[100자평] 투자는 디테일에 있다

투자는 디테일에 있다 - 슈퍼개미 김정환의 투자 바이블
김정환 지음 / 부케이 / 2021년 12월

기업에 투자하게 된 아이디어에서부터 마지막 투자 결정 단계까지 저자의 로직을 모두 세세하게 소개하고 있어 어떻게 투자 종목을 발굴하는지 쉽고 재밌게 설명하고 있는 책. 올해 읽은 주식 관련 책들 중 가장 재밌게 읽었다.

스타트업, 투자유치가 필요할 땐 이 책!

벤처캐피탈 및 사모펀드 투자유치 바이블 - 스타트업 펀딩부터 IPO까지
이명준.조성국.정성욱 지음 / 북포어스 / 2021년 11월

회사에서 업무상 벤처캐피탈과 사모펀드에 투자를 받을 일이 생겨서 관련 정보를 서칭해봤는데 생각보다 자료를 구하기가 쉽지 않았다.

전환사채가 뭔지, 상환전환우선주가 뭔지 일반적인 정의에 대한 설명은 많았지만 실제 계약 체결을 위한 계약서 양식이나 투자 조건 등을 어떻게 정해야할지 실무적이고 구체적인 내용을 찾기는 힘들었다. 아무래도 벤처 캐피탈 투자나 사모펀드 투자는 개별 기업 간의 계약이고 비밀유지가 필수다 보니 모두가 볼 수 있는 인터넷 상에 정보가 오픈되어 있지 않은 것 같았다.

물론 이런 투자를 받을 상황이라면 투자자 측에서 전문가들에게 자문과 검토를 거친 계약서를 준비하긴 하지만 그래도 투자를 받고자 하는 입장에서는 이게 우리 회사에 유리한 계약인지, 혹시나 불리한 조항들은 없는지 사전에 최대한 많은 조사가 필요하다. 그렇다고 이제 막 이익을 낼까 말까 하는 소규모 스타트업이 정식 계약 체결 전 수 백, 수 천 만원에 달하는 자문료를 내기는 부담스럽고, 인터넷에 공개된 정보는 많지 않은 상태라면 이 책이 약간이라도 도움이 될 수 있을 것 같다.

총 9개의 챕터로 구성되어 있는데 이 중 가장 중요한 챕터가 3장에서 5장까지의 내용들이다.

만일 내 회사가 가만히 있어도 서로 나서서 투자하려고 하는 기업이라면 굳이 우리 회사에 대한 소개가 필요없을 수 있지만 대부분은 우리 회사의 비젼이나 앞으로 예상되는 수익이 이러이러하니 투자해주세요~라는 회사소개서나 사업계획서가 필요하다.

3번째 챕터에서는 이런 회사소개서와 비슷한 맥락의 투자설명서(IM)의 작성 방법과 투자설명서의 꽃이라고(?) 할 수 있는 투자 하이라이트(Invest Highlight)의 중요성에 대해 설명한다. 투자 하이라이트는 말 그대로 투자설명서 중 가장 중요한 핵심 키 포인트로 우리 회사에 왜 투자를 해야만 하는지를 간략하고 이해하기 쉽게, 그러면서도 투자자로 하여금 구미가 확 당기게 작성해야 한다. 보통 투자 여부를 심사하는 심사역들은 투자받기를 원하는 수많은 기업들을 검토하기 때문에 모든 IM을 하나하나 정성스럽게 읽기가 어렵다. 그래서 투자 하이라이트는 최대한 짧고 임팩트있게 작성하고 심사역들이 의문을 가질만한 부분을 미리 해소하는 설명을 겻들여주는 것이 좋다고 한다.

그 밖에도 현장에서 오랜 세월 투자유치를 맡아온 저자가 직접 작성한 IM을 구체적으로 소개하고 있어 세부적인 팁들을 배워볼 수 있다.

4번째 챕터는 투자를 받고자 하는 기업의 입장에서 가장 중요한 기업가치 평가 부분에 관한 내용이다. 상장되지 않은 기업의 가치를 회계적으로 평가하는 방법이 따로 있긴 하지만 이 방법은 향후 미래에 예상되는 매출액과 손익 등을 고려하거나 동종업계의 평균 PER 과 비슷한 수준의 밸류로 평가하기 때문에 사실 백 프로 완벽한 기업가치 평가 방법은 아니라고 볼 수 있다. 그래서 밸류에이션 결과에 대해 이견이 있을 수 있는데 지금 당장 무조건 높은 밸류를 받으려고 애쓰기 보다는 산업군과 투자 단계에 따라 적당히 타협하는 전략이 필요할 때도 있다는 것을 알아두면 좋겠다.

