대한민국 마지막 투자처 도시재생]_ 규제에도 투자할 곳은 있다.

대한민국 마지막 투자처 도시재생
양팔석.윤석환 지음 / 라온북 / 2020년 1월

저금리와 풍부한 유동성으로 부동산 시장에 투자자와 실수요자들이 몰리자 정부는 계속해서 부동산 대책을 내놓고 있다. 대출이나 세금 규제로 서울을 막아대니 막아대니 투자자들은 수도권 비규제 지역의 분양권과 재개발, 재건축으로 눈을 돌렸다. 그러자 정부에서는 재건축 초과이익 환수제나 분양가 상한제 카드를 꺼내드니 이젠 정말로 더 이상 투자할 곳이 없다는 말이 나오던 차에 비교적 규제가 덜한 소규모주택정비사업이 돌파구로 각광받게 된다.

많은 입주 세대로 주변 지역에 영향을 미치는 대규모 재개발, 재건축과 달리 소규모주택정비사업은 말그대로 소규모이기 때문에 주변 지역에 미치는 영향도 미미하고 비교적 거래도 자유롭다. 그리고 소규모라는 특성상 이해관계자가 많지 않기 때문에 우리가 잘알고 있는 몇 천 세대의 재개발, 재건축보다는 진행 속도가 빠른 편이다.

하지만 커뮤니티가 발달된 유명 브랜드의 대형단지를 선호하는 우리나라의 특성 때문에 그 동안은 소규모주택정비사업에 대한 관심이 적었고, 관심이 적었던만큼 알려진 정보 또한 부족했다. 그래서 추후 독자들이 직접 사업별로 세세한 특성을 알고 투자포인트를 파악할 수 있도록 도시재생의 개념과 종류, 기본적인 정보를 설명하며 가장 먼저 도시재생의 개념을 파악할 수 있도록 돕고 있다.

책은 총 7장으로 구성되어 있는데 1장부터 7장까지의 주요 내용은 아래와 같다.

1장: 왜 도시재생이 새로운 투자기회일까?

1장에서는 부동산 시장의 전망과 왜 도시재생에 투자해야하는지 필요성에 대해 설명하고 있다.

서울은 평당 1억원인 아파트가 등장하며 계속해서 신고가를 갱신하고 있는데다가 이미 공급이 확정된 물량이 소진되는 2021년부터는 서울의 공급부족은 더 심화될 것으로 보았다. 그래서 세계적인 경제위기가 발생하지 않는 한 신축급 대단지 아파트들이 서울의 주택 가격을 견인하며 가격 상승을 이끌 것으로 예상했다. 하지만 서울과 달리 수도권 외곽지역과 지방은 현재도 미분양이 많으며 앞으로 3기 신도시 공급까지 예정되어 있기 때문에 투자에 신중해야 한다.

공급이 부족한 지역일수록 수요는 더 많아지기 때문에 수도권 외곽이나 지방보다는 서울과 핵심 광역시 위주로 투자하는 것이 수익성이 높고 안전하다. 하지만 현재 서울을 비롯한 광역도시들은 대부분 규제로 묶여 투자하기가 쉽지 않다. 예전 같으면 노후화된 지역에 대단지 아파트들이 들어섰겠지만 현재는 뉴타운 재개발, 재건축의 문턱이 높아져 가로주택정비, 자율주택정비, 소규모재건축 등 소규모주택정비사업과 리모델링 등이 더 속도도 빠르고 사업 시행 가능성도 높아지고있다.

2장: 주거환경개선사업과 소규모재건축사업

도시재생사업은 재개발, 재건축 등 물리적인 정비사업의 한계를 보완하여 노후 기반시설의 정비와 지역적 특성을 고려한 사회, 경제, 문화적 정비를 포괄한다. 아래 그림과 같이 도시재생사업이 가장 광범위하기 때문에 모든 사업을 다 공부하기 보다는 도시재생사업 중에서도 수익성이 있는 (뉴타운)재개발, 재건축 사업과 소규모주택재정비사업을 눈여겨 보는 것이 좋다.

뉴타운 사업은 이명박 대통력의 핵심공약으로 낙후된 지역을 대단위로 새롭게 개발하겠다는 계획이다. 2019년 현재 3곳이 마무리되었고 아직 21곳이 진행 중이므로 관심을 가져보는 것도 좋다. 다만 분양가 상한제 등으로 사업 속도가 더 느려질 수 있고 이미 호가가 높은 곳들도 많기 때문에 지역 선택에 신중해야한다.

재개발과 재건축의 차이점은, 재개발은 낙후된 지역의 모든 건축물을 철거하고 기반시설까지 새롭게 갖추는 것이며, 재건축은 기반시설은 양호하기 때문에 노후된 건축물만 새로 짓는 것을 말한다. 재개발과 재건축의 사업절차는 비슷하지만 재개발보다 재건축의 규제가 좀 더 심하기 때문에 재건축 중에서는 초과이익환수제, 분양가 상한제를 피해가는 단지에 투자수요가 더 몰릴 것이다.

