얼마 전 개인적으로 누수 관련 사안에 관심이 생겨서 참조할만한 책들을 몇 권 검색해봤었다. 누수 소송과 관련된 책들도 있었고, 오늘 읽는 이 책처럼 법적인 내용보다는 진짜 순수하게 누수 문제와 관련된 내용들이 주를 이루는 책들도 있었다.
지난번 포스팅에서 누수와 관련하여 이런저런 이야기들이 많이 나왔는데, 개인적으로 가장 기억에 남았던 말은 바로 누수가 건물의 가치를 현저히 떨어뜨릴 수 있다는 것이었다. 일반적으로 대다수의 건물들이 철근과 콘크리트를 사용하여 지어지는데, 이런 건물들에 누수가 발생하여 물이 침투할 경우 부식화되는 속도가 현저하게 빨라질 수 있기 때문이라는 게 저자의 설명이었다.
그리고 이러한 이유로 인해 저자는 건물주들이 누수가 발생했을 때 발빠른 대처가 필요하다고 조언한다. 일단 누수의 원인을 정확히 파악하여 문제 부위를 신속히 수리하여 추가적인 피해를 막는 것이 가장 중요하다.
하지만 저자는 사후수리에 앞서 누수를 애초에 예방할 수 있는 조치들을 하는 것이 좀 더 바람직하다고도 말한다. 예를 들어, 평소 주기적으로 건물에 대해 안전진단을 받는 것 같은 방법들이 있을 수 있다. 물론 이런 진단을 받을 때 일정부분 비용이 발생할 수 있겠으나, 누수가 터지고 나서 수리를 하기 위한 비용과 비교해보면 상대적으로 적은 비용이기에, 건물의 가치를 유지하고 증가시킨다는 측면에서 생각해본다면 예방적 성격의 비용은 일정부분 투자할만한 가치가 충분하다는 생각이 든다.
오늘 읽기 시작한 부분에서는 건물 진단과 병원에서 환자를 진단하는 것과의 차이점에 대해 간단히 언급하면서 시작한다. 독자인 나는 이 부분을 읽으면서 건물 진단이라는 게 말처럼 쉬운 게 아니라는 느낌을 받았다. 이 분야도 의료분야처럼 어떤 체계적인 시스템이 갖춰져있다면 참 좋겠지만, 건물이 모두 다 똑같은 획일적인 형태가 아니다보니 현실적으로 어떤 시스템을 갖추는 것 자체가 힘들 수 있겠다는 생각이 들었다. 그러다보니 철저히 전문업자의 경험과 감각에 따라 상태 진단과 보수가 이루어지는 게 이 업계의 현실인데, 건물을 진단하는 업자마다 소견이 조금씩 다르다보니 유지보수를 맡기는 소비자(건물주, 건축주)입장에서는 어떤 말이 진짜 맞는 건지 혼란스러운 경우가 종종 발생하는 듯하다. 주저리주저리 말이 길어졌는데 정리해보자면, 건물 진단이라는 것이 여러 모로 종합적으로 고려해야 할 것들이 많기에 결코 쉽지 않은 분야인 것은 분명해보인다.
병원이야 시스템과 매뉴얼이 잘 갖춰져 있어 환자의 병명과 합병증 여부를 금방 파악할 수 있지만, 건물보수나 인테리어는 정해진 매뉴얼이나 시스템이 없고 오직 개인의 경험과 감각에만 의지하기 때문에 작업자들에게서 일률적인 대답이 나오기란 쉽지 않다.- P39
누수탐지기라 불리는 장비들은 의사들의 청진기와 비슷한 것으로 일정 압력을 관로에 걸어놓고 바람 새는 곳을 청진기처럼 탐지하게 된다. 하지만 아주 미세한 사안일 경우에는 파악이 쉽지 않다. 그나마 급수관(수도)과 보일러 배관만 누수탐지 장비로 탐지가 가능하지 다른 누수는 파악하기가 어렵다. 또한 가스를 이용한 장비나 열화상 카메라를 이용할 경우에도 탐지가 쉽지 않다. 이런 점을 알고 업체에 맡기면 마음이 편할 것이다.- P40
누수는 크랙을 타고 집 안으로 들어온다. 그런데 건물 외벽은 균열도 없고 말짱한데 건물 내부로 물이 흘러들어오는 이유는 무엇일까? 우리 몸이 아플 때 가장 약한 곳부터 바이러스가 침투하듯 건물 균열도 건물의 가장 약한 곳부터 생기기 때문이다.- P40