[ 일반적인 가치평가 방법 ]

- 현금흐름할인법(DCF법): 향후 5개년 정도의 매출액/손익과 설비투자액, 운전자금 등의 자금 소요액을 추정해 연간 현금흐름을 산출하고 일정 할인율로 할인하여 현재가치로 계산

- 상대가치법: 동일 사업을 영위하는 경쟁 상장사의 PER 평균을 구해 평가대상 기업에도 적용

참고로 IPO시 밸류에이션을 하는 경우 각 산업별 PER에 대한 암묵적인 기준이 있다고 한다. 앱 플랫폼 회사의 PER은 15배, 바이오 회사는 30배, 전기차 부품은 20배 정도라고 하니 자신이 속한 산업이 대략적으로 어느 정도 PER을 받을 수 있는지 기준을 잡을 때 이 점을 고려하자.

5번째 챕터에서는 투자 결정 이후 계약을 체결하기 위해 투자 조건을 협상하는 과정에서 반드시 알아야 할 내용들을 설명하고 있다.

우리가 자주 들어본 상환전환우선주(RCPS)나 전환사채 (CB) , 신주인수권부사채(BW) 등이 이 과정에서 나오는 용어들이다.

보통 벤처기업들의 투자형태는 RCPS가 대부분이고, 상장사나 IPO 직전인 비상장사들의 경우는 CB를 발행해 투자받는 경우가 많다.

투자 단계나 각 피투자회사들의 상황에 따라 어떤 방법으로 투자 받을지를 결정하고, 주당 발행가격이나 전환가격, 전환기간과 상환기간 등 구체적인 투자 조건을 정하게 된다. 그 밖에도 피투자회사의 이사를 선임할 수 있는 권리나 경업금지, 주식양도 금지 등의 다양한 조건들이 따라 붙는데 계약서 내용만해도 수십 장에 달하는 방대한 양이다. 물론 RCPS, CB, BW 등 투자형태가 정해지면 그 다음의 부수적인 계약 사항들은 통상적으로 적용되는 내용을 따르게 되기는 한다.

최근 스타트업 펀딩이나 IPO가 활발하게 일어나지만 상세한 정보를 쉽게 얻기 어렵다보니 이런 투자유치 바이블까지 출간되었다. 지금 당장은 투자받을 일이 없더라도 미리 알아둔다면 이 일이 코 앞에 닥쳤을 때 당황하지 않고 능숙하게 해쳐나갈 수 있을 것이다.

-3%룰의 업그레이드 버전

부의 체인저 2 - 바뀐 세상에서 어떻게 투자할 것인가? ㅣ 부의 체인저 2
김장섭 지음 / 트러스트북스 / 2021년 11월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

조던 김장섭 님의 책은 전작 「내일의 부」 를 통해 처음 접하게 되었다. 내일의 부가 출간된 시기는 공교롭게도 코로나 팬데믹으로 전 세계 증시가 출렁거리기 바로 직전인 20년 2월이었다. 만일 그 때 이 책을 읽고 나스닥 일간 지수가 -3%가 될 때 바로 주식을 다 매도했더라면 크게 손해보는 일은 없었을 것이다. 하지만 문제는 -3%룰에 따르자면 나스닥 일간 지수가 -3%가 뜨고 전량 매도 후 한 달 +1일을 기다려야 하고, 만일 -3%가 한 달 동안 4번 이상 뜰 경우 두 달 +1일 동안 매수를 할 수 없다는 것이다. 물론 주가가 몇 개월에 걸쳐 천천히 회복된다면 상관 없겠지만 한, 두 달 사이에 급격하게 주가가 상승할 경우 주가가 오르는 걸 뻔히 보면서도 그저 손놓고 기다릴 수 밖에 없다는 문제가 있다.

