연령대별 토지 투자 방법

집 팔아서 땅을 사라 - 대박땅꾼 전은규의, 개정판
전은규 지음 / 국일증권경제연구소 / 2021년 6월

「집 팔아서 땅을 사라」 는 제목만 보면 마치 지금 당장 살고 있는 아파트를 팔아서 토지에 투자해야 된다는 내용일 것 같지만 막상 속을 들여다보면 무조건 집 팔아서 땅을 사야 된다는 결론은 아니었다. 수도권이나 지방 광역시의 집 값이 워낙 비싸다보니 종잣돈이 넉넉치 않은 경우 아파트 투자는 힘든데 그래도 토지는 아파트보다는 비교적 적은 돈으로 투자할 기회가 많기 때문에 이런 자극적인(?) 제목이 나오게 되지 않았나 싶다 ^^;

아무래도 토지 투자는 국가정책이나 기타 법적인 규제들의 제한이 많아서 신중한 접근이 필요한데 그런 내용들을 이론적으로 딱딱하게 설명할 경우 흥미를 잃을 수 밖에 없다. 그래서 독자들이 최대한 이해하기 쉽고 재밌게 받아 들일 수 있도록 소설 형식으로 꾸며졌다. 총 4개의 장과 2개의 부록으로 구성되어 있는데 각 장마다 연령대 별 가상의 주인공이 등장하고, 그 인물들이 저자인 대박 땅꾼과 대화하는 형식이다.

1장에서는 성격이 완전 급한 30대 투자자 왕성급 씨의 이야기, 2장에서는 지나치게 신중해서 공부만 하고 아무것도 못하고 있는 40대 나신중 씨, 그리고 3장에서는 도전정신이 강하고 추진력 있는 50대 도전녀 씨, 마지막은 노후에 귀농하여 농사를 짓는 꿈을 키우고 있는 60대 노신사 씨, 이렇게 총 4명의 이야기가 진행된다.

가장 먼저 1장에서는 제대로 된 공부없이 급하게 투자하다 기획 부동산에 사기를 당해 종잣돈을 날린 왕성급씨가 등장하는데 대박땅꾼은 종잣돈이 부족한 사회 초년생인 주인공에게 경매 투자를 권한다. 경매의 경우 입찰 시 사소한 실수도 용납되지 않기 때문에 모의 경매를 통해 경매 방법과 절차를 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다고 한다.

그리고 경매는 한 번 유찰이 될 때마다 가격이 20%씩 떨어지는데도 쉽사리 입찰자가 나타나지 않는 물건들이 있다. 이런 물건들은 물론 누가봐도 단점이 있기 때문에 유찰되는 것이지만 그럼에도 불구하고 유찰된 물건의 가치를 올려서 되팔 수 있는 방법도 있다.

책에서는 근처에 축사가 있거나 고압선이 있는 등 혐오시설이 있어서 유찰된 토지를 팔아 차익을 남기는 방법과 소유자가 2명 이상인 공유 지분을 경매로 취득해 공유물 분할 청구권을 행사해 이익을 얻는 방법 등을 알려준다.

2장에서는 이미 소유하고 있는 토지의 토지수용보상금을 많이 받을 수 있도록 내 땅의 가치를 올리는 방법과 어떤 토지가 저평가된 토지이며, 앞으로 어떤 지역이 더 가치가 상승할지 소개하고 있다. 이번 장의 주인공이 신중하다 못해 결정장애인 나신중 씨인만큼 너무 신중을 기하다 땅값이 다 올라버려 어디에 투자해야할지 고민인 투자자들에게 도움이 될만한 이야기들을 들려준다. 특히 이번 장에서는 개인적으로도 관심이 있었던 화성시와 당진의 호재들과 지금 투자해도 좋을만한 곳들을 위치들을 구체적으로 알려주기 때문에 가장 재밌고 인상 깊었다.

3장에서는 임야로 보상을 최대한 많이 받을 수 있는 방법을 소개하는데, 그 방법 중 하나는 최근 LH 사태로 많은 사람들이 알게 된 목테크가 있다. 일반적인 초보자들은 2~4년생 묘목을 직접 심어서 2~3년 정도 키워 중간묘로 되파는 방법을 시도해볼 수 있다. 보통 어린 묘목은 500원 정도인데 중간묘는 5천원에서 만원 정도이기 때문에 2~3년 만에 10배의 수익을 거둘 수 있다. 물론 LH 직원들은 정상적으로 묘목을 팔아서 수익을 얻으려는 목적이 아니었지만 책에서 소개하는 목테크는 정상적으로 묘목을 키워서 파는 방법이다.