건물을 지을 때 콘크리트를 양생하다 보면 모든 부분이 똑같이 굳는 것이 아니라 수분증발이나 상호 인장강도(引張强度)에 따라 강하게 접착되는 지점과 약하게 접촉되는 지점이 동시에 발생한다. 이렇게 콘크리트가 양생을 하면서 조금 약하게 접착되는 부분에 크랙이 생겨 빗물이나 누수로 인한 물방울이 크랙을 따라 물줄기를 만든다. 이 물줄기를따라 물이 건물을 타고 흘러 다니다가 건물의 가장 약한 부분을 뚫고 나오는 것이 바로 누수현상이다.- P41
어떤 공사든 시작할 때는 원인 규명을 확실히 하고 시작해야 헛돈을 쓰지 않는 법이다.- P41
콘크리트의 균열 원인으로는 건축 시 사용한 콘크리트의 결함, 작업자의 혼합비율 실수나 부주의로 인한 결함, 지반침하, 풍수해 등이 있다. 그리고 균열의 종류에는 기둥이나 보에 생기는 균열, 벽에 생기는 균열, 기둥과 벽 사이에 생기는 균열, 바닥에 생기는 균열 등이 있다. 또한 이런 균열로 인해 나타나는 현상에는 누수, 벽타일 떨어짐, 미장 균열, 페인트 벗겨짐 등이 있다.- P42
균열 중 기둥이나 보에 금이 길게 가고 폭이 5mm 이상으로 보이는 것, 문이나 창틀 주위에 대각선으로 금이 길게 나 있는 것은 건물의 안전에 심각한 위협이 될 수 있는 현상이니 빠른 시간 안에 적절한 조치를 취해야 한다.- P42
단순한 미장박리(시멘트 떨어짐)나 약간의 균열이 생긴 현상은 너무 크게 염려할 필요가 없다. 단순 미장박리 현상인지 아닌지를 확인하려면 망치로 균열 주위의 벽을 톡톡 쳐보면 된다. 벽에서 통통하는 빈 소리가 난다면 단순 미장박리 현상일 가능성이 크며, 이 경우에는 박리된 부분만 제거하고 미장을 다시 하면 별문제가 없다.- P42
전기를 만질 때는 반드시 사용하는 기기의 해당 차단기를 끈 뒤 작업을 해야 한다.- P43
전기는 발전소(수력, 화력, 풍력, 원자력, 태양광 등)에서 생산돼 송전 선로를 타고 변전소를 거쳐 우리 주변에서 쉽게 볼 수 있는 변압기를 통해 각 산업체 (380V)와 가정 (220V, 110V)에 공급된다.- P43
변압기를 통해 가정에 공급된 전기는 요금산정을 위한 전력량계를 통하여 분전반(예전에는 두꺼비집이라 불렸다) 에 전달되고, 분전반의 메인차단기에서 소형 누전차단기를 거쳐 거실, 주방 그리고 각각의 방에 있는 콘센트와 전등에 전달된다. 여기에서 분전반은 여러 종류의 차단기가 모여 있는 박스이고, 전기차단기는 감전이나 합선 또는 필요 이상으로 전기가 소모되는 위급 상황 시에 즉각적으로 전기 공급을 끊는 장치다.- P45
우리는 전기를 사용하다가 전기가 들어오지 않으면 분전반에 가서 내려져 있는 차단 스위치를 올린다. 그러면 전기가 다시 들어오므로 아무 의심없이 스위치를 올리는 것인데, 이는 반드시 지양해야 하는 행동이다. 그 이유는 일반 가전제품을 사용할 때는 차단기를 바로 올려도 아무 문제가 되지 않지만, 전동공구나 전기톱 등 위험한 공구를 작동하다가 전원이 차단됐을 때 전동공구 스위치가 켜진 상태로 차단기를 올렸다가는 크게 다치는 경우가 많기 때문이다. 전동공구를 사용하는 도중 전기가 나갔다면 반드시 전동공구 스위치를 끄고 차단기 전원을 올려야 한다.- P46
메인차단기로 들어온 전기는 다시 각각 소형차단기 (누전차단기)로 분배된다. 이 각각의 누전차단기를 통하여 전등 1, 2, 3・・・ 전열 1, 2, 3・・・으로 전기가 흐르게 된다. 이때 -와+ 두 선이 똑바로 가서 콘센트에 연결되어 있으면 전열이라 하고, 두 선이 가다가 한 선은 전등 본체로 가고 나머지 한 선은 스위치를 통해 전등이나 환풍기로 연결되면 택에 전등이라 표시한다. 즉, 껐다 켰다 하는 스위치를 통하느냐 통하지 않느냐에 따라 전등과 전열 (콘센트)로 나뉘게 되는 것이다.- P47
전등은 스위치를 끈 상태에서 전등 쪽 전기를 만져도 감전이 안 되지만 전열(콘센트)의 경우 두 선을 만지는 순간 감전이 된다는 것이 차이점이다. 다만 스위치를 꺼서 감전 위험성이 없어도 접점이 불완전하게 차단되었을 경우 큰 위험을 당할 수도 있으니 전기를 만질 때는 반드시 해당 차단기를 내리고 작업을 하는 것이 안전하다.- P47