크게 잃지는 않지만 그렇다고 크게 벌 수도 없는 상황이 되버리는 것이다. 그래서 이런 단점을 보완하여 새로 탄생한 방법이 -3%룰 + 말뚝박기와 계단 리밸런싱이다.

이번 책 「부의 체인저」 에서는 내일의 부에서 소개한 투자법보다 좀 더 업그레이드 된 방법을 설명하고 있으며, 코로나 팬데믹 이후의 세상이 어떻게 변화할지에 대해 이야기한다.

전작과 마찬가지로 총 2권으로 구성된 책에서 1권은 코로나로 인해 훨씬 앞당겨진 비대면, 무인, VR, AR 과 같은 세계적 트랜드들과 미중 갈등, 소득불평등, 양극화 등 글로벌 전반에 걸친 문제들을 다루고 있다.

주식 투자법인 -3%룰에 대해서는 2권에서 중점적으로 다루고 있기 때문에 만일 주식 투자법에 대해서만 알고 싶다면 2권만 읽어도 크게 문제는 없을 것이다. 하지만 앞으로 세계 패권을 주도할 나라와 유망 산업에 대해 궁금하다면 1권부터 읽어보길 추천한다. 주식 투자를 할 때 앞으로 계속 오를 종목을 고르는 것도 중요하지만 대세 트랜드에서 벗어나지 않는 산업군을 선별해내는 것도 중요하기 때문이다.

저자의 -3%룰의 대전제는 미국 1등 주식에 투자하는 것인데 부의 체인저 1권에서는 왜 1등 주식에 투자해야 하는지에 대해 설명하고 있다.

보통 안정적인 투자라고 하면 포트폴리오 구성을 위해서 최소 10종목 이상에 분산 투자를 한다던가 혹은 지수를 추종하는 ETF만 매수를 한다던가 하는 방법을 생각하기 쉽다. 실제 전문가 집단이 운영하는 액티브 펀드의 수익률이 ETF의 수익률보다 못하다는 것은 널리 알려진 사실이다. 유명한 투자자인 벤저민 그레이엄 또한 "전체로서의 시장 전문가 집단이 시장을 이긴다는 것은 자신들끼리 서로 이긴다는 또는 자기가 자기를 이긴다는 말인데 이것은 논리적으로 모순이다."라는 인터뷰를 했다고 한다.

하지만 2020년에는 미국의 1등 주식인 애플이 나스닥 지수를 이겼고 최근 5년간을 비교해봐도 애플의 상승률이 나스닥을 훨씬 상회한 것을 알 수 있다고 한다.

1권 _ p203

사실 어찌보면 당연한 일이기도한데 전교생의 평균점수보다 전교1등의 점수가 더 높을 수 밖에 없기 때문이다. 나스닥100, S&P500과 같이 100개, 500개 기업의 평균보다 1등이 더 높은 점수를 받을 거라는 건 충분히 예상 가능한 상황으로, 혹시라도 1등이 다른 기업으로 바뀌더라도 바뀐 1등으로 갈아타면 그만이기 때문에 1등에 투자하는 것은 언제나 유효한 방법이라고 볼 수 있다.

2권에서는 본격적으로 저자의 투자법에 대해 설명하고 있는데 평상시와 공항이 발생했을 때, 2가지의 상황으로 나누어 매뉴얼화 되어 있다.

일단 아래는 공황이 아닌 평상시의 매뉴얼로 신규로 매수를 시작할 때와 평상시, 그리고 나스닥 지수에 -3%가 떴을 때, 3가지 상황으로 구분하여 대응방법을 알려준다.

2권_ p110

아마 저자의 전작인 「내일의 부」를 읽었다면 나스닥 일간 지수에 일단 -3%가 뜨고나면 보유 중인 모든 주식을 팔고 한 달 동안 기다렸다가 한 달이 지나도 더 이상 -3%가 안 뜨면 다시 매수한다던가 1,2등 주식의 순위가 바뀔 때 1등 주식의 반을 매도해 2등과 1등을 반반 보유하는 방법 등에 대해서는 잘 알고 있을 것이다.

이번 책에서 중점적으로 다루고 있는 것은 전작에서 다루지 않았던 리밸런싱과 말뚝박기에 관한 내용인데 간략하게 소개하자면 나스닥 지수가 -3%만큼 떨어지지 않았는데 1등 주식의 주가가 개별적으로 하락할 때는 구간을 정해 10%씩 매도하면서 리밸런싱하고, 리밸런싱 도중 주가가 오르면 매도했던 현금으로 다시 매수하는 방법이다.

