서울 아파트 평균 매매가는 2025년 11월 16일 기준 15억 원을 훌쩍 넘겼다. 내집 마련조차 어려운 상황에서 투자가 사치처럼 느껴질 수 있다. 하지만 바로 그렇기에 소액 부동산 투자가 중요하다. 집값이 오르는 것을 구경만 할 것인가, 아니면 작은 금액이라도 투자해서 그 상승의 혜택을 나눠가질 것인가, 선택은 당신의 몫이다. - '서문' 중에서
책의 저자 제승욱은 부동산학 박사로 동의대학교, 부산대학교, 부경대학교, 학원, 기업체 등에서 부동산 중개 실무, 소액 부동산 투자, 상권분석 등에 대해 강의해 왔다. 현재 동의대학교 미래융합대학 라이프복지학과에서 주임교수로 학생들을 가르치고 있으며, '제대로 부동산 아카데미'에서 강연과 컨설팅을 통해 투자 노하우를 전파하고 있다.
총 다섯 개 장으로 구성된 책은 부의 대전환, 부동산이 살길이다(1장), 소액으로 시작하는 부동산 투자공식(2장), 앞으로 5년, 여기에 투자하라(3장), 소액 부동산 투자자가 꼭 알아야 할 황금 기준(4장), 미래를 바꾸는 소액 부동산 투자(5장) 등을 통해 갈수록 높아지는 부동산 투자 진입장벽을 돌파할 수 있는 1천만 원 부동산 투자법을 제안한다. 부동산이 살 길이다
금리 인하 시대엔 투자가 골든타임일 수 있다. 부동산 투자는 타이밍이 중요하고, 그 타이밍을 결정하는 가장 중요한 요소가 바로 금리다. 금리가 높을 때는 보수적으로, 금리가 낮을 때는 적극적으로 투자해야 한다.
무엇이든 처음부터 완벽할 수는 없다. 부동산 투자도 실행해봐야 그 잘못을 수습하면서 배울 수 있다. 개인적 성향으로 인해 실패에 대한 두려움이 너무나 큰 탓에 투자를 실행에 옮기지 못하면 100세 시대를 버틸 수 없다. 노후 준비를 잘한 사람은 은퇴 후의 삶이 축복이지만, 그렇지 못한 사람은 비참한 지옥이 될 수 있다.
소액 부동산 투자 공식
실물자산인 부동산에 투자하는 이유는 화폐가치의 하락 때문이다. 즉 화폐가치가 증가할 경우 저축만 해도 충분하므로 굳이 재테크에 신경 쓸 필요가 없다. 앞서 살펴본 바와 같이 금리 인하기가 투자의 황금기이듯이, 통화정책의 변화를 읽는 것은 부동산 투자자에게 필수 능력이다.
중앙은행이 통화량의 확장정책을 펼 때와 긴축정책을 펼 때 부동산 시장의 반응은 확연히 다르다. 이는 시중의 유동성이 풍부한지 여부와 함께 금리에도 영향을 미침으로써 이는 부동산 투자 심리를 자극하게 된다.
2020년 한국은행이 기준금리를 0.5%까지 내렸을 때 부동산 시장은 폭등했다. 반대로 2022년부터 급격한 금리 인상이 시작되자 부동산 시장은 급속히 냉각되었다. 이는 우연이 아니다. 이처럼 통화정책과 부동산 시장은 밀접한 관계가 형성되기 때문이다.
향후 5년, 여기에 투자하라(소형평수)
부동산은 수요와 공급의 싸움이다. 부동산은 수요의 변화가 가격 결정에 직접적인 영향을 미치는 특성을 지녔다. 따라서, 수요의 변화에 미칠 수 있는 요인을 세심하게 관찰할 필요가 있다. 누가 뭐래도 지금은 1인 가구가 가장 핫한 트렌드이므로 소형 평수에 대한 수요가 계속 증가할 수밖에 없다.
1인 가구라면 굳이 큰 집에 주거할 필요가 없다. 아무리 돈이 많더라도 이들에겐 소형 평수가 더욱 합리적일 것이다. 그래서 2030세대는 소형 평를 선호한는 라이프 스타일을 추구한다. 이처럼 넓은 시야로 인구구조 변화를 조망하면 어디에 투자하는 게 유리할지 눈에 보인다.
소액 부동산 투자(분양권 투자)의 황금기준
이제껏 아파트 분양권 투자는 단순했다. 좋은 입지의 분양권은 무조건 프리미엄이 붙었기 때문이다. 하지만 이제는 그렇지 않다. 소위 마이너스P도 자주 발생한다. 그 주된 이유로는 첫째, 분양가 상한제 해제로 인해 분양가 자체가 높아졌다. 둘째, 대출 규제로 인해 분양권 매수자가 줄어들었다. 셋째, 아파트 분양권 세금 규제로 인해 거래가 정지되었다.
따라서, 기존의 패러다임으로는 더 이상 분양권 투자에서 성공하기 어렵다. 새로운 접근법이 필요한 것이다. 시장 사이클을 읽는 것이다. 입지보다는 타이밍이 중요하기 때문이다. 부동산 시장이 침체기일 경우 상대적으로 분양가가 저렴하므로 입주 시점엔 시장이 회복되어 높은 수익을 안겨줄 가능성이 크다.
미래를 바꾸는 소액 부동산 투자
인구와 부동산 가격의 관계는 생각보다 훨씬 복잡하다. 인구 절벽론자들의 단순한 논리로는 설명할 수 없는 변수들이 동시에 작용하고 있다. 인구는 줄어들지만 가구수는 증가하고, 대형 평형 수요는 감소하는 반면 소형 평형 수요는 늘어나고 있다.
중요한 것은 이런 변화의 흐름을 정확히 읽고 대응하는 일이다. 꼭 명심해야 할 핵심은 단순한 인구수가 아니라 가구수와 원하는 주거 형태다. 매수희망자는 어떤 집을 원하고, 어디에 살고 싶어 하는지를 정확하게 파악하는 것이야말로 성공적인 부동산 투자의 출발점이다.
5가지 핵심 지표
하이먼-민스키 이론(버블 생성과 붕괴 모델)
공급과 수요의 불균형 여부(미분양 물량 해소 점검)
정책 신호(정부 정책의 방향성)
금리와 유동성 지표
심리 지표와 언론 보도
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