빅데이터 부동산 투자 2021 대전망 - 데이터로 보는

빅데이터 부동산 투자 2021 대전망
김기원.이지윤 지음 / 클라우드나인 / 2021년 1월

부동산 관련되어 엄청나게 많은 툴이 나왔다. 이제는 아예 프롭테크라는 명칭이 생겼다. 초반에는 엑셀을 갖고 시작했던 데이터가 발전의 발전을 거듭해서 이제는 시각적으로도 훌륭한 프로그램들이 개발되었다. 개인들도 엑셀을 갖고 여전히 만들고 있기도 하다. 이런 데이터를 활용하는 것은 어디까지나 투자를 위해서 지역을 찾고 적정한 가격에 아파트를 매수하기 위해서다. 아파트라는 표현을 한 것은 대부분 데이터가 오로지 아파트만을 취급하기 때문이다.

초창기에 시작했던 여러 프롭테크는 어느덧 꽤 크게 성장한 곳들도 많다. 이를테면 직방 같은 경우 현재는 관련된 프로그램 뿐만 아니라 다양한 부동산 강의 같은 걸로도 유명해졌다. 여기에 호갱노노와 같은 프로그램도 합병해서 많은 사람들이 이용하고 있다. 지금은 부동산 투자를 한다고 하면서 이런 프로그램을 이용하지 않는 사람은 본 적이 없다. 오히려 이런 프로그램을 다루는 강의도 있을 정도다. 사실 굳이 그렇게까지 해야 하는가라는 생각도 들 정도다.

프로그램을 어떤 식으로 활용해야 하는지에 대해서 잘 알아야 하긴 하다. 그렇지 안다면 본인이 원하는 것을 못 찾는다. 이런 프로그램으로 과거와 달리 부동산 투자는 깜깜이가 아니다. 거의 그 즉시 어떤 지역이 저평가 되어 있고, 사람들이 몰려가는지 알려졌다. 모든 것들이 그만큼 투명하다. 과거에 비해 특정 지역의 가격이 상승과 하락이 무섭도록 빠르다. 흡사 주식처럼 실시간으로 중계되고 움직인다. 부동산에서 이런 움직임이 좋은지는 잘 모르겠다.

누군가 살아가는 아파트가 그런 식으로 움직이기에 말들이 많은 듯도 하다. 부동산의 움직임은 전체적으로 비슷하면서도 지역적으로 다르다. 전체 관점에서는 방향이 움직이지만 지역에 따라 상승하기도 하고, 하락하기도 한다. 과거에는 어느 정도 이런 흐름이 있었지만 지금은 전국적으로 약간의 시차를 두고 비슷하게 움직이고 있다. 이러다보니 누가 먼저 그럴만한 지역을 찾아 움직이느냐의 싸움이 된 듯도하다. 그만큼 이제는 부동산 데이터 프로그램의 활용도는 중요하다.

전작을 읽지 못해 딱히 뭐라 하긴 힘들지만 <빅데이터 부동산 투자 2021 대전망>은 저자 중 한 명인 김기원이 썼던 내용을 근거로 한다. 이번에 당시에 예측했던 것이 맞았는지 여부를 다시 리뷰하면서 향후 전망도 한다. 여기에 이지윤 저자가 동참해서 공저를 했다. 서로 역할이 어떤 식으로 분담되었는지 잘 모르겠으나 데이터를 근거로 알려준다. 자신감의 표현이겠지만 사실 살짝 걸리는 것은 과도한 자신감이다. 자신이 2년 전에 예측했던 것이 전부 맞았다는 식 말이다.

일단 과거는 관심없고 미래에 대한 부분만 살펴본다. 수많은 지역 중에 책에서는 꼭 꼬집어 유망지역을 소개한다. 강원도 원주시, 충남 서산시, 청주시 상당구, 전북 군산시, 창원시 진해구, 포항시 북구이다. 이 중에는 이미 움직이 시작된 지역도 있다. 책이라는 한계는 시차가 존재한다. 책을 집필하는 기간과 출판되는 기간이 꽤 걸린다. 더구나 나는 이 책을 지금 읽었지만 1월에 나온 책이다. 원래 부동산은 그정도로 빨리 움직이지 않았지만 지금은 무섭도록 빨리 움직인다.