그리고 말뚝박기는 -3%가 뜨고 모든 종목을 매도한 상황에서 한 달이 지나지 않았더라도 주가가 전고점 대비 -25%지점까지 계속해서 떨어진다면 한 달을 기다리지 않고 일정 비중을 다시 매수하는 방법이다. 물론 -25%를 넘어서 추가로 더 하락하거나 -25%까지 빠지지 않을 수도 있기 때문에 -10%, -15%,-20%,-25% ...이런 식으로 구간을 나눠서 분할 매수를 시도한다.

그리고 공황이 발생해 주식을 모두 매도한 기간 동안 TLT나 금을 통해 또 다른 수익을 얻을 수 있는 투자법도 소개하고 있는데, 사실 공황은 흔하게 발생하는 경우가 아니기 때문에 공황 매뉴얼 보다는 평소 매뉴얼을 좀 더 집중적으로 익혀두는 것이 좋다.

여기서 구체적으로 세세하게 소개하지는 않았지만 책에서는 나스닥 지수나 개별 주가 외에도 금리를 고려한 상황이나 주가가 방향성 없이 잔파도를 그리며 오르락 내리락 할 때 등 다양한 상황에 대처할 수 있는 매뉴얼을 제시하고 있다. 그리고 저자가 제시하는 매뉴얼을 실제 과거 데이터에 적용했을 때 수익율이 어떻게 나오는지 긴 기간에 걸쳐 시뮬레이션한 자료를 제공하고 있기 때문에 저자의 투자법이 실제로도 효과적인 투자법인지 검증해볼 수 있다.

기본적으로 부의 체인저에서는 -3%룰의 업그레이드 판을 소개하고 있기 때문에 가급적이면 -3%룰에 대해 처음 소개했던 내일의 부를 먼저 읽고 이 책을 읽는 것이 업그레이드 된 매뉴얼을 이해하는데 더 도움이 될 것 같다.

주식 투자에 정답은 없다. 각자 자신에게 맞는 방법을 찾아내 투자하는 것이 가장 좋지만, 전문가가 아닌 평범한 직장인들이 스스로 자신만의 방법을 찾아내기란 여간 어려운 것이 아니다. 그리고 그 과정에서 시간 뿐만 아니라 돈도 소모될 것이 뻔한데, 과거에 이미 그 과정을 거쳐 온 투자자들의 투자법을 우선적으로 적용해 본다면 시행착오를 줄여 시간도 아끼고 돈도 아낄 수 있는 길이 될 것이다.

투자에 정답은 없다. 각자 자신에게 맞는 방법을 찾아내 투자하는 것이 가장 좋지만, 전문가가 아닌 평범한 직장인들이 스스로 자신만의 방법을 찾아내기란 여간 어려운 것이 아니다. 그리고 그 과정에서 시간 뿐만 아니라 돈도 소모될 것이 뻔한데 과거에 이미 그 과정을 거쳐 온 투자자들의 투자법을 우선적으로 적용해 본다면 시행착오를 줄여 시간도 아끼고 돈도 아낄 수 있는 길이 될 것이

종부세 줄이는 방법이 궁금하다면?

2022 부동산세 완전정복 - 슬기로운 부동산 세테크의 모든 것
택스워치 지음 / 어바웃어북 / 2021년 11월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

기존에는 부동산 투자를 할 때 가장 중요한 것이 좋은 입지의 저평가된 물건을 얼마나 잘 찾아내느냐 였다면 이제는 거기에 플러스로 절세 전략을 어떻게 짜느냐가 추가되었다.

지방의 비교적 싼 주택을 2채 가지고 있는 것과 서울의 알짜배기 아파트 1채를 가지고 있는 것 중 금액 자체는 서울의 아파트가 더 비싸더라도 막상 내게 되는 세금은 지방의 2주택이 더 많을 수도 있다.

돈이 없어서 지방의 주택에 투자했는데 서울의 비싼 아파트보다도 더 많은 세금을 내게 된다면 오히려 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 생길 수 있으니 이제는 매수할 때부터 세금을 고려한 투자가 필요하게 되었다.