전기선을 전등이나 전열 콘센트와 연결하는 것을 배선이라 하는데, 배선을 할 때에는 전기선 두 선만 끌어 연결하는 것이 아니고 전선관(CD)이라는 것에 집어넣어 안전하게 한 상태에서 배선 공사를 한다. 누수된 물방울은 거의 대부분 이 CD관 외부를 타고 흘러내리기 때문에 전등이나 전열기구에 직접적으로 영향을 주기까지는 시간이 제법 걸린다. 간혹 전등이나 전열기구가 합선되더라도 앞에서 말한 누전차단기가 먼저 전기를 차단시키므로 집안에 거주하는 사람이 전기에 감전될 염려는 없다고 봐야 할 것이다.- P48
전등이나 콘센트 부근으로 물방울이 흘렀을 때는 바로 누수 전문가를 불러 누수 위치 및 원인을 파악해 즉각 조치하는 것이 좋다. 아울러 누전차단기가 수시로 내려간다면 해당 차단기 어느 곳에서 누전이 의심되므로 반드시 전기 엔지니어와 상담해 조치를 취해야 한다.- P48
우리는 건물가치를 상승시키는 요소를 상권이 좋은 곳, 교통이 편한 곳, 미관이 아름다운 곳에 있는 건물에서 찾아볼 수 있다. 이렇게 외적인 요소도 물론 중요하지만 앞으로는 건물의 설비나 하자에 대해 어떻게 유지보수를 했는지에 대한 기록, 즉 건물 이력이 매우 중요하게 될 것이다.- P49
건물의 유지보수 이력은 거창하게 만들어지는 것이 아니다. 그저 몇년 몇 월에 어떤 하자가 발생하였고, 이에 대해 어떤 조치를 취했는지 간단하게 나열만 해놓아도 된다. 그러면 나중에 건물주 본인도 건물 상태를 쉽게 파악할 수 있고, 건물관리인이 바뀌거나 매도할 때 상대방도 쉽게 건물 상태를 파악할 수 있어 여러모로 유용하다.- P49
반드시 건물 이력을 문서로 남기는 것을 권장하며, 이때 사진을 첨부하면 더 좋다. 특히 누수 및 배관과 관련된 내용은 자세히 기술하는 것이 좋다.- P50
생활 누수는 대부분 배관 문제에서 출발한다.- P51
우리 몸의 순환계, 즉 혈관과 같은 기능을 담당하는 건물 내부의 배관을 살펴보면 다음과 같다.
하수(싱크대, 세면대)
오수(변기)
급수(상수도)
난방수
온수(보일러)- P51
생활 누수가 발생했을 때 어느 배관에서 누수가 발생하는지를 대략적으로 확인해보고 싶으면 먼저 건물 내부의 수도꼭지를 모두 잠가야한다. 그렇게 일단 모든 급수가 중단된 것을 확인한 뒤 수도계량기로 간다. 이때 계량기가 빠른 속도로 돌아가고 있다면 내부 수도 중 어느 것을 잠그지 않은 것으로 보고 확인해서 다시 잠근다. 아마 세탁기 밸브일 가능성이 높다.- P52
계량기가 멈춘 상태에서 대략 20분쯤 계량기 눈금을 지켜본다. 이때 계량기가 한 눈금이라도 돌아갔다면 급수라인 문제이므로 전문가를 불러 상황을 설명해주어야 한다. 그렇게 해서 누수 지점을 파악하면 쉽게 원인을 규명할 수 있을 것이다.- P52
한 사람이 지나온 발자취나 업적을 적어놓은 것을 이력이라 한다. 건물 이력도 어느 건물의 건축에서부터 현재까지의 진행 상태, 즉 업종변경 상태 및 보수 상태를 기록해놓은 것을 말한다. 건물 이력을 누누이 강조하는 이유는 나중에 이것이 절실히 필요할 때가 있기 때문이다.- P53
급작스레 불편을 주는 급수관 누수는 거의 이음 소켓에서 발생하는데, 이는 주로 코너 부위의 L자 소켓과 세면대와 변기 등이 나뉠 때 쓰는 T자 소켓의 이음새에서 발생한다.- P56
이음새가 아닌 배관 자체에서 누수가 발생하는 상당수의 경우, 작업자들이 타카(실못) 작업을 하다가 실수로 배관에 타카가 박혔는데 이를 인지하지 못하고 그대로 둔 상태로 몇 년이 흘러 실못이 부식되면서 누수가 발생하게 된다. 이런 것들은 대부분 신축 시에 발생하는 것이 아니라 실내 인테리어 공사나 리모델링을 한 이후 나타나는 현상이다.