리모델링은 15년 이상 경과한 건물의 기능 개선을 위해 대수선하거나 증축하는 것이다. 건물을 전면 철거하는 것이 아니기 때문에 공사기간이 짧고 비용이 절감된다는 장점이 있다. 하지만 리모델링은 내력벽을 철거하지 않는 한계가 있기 때문에 공용면적이 많고 구조가 반듯하고 넓으며 리모델링 후에도 구조가 부자연스럽지 않은 곳을 선택해야 한다. 현재 서울시에서는 서울형 리모델링 사업의 시범단지로 7곳을 지정했기 때문에 이 곳의 진행과정을 눈여겨 보면 도움이 될 것이다.

가로주택정비사업의 가로는 시가지 내의 도로를 말하는데 노후,불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업이다. 가로주택정비사업은 현재 가장 현실적인 정비사업으로 부상하고 있으며 2018년 대상지역은 44곳으로 약 2,000여 가구 정도이다. 재건축 초과이익환수를 피할 수 있으며 조합원 권리 거래에 제약이 없어 투자자들에게 큰 관심을 받고 있다.

3장: 정비구역 지정에서 시작되는 도시정비사업

3장에서는 재개발과 재건축의 적절한 매수, 매도 시기에 대해 설명하고 있는데 조합원 지위변경 금지 시기가 언제인지 정확히 파악하고 투자해야한다. 또한 재개발, 재건축에는 분양권보다 더 많은 현금이 투자되므로 대출조건과 세금에 대해서도 사전에 충분히 숙지하고 들어가야 한다.

4장: 3억으로 건물주 되기, 소규모주택정비사업

소규모주택정비사업은 대규모 재개발이나 재건축이 어려운 구역을 개발할 수 있으며 절차가 간소할 뿐만 아니라 정책적 지원도 받을 수 있다. 소규모주택정비사업에는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업이 있고 그 중 자율주택정비사업은 1인 이상의 개인도 시행할 수 있기 때문에 각각의 개념과 장단점을 파악한 후 자신의 상황에 맞는 사업을 진행하면 된다.

5장: 저평가된 황금 입지에서 노다지 찾기

도시재생 연관투자는 앞으로 인구가 많아질 지역과 유지될 지역을 위주로 투자해야 하는데 그러기 위해서는 일단 큰 개발계획의 흐름을 먼저 파악한 후 하부의 작은 사업들을 이해해야한다. 개발계획을 파악하기 위해서는 도시재생관련 법령 체계를 알아야하며 이후에는 2030서울도시 기본계획, 2025도시주거환경정비기본계획 등을 확인해야한다. 이 계획들을 자세히 확인하다보면 앞으로 어느 지역이 개발될지 파악하고 사전에 그 길목을 지킬 수 있을 것이다.

6장: 도시재생 연관투자 수익 분석하기

일반적인 부동산 분양이나 매입과 달리 재개발, 재건축, 소규모주택정비 사업의 경우에는 수익에 대한 계산법이 다소 복잡하다. 재개발 사업의 예상 투자수익은 일반분양가-조합원 분양가-프리미엄(매입가격-권리가액) 으로 계산되는데 권리가액이 무엇인지, 재개발 추가분담금이 어떻게 계산되는지 정도는 미리 공부해야 제대로 된 투자를 할 수 있다.

6장에서는 재개발 사업, 재건축 사업, 가로주택 정비사업의 수익 계산방법을 구체적인 예로 들어 설명하고 있기 때문에 책을 본다면 좀 더 이해하기쉬울 것이다.

7장: 나만의 투자 전략을 세워보자

돈 되는 기회를 잡기위해서는 준비가 필요하다. 그래서 저자는 첫 단계로 기본실력을 기르기 위해 서울시 도시재생포털, 서울도시계획포털 등 도시재생 관련 사이트 목록을 나열하고 해당 홈페이지에 게재된 정보를 익힐 것을 권한다. 그리고 국내외 경제와 관련된 뉴스를 꾸준히 챙겨보면서 경기에 대한 감각을 익히고, 금리변동과 대출 규제에 관심을 가지며 종잣돈을 모으면서 투자를 준비해야한다고 조언한다.

도시재생사업이 정부의 각종 규제에서 벗어난 투자처인 것은 맞지만 흔히 접할 수 있는 분야가 아니기 때문에 일반적인 부동산 투자보다 더 심도 깊은 공부가 필요하다. 단순히 도시재생사업이 수익성이 좋다더라라는 말만 듣고 쉽게 뛰어들기에는 허들이 높다는 사실을 분명히 인지하고 사전에 철저히 준비한 후 진입하겠다는 자세가 필요할 것이다.