소개한 지역은 뭘 갖고 택했는지도 중요하다. 책에서는 리치고라는 프로그램을 통해 알려줬다고 한다. 상당히 많은 기준을 소개한다. 매매와 전세 흐름, 전세대비 저평가 인덱스, 소득 대비 저평가, 물가 대비 저평가, 주택구매력지수로 저평가, 전세가율로 자본금 덜 드는 지역, 매매 전세수급지수로, 입주물랴으로, 지역별 미분양으로 파악한다. 살펴봐야 할 것은 꽤 많다. 이 중에서 특정 데이터를 좀 더 보라고 하진 않고 골고루 다 봐야 한다고 알려준다.

다만 이런 식으로 파악하는 방법을 알려주고 지역까지 찍어 준 것은 좋은데 정작 해당 프로그램을 활용하는 것은 쉽지 않았다. 프로그램이라는 것이 내가 직접 하나씩 클릭하면서 지역을 찾으려고 활용하는 것인데 그런 부분에 있어서 리치고 프로그램을 살펴보니 책에서처럼 자세하지는 않았다. 물론 찾고자 하는 아파트를 찾는 것은 가능했다. 난 솔직히 그보다는 책에서 소개한 지표등을 보고 싶었는데 그건 내 욕심이었던 듯한데 그 부분은 따로 유료로 해 주는듯은 하다.

책에서는 대략 2년 정도를 보는 듯하다. 현재는 임대차 보호법에 의해 2년보다는 4년을 고려하면 투자 할 부동산은 매수해야한다. 그런 점에서 좀 더 긴 시간을 염두에 두고 지역을 살펴봐야 할 듯하다. 현재는 다소 고평가 지역이 많이 소개되고 있다. 특히나 서울, 수도권은 꽤 많이 오른 상태에서 머물고 있어 조심하라고 책에서 알려준다. 현재는 워낙 많이 오른 지역은 약간 체념의 분위기도 느껴지는 분위기다. 이럴 때 데이터는 판단하는데 도움이 되지 않을까한다.

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대한민국 부동산 미래지도 - 경기편

대한민국 부동산 미래지도 세트 - 전2권 - 부의 흐름을 짚어내는 빠숑의 입지분석 바이블
김학렬 지음 / 한빛비즈 / 2021년 3월

아마도 부동산 책이 이렇게 2권이 나눠져서 합권으로 나온 경우는 드물지 않나 싶다. 그나마 학술성격이라든가 문헌식의 부동산 책은 시리즈 같은 경우가 있었는데 투자 관점에서 쓴 부동산 책은 드문듯하다. 그렇게 볼 때 이 책 <대한민국 부동산 미래지도>의 저자인 빠숑은 새로운 길을 많이 여는 듯하다. 부동산 책과 관련되어서는 엄청나게 많은 타이틀을 보유하고 있다. 누군가 인정하는 것은 아닐지라도 그렇다. 지금처럼 부동산 책이 인기없을 때도 그렇다.

현재 경제/경영 코너에서 부동산 책은 전멸이라고 할 수 있다. 1년 전만 해도 다수의 자리를 차지했지만 지금은 없다. 이런 상황에서도 빠숑의 책은 전체 순위에서 예판 시작했을 때 1위를 할 정도로 영향력은 대단하다. 그렇기에 다소 조심스러울 수 있다. 특정 지역이나 아파트에 대해 균형적인 시선이 무너질 때 위험할 수 있다. 영향력이란 그런 식의 양날의 검이다. 단순히 투자를 이렇게 이런 지역에 한다면 큰 수익을 얻을 수 있다는 관점을 없다는 것이 특징이기도 하다.

여러 지역에 대해 소개하고 장점에 대해 설명하면서 개선할 점에 대한 조언을 한다. 시간이 지난 후 해당 지역은 변모를 한다. 제안한 것과 비슷하게 흐른다. 아마도 그런 이유로 직접적인 투자처를 꼭 집어 유명하고 인기 좋은 투자자와 달리 도움 받은 분들이 많다고 고백하는 것이 아닐까한다. 2권이나 나눠 책을 냈다. 서울과 수도권의 여러 구와 도시에 대해 설명한다. 사실 이 책만 놓고 본다면 다소 불충분하다. 그럴 수밖에 없는 것이 저자의 여러 책에서 다양한 도시를 소개했다.