게다가 부동산 관련 세금이 매년 바뀌고 있으니 한 해 빠짝 공부했다고 끝나는 것이 아니라 매년 개정된 내용을 꾸준히 업데이트해야 한다.

「2022년 부동산세 완전정복」 은 시중에 출간된 책 중 가장 최신 내용을 반영하고 있고, 여러가지 다양한 사례를 통해 쉽게 설명하고 있기 때문에 꼭 한 권을 모두 다 읽지 않더라도 자신에게 해당되는 내용만이라도 읽어본다면 충분히 도움이 될 것이다.

책은 총 6개의 챕터로 취득세, 보유세, 양도세, 상속·증여세에 관한 내용과 다양한 사례를 통해 알아보는 부동산 세금에 대한 내용, 그리고 마지막 권말 특집으로 자영업자들을 위한 절세 플랜에 관한 내용으로 구성되어 있다.

부동산을 매수할 때 내는 취득세와 보유하는 동안 내는 보유세, 그리고 매도할 때 내는 양도세는 부동산에 투자할 계획이 있는 사람이라면 누구나 알아야하는 필수적인 세금인데 앞서 말했다시피 이 세금을 부과하는 기준이 자주 바뀌다보니 항상 신경쓰지 않으면 자칫 큰 손해를 보는 경우가 생기기도 한다. 특히 비조정지역에서 조정지역으로 바뀌는 경우 달라지는 것들이 많기 때문에 자신이 매수한 이후에도 끊임없이 관심을 가지고 살펴봐야 한다.

[ 1장 취득세 절세 플랜 ]

취득세 편에서는 자금조달계획 작성 방법과 분양권에 대한 내용 뿐만 아니라 최근 핫하게 떠오르고 있는 오피스텔의 취득세율에 대한 내용도 소개하고 있다.

오피스텔에 대한 관심이 높은 것은1주택자가 오피스텔을 매수하더라도 업무용일 경우 취득세, 양도세가 중과되지 않기 때문이다. 이 때 오피스텔이라고 무조건 중과되지 않는 것은 아니고 용도가 주거용이 아니라 "상업용 또는 업무용"이어야 한다는 것이다. 주거용에 대한 판단은 해당 오피스텔 임차인의 실거주, 전입신고 여부 등을 따지기 때문에 매수한 오피스텔이 상가분 재산세가 나오고 있다고 하더라도 무조건 상가용으로 취급하는 것이 아니란 점에 주의해야한다.

그 밖에도 분양권을 부부 공동명의로 바꾸는 것이 이득일지, 부부 공동명의로 아파트를 등기할 때 주택수 산정은 어떻게 되는지 등등 평소 애매하고 정확한 답을 알기 힘들었던 다양한 문제들에 대해서도 알 수 있다.

[ 2장 보유세 절세 플랜 ]

2장 보유세 편에서는 현재 가장 문제가 많이 불거지고 있는 종합부동산세와 재산세, 그리고 도시지역분이나 지방교육세와 같이 정확한 정체를 알 수 없었던 세금에 대해서도 자세히 설명하고 있다.

특히 종부세는 국민청원에도 올라올만큼 많은 문제를 야기하고 있어 정확한 종부세 대상과 계산방법에 대해 미리 알아두는 것이 좋다.

종합부동산세는 가구 단위당 과세가 아니라 인별 과세로 "한 사람이 보유"한 주택의 "공시가격"의 합이 "6억원"을 넘으면 종부세 과세 대상이 된다. 다만 이 때 1세대 1주택자라면 공시가격이 11억원 이상인 경우에만 과세한다. 그 밖에도 만 65세 이상이 받을 수 있는 고령자세액 공제와 5년 이상 보유에 따른 장기보유세액 공제도 있으니 받을 수 있는 공제 혜택이 있는지 잘 알아보아야 한다.

(세법이 복잡하고 과세기준이 자주 바껴 종부세 고지서에 오류가 있는 경우가 종종 있다고 하니 종부세 고지서를 받으면 무조건 꼼꼼하게 확인보는 것이 좋다.)

p.75

이 밖에도 책에서 서울 25개구 거래량 상위 아파트 공시가격 및 보유세 예상액을 표로 실어놓았는데 20년 대비 21년 보유세 증가율 상승이 큰 지역과 아파트를 보면 투자 아이디어를 얻는데 도움이 될 것이다.