그 밖에도 한적한 곳에 단독주택을 짓고 싶어하는 사람들을 위해 서울에서도 가까운 양평의 전원주택지 임야의 사례가 등장하는데 양평의 경우 농어촌특별전형이 가능해 이 전형으로 자녀들을 인서울 대학에 합격시키고자 이사오는 사람들도 많다고 하니 수험생을 둔 학모라면 이번 장을 눈여겨 보도록 하자.

마지막으로 4장에서는 최근 핫하게 떠오른 농막에 대한 이야기를 들을 수 있다. 농막은 농지에 지을 수 있는 가설 건축물로 논이나 밭에만 설치할 수 있는데 면적은 작아도 샤워부스나 주방, 화장실까지 웬만한 소형 주택 못지 않게 건축이 가능하다. 물론 농막은 잠시 쉬는 장소로, 거주를 할 수 없기 때문에 주거시설로 사용시 법적 처벌을 받을 수도 있다는 점은 주의해야 한다.

이번 장은 은퇴 후 귀농해 농사를 짓고자 하는 인물의 이야기를 바탕으로 하기 때문에 농지 매입 후 제출해야 할 농업경영계획서 작성법이나 세법상 농민이 되기 위한 조건 등을 구체적으로 설명하고, 태양광 허가를 받아 추가 수익을 발생시키는 방법도 알려준다.

부록 1에서는 앞으로 투자가치가 높은 지역을 선정해 해당 지역의 호재와 투자 포인트에 대해 소개되어 있는데 국제테마파크가 예정되어 있는 화성과 2023년 세계 잼버리 대회를 앞두고 있는 새만금 지구, 석문국가산업단지가 있는 충남 당진 등 여러 지역이 소개되어 있다.

그리고 부록 2에서는 땅 투자로 가장 확실하게 돈버는 법으로 토지 투자의 기본 원칙들을 소개하고 있는데 사실 책에서 이 부록을 가장 먼저 읽어봐야 되는 것이 아닌가 싶다. 성공적인 토지 투자를 위한 저자만의 원칙을 소개하고 있기 때문에 부록이지만 부록이라고 보기에는 의미 있는 내용들이 많았다.

상가, 아파트 등 부동산 투자에는 공부가 필요하지만 그 중에서도 토지 투자는 특히 공부하지 않고서는 도전하기 쉽지 않은 분야다. 상가나 아파트같이 일상에서 흔히 접할 수 있는 대상이 아닐 뿐더러 토지의 종류마다 제한이 많아서 잘못하다가는 원치않는 장기 투자자가 될 수도 있다. 그래서 기초부터 차근차근 공부할 필요가 있는데 이 책에서는 토지 투자를 위해 알아야 할 기초적인 용어나 법률 규정에 대해서는 설명하고 있지 않다는 점이 아쉬웠다. 내용 자체가 완전 초보자들보다는 토지 투자에 대해 기초는 뗀 사람들이 관심가질만한 내용들이 많기 때문에 기본적인 사항들은 사전에 알아본 후에 읽는 것이 더 도움이 될 것 같다.

[100자평] 주식 초보자를 위한 재미있는 주식어휘사전

주식 초보자를 위한 재미있는 주식어휘사전
황족 지음 / 메이트북스 / 2021년 7월

주린이들을 위한 쉽고 재밌는 설명이 가득한 백과사전입니다.

완전 주린이들을 위한 백과사전

주식 초보자를 위한 재미있는 주식어휘사전
황족 지음 / 메이트북스 / 2021년 7월

이 책의 저자인 황족 님의 이름을 처음 알게 된 곳은 네이버 카페 <거북이 투자법> 이다. 작년과 올해에 이은 주식 시장의 엄청난 상승으로 안전제일주의자인 나도 주식 시장에 뛰어들긴 했으나 아는게 없다보니 이것저것 인터넷에서 검색하다 가입하게 된 곳이다. 가입자가 40만 명이 넘는 큰 카페라 네임드 회원이 여러 명 있었지만 그 중에서 가장 눈에 띄는 회원이 바로 황족 님이었다.

기존에 카페에 올라왔던 여러 글들을 보다가 현재는 새 글 알람까지 해놓고 유투브도 구독하고 있다. 카페에 매일 올라오는 황족 님의 시장에 대한 의견을 참고로 매수 매도를 결정하기도 하고, 유투브를 통해 앞으로의 시장 전망이나 유망 업종에 대한 정보, 추천주에 대한 정보를 얻기도 한다.