<수도권 알짜 부동산 답사기>, <서울이 아니어도 오를 곳은 오른다>처럼 거의 전국을 전부 커버했다. 거의 유일한 부동산 책 저자인 듯하다. 대한민국 전국을 다 설명한 것은 말이다. 이 책에서 그런 면에서 개정판 전에 소개했던 곳과 다른 책에서 소개했던 곳을 제외하고 새롭게 넣은 구와 도시가 있다. 그렇게 볼 때 여기저기 흩어져 있는 모든 서울, 수도권을 살펴보려면 한 곳에 모아놓고 읽으면 된다. 이번 경기편에서는 의정부, 구리, 안양, 광주, 화성, 평택이다.

최근 부동산 책을 보면 대부분 핫한 곳만 소개한다. 그럴 수 밖에 없는 것이 부동산 책을 쓴 저자가 투자했던 지역을 소개한다. 아니면 GTX와 같은 교통수단에 새롭게 뚫릴 지역을 소개한다. 거꾸로 볼 때 그렇지 않은 지역에 대해 좀 알아보는 것이 더 도움이 될 수 있다. 이 책에서 소개하는 의정부, 구리, 안양, 광주가 다소 그런 편이다. 말도 안 된다고 할 수도 있겠지만 다른 지역에 비해서는 다소 그렇다. 흥미롭게도 지금은 이들 지역에 대한 관심이 많이 올랐고 가격도 움직였다.

의정부는 서울에서 가까움에도 북쪽에 있고 교통수단이 다소 아쉬웠지만 이제 GTX와 KTX가 생긴다면 이전과는 완전히 다른 양상이 될 것이다. 여기에 미군부대 이전이라는 호재까지 곁들여져 공원으로 조성하려 한다. 구리시도 갈매지구가 들어섰지만 교통이 아쉬웠다. 이제 기존의 경춘선, 중앙선은 물론이고 6,8호선이 지나가게 된다. 지금까지 서울 접근성이 다소 부족했는데 이에 따라 이전과 다른 도시로 탈바꿈할 가능성이 크다. 두 도시다 교통수단의 개통과 함께 달라진다.

안양은 동안구가 상대적으로 평촌과 함께 잘 나갔다. 이제는 만안구가 재건축으로 새아파트가 많이 들어서고 재개발을 예정한 곳도 많다. 구도심이 도시재생으로 변모하면 좋은 입지가 각광을 받을 가능성이 크다. 광주는 그동안 다소 관심을 덜 받던 곳이었는데 새아파트가 많이 들어서고 곳곳에서 대규모 개발이 예정되어 있다. 고속도로와 전철망의 연결로 인해 향후 수요층이 많이 이동하는 지역이 된다. 화성은 이미 동탄만으로도 완전히 다른 도시가 되었다.

동탄이 완성되면 될 수록 거대도시가 될 가능성이 크고 그로 인해 이전과는 다른 도시가 될 것이다. 평택은 단순히 신규아파트가 들어서는 것이 아닌 수많은 산업단지와 함께 성장한다. 이것만으로도 수요가 계속 밀려올 수 있는 장점이 있다. 이렇듯이 해당 지역에 대해 역사로 즐거움을 더하고 어떤 식으로 발전할지에 대해 알려주는 책이다. 잘 모르는 지역에 대해 궁금하다면 이 책에 나온 지역을 읽어본다면 충분히 살펴볼 수 있는데 이욍이면 지도와 함께 본다면 더 도움되지 않을까한다.

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대한민국 부동산 미래지도 - 서울편

대한민국 부동산 미래지도 세트 - 전2권 - 부의 흐름을 짚어내는 빠숑의 입지분석 바이블
김학렬 지음 / 한빛비즈 / 2021년 3월

서울에는 25개구가 있다. <대한민국 부동산 미래지도>에는 이 중에서 강서구, 중랑구, 서초구, 강동구, 영등포구, 성북구, 노원구, 마포구까지 총 8개구를 소개하고 있다. 서울에 있는 구 중에서 반도 안 된다. 이 책은 과거 <부자의 지도>의 개정판이다. 개정판으로 내면서 페이지가 엄청 많아졌다. 이전에는 1권이었는데 이번에는 서울과 수도권으로 나눴다. 소개하는 구는 동일한데 페이지가 늘었다. 그동안 그만큼 뭔가 이야기할 거리가 더 많아졌다는 뜻이다.

