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대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙 - 싸게 사서 비싸게 파는 부동산 법칙 100!
박상언 지음 / 스마트비즈니스 / 2015년 7월
평점 :
절판


의식하든 의식하지 못하든 매 순간 우리는 선택을 강요받으며 산다. 이럴 때 의사결정을 하는 가장 명쾌하고도 중요한
기준이 상식이다. 아무리 매력적으로 보이는 투자 물건이라도 고객과 시장의 상식이라는 잣대를 반드시 통과해야 한다. 장기적으로 봤을 때 가장
안정적이고 좋은 수익률을 올리는 길은 팔기 쉽게 재단된 단순한 자산포트폴리오 구축이다.
직거래로 집을 구하고 세입자를 찾으려는 사람들이 크게 늘고 있다. 중개수수료 절약은 물론 편리함 때문이다. 하지만
직거래는 계약 경험과 사회 경험이 부족한 젊은이들, 특히 신혼부부들에게는 사고 위험이 높아 더욱 꼼꼼하게 접근해야 한다.
전세든 매매든 부동산 직거래 시 공통적인 것은 꼼꼼한 매물 확인이다. 공인중개사의 역할이 매물을 확인하고 이와 관련된
특약 사항을 조율하는 것이기 때문이다. 일반적으로 중개업소는 중개 사고를 대비해 수억 원 상당의 공제보험에 가입되어 있다. 직거래는 공인된
중개업소를 통하지 않고 거래 당사자 간에 직접 계약하는 만큼 꼼꼼히 챙기지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있다. 허가된 중개업소의 공인중개사를 통해
계약하는 게 가장 안전하다.
부동산 상승기를 지나 침체기에 들어서면 들어서면 거래가 쉽지 않은 외곽 대형 아파트, 지방 토지, 펜션, 전원주택,
상가 등 대다수 종목은 급급매로 내놓아도 매수자를 찾기가 힘들다. 경기 침체에 따른 구매력 감소로 부동산을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더
많아지기 때문이다.
즉 부동산 침체기에 가장 큰 취약점은 바로 환금성이 떨어진다는 것이다. 불황기에는 시세가 오를 때까지 기다리는
투자보다 바로 현금화 할 수 있는 투자처를 찾아내야 한다. 즉 부동산에 투자할 때는 매도 전략까지 고려한 출구 전략을 염두에 둬야 한다는
이야기다.
전세 계약을 하기 전에는 전셋집의 등기부등본을 반드시 떼어 봐야 한다. 등기부등본은 해당 구청이나 공인중개업소에
부탁하거나 직접 인터넷에서 쉽게 발급받을 수 있다. 먼저 등기부등본에 기재된 집주인 명의와 전세 계약 시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본다.
계약 전에 직접 관련 서류를 떼서 확인해야 하고, 구청에서 재산세 납부 여부를 확인해 집주인이 맞는지, 물건에 이상이 없는지 철저히 확인해야
한다.
전세로 살고 있다면 지금 시세보다 싼 값에 전세를 얻고, 청약통장을 재사용할 수 있고, 무주택을 늘려 청약가점도 높일
수 있는 장기 전세주택인 시프트를 주목할 필요가 있다. 소형 위주로 공급되던 국민임대주택과 달리 일반 분양 아파트 내 중대형 장기 전세도
많다.
외관상으로 비슷하게 보이지만 다가구주택과 다세대주택을 잘 구별해야 한다. 다가구주택은 건물 전체가 1인 소유인
단독주택이다. 다세대주택은 가구마다 주인이 다른 공동주택이다. 또한 다가구주택은 1명에게만 매각할 수 있지만 다세대주택은 세대별로 여러 사람에게
매각할 수 있다.
상가임대차 보호법은 영세 상인들의 상가임대 보호를 목적으로 2002년 부터 시행되었다. 당시 이 법의 재정으로
임차인의 임차권이라는 개념이 법적 권리로 인정되었다. 임대료를 적정 수준 이상 올리지 못하도록 한 것이다. 이번에 상기권리금 회수기회 보장법
통과로 임차인의 영업권이라는 새로운 권리가 법으로 보호받게 되었다. 권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금이 모두 포함된다.
수년 전 종합부동산세에 대한 일부 위헌 판결 이후 주택의 부부 공동명의에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 과세 대상을
산정하는 기준이 가구별 합산에서 개인별 합산으로 바뀌었기 때문이다. 세금 혜택보다 더욱 중요한 것은 부부간의 신뢰감 구축으로 원만한 가정생활을
위한 기폭제가 된다는 점이다.
분양권은 전매제한기간 중 부부간의 일부 지분 증여도 허용되었기 때문에 분양권 상태에서도 공동명의가 더
수월해졌다.
부동산, 특히 아파트를 부부 공동으로 명의를 해놓은 경우가 많다. 부부 공동명의를 한 이유는 여러 가지가 있겠지만
가장 큰 이유는 양도소득세 절감 때문이다. 부동산은 주식과 달리 한 번 거래 시 거래세로 빠져나가는 금액이 많은 만큼 최대한 양도소득세를 줄이는
게 최선의 재테크이다.


[저자소개]
저자 : 박상언
부동산 전문 상담 기업체 ‘유엔알 컨설팅’의 대표이다. 금융기관, 개발업체, 중개업,
분양대행업체, 부동산 정보업체 등에서 근무하면서 부동산에 대한 이론과 실무 경험을 쌓았다. MBN, SBSCNBC, YTN, MTN,
서울경제TV 등 경제 방송과 한국경제, 매일경제 등 각종 경제지에 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있는 최고의 부동산 컨설턴트이다.
현재
국민연금, 우정사업본부, 삼성생명, SC제일은행, 지식경제부, 공인중개사협회 등 100여 기업체와 방송국에서 강연 및 방송을 하고 있다. ‘한국
HRD 명강사’에 선정되기도 했다. 경기대 경영학과 교수, 서울디지털대 특임교수로 재직하면서 연세대, 건국대, 단국대 등 여러 대학에서도 특강을
하고 있다.
저서로는 베스트셀러인 《박근혜 정부 5년 부동산 투자의 법칙》《나는 주식보다 연금형 부동산이 좋다》《10년 후에도 살아남을
부동산에 투자하라》《2015 · 2016 부동산 내비게이터》 등 10여 권이 있다.