심리죄:프로파일링] 레이미 _ 천재 프로파일러의 탄생

심리죄 : 프로파일링 ㅣ 심리죄 시리즈
레이미 지음, 박소정 옮김 / 한즈미디어(한스미디어) / 2018년 3월

「심리죄」는 중국에서 웹드라마와 영화로 제작되어 엄청난 인기를 얻은 작품의 원작 소설이다. 흔히 중국의 3대 추리소설 작가로 레이미, 쯔진천, 저우하오후이를 꼽는다고 하니 중국에서 레이미 작가의 위상이 어느 정도인지 알 수 있다. 특히 레이미는 범죄심리학 교수로 경찰대에서 학생들을 가르치고 있기 때문에 작품에 등장하는 프로파일링이나 수사기법들이 실제와 흡사해 독자들이 사건을 더 현실적으로 느낄 수 밖에 없다.

심리죄는 중국 현지에서 총 5편의 시리즈로 출간되었는데 이번 심리죄:프로파일링은 시리즈 중 2번째 작품에 해당한다. 한국에서 첫 번째 편을 건너뛰고 2편인 프로파일링부터 출간된 점이 약간 의아하긴 하지만 사건들이 한 권에서 마무리되기 때문에 꼭 1편을 보지 않아도 이해하는데 무리는 없다. (아마도 시리즈 중에 이 프로파일링 편이 가장 인기가 많아서 먼저 출간된 게 아닌가 싶은...) 그리고 프로파일링에서 1편에 해당하는 전편의 내용들을 일부 등장하기 때문에 현재 주인공의 상황을 충분히 유추해볼 수 있다.

주인공은 J대에서 범죄학을 전공하고 있는 대학원생 '팡무'이다. 그는 2년 전 발생한 어떤 사건의 유일한 생존자로 뛰어난 프로파일링 능력을 가지고 있다. 그 능력으로 경찰들이 해결하지 못한 사건들을 프로파일링 해 범인을 잡는데 결정적인 역할을 하면서 C시 공안국의 '고문'이 되었다.

최근 J시에서는 연이어 살인사건이 발생하고 있었는데 죽은 피해자들의 시신은 모두 하나같이 가슴에서 배까지 갈라져 있었고 현장에는 피해자들의 혈액과 다른 물질을 섞어서 마신 흔적이 발견되었다. 그래서 사람들 사이에선 흡혈귀의 짓이라는 소문이 떠돌았고 담당 형사인 '타이웨이'는 사건을 해결하기 위해 팡무의 도움을 받기로 한다.

타이웨이는 처음엔 팡무의 능력을 의심하지만 팡무의 프로파일링 덕에 범인을 검거한 후에는 전적으로 신뢰하는 사이가 된다.

처음에는 이 흡혈귀 사건이 중심이 되는 내용인가 했는데 이 사건은 의의로 이야기 초반에 해결된다. 사람의 배를 갈라 피를 마신다는 자극적인 소재는 책 한 권을 통째로 할애해도 무방할 정도로 자극적이고 흥미로운 이야깃거리인데 도입부에 이런 에피소드를 배치함으로써 처음부터 확실하게 독자들의 시선을 사로잡는다.

흡혈귀 사건 이후 모처럼 평범한 일상을 보내고 있던 차에 팡무가 다니는 J대학교에서 커플 한 쌍이 살해당하는 사건이 발생한다. 살해당한 남학생은 축구팀 골키퍼로 두 손이 절단되었고 왼손과 오른손이 각각 왼쪽과 오른쪽 축구 골대 기둥에서 발견된다. 그리고 살해된 남학생의 여자친구는 머리,몸통,다리가 토막난 후 원래 형태대로 맞춰진 상태로 자신의 집에서 발견된다.

연이어 J대학 병원에서 링거 치료를 받던 여성 환자가 사망하고, 또 학교 강의실에서 온 몸의 살가죽이 벗겨진 채 죽어있던 여자와 피해자에게서 벗겨낸 가죽이 씌워진 마네킹이 환경미화원에게 발견되는 사건이 발생한다.

계속해서 J대학과 관련된 살인사건이 일어나자 다른 사람들처럼 평범한 인생을 살려고했던 팡무도 결국 사건에 개입하게 된다.

사건을 조사하던 중 팡무는 공통점이 있다는 것을 알아채고 이 사건들이 자신을 향한 도전장이자 세계의 유명 사이코패스 살인범들의 수법을 모방한 범죄라는 것을 밝혀낸다.

2년 전 이미 소중한 사람들을 잃었던 경험이 있는 팡무가 과연 이번 사건을 또 견뎌낼 수 있을지, 그리고 범인은 어떤 이유로 팡무를 노리고 있는 것인지 진실은 마지막 페이지를 덮을 때까지 쉽사리 정체를 드러내지 않는다.

보통 추리소설이라고하면 일본이나 영미권이 강세고 중화권 문학은 액션, 무협같은 장르가 발달했다고 생각했었다. 그런데 최근에는 다양한 매체들의 발달로 나라와 관계없이 장르별로 훌륭한 작품들이 많이 생겼고 심리죄도 그 중 하나가 아닌가 싶다.

추리소설에서 사이코패스 범인과 천재 프로파일러의 대결 자체는 흔한 소재지만 보통 프로파일러들이 자신과 무관한 타인들의 사건을 다룬다면 심리죄에서는 주인공인 팡무를 둘러싼 사건들과 팡무의 주변인들이 살해당하는 일이 주를 이룬다. 프로파일링 편에서도 그렇지만 시리즈의 첫 편에서도 역시 팡무는 사랑하는 사람과 친구들을 잃는 비극적인 사건을 겪는다.

