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원룸 건물, 신축사업 길라잡이 - 개정판
조장현 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월
평점 :
원룸 사업에 도전해 보기
책을 선택한 이유
조물주 위에 건물주라는 농담이 있다.
가진자에 대한 부러움이 담긴 질투가 다분한 농담이다.
건물주에 대한 과도한 세금과 준조세 부과가 이루어지지만,
세금을 내지 않는 정부와 공공기관이 임대 주택 시장에
뛰어드는 불공정 경쟁 상황에서 건물주는 어려운 상황이다.
부동산 가격 상승을 예상한 갭 투자 실패를 해도
전세 보증금을 제때 지급하지 못하면
전세 사기 범죄자로 몰리는 등,
건물주는 쇠고랑을 차기 십상인 상황이다.
원룸 건물주도 현명한 투자전략을 갖추어야 한다.
원룸 투자에 대해 알아보기 위해
"원룸 건물, 신축사업 길라잡이"를 선택한다.
"원룸 건물, 신축사업 길라잡이"는
1장 원룸 건물의 종류와 수익구조
2장 사업의 성패는 사업부지, 토지에서 결정된다
3장 원룸 건물은 얼마가 있어야 새로 지을 수 있나?
4장 원룸 건물 신축 시 필요한 건축 관련 법규 기본지식
5장 원룸 건물 사업 성공의 절반은 설계
6장 원룸 건물 신축 시 필요한 인허가 지식
7장 원룸 건물 신축 시 우량 시공사를 찾는 노하우
8장 원룸 건물 신축 시 건축주가 반드시 알아야 하는 시공지식
9장 마스터스케줄 작성하기
10장 원룸 건물 신축 시 임대전략과 특화전략
11장 원룸 건물 건축주가 알아야 하는 필수 관리지식
12장 사업관리 PM의 활용
으로 구성되었다.
1장 원룸 건물의 종류와 수익구조 에서는
원룸 건물은 5가지 종류가 있다.
법률에 따른 규제 범위, 건축 가능 여부가 다르므로,
각각의 특성을 알고 적합한 건물을 선택해야 한다.
다가구 주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3층 이하,
바닥면적 합계 660제곱미터, 19세대 이하 거주 주택이다.
다가구주택은 단독주택으로 분류한다.
다중주택은 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로,
독립된 주거 형태를 갖추지 않으며, 바닥면적 660제곱미터,
3개층 이하인 단독주택이다.
도시형 생활주택은 도시지역에 건설하는 원룸형 주택,
단지형 연립주택, 단지형 다세대주택을 말한다.
생활형 숙박시설은 숙박시설의 한 종류인데,
장기간 거주가 가능하며, 발코니 확장도 가능하다.
고시원은 다중이용업중 고시원업 시설 기준에 적합한 것이다.
부동산 중개사무소에서 보여주는 원룸 건물 수익률표는
실제 투입되는 비용과 수익률을 과장하는 경우가 있다.
원룸 신축 투입비는 토지비, 건축공사비, 설계비,
감리비, 각종 부담금 등이다.
수익률과 준공년도가 매도금액을 결정한다.
연간 수입금액은 대상부지 인근 보증금과 월세,
신축 건물에 원룸을 몇 개 넣을 수 있는가에 따라 결정된다.
2장 사업의 성패는 사업부지, 토지에서 결정된다 에서는
토지 가격의 적정성 판단 기준은 수익구조에서 결정된다.
사업의 성패를 결정짓는 것은 토지비다.
사업성을 결정하는 데에 필요한 것은 수익률이다.
등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원,
토지대장, 지적도는 토지에 관련된 기본적인 서류다.
원룸 건물 신축을 위한 부동산을 매매 계약서 작성시
명도에 대한 책임소재, 폐기물 처리, 지장물에 대해
반드시 써넣어야 한다.
3장 원룸 건물은 얼마가 있어야 새로 지을 수 있나? 에서는
정확한 건축비를 산정하기 위해서는 설계도면을 보고
금액을 선정해야 하지만, 통상 평당 가격으로 계산한다.
공사를 의뢰할 경우 직접공사비의 10-15퍼센트 수준의
간접비와 공사 업체의 이윤이 추가로 붙는다.
통상 토지비의 60%, 직접 공사비의 70%의 대출이 나온다.
공사비 대출은 공사가 끝난 후 약 1년 내에 상환하게 되는데
대부분 보증과 전세금, 부동산 담보대출로 갚는다.
4장 원룸 건물 신축 시 필요한 건축 관련 법규 기본지식 에서는
건축 할 토지를 매입할 때 건축주가 알아야 할 것은 많지 않다.
도로가 어려운 것은 예외사항들 때문인데,
예외 사항들 때문에 기본적인 사항을 놓치는 경우가 많다.