[ 3장 양도세 절세 플랜 ]

투자수익률을 결정하는데 가장 중요한 세금인 양도세는 짧게 보유할수록, 다주택 일수록 불리하다. 특히 분양권 상태에서는 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 조정, 비조정 관계없이 1년 미만 보유일 경우는 70%, 1년 이상 보유일 경우는 60%의 단일세율이기 때문에 가급적 분양권 상태에서는 양도하지 않는 것이 좋다. 그리고 주택과 입주권도 최소한 2년 이상을 보유해야 기본 세율을 적용받을 수 있다.

만일 다주택자라면 주택 처분 순서를 잘 계획하는 것이 중요한데, 처분 순서를 조율하는 게 어렵다면 차라리 증여를 활용하는 방안을 추천하고 있다.

혹여나 증여 대신 가족에게 저가 양도를 하는 방법을 택할 때 주의해야 할 점도 나와있는데 가족에게 부동산을 팔 때는 매매가와 시가의 차액이 시가의 5% 이내 혹은 3억 원 미만이어야 한다고 한다. 이 범위를 초과해 거래하게 되면 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 시가 기준으로 다시 양도세를 계산해 부과한다고 하니 가족에게 양도할 계획이 있다면 주의하도록 하자.

그리고 보유세 편에서와 마찬가지로 양도세 편에서는 21년 상반기 서울 지역의 거래량 상위 아파트 가격과 양도세 분석에 대한 표를 제공하고 있으니 이 표도 역시 투자에 참고하면 좋을 것이다.

[ 4장 상속·증여 절세 플랜 ]

다주택자의 경우 현재 양도세에 대한 부담이 크다보니 증여에 대해 고려하고 있는 사람이 많을 것이다. 책에서 증여세를 절세하기 위한 여러가지 다양한 방법에 대해 설명하고 있으나 그 중에 한 가지를 소개하자면 "분산증여" 가 있다. 분산 증여는 재산을 자식과 자식의 배우자 그리고 손주들에게 각각 나누어 증여하는 것인데, 이 경우 자식에게 단독 명의로 증여하는 것보다 과세표준과 세율을 낮출 수 있다. 예를 들어 재산가액 18억원의 꼬마빌딩을 아들 단독 명의로 증여할 경우와 아들과 며느리에게 50%씩 분산하여 증여할 경우 단독 증여보다 약 2억 원이 넘는 세금을 줄일 수가 있다.

그 밖에도 가족 간 금전 대여에 대한 내용도 소개하고 있는데 원칙적으로 가족 간 금전 대여는 증여로 간주 한다고 한다. 하지만 객관적인 자료를 제시할 수 있는 경우에는 예외적으로 가족 간의 금전 대여 임을 인정해주는데 이 때 필요한 증거 자료가 차용증(금전소비대차계약서)이다. 하지만 차용증만 썼다고 해서 무조건 인정받을 수 있는 것이 아니라 차용증의 작성 시기와 채무변제 조건을 명확히 기재해야하는데, 확실히 하기 위해서는 법원에서 확정일자를 받거나 내용증명으로 문서를 송달하는 방법이 좋다. 그리고 가족 간 적정 이자율을 연 4.6%로 수준에서 맞추는 것이 안전하며, 무이자거나 상환 시점이 특정되지 않는 경우에는 차용증이 있더라도 세무당국에서 인정하지 않을 수 있다고 하니 유의하자.

5장에서는 다양한 사례들을 통해 절세 TIP을 소개하고 있는데 어머니를 전세입자로 들인 아들의 이야기, 내연녀와의 관계에서 출생한 아들에게 아파트를 준 유부남의 사연, 금수저 유학생의 생활비 지원에 대한 이야기 등등 드라마틱하지만 100%실화를 바탕으로 한 세금이야기로 꾸며져 있어 재밌게 읽을 수 있었다.

마지막 권말 특집은 자영업자들을 위한 절세 방법과 사업 단계별로 꼭 챙겨야 할 세금에 관한 내용 등으로 구성되어 있다. 마지막 챕터는 부동산과 관련된 세금이라고 보기는 어렵지만 혹시라도 부동산 법인을 설립해보려는 계획이 있거나 자영업에 관심이 있다면 반드시 읽어봐야 할 내용들이다.