그럴 수밖에 없다. 서울은 지난 몇 년동안 참 많은 일이 벌어졌다. 정책도 엄청나게 많아졌다. 그 안에서 여러 변화가 있었다. 새로운 아파트가 생기고 사라지는 주택이 있다. 여기에 추진되는 수많은 것들. 변화가 없는 것 같으면서도 수많은 변화가 끊임없이 벌어지고 있다. 그런 과정까지 넣다보니 분량이 훨씬 더 많아 진 것이 아닐까한다. 강서구에서 마곡은 이제 대장이다. 그럼에도 책에서는 가양동 강서한강자이, 방화동 마곡푸르지오, 발산동 우장산힐스테이트 등을 보라고 한다.

이 아파트를 기준으로 해당 동과 구의 시세를 추척관찰하면서 매수여부를 판단하면 된다는 뜻이다. 중랑구는 잘 알려지지 않았다. 이곳은 상봉터미널이 이제 52층 건물 3개 동이 들어선다. 이런 변화에 따라 여러 사람들이 유입되면서 향후 더 좋아질 듯하다. 이런 중랑구의 변화를 근거로 다른 지역의 터미널이 변화할 때 어떤 식으로 되는지 공부하는 것이 좋다. 서초구는 현재 반포동이 완전히 새롭게 탈바꿈하면서 선도지역이 되었다. 그 외에도 정비사업 추친되는 곳이 엄청 많다.

그 중에서도 가장 인상적인 것은 서리풀터널이다. 이곳이 뚫리면서 방배동과 서초동이 연결되면서 교통이 확실히 개선되었다. 그로 인해 정보사령부 부지를 엠디엠그웁이 개발에 더 탄력적으로 할 수 있게 되었다. 이처럼 교통이 개선되는 곳은 항상 눈여겨 볼 필요가 있다. 강동구는 이전까지 교통이 다소 아쉬웠다. 이제는 5,8,9호선이 들어갈 뿐만 아니다. 종점역이 아니다. 하남, 남양주 등으로 전철이 가면서 그곳의 인구가 유입되면서 상권까지 발달할 가능성이 크다.

이런 현상은 이미 다른 곳에서도 벌어진 현상이다. 강동구도 그럴 가능성이 충분한데 더구나 서울이다. 영등포구는 서울에서 가장 터줏대감이라 할 수 있는 지역이었다. 주거뿐만 아니라 상업과 산업까지 함께 갖고 있었다. 시간이 지나면서 노후화가 되고 낙후되면서 선호도가 떨어졌다. 이제 영등포는 재개발로 인해 많은 곳이 변하고 있다. 이로 인해 다시 영등포구가 사람들의 선택을 받는 주거지역으로 탈바꿈하고 있다. 이런 변화를 다른 곳에서도 유추하면 된다.​

성북구는 강북에서 가장 낙후된 곳이다. 이곳은 재개발이 진행되면서 각종 뉴타운이 명칭은 변했지만 점차적으로 진행되고 있다. 특히나 성북구는 고가도로가 철거되면서 미아동의 상권 발달을 눈여겨 봐야 한다. 이런 시설물의 철거는 지역을 변화시킨다. 노원구는 재건축이 진행되는 상계동과 역세권 개발이 이뤄지는 월계동을 주목해야 한다. 이런 변화는 향후에 서울 곳곳에서 계속 진행될 예정이다. 이로 인해 서울은 기본적인 인구에 시너지 효과가 이뤄질 것이다.

마포구는 그동안 입지적인 가치에 비해 가격면에서 상대적으로 저렴했다. 한강을 제대로 이용하지 못했다. 이제 한강 뿐만 아니라 사람들이 몰리는 집객효과를 통해 유동인구도 활발해지면서 변화가 기대된다. 이렇게 총 8개구를 설명한다. 각자 구의 특성에 따라 변화할 예정이다. 이런 변화를 통해 다른 구나 시를 유추하면서 중요하게 무엇을 봐야 할 지 알려주는 책이다. 400페이지가 넘는 분량의 책이다. 다른 건 몰라도 책에서 소개하는 해당 구에 대한 정보는 알차게 알 수 있다.

특히나 여타의 부동산 책과 다른 점이 역사를 소개한다. 해당 구의 역사를 통해 기원과 유래를 아는 것도 솔찮은 재미를 선사한다. 어쩌면 각 구와 동을 알려주는데 있어 해당 지역에 거주하는 사람보다 더 많은 정보를 책읽으면 깨닫게 된다. 부동산은 움직이지 못한다. 지역적 특성은 그런 면에서 무척 중요하다. 시간이 지나고 세월이 흘러도 특성은 사라지지 않는다. 인간이 개발을 할 지라도 이미 완성된 도시인 서울은 그 안에서 좀 더 개선되고 좋아질 뿐이다. 그러니 이 책을 통해 해당 지역에 대한 특성을 아는 것이 도움 될 듯하다.

