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경매하는 직장인 - 650만 원으로 3년 만에 40억 원 만든 경매 투자법
정규범(경장인) 지음 / 베가북스 / 2021년 12월
평점 : 
부동산 경매는 운좋게 낙찰되었다해도 뒤늦게 문제를 발견해 취소하면 입찰한 금액을 돌려받지 못한다고 들었어요. 직장인이 위험높은 부동산 경매에 성공해 3년 만에 50억 원을 만든 비법이라니 기대되었습니다.
시작부터 남다른 생각이 있었음을 알 수 있어요. 650만 원과 마이너스 통장 5000만 원으로 경매 투자를 시작했다고 해요. 은행 대출에 대한 거부감은 대출로 자동차를 구입하는 것과 마찬가지로 생각했고 이미 대출금도 모두 상환했다고 합니다. 부동산 가격 상승과 전세가로 말이죠. 40억 원에 달하는 11채 부동산을 만드는 데 가장 크게 공헌한 것이 마이너스 통장이랍니다.
2년 마다 전세가 상승분으로 한 채당 1000-2000만 원씩 나오고 총11채에서 2-3달에 한 번은 이 금액을 받아요. 만약 외제차나 명품 시계같은 소비재를 구입했다면 꿈도 꾸지 못했겠죠. 같은 금액의 돈을 어느 곳에 쓰느냐가 현재를 결정한 셈이에요. 그런 소비재보다 부동산, 주식, 사채 같은 자산을 모으는 게 중요합니다. 사치품은 여윳돈으로 사구요.
* 부동산 경매를 위한 4가지 준비물
1 투자 마인드 : 무엇이 아니라 어떻게의 차이. 10번 패찰에도 포기않은 집념
2 최소 자본금 3000만 원 : 잃지 않는 투자
3 부동산 경매 지식 : 고가 낙찰주의, 시세 조사 필수, 잔금부족 주의, 가격 오기재 주의
4 꾸준함과 지속성 p. 38-43
첫 경매 낙찰까지 약 6개월, 7번째 입찰에서 낙찰입니다. 한 달에 한 번 입찰을 위해 인터넷 조사, 현장 방문, 거주자 인터뷰, 공인중개사 만남을 거쳤어요. 평균 10번 입찰에 한 번 낙찰 수준입니다. 첫 낙찰 물건은 빌라로 당시엔 대출규제가 없어 80%까지 대출받고 세입자의 보증금을 포함하면 취등록세 정도가 소요되었어요. 월세를 올려 받다가 인테리어 리모델링을 하여 2000만 원 높게 전세금을 받을 수 있었습니다.
처음 낙찰받고 잔금을 낼 때는 목돈이 들어가기는 하지만, 세입자를 들이고 나니 투자금이 불어나면서 소유권을 가지는 투자는 부동산을 싸게 취득할 수 있는 경매가 유일하더군요.
전세보증금은 2년 뒤에 돌려줘야 할 돈인데 그게 돈을 벌었다고 할 수 있나요?
집주인은 절대 전세보증금을 자기 돈으로 돌려주지 않습니다. 다음 세입자를 구해서 2년 전 받았던 전세보증금을 내어줍니다. 여기서 중요한 점은 지금의 전세 시세가 2년 전과 같지 않다는 것입니다. 전세금은 장기적으로 우상향하기 때문이지요.p. 60
유무료 경매 사이트가 있는데 무료는 아무래도 보기 불편하고 정보도 제한적입니다. 저자는 스피드옥션 사이트를 추천해요.
*경매 사이트에서 주의 깊게 봐야 하는 것
1 입찰 장소: 기본 정보, 입찰 날짜, 시간, 사건번호
2 감정가 최저가 보증금
3 내외관 사진 지도
4 임차인 현황
5 등기, 감정평가서, 현황조사서, 물건명세서
6 추가 사진, 전자지도, 전자지적도, 로드뷰, 온나라지도(씨리얼 한국토지공사)
7 인근진행물건, 인근매각물건, 해당번지사례
8 조회수 동향
9 예상배당표, 소유권이전비용 p.81
이 책에는 경매에서 가장 문제가 될 것으로 생각하는 명도에 대해서도 상세히 설명합니다.대부분 세입자는 이사비용을 받고 나가고 실제 문제가 되는 경우는 1%정도라고 해요. 경매에 낙찰되고도 보증금을 날린 사례에 대해서도 알려줘서 어떤 점을 주의해야 되는지 잘 알려줍니다.
인테리어도 투자라고 생각하고 인기통, 당근마켓으로 저렴한 비용에 가능한 업자를 구합니다. 세입자의 요구 중에서 직접 나서야하는 부분도 지적해요. 경매 사건 분석부터 실제 경매에 참여하고 낙찰 이후의 일까지 참고가 되는 좋은 내용이에요.
* 이 리뷰는 네이버 이북카페를 통해 출판사 서평단에 선정되어 도서를 제공받아 작성되었습니다