하는 자기 분석력을 키워나가야 한다.
상가임대차보호법은 임대인이 바뀌는 시점에 승계 여부를 선택할 권리를 주나,
건물주는 10년 동안 임차인을 강제 퇴거시킬 수 없다.
잔금을 치르기 전에 반드시 임차인 승계 의사를 서류로 확인해 두고,
임차인 승계 확인서를 받아달라고 요구해야 한다.
주택을 리모델링 하고 용도 변경을 통해 근생으로 전환하는
과정은 결코 간단하지 않다.
적극적으로 현장과 서류를 꼼꼼히 체크 하고 구조적 리스크 를
충분히 이해한 뒤 매입을 결정해야 한다.
급매물은 가격만으로 판단해서는 안 된다.
위치, 임차 구성, 수익률 등을 확인해야 한다.
평소의 준비, 안목, 정보력, 관계가 있어야 급매물의 주인이 될 수 있다.
숙박업의 가장 큰 장점은 수익률이다.
상업지에 있는 모텔 수가 많지 않고 신규로 모텔 영업허가를
받는 것도 매우 어렵다.
외국인 도시민박사업, 호스텔, 모텔 등이 인기 있는 숙박업이다.
구분상가는 기본적으로 건물 지분을 사는 것이기 때문에
시간이 지날수록 매각이 어렵고 현금화가 힘든 구조다.
대출 리스크 를 고려하지 않으면 투자 수익성이 급격히 악화될 수 있다.
물리적으로 고칠 수 없는 불법은 심각한 문제가 될 수 있다.
이행강제금은 큰 재정적 부담으로 이어진다.
자신의 투자 목적과 자금 상황에 맞춰 결정하고,
감수할 수 있는 단점과 보완할 수 잇는 장점을
명확히 구분하고 판단하는 안목이 중요하다.
임차인과의 관계야말로 건물의 가치를 결정짓는 요소다.
임대료를 맞출 수 있는 수요가 존재하는지 확인하는 것이 더 중요하다.
부동산 투자에서 진짜 승자는 조용히 준비하고, 꾸준히 실행한 사람들이다.
매수자들은 임차인이 계속 영업을 지속할 것이라는 가정만으로 건물을 판단하지만,
중개인은 대체 임차인 유치, 멸실 후 신축 여부까지도 함께 고려해야 한다.
미래가 불투명한 현실 속에서 투자는 생존을 위한 필수다.
단기적인 수익에만 집착하기보다 장기적으로 안정적인
현금 흐름을 만들어 내는 관점이 필요하다.
임차인 수요를 명확히 분석하고 어떤 테마에 맞춘 건물을 지을 것인지
구체적인 계획이 필요하다.
법인은 대출이 비교적 수월하므로 좋은 조건으로 투자할 수 있으며,
업무시설을 통으로 임대하려는 전략은 공실 리스크 를 무시하기 어렵다.
철저한 수요 분석, 시장 트렌드 에 맞춘 포트폴리오 구성,
빠르게 변화하는 시장 환경에 대한 민감한 대응이 필요하며,
제도 변화는 빌딩 매매 시장에도 상당한 영향을 미칠 전망이다.
부동산을 활용하고 운영하는 전략이 부의 차이를 결정짓는 시대가 될 것이다.
세대가 바뀌고, 돈의 흐름이 바뀌고, 투자에 눈뜨는 시기가
점점 더 빨라지는 변화의 시대에,
건물은 미래를 준비하는 가장 현실적인 도구다.
투자하지 않으면 미래를 준비하지 못한다.
빌딩 투자를 범접할 수 없는 부자의 영역이라고 치부하면,
부를 확보하기 위한 유용한 수단을 제외하는 것이다.
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오랜 빌딩 중개에서 얻은 빌딩 중개와 투자에 대해 이야기 한다.
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빌딩 투자는 건물 투자의 끝판왕이다.
많은 돈을 투자하고 리스크 를 관리해야 하므로,
일반적인 투자자가 선뜻 투자하기 어렵다.
빌딩 투자는 일생에 몇 번 안되는 커다란 이벤트 다.
수많은 다양한 빌딩을 중개하는 빌딩 전문 공인중개사는
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빌딩 투자에 대한 막연한 상상은 투자에 도움이 되지 않으며,
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빌딩 거래를 준비하는 중개사나 빌딩 투자자에게
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네버기브업 과 컬처블룸 서평단에서
"아들아, 의사 대신 건물주가 되어라"를 증정해주셨다.
감사드린다.
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