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돈이 된다! 부동산대백과 - 사전

돈이 된다! 부동산대백과
김병권 지음 / 진서원 / 2021년 2월

최근 부동산 책 중에서 하나의 흐름이 있다. '부동산 스터디'에서 활발하게 활동하는 사람이 책을 내는 것이다. 무려 150만 명이나 되는 회원이 있고 거의 매 초마다 글이 올라온다. 이번 부동산 상승장에서 가장 활발하고 여론을 만들어낼 정도다. 언론에서도 부동산 스터디에서 회자되는 이야기를 근거로 기사를 쓸 정도다. 그만큼 부동산 관련 사람도 많고 영향력도 있다보니 스타가 된 사람도 많다. 나는 그 카페를 가 보긴 했지만 거의 읽거나 한 적은 많지 않다.

누가 유명한지도 모르겠고 가끔 들어갔을 때 부동산 글인지 정치 글인지 모르겠다. 그런 이유로 들어가지 않지만 그 곳 출신이라며 책을 펴 낸 사람이 많다. 또 특징은 각자 자신의 블로그도 있다. 이번 <돈이 된다! 부동산대백과>도 그런 필진 중 한 명이다. 현직 공인중개사라고 한다. 공인 중개사의 가장 큰 장점은 부동산과 관련된 다양한 실질적인 정보를 안다는 것이다. 두루뭉실이 아닌 현장에서 겪은 여러가지 사례를 몸소 체험한다. 직접 당사자는 아닐지라도.

이 책은 책 제목처럼 백과사전이다. 부동산과 관련된 모든 정보와 지식을 알려주고 있다. 앞서서 부동산에 접근 하기 전에 마인드부터 갖기를 권유한다. 첫 목차가 빚지는 걸 두려워 말라다. 다소 위험한 주장이긴 하다. 좋은 빚과 나쁜 빚이 있다는 것은 누구나 알고 있다. 지금처럼 자신의 여윳돈만으로 투자하기에 쉽지 않은 건 사실이다. 어지간해서는 자기 돈만으로는 부동산 투자하기가 쉽지 않다. 할 수 있으나 하다보면 나도 모르게 자꾸 위를 쳐다보게 된다.

이러다보니 보유 현금에 어느 정도 대출을 받아 좀 더 좋은 주택을 매수하려 노력한다. 또한 갭투자라고 하여 내 돈을 전액 다 투입하지 않아도 매수할 수 있다. 전세 레버리지인데 이 부분을 많은 투자관련 전문가가 권유한다. 그럼에도 어느 정도 감당 범위내에서 하는 것이 좋다는 게 내 입장이긴 한데 지금같은 상승이 계속 이어지는 시장에서는 잔소리가 될 뿐이다. 이런 말을 하는 것은 책 초반에 나온 사례가 전부 대출을 끼거나 전세를 끼고 매수해서 성공한 사례다.

상승장이었기에 가능했다는 점이 있다. 투자가 아닌 실거주를 위한 수요자 입장에서 어느 정도 대출받아 주택 매수하는 것에 대해 찬성하는 입장이지만 어디까지나 감당범위다. 책은 단순히 지식과 정보만 알려주지 않고 초반에는 직접 사례를 통한 전달을 해서 좀 더 현실적인 이야기를 들려준다. 최근 부동산 책이 전부 성공 사례만 들려주고 있는데 위험천만했던 상황도 함께 알려주면 좀 더 균형있지 않을까한다. 초반에 사례를 통한 부동산에 대해 알려준다.

그 다음부터는 20대, 30대, 40대라는 구분을 갖고 어떤 식으로 접근해야 하는지 설명한다. 20대는 현실적으로 전월에세서 거주할 수밖에 없다. 이와 관련되어 자신의 소중한 자산을 제대로 지키지 못하는 사람도 많다. 또한 조금만 알아보면 훨씬 더 좋은 조건으로 전세 대출을 받거나 좋은 입지를 선택할 수 있다. 이런 걸 모르고 전월세 주택에 입주하는 사람이 많은데 이 책을 읽으면 관련된 정보를 알려준다. 현실적으로 빌라를 선택할텐데 그와 관련된 것도 함께 실려있다.