그래서 주인공은 주변인들의 죽음으로 인한 고통과 죄책감, 두려움을 겪고 있고 소설에서는 이런 주인공의 심리 상태를 심도깊게 묘사하고 있다. 사건이 거듭될수록 이 모든 일이 자신 때문이란 생각에 괴로워하는데 살인사건을 수사하는 중간 중간에도 주인공의 내면적 고통을 묘사하는 부분들이 꽤 자주 등장하다보니 살인사건으로 인해 팽팽하던 긴장감이 느슨해진다는 느낌을 받았다. 물론 500페이지가 넘는 꽤 긴 분량이기 때문에 긴장감이 계속 이어져도 피로도가 높겠지만 살인사건과 수사과정에 좀 더 집중하고 개인적인 고뇌에 할당하는 분량은 좀 더 줄여도 좋지 않을까싶다.

그리고 일반적인 추리소설은 '이 중에 과연 범인이 누구일지 골라보세요'라며 범인에 대한 힌트를 중간중간에 뿌려놓는 경우가 많은데 이 책에서는 범인에 대한 힌트가 거의 없다시피하다 마지막에 뜬금없이 나타나는 것 같다는 생각이 들었다. 그래서 책을 읽는 중간에 과연 누가 범인일지 추리하는 재미는 약간 떨어진다고 볼 수 있다.

약간의 아쉬운 점이 있긴하지만 자극적인 소재와 연이어 발생하는 흥미진진한 살인사건으로 뒷 이야기를 궁금하게 만드는 흡입력이 넘치기 때문에 추리소설을 좋아하는 독자라면 누구라도 실망하지 않을 것이다. 그리고 실제로 자행된 연쇄살인범들의 범죄를 모방하는 범인을 통해 현실의 살인사건과 이야기 속 사건들이 뒤섞여 더 실감나게 느껴졌다.

심뢰죄:프로파일링에 이어 출간된 심리죄 교화장에서는 주인공인 팡무가 경찰이 된 이후 벌어지는 사건들을 그리고 있다고하니 다음 편에서는 인간적으로 한층 더 성숙된 팡무의 활약을 기대해본다.

사장님! 노무? 어렵지 않아요]_초보 사장님들을 위한 길잡이

사장님! 노무? 어렵지 않아요 - 딱 한 번만 읽으면 이해되는 근로기준법, 직원등록, 4대보험, 급여계산법 ㅣ 어렵지 않아요 시리즈
최용규 지음 / 가나북스 / 2019년 12월

예전에 한 개그 프로그램에서 외국인 노동자로 분장한 개그맨이 나와서 선보인 유행어가 있다. "사장님 나빠요~" 그 땐 그 개그를 보고 생각없이 웃었는데 당시 외국인 노동자에 대한 사회적 인식이나 처우가 어땠는지 짐작할 수 있는 유행어였다는 생각이 든다.

물론 외국인 노동자보다는 한국 노동자의 상황이 좀 더 났겠지만 그래도 사회 전반적으로 노동자의 권리에 대한 인식이 그리 높지 않았던 현실이 반영되었을 것이다. 그 사이 세월이 흐르면서 고용주들의 인식도 많이 바꼈고 제도도 강화되어 노무와 관련된 법적인 사항들을 성실히 이행하고 준수하는 사업장이 대부분이지만 그래도 아직까지 근로기준법에 대해 잘 모르거나 혹은 알더라도 회사 사정이 여의치 않아 지키지 못하는 경우도 있다.

특히 소규모 회사의 경우 체계가 제대로 갖춰져있지 않고 직원들이 많지 않다보니 사장인 개인이 혼자서 노무와 관련된 일들을 모두 처리하는 경우도 많다. 이 경우 다른 회사에서 관련 업무를 해본 경험이 없거나 전공자가 아닌 이상 혼자서 처리한다는 것이 쉽지 않다. 물론 돈을 주고 전문가에게 맡길 수도 있겠지만 소규모 기업일 경우 무엇보다도 비용절감이 절실하기 때문에 매달 돈을 지불해야하는 것은 기피하기 마련이다.

그래서 이 책은 소규모 개인 사업을 하고 있는 사장님들에게 실질적으로 도움이 될 수 있도록 지나치게 전문적이고 어려운 용어는 피하고 꼭 알아야 하는 필수적인 내용과 반드시 하지 않으면 안되는 원천세, 4대 보험 신고에서부터 급여계산까지 폭넓게 설명하고 있다.

파트는 총 5개로 구분되어 있는데 마지막 5번째 파트는 부록으로 정부에서 소규모 기업들에게 지원하고 있는 세제혜택이나 지원자격, 자원한도 등에 대해 설명하고 있다. 이런 혜택들은 받을 수 있으면 좋지만 반드시 알아야만 하는 내용들은 아니기 때문에 주로 1~4 파트를 중심으로 보면 된다.