그러므로 인테리어나 리모델링 당시의 배관 사진을 가지고 있거나 작업일지 또는 공사완료보고서 등을 가지고 있으면 누수의 원인이나 위치를 빨리 파악해 조치를 취할 수 있다.- P57
병의 원인을 빨리 찾으면 치료가 빨리 되듯이 누수도 원인을 빨리 찾으면 대책이 빨라진다. 이 점을 명심하고 건물 이력을 성실히 작성하기를 바란다.- P57
전기요금과 마찬가지로 상하수도요금도 누진세가 적용된다. 누수가 되는 것을 빨리 발견하면 상하수도요금이 크게 많이 나오지 않겠지만, 누수가 되는 것을 모르고 있다가 어느 날 상수도사업본부에서 집에 누수가 의심된다는 연락이 오면 상하수도요금 폭탄을 맞을 가능성이 매우 크다.- P61
상하수도요금이라 불리는 이유는 수도요금 청구서에는 항상 하수요금이 같이 나오는데, 이는 각 가정에 들어간 수돗물 양과 사용하고 버려지는 하수량이 같은 것으로 간주해 청구하기 때문이다. 수돗물을 아껴 사용하면 하수요금도 줄어들어 결국 상하수도요금이 절약된다는 사실을 상식으로 알아둘 필요가 있다.- P62
건물주는 반드시 자기 건물을 방문해 임차인들과 대화를 나눠야 하고, 건물의 구조변경이나 수선 여부도 반드시 파악하고 있어야 한다.- P62
모든 결과는 자신이 책임지는 법이다.- P65
천장이 휠 정도의 누수라면 오래전부터 아래층에 다양한 현상이 나타났을 것- P66
강관 배관의 단점은 첫째, 녹물이 나온다는 것이고, 둘째,
배관이 녹슬면서 누수가 발생한다는 것이다.- P66
자기 집 배관이 궁금한 분들은 당장 보일러실에 가서 보일러 온수, 난방관을 확인해볼 것을 권한다. 이때 보일러 바로 밑을 보는 것이 아니라 보일러 바로 밑의 배관을 따라가다 보면 방바닥으로 들어가는 부분이 보인다. 그런데 만약 (강관)모양의 배관일 경우, 리모델링이나 인테리어 계획이 있다면 반드시 배관 교체부터 하고 성형수술을 할 것을 부탁드린다.- P67
누수로 인해 피해가 발생했을 때 수선충당금과 보험제도를 이용하면 피해보상 문제를 원만히 해결할 수 있다.- P68
스프링클러의 위치가 세대 전용 안쪽에 위치하더라도 스프링쿨러의 누수는 관리단에서 책임을 져야 한다.- P69
상하수도사업본부는 급수한 수돗물을 건물 앞 수도계량기에 도달시키는 데까지 책임소재가 있어 건물 메인계량기에 도달하기까지의 누수는 상하수도사업본부에서 보수책임을 진다. 이후 건물 메인계량기를 통과하고 난 뒤의 파손, 누수사고의 경우는 건물관리단에서 보수책임을 지게 된다.- P70
건물 공용 메인수도관을 지나간 수돗물은 다시 각 세대로 공급되는데, 공용수도관에서 세대수도관으로 분기되는 곳에는 세대 전용계량기가 별도로 설치된다. 여기서부터가 세대주가 책임을 져야 하는 곳이다. 세대 전용계량기를 통해 들어온 이후의 급수누수나 보일러 온수, 난방, 하수누수까지 모든 것이 각 세대의 책임인 것이다.- P70
스프링클러에는 세대 전용계량기가 달려 있지 않다. 즉, 스프링쿨러는 공용부에 해당하므로 세대가 아니라 관리단에서 책임을 지게 되는 것이다. 각 세대와 관리단의 누수 책임소재는 계량기의 유무에 따라 가려진다.- P70
집합건물에서 모든 누수의 책임소재가 계량기 유무로 가려지지 않는 경우도 있다. 예를 들어 아래층에 상가나 기타 시설이 입점해있고 위층에 횟집, 음식점 등 물을 많이 쓰는 가게가 입주해 있는 상태에서 만약 아래층 입주업체의 천장 여러 곳에 누수가 발생한다면 그 책임소재를 어떻게 따질 것인가?- P70