부동산과 관련된 세금이 워낙 자주 바뀌고 복잡해지다 보니 양도세에 대한 상담을 포기하는 세무사들도 있고, 여러 세무사에게 문의 했을 때 답변이 제각각인 경우도 많다고 한다. 하지만 그렇다고해서 손놓고 높은 세금을 무작정 부담할 수는 없는 노릇이다. 이럴 때일수록 다른 사람에게 의지하기 보다는 스스로 먼저 정보를 꼼꼼히 알아보고 매수 단계에서부터 다양한 플랜을 세워 한 푼이라도 절세할 수 있도록 노력을 게을리 하지 말아야 한다.

부린이를 위한 부동산 A to Z

이렇게 쉬운데 왜 부동산 투자를 하지 않았을까 ㅣ 이 쉬운 시리즈 1
마인츠 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2021년 11월

요즘엔 재테크나 부동산 관련하여 어지간한 책들보다 더 인사이트가 넘치는 개인 SNS가 많다보니 알람 설정을 해두고 꼬박꼬박 보는 블로그가 몇 군데 있다. 그 중에 하나가 이 책의 저자이기도 한 마인츠 님의 블로그였다. 평소에도 팩폭(?) 날리시는 글을 써주셔서 재밌게 보고 있었는데 이번에는 책까지 출간하셔서 기대하며 읽게 됐다.

마인츠 님의 블로그를 보면 왜 이 책을 쓰게 됐는지가 나와있는데, 예상 외로 많은 요청을 받는 내용이 '같이 임장 한 번 가달라'는 것이라고 한다. 그만큼 최근 몇 년 간의 부동산 폭등장에 올라타지 못한 부린이가 많기도 하거니와 또 이제 막 부동산 시장에 뛰어드는 입장에서는 부동산 문을 열고 들어가는 것 자체가 힘들다는 뜻이다.

그런데 저자의 몸은 하난데 요청하는 사람들은 수십, 수백이니 일일이 모든 요청에 응할 수도 없는 노릇이라 부동산 문을 여는 것조차 두려운 초보자들에게 도움이 되었으면 하는 마음에 책을 집필하게 되었다고 한다.

애초 이 책을 읽었으면 하는 독자층 자체가 부동산 초보 투자자들이기 때문에 부동산 투자를 하려면 최소한 이 정도는 알아야 한다는 내용들을 총망라 하고 있다.

책은 총 1장부터 7장으로 구성되어 있는데 1장에서는 부동산을 매수할만큼 충분한 자금이 없어도 부동산을 살 수 있는 것인지, 그리고 얼마만큼의 종잣돈이 있어야 하는 것인지, 또 부동산의 종류에는 어떤 것들이 있는지 등등 처음 부동산을 시작하는 사람들이 궁금해 할만한 기본적인 내용으로 구성되어 있다.

2장에서는 부동산 매수시 대부분 필수적으로 발생하는 대출에 관한 기본적인 내용들과 용적률, 건폐율과 같은 생소하지만 반드시 알아야 하는 용어들에 대해서 쉽게 이해할 수 있도록 그림으로 설명해준다.

3장에서는 부동산 시장에 절대적인 영향력을 미치는 정부의 부동산 정책에 대해 이야기하고 있는데 이번 장을 읽어보면 규제가 정말로 부동산 가격 안정에 효과가 있긴 한 것인지 다시 생각해보게 된다.

4장부터는 이제 본격적으로 내 집 마련을 위한 타이밍과 내집 마련 방법들에 대해 자세히 설명한다. 보통 첫 집을 구매하는 시기는 결혼한 직후, 즉 신혼인 경우가 많은데 대부분의 신혼부부들은 이 시기에 종잣돈이 충분하지 않다. 그러다보니 집값이 비싼 서울 내에서 신혼 집을 구하려는 부부들은 아파트보다는 좀 더 저렴한 빌라를 매수하려는 생각을 하기도 하는데 저자는 가급적 첫 내집은 아파트로 마련하기를 추천하고 있다.

물론 같은 돈으로 아파트를 매수하려고 할 경우 입지나 시설 등 신축 빌라보다 여러가지 면에서 부족한 아파트를 매수할 수 밖에 없지만 그래도 처음 시작을 아파트로 하는 것이 자산 증식에 유리하다고 한다.