하지만 처음부터 유투브를 쭉 들은 것도 아니고, 글도 워낙 많아 다 읽지 못하다보니 설명을 들어도 이해하지 못하고 넘어가는 부분들이 있었는데 이 책에서 그런 점들을 보완할 수 있다.

주식을 처음 시작하고 일단 공부를 해야겠다는 생각에 거시경제지표,세계경제, 금리 등등 여러 가지 지식들을 찾아보긴 하는데 막상 아주 기초적인 사항들은 스킵하고 지나갈 때가 있다. 예를 들어 IOC 주문과 FOK 주문이 어떻게 다른 것인지, 그리고 증거금은 무엇인지, 미수금은 몇 일 이내에 갚아야 하는지 등등 너무 기본적이라 전문가들과 고수들은 쉽게 생략하고 가는 것들이다. 그런데 다들 너무나 당연하게 생각하다보니 막상 주변에 물어보기도 그렇고, 주식 카페나 블로그 등에서는 다루지 않는 경우가 많아 알기 어려운 경우들도 있었다.

주린이라는 단어도 지금은 고유명사처럼 사용하고 있지만 주식과 어린이가 합쳐진 단어란 것을 모르는 사람들에게는 주린이가 과연 무슨 말인지 의아할 수 있다. 하지만 보통 주린이라는 단어가 뭔지 일일이 설명하지 않기 때문에 선뜻 나서서 물어보기가 어렵다. 이렇게 기초적이지만 물어보긴 좀 창피한 용어들에서부터 보호예수, 대차거래, 감자, 블록딜, 유상증자, 무상증자와 같은 전문적인 용어까지 폭넓게 설명하고 있는 것이 이 책의 특징이자 장점이다.

물론 그렇다고해서 단순히 단어의 의미만 설명하는 선에서 끝나는 것이 아니라 여러 지표의 종류와 그 지표를 어떻게 이용해야 하는지도 알려주고 심화 강의를 통해 실제 매매시 활용할 수 있도록 도움을 준다.

특히 차트와 관련된 어휘들에 대해서는 대부분 강의 영상을 제공하고 있기 때문에 책에서 설명하는 기초적인 내용 외에도 더 많은 정보가 필요하다면 유투브 강의를 통해 심화학습이 가능하다.

p.125

책은 총 7장으로, 1장부터 4장까지는 주식시장에서 사용되는 어휘를 설명하고 있는데 1장에서는 쌩초보들을 위해 코스피, 코스닥, 종합주가지수, 평단가, 동시호가와 같은 완전 기초 어휘를, 2장에서는 실전투자에 필요한 차트, 보조지표, 매매와 관련된 어휘들을 설명한다.

특히 2장에서는 정식 용어들을 아니지만 투자자들이 많이 사용하는 물타기나 불타기, 쩜상, 쩜락, 정테주 같은 단어들이 어떤 의미인지 설명해주는데 대략적인 뉘앙스는 알았지만 그래도 정확히 어떤 뜻인지 몰랐던 단어들의 의미를 알 수 있어서 좋았다.

그리고 3장에서는 주식 시황을 분석할 때 사용되는 어휘들을 소개하는데 사이드카, 서킷브레이커, 모멘텀,어닝쇼크와 같이 주로 주식관련 뉴스나 경제 뉴스에서 많이 들어본 용어들의 의미를 설명해준다. 3장에서 소개하는 단어들은 경제 뉴스를 이해하는데도 도움이 되기 때문에 반드시 주식을 위해서만이 아니라 경제 뉴스를 이해하고 싶은 사람들이 읽어봐도 좋을 만한 챕터다.

4장에서는 주식세계에서 사용되는 은어들이 나오는데 돈복사기나 곡소리 매매, 영차영차 같은 단어들은 주식 시장 참여자들이 사람들이 우스갯소리로 주고 받는 짤에서 보기만 했는데 책에서 정식으로 그 의미를 설명해주고 있어서 가볍고 재밌게 읽을 수 있었다.