우리가 관리협의회를 구성해 관리비를 납부하고 충당하는 이유는 이러한 분쟁이 생길 경우에 대비하기 위해서다. 입점업체에서 명확히 원인을 규명하기 어려운 누수가 발생했을 때 입점업체는 관리단에 이의제기를 하고, 관리단은 수선충당금을 사용해 누수부분을 수리해주어야 할 의무가 있다.- P71
누수는 우리 실생활에서 아주 중요한 부분이기 때문에 반복하고 또 반복해야 하는 주제다.- P72
일반적으로 건물을 지을 때 내부에 방수를 하는 장소는 화장실 라인과 베란다 라인 두 곳이다. 이 두 장소가 물을 가장 많이 사용하는 곳이기 때문이다.- P72
싱크대에서도 물을 많이 사용하는데 왜 이곳에는 방수를 하지 않는지 궁금해하는 사람들이 있다. 그 이유는 베란다와 화장실 라인은 일단 사용한 물이 타일 바닥으로 흘러내린 다음 이 물이 배수관을 타고 하수처리를 거치는 반면, 싱크대에서 사용한 물은 즉시 배수관을 통해 하수처리가 되기 때문에 싱크대 주변은 방수처리를 하지 않는 것이다.- P73
건물 누수의 상당부분은 화장실 라인에서 발생한다. 화장실 안쪽에는 변기, 세면기, 샤워기 등 여러 종류의 급수배관과 아울러 이것을 재처리하는 오수관과 하수관이 있어서 화장실은 항상 누수의 위험지대다.- P73
화장실 누수의 경우 체크해야 할 배관이 많다 보니 장소가 좁은데도 의외로 시간이 많이 걸린다. 급수·온수배관의 누수일 때는 그래도 빨리 원인이 잡히는데, 하수관 파열이나 방수막 파열로 인한 누수는 잡아내기가 힘들다. 그런데 우리가 상상하기도 어려운 데서 발생하는 누수도 있다.- P73
변기 밑으로 물이 배어 나온다는 것은 변기 밑의 오수관이 막혔거나 변기와 오수관의 센터(씽)가 맞지 않아서 생기는 현상이다.- P74
변기 하부에서 물이 배어 나오는 현상이 발견되면 하부를 백시멘트로 덧씌워버리는 경향이 있는데, 이는 반드시 지양해야 할 방식이다. 물이 변기 밑으로 배어 나온다는 것은 변기에 분명 문제가 있는 상황이므로 업자를 불러서 변기를 떼어내 해결하고 다시 설치해야 한다.- P75
변기 아래쪽 누수는 오수관이 막혔거나 변기와 오수관의 씽(센터)이 맞지 않아 발생하는 문제다. 사람들은 막힌 것은 이해하겠는데 씽이 안맞는다는 것은 이해하기가 어렵다고 한다. 그 이유의 대부분은 인테리어 공사 이후 발생한 것이기 때문이다. 화장실 인테리어를 할 때 타일까지 모두 철거하고 새로 치장하려면 폐기물도 많이 나오고 먼지도 많이 발생해서 생활에 막대한 불편을 줄뿐더러 비용도 많이 들어가게 된다. 그래서 많은 사람들이 바닥이나 벽면 타일을 철거하지 않은 채 그 위에 타일을 덧붙이는, 일명 덧방 작업을 하는 것이다.- P75
건물을 지을 때 도면에는 벽면과 변기 센터의 간격에 대한 규격이 나와 있는데, 어떤 경우 간격 여유를 주지 않고 빡빡하게 변기를 앉히게 설계돼 있다. 이 상태가 건물을 철거할 때까지 유지된다면 문제가 없겠지만, 도중에 인테리어 공사를 하면서 철거하지 않고 덧방만 하게 되면 벽면과 변기 사이에 약 10mm 정도의 간격이 사라진다. 그래서 변기를다시 앉힐 때 센터가 맞지 않게 되는 것이다. 그렇게 되고 난 다음에는 상상만 해도 불쾌한 변기 누수로 발전하고 만다.- P75