30대는 이제 막 첫 주택을 마련하는 단계다. 난 조금 빠르지 않나라는 생각도 들지만 최근에는 빨리 주택을 마련하는 것이 좋다는 인식이 지배하고 있어 다소 무리를 하더라도 구입하는 추세다. 생애 첫 주택을 마련하려니 아무래도 어리버리한 측면이 있다. 또한 매도자는 나이가 좀 있을 가능성이 있어 끌려다니기도 한다. 노련한 중개업소에서는 심리적으로 흔들면서 계약을 종용하기도 한다. 부동산 책이지만 현실적으로 금융에 종속된 상황이다. 대출없이 주택을 구입할 수 있다.

이런 현실을 인정하고 이 책에서는 대출과 관련된 다양한 팁을 많이 알려준다. 40대는 경매와 재건축, 재개발에 대해 소개를 한다. 나이에 따라 하는 것은 분명히 아니지만 컨셉을 그리 잡은 듯하다. 너무 많은 것을 소개하니 뒤로 갈수록 좀 집중이 떨어졌다. 백과사전이기에 필요할 때 들쳐보면 되긴 한다. 세금까지 알려주고 있어 종합 부동산 책을 지향한다. 방대한 자료와 정보를 전달하고 있어 천천히 두고 두고 있어보면 좋을 듯하다. 보통 이런 책 한 권은 집에 갖고 있으면 좋다.

증정 받아 읽었습니다.

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대한민국 역세권 투자지도 - 역세권이 답이다

대한민국 역세권 투자지도 - 앞으로 10년, 역세권이 답이다
표찬(밴더빌트) 지음 / 원앤원북스 / 2021년 2월

아마도 부동산과 관련해서 역세권이 중요하다는 걸 모르는 사람은 없을 듯하다. 대부분 사람들이 주택을 구할 때도 전철역에서 얼마나 가까운지를 근거로 찾는다. 출퇴근하기 위해 현실적으로 전철만큼 편한 교통수단은 없다. 이런 표현은 서울, 수도권에만 해당하긴 해도 단순히 거주 주택뿐만 아니라 투자 목적으로도 사람들이 찾을 때 가장 먼저 보는 것이다. 그만큼 역세권은 부동산 투자에 있어 가장 기본 중 기본이다. 최근에 신축이 대세라고 해도 그렇다.

역에서 가까우면 가까울수록 사람들의 선호가 높다. 역에서 멀어질수록 이것저것 따져보는 것이 많다. 교통 편리성을 포기하며서까지 택해야 할 이유를 찾게 된다. 대표적으로 학군이라 할 수 있다. 역세권에 대해서 다들 중요하다는 것은 알기에 자기 동네에 새로운 역이 생긴다는 소문만 돌아도 주택가격이 들썩거린다. 실제로 최근에 이런 현상은 더욱 심해졌다. 이미 더이상 전철이 생길 곳은 많지 않다. 서울과 수도권은 9호선까지 전철이 들어가며 빽빽하다.

아직까지 들어가지 않은 곳은 대부분 사업성이 다소 떨어지는 이유가 가장 크다. 역은 단순히 생긴다고 되는 것이 아니다. 역을 만들고 전철이 갈 수 있는 노선을 만드는 것도 엄청 돈이 든다. 차라리 이건 괜찮다. 1회성 비용이라 잘못하면 그대로 손실처리로 끝내면 된다. 보다 중요한 것은 지속적으로 전철역을 유지하면서 들어가는 보수비용이나 전철이 움직이는 비용까지 쉬지 않고 나간다. 그렇기에 대부분 국가에서 예비타당성이라는 조사를 통해 사업성 분석을 한다.

여기서 통과하지 못하면 역은 생길 수 없다. 이마저도 최근 서울 주택 가격이 워낙 상승하다보니 복지라는 관점이 생겼다. 사업성만 놓고 본다면 KDI에서 주관하는 예비타당성을 통과하기 힘들다. 이를 극복하기 위해서 대부분 정치라는 영역이 끼어든다. 국회의원 등이 자신의 당선을 위해 이용한다. 해당 지역 주민은 무조건 이를 찬성하면서 전철 노선이 생각지도 못하게 변경되거나 추가된다. 새로운 노선이 생각보다 엄청나게 시간이 걸리는 가장 큰 이유다.