5장에서는 주식시장의 격언들을 소개하는데 가장 유명한 격언 중 하나인 '계란을 한 바구니에 담지 말라.'는 격언도 등장한다. 격언이라고 하면 구시대의 산물로 요즘 트렌드에는 맞지 않는다고 생각하는 사람들도 있는데 주식 투자를 하면 할수록 이런 격언들이 지금까지도 회자되는 것은 다 이유가 있구나라는 생각이 든다. 단순한 한 문장인 것 같지만 그 속에는 투자 대가들의 몇 십년에 걸친 고민과 답이 들어있어 곱씹을수록 피가되고 살이된다. 어릴 때도 그렇지만 막상 손을 데어 보기 전엔 그 위험성을 모르듯이 이런 격언들이 지금은 잘 귀에 들어오지 않지만 계좌가 퍼렇게 물들고 나서 돌이켜보면 이 말이 다 맞는 말이었구나라고 알게 된다. (이것은 경험담이다ㅠㅠ)

6장은 '실전에서 자주 쓰이는 주식어휘'라는 제목을 달고 있지만 주식 시장을 대처하는 저자의 노하우를 축약해서 담아놓았다. 주식 시장이 하락장일 때는 무조건 존버라고 외치기보다는 버틸 수 있는 종목과 버티면 안되는 종목을 구분하고 칼손절이나 분할 손절을 통해 예수금을 20~30% 수준으로 준비하고 상승장일 때는 월봉차트에서 지지선과 저항대를 그어두고 라운드피겨 대응을 하는 등 구체적인 대응법과 주의할 사항들을 정리해 두었다.

마지막 7장에서는 각 장에서 저자가 출제해놓은 문제들의 해답과 해설, 그리고 책에서 소개한 단어들이 찾아보기 쉽도록 가나다 순으로 정리되어 있다. 만일 급하게 어떤 단어를 찾아봐야하는 상황이 생기면 맨 마지막 장의 색인에서 그 단어가 있는지 검색해보면 빠르게 찾을 수 있다.

그리고 특별 부록으로 저자가 생각하는 올해 하반기 유망업종과 투자전략을 소개하고 있으니 앞으로 남은 하반기에 어떤 종목을 매수할지 아이디어를 얻는데 도움이 될 것이다.

이 책은 제목을 통해서 이미 이야기하고 있듯이 철저히 주식 초보자들을 위해 만들어졌다. 그래서 어느 정도 연차가 쌓인 투자자들에게는 너무 뻔한 용어들을 소개하고 있는 것일 수도 있다. 하지만 자신이 주린이인데 누군가에게 물어보기엔 창피하고, 그렇다고 흔히 통용되는 용어의 의미조차 모르고 투자를 하기엔 불안하다면 이 책에서 답을 찾아보도록 하자.

출판사로부터 책을 제공받아 작성한 리뷰입니다.

[100자평] 난생처음 재개발 재건축

난생처음 재개발 재건축 - 대한민국에서 가장 돈 되는 부동산 투자 블루칩
김향훈.이수현.박효정 지음 / 라온북 / 2021년 6월

재개발 재건축 중에서도 감정평가와 관련된 내용에 강점이 있다.

하이리턴, 그만큼 공부할 게 많다.

난생처음 재개발 재건축 - 대한민국에서 가장 돈 되는 부동산 투자 블루칩
김향훈.이수현.박효정 지음 / 라온북 / 2021년 6월

대한민국 국민이라면 누구나 알고 있듯이 최근 몇 년간의 집값 상승세가 무서울 정도다. 그런데 여러가지 이유로 청약도 쉽지 않고, 너무 많이 오른 가격 때문에 과감하게 매수를 결정하기도 어려워 많이들 관심 가지는 것이 바로 재개발, 재건축이다.

아무래도 재개발이나 재건축은 오래된 건물이다보니 노후 정도가 심해 비슷한 지역의 신축 아파트에 비해 저렴한 것이 사실이다. 그래서 몇 년만 존버(?)하면 비교적 싼 값에 새 아파트를 가질 수 있을 거라는 생각으로 접근하는데 사실 일반 준신축 아파트 매수나 신규 분양에 비해 쉽지 않은 투자 대상이다.

일단 재건축, 재개발의 경우 진행 단계에 따라 다르긴 하지만 초기 단계에 집입했을 경우, 추후 분담금이 얼마나 발생할지 정확히 알기가 어렵다. 또 계획대로 개발이 진행될지도 미지수고, 설사 진행된다고 하더라도 기간이 얼마나 걸릴지도 확실치 않다. 하이 리스크, 하이 리턴으로 비교적 저렴한 가격에 매수해 큰 이익을 기대할 수 있는 대신 불확실성 또한 큰 상품이다. 그래서 재개발, 재건축에 투자하기 위해서는 일반 부동산 매매보다 사전에 더 많은 공부가 필요하다.