원룸주택 건축주가 도로에 대해서 알아야 할 기본 사항들과
예외 사항을 알아본다.
일조권은 민감한 사항이다.
일조권 제한 비적용은 땅값이 비싼 이유가 된다.
건폐율은 건물이 얼마만한 크기로 자리 잡을 수 있는지 비율이다.
건폐율은 각 지자체별로 별도 기준을 두고 운용을 하고 있기 때문에
반드시 지자체 조례를 확인해야 한다.
용적률은 건물의 바닥면적 합계를 얼마만큼 넣을 수 있는지 비율이다.
건폐율과 용적률은 법적 최고한도를 지켰는지 검토대상이 된다.
원룸 건물을 짓는 데 가장 큰 문제는 주차대수다.
이행강제금 법규가 강화되어 불법건축물을 고민하지 말고,
도시형 생활주택, 생활형 숙박시설, 고시원 등을 비교하면서
고민해야 한다.
용도지역, 용도지구, 용도구역은 토지에 건축할 수 있는
건물의 종류, 크기, 높이를 제한한다.
5장 원룸 건물 사업 성공의 절반은 설계 에서는
건축기술자는 설계, 공학, 시공 전문가로 나뉜다.
건축에도 전문분야가 있다.
건축사는 설계, 인허가전문가에 불과하다.
건축주가 줏대를 갖지 못하면 문제가 발생한다.
설계 변경시, 설계사무소는 설계비를 추가로 청구한다.
설계비 증액 기준과 타이밍을 확실하게 명기해야 한다.
원룸 건물의 인허가는 건축허가, 착공신고,
설계변경, 사용승인의 순서로 진행된다.
건축설계사무소가 적극적으로 대응하면
인허가 기간이 짧아진다.
허가완료 예정날짜와 인허가 진행스케줄 정도는 협의해야 한다.
준공도면에 경미한 변경사항들을 반영해 수정되어야 하므로
잔금은 사용승인 이후에 지급하도록 정해야 한다.
설계할 때, 건축주가 결정해야 하는 사항,
설계도면에서 건축주가 확인할 부분,
설계도면에서 발생하는 주요 오류,
건축가의 문제점 등
경제적 설계와 시공으로 비용을 최소화하는 방법을 알아본다.
6장 원룸 건물 신축 시 필요한 인허가 지식 에서는
건축주는 최소한의 인허가 절차와 흐름을 숙지하고,
공사 단계를 확인하면서, 필요할 때는 직접 나서야 한다.
건축허가의 흐름에 대해 알아본다.
건축주는 착공신고를 할 때 건축관계자와의
계약서 사본을 첨부해야 한다.
설계사무소나 공사시공자와 계약을 하기 전에
착공신고 접수를 누가 할 것인지 명확하게 해야 한다.
설계변경허가를 받지 않아도 되는 경미한 사항,
사용승인 접수 전 주무관청 완료필증을 교부받기,
개발행위허가 사항을 알아본다.
7장 원룸 건물 신축 시 우량 시공사를 찾는 노하우 에서는
건축기술자가 대표로 있는 건설사,
시공사로 인해 발생하는 문제점,
기성에 따라 공사비를 지급하기,
시공사 선정시 확인해야 하는 사항,
시공사 계약시 반드시 정해야 할 항목,
공사범위를 문서로 작성하기,
시공사를 기성으로 통제하기 등
시공사 선정과 관리하는 요령을 소개한다.
8장 원룸 건물 신축 시 건축주가 반드시 알아야 하는 시공지식 에서는
경계측량은 내 땅의 경계점을 확인하는 작업이다.
토목공사는 대지 조성공사며, 건축물 안전 확보의 기초다.
기초공사는 건물의 하중 등을 지반에 안전하게 지지하는 구조물이다.
골조공사는 건물의 주요 구조부를 시공하는 공사다.
조적, 타일, 방수공사, 인테리어, 마감공사,
전기공사, 설비공사 시 확인해야 하는 사항,
인허가 일정, 주차장 폭, 건물과 대지경계선과의 거리,
계단유효폭, 난간 높이 등 사용검사승인을 받기 위해
공사진행 과정에서 확인할 사항을 설명한다.
9장 마스터스케줄 작성하기 에서는
공사비, 공사기간의 증가를 막기 위해서는
마스테스케줄을 작성하고 관리해야 한다.
마스터스케줄을 잘 관리하기 위한 프로젝트 마일스톤,
마스터스케줄, 사업계획서 작성 방법을 소개한다.
10장 원룸 건물 신축 시 임대전략과 특화전략 에서는
원룸 건물의 경우 대부분 옵션 사항이 포함된다.
원룸 수요가 많은 지역에는 기본 옵션 사항만,
공급이 많은 지역에서는 추가 옵션 사항까지 설치해야 한다.