첫 번째 파트에서는 노무의 가장 기본이되는 근로기준법에 대해 설명하고 있다. 근로기준법이란 근로 조건의 최저기준을 정한 법으로 최소한 지켜야할 강제 조건이다. 그래서 근로기준법에 나와있는 내용들을 지키지 않았을 경우에는 처벌의 대상이되기 때문에 아무리 소규모라도 직원을 고용하고 있는 기업의 사장이라면 반드시 알아야하는 내용이다. 물론 미처 몰라서 법을 어길 수도 있지만 몰랐다는 것이 면죄부가 되지는 않기 때문에 처벌을 피할 수는 없다.

일단 근로기준법에 대한 기본적인 내용을 파악했다면 그 뒤에 나와있는 근로계약서 작성법, 근무시간의 기준, 휴게시간, 급여대장 작성 방법 등에 대해서도 확인해야한다. 최근 문제가 되고 있는 주52시간에 관련된 얘기도 구체적으로 왜 이슈가 되고 있는지 모른다면 첫 번째 파트를 여러 번 읽어보면 많은 도움이 될 것이다.

그리고 두 번째 파트에서는 직원들에게 급여를 지급하고 필요경비로 처리하기 위한 원천세 신고, 납부 방법과 원천징수, 직원등록에 대한 내용이 나와있다. 보통 원천세를 신고하고 나면 4대보험도 의무가입 대상이 되며, 4대보험 가입시 근로자가 급여의 8% 정도를 부담하도록 되어있다. 하지만 모든 경우에 직원등록을 하고 인건비를 경비 처리하는 것이 득이 되는 것은 아니며 사업주가 단순경비율 추계신고 대상자일 때는 인건비를 경비처리하는 것이 의미가 없다고 한다. 그래서 직원등록 및 인건비 경비처리 여부는 회사가 추계신고(단순경비율) 대상인지, 종합소득세 세율은 몇 %인지 따져본 후 결정해야한다고 한다.

일반적으로 대부분의 직장인들은 개인사업자인 소규모 기업을 다니기 보다는 법인 기업을 다녀본 경험이 대부분이기 때문에 자신이 개인사업자로 기업을 설립하고 난 이후에도 당연히 무조건 직원등록을 하고 인건비를 경비 처리해야한다고 생각하기 쉬운데 이렇게 단순경비율 추계신고 대상자인 경우에는 또 상황이 다르기 때문에 다시 한 번 따져보는 것이 좋다.

세 번째 파트에서는 4대 보험에 대해서 설명하고 있는데 4대보험의 가입 제외대항과 4대보험료를 줄이는 방법, 일용직이나 프리랜서 등 단기간 노동자에 대한 4대보험은 어떻게 처리해야 하는지 알 수 있다. 일반적으로 4대보험은 직원을 1명만 고용해도 무조건 의무적으로 가입해야 하지만 예외적으로 한 달 근무시간이 60시간 미만(1주 근로시간이 15시간 미만)인 사람은 의무가입대상이 아니다. 하지만 1개월 이상 연속 근로시에는 의무가입 대상이 되기 때문에 웬만하면 대부분의 직원이 4대 보험 가입대상이라고 볼 수 있다.

이렇게 일용직, 프리랜서 등 고용형태가 일반적이지 않은 직원의 경우 4대 보험 중 국민연금이나 건강 보험 등 일부 보험의 가입 제외 대상이 되기도 하기 때문에 구체적으로 알아두는 것이 좋다.

네 번째 파트에서는 노동자와 고용주 모두에게 가장 중요한 급여 계산법에 대해 설명하고 있다. 2020년 최저임금은 8,590원이며 한 달 월급으로 계산시 최저월급(209시간)은 1,795,310원이다. 이 경우 최저임금 산정에 어떤 항목이 포함되는지도 중요한데 19년 법 개정으로 월 1회 이상 정기적으로 지급하는 상여금과 현금으로 지급하는 복리후생비의 경우 최저임금을 기준으로 산정된 월 환산액의 25%, 7%를 초과하는 부분은 최저임금에 산입된다는 점을 알아둘 필요가 있다.

책에는 구체적으로 1주 근무시간 계산법, 주휴수당 계산법, 월급 계산법, 연차수당 계산법 등이 예를 들어 자세히 설명되어 있기 때문에 누구나 쉽게 자신의 급여를 계산해볼 수 있다.

책은 부록인 마지막 다섯 번째 파트까지 포함해 총 200페이지 내외로 두껍지 않다. 내용도 QnA 형식으로 실무에 정말로 필요한 핵심만 쉽고 간단하게 설명되어 있기 때문에 몇 시간만 들이면 금방 읽을 수 있다. 단 몇 시간의 투자로 수 백, 수 천만원의 벌금을 피할 수 있다고 생각하면 충분히 투자할만한 가치가 있을 것이다.