서울에서 출퇴근을 해야 하는 사람들이 많은데 멀리 살아야 하니 교통편이 불편하다. 이를 위해서 신축아파트가 들어선 곳에 새로운 노선이 생기면서 전철을 이용할 수 있게 해야 한다는 주장이 많아졌다. 이를 사업성의 관점에서 보지 말고 복지 관점에서 다소 손해가 지속되어도 하자는 주장이다. 그런 주장이 나쁠 것은 없는데 일부 지역 주민을 위해 손해를 감수해야 한다는 이야기라면 누군가 손해를 또 본다는 이야기다. 손해를 어떤 식으로든 보상받아야 할테니 말이다. 그만큼 참 어려운 문제다.

그동안 상당히 많은 부동산 책이 나왔다. 별의별 종류가 다 나온 것이 아닐까한다. <대한민국 역세권 투자지도>는 오로지 전철을 비롯한 KTX, GTX와 같이 오로지 역을 근거로 펴낸 책이다. 생각하면 역세권이 그토록 중요하다고 말하는데 이것과 관련되어 집중적으로 다룬 책은 없었던 듯하다. 몇몇 내용은 특화되어 알려주고 있지만 오로지 서울, 수도권을 근거로 한 역세권과 역세권이 될 지역에 대한 설명을 하는 책은 이 책이 처음이 아닐까한다. 기존 역과 관련되어서는 서울, 수도권만 다룬다.

그 외 지역은 향후에 새롭게 생길 곳 위주로 설명해준다. 이미 곳곳에 새로운 역이 생길 곳은 진행 중이다. 하겠다고 발표를 한 곳도 있다. 하는 걸로 발표된 곳도 있다. 발표한 후에 현재 착공한 곳도 있다. 착공 후 지지부진하지만 열심히 건설되는 곳도 있다. 조만간 준공이 되어 역이 생기는 곳도 있다. 이런 식으로 대한민국 전역에 새로운 역이 생기고 있다. 그동안 다소 사업성이 부족해 발표만 하고 지지부진 한 곳도 최근 몇 년동안 분위기가 바뀌어서 진행하는 걸로 결정된 곳도 많다.

심지어 확정 된 것도 없이 단순히 추진하겠다는 GTX-D와 관련된 지역의 주택가격이 상승하기도 했다. 지금과 같은 상승기에는 '카더라'식의 이야기만으로도 호재가 되어 가격이 상승한다. 그만큼 이런 역에 대한 정보를 미리 알고 있으면 좀 더 저렴한 가격에 매수하고 꽤 빠른 속도로 상승할 때 매도할 수 있다. 이런 투자가 생각보다 어려운 곳은 초기는 불투명한 것들이 너무 많다. 더구나 해당 지역에서도 어느 위치에 정확히 역이 생길지 모르니 이를 알아내는 것도 쉽지 않다.

전철은 지하에서 건설하고 있기에 더욱 어렵다. 새로운 역이 생기는 것은 이미 도심이 완성된 곳보다는 도시가 만들어지는 과정에서 생기는 경우가 많다. 허허벌판을 보고 미래를 그려가면서 투자해야 하니 상상력도 필요하다. 그럼에도 확실하다. 이미 국가와 지자체에서 새로운 역이 생길 것이라고 공시를 했다. 당장은 몰라도 몇 개년 계획이라는 것을 통해 향후에 생길 것이라고 발표했다. 시기의 문제일 뿐 역이 생긴다는 사실만큼은 확실하다. 이보다 확실한 방법은 없다.

다만 워낙 긴 시간동안 기다려야 하는 인내가 어려울 뿐이다. 무려 400페이지가 넘을 정도로 거의 모든 역과 관련된 정보가 들어간 책이다. 다루지 않은 역세권과 노선은 없다고 할 정도다. 계획은 발표되었지만 어제 할련지 미지수인 경우도 많다. 예전에도 향후 전국 노선도를 볼 때 대한민국이 전부 전철로 이동가능하다고 생각했다. 향후 50년 정도면 가능할 듯하다. 10년 내로는 100% 불가능하고 30년내로는 100% 안 될 듯하고. 내 살아 생전에 한 번 전국을 전철로 여행해야겠다는 생각을 뜬금없이 책읽으면서 했다.

증정 받아 읽었습니다.

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