엘리베이터 설치와 임대의 관계,
에어컨 실외기 설치 장소, 창문 가림막,
청소용 공용 수도, 전기 콘센트 설치 등
원룸 신축시 유의할 사항을 알아본다.
11장 원룸 건물 건축주가 알아야 하는 필수 관리지식 에서는
싱크대 하부 누수, 배수구 악취, 엘리베이터 피트 방수,
보일러 고장, 재활용 쓰레기 처리, 청소용역업체 활용,
관리비, 월세를 내지 않는 임차인 상대하기,
CCTV 유용성, 자동문 고장, 동파방지에 대해 알아본다.
12장 사업관리 PM의 활용 에서는
사업관리자, PM은 건축주 대행 업무를 한다.
PM은 건축주를 대신해서 부지의 선정,
설계 및 인허가 관리, 명도 및 철거, 시공,
준공 및 유지관리에 관한 업무를 한다.
경험과 지식이 쌓은 후에 스스로 건축사업을
진행하는 것도 좋을 것이다.
"원룸 건물, 신축사업 길라잡이"는
원룸 건물의 종류와 수익구조, 수익성 분석,
토지, 건축비, 법령, 설계, 인허가, 시공사 선정,
시공지식, 마스터세케줄, 임대전략, PM 활용 등을 다룬다.
원룸 건물은 다가구 주택, 다중주택, 도시형 생활주택,
생활형 숙박시설, 고시원 등 5가지 종류가 있다.
법률에 따른 규제 범위, 건축 가능 여부가 다르므로,
각각의 특성을 알고 적합한 건물을 선택해야 한다.
사업의 성패를 결정짓는 것은 토지비다.
토지 가격의 적정성 판단 기준은 수익구조에서 결정된다.
공사를 의뢰할 경우 직접공사비의 10-15퍼센트 수준의
간접비와 공사 업체의 이윤이 추가로 붙는다.
통상 토지비의 60%, 직접 공사비의 70%의 대출이 나온다.
도로가 어려운 것은 예외사항들 때문인데,
정작 예외 사항들 때문에 기본적인 사항을 놓치는 경우가 많다.
일조권은 민감한 사항이다.
일조권 제한 비적용은 땅값이 비싼 이유가 된다.
건폐율은 건물이 얼마만한 크기로 자리 잡을 수 있는지 비율이다.
용적률은 건물의 바닥면적 합계를 얼마만큼 넣을 수 있는지 비율이다.
건폐율과 용적률은 법적 최고한도를 지켰는지 검토대상이 된다.
원룸 건물을 짓는 데 가장 큰 문제는 주차대수다.
용도지역, 용도지구, 용도구역은 토지에 건축할 수 있는
건물의 종류, 크기, 높이를 제한한다.
건축에도 전문분야가 있다.
건축사는 설계, 인허가전문가에 불과하다.
원룸 건물의 인허가는 건축허가, 착공신고,
설계변경, 사용승인의 순서로 진행된다.
허가완료 예정날짜와 인허가 진행스케줄 정도는 사전에 협의해야 한다.
건축주는 최소한의 인허가 절차와 흐름을 숙지하고,
공사 단계를 확인하면서, 필요할 때는 직접 나서야 한다.
설계사무소나 공사시공자와 계약을 하기 전에
착공신고 접수를 누가 할 것인지 명확하게 해야 한다.
원룸 건물 신축 시 우량 시공사를 찾는 노하우,
원룸 건물 신축 시 건축주가 알아야 하는 시공지식,
마스터스케줄 작성을 통한 공기 관리,
원룸 건물 신축 시 임대전략과 특화전략,
원룸 건물 관리 및 간단 수리에 관한 지식,
사업관리 PM의 활용에 대해 알아본다.
과거처럼 집만 있으면 입주자를 받을 수 있던 시대는 지났다.
경쟁은 치열해지고, 수익성은 악화되며,
법규나 세금, 준조세는 원룸 투자를 어렵게 한다.
원룸 사업은 비교적 안정적 사업이지만
과거처럼 원룸 한 채만 가지고 있으면
안정적인 노후를 보낼 수 있던 시대는 아니다.
어려운 상황에서 투자 수익을 올리려면
원룸에 대해 제대로 알고 대처해야 한다.
"원룸 건물, 신축사업 길라잡이"는
사업 검토와 부지 매입부터 준공과 유지관리까지,
원룸 임대 건축주가 알아야 할 다양한 사항에 대한
노하우를 상세하게 안내하므로,
원룸 건물을 신축하고 임대업을 영위하는 과정에서,
시행착오를 하지 않고 안정적으로 사업을 할 수 있도록 돕는다.
두드림미디어 와 컬처블룸 서평단에서
"원룸 건물, 신축사업 길라잡이"를 증정해주셨다.
감사드린다.
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