그래서 지금 사야 하나요?]_ 앞으로 3년 내 부동산 시장에선 무슨 일이 벌어지나

그래서 지금 사야 하나요? - 부동산, 3년 내 특이점이 온다
우용표 지음 / 한국경제신문 / 2019년 12월

<그래서 지금 사야 하나요?> 의 부제는 "부동산, 3년 내 특이점이 온다" 이다. 저자는 앞으로 3년 내, 즉 2022년쯤 국내외 정치인들의 임기만료(문재인 대통령: 22년 3월, 박원순 서울시장: 22년 6월) 로 정치와 경제에 급격한 변화가 있을 것으로 예상했다. 정치와 경제의 변화는 필연적으로 부동산 시장의 변화를 가져오는데 그 변화는 시장의 극단적인 양극화, 공급 부족과 풍부한 유동성으로 인한 대형 평형의 시세 상승 등을 꼽았다.

양극화 현상으로 서울과 지방 아파트의 가격 차이뿐만 아니라 서울 내에서도 강남 중심지와 외국인 노동자들의 유입이 많은 변두리 지역의 아파트 가격차이는 지금보다 더 심해질 것으로 보았다.

부동산 시장의 특징 중 하나는 가격이 오르면 오히려 수요가 증가하고 가격이 내리면 수요가 감소한다는 것이다. 그래서 집값이 떨어질 때는 '더 떨어질 것 같으니 대기하고, 오를 때는 더 오를 것 같으니 지금이라도 사두자' 라는 심리를 보이기 때문에 집값이 한 번 상승세를 타기 시작하면 무섭게 치고 올라간다.

이런 부동산의 성격을 잘 이해하고 성공적인 투자를 위해 저자는 아래와 같은 자세로 앞으로 다가올 부동산 시장의 특이점에 대비할 것을 강조한다.

부동산은 심리 게임이다. 가격이 너무 높아져 지금 사면 손해 보는 것 같은 마음을 이겨내고, 가격이 낮아지는 상황이라 더 늦게 팔면 손해가 커질 것 같은 공포심을 극복할 수 있어야 한다.

p22

부동산은 아는 것으로 만족감을 느끼는 학문의 영역이 아니다.

직접 가보고, 사고, 팔아야 하는 실천의 영역이다.

p25

좋다 싶으면 과감하게 투자해야 한다. 남들이 무모하다고 해도 투자해야 할 때가 있다.

p25

책은 총 5개의 파트로 구성되어 있는데 첫 번째 파트에서는 부동산 시장에 대한 전반적인 이야기로 풀어나간다. 아파트 가격을 판단할 때 가격과 가치에는 어떤 차이가 있는 것인지, 가격에 영향을 미치는 요소는 어떤 것들이 있는지, 그리고 시세는 어떻게 결정되는지, 집값과 금리 사이에는 어떤 상관관계가 있는지 등 부동산 시장에 대한 저자의 거시적 시각을 알 수 있다.

두 번째 파트에서는 부동산 시장이 어떤 흐름을 타고 움직이는지에 대해 설명하고 있는데 화폐 가치와 부동산 가격의 관계, 교육 입시 문제, 특히 수능 정시 모집 비율 확대에 따른 지역별 집값 변화 등 시장의 흐름에 영향을 미치는 여러 가지 요소들에 대해 이야기한다. 정시 모집 비율이 확대되면 서울 중에서도 사교육이 발달한 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동의 집값은 걱정할 필요가 없지만 똑같이 사교육이 강세인 지역이라도 평촌의 경우는 1기 신도시로서 노후화된 아파트가 대부분이라 지금보다 상승할 여력은 없을 것으로 보았다.

그리고 각종 규제 정책으로 인해 재개발, 뉴타운이 급부상했으나 저자는 재개발 투자도 이제 쉽지 않을 것으로 예상했다. 예전에야 재개발은 부동산 투자 고수들의 영역으로 알려져 일반인들의 접근이 쉽지 않았으나 최근에는 관련 정보들을 쉽게 검색할 수 있게 되고 가격도 쉽게 알 수 있어 낮은 금액에 계약하기가 어려워졌다. 또 재개발로 인한 집값 상승을 잡기 위해 재개발구역 취소도 많아졌기 때문에 사업 취소로 인한 폭락이 생길 수도 있다. 하지만 그럼에도 불구하고 아직까지 투자기회가 남아있으니 서울 전 지역에 걸쳐 진행되고 있는 약 600여 개의 재개발, 재건축 사업에 관심을 가지는 것도 나쁘지는 않다고 조언한다.

세 번째, 네 번째 파트에서는 아파트와 그 밖의 수익형 부동산에 대한 이야기가 펼쳐지는데 평당 1억 인 강남의 아파트 가격을 이야기하면서 저자는 현재는 강남의 아파트 가격이 평당 1억이지만 앞으로는 1억을 넘을 것으로 예상했다. 강남에서 시작된 평당 1억의 바람은 옆 동네인 잠원동, 삼성동에도 영향을 미쳐 결국 서울 아파트 중위 가격이 10억이 되는 시점이 도래할 것으로 보았다.(2019년 3월 기준으로 서울 아파트 중위 가격은 8억 3천만 원가량이었다.)