「난생처음 재개발 재건축」 은 말 그대로 난생처음으로 재개발, 재건축에 투자하고자 하는 사람들을 위한 책으로 재개발, 재건축 사업의 진행 단계나재개발과 재건축의 차이점부터 상세히 설명하고 있다.

흔히 재개발과 재건축을 같은 것으로 알고 있는데 엄밀히 말하자면 재개발과 재건축은 차이가 있다. 재개발은 도로나 상하수도 시설 같은 기반 시설까지 새로 정비하는 것이고, 재건축은 기반 시설이 양호해 해당 건물만 새로 짓는 것을 말한다. 그리고 현재는 재개발과 재건축 사업에 대한 관련 법규가 도시정비법으로 통합 됐지만 이전에는 서로 다른 법의 적용을 받았다.

● 재개발사업: 노후화된 단독주택지역에서 시행하는 정비사업

● 재건축사업: 노후화된 아파트 지역에서 시행하는 정비사업 / 도로나 상하수도 시설과 같은 정비 기반 시설이 양호한 경우

p.28

정비사업단계는 크게는 계획 → 시행 → 완료의 3단계로 나눠지는데, 시행 단계 중에서 특히 중요한 절차가 있다. 흔히들 '조사관'이라고 부르는 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가로 이 조사관이 재건축, 재개발에서는 가장 핵심적인 단계이다. 각 단계는 대체로 1~2년이 소요되고 그 밖의 준비단계와 마무리 단계까지 3~4년이 소요되는, 장장10여 년의 긴 과정을 거치게 된다. 물론 이는 통상적인 소요 기간이며 이보다 훨씬 길어지는 상황도 부지기수로 많다.

그래서 정비구역으로 지정됐다는 말만 듣고 진입했다가는 10년 뒤에도 입주하지 못하는 고난의 시간을 보낼 수도 있으니 신중한 결정이 필요하다.

특히 올해 9월부터는 투기과열지구에서 재개발, 재건축 정비사업의 조합원 지위 양도 양도 금지시기가 사업 초기로 앞당겨 질 예정이라 더 많은 고민이 필요하게 됐다.

이 책이 출간될 때만 하더라도 투기과열지구에서 조합원 지위 양도 금지 시점이 아래와 같이 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후였는데 앞으로는 재건축은 안전진단 통과 이후부터, 재개발은 정비구역 지정 이후부터 조합원 지위 양도 제한 시점이 바뀔 것으로 보인다. 조합원 양도 가능 시점이 극 초기로 땡겨졌기 때문에 앞으로는 10년 보다 더 긴 시간을 보유해야만 새 아파트에 입주가 가능할지도 모르겠다.

p.54

어쨌거나 이렇게 재건축, 재개발은 고려해야 할 사항들이 한 두가지가 아닌데 이 책의 특징적인 점은 일반적인 재건축·재개발의 사업성을 분석하는 법 외에도 다른 책들에서는 잘 다루지 않는 감정평가과 관련된 내용들이 많이 실려 있다는 것이다.

보통 감정평가는 전문 감정평가사가 진행하기 때문에 어떤 식으로 진행되는지 알기가 어려운데 변호사와 전문 감정평가사가 함께 집필하다보니 다른 부동산 전문가의 책에서 흔히 보기 어려운 전문적인 내용들을 다루고 있었다.

감정평가는 재개발, 재건축의 시작점이나 마찬가지인데 감정평가 방법에 대해 제대로 안다면 더 안전하게 투자하는데 도움이 될 것이다.

그리고 마지막 부록이 상당히 알차게 구성되어 있는데 60페이지가 넘는 분량으로 전국 재개발, 재건축 현황과 현재 진행 단계가 나와있다. 물론 클린업 시스템이나 각 지자체 홈페이지에서 알아볼 수 있긴 하지만 그래도 한 눈에 보기 쉽게 지역별로, 그리고 진행단계 별로 정리되어 있어 투자 대상을 검토할 때 참고로 하면 유용할 것 같다.

p.258

다만 아쉬운 점은 난생처음 재개발 재건축을 접하는 독자들에게는 약간 어려울 수 있고, 또 가장 기초적인 사업성 분석 방법이 구체적이지 않다는 것이다. 그래서 오히려 난생처음 재개발 재건축을 시도하려는 사람들보다는 이미 사업성 분석에 대해서 어느 정도 지식이 있는 사람들이 좀 더 나아가 감정평가 방법이나 경매로 조합원 자격을 취득하는 같은 방법 등을 배우고자 할 때 도움이 될 것으로 보인다.

출판사로부터 책을 제공받아 작성한 리뷰입니다.