만일 바로 집을 매수하는 것이 부담스럽다면 아파트 청약을 고민해볼 수도 있는데 요즘같이 청약 시장이 과열 됐을 땐 가점이 낮은 젊은 세대들에게는 당첨 기회가 적을 수 밖에 없다. 그래서 최근에는 특별공급을 통해 신혼부부나 다자녀에게 많은 물량을 배분하려고 하고 있으니 가점이 낮아도 꾸준히 도전해보는 것이 좋다. 청약 당첨을 위해서는 물론 가점이 높은 것이 가장 좋지만 그래도 낮은 가점이라도 나름의 전략이 있다면 조금이라도 당첨 확률을 높일 수 있다. 예를 들어 비선호 타입이나 비선호 평형에 청약을 넣는다던가 혹은 청약가점에서 좀 더 올리기 쉬운 항목의 점수를 먼저 공략해서 채우는 것도 여러가지 방법 중의 하나이다.

5장에서는 전세 세입자가 전세 사기를 당하지 않기 위해 주의해야할 사항들과 집주인과 전세금 문제로 분쟁이 생겼을 때 해결할 수 있는 방법에 대해 알려준다. 그리고 흔히 원수에게나 권한다는(?) 지역주택조합 아파트에 관한 이야기도 있기 때문에 혹시 평소에 지주택을 매수해볼까라는 생각이 있었던 사람이라면 이번 장을 읽어보고 신중히 결정하도록 하자.

6장에서는 실거주 주택 매수 이후의 행보에 대해 고민하는 사람들에게 도움이 될만한 챕터로, 1주택을 넘어서려는 사람들이라면 알아야할 실전투자전략에 대해 소개하고 있다. 실거주 집을 매수하고 난 이후 약간의 자신감이 붙어 쉽게 다주택자의 길을 선택하는 사람이 있는데, 저자는 최근 정부 정책 상 다주택자의 경우 세금 문제로 매도가 쉽지 않을 수 있다는 걸 미리 감안해야 한다고 조언한다. 차라리 초보 투자자라면 조금은 보수적으로 1가구 2주택 비과세 전략을 추천하고 있는데 실거주 주택을 매수하고 1년 뒤 좀 더 좋은 입지의 이사 갈 집을 미리 사놓고 갈아타기 하는 방법도 고려해보는 것이 좋다.

마지막 7장에서는 일반적인 아파트 투자에서 한 걸음 더 나가 법인투자와 지식산업센터,상가, 경매, 토지 등 확장된 부동산 투자방법에 대해 설명하고 있다. 법인을 설립해 투자하는 것은 다주택자가 되려는 사람들에게 도움이 될만한 방법으로 개인으로 투자할 때보다 세금 문제에서 여러가지 유리한 면들이 있다. 하지만 장점이 있으면 단점이 있는 법, 일단은 법인을 유지하는데 드는 고정적인 비용과 법인이라면 필수적으로 제출해야하는 각종 서류들에 대한 준비가 필요하다는 점도 기억해야 한다.

그 밖에도 아파트 투자에 대한 제재가 많아지자 최근에는 지식산업센터에 대한 투자가 활발한데 지식산업센터는 아파트보다 공개된 정보가 많지 않아 분양받기도 힘들고 최근에는 이 분야에 참여하는 사람들이 많아져 가격 또한 높아졌기 때문에 섣불리 뛰어들기 보다는 사전에 충분한 지식과 정보를 쌓는데 힘써야 한다.

책을 읽어보면 알 수 있겠지만 아무래도 부동산 투자 입문자들을 위한 책이다보니 세부적인 깊이보다는 넓이에 집중해 부동산 투자와 관련된 최대한 많은 내용을 담으려고 노력한 흔적이 엿보였다.

실거주 집부터 마련하려는 계획을 세우고 있는 무주택자부터 이제 막 사회에 발을 내딛어 월세나 전세로 살 집을 구하려는 사회 초년생들까지 평소에 부동산에 관심은 많았는데 어디서부터 시작해야될지 막막한 부린이들에게 도움이 될만한 내용으로 구성되어 있으니 부동산 투자를 어렵게 생각하지 말고 가벼운 마음으로 읽어보도록 하자.