이렇게 지속적인 아파트 가격의 상승을 예상한 반면 수익형 부동산에 대해서는 비관적인 전망이 대부분이었다.

인터넷 쇼핑몰의 강세로 인해 온라인으로 대체 불가한 업종들만 살아남기 때문에 수익형 부동산인 상가 투자는 되도록 신중한 선택이 필요하며 특히 신도시의 신규 분양 상가는 상가 중에서도 최악이기 때문에 더 조심해야 한다고 경고했다.

그리고 오피스텔은 여러 가지 이유로 재건축, 재개발이 어렵고 세금 또한 매매가의 4.6%이기 때문에 연 수익률 5%가량을 기대하고 매입한 경우 1년 치 예상 임대수익을 세금으로 내고 시작하는 격이다. 그래서 오피스텔도 역시 입지가 좋고 각종 호재가 예상된다 하더라도 가급적 피할 것을 권했다.

마지막으로 이 책의 하이라이트인 다섯 번째 파트에는 강남구, 서초구, 송파구, 마포구 등 서울시 25개 자치구와 수도권 3곳 과천, 분당, 일산의 향후 집값을 예상하고 주목할만한 아파트도 구체적으로 제시하고 있다. 이 파트의 분량이 책의 절반을 차지하고 있는 것을 보면 저자가 이번 장에 얼마나 공을 들였는지를 알 수 있다.

각 자치구에 위치한 동별 특징과 자치구의 인구와 소득 변화 추이, 해당 지역의 호재, 집값 상승 요인과 하락 요인, 앞으로 5년, 10년간의 집값 전망, 향후 주목할만한 단지 등 서울의 각 자치구에 대한 내용을 최대한 상세히 다루고 있다.

일반적으로 부동산 투자와 관련된 책들에서는 구체적으로 어떤 아파트가 유망하다거나, 가격이 오를 것이라는 언급은 하지 않는다. 구체적으로 투자할만한 단지를 콕 집어서 이야기하는 것은 저자로서 부담도 되지만, 혹시라도 좋지 않은 이야기라도 잘못 언급했다가는 해당 아파트 주민들에게 항의를 받을 수도 있기 때문이다. 그래서 책에서 구체적인 아파트 명을 언급하는 일은 흔하지 않은데 저자는 현재 저평가되어 투자할만한 아파트를 제시함으로써 독자들에게 최대한 구체적인 투자처와 방향을 제시하려고 노력했다는 점이 느껴졌다. 또한 현재 매매시세와 전세 시세를 비교하며 갭투자 시 필요한 투자금액도 알 수 있어 실제로 해당 아파트에 대한 투자를 고려하고 있는 사람들에게 많은 도움이 될 것 같다는 생각이 들었다.

다만 한 가지 아쉬운 점이 있다면 소개하고 있는 지역과 분석 내용이 거의 서울에만 국한돼 있다는 것이다. 물론 썩어도 준치라고 아무리 하락기가 오더라도 서울이 최소한 본전 이상하는 지역인 것은 틀림없다. 하지만 전반적으로 경기도나 지방에 비해 비싸기 때문에 주머니 사정이 여의치 않는 사람들에게는 그림의 떡이 될 수밖에 없다. 그렇다면 상대적으로 가격이 저렴한 지방이나 수도권 비 조정지역으로 눈을 돌릴 수밖에 없는데 경기도중에서도 이미 서울 못지않은 집값을 자랑하는 과천, 분당에 대한 정보와 하락 요인이 강조된 일산에 관한 일부 내용만 언급되어 있어 아쉬웠다.

당연히 가장 핫한 서울이 많이 상승할 거라고 예상되지만 그래도 서울 외에 다른 지역에 대한 정보도 다뤄줬으면 더 좋았을 거라는 생각이 들었다. 혹시 기회가 된다면 다음번에는 소액 투자자들을 위해 경기도 비 조정지역 혹은 지방에 대해 분석한 책도 출간되었으면 한다.

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A.V. 가이거 지음, 김주희 옮김 / 파피펍 / 2020년 1월

개인적으로 독서 후기를 남기는 블로그 빼고는 트위터나 페이스북 등 사생활이 드러나는 SNS는 하지 않는 편이다. 나도 모르는 사람이 내 얼굴을 아는 것도, 내가 어디 가서 뭘 먹고 뭘 했는지 아는 것도 꺼림칙해서인데 이 책을 읽고 나니 역시나 SNS는 하지 않는 편이 좋겠다는 생각이 더 강해졌다.

물론 내가 아는 지인들과만 소통한다면 문제가 안될 수도 있겠지만 익명성이 보장되는 가상의 공간에서 직접 대면해보지 않은 사람과 대화를 주고받는다는 것은 흥미롭고 자극적인 한편 아주 위험한 일이 되기도 한다.

<팔로우 미 백> 에는 공황장애 때문에 집 밖으로 나가지 못하는 주인공 '테사 하트'가 우연히 쓴 팬픽이 트위터에서 대박이 나며 벌어지는 이야기를 그리고 있다. 테사는 어떤 사건을 계기로 공황장애를 겪게 된 뒤로는 자신의 방 안에만 틀어박혀 있는데, 테사가 쓴 아이돌 가수 '에릭 쏜'의 팬픽이 유명세를 타면서 당사자인 에릭 쏜의 관심을 끌게 된다.

에릭 쏜은 노래를 좋아해서 가수가 됐지만 아티스트의 길을 가고 싶어 하는 자신의 의지와는 다르게 기획사의 의도에 따라 아이돌로 사는 생활에 염증을 느끼고 있다. 자신의 본 모습이 아닌 아이돌로서의 모습, 특히 진정성 있는 노래보다는 멋지게 꾸민 외모나 외설적인 춤, 노출에 열광하는 팬들을 속으로는 경멸하고 있다. 이때 또래 아이돌 가수가 사생팬에게 살해되는 사건이 발생하자 자신도 그렇게 죽게 될지도 모른다는 불안감에 자신의 인기를 떨어뜨릴 수 있는 방법을 고민한다. 그가 고심 끝에 생각해낸 방법은 트위터에서 또 다른 계정을 만들어 자신의 안티로 활동하는 것이었는데 어떻게 하면 자신의 안티로 더 유명해질까 궁리하던 중 자신의 팬픽으로 인기가 높아진 테사에게 맞팔을 신청하며 접근한다.

에릭 쏜의 열성적인 팬이었던 테사는 에릭 쏜의 안티를 자처하는 진짜 에릭의 맞팔 신청을 처음에는 거부하지만 이야기를 나누다 친구가 되고 결국 서로의 속마음을 터놓는 친구 사이가 된다.

에릭은 경멸해 마지않던 자신의 팬 테사의 진심 어린 위로와 공감에 사랑의 감정이 싹트게 되고 급기야 테사를 직접 만나려고 깜짝 이벤트를 벌이게 된다. 두 사람이 만나기로 한 당일, 전혀 예상치 못했던 인물이 등장하며 테사와 에릭은 위기를 맞게 된다.

이야기의 구성은 테사와 에릭이 어떤 사건으로 인해 경찰의 조사를 받고 있는 현재, 그리고 테사와 에릭이 트위터를 통해 대화를 주고받던 과거가 번갈아가며 등장한다. 현재 어떤 사건으로 경찰에 조사를 받고 있는 것인지 알지 못하는 상황에서 과거 두 사람이 트위터에서 접촉하게 된 계기와 둘 간의 트위터 대화가 등장하기 때문에 지금 도대체 일이 어떻게 돌아가고 있는 것인지 알 수 없어 궁금증이 더해진다.

또한 이야기의 구성 자체가 두 사람이 실제로 트위터로 대화하고 있는 것을 보고 있는 것처럼 느껴지도록 되어있고, 경찰의 심문 조서도 마치 연극이나 영화 대본을 읽듯이 수사관의 질문과 테사, 에릭의 답변으로 쓰여있어 더 몰입감을 느낄 수 있었다. 

미스터리 스릴러 장르의 특성상 보통 스토리 중간 중간에 떡밥이 투척되며 마지막 결말에서 그 떡밥이 어떤 의미였는지가 밝혀지는데 이 책에서는 테사가 어떤 이유로 공황장애를 앓게 됐는지 힌트가 많지 않아 이야기의 결말에 다다르기 전까지는 두 사람이 어떤 사건에 휘말렸는지 알기가 쉽지 않다. 다만 테사의 현재 상태로 보아 어떤 일이 있었을지 대충 예상은 가능하긴한데 그것만 가지고 범인의 정체를 짐작하기는 어려웠다.

사실 가장 충격적인 것은 결말이 아니라 에필로그식의 마지막 7페이지였는데 마치 영화에서 엔딩 크레딧까지 다 올라간 뒤 나오는 쿠키 영상처럼 등장해 독자들에게 반전을 안겨주는데, 이건 혹시 다음 편을 염두해둔건가 싶은 여운을 남기고 끝을 맺는다. 다만 앞선 이야기의 맥락과는 다르게 뜬금없다보니 처음에는 이게 무슨 말인가싶어 갸우뚱하고 앞 장을 다시 넘겨 보게될 수도 있다.

이야기의 장르는 미스터리 스릴러지만 정통 미스터리를 선호하는 3,40대 독자들보다는 지금 현재 SNS를 즐겨하는 10대, 20대들이 친숙하게 느낄 수 있는 소재와 줄거리라는 생각이 들었다. 특히 어린 시절부터 SNS에 일상적으로 노출되어 있고 아이돌과 팬덤 문화가 친숙한 10대들이라면 주인공인 테사의 이야기에 더 공감하기 쉬울 것이다.

결론적으로 주인공인 테사처럼 10대 아이돌 팬들이 한 번쯤 상상해봤을 법한 스토리로와 소재로 어린 독자층에게 충분히 어필할만한 가독성 좋은 미스터리 스릴러지만 정통 미스터리 스릴러나 정교한 플롯과 트릭을 원했던 독자들에게는 맞지 않을 수도 있다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 작성한 리뷰